Сила в Движении
Общероссийское объединение граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков
Особенности передачи объекта незавершённого строительства при банкротстве застройщика
В соответствии с ч.1 ст. 201.10 ФЗ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», (в редакции ФЗ от 12.07.2011 № 210-ФЗ), в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее, чем через один месяц, и не позднее, чем через два месяца с даты его утверждения, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Как заполнить акт приема-передачи объектов в личное пользование (ф. 0510434)
Законодатель установил ряд условий, одновременное исполнение которых приводит, к передаче участникам строительства объекта незавершённого строительства. Основными условиями являются:
1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц — участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.
2. Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.
3. В реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства.
4. После завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в передаваемом объекте). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Специалисты обследуют незавершенное строительство краевой больницы
5. Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Согласно ч.5 ст. 201.10 ФЗ № 127-ФЗ, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.
Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений в указанном многоквартирном доме, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах направляются арбитражному управляющему и в арбитражный суд.
При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.
Из представленных диспозиций норм права видно, что для того, чтобы участник строительства только приобрёл право на передачу объекта незавершённого строительства, он должен произвести дополнительные финансовые вложения для погашения требований кредиторов первой, второй очереди, третьей, если она есть и текущие платежи за застройщика-должника, который их и создал.
Что значит это для участника строительства?
Это значит для участника строительства, что его денежные расходы возрастают. Однако не будем забывать, что это только приобретения права на передачу объекта незавершённого строительства, а в будущем нас ждёт ещё этап достройки с новым застройщиком объекта незавершённого строительства и ввода его в эксплуатацию. На что естественно тоже нужны денежные вливания.
Таким образом, в разработанных новых правилах участник строительства для получения права на передачу объекта незавершённого строительства, должен доплатить за созданные застройщиком-должником текущие платежи, заявленные требования кредиторов первой, второй и третьей очереди – требования обеспеченные залогом, если она есть.
Принимая во внимание обстоятельство, что нужно платить будет ещё и за дострой объекта незавершённого строительства, и ввод его в эксплуатацию. При указанных обстоятельствах расходы участника строительства значительно увеличиваются, увеличивается цена кв. метра жилья за которое участник строительства платил денежные средства. По приблизительным подсчетам общие расходы участников строительства станут сравнимыми с расходами при покупке жилья (помещений) уже в готовых объектах строительства. Что сводит на нет смысл вложения денежных средств участниками строительства в объект на ранних стадиях строительства.
Без разъяснения понятно, что принятые изменения в Закон о несостоятельности (банкротстве) только усложнили положения участников строительства, увеличили денежную нагрузку на участников строительства, а в целом они носят «прозастройческий» характер, поскольку долговые проблемы застройщика-должника законодатель во главе инициативной группы депутатов разработчиков из партии «Единая Россия» решили за счёт дополнительных денежных средств самих участников строительства.
Как это может отразиться на строительном рынке жилья в целом?
Застройщики могут потерять беспроцентный, долгосрочный кредит со стороны участников строительства, что не только усугубит положение застройщиков, но и негативно отразиться на объёмах строительства, и количестве введённых объектов в строительной индустрии в целом.
Дополнительную информацию по указанным вопросам защиты имущественных прав дольщиков при проведении процедур банкротства в отношении застройщика Вы можете получить, прочитав статьи автора: «Арбитражный суд Калужской области ввёл очередную процедуру банкротства должника ООО СК «Монолит» — внешнее управление» на сайте http://www.law.vdolevke.ru/articles/read/328/; «Как купить квартиру в новостройке в Калуге и не стать обманутым дольщиком» на сайте http://www.law.vdolevke.ru/articles/read/329/; «Власть усилила защиту прав участников долевого строительства» на сайте http://www.law.vdolevke.ru/articles/read/321/; Правовые последствия введения арбитражным судом параграфа 7 Закона о несостоятельности (банкротстве) на сайте http://www.law.vdolevke.ru/articles/read/333/.
01 октября 2011 года
Генеральный директор Юридической фирмы «АПОСТОЛ»
А.Н. Певунов
Департамент общего аудита об уступке права требования, вытекающим из договора подряда
17 августа 2009г. ООО «Н» (далее Заказчик) заключило с ОАО «В» (далее Подрядчик) договор строительного подряда. В результате строительных работ должно быть возведено:
-общий корпус
-корпус 1
-корпус 2
-корпус 3
Сроки проведения работ: с 01 сентября 2009г. по 01 января 2010г. (продление сроков до 01 февраля 2010г.).
Договорная стоимость работ (не включена стоимость материалов) = 22 802 679 руб., в т.ч. НДС. Общая стоимость работ и материалов = 65 195 279 руб. Подрядчик в строительстве использует собственные материалы, а Заказчик на основании КС-2 и КС-3 затем компенсирует Подрядчику их стоимость.
По условиям договора Заказчик в течение 10 дней с момента подписания договора перечисляет предоплату в размере 50% от договорной стоимости работ.
Работы разбиты на 2 этапа:
1 этап: разработка котлована
2этап: устройство фундамента, монтаж колон, ригелей, плит перекрытия, диафрагм жесткости, устройство опалубки, армирование, бетонирование узлов, изготовление арматурных каркасов, сеток для монолитных участков и т.д.
Приемка результатов работ осуществляется по каждому этапу работ в отдельности.
1 этап работ был принят:
-общий корпус – 30 ноября 2009г.
— корпус 1 — 31 октября 2009г.
-корпус 2 – 30 ноября 2009г.
-корпус 3 — 31 октября 2009г.
2 этап работ был частично принят по всем корпусам на 30 ноября, 31 декабря 2009г. и на 31 января и 28 февраля 2010г.
12 марта 2010г. ООО «Н» (Заказчик) решает переуступить ООО «Н+» по вышеуказанному договору права и обязанности, а также права на результат по уже принятым Заказчиком работам.
Справка: ООО «Н+» создано 03 февраля 2010 года. «Н» и «Н+» не имеют никаких общих учредителей, это совершенно независимые друг от друга организации.
Заключая договор уступки прав требования и перевода долга, «Н+» также планируется передать ранее принятые результаты работ, которые были приняты Заказчиком у Подрядчика до 28 февраля 2010г. (включительно).
-Возможно ли данным договором передать на «Н+» результаты работ ранее принятые «Н», а также считать на основании этого переданными права и обязанности по договору подряда на все дальнейшие работы? Подразумевает ли договор переуступки также проведение расчетов между «Н» и «Н+» по предоплатам, которые осуществил «Н» подрядчику?
-если передать результаты работы по этому договору возможно, то какими документами это оформить?
— данная передача работ будет считаться как передача незавершенного строительства? Или как уступка права?
В соответствии с пунктом 1 статьи 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона[1].
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ).
Кредитор может передать свои права по договору без согласия должника и должен лишь уведомить его о состоявшейся передаче прав.
Договор уступки прав оформляется в письменной форме, а в случае уступки требования по сделке, требующей государственной регистрации, регистрируется в порядке, установленном для регистрации этой сделки (статья 389 ГК РФ).
Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать последнему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для его осуществления (пункт 2 статьи 385 ГК РФ).
ООО «Н» перечислил ОАО «В» 50% предоплаты за работы. В свою очередь. ОАО «В» сдал первый этап работ и частично второй. В связи с отсутствием иной информации, мы будем исходить из того, что полученная ОАО «В» предоплата была не полностью закрыта сданными работами (первый этап и частично второй этап работ) и на момент уступки права требования, у ОАО «В» имеется кредиторская задолженность по полученному авансу от ООО «Н».
Таким образом, на момент заключения договора уступки права требования у ООО «Н» имеется право требовать от ОАО «В» выполнения работ или в случае их невыполнения, возврата аванса. Именно это право требования переходит от ООО «Н» к ООО «Н+».
Также необходимо отметить, что при проведении расчетов между ООО «Н» и ООО «Н+», выданный ОАО «В» аванс может быть учтен при формировании цены, уступаемого права.
Следует обратить внимание, что, не смотря на нормы статьи 384 ГК РФ о том, что к новому кредитору переходят права в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, ранее принятые ООО «Н» результаты работ не переходят к ООО «Н+» вместе передаваемым правом требования выполнить работы (не сданные работы, относящиеся ко второму этапу) на основании договора цессии, так как эти работы были сданы подрядчиком и приняты заказчиком, т.е. в данном случае у сторон отсутствуют обязательства, которые могут быть переданы.
В отношении договора о переводе долга, необходимо отметить, что в рассматриваемом случае указанный договор не применим по причине того, что осуществить перевод долга может только должник. В данной ситуации должником является ОАО «В». Поскольку происходит смена заказчика-кредитора (ООО «Н»), то данная сделка является уступкой права требования.
В отношении передачи результатов работ, уже принятых ООО «Н», новому заказчику по договору уступки права требования, следует сказать следующее.
В первую очередь, по нашему мнению, необходимо определить, что из себя представляют результаты принятых работ, формируют ли они объект незавершенного строительства.
Сразу отметим, что нормы действующего законодательства не содержат понятия объект незавершенного строительства, поэтому мы воспользуемся определением, данным в большом экономическом словаре под редакцией А.Н.Азрилияна:
незавершенное строительство – это совокупность незаконченных и не введенных в действие объектов, строек. Незаконченное строительство является моментным показателем, его абсолютный размер определяется на отчетную дату. Незавершенное строительство в стоимостном выражении – это фактически освоенные капитальные вложения по начатым и в любой степени не оконченным и не введенным в действие строительным объектам на определенную дату.
Согласно предоставленной Вами информации, договор подряда предусматривал возведение четырех зданий. Работы по их возведению делились на два этапа. Подрядчик успел сдать 1 этап и часть второго этапа. При этом указанные этапы предусматривали следующие работы:
2 этап: устройство фундамента, монтаж колон, ригелей, плит перекрытия, диафрагм жесткости, устройство опалубки, армирование, бетонирование узлов, изготовление арматурных каркасов, сеток для монолитных участков и т.д.
Оценив вышеуказанный перечень работ, а, также, учитывая определение, данное понятию незавершенного строительства, можно сделать вывод о том, что ООО «НТС» на момент уступки права требования имело объекты незавершенного строительства. Следовательно, по нашему мнению, ООО «Н» должно передавать ООО «Н+» не результаты принятых работ, а объекты незавершенного строительства.
Таким образом, передачу ООО «Н+» права требования ещё не сданных результатов работ необходимо оформить договором уступки права требования, а объекты незавершенного строительства — договором купли-продажи.
— как может повлиять неотраженный в договоре уступки НДС на возможность в дальнейшем получить возмещение у «НТС»?
— возможны ли споры по НДС с налоговыми органами при данном оформлении сделки переуступки прав требования и перевода долга?
Затраты организации на строительство объекта, который впоследствии может быть учтен в составе основных средств, отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет 08.3 «Строительство объектов основных средств» (пункты 1.2, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций[2], Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций[3]).
При подрядном способе строительства выполненные подрядчиком и принятые заказчиком строительные работы отражаются на счете 08.3, по договорной стоимости (пункт 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
Поступления от продажи объекта незавершенного строительства учитываются в составе прочих доходов организации на дату перехода права собственности на этот объект к покупателю (пункты 7, 16 ПБУ 9/99[4]).
Признание прочего дохода отражается записью по дебету счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» и кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91.1 «Прочие доходы».
При этом стоимость объекта незавершенного строительства признается прочим расходом и списывается со счета 08.3, в дебет счета 91, субсчет 91.2 «Прочие расходы» (пункты 11, 19 ПБУ 10/99[5], Инструкция по применению Плана счетов).
В случае, если у ООО «Н» на момент заключения договора числится выданный аванс в составе дебиторской задолженности, то указанная задолженность учитывается в составе прочих расходов в соответствии с пунктом 11 ПБУ 10/99.
Поступления от выбытия дебиторской задолженности признаются прочими доходами организации (пункт 7 ПБУ 9/99).
Источник