Передача права на долю в строительстве

В соответствии с п. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее — Закон № 256-ФЗ) родители обязаны выделить доли детям (всем, в том числе рожденным в будущем) в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала, определив размер долей каждому члену семьи по соглашению. Причем собственностью наделяются не только дети, но и супруг — если он еще не является собственником этого жилья.

В том случае, когда доли родителей в праве собственности на жилье, приобретенное за счет средств маткапитала, еще не определены (т.е. имеет место совместная собственность без распределения долей либо титульным собственником помещения является один из супругов), соглашение об определении размера долей может включать в себя условия о разделе совместно нажитого супругами имущества (предметом которого выступает находящееся в общей совместной собственности приобретенное или построенное жилье).

Доля жилого помещения, приобретенная с использованием средств МСК, не входит в состав совместно нажитого в период брака имущества, а делится между родителями и детьми согласно нормам закона о материнском капитале.

изменение порядка передачи Застройщиками квартир Участникам долевого строительства в 2022 году.

Правила определения размеров долей жилого помещения, которыми должны быть наделены дети, законом не установлены, но при этом следует учитывать минимальные нормы жилья, установленные законодательством субъектов РФ.

Недвижимость, стоимость которой оплачена только средствами МСК, переходит в общую собственность всех членов семьи в равных долях. Причем соглашение должно содержать условие о возможном дальнейшем перераспределении (уменьшении) долей в связи с рождением других детей.

Как выделить доли детям при использовании материнского капитала

Исходя из положений закона, передача долей происходит путем заключения соглашения, однако не исключается возможность передачи долей также и по договору дарения. На практике же довольно часто оформление жилья в общую собственность семьи происходит в форме, предусмотренной законом, то есть по соглашению.

Способ оформления общей собственности супруги выбирают самостоятельно с учетом условий приобретения жилья. Все виды договоров (соглашений) об отчуждении долей в недвижимом имуществе с 2016 года подлежат нотариальному удостоверению, за исключением земельных долей и долей имущества паевого инвестиционного фонда.

По рекомендациям Минифина, стоимость оформления соглашения о долях по материнскому капиталу у нотариуса должна определяться как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, по тарифу 500 руб.

Однако на практике же часто взимаетсят еще и стоимость за работу технически-правового характера, размер которой определяется нотариусом по своему усмотрению и может значительно превышать установленный законом тариф.

Выделение долей возможно при выполнении следующих условии:

• жилое помещение свободно от обременения (ипотеки в силу закона);
• после строительства (реконструкции, долевом участии в строительстве или в ЖСК) дом введен в эксплуатацию и право собственности зарегистрировано хотя бы на одного супруга.

На практике на момент исполнения обязательства можно отметить следующие возможные ситуации:

Лекция 6. Передача объекта долевого строительства

1. Право собственности на жилое помещение оформлено на одного из супругов.
2. Жилье принадлежит родителям на праве общей совместной собственности.
3. Установлена долевая собственность супругов.

В первых двух случаях, когда доли не выделены, поэтому последовательность действий при исполнении обязательства раскладывается на два этапа:

• сначала придется разделить жилое помещение по соглашению о разделе совместно нажитого в период брака имущества, выделив долю второму супругу (мужу или жене);
• затем будет необходимо распределить доли супругов между детьми.

Обычно на практике соглашение о разделе имущества является составной частью соглашения об определении размера долей всех членов семьи в праве собственности на недвижимость, приобретенное за счет маткапитала (см. письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079).

Если же родители уже наделены общей долевой собственностью, то они могут сразу выбрать один из двух вариантов (соглашение или договор дарения) для наделения долями детей.

Раздел общего имущества, приобретенного за маткапитал, между супругами

Жилое помещение необходимо делить в долях между супругами, когда:

• право собственности на недвижимость зарегистрировано только на одного супруга;
• жилое помещение находится в общей совместной собственности мужа и жены (без выделения долей).

Имущество, нажитое супругами в период брака — это их совместная собственность (при отсутствии брачного договора, который содержит иные условия). Поэтому на жилое помещение, приобретенное в браке и за счет средств маткапитала, распространяется режим совместной собственности, а его раздел должен производиться по нормам Семейного кодекса РФ (ст. 38, 39).

• Доли супругов в праве общей собственности на имущество по нормам семейного законодательства признаются равными.
• Тем не менее, если для приобретения жилья привлекаются средства сертификата, то оно должно быть передано в общую собственность всех членов семьи, в том числе и детям. Эта обязанность предусмотрена нормами ст. 10 Закона 256-ФЗ.

Средства маткапитала — это государственная финансовая поддержка семьи, имеющей детей. Такая помощь оказывается также для улучшения жилищных условий этой семьи, то есть имеет специальное целевое назначение, и поэтому не входит в состав совместно нажитого имущества.

Следовательно, при разделе такого жилого помещения следует руководствоваться как семейным законодательством, так и положениями указанного закона. Более того, следует учитывать, что к общему имуществу относятся также денежные выплаты без специального целевого назначения (например, материнский капитал), полученные любым из супругов (п. 2 ст. 34 СК РФ)

При этом раздел имущества супругов может происходить следующим образом:

• по нотариальному соглашению о разделе общего имущества либо путем заключения брачного договора;
• в судебном порядке.

При оформлении раздела имущества у нотариуса следует учитывать, что между супругами делится только та доля жилого помещения, которая приобретена на их общие средства. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ (Обзор судебной практики от 22.06.2016 г.), который указал, что объект недвижимости, приобретенный, построенный либо реконструированный с использованием средств МСК, находится в общей долевой собственности супругов и детей.

Доли в праве собственности на такое жилое помещение, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала — а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

Таким образом, жилой дом или иное помещение, приобретенные только за счет средств маткапитала, уже находится в равнодолевой собственности родителей и детей, поэтому раздел такого жилья производится только с выделением долей детям. Поделить его только между супругами невозможно ни по нотариальному соглашению, ни через суд.

Определение размера долей в праве собственности супругов и детей

В Законе № 256-ФЗ отсутствуют какие-либо императивные правила по определению размера долей членов семьи, приобретшей жилье за счет средств маткапитала. Единственным указанием в законе является положение о том, что в соглашении должна определяться доля каждого родителя и ребенка. Также не содержится никакого запрета на то, чтобы доли выделялись из доли одного из родителей.

Таким образом, доля каждого участника общей собственности на жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, в том числе доли детей, определяются супругами самостоятельно.

Доли родителей могут превышать доли детей, так как зачастую «львиная доля» стоимости квартиры или иного жилого помещения оплачивается совместными средствами супругов. Бывают и другие ситуации, когда большую часть стоимости оплачивается одним из супругов. Но при этом следует учитывать нормы семейного законодательства о режиме совместной собственности семейного имущества и ряд имеющихся исключений из него.

По соглашению передаются так называемые «идеальные» доли — 1/4, 1/5, 1/10 и т.д. При этом детям могут выделяться совсем незначительные доли. Однако, распределяя доли между членами семьи, необходимо учитывать следующие немаловажные факторы:

1. При выделении идеальной доли ребенку целесообразно посчитать ее в квадратных метрах с учетом минимальных норм жилья, устанавливаемых субъектами (муниципальными органами) РФ. Средний размер по России 9-12 кв. м на человека. Желательно (но не обязательно), чтобы доля ребенка, при переводе ее в метраж, не была менее установленной нормы.
2. Доля в недвижимости должна определяться исходя из вклада маткапитала, затраченного на приобретение жилья, относительно его общей стоимости. Например:
3. Квартира покупалась за 1 млн. 500 тыс. руб., из которых 453 тыс. выплачено средствами МСК. В процентном соотношении госсубсидией покрыто примерно 1/3 стоимости. Следовательно, как минимум 1/3 доля должна быть поделена на 4 части (если в семье двое детей) и доля ребенка составит не менее 1/3 × 1/4 = 1/12.
4. Доли родителей и детей в жилье, приобретенном только за счет средств материнского капитала (когда 100% стоимости оплачивается сертификатом), должны быть равными (1/4, 1/5 и т.д.).

Нотариальное соглашение об определении долей по материнскому капиталу

Требование об обязательном нотариальном удостоверении соглашения об определении размера долей в праве общей собственности родителей (супругов) и их детей в Законе № 256-ФЗ не предусмотрено. Тем не менее, нотариальная форма такого соглашения требуется в связи с внесением изменений в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» летом 2016 года. Указанные положения остались неизменными во вступившем в силу 1 января 2017 года новом федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон № 218-ФЗ).

• Теперь все сделки по отчуждению долей объектов недвижимого имущества в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению — за исключением сделок с имуществом паевого инвестиционного фонда (в т.ч. для включения в его состав) и сделок с земельными долями. В случае с материнским капиталом это справедливо, если собственник жилья — один из супругов (или имеет место совместная собственность обоих супругов без выделения долей). В таком случае:

• сначала имущество нужно разделить жилье на доли между супругами — это можно сделать по отдельному соглашению о разделе совместно нажитого имущества в период брака, которое также оформляется нотариусом, или это положение может являться частью общего соглашения, по которому доли будут выделяться сразу на всех членов семьи (см. пример ниже);
• уже потом можно будет наделять долями детей — и поэтому будет иметь место нотариальная форма, так как после раздела имущества у каждого супруга возникает своя доля (то есть жилье будет находиться уже в общей долевой собственности), и последующая процедура их передачи детям будет являться отчуждением доли в праве общей собственности согласно ст. 42 закона о госрегистрации.

Для оформления соглашения о выделении долей собственникам недвижимости необходимо обратиться к нотариусу со следующими документами:

1. Паспорт.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи и т.п.).
3. Правоподтверждающие документы (свидетельства о госрегистрации права собственности на жилое помещение без обременения либо выписка из ЕГРН).
4. Свидетельство о браке.
5. Свидетельства о рождении детей.
6. Копию нотариального обязательства собственника жилья о выделении долей детям (супругу).

Образец соглашение о выделении долей детям по маткапиталу

В соглашении указываются следующие данные:

• Дата и место заключения соглашения.
• ФИО сторон соглашения с указанием паспортных данных и места регистрации (проживания) и их наименование (мать и отец, или участник 1 и участник 2).
• ФИО детей, дата рождения, паспортные данные (если совершеннолетние).
• Описание квартиры (иного жилья), адрес расположения.
• Вид права (совместная или долевая собственность), размер доли каждой из сторон.
• Основание возникновения права собственности (договор купли-продажи, и т.п.).
• Указание на использование сертификата на маткапитал (серия, номер, выдавший орган).
• Условие о распределении долей с указанием размера доли каждого члена семьи и установление общей долевой собственности на жилое помещение со ссылками на Закон № 256-ФЗ и ст. 244, 245, 254 ГК РФ.
• Условие о возможном дальнейшем перераспределении (уменьшении) долей в связи с рождением других детей.
• Указывается количество экземпляров заключенного соглашения и место их нахождения.
• Подписи участников (родителей и совершеннолетних детей).

Ниже приводится образец нотариального соглашения об определении долей по материнскому капиталу в приобретенном жилье:

При изначальном оформлении жилья по результатам сделки в общую долевую собственность владельца сертификата и ее супруга (т.е. без необходимости раздела имущества между супругами по соглашению):

Сколько стоит выделить доли детям по соглашению у нотариуса

Стоимость услуг нотариуса по удостоверению соглашений по выделению долей в жилом помещении супруге и детям регулируется Основами законодательства о нотариате в РФ, утвержденными ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1 (ст. 22), а также ст. 333.24 Налогового кодекса РФ.

Так как нотариальная форма соглашений об отчуждении доли недвижимого имущества (а передача долей детям все равно является отчуждением) установлена законодательно, то берется госпошлина за совершение нотариальных действий.

Согласно ст. 22 Основ нотариата нотариусы госконторы за совершение своих действий взимают госпошлину по ставкам, установленным ст. 333.24 НК РФ.

Пунктом 5 этой статьи установлен тариф за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством России:

• 0,5 процента суммы договора;
• но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей.

Согласно п. 5 ст. 333.25 НК РФ при исчислении размера госпошлины за удостоверение договоров, подлежащих оценке, для расчета принимается сумма договора, указанная в нем, но не ниже одной из стоимости недвижимости по выбору плательщика:

• инвентаризационная;
• рыночная;
• кадастровая стоимость недвижимого имущества.

В случае представления нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при подсчете госпошлины принимается наименьшая из них.

Эти документы могут выдаваться оценщиками или организациями (органами), осуществляющими учет объектов недвижимого имущества по месту его нахождения (Кадастровая палата, а с 01.01.2017 г. — Росреестр).

О стоимости нотариального оформления соглашений об определении размера долей родителей и детей в жилом помещении высказался Минфин в письме от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079.

• В нем сообщается, что за удостоверение такого соглашения (равно как и при разделе совместного имущества супругов) должен взиматься нотариальный тариф (пошлина) в размере 500 руб., как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (подп. 5 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате). Однако на практике нотариусы взимают госпошлину по вышеприведенным тарифам.
• Помимо установленного тарифа (госпошлины), нотариусы также взимают дополнительную плату за работу правового и технического характера, стоимость которой устанавливает каждый нотариус самостоятельно, на свое усмотрение.

Поэтому в итоге стоимость услуг нотариуса по оформлению соглашений и сопровождению сделок может сильно возрастать.

Регистрация права собственности на супруга и детей по соглашению

Завершающим этапом в передаче долей супругу и детям по соглашению является государственная регистрация права собственности в органах Росреестра. При этом сейчас Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от родителей к детям. Само соглашение не регистрируется.

Государственная регистрация — это обеспечение госзащиты прав лица на недвижимое имущество. Ее цель — подтверждение государством юридической силы заключаемых договоров (соглашений).

Для госрегистрации права собственности на супруга и детей необходимо совершить следующие действия:

1. Оформить соглашение у нотариуса.
2. Оплатить госпошлину за госрегистрацию прав на недвижимое имущество (2000 руб. для физических лиц согласно п. 22 ст. 333.33 НК РФ) и приложить копию квитанции.
3. Подать документы в отделение Росреестра.

Оформление долей в регистрирующем органе происходит по новому Закону № 218-ФЗ, вступившему в силу с 01.01.2017 г. Этим законом создается Единый госреестр недвижимости — ЕГРН, в котором объединяется информация из кадастра недвижимости и ЕГРП.

Теперь с учетом вступивших в силу изменений:

• регистрировать права на недвижимость можно в удобном для заявителя отделении Росреестра или МФЦ (перечень МФЦ указан на сайте Росреестра);
• подать документы можно путем личного обращения, почтой, через МФЦ либо дистанционно через сайт Росреестра или госуслуг;
• нотариус самостоятельно может передать документы для госрегистрации в Росреестр;
• сокращены сроки регистрации (5 рабочих дней);
• отказать в приеме документов могут только в случае отсутствия удостоверяющего личность документа;
• упразднены свидетельства о госрегистрации права собственности. Вместо них выдается документ, с указанием сделки, со штампом и регистрационной удостоверительной надписью Росреестра — выписка из ЕГРП.

В многочисленных регионах России государственная регистрация перехода права собственности детям по соглашению о выделении долей не вызывает сложностей. Но, тем не менее, имеются случаи, когда Росреестр отказывает в приеме такого документа как основания для перехода прав на жилье.

Например, такой случай произошел в 2015 году в Череповецком Росреестре, который отказал в перераспределении долей между членами семьи по соглашению, настояв на заключении договора дарения. Принятый по данному спору судебный акт поддержал позицию Росреестра. Решение было обжаловано в Верховный суд РФ. На данный момент мнение ВС РФ по этому вопросу еще не высказано.

Действительно, по ст. 10 Закона № 256-ФЗ, жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность не только уже родившихся детей, но и будущих. Поэтому соглашение должно содержать условие о возможном дальнейшем перераспределении (уменьшении) долей в связи с рождением других детей. Тогда:

• уменьшить долю несовершеннолетнего ребенка, переданную ему по договору дарения, не представляется возможным.
• единственный вариант — делить доли родителей, которые в случае рождения нескольких детей рискуют остаться без доли в недвижимости.

Что лучше — соглашение об определении долей или договор дарения?

Ранее было сказано, что соглашение о выделении долей — не единственный способ исполнения нотариального обязательства по материнскому капиталу. Существует также возможность наделить членов семьи долями через договор дарения. И, прежде чем выбрать один из них, следует четко понимать юридическую природу этих сделок.

По сути, и соглашение, и договор дарения — это безвозмездная передача части (доли) собственности на недвижимость иному лицу. Следовательно, соглашение содержит элементы дарения, но юридически зовется иначе.

Кроме того, к соглашениям неоднозначное отношение и у судов. Имеется несколько решений, в которых суд прямо указывает, что под словом «соглашение» в законе понимается не конкретная сделка по оформлению права на недвижимость, а просто договоренность членов семьи по вопросу определения долей в праве собственности. Поэтому соглашение о выделении долей детям, заключенное между родителями, признавалось несоответствующим требованиям закона, и родителей принуждали к исполнению обязательства через подписание договора дарения долей (дарственной).

Следуя логике суда, доли детям можно передавать только путем заключения договоров дарения, так как несовершеннолетние участниками общей долевой собственности на жилое помещение не являются, и выступать сторонами в соглашении об определении размера долей в праве общей долевой собственности не могут.

Этот вопрос до сих пор остается открытым и достаточно спорным. Однозначно говорить о том, что заключать соглашения о выделении долей детям нельзя, явно преждевременно.

• Конечно, предпочтительней заключать договоры дарения, так как положения об этом договоре четко регламентированы в Гражданском кодексе РФ и, как правило, ни у кого не возникает сложностей по их пониманию и оформлению. Но этот вариант выдела долей подходит только при долевой собственности супругов (когда доли супругов уже выделены).
• Когда же имущество совместное, то быстрее и дешевле заключить одно соглашение (и о разделе между супругами и о выделении долей детям) у нотариуса.

Желательно определиться с документом (соглашением или договором дарения) после предварительной консультации с сотрудниками Росреестра.

Комментарии

Вы пишите: «Теперь все сделки по отчуждению долей объектов недвижимого имущества, подлежат нотариальному удостоверению — за исключением сделок с имуществом паевого инвестиционного фонда (в т.ч. для включения в его состав) и сделок с земельными долями».

НЕ все сделки по отчуждению долей нужно оформлять нотариально! Перечитайте статью 42 о регистрации. В ней сказано, что отчуждение долей на праве общей собственности подлежит удостоверению у нотариуса. Общая собственность — это собственность нескольких лиц. Но есть и индивидуальная собственность у одного человека.

Поэтому если квартира принадлежит одному лицу, то отчуждение доли от него кому-либо не нужно оформлять у нотариуса.

Например, если мать является единственным собственником жилого помещения и она должна подарить доли (т.е. передать безвозмездно) своим детям согласно закону о материнском капитале? Т.е. в этом случае она свое единое право собственности делит и дает каждому ребенку по кусочку (по доле в праве)?

Вообще существует большой вопрос в том, может ли единственный собственник выделять и отчуждать доли в своем праве, тем самым переводя жилье в режим общей долевой собственности. Многие юристы в этом вопросе занимаются казуистикой и стоят на позиции «право едино и неделимо», а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником согласно правилам, содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК.

Однако действительно, в законодательстве нет прямого запрета на возможность делить право — да и это было бы слишком, так как нарушало бы одно из основных правомочий собственника — распоряжаться своим имуществом (так как право собственности вообще является абсолютным правом по владению, пользованию и распоряжению имуществом).

Следовательно, единственный собственник имущества вправе им распоряжаться по своему усмотрению не запрещенными законом способами, в том числе отчуждать его полностью или в части (если оно делимо) либо отчуждать долю в праве на неделимое имущество (квартира или иное жилое помещение, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения). Тогда нотариус в описанной Вами ситуации действительно не нужен.

Вы правы, что в ст. 42 закона о госрегистрации недвижимости действительно говорится об отчуждении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, и неправильно ссылаться на эту статью для обоснования нотариальной формы сделки в случае, когда единственный собственник жилья отчуждает из него доли (передает безвозмездно, как в случае с обязательством по материнскому капиталу, или продает в обычном порядке).

То есть если собственник один и он выделяет первичные доли из права индивидуальной собственности, то нотариальная форма не нужна. Правда, не знаю, как на практике на это смотрит Росреестр. Думаю, что впереди нас ждет много судебных разбирательств по этому вопросу. Конечно, в идеале, узнать бы мнение Росреестра, а еще лучше — посмотреть готовые решения судов по таким вопросам.

А в статье этот момент был написан справедливо только в отношении распоряжения уже существующей долей в недвижимости (то есть из общей долевой собственности — например, если собственниками являются оба супруга), а не выделение ее из целого как в примере с матерью — единоличным собственником. И даже если бы недвижимость, принадлежащая в долях нескольким лицам на праве общей долевой собственности, отчуждалась бы не в долях, а в целом (например, родители передают свои доли детям полностью и сами перестают быть собственниками жилья), то тоже потребовалась бы нотариальная форма по ст. 42 закона о регистрации недвижимости. Это положение принято, видимо, из-за того, что каждый собственник доли недвижимости даже при совершении сделки по ее отчуждению в целом фактически распоряжается только своей долей.

Добрый день! Я являюсь единоличным собственником квартиры и выделяю доли своим детям, т.к. при покупке использовала мат.капитал. Росреестр мне отказал в регистрации сделки перехода прав из-за отсутствия нотариально заверенного договора, ссылаясь на ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ. Что я могу предпринять в данном случае?

Здравствуйте. Я с мужем в разводе, купила квартиру по мат.капиталу. Теперь должна распределить доли сыну — ему 25 лет, и дочери — ей 10. Могу я сама составить соглашение об определении доли, без нотариуса?

Здравствуйте. Я с мужем в разводе, купила дом по мат.капиталу. Теперь должна распределить доли сыну — ему 25 лет, и дочери — ей 5. Могу я сама составить соглашение об определении доли, без нотариуса?

Я с мужем в разводе. Купила дом на средства мат. капитала. При выделении долей детям достаточно ли соглашения, или нужен договор дарения? Можно ли это сделать без нотариуса?

Здравствуйте, объясните пожалуйста. Если квартира была взята в ипотеку с привлечением средств маткапитала и у нотариуса было подписано соглашение о том, что после окончания обременения в течение полугода собственник обязан выделить доли членам семьи (супруги и двое детей, один из детей несовершеннолетний). Вложение маткапитала составило 1/3 стоимости квартиры, другую 1/3 заплатил супруг от продажи жилья, доставшегося ему по дарственной, и последнюю часть погасили совместно проживающие в браке супруги.

Прошло 3 года, и супруг, являющийся владельцем этой квартиры, доли не выделил. Сейчас супруги разводятся, жена требует мужу оставить 1/4 доли квартиры и уголовную ответственность за неисполнение соглашения. Супруг хочет доказать, что внес 1/3 стоимости квартиры за счет продажи жилья, подаренного ему родителями, а выделить доли он не отказывается.

Супруга сожгла договор купли-продажи дареного дома. Как быть супругу? Сможет ли он рассчитывать не на 1/4 доли, а более? Как доказать, что им были внесены деньги от продажи своего жилья, даренного?

Копия договора дарения дома есть в Росреестре. Обратитесь туда за копией. Именно для этого Вы и платите госпошлины, чтобы независимый экземпляр был сохранён и не подделан.

Квартира была взята в ипотеку с привлечением средств материнского капитала, и у нотариуса было подписано соглашение о том, что после окончания обременения в течение полугода собственник обязан выделить доли членам семьи (супруги и двое детей, 2 и 4 года).

Вложение маткапитала составило 1/3 стоимости квартиры. Хотим выделить детям по 1/6, но нотариус говорит, что на это нужно разрешение опеки. Либо по 1/4 без опеки (в равных долях). В каких законах говорится об этом — о привлечении опеки, мы же дарим им все как положено, в процентном соотношении от стоимости приобретенного имущества?

Идите к другому нотариусу. Они крутят, как хотят, чтобы побольше денег с вас содрать.

Я, мать троих несовершеннолетних детей, нахожусь в браке. Я являюсь единственным собственником жилья, и квартиру приобретала в ипотеку задолго до брака. Закрыла ипотеку, частично использовав средства материнского капитала (150 000р.) И теперь должна распределить доли среди всех детей и супругом не позднее шести месяцев. Супруг хочет отказаться от своей доли.

Какое соглашение мы должны написать или договор дарения — не знают даже нотариусы, может вы подскажете? И как это сделать правильно и удобнее (компактно) и менее затратно? Заранее спасибо!

Здравствуйте, извините за беспокойство, у меня такая же ситуация как ваша. Как вы всё-таки поступили в этом случае? Подскажите, пожалуйста, я в замешательстве и не знаю, что делать — как правильно и не дорого сделать? Так как нотариус насчитывает почти двадцать тысяч рублей, можно без него обойтись ли, чем закончилась ваша история? Спасибо.

Как изменить процент распределения доли по договору дарения на несовершеннолетнего ребенка? В собственности жилой дом, в котором я двоим несовершеннолетним детям выделила равное количество долей — по 50%. Также в собственности имеется квартира, которую на данный момент продаю и где был прописан старший несовершеннолетний ребенок.

Органы опеки вынесли постановление, что старшему ребенку я должна предоставить не менее 80% в жилом доме, чтобы одобрить сделку по продаже квартиры. Но договор дарения уже прошел регистрацию в Росреестре. Какие есть варианты, чтобы ребенку все же сделать 80%?

Здравствуйте, мы построили дом, мат. капитал (430 т.р.) задействована в строительстве. Дом введен в эксплуатацию, сделали тех. план дома. Теперь планируем регистрировать дом, но как выгоднее сделать? Сразу зарегистрировать дом на мужа и меня, а затем у нотариуса соглашение составить на детей, либо зарегистрировать на меня, а потом все остальное? В общем, пожалуйста, подскажите.

Добрый день! Я приобрела в ипотеку квартиру до брака. На момент приобретения у меня был один несовершеннолетний ребенок, затем я вышла замуж и родила второго. Внесла 453 тыс. руб. мат капитал в ипотеку, будучи в браке.

Теперь развелась и планирую самостоятельно погасить кредит. После снятия обременения какая доля мной может быть выделена экс-супругу, какая детям? Какие варианты? Супруг некоторое время (год) находясь в браке оплачивал ежемесячный платеж по кредиту.

Добрый день! Была приобретена квартира — по 2/5 доли у супругов и 1/5 у дочери. После рождения сына ипотечный кредит был погашен мат.капиталом. Посоветуйте, как лучше нам поступить:
1) Одному из супругов оформить договор дарения в пользу сына (1/5).
2) Составить соглашение об определении долей (при этом правильно ли будет распределение долей следующим образом: 3/10 у каждого супруга и по 2/10 у каждого ребенка?).

Я приобрела квартиру в ипотеку, будучи в браке. Через 6 мес. после этого брак был расторгнут. Уже после расторжения брака через 2 года у нас родился второй ребенок, и я воспользовалась средствами материнского капитала на погашение ипотеки. Должна ли я выделять долю бывшему супругу?

Я с мужем в гражданском браке, купила дом на средства мат.капитала. Могу ли я сама составить соглашение об определении долей детям? Можно ли для этого использовать представленный образец соглашения? Спасибо.

Я единственный собственник на квартиру. Муж отказался нотариально от доли материнского капитала. Сейчас мне нужно делать соглашение на разделение долей — на себя и детей. Где можно узнать, как его делать?

Сказали, это можно сделать самой, т.к. я один собственник.

Я мать-одиночка, купила дом в ипотеку с привлечением мат.капитала. Могу ли я выделить доли только детям, а себя исключить из соглашения?

Муж купил квартиру в ипотеку до брака. После заключения брака родились 2-е детей. Супруг использовал материнский капитал (453 тыс. руб.) на погашение ипотеки и написал нотариальное обязательство о выделении долей после погашения.

Сейчас мы продаем квартиру с целью расширить площадь. Будем покупать большую квартиру. В банке еще не погашено 1700 тыс. руб. Хотим погасить средствами покупателя. Но процедура наделения долей и получения разрешения на продажу органов опеки долей детей очень длительная (занимает 2,5 месяца).

Трудно покупателя такого найти, который бы отдал свои деньги в погашение чужого кредита и ждал оформления сделки 2.5 месяца. Возможно ли наделить долями детей уже в приобретаемой квартире и отчитаться перед Пенсионным фондом, что обязательства исполнены?

Добрый вечер! Меня интересует вопрос, как будут распределяться доли по приобретению квартиры за счет материнского капитала. У меня трое детей, из них двое от одного мужа, а третий, на которого был получен мат.капитал, — от другого мужа, с которым я сейчас нахожусь в браке.

Если мы будем брать квартиру новостройку и добавлять материнский капитал, а на оставшуюся часть брать ипотеку, то как будут распределяться доли собственности при оформлении? У второго мужа есть от другого брака еще двое детей — совершеннолетних, намного старше моих.

Здравствуйте, мы построили дом. Материнский капитал задействовали на возмещение расходов на строительство. Дом зарегистрировали на меня. Подскажите, как нам теперь выделить доли? Нужно ли выделять долю мужу — ведь это все равно совместно нажитое имущество?

Можно оформить через договор дарения только детям? Спасибо!

Я в разводе, приобретаю однокомнатную квартиру в новостройке с использование мат.капитала. Как лучше мне выделить доли двум детям (один из которых несовершеннолетний)? Как нужно распределить доли, если бОльшую долю я хотела бы оставить себе, а детям выделить самые минимальные? Мне 8/10, а двум детям по 1/10? Исходя из того, что стоимость квартиры 1860000, а мат.капитал используется в размере 453000 рублей, какова минимальная доля для выделения детям?

Добрый день! В браке была приобретена квартира, право собственности оформлено только на мать. После рождения второго ребенка в погашение ипотеки направлен мат. капитал. Сейчас встал вопрос о продаже квартиры с обременением. Опека дала постановление о передаче в залог (ипотеку) имущества малолетних.

Готовлю проект договора дарения для банка, чтобы получить разрешение на выделение долей детям и супругу по обязательству. По сути, супругу эта доля не нужна. Могу ли я выделить доли только детям, если супруг напишет отказ? И можно ли это сделать, минуя нотариуса, так как я являюсь единственным собственником, и сумма оплаты нотариальных действий выходит больше 20 000 руб.? Спасибо.

Подскажите, это очень срочно! Квартира куплена до брака в кредит без залога и обременения, а потом в счет погашения долга перед банком вложен материнский капитал и составлено нотариально обязательство оформить квартиру в общую долевую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению, но доли так и не были определены и выделены.

Жена обратилась в суд поделить доли в квартире — по 1/2 мне и 1/2 моему ребенку. Потом развелась со мной и теперь требует суд выделить ей 1/4 от моей 1/2 доли. Весь кредит я оплатил сам, кроме средств материнского капитала. Как правильно в этом случае должны быть поделены доли?

Я если правильно понимаю, то доли должны выделяться на жену и ребенка исходя из размера самого материнского капитала — т.е. стоимость квартиры 690 тыс. руб., сумма мат. капитала 350 тыс. руб. — это почти 1/2. Нас в семье 3 человека, таким образом — 1/2 × 1/3 = 1/6 будет делиться между ребенком и женой? Или нет?

Здравствуйте. Материнский капитал выдавался с рождением дочери, сыну на этот момент было 22 года. Сейчас буду использовать его для расширение жилья по программе реновации. Сын на данный момент живет отдельно в собственной квартире и женат. От него я должна получить отказ от доли в материнском капитале для приобретения дополнительного жилья.

Его законная жена должна писать тоже отказ или в данном случае это не имеет значения?
С уважением, Татьяна.

Добрый день, ипотеку брала до брака и материнский капитал получила до брака. Сейчас замужем (совместных детей нет), планирую внести материнский капитал в ипотеку. Если напишу обязательство о выделении доли супругу и детям по материнскому капиталу, должна ли я буду выделить долю супругу, если на момент выделения будем в разводе уже?

Мы с мужем разводимся. Была куплена квартира по мат капиталу, доли ещё не распределяла. Собственником квартиры являюсь только я. Могу ли я не делать на него долю? И можно ли все это оформить не через нотариуса?

Добрый день! Живем с супругой в браке 16 лет. У нас трое детей: 14 лет и двойняшки 2 г. 11 мес. Приобрели в собственность участок и построили дом за счет собственных средств. Дом и участок зарегистрирован на меня. Средства материнского капитала на строительство не использовали, т.к. начинали строить еще до рождения 2 и 3 ребенка.

Скоро младшим детям исполняется три годика.

Каким образом мы можем получить средства материнского капитала, чтобы частично компенсировать затраты на строительство дома?

Как быть? Есть договор купли-продажи по мат капиталу. Купили 1-комнатную квартиру. Супруг всячески препятствует дальнейшему оформлению квартиры, купленной на мат капитал… Что делать? Срок истекает через 20 дней.

Здравствуйте. Переехали в другой город, прописались, а сейчас наделяем долями детей по оставшемуся объекту в другом регионе, на которые были использованы средства МСК. Здесь нотариус говорит, что не имеет права делать соглашение на недвижимость другого региона, а ехать всем обратно на сделку нет возможности. Прав ли он?

С 2016 года стало обязательным заверять соглашение о выделении долей детям после погашения ипотеки. Нотариальный тариф составляет 0,5% от стоимости жилья + услуги правого технического характера (порядка 20000₽, у разных нотариусов свои расценки).

Есть, правда, письмо Минфина от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079, где говорится что за удостоверение такого соглашения (равно как и при разделе совместного имущества супругов) должен взиматься нотариальный тариф (пошлина) в размере 500 руб., как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке (подп. 5 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате).

Только нотариусам так не выгодно, и все предлагают заверку как за сделку с оценкой, а письмо в расчёт не берется вообще. Вот и получается, что воспользовавшись материнским капиталом нужно заплатить за обязательство о выделении долей нотариусу (мы платили 1600₽) и за соглашение о выделении долей внутри НАШЕЙ семьи (порядка 20000₽), а также госпошлину в Росреестр 2000₽. Как вы считаете, это нормально?

Добрый день. Подскажите, купили квартиру под материнский капитал, у меня и мужа второй брак. На каких детей мы должны выделить доли? У него сын от первого брака, и у меня тоже. И еще родился ребёнок в браке.

Что делать, как оформлять соглашение, если собственниками являются супруга (я) и несовершеннолетняя дочь (по 1/2 доли каждая)? Возможно ли деление на доли между супругами (обязательство, заверенное у нотариуса) и вторым несовершеннолетним ребёнком (материнский капитал по рождению которого был внесён в счёт частичной оплаты ипотеки) только моей 1/2 части квартиры, а 1/2 дочери оставить неприкосновенной?

Добрый день! Я являюсь единоличным собственником садового дома и выделяю доли своим детям, т.к. при возмещении средств за строительство использовала мат.капитал. Примет ли у меня Росреестр на регистрацию такую сделку перехода прав без наличия нотариально заверенного договора?

Я являюсь на текущий момент матерью-одиночкой и единоличным владельцем дома.

Добрый день. Прошу помочь с ответом на вопрос. За наличный расчет приобретен участок земли. В последствии взята ипотека на сумму маткапитала на строительство дома на данном участке, ипотека средствами маткапитала погашена. У нотариуса оформлено соглашение о выделении долей детям.

На полученные средства построена баня.

По семейным обстоятельствам строительство дома отменили (на неопределенный срок). Есть ли возможность продать данный участок в случае, если дом строиться не будет?

Вот вы пишите об обязательном заверении у нотариуса, даже если дети наделяются долями из общей совместной собственности, и при этом доля родителей остаётся в общей совместной собственности, но с 10.04.2018 внесены изменения в порядок ведения ЕГРН, и при этом заверение у нотариуса такого соглашения не требуется, так как нет раздела имущества. Разве не следует и этот нюанс внести в статью?

Добрый день! Я хочу написать дарственную на свою долю в квартире третьему лицу, квартира была приобретена за средства маткапитала. Как правильно написать заявление в органы опеки и попечительства? Доли детей так и останутся, собираемся приобретать другую жилплощадь.

Подскажите, пожалуйста. Мы с мужем приобрели квартиру и оформили на мужа до брака за 1,5 месяца в ипотеку, через 6 месяцев внесли маткапитал, на данный момент выплатили 7 лет ипотеки из 15-ти (за двухкомнатную квартиру).

Как можно разъехаться и какие документы необходимо оформить? До брака также была получена комната от предприятия на меня и сына. Но предприятие долго проводило процесс оформления и теперь нотариусы объясняют, что сын должен подать на меня в суд для получения своей 1/2 доли этой комнаты, а моя доля на нас с мужем пополам.

Обязательно ли распределять доли?

Здравствуйте, мы с мужем приобрели квартиру в общую долевую собственность по 1/2 ипотеки, часть ипотеки погашена маткапиталом. Сейчас делаем соглашение о выделении долей детям. Нужно ли заверять соглашение у нотариуса? Заранее спасибо за ответ.

Добрый вечер! Я приобрела квартиру за счёт средств материнского капитала и собственных средств в 2015 году. Квартира находится в Кировской области, а сами мы проживаем в ЯНАО. Когда я обратилась в Росреестр за консультацией как мне выделить доли на детей.

Была информация, что сделку нужно оформить нотариально по месту нахождения имущества, в силу жизненных обстоятельств мы не смогли съездить для оформления соглашения, сейчас хотим продать эту квартиру и купить в ЯНАО. В опеке сказали, что сначала нужно выделить доли, а после взять разрешение на продажу, подскажите, могу ли я выделить доли в квартире, не выезжая за пределы ЯНАО? И если моя старшая дочь и супруг не хотят принимать долю в имуществе, какие документы нужны (достаточно будет отказа у нотариуса)? На момент приобретения квартиры старшей дочери было 18 лет.

Добрый день! Я являюсь единоличным собственником квартиры и выделяю доли мужу и своим детям, так как при покупке использовала маткапитал. Росреестр мне отказал в регистрации сделки перехода прав из-за отсутствия нотариально заверенного договора, ссылаясь на ч. 1 ст. 42 закона № 218-ФЗ. Что я могу предпринять в данном случае?

Здраствуйте! Подскажите пожалуйста, муж получил участок для строительства дома по договору дарения, на этот момент мы были в законном браке. После этого мы построили дом на этом участке, ввели его в эксплуатацию, получили возмещение из мат капитала за завершённое строительство, как выделить доли? Собственник дома муж.

Добрый день. Нужно дать доли детям при использовании материнского капитала,нужно составить соглашение о распределении долей. Квартира куплена в ипотеку в общую совместную собственность, и был использован мат. капитал. Теперь при составлении соглашения мы также хотим оставить общую совместную собственность и дать детям доли. Нужно ли нам такое соглашение заверять у нотариуса?

Однокомнатная квартира оформлена в собственность на супруга, куплена в браке, использовался маткапитал и была ипотека. Ипотека выплачена, обременение банк снял. В данный момент квартиру будем продавать, т.к. у нас двое детей, она оказалась нам мала. Купили коттедж по площади в два раза больше квартиры. Но по обязательству мы обязаны выделить доли в квартире.

Можем ли мы в соглашении о выделении долей оформить по 1/4 доли каждому ребенку, а 1/2 доли оставить в совместной собственности? Если да, то можно это сделать без нотариуса? И какие у нас есть варианты? Если мы выделим им доли в коттедже и не выделим их в квартире, это даже если условия стали лучше, как мы поняли, будет считаться нарушением закона.

Источник: pro-materinskiy-kapital.ru

Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?

– Квартира в равнодолевой собственности на четверых. Как перевести все доли на одного человека (с согласия остальных) с наименьшими затратами?

Отвечает управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Равнодолевая собственность подразумевает наличие нескольких владельцев недвижимости с одинаковыми правами. Обычно она возникает при наследовании или приватизации квартиры двумя и более лицами. С долями в праве можно производить те же действия, что и с отдельным объектом недвижимости: продавать, дарить, завещать и т. п. При этом возмездные сделки с долями совершаются только с извещением прочих собственников.

Дешевле всего передать все доли одному лицу через оформление дарственной. Современное законодательство требует обязательного нотариального удостоверения такого договора. При этом дарение имущества лицу, не являющемуся родственником, облагается НДФЛ, а члену семьи – нет.

Для проведения сделки все совладельцы собираются у нотариуса и подписывают общий документ, который закрепляет передачу прав одному собственнику. Никаких дополнительных бумаг (например, согласия на сделку) собирать не нужно. Важно отметить, что стоимость нотариальных услуг рассчитывается, исходя из кадастровой оценки недвижимости.

Сегодня это весьма значительная сумма, которая может превышать рыночную цену квартиры. Затем договор дарения регистрируется в Росреестре, размер госпошлины составляет 2 тысячи рублей. Сделка вступает в силу после ее регистрации.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В данном вопросе не уточняется, на кого нужно перевести доли: на стороннее лицо или на одного из четверых собственников. Кроме того, нет информации о родстве владельцев недвижимости. Поэтому рассмотрим оба варианта: перевод на стороннее лицо всех долей и перевод трех долей на четвертого содольщика.

Перевести доли на стороннее лицо, не являющееся родственником, можно через куплю-продажу квартиры. При реализации всего объекта целиком документы в виде согласия дольщиков не требуются.

При переоформлении трех долей на человека, владеющего недвижимостью в этой квартире, можно сделать один договор купли-продажи ¾ долей. При этом согласие тоже не потребуется.

Если четвертый собственник является близким родственником, то в таком случае можно решить вопрос путем дарения ¾ доли. В любом случае при отчуждении недвижимости (неважно, каким способом), находящейся в долевой собственности, потребуется нотариальное удостоверение сделки. Поэтому выгоднее переоформлять недвижимость одним договором, а не несколькими (то есть на каждую долю в отдельности). В противном случае потребуется оплачивать госпошлину каждого договора в отдельности.

Отвечает адвокат Инна Белякова:

Чтобы корректно ответить на Ваш вопрос, необходимо определиться с ключевым понятием – для кого затраты должны быть наименьшими? Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, на которого будет оформляться собственность, то необходимо применять один алгоритм действий. А вот если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды любого из трех других сособственников, то алгоритм будет совсем другой. Для начала давайте определимся со структурой расходов, которые необходимо будет произвести для перерегистрации права собственности с общей долевой на индивидуальную. Итак, понадобится понести следующие обязательные расходы:

1. Нотариальные тарифы и услуги. Действующее законодательство для всех сделок с долями в праве собственности на недвижимое имущество предусматривает обязательную нотариальную форму сделки вне зависимости от вида договора (купля-продажа, дарение, мена или что-то еще), поэтому уклониться от этих расходов не получится. Что касается нотариального тарифа, то государственная пошлина за удостоверение такого договора составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Кроме государственной пошлины, потребуется уплатить нотариусу также и за техническую работу по составлению договоров, но эту сумму нотариус определит уже самостоятельно.
2. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности. В настоящее время указанная пошлина составляет 2 тысячи рублей за одно регистрационное действие. Поскольку для совершения планируемой Вами сделки потребуются три регистрационных действия (государственная регистрация трех переходов права собственности), то размер государственной пошлины составит 6 тысяч рублей.
3. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в зависимости от некоторых обстоятельств необходимо будет уплатить одной из сторон договора.

Возможные дополнительные, но не обязательные расходы, которые также могут возникать при сделках с недвижимым имуществом (аренда банковских ячеек, разнообразные доверенности, заявления, оплата жилищно-коммунальных услуг и прочее) здесь учесть трудно, поскольку их необходимость может быть вызвана особенностями каждой конкретной сделки.

Соответственно, из перечисленных трех видов обязательных расходов первые два уплачиваются по соглашению сторон. То есть как стороны договорятся, так и будет. А вот необходимость уплаты НДФЛ, составляющий 13% от полученного налогоплательщиком дохода, как раз и определяет ту разницу в алгоритме действий, про которую мы говорили в начале. Рассмотрим оба варианта.

Если рассматривать ситуацию с точки зрения выгоды человека, к которому переходит право собственности, то ему выгоднее заключить договор купли-продажи, в котором он будет являться покупателем. В этом случае НДФЛ будут обязаны уплатить продавцы долей в праве собственности на квартиру (если они, конечно, не освобождены от него в соответствии с налоговым законодательством). А вот если рассматривать сделку с точки зрения выгоды людей, от которых право собственности переходит, то им выгоднее заключить договор дарения долей в праве собственности. В этом случае НДФЛ будет обязан оплатить одаряемый (если он, опять же, от уплаты налога законодательством не освобожден).

При заключении договора купли-продажи подлежащая уплате продавцами сумма НДФЛ будет исчисляться из договорной стоимости, принадлежащей каждому из них доли в праве собственности на квартиру, но в целях налогообложения эта стоимость равна не менее 70% от кадастровой стоимости этой доли. А вот при заключении договора дарения подлежащая уплате одаряемым сумма НДФЛ будет исчисляться уже непосредственно из кадастровой стоимости квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Зеленый проспект» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Борис Могилевский:

Чтобы максимально точно ответить на данный вопрос, необходимо знать, когда именно возникло право собственности на квартиру и на основании какой сделки.

Расходы на переоформление долей от всех содольщиков на одного из них складываются из затрат на оформление самой сделки, затрат на государственную регистрацию перехода права собственности, а также затрат по налогообложению.

Первым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора купли-продажи долей квартиры. В настоящий момент договор по отчуждению долей недвижимого имущества, в том числе между совладельцами, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента такового удостоверения.

За совершение нотариальных действий взимается плата в размерах, установленных налоговым законодательством и утвержденных нотариальной палатой соответствующего субъекта РФ. Так, п. 5 ч.1 ст. 333.24 НК РФ устанавливает, что за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, взимается пошлина в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Решением Московской нотариальной палаты 15 декабря 2016 года установлен также размер платы, взимаемой нотариусами за услуги правового и технического характера при совершении нотариальных действий, который для сделок по продаже недвижимости составляет 5 тысяч рублей.

Если сособственники долей квартиры владеют ими более пяти лет (для долей, полученных по наследству, по приватизации или в результате дарения между близкими родственниками – более трех лет), то продавцы долей не облагаются налогом на доходы от их продажи. Если же продавцы долей квартиры владеют ими менее указанных сроков, то им придется уплатить налог на доходы в размере 13% от полученной по сделке прибыли, причем в качестве налогооблагаемой базы в расчет будет браться сумма размером не менее 70% от кадастровой стоимости долей квартиры.

Заметим, что Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд послаблений (налоговых вычетов) при совершении таких сделок. К примеру, продавцы могут уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, ранее затраченную на приобретение или создание продаваемого объекта недвижимости. Либо могут применить вычет в размере 1 млн рублей при продаже (при этом указанная сумма будет распределена между всеми совладельцами пропорционально их доле в праве собственности на квартиру).

Вторым вариантом решения вопроса по переводу долей на одного совладельца может быть заключение договора дарения долей квартиры. Такая сделка также подлежит обязательному нотариальному удостоверению, вследствие чего возникают такие же расходы на оформление договора, что и при купле-продаже жилья. В среднем, стоимость оформления сделки у нотариуса в Москве составит 25 тысяч рублей.

Что касается налогообложения при дарении, то оно исключается только в том случае, если дарители и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками, к коим относятся: супруги, родители, дети (в том числе усыновители и усыновленные), дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Если же даритель не является близким родственником одаряемого, то одаряемый будет вынужден заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной ему доли.

Независимо от вида сделки тариф за госрегистрацию перехода права собственности для граждан составляет сегодня 2 тысячи рублей, умноженные на размер участвующей в сделке доли (ст.333.33 НК РФ). Так, при продаже или дарении ¼ доли квартиры нужно будет уплатить регистрационную пошлину в сумме 250 рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: www.domofond.ru

Как правильно оформить дарственную на долю в доме?

Дарение доли дома производится в соответствии с требованиями ГК РФ и других законодательных актов, а их нарушение влечет признание сделки недействительной. Чтобы не допустить ошибок, рекомендуется узнать особенности дарения, требования к доле, пошаговый алгоритм действий. Также в статье рассказано, когда нужно обращаться к нотариусу и кому придется платить налоги после сделки.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

В статье расскажем:

Особенности дарения доли дома

Дарение – это безвозмездная сделка, согласно которой собственник недвижимости (даритель) передает право собственности второй стороне – одаряемому.

Процедура регламентируется гл. 32 ГК РФ. Встречные требования даритель выдвигать не вправе: просить взамен деньги, требовать предоставление товаров или услуг.

Подарить можно как полностью дом, так и долю в праве собственности.

Важно учитывать несколько моментов:

• допускается дарение от физического лица юридическому или наоборот;
• дарение между коммерческими предприятиями запрещено;
• можно подарить долю в доме без согласия других собственников: оно требуется только для продажи, когда им предоставляется преимущественное право покупки;
• для сделки потребуется согласие одаряемого – он до получения дара вправе отказаться (ст. 573 ГК РФ);
• для дарения доли дома можно использовать любой вид договора: реальный, когда вторая сторона переоформляет право собственности сразу после подписания, или консенсуальный, подразумевающий оформление договора обещания дарения. В последнем случае исполнение сделки начинается с даты или события, указанного в документе.

Важно! Договор дарения доли дома (далее – ДД) оформляется письменно. Он потребуется в дальнейшем для регистрации права собственности на нового владельца – одаряемого.

Требования к доле

Важно учитывать, что под долей подразумеваются не конкретные помещения, весь дом, но гражданин владеет им только в пределах установленной доли. Она определяется по соглашению с остальными собственниками, либо в судебном порядке.

Люди могут самостоятельно договариваться, кто и в какой комнате будет жить, а при необходимости – заключать соглашения о порядке пользования жильем. В исключительных случаях возможно выделение доли в натуре, когда конкретные помещения закрепляются за владельцами.

Важно, чтобы выделение долей было зарегистрировано в Росреестре. Если доли выделены по соглашению, стороны должны представить его для регистрации: только после этого они смогут дарить, продавать или обменивать свое имущество без проблем.

Дарение доли по материнскому капиталу

Если дом покупается или строится с использованием маткапитала, каждому члену семьи выделяются доли. Соответствующее обязательство подписывается у нотариуса и передается в Пенсионный фонд.

Чтобы выделить на мужа и детей доли, часто используется договор дарения. В дальнейшем дом переходит в общедолевую собственность в течение полугода после перечисления средств от ПФР продавцу, выплаты последнего взноса по договору купли-продажи, полного расчета с ЖСК или иной строительной организацией.

Кому можно подарить долю в доме по договору дарения?

После выделения доли гражданин становится полноправным собственником.

Он вправе подарить ее любому человеку:

• ребенку, родителю, иным близким родственникам;
• супругу;
• третьему лицу.

Если ребенок не достиг 14 лет, родитель-даритель вправе расписаться за него. Если дарителем выступает посторонний человек, сделка согласуется с законными представителями. Дети старше 14 лет расписываются самостоятельно, но с согласия родителей.

Обратите внимание! Доля выделяется только совместно с разделением земельного участка. Например, если домом владеют 2 человека, им принадлежит по ½ доли и земли соответственно. Выделение или дарение жилья без участка земли недопустимо.

Можно ли и как оформить дарственную без нотариуса?

Как оформить дарственную на племянника или племянницу?

Как оформить дарственную на внука или внучку?

Можно ли оформить дарственную на долю в доме без нотариуса?

Несмотря на то, что для дарения доли согласие собственников не понадобится, ДД обязательно удостоверяется нотариусом.

Его подпись не понадобится только в нескольких случаях:

• все владельцы одновременно дарят свои доли;
• у дома один собственник.

Если в нарушение законодательства подписать ДД доли без нотариуса, его не примут в Росреестре, и зарегистрировать право собственности на одаряемого не получится.

Совет юриста: даже если удостоверение дарственной нотариусом необязательно, рекомендуется подписывать договор в его присутствии. Это позволит избежать многих проблем и снизит риск оспаривания дарственной.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Сколько стоят услуги нотариуса?

При обязательном нотариальном удостоверении уплачивается пошлина согласно ст. 333.24 НК РФ: 0,5% от суммы договора, не более 20 000 руб.

Госпошлина обычно определяется от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость доли составляет 1,5 млн. руб. Она дарится другому человеку. Сколько придется заплатить:

1 500 000 х 0,5% = 7 500 руб.

Если ДД удостоверять необязательно, но стороны обращаются к нотариусу по собственному желанию, вместо госпошлины уплачивается нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате»:

1. Отчуждение имущества в пользу родственников: супруга, детей, родителей, внуков. При сумме сделки до 10 млн. руб. – 3 000 + 0,2%. Свыше 10 млн. – 23 000 + 0,1%.
2. Остальным лицам при сумме до 1 млн. – 3 000 + 0,4%. От 1 до 10 млн. – 7 000 + 0,2%. Свыше 10 млн. руб. – 25 000 + 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. Для жилых помещений – максимум 100 000 руб.

Два собственника дарят по ½ доли в доме своему ребенку – сыну. Общая стоимость долей составляет 3 000 000 руб. Сколько придется заплатить:

3 000 000 х 0,2% = 6 000

6 000 + 3 000 = 9 000 руб. – итоговая сумма.

Как оформить дарственную на долю в доме между близкими родственниками: пошаговая инструкция

Договор подписывается двумя сторонами – дарителем и одаряемым. Если один или оба не могут присутствовать на сделке, оформляются нотариальные доверенности на одного или нескольких представителей.

Совет юриста: желательно заранее согласовать условия сделки с одаряемым и определиться, когда и где подписывать дарственную.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Шаг 1: сбор документов

Собирать документы должен даритель: от одаряемого потребуется только паспорт.

Что понадобится собственнику доли:

• документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: договор мены, купли-продажи, дарственная, свидетельство о наследстве, и пр.;
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• паспорт;
• документ, подтверждающий родство, если доля дарится близкому родственнику;
• нотариальное согласие супруга дарителя, если доля приобретена на общие средства в браке;
• свидетельство о рождении ребенка, если имущество дарится ему.

Также следует подготовить свидетельство о заключении брака, в сделке участвует супруг дарителя.

Шаг 2: составление договора дарения

Дарственная оформляется самостоятельно, но можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу.

В последнем случае расходы увеличатся на 5 000-20 000 руб. в зависимости от нюансов сделки. В юридических компаниях расценки демократичнее, а ДД составляются за 1 000-3 000 руб.

Содержание и образец договора дарения доли в доме

Законодательством требования к ДД не устанавливаются, но важно включить в него всю информацию о сделке, в противном случае регистратор не примет документы.

Какие сведения понадобятся:

• Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные сторон;
• адрес дома, в котором находится даримая доля, ее размер; площадь помещения, кадастровый номер;
• размер, кадастровый номер земельного участка;
• намерение владельца подарить долю безвозмездно;
• дата начала исполнения договора: после подписания или в конкретный день;
• ответственность, обязанности, права сторон;
• условия изменения, расторжения ДД.

В конце даритель и одаряемый ставят подписи. Договор составляется минимум в трех экземплярах: по одному остается у граждан, третий передается в Росреестр. Если люди обращаются к нотариусу, понадобится четвертый экземпляр – он остается на хранении в архиве.

Образец договора дарения доли жилого дома:

Шаг 3: посещение нотариуса

В большинстве случаев дарение доли удостоверяется нотариусом, поэтому ДД подписывается в его присутствии. Предварительно он определит правоспособность сторон, объяснит последствия сделки. После подписания ставится его подпись и печать.

Важно! Договор, подписанный не в присутствии нотариуса, удостоверять не будут. При желании граждане могут подать документы для регистрации через него, услуга предоставляется с 2019 года бесплатно.

Шаг 4: регистрация нового собственника

После сбора документов и подписания ДД нужно подать документы для переоформления права собственности. Присутствие обеих сторон обязательно.

Для регистрации нужно обратиться в Росреестр или МФЦ по адресу расположения недвижимости, в которой дарится доля.

Документы

Понадобятся документы, представленные выше. Дополнительно предоставляется дарственная: на ней регистратор ставит отметки, производит регистрационные действия, затем все возвращает новому собственнику.

Госпошлина

За переоформление права собственности госпошлина уплачивается одаряемым. Физические лица платят 2 000 руб., юридические – 22 000 руб.

Налоги при дарении доли в доме

Получение недвижимости или доли в собственность по закону считается прибылью, и НДФЛ в размере 13% платить придется. Декларация 3-НДФЛ предоставляется в ИФНС до 30 апреля года, следующего за годом подписания дарственной, а деньги уплачиваются до 15 июля.

Исключение – получение имущества в дар близким родственником дарителя: ребенком, супругом, родителем, полнородным или неполнородным братом, сестрой. Они налоги не платят, декларацию предоставлять необязательно (ст. 217 НК РФ).

Оспаривание договора дарения доли в доме

Оспорить дарственную на долю в доме можно при наличии оснований, указанных в ст. 578 и других положениях ГК РФ:

• совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя: побои, причинение легких, средней степени тяжести, тяжких телесных повреждений, и пр.;
• смерть дарителя по вине одаряемого (ДД отменяют наследники);
• подписание ДД недееспособным или ограниченно дееспособным дарителем;
• совершение сделки под воздействием физического или психологического насилия со стороны одаряемого или третьего лица;
• введение собственника в заблуждение касаемо природы сделки.

Обратиться в суд могут и кредиторы дарителя, если доля приобретена на деньги от предпринимательской деятельности, а сам гражданин подписал дарственную в течение полугода после вынесения решения о банкротстве.

Судебная практика

На оспаривание договоров дарения у людей уходит несколько месяцев, и не всегда удается добиться желаемого.

Но в судебной практике есть несколько примеров признания дарственных недействительными:

В результате удовлетворения исковых требований имущество возвращено дарителям. право собственности одаряемых прекращено, в регистрационные записи ЕГРН внесены изменения.

Ответы юриста на частые вопросы

Возможно ли дарение доли дома с обременением?

В зависимости от типа обременения. Если доля в залоге у банка, дарение возможно, но с его согласия. Если под обременением подразумевается арест от ФССП, одаряемый не сможет переоформить право собственности.

Можно ли подарить долю в доме с правом проживания дарителя?

Да, предварительно согласовав это со второй стороной.

Дом в долевой собственности. Другой владелец хочет подарить долю своему сыну, с которым я в плохих отношениях. Могу ли я запретить сделку?

Нет, другие собственники не вправе препятствовать дарению.

Можно ли подарить ½ дома с долгами по коммунальным услугам?

Да, но долги останутся за прежним владельцем.

Суд в результате раздела имущества присудил нам с мужем по ½ доли в доме. Могу ли я подарить ее матери, если недвижимость куплена в браке?

Можете. Покупка в браке роли не играет, т.к. произведен раздел.

Заключение Эксперта

1. Долю в доме подарить можно, но требуется выделение доли в праве собственности либо в натуре.
2. Для оформления дарственной на долю в большинстве случаев требуется нотариальное удостоверение.
3. Подпись нотариуса в дарственной не понадобится, если доли дарятся одновременно всеми собственниками в рамках одной сделки.
4. После получения имущества в дар НДФЛ платят одаряемые, не приходящиеся дарителям близкими родственниками.
5. От налогообложения освобождены родственники дарителей.
6. Переоформление права собственности подлежит госрегистрации в Росреестре.

Если вам требуется юридическая помощь, задайте вопрос нашим юристам. Они тщательно изучат вашу проблему и расскажут об оптимальных вариантах ее решения уже через несколько минут!

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Как оформить дарственную брату или сестре?

Как оформить дарственную на квартиру на сына (дочь)?

Можно ли и как оформить дарственную на несовершеннолетнего ребенка?

Как оформить дарственную на дачу?

Как оформить дарственную на квартиру через МФЦ и не допустить ошибок? Актуальные советы юриста

Оформление договора дарения: как правильно составить дарственную и какие понадобятся документы?

Добрый день! У меня с братом дом в долевой собственности, он хочет выкупить мою долю. Недавно предложил вместо ДКП составить дарственную, чтобы не пришлось платить налоги. Что мне делать?

По закону такие сделки признаются притворными, их можно оспорить. Кроме того, при оформлении дарственной, даже несмотря на близкие отношения всегда есть шанс, что собственник не получит деньги за имущество. Отстоять свои права в суде будет сложно.

Обязательно ли выписывать родственников, если я дарю долю в доме сыну?

Нет, аннулировать регистрацию не нужно – к праву собственности она не имеет никакого отношения.

Купил земельный участок, построил дом. Хочу сейчас выделить ½ жене. Как это можно сделать: по соглашению или по дарственной?

Возможны оба варианта. Но важно учитывать, что в случае развода имущество, подаренное в дар, разделу не подлежит.

Добрый день. В браке с мужем купили дом с земельным участком, потом развелись. Имущество не делили. Сейчас хочу оформить дарственную на ½ в доме на нашу дочь. Можно ли это сделать без согласия бывшего супруга?

Не хочу с ним общаться.

Раздела еще не было, поэтому теоретически половина имущества принадлежит бывшему супругу. Поделите все через суд или по соглашению, а потом оформите договор дарения.

Моя мама оформила по дарственной на меня половину дома с земельным участком, сейчас грозится все отменить. Ей не нравится, что я не ухаживаю за землей. Сможет ли она оспорить дарственную?

В данном случае оснований для оспаривания договора дарения нет.

Здравствуйте. Родителями был подарен дом с земельным участком. Живем рядом с родителями, часть дома примыкает к их участку, в частности гараж, которым по факту пользуется даритель.

Оформлен договор дарения. по истечении 3 лет отец желает внести изменения в договор дарения с условием что часть помещений (гараж), которые примыкают к общей территории будет в бессрочном его пользовании и его наследников, при этом я могу получить эти помещения обратно только в случае продажи ими своей жилплощади. По документам, я владелец всего здания, доли не выделены, налог платится мной в полном обЪеме. Могу ли я передать ему гараж на таких условиях, без угрозы отмены сделки дарения?

Доброе утро, Татьяна.
После оформления договора дарения, вы стали полноценным собственником дома, земельного участка, а также всех хоз. построек, включая гараж. Вы являетесь добросовестным пользователем, жизни и здоровью дарителя не угрожаете, новую собственность используете по назначению и не допускаете разрушения, поэтому угрозы о расторжении договора дарения беспочвенны и не имею законного обоснования. То есть не обращайте внимание на угрозы родителей, отменить договор дарения, а также внести изменения по прошествии 3 лет уже не получиться, оснований нет.
Касаемо гаража. Вы можете заключить с отцом договор о бессрочном пользовании гаражом им самим, но не его наследниками. Мало ли кто будет этими наследниками, а договор это документ, который требует конкретики, то есть определения круга лиц с личными данными и сроком действия договора. Поэтому заключаете отдельный документ о праве бессрочного пользования гаражом именно отцом, но не третьими лицами. В остальных требованиях родителей отказываете, так как они не основаны на законе.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Добрый день! У нас с мужем общедолевая собственность на дом и на земельный участок. Оформлении договора дарения сыну нужно отдельно составлять для каждого дарителя отдельный договор или один в рамкаходной сделки

Добрый день, Татьяна.
Вы два собственника, поэтому вы оба передаете свою собственность сыну. И договор дарения составляете один от двух собственников.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

у нас 3 собственника дома.земля пренадлежит одному.может ли один из собственников подарить долю тому кому пренадлежит земля.

Доброе утро, Ирина.
По-видимому право собственности оформлялось очень давно в силу ч.4 ст.35 Земельного кодекса РФ , отчуждение части здания или сооружение осуществляется вместе с частью земельного участка. Поэтому в случае, если один из собственников будет передавать по договору дарения свою часть дома, автоматически будете передана и доля земельного участка. Вы бы в Росреестр обратились перед сделкой и привели документы в порядок, а затем уже проводили сделку по дарению, в противном случае, есть риск признания сделки недействительной.
Будут еще вопросы, обращайтесь.

Мы используем файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования смотрите здесь.

Сайт не занимается деятельностью по предоставлению юридических услуг. Содержание сайта не является рекомендацией или офертой, вся информация носит ознакомительный характер. При использовании материалов гиперссылка на Socprav.ru обязательна.

Источник: socprav.ru