Передача объекта строительства на баланс
от 25 августа 2017 года N АН-9414/09
Во исполнение поручений Правительства Российской Федерации от 31 августа 2016 г. N ДМ-П11-5236 (пункт 3), от 20 декабря 2016 г. N АД-П9-7781 информируем о разработке Минэнерго России совместно с Минэкономразвития России и ФАС России единых рекомендаций по порядку передачи объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан, на баланс территориальных сетевых организаций на добровольной основе (далее — рекомендации, СНТ, ТСО), при участии органов исполнительной власти Тюменской и Московской областей, а также ПАО «Россети».
В настоящее время продолжает оставаться острым вопрос обеспечения надежности снабжения потребителей, расположенных на территориях СНТ, электрической энергией, а также соблюдения требований к ее качеству. Практика показывает, что зачастую объекты электросетевого хозяйства СНТ предельно изношены, находятся в ненормативном техническом состоянии и требуют проведения реконструкции и выполнения мероприятий, направленных на обеспечение соблюдения требований правил устройства электроустановок и правил технической эксплуатации, требований к границам охранных зон объектов электросетевого хозяйства и организации системы учета электрической энергии.
Семинар «Заключение договоров техприсоединения и согласование выноса сетей из пятна застройки»
В соответствии с изложенным просим довести рекомендации до СНТ и ТСО вашего региона и совместно с органами местного самоуправления оказать содействие СНТ, изъявившим желание передать свои объекты электросетевого хозяйства на баланс ТСО, в том числе по оформлению (восстановлению) документов, подтверждающих право собственности или иное законное право на объекты электросетевого хозяйства и земельные участки, на которых они расположены, а также обеспечить учет в полном объеме экономически обоснованных расходов на эксплуатацию объектов электросетевого хозяйства СНТ, переданных на баланс ТСО, при установлении тарифов на оказание услуг по передаче электрической энергии.
Единые рекомендации по порядку передачи объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан на баланс территориальных сетевых организаций на добровольной основе
Единые рекомендации по порядку передачи объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан на баланс территориальных сетевых организаций на добровольной основе (далее — рекомендации, СНТ, ТСО) разработаны в целях содействия передаче объектов электросетевого хозяйства СНТ на баланс ТСО и повышения надежности электроснабжения потребителей, а также качества электрической энергии в соответствии с требованиями технических регламентов и иными обязательными требованиями.
Рекомендуемая последовательность действий при передаче объектов электросетевого хозяйства СНТ на баланс ТСО
1. Направление СНТ в адрес ТСО, к электрическим сетям которой технологически присоединены объекты электросетевого хозяйства СНТ, предложения о приобретении электрических сетей, расположенных в границах СНТ.
ОС 04 Поступление объекта строительства
Предложение направляется в произвольной форме с указанием сведений и характеристик объектов электросетевого хозяйства (протяженность воздушных и кабельных линий электропередачи по классам напряжения, количество и номинальная мощность силовых трансформаторов и др.), контактной информации, с приложением копий документов (при их наличии), указанных в приложении N 1 к рекомендациям.
2. Проведение совместного выездного технического осмотра электрических сетей СНТ с инвентаризацией электросетевых объектов СНТ:
— пригодных для эксплуатации без необходимости проведения их реконструкции;
— пригодных для эксплуатации при условии возможности их реконструкции;
— непригодных для эксплуатации в связи с невозможностью проведения их реконструкции из-за расположения объектов на земельных участках общего пользования в труднодоступных и недоступных местах, на земельных участках, находящихся в собственности третьих лиц;
— бесхозяйных сетей, расположенных в границах СНТ.
При техническом осмотре, как правило, оценивается состояние объектов электросетевого хозяйства в соответствии с приложением N 2 к настоящим рекомендациям.
3. Формирование перечня электрических сетей СНТ, возможных к передаче на баланс ТСО, исключающего непригодные для эксплуатации сети, и поставленные на учет в качестве бесхозяйных.
4. Направление рекомендаций СНТ со стороны ТСО в отношении сетей, непригодных для эксплуатации на момент обследования, в зависимости от причин (указание объектов, для обслуживания которых должны быть выделены земельные участки, указание бесхозяйных объектов, для которых необходимо оформление прав).
5. Определение ТСО формы гражданско-правового договора, предусматривающего передачу электросетевых объектов СНТ на баланс ТСО (договор дарения, договор долгосрочной аренды, договор купли-продажи, договор купли-продажи будущего недвижимого имущества).
7. Проведение общего собрания членов (собрания уполномоченных) СНТ.
Повестка дня общего собрания членов (собрания уполномоченных) определяется индивидуально для каждого СНТ в зависимости от:
— вида собственности отчуждаемого имущества (совместная собственность членов СНТ или собственность СНТ как юридического лица);
— вида оснований использования земельных участков, на которых расположены отчуждаемые электросетевые объекты (собственность или постоянное бессрочное пользование);
— видов отчуждаемых объектов недвижимости (электросетевые объекты и земельные участки под ними или только электросетевые объекты).
ТСО проводит консультативное сопровождение формирования повестки дня и проекта протокола общего собрания членов (собрания уполномоченных) СНТ с целью указания в протоколе всех существенных условий договора, предусматривающего передачу электросетевых объектов СНТ на баланс ТСО, а также указания действий, которые необходимо провести СНТ для заключения такого договора.
8. Проведение СНТ действий и работ, необходимых для заключения договора передачи электросетевых объектов СНТ на баланс ТСО, включающих (при необходимости):
— совершение действий, необходимых для оформления права собственности на земельные участки под электросетевыми объектами;
— по бесхозяйным электросетевым объектам — оформление прав собственности, в том числе в судебном порядке;
— по электросетевым объектам, непригодным для эксплуатации — осуществление комплекса мероприятий по приведению их к состоянию, пригодному для дальнейшей эксплуатации или создание условий для возможности проведения их реконструкции (в случае непригодного для эксплуатации размещения объектов).
Предметом договором купли-продажи будущего недвижимого имущества должна являться передача ТСО электросетевых объектов, права на которые не зарегистрированы. Условиями данного договора предусматриваются:
— обязательства СНТ по регистрации прав собственности на передаваемые объекты и выделению земельных участков под объектами (при отсутствии прав на земельные участки под объектами предусматривается также регистрация прав на земельные участки);
— обязательства СНТ по последующей передаче на баланс ТСО зарегистрированных объектов и передаче во владение и (или) пользование ТСО образованных под этими объектами земельных участков.
9. Направление в адрес ТСО протоколов общего собрания членов (собрания уполномоченных) СНТ, документов и сведений, необходимых для заключения договора, предусматривающего передачу электросетевых объектов СНТ на баланс ТСО.
10. Подготовка ТСО пакета документов по сделке.
11. Заключение договора, предусматривающего передачу электросетевых объектов СНТ на баланс ТСО.
12. При заключении договора купли-продажи будущего недвижимого имущества — выполнение со стороны СНТ и ТСО условий, предусмотренных данным договором.
13. Подписание Акта приёма-передачи недвижимого имущества (электросетевых объектов и земельных участков под ними).
Приложение N 1
Рекомендуемый перечень документов, направляемый СНТ в ТСО при передаче объектов электросетевого хозяйства на баланс ТСО
1. Учредительные документы.
2. Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, выписка из ЕГРЮЛ (дата выдачи не более 2 мес.).
3. Подтверждение полномочий единоличного исполнительного органа.
4. Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, а при его отсутствии допускается предоставление следующих документов: акт допуска электроустановки в эксплуатацию, технические условия и акт их выполнения, договор на строительство с актами ввода объектов, паспорта на оборудование, проект и сметы, договор купли-продажи объекта, договор энергоснабжения.
5. Протокол общего собрания с решением о передаче электросетевого имущества в ТСО на праве собственности или ином законном праве согласно требованиям устава (приложения к протоколу: перечень передаваемого имущества, перечень фактически запитанных потребителей).
6. Документы, подтверждающие право собственности или иное законное право на объекты электросетевого хозяйства.
7. Схема земельного участка СНТ с указанием расположения объектов электросетевого хозяйства, а также точек технологического присоединения к сетям ТСО.
Приложение N 2
Оценка состояния объектов электросетевого хозяйства СНТ
Воздушные линии электропередачи 0,4 и 6-20 кВ:
— состояние деревянных, железобетонных и металлических опор (загнивание древесины, растрескивание бетона стоек и приставок, состояние арматуры, состояние оттяжек и пр.);
— состояние пролетов воздушных линий (длинные пролеты, несоблюдение габарита провода, несоблюдение расстояния от провода до строений, несоблюдение расстояния от проезжей части дорог);
— состояние трассы воздушных линий (ширина трассы, заросли древесно-кустарниковой растительности);
— состояние неизолированного провода (скрутки, соединения, распушение, обрывы проволок и т.д.);
— состояние самонесущего изолированного провода (СИП) (крепление, соединения, состояние изоляции и т.д.);
— состояние изоляторов (сколы, растрескивание изоляторов, неудовлетворительное состояние крюков и траверс);
— состояние грозозащитных устройств, заземляющих спусков и контуров заземления (отсутствие разрядников, ограничителей перенапряжения, искровых промежутков, отсутствие повторных заземлений на ВЛ 0,4 кВ);
— состояние разъединителей и секционирующих выключателей ВЛ.
Кабельные линии электропередачи 0,4 и 6-20 кВ:
— состояние кабеля и кабельных муфт (отсутствие исполнительной и технической документации, схем прокладки, результатов высоковольтных испытаний кабельной изоляции).
Трансформаторные пункты 6-20/0,4 кВ:
— состояние охранной зоны ТП (заросли древесно-кустарниковой растительности);
— состояние ограждения и конструкций ТП (отсутствие ограждения, площадок обслуживания, состояние фундамента, коррозия конструкций и корпусов, отсутствие дверей и замков);
— состояние трансформатора (отсутствие исполнительной и технической документации, результатов высоковольтных испытаний кабельной изоляции и анализа масла, низкий уровень масла, протечки масла, коррозия корпуса);
— состояние оборудования РУ 6-20 кВ и РУ 0,4 кВ (вводов, проходных и опорных изоляторов, токоведущих шин, разъединителей, рубильников, автоматических выключателей, ограничителей перенапряжения, разрядников и пр.);
ИсточникПередача инженерных сетей застройщиком
Подборка наиболее важных документов по запросу Передача инженерных сетей застройщиком (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Передача инженерных сетей застройщиком
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 21 «Информация о проекте строительства» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Кроме того, согласно положениям статьи 21 Закона об участии в долевом строительстве информация о проекте строительства должна содержать сведения о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения и размере платы за такое подключение; в проектной декларации должна быть указана информация о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, информация о предельных параметрах разрешенного строительства, информация о наличии и площади частей жилого и нежилого помещения, а также информация о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 52 «Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ
(Р.Б. Касенов) Суд отказал в удовлетворении требований гражданина к муниципальному унитарному предприятию о взыскании убытков в размере стоимости подлежащего передаче истцу нежилого помещения. Как указал истец, предприятие, приняв на себя обязательства застройщика и завершив строительство дома, обязано было передать истцу нежилое помещение, однако разместило в этом помещении инженерные коммуникации (общедомовое оборудование), что сделало невозможным передачу этого объекта истцу и чем был нарушен п. 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ, предусматривающий, что лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, обеспечивает соблюдение требований проектной документации и несет ответственность за качество выполненных работ. Суд указал, что истцом не представлено доказательств возникновения у него права требования спорного объекта недвижимости у кого-либо, включая ответчика по делу; спорное помещение находится исключительно в пользовании и распоряжении самого истца со всеми имеющимися в нем коммуникациями; судом не установлено, что по каким-либо причинам предприятием либо иным лицом был осуществлен самостоятельно перенос общедомового оборудования из одного помещения в другое, как утверждает истец.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Передача инженерных сетей застройщиком
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: Какие гарантийные обязательства несет застройщик по договору участия в долевом строительстве
(КонсультантПлюс, 2022) нарушения предусмотренных предоставленной дольщику инструкцией по эксплуатации объекта правил и условий эффективного и безопасного использования объекта, его элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. Эту инструкцию застройщик должен передавать участнику долевого строительства (ч. 1.1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Документация по промышленной безопасности»
(Тихомирова Л.А.)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2020) После окончания строительства объекта капитального строительства лицо, осуществляющее строительство, обязано передать застройщику такого объекта результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства, иную документацию, необходимую для эксплуатации такого объекта.
Нормативные акты: Передача инженерных сетей застройщиком
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
(ред. от 28.06.2022, с изм. от 21.07.2022)
«О несостоятельности (банкротстве)» 5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями;
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 14.03.2022)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1.1. По договору участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить строительство индивидуального жилого дома с системами инженерно-технического обеспечения в соответствии с проектной декларацией и передать участнику строительства такой дом и имеющиеся у застройщика права на земельный участок, на котором расположен такой дом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всех индивидуальных жилых домов, построенных в рамках проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией, а также построить (создать) объекты, входящие в состав общего имущества, в соответствии с разрешением на строительство (в случае необходимости его получения), а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные в настоящей части дом и земельный участок при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов в границах территории малоэтажного комплекса.
Созданная для города инфраструктура не облагается налогом на имущество у застройщика
По условиям инвестиционного контракта застройщик обязался передать в собственность города созданные объекты инфраструктуры. Инвестиционный проект реализован, инфраструктура готова, однако администрация не торопится с приемкой и оформлением документов. Обязан ли застройщик учитывать объекты инфраструктуры в составе ОС и уплачивать налог на имущество?
Некоторые налоговые органы считают, что обязан, и начисляют недоимку, пени и штраф. Как проверяющие доказывают законность своих действий, и какие аргументы может использовать застройщик? Посмотрим на ситуацию глазами арбитров АС МО.
Как следует из Постановления от 12.05.2021 по делу № А40-78621/2020, организация представила в инспекцию уточненный расчет по авансовому платежу по налогу на имущество (причиной корректировки налоговой базы явилась допущенная ошибка в порядке учета объектов основных средств).
По итогам камеральной проверки было установлено занижение базы по налогу на имущество, повлекшее неполную уплату налога. Контролеры решили, что застройщик изначально правильно исчислил налог со стоимости объектов инфраструктуры, которые впоследствии были необоснованно исключены организацией из состава ОС и объектов налогообложения. Инспекция указывала, что спорные инженерные сети (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, ливневая канализация) расположены вне зданий, введены в эксплуатацию на основании отдельных разрешений, в связи с чем являются отдельными объектами линейного капитального строительства, не дублирующими внутридомовые системы. Налоговый орган настаивал: до момента оформления, в частности, государственной регистрации права города на спорные объекты налогоплательщик обязан учитывать их в качестве ОС и уплачивать налог на имущество.
Возражая против доводов налогового органа, застройщик указал, что все построенные и реконструированные в рамках контракта объекты инженерного и коммунального назначения не соответствуют критериям их признания в качестве ОС, так как изначально имущество создавалось для передачи его городу, у общества отсутствует возможность распоряжаться им по своему усмотрению для извлечения прибыли. Именно по этой причине была произведена корректировка налоговой базы (спорные объекты исключены из состава ОС, затраты на их сооружение включены в первоначальную стоимость офисных зданий). В том, что объекты на протяжении нескольких лет не были оформлены в собственность города, вины общества нет.
Судьи рассуждали следующим образом.
Инвестиционным контрактом установлено, что все построенные и реконструированные (за счет застройщика и привлеченных им средств) объекты инженерного и коммунального назначения по результатам реализации проекта оформляются в собственность города. Актом о результатах реализации инвестиционного проекта подтверждается, что все объекты инженерного и коммунального назначения, созданные в рамках контракта, подлежат передаче в собственность города.
На основании полученного разрешения на ввод объектов в эксплуатацию застройщик принял к бухгалтерскому учету внешние инженерные сети, что отражено в инвентарных карточках по каждому объекту и в оборотно-сальдовой ведомости по счету 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Затем общество сделало вывод об ошибочном отнесении внешних инженерных сетей к объектам ОС.
Обратите внимание: в проверяемом периоде спорные инженерные сети не были переданы в собственность города, и общество не оспаривало факт их эксплуатации.
Критерии признания активов в качестве ОС определены в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:
объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, при этом он предназначен для использования в течение длительного времени;
организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Определение понятия «основное средство» также содержится в ст. 257 НК РФ: это часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией.
По мнению налогового органа, для принятия объекта к учету в качестве ОС достаточно того, чтобы он соответствовал условиям, установленным п. 4 ПБУ 6/01, то есть был приведен в состояние, пригодное для использования. Однако застройщик не является собственником спорных объектов, поэтому они не признаются объектами ОС.
Исходя из формулировки пп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ, по общему правилу налог на имущество должен платить собственник активов, которые признаются ОС и подлежат отражению в бухгалтерском учете организации (см. Определение ВС РФ от 26.02.2021 № 309-ЭС20-18883).
В данном случае все построенные и реконструированные в рамках контракта объекты инженерного и коммунального назначения по результатам реализации проекта оформляются в государственную собственность города. Следовательно, общество не является собственником спорного имущества, в связи с чем нет оснований считать, что у него возник объект налогообложения.
Налогоплательщик не приобрел какие-либо имущественные права на спорные объекты, не вправе распоряжаться ими по своему усмотрению для извлечения прибыли, поэтому инженерные сети не могут быть признаны принадлежащими ему объектами ОС. Тот факт, что спорные объекты недвижимости как таковые могут быть отнесены к основным средствам, не означает возникновения у общества при установленных обстоятельствах обязанности по уплате налога на имущество.
Отсутствие оформления спорного имущества в собственность города не влечет обязанности общества уплачивать налог на имущество, имущественные права на которое ему не принадлежат.
Тот факт, что налогоплательщик ошибочно поставил на учет указанное имущество, не свидетельствует о том, что это было согласовано сторонами в инвестиционном контракте или следовало из закона.
Обратите внимание: налогоплательщик принимает все возможные меры по передаче городу прав на спорное имущество и по надлежащему оформлению его передачи (ведет официальную переписку с соответствующими организациями по вопросу надлежащего оформления внешних инженерных и коммунальных сетей в собственность города), но это требует совершения специализированными организациями предусмотренных законом действий и не находится исключительно в компетенции общества. У него отсутствуют реальные возможности понуждать такие организации к совершению необходимых для этого действий. Выполнение обществом обязанностей, возложенных на него по инвестиционному контракту, прямо зависит от действий неподконтрольных ему третьих лиц.
Довод налогового органа о том, что спорные инженерные сети были введены в эксплуатацию и используются налогоплательщиком в своей хозяйственной деятельности для извлечения прибыли, не соответствует действительности. Застройщик использует спорные объекты в целях нормального функционирования принадлежащих ему нежилых помещений, в частности они используются специализированными организациями для оказания обществу коммунальных услуг на возмездной основе. При этом налогоплательщик:
не поставляет ресурсы третьим лицам – абонентам на иные объекты недвижимости, к которым подходят сети;
не является сетевой организацией.
Выработанный в судебной практике подход к толкованию и применению положений гл. 30 НК РФ состоит в том, что обязанность по исчислению и уплате налога связана с наличием у налогоплательщика реально существующих объектов имущества, способных приносить экономические выгоды его владельцу и потому признаваемых частью активов налогоплательщика – объектами ОС (см. определения ВС РФ от 20.09.2018 № 305-КГ18-9064, от 24.10.2018 № 305-КГ18-12600).
В данном случае общество не обладает вещными правами на внешние инженерные сети и не имеет возможности приобрести такие права, в связи с чем имущество не может быть отнесено к объектам ОС и не подлежит налогообложению.
С учетом всех изложенных обстоятельств арбитры решили, что действия инспекции, начислившей недоимку, не соответствуют закону и нарушают права налогоплательщика.
По мнению автора, рассмотренный налоговый спор и сделанные судьями выводы могут быть полезны и другим застройщикам.
Источник