Передача в аренду прав на строительство

Иногда у арендатора возникает необходимость переуступить свои права и обязанности по предмету договора аренды земельного участка.

Чаще всего, договор переуступки заключается, когда имеет место покупка расположенного на арендованной земле объекта недвижимости.

Здравствуйте. Имею договор аренды земельного участка под ИЖС сроком аренды на три года. Еще остается 2 года аренды. В договоре прописано право переуступки права аренды и субаренды с письменного согласия арендодателя (администрации муниципального образования). От администрации получено письменное согласие на право переуступки аренды.

Но вот теперь упирается Росреестр и не хотят регистрировать соглашение о переустапке ссылаясь на то, что срок аренды менее 5 лет. Насколько это правомерно?

Действия регистрирующего органа соответствуют требованию закона, в то время как действия администрации и ваши действия, как арендатора, правовой норме не соответствуют. Право переуступки возникает при условии срока договора аренды, превышающего пять лет. В вашем же случае вы такого права не приобрели и действовали вне своих полномочий, так же как и администрация. Сделка же по переуступке носит недействительный характер.

Вебинар: Что Ожидать От Рынка Недвижимости В 2023 Году?

Обоснование: ЗК РФ (ст. 22).

сестра не может строить дом на участке взятомв аренду и передает мне мне нужно оформить договор о передаче правиобязанностей по договору аренды как он называется по другому

Договор цессии.
Если срок договора аренды более 5 лет ( и в дооворе нет запрета) то можно без согласия арендодателя если менее нужно согласие.
Полный ответ можно дать после изучения договора аренды.

Здравствуйте Арина, чтобы решить данный вопрос обратитесь к арендодателю — собственнику земельного участка. Наиболее простым решением для вас было бы оформление с арендодателем нового договора аренды после расторжения старого с вашей сестрой.

Здравствуйте, Арина. Он называется » договор передачи права по договору аренды».

Здравствуйте, у нас имеется арендованный у муниципалитета земельный участок, можем ли оформить договор субаренды на часть этого участка

Геннадий, здравствуйте. Все зависит от того, что у вас написано в договоре об аренде. Если там есть пункт, подразумевающий субаренду, то тогда — да, можете.

Здравствуйте Геннадий, так как собственником земельного участка является муниципалитет, то для заключения договора субаренды вам потребуется разрешение органа местного самоуправления на эту сделку. Если же договором аренды предусмотрено право арендатора сдавать участок в субаренду, тогда разрешение не потребуется.

Добрый день. Планирую заключить договор переуступки права аренды земельного участка (находящимся в аренде физ лица на 49 лет). в регистрационной палате уверяют что оповещать владельца/собственника земли не требуется. Так ли это или меня вводят в заблуждение.

Право у арендатора по передаче своих прав/обязанностей в рамках аренды зучастка иному (третьему) лицу имеется, если такая передача осуществляется в границах действия соглашения об аренде. Согласие арендодателя при этом не требуется. В части необходимости уведомления последнего, обратитесь к тексту договора. Если в нём прямо исключается уведомление, то извещать не нужно. В ином случае, уведомление требуется.

Ошибки аренды КОММЕРЧЕСКОЙ недвижимости. Юрист Смбат Алиханян

Обоснование: ЗК РФ (ст. 22).

добрый день что будет если арендатор земельного участка сделает согласие на переуступку прав в мою сторону потом первый арендатор будет в праве что нибуть делать на этом участке или участок будем арендовать только мы

Право пользования прежний арендатор утрачивает, поскольку они вместе с обязанностями передаются вам.
Обоснование: «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) (ст. 22).

Добрый день! Подскажите пожалуйста, возможно ли переуступка прав и обязанностей части земельных участков по договору аренды третьему лицу? Допустим в договоре аренды предметом являются 10 земельных участков, можем ли мы переуступить половину земельных участков третьему лицу?

1. Арендные отношения предусматривают, что в границах действующего договора, возможна передача прав (перенаем) арендатора третьему лицу.
2. Вам надо основываться на принципе свободы договора, который даёт право самостоятельно выделить объём прав/обязанностей, которые вы намерены передать 3-му лицу. В отношении указанной половины з/участков вам нужно заключить с 3-м лицом договор перенайма. Оставшейся половиной вы будете владеть и пользоваться на правах арендатора по основному договору аренды.

Обоснование: ГК РФ (ст. ст. 421, 615), ЗК РФ (ст. 22).

Данный вопрос регулируется п.2 ст.615 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать в субаренду (перенаем) арендованное им имущество, т.е. включая земельные участки. Но, повторюсь, с согласия арендодателя или если в договоре аренды есть пункт о возможности передачи в субаренду.

Хочу обратить внимание на ошибку Олега. Субаренда, о которой он упоминает, в данном случае не походит. Передача правобязанностей 3-му лицу в рамках указанного договора не является субарендой, как указывает Олег, называя субаренду перенаймом. При субаренде перед арендодателем ответственным остаётся арендатор, а при перенайме праваобязанности переходят 3-му лицу. Вопрос читателем поставлен именно о перенайме, и поднаём (субаренда) рассматривать не стоит.
Обоснование: ГК РФ (ст. 615).

Подскажите, пожалуйста, мы купили объект незавершенного строительства у юр.лица (получили свидетельство о гос.регистрации права), земля в аренде. Администрация дала разрешение на переуступку аренды земли. Нам теперь нужно зарегистрировать эту переуступку, а у юр.лица, как председателя, закончился срок.

Новый председатель теперь не хочет идти на регистрацию, хотя когда продавали объект, то члены организации были согласны (иначе сделка бы не состоялась), а теперь они, оказывается, не хотели, чтобы так было. Как можно зарегистрировать переуступку?

Поскольку вы приобрели в собственность недвижимый объект, то права/обязанности прежнего арендатора переходят к вам. Мнение председателя, выступающего от имени прежнего арендатора, не имеет юридического значения для успешного приобретения вами статуса арендатора, так как прежний арендатор такое право утрачивает. Это означает, что действующий договор аренды расторгается, а новый (с вами) заключается.
Обоснование: ГК РФ (ст. 552), ЗК РФ (ст. 35).

Законодательство предусматривает два способа решения, например, гражданских споров — по взаимному согласию или через суд. В вашем случае, если новый председатель вам отказывает и ни на что не соглашается, то остается только второй вариант. Предварительно, правда, все же порекомендую письменно к нему обратиться с требованием совершения регистрационных действий, отправив заказным письмом с уведомлением. По истечение 30 дней с момента получения им и отсутствии ответа или неудовлетворяющего вас, вы можете смело идти в суд.
Однако, для составления иска все же обратитесь к юристам — исходя из ситуации будут ли соответчики, какие исковые требования и т.д.

Олег, крепится убеждение, что вы далеки от юриспруденции. Извините, но ваш ответ – это абсолютная глупость. Новому собственнику объекта нет необходимости договариваться с арендатором и уж тем более спорить с ним в суде, как вы советуете. Обратитесь к нормам Гражданского и Земельного кодексов, и вы откроете для себя много интересного, и перестанете давать бесполезные советы.

Для Татьяны и специально для вас приведу в точности правовую норму Земельного кодекса (ст. 35): «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник».

Также вы можете обратиться к Гражданскому кодексу (ст. 552): «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования». Перестаньте отправлять читателей к юристам, ведь они к ним и обращаются, в вашем лице в частности. Всё что требуется стороне Татьяны — это заключить договор аренды с собственником з/участка.

Есть земельный участок, под комплексную застройку ИЖС, выигранный с торгов. Срок аренды 10 лет. осталось невыполненным обязательство по договору аренды- проведение сетей внутриквартальной канализации. Возможно ли передать права и обязанности по договору аренды третьим лицам? требуется ли согласие арендодателя( КУИГ) или достаточно уведомления? подозреваю ,что согласие будет получить проблематично, ввиду долгих и безуспешных тяжб по сетям канализации и не уверен что договор передачи прав зарегистрируют в юстиции при наличии просто уведомления. пункт из договора гласит » с согласия Арендодателя сдавать участок в субаренду , а так же передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам при заключении договора на срок не более 5 лет»

Правила арендных отношений предусматривают возможность в границах действия договора перенаем 3-му лицу, ограничившись уведомлением арендодателя. Однако, это возможно лишь при условии, когда договором не был предусмотрен другой порядок. В вашем случае возможность перенайма оговорена соглашением сторон с условием заключения договора не более чем на пятилетний период. Согласие заведомо получено. Вы можете совершить перенаем, ограничившись уведомлением арендодателя.
Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), ГК РФ (ст. 615).

Как я понимаю, речь идет о передаче в субаренду?
Данный вопрос регулируется ст.615 ГК РФ, согласно которой наличие согласия арендодателя обязательно (п.2 указанной статьи).
Также там указывается, что договор субаренды заключается на срок. не превышающий срок окончания действующего договора аренды.

Вы неправильно понимаете. Вопрос поставлен в отношении передачи прав и обязанностей третьим лицам. Иными словами, речь идёт в отношении перенаема з/участка, а это, извините уж, не субаренда (поднаем). Субаренда существенно отличается от перенаема. В последнем случае обязанности арендатора перед арендодателем утрачиваются.

Именно поэтому возможность передачи в перенаем должна быть прямо закреплена договором, или же перенаем должен согласовываться с арендодателем. Вчитайтесь в вопрос Дмитрия. Он спрашивает о возможности перенаема, ограничившись уведомлением, и приводит выдержку из договора. По договору для поднаема требуется согласие, а для перенаема условия согласованы, что даёт возможность просто уведомить арендодателя об этом.
Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), ГК РФ (ст. 615).

добрый день! мы хотим купить участок, который находится в аренде. аренда до лета 2017г. сказали что сейчас вышел новый закон, если делать переуступку без фундамента, нужно заплатить 7 тыс. правомерно ли это?

Право переуступки возникает при условии срока договора аренды, превышающего пять лет. В вашем же случае вы такого права не приобрели. С фундаментом или без,такая сделка будет являться противоправной и будет недействительна.
Если сделка предполагает подписание договора, действие которого превышает один год, стороны должны обратиться в Росреестр с целью регистрации права, в противном случае, договор о переуступке не будет иметь юридической силы. Дата регистрации будет считаться датой начала действия договора. Надеюсь,мой комментарий будет вам полезен

Здравствуйте, Фаина!
На федеральном уровне не имеется никаких законодательных актов, которые бы регламентировали данное положение. Имеется в виду, что нет никакой суммы, которая бы оплачивались при переуступке. Я рекомендую вам дождаться лета и приобрести данный участок в аренду. А затем уже строить капитальное строение и приобрести его в собственность по цене, не превышающей 3% от кадастровой стоимости.

Добрый день, уважаемая Фаина Константиновна! Согласно действующему законодательству Земельного кодекса Российской Федерации, если делать переуступку без фундамента, то никаких дополнительных средств платить не нужно. Но стоит отметить, что есть определенное наложение, которое прописано для некоторых видов земельных участков. Оно может достигать 10 тысяч рублей.

Добрый день, Фаина! Конечно нет! Никаких 7 тысяч никому не надо платить. Я бы на вашем месте написал заявление в полицию.

С 1 марта 2017 года договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства нельзя продлить. Если на земельном участке находится объект незавершенного строительства (зарегистрированный в Росреестре), то заключается новый договор аренды для завершения строительства на срок до трех лет. Если нужный вам земельный участок арендован другим лицом, то по окончании срока аренды (если участок пустой, без строения), вы можете претендовать на данный участок на общих условиях.

Добрый день! Это может быть правомерно, если подобное условие прописано местными властями, потому что на федеральном уровне подобного закона не существует. На вашем месте я бы подождал лета и приобрел участок без уплаты этих семи тысяч. Вам они наверняка пригодятся, когда будете участок облагораживать.

Мой вам совет, лучше дождаться лета и уже всё купить, без платы этих семи тысяч, так будет намного легче и думать не придётся законно это или нет, так как законы по этому поводу бывают крайне отличающимися

Все зависит от того, какой регион у вас — ведь в законодательстве не предусмотрено такой комиссии в размере 7 тр. Это может сделать только местная власть на основании каких-либо документов.
А так получается, что если бы был залит фундамент, вам было бы проще получить данный земельный участок.
Либо ждите лета.

Здравствуйте. Платить деньги в вашем случае никому не нужно, вас просто хотят обмануть. Если вам нужен конкретно этот участок, то лучше подождать окончания срока аренды, либо обратитесь за консультацией к юристу с документами на этот участок. Оригиналы вам врятли предоставят, требуйте копии, для прояснения ситуации этого будет вполне достаточно.

Вам лучше подождать пока аренда закончится и потом уже приобрести этот участок, а нет, то тогда необходимо вам выиграть его на аукционе.

Добрый день. Впервые вообще о такой сумме слышу, вас просто хотят на взятку раскрутить. Этот участок фактически голый, если нету фундамента Тогда нужно его приобретать как именно землю. а не как участок с домом. Советую обратиться к адвокату в таком вопросе, так как дело явно не очень чистое.

Пересмотрите еще раз акты, где находится земельный участок, может внесли просто какой-то процент, а не 7000 тыс.

Нет, это не правомерно, так как нет самого фундамента. А покупать пустой участок, который находится в аренде вы не сможете.

Здравствуйте Фаина, в федеральном законодательстве я не нашел такое требование (об уплате 7000 рублей). Вам следует просмотреть законодательные акты конкретного субъекта Российской Федерации или муниципального образования на территории которого находится земельный участок. Возможно региональные власти предусмотрели какую-то комиссию.

Нюанс здесь в том, что получить земельный участок на праве аренды до истечения срока аренды можно только после проведения публичного аукциона. Если бы на интересующем вас земельном участке находился хотя бы фундамент, то нынешний арендатор мог бы оформить право собственности на объект незаконченного строительства и передать эти права вам. В таком случае вы имели бы преимущественные права на пользование данным участком, т.е. получением его в аренду.

Возможно ли передать права и обязанности по нескольким договорам аренды земельных участков одним договором?

В дополнение к Александру, договор аренды регулируются положениями главы 34 части 2 ГК РФ. А что касается объединения, то в данном случае применима ст. 420 ГК РФ — по п.1 данной статьи договор является соглашением двух или нескольких лиц, а по п. 2 — допускаются двух- и многосторонние сделки.
Т.е., в договоре должны быть прописаны все стороны договора и стоять их подписи.

Основным из условий, заключаемых между гражданами сделок, признаётся свобода действий в договоре, закрепляемая нормами Гражданского кодекса. В частности, допустимо заключить договор не только предусмотренный, но и не предусмотренный законодательством. При заключении договора не запрещается внесение в него элементов разных договоров.
Основание: Гражданский кодекс РФ (ст. 421).

Источник: urist.club

Аренда по новым правилам

После последних разъяснений ВАС РФ, посвященных аренде, прошло почти два года и практика применения самого распространенного в нашей стране договора сформировала новые тенденции и «обросла» актуальными вопросами. Сколько времени ждать рекомендаций ВС РФ в данной области, непонятно, поэтому практикующему юристу приходится работать с тем, что есть, и своим опытом он готов поделиться с читателями.

Индивидуализация будущего объекта аренды

В последнее время в коммерческой практике получили распространение проекты Build-to-suit, предполагающие строительство объекта под конкретного арендатора. Необходимость урегулирования таких отношений привела к созданию конструкции, состоящей из трех договоров – предварительного договора, краткосрочного договора аренды и долгосрочного договора аренды.

Несмотря на то, что подобная схема является достаточно «громоздкой», она часто используется до сих пор. Разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”» (далее – Постановление № 13), позволили существенным образом упростить оформление арендных отношений. Теперь все договоренности сторон можно объединить в одном договоре аренды.

В Постановлении № 13 имеется ключевое разъяснение о том, что договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным. Для устранения риска признания договора аренды недействительным достаточно лишь указать в нем, что арендодатель создаст или приобретет объект в перспективе. В этой связи отсутствует необходимость заключения предварительного договора.

При этом в Постановлении № 13 отсутствуют разъяснения относительно того, как следует описывать будущий объект аренды. Мы полагаем, что с этой целью можно руководствоваться разъяснениями Пленума ВАС РФ, касающимися договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, согласно которым он, как и договор аренды будущей вещи, не противоречит законодательству (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). При этом индивидуализация предмета договора купли-продажи может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Неотделимые улучшения и налоговые риски

Итак, договор аренды объекта, находящегося в стадии строительства, подписан. Арендодатель передает его арендатору для производства ремонтных и отделочных работ. Пленум ВАС РФ разъяснил, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта аренды в момент его передачи арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.

Также передача объекта арендатору до его ввода в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям ГСК РФ. Т. е. на данном этапе использовать объект по назначению нельзя, поскольку это может повлечь привлечение к ответственности (п. 5 ст. 9.5 КоАП РФ), но ремонтные работы проводить в нем можно.

Следует добавить, в конце февраля 2014 г. было опубликовано важное Постановление Президиума ВАС РФ, в котором суд разрешил давний спор, касающийся налогообложения улучшений, производимых арендаторами до ввода объекта в эксплуатацию (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 № 3589/13 по делу № А40-75971/10-112-388).

Согласно фабуле дела общество осуществляло строительство торговых центров и их сдачу в аренду в формате, подразумевающем предоставление арендаторам пустых помещений без какой-либо отделки. С арендаторами заключались договоры, предусматривающие проведение работ в помещениях до ввода торгового комплекса в эксплуатацию без компенсации стоимости таких работ арендодателем.

По мнению налоговой инспекции, спорные работы как выполненные безвозмездно в пользу общества должны были учитываться на основании п. 8 ст. 250 НК РФ в составе внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль, а также при определении среднегодовой стоимости имущества при расчете налога на имущество (по результатам такого учета увеличиваются уплачиваемые арендодателем налог на прибыль и налог на имущество). В этой связи налоговый орган произвел соответствующее доначисление налогов.

Однако Президиум ВАС РФ с его доводами не согласился и указал, что нет оснований рассматривать такие работы как выполненные в пользу общества безвозмездно только по причине того, что они производились арендаторами до сдачи объектов в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности общества на них.

Руководствуясь указанной позицией, можно утверждать, что выполнение арендаторами работ до завершения строительства будущей арендуемой вещи не влечет для арендодателя налоговых рисков. Результаты работ, произведенных арендатором, являются неотделимыми улучшениями имущества, которое он в будущем получит в аренду. Произведенные арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя (подп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ).

С налоговой точки зрения, отказ от использования трех договоров аренды выгоден также и для арендатора, т. к. в этом случае он сможет беспрепятственно начислить амортизацию неотделимых улучшений на протяжении срока действия договора аренды.

Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации последним понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ).

В соответствии с абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ такие капитальные вложения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Налоговые органы со ссылкой на то, что начислять амортизацию можно только «в течение срока действия договора аренды» могут указать на то, что прекращение первого договора аренды является юридическим фактом, исключающим возможность арендатора продолжить начисление амортизации по следующему договору (письма Минфина России от 21.11.2012 № 03-03-06/1/601, от 04.02.2013 № 03-03-06/2/2269,). Исходя из этого арендатор не может учитывать сумму амортизации для целей уменьшения налога на прибыль после заключения нового договора аренды.

В случае заключения одного договора аренды будущей недвижимой вещи подобной проблемы не возникает ввиду того, что отсутствует факт прекращения какого-либо «промежуточного» договора аренды, в течение срока действия которого арендатор создал неотделимые улучшения.

Подписание акта о передаче имущества

Использовать объект аренды по целевому назначению можно после его ввода в эксплуатацию. К этому моменту он уже физически передан арендатору. Необходимо ли дополнительно оформить передачу объекта в аренду юридически, т. е. подписанием отдельного акта?

Представляется, что подписание дополнительного акта не требуется. Из содержания п. 1 ст. 655 ГК РФ следует, что по умолчанию составление акта необходимо, однако согласно этому же пункту стороны вправе в договоре аренды предусмотреть, когда обязательство арендодателя по передаче имущества будет считаться исполненным.

Если отдельного акта не имеется, то суд в случае спора будет анализировать обстоятельства нахождения вещи в фактическом владении арендатора. ВАС РФ по этому поводу отметил, что отсутствие передаточного акта или иного документа о передаче арендованного имущества возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору (Определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12 по делу № А04-8257/2011).

Подтверждением этого может являться ранее подписанный сторонами акт о предоставлении имущества арендатору для производства отделочных работ.

Начало арендных платежей

С началом использования имущества по назначению связан момент начала внесения арендной платы и иных платежей. Для фиксации этого момента дату начала использования имущества по назначению следует определить в договоре.

Не должен являться препятствием для получения арендной платы тот факт, что на момент начала взимания арендных платежей право собственности арендодателя на объект аренды может быть не зарегистрировано в ЕГРП.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в ЕГРП, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию. До момента регистрации права собственности на имущество в ЕГРП такое лицо рассматривается в качестве добросовестного арендодателя (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.12.2013 по делу № А55-3529/2013). Арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, и, пока не доказано иное, он считается надлежащим арендодателем (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2012 по делу № А79-7088/2011).

Государственная регистрация договора аренды

После государственной регистрации права собственности арендодателя на объект аренды возможна регистрация самого договора аренды в ЕГРП. С даты передачи имущества арендатору и до даты государственной регистрации договора пройдет определенное время.

Пленум ВАС РФ разъяснил, что в этот период (при условии, что имущество передано, соглашение о размере платы за пользование им и по иным условиям пользования достигнуто и исполняется сторонами) арендные обязательства существуют и не могут быть произвольно изменены одной из сторон.

Нельзя не отметить, что такой расширительный подход вступает в противоречие с нормой п. 1 ст. 165 ГК РФ, согласно которой в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Несмотря на то, что указанная норма появилась в ГК РФ в сентябре 2013 г., т. е. после опубликования Постановления № 13, мы полагаем, что на практике суды все-таки будут придерживаться именно изложенной в нем позиции. К тому же Президиум ВАС РФ подтвердил ее уже после вступления в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Возможность использования имущества и получения арендной платы по незарегистрированному договору аренды исключает необходимость заключения краткосрочного договора аренды. Однако в этом случае права арендатора по договору не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Это означает, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, а при переходе права на сданное в аренду имущество к другому лицу арендные отношения не сохраняются. Поэтому в интересах арендатора обеспечить скорейшую государственную регистрацию договора аренды.

Для этого в распоряжении арендатора имеются инструменты принудительного воздействия. В соответствии со ст. 165 ГК РФ в случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации сделки регистрация может быть проведена на основании решения суда. При этом уклоняющая сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в государственной регистрации.

Идентификация арендованного имущества

В связи с государственной регистрацией договора аренды может вновь возникнуть вопрос о надлежащей идентификации имущества, переданного в аренду.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Документы, представляемые на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, должны отражать необходимую для нее информацию.

Данные об арендуемом объекте недвижимости или его части заносятся в графу «Описание предмета аренды» листа записи об аренде (п. 45 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219).

На практики встречаются договоры аренды, в которых индивидуализирующие объект сведения указаны приблизительно и отличаются от данных документов кадастрового и технического учета. При этом регистрирующий орган подходит к вопросу описания объекта аренды в договоре формально: наличие даже небольшого расхождения (например, в размерах площадей) может явиться причиной отказа в государственной регистрации договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.09.2012 № Ф03-4058/2012 по делу № А73-2352/2012).

Безусловно, описание объекта аренды можно уточнить путем внесения изменений в договор аренды на основании дополнительного соглашения. На это ориентируют стороны и суды (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.08.2013 № Ф03-3396/2013 по делу № А59-3818/2012). Однако между сторонами может возникнуть спор по вопросам описания объекта.

Так, риск его возникновения возрастает, если размер арендной платы определен сторонами исходя из площади объекта, которая увеличивается по результатам новых обмеров. В этом случае понудить сторону заключить дополнительное соглашение к договору аренды сложно. В соответствии с действующим законодательством обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор можно только тогда, когда обязанность его заключения следует из ГК РФ или иного закона. В описанной ситуации законом она не предусмотрена. Конструкция предварительного договора (в соответствии с которым стороны обязуются заключить определенный договор в будущем) в подобных обстоятельствах не применима.

Также в этом случае будет отклонен иск о принудительной государственной регистрации договора, о чем речь шла выше. В предмет рассмотрения требования о государственной регистрации входят вопросы о ее возможности, а при отсутствии единогласия между сторонами относительно описания передаваемого объекта регистрация невозможна (Постановление ФАС Уральского округа от 06.10.2008 № Ф09-7145/08-С6 по делу № А76-846/2008).

На случай спора…

Если государственной регистрации препятствует арендатор, то арендодатель, получив необходимые для нее документы, может воспользоваться правом на одностороннее изменение условий договора аренды о ее объекте. Право на одностороннее изменение условий должно быть предусмотрено положениями договора в соответствии со ст. 310 ГК РФ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2010 по делу № А27-10587/2009).

Если помехи для государственной регистрации создает арендодатель, то арендатор (при отсутствии в его распоряжении документов касательно объекта аренды ввиду их неполучения арендодателем) может использовать меры экономического воздействия. Так, надлежащее исполнение обязательства арендодателя по государственной регистрации договора аренды может быть обеспечено неустойкой. Также в договор аренды может быть включено условие, согласно которому арендная плата уплачивается в меньшем размере до даты его государственной регистрации, – гражданское законодательство предоставляет сторонам право определить в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы (абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Следует отметить, что в разногласия между сторонами относительно описания объекта аренды могут привести к тому, что договор аренды будет признан незаключенным в целом (п. 3 ст. 608 ГК РФ). Однако, если стороны реально исполняют договор (что на момент завершения государственной регистрации, как правило, имеет место) риск его признания незаключенным снижается (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу № А82-4224/2012, от 30.05.2013 по делу № А28-5589/2012). В этом случае при рассмотрении спора о признании договора аренды незаключенным суд может указать, что произошло лишь уточнение площадей или иных показателей, а это не свидетельствует о том, что состав арендуемого имущества не согласован (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.07.2011 по делу № А26-7162/2010).

Источник: www.pgplaw.ru

Переуступка прав аренды — что это такое, порядок оформления, преимущества и недостатки

Переуступка права аренды земельного участка. Переуступка права аренды земельного участка – это своего рода законный способ по изменению арендатора участка земли, и в некоторых случаях для этого даже не нужно согласие собственника участка.

Участки земли в аренду, то есть во временное пользование за плату, предоставляются из муниципального фонда земель, при этом пользование участком должно происходить по установленным целям.

Все установленные правила и цели будут действовать для всех новых арендаторов, если они получили землю в результате переуступки права на землю.

Что такое переуступка права

Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

• При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
• В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
• Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.

При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

Важно! При заключении договора переуступки права аренды земли происходит переход всех прав и обязанностей от одного арендатора к новому человеку.

Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

• Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.
• Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

• Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
• Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
• При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

Не получится оформить переуступку права на землю и в том случае, если было нарушение правил целевого использования земель, или появилось дополнительное ограничение. В данном случае сделать переуступку не получится даже при отсутствии в договоре запрета. Причины, которые не позволят

оформить переуступку права на землю:

• Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
• Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
• Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
• Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

• Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
• Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
• Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
• Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
• С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

Какие документы нужны для оформления переуступки права

Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

• Где и когда оформлялось соглашение;
• Все данные и реквизиты участников сделки;
• Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
• Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
• На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
• Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.

Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

• Заявление на регистрацию сделки;
• Договор переуступки прав на аренду земли;
• Первоначальный договор аренды;
• Акт о передаче;
• Выписка из государственного реестра на земельный участок;
• Согласие от муниципалитета на сделку;
• План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
• Паспорта участников сделки;
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.

К ним относятся :

• Права на выкуп земли ;
• Право на строительство на участке ;
• Обязанность по уплате платежей;
• Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения: важные моменты

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

• право передачи имущества в субаренду;
• право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
• право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
• передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
• передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

В чём суть процедуры по переуступке права аренды

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Аренда — форма права обладания объектом недвижимости, предоставляющая его в возмездное пользование на определённый период, без таких полномочий, принадлежащих собственнику, как:

• участие объекта в имущественных сделках;
• передача его в наследство по закону или по завещанию.

То есть арендатору принадлежит только право пользования недвижимостью. Поэтому по усмотрению правообладателя, отчуждаться третьим лицам могут имеющиеся у него права аренды, но не сам участок — собственник остаётся тем же лицом. Эта процедура называется переуступкой, или перенаймом. По преимуществу необходимость в переуступке возникает по следующим причинам:

• арендатор переехал в другой населённый пункт;
• у него изменились планы по ведению бизнеса;
• нет возможности обрабатывать земельный участок (ЗУ);
• продаётся капитальное строение на арендованном участке.

Основная суть передачи арендных прав заключается в том, что независимо от того, используются ли арендованные площади, арендодатель должен получить оплату согласно договору, а арендатор — уплатить арендную плату. Чтобы объекты не пустовали, а наниматели не тратили своих денег впустую, предусмотрена указанная форма передачи прав.

Гражданское законодательство в п. 2 статьи 615 ГК РФ говорит о том, что арендатор вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, но в пределах:

• положений договора;
• норм законодательства;
• согласия собственника.

Поэтому если отдельное положение указывает на то, что переуступка не допускается, оформлять передачу новому правообладателю нельзя даже с согласия собственника.

Мною замечено, что нередко даже индивидуальные предприниматели (ИП), занимающие под бизнес торговые площади, путают понятия субаренды и переуступки.

Ещё чаще такая неразбериха встречается среди правообладателей — физических лиц, которые совершают ошибки в оформлении переуступки своих участков. Дело в том, что навскидку эти процедуры идентичны.

Но при внимательном рассмотрении можно увидеть кардинальные юридические различия.

Между субарендой и уступкой прав много важных различий

При субаренде гражданские права остаются у прежнего арендатора, который продолжает нести ответственность за недвижимость перед собственником.

Он осуществляет поднаём объекта, сохраняя своё участие в имущественных правах в качестве промежуточного звена между субарендатором и собственником. То есть выступает своего рода посредником.

После договора субаренды правами на нежилое помещение или ЗУ имеют:

• собственник — арендодатель;
• арендатор, который в отношениях субаренды выступает арендодателем;
• лицо, оформившее субаренду.

Нередко при возникновении прецедента порчи имущества вопрос о материальной ответственности лиц, оформивших аренду и субаренду, становится поводом для возбуждения гражданских исков, ведь субаренда предусматривает ответственность перед арендатором, а аренда — перед собственником.

Проведённый мною анализ судебной практики указывает на то, что в приоритете условия основного договора, заключённого с собственником. Поэтому арендатор отвечает за материальное состояние объекта в случае ущерба перед собственником. Впоследствии, рассчитавшись с собственником за порчу недвижимости, он вправе взыскать уплаченные средства с лица, с которым заключил договор субаренды.

Такие проблемы не возникают при оформлении переуступки, так как здесь арендатор, оформивший договор с правопреемником, выходит из участия в имущественных отношениях, полностью прекращая их.

Заключив договор, правопреемник становится новым арендатором, вместо вышедшего предшественника. Он вступает в непосредственные отношения с собственником, уплачивая ему деньги за возможность пользования участком или зданием, помещением.

А в случае причинения вреда — возмещает его по требованию собственника или добровольно.

Я лично никогда не сталкивалась со случаями привлечения к ответственности бывшего арендатора после оформления переуступки. Также мне ни разу не встречались такие примеры, изложенные кем-либо.

Исключением могут быть лишь случаи, когда при оформлении договора были допущены технические или юридические ошибки, что не позволило процедуре пройти регистрацию, сохранив все обязанности за предшествующим арендатором.

Предлагаем ознакомиться: Как проверить машину через вин код

Кто является сторонами сделки

Оформить перенаём объекта и выступить стороной договора переуступки может только лицо, указанное в договоре аренды как арендатор. Но при переуступке арендатор передаёт свои права новому арендатору, что может вызвать юридические затруднения. Тем не менее, сторонами сделки выступают два арендатора. В договоре они именуются как:

1. Арендатор.
2. Новый арендатор.

Иногда гражданское законодательство предусматривает определение договора переуступки как договора цессии. Соответственно этому наименованию документа, стороны определяются:

1. Цедент — лицо, владеющее правом аренды на момент оформления переуступки и передающее его своему правопреемнику.
2. Цессионарий — лицо, принимающее от цедента право аренды, его правопреемник и новый арендатор.

Цедентом и цессионарием могут являться физические и юридические лица. К физическому лицу предъявляются следующие требования:

• совершеннолетний возраст;
• наличие паспорта с регистрацией;
• если паспорт иностранный — перевод и удостоверение документа.

От имени юридических лиц сторонами сделки могут выступать только законные представители в лице генерального директора или уполномоченные представители, назначенные генеральным директором. От того, физическое или юридическое лицо выступает в роли цедента и цессионария, зависит алгоритм проведения сделки и пакет представляемой документации.

Передающая сторона в результате оформления переуступки получает следующие преимущества:

• избавляется от необходимости уплачивать арендную плату, если прекращает пользоваться недвижимостью;
• снимает с себя ответственность за неиспользуемый объект;
• может вернуть деньги, уплаченные при покупке арендных прав;
• может получить прибыль за переуступку востребованного объекта.

Недостатками этой процедуры можно считать:

• недвижимость после переуступки нельзя вернуть в пользование;
• бывший арендатор полностью утрачивает право на объект;
• для проведения процедуры необходимо согласие собственника, арендатор не может распоряжаться передачей прав независимо от собственника.

Что касается принимающей стороны, то для неё получение арендных прав по переуступке несёт следующие положительные моменты:

• найден и получен в пользование подходящий объект недвижимости;
• между новым арендатором и собственником не остаётся посредников;
• к участнику сделки полноценно переходят полномочия арендатора;
• он не переплачивает, как это происходит при субаренде.

Минусами переуступки для правопреемника могут считаться следующие нюансы и сопутствующие обстоятельства:

• он может столкнуться с риском мошенничества;
• при многочисленных сделках переуступки пакет содержит большой объём бумаг, которые нужно тщательно проверить;
• если одна из предшествующих сделок прошла с нарушениями — вся правовая цепочка может разорваться и договор цессии утратит юридическую силу.

Хочется отметить некоторые рифы, которые можно обойти и не понести риск столкновения с мошенниками, или иными недобросовестными контрагентами. Для этого нужно проверить документы, удостоверяющие личность граждан или пакет учредительной документации. Обратите внимание на то, что переуступать объект может только лицо, которое оформило право аренды, или его представитель.

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

• участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
• провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Порядок и правила переуступки прав аренды

Процедура совершается подобно имущественной сделке: одна сторона уступает, а вторая приобретает право аренды на недвижимость. Отличие от купли-продажи здесь в том, что данное право передаётся без условий обязательного предоставления оплаты со второй стороны. Тем не менее если цедент приобретал земельный участок на торгах, он вправе затребовать стоимость, уплаченную в процессе приобретения права аренды.

Хотелось бы также обратить внимание на такой важный момент: договор переуступки не имеет автономной юридической силы, то есть его нельзя предъявлять отдельно, без представления договора аренды. Соответственно, на основании одного такого договора может оформляться несколько дополнительных договоров о переуступке.

Чтобы оформить сделку, арендатору, выходящему из юридических отношений, нужно собрать пакет документации, в который входят:

• гражданский паспорт;
• для представителей — доверенность;
• договор аренды, выступающий правоустанавливающим документом;
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о праве аренды;
• справка об отсутствии задолженностей по оплате от собственника;
• кадастровая справка об отсутствии обременений, залога и ареста;
• кадастровая справка об отсутствии строений (для земельных участков);
• технический план (для строений);
• договора предшествующей переуступки, если такая процедура раньше проводилась;
• акты приёма-передачи документации, если ранее уже проводилась переуступка.

В пакете документации должно лежать столько договоров цессии с актами приёмки документации принимающей стороной, сколько раз проводилась переуступка. Если хоть один из документов в этой цепочке утерян — весь пакет документации утрачивает юридическую силу. В таком случае нужно срочно восстановить утерянный документ одним из следующих вариантов:

• через Росреестр, получив выписку;
• в нотариальной конторе, если договор удостоверялся нотариально;
• через суд, если нет других вариантов для восстановления.

От участников сделки юридических лиц дополнительно потребуется:

• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ);
• пакет учредительной документации;

Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения по договору: что это такое, образец, оформление

Переуступка прав аренды – это распространенный способ соглашения на российском рынке недвижимости. Главным владельцем производственных и торговых площадей является государство, в то время как частные организации осуществляют передачу этих площадей друг другу. Регламентируется данное действие ГК РФ.

Что это такое

Рынок недвижимости за последние годы подвергся большим изменениям. Быстрые темпы развития строительства привел к тому, что первичный рынок недвижимости стал наиболее востребованным.

Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью граждан. Это способствовало развитию сделки переуступки и в купле-продаже, и в сфере аренды недвижимости.

Понятие «переуступка» означает вид сделки, связанную напрямую с использованием недвижимости. Его получатель в процессе сделки перепоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.

Они переходят по согласию собственника недвижимости, которое выражается в письменной форме. Право аренды будет предметом соглашения.

ВНИМАНИЕ! Необходимым условием для арендатора при совершении сделки является согласие собственника.

Возможные трудности

Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.

Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:

• при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
• больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
• арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
• предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.

При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.

Составление договора

Сделка по заключению подобного рода договора может быть осуществлена по отношению к:

1. земельному участку,
2. нежилому помещению,
3. иным объектам, относящимся к недвижимости.

Земельного участка

Договор переуступки прав аренды на земельный участок подразумевает некоторые особенности. Таковыми являются:

• предыдущий арендатор, равно как и последующий, обязаны сообщить о проведении сделки владельца земли, однако его согласия не требуется,
• согласно ст. 606 ГК РФ, владелец, при наличии соответствующего документа, подписанного сторонами, должен предоставить арендатору помимо права аренды, право пользования объектом,
• согласно ст. 607 ГК РФ, договор подобного рода должен содержать дополнительные пункты, например, касаемые границ земли, места их расположения.

Нежилого помещения

Как и с участком земли, подобный договор относительно недвижимого имущества также имеет свои особенности, среди них:

1. при составлении договора аренды между владельцем и арендатором, первый может включить такой пункт, как невозможность переуступки прав, при этом, в согласии арендатора нет необходимости,
2. принимая объект недвижимости, третье в этой системе лицо принимает по предыдущему договору все его условия, а также долги по налогам, при их наличии. Подобного рода долги могут быть включены в общую стоимость сделки,
3. составление договора является выгодной для первого арендатора, поскольку по окончании процедуры он получает денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность таких сделок состоит в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепи аренды участка или помещения.Таким образом, присутствие владельца объекта не обязательно.

При совершении сделки стороны могут добавить определенные пункты в договор, оговоренные ранее, но корректировать изначальный договор аренды, заключенный с владельцем, подобные изменения не должны.

Процесс оформления

Порядок совершения сделки включает нескольких этапов:

• сбор документов, подготовка бланка договора, стороны должны заранее оговорить пункты, которые будут включены в документ,
• обращение в орган для регистрации,
• получение документов, имеющих законную силу, согласно которым права на объект от одного лица передаются другому.

Документы

Обязательными для предоставления документами являются:

1. заявление по образцу,
2. документы, подтверждающие личность (для физических лиц),
3. справка налоговой службы,
4. первый договор аренды, составленный с владельцем объекта,
5. три копии договора.

Образец

Документ включает следующую информацию:

• наименование документа (полное юридическое), место его составления, дата,
• полные данные об участниках соглашения,
• предмет сделки,
• дополнительные пункты, которые обе стороны желают включить в договор,
• подпись и дата участников.

Если при заключении сделки появляются сомнения, лучше обратиться к опытным юристам.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

• предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
• последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
• арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

1. паспорт для удостоверения личности,
2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.

Часто граждане, далекие от юриспруденции, считают, что понятия субаренды и переуступки равнозначны. Это вовсе не так. Что означает субаренда? Собственник или арендатор передает имущество или его часть третьему лицу на какой-то период времени. Права на владение и пользование им остаются за ним частично или полностью.

Касаемо переуступки, первый арендатор вместе с правами на владение недвижимостью передает и обязанности в полной мере, без возврата. При этом, последний пункт может являться одним из условий договоре по личному усмотрению сторон.

Переуступка прав аренды помещения

Многие организации, ведущие коммерческую деятельность, арендуют нежилые помещения. В ситуациях, когда арендатор больше не может платить за съем, рекомендуется прибегать к переуступке арендных прав.

Данная процедура во многом схожа с субарендой, но имеет некоторые отличные от нее нюансы.

Переуступка прав аренды помещения является лучшим вариантом, когда организации или гражданину необходимо срочно передать его в пользование третьей стороне.

Что представляет собой переуступка?

Данное действие означает перенаем помещения. При переуступке гражданин или организация, заручившись согласием арендодателя, передает свои обязанности вместе с правами по арендному договору другой стороне. Возможность перенайма помещений зафиксирована в статье 615 Гражданского Кодекса.

Если при субаренде перед владельцем помещения по-прежнему отвечает сам арендатор, то при перенайме последний освобождается от данной обязанности.

После переуступки ответственным перед арендодателем становится новый гражданин или организация. Возникает правопреемство. Переуступка прав подразумевает замену одного арендатора другим.

Нюансы данной сделки

Процедура отличается следующими особенностями:

• договор по ней возможен на короткий и длительный сроки;
• сделка, заключенная на период свыше года, требует регистрации в Росреестре;
• переуступка арендных прав на помещение, принадлежащее государству, возможна только по итогам аукциона;
• все льготные условия, имевшиеся у предыдущего арендатора, автоматически переходят к новому.

Переуступка возможна только с одобрения арендодателя. Его согласие обязательно во всех случаях, когда возникает необходимость в переуступке арендных прав на помещения.

Действия, совершаемые сторонами при данной процедуре

Чтобы переуступка прав аренды состоялась, необходимо:

1. Бывшему и новому арендаторам заручиться письменным согласием от арендодателя на перенаем помещения.
2. Заключить трехсторонний договор.
3. Сделать акт приема документации новым арендатором от бывшего.
4. Зарегистрировать договор в Росреестре, если он заключался на период свыше 1 года.

Если предполагается перенаем помещения, которым владеет государство, то формируется комиссия. Ей стороны направляют письменное уведомление о желании заключить договор переуступки. Если комиссия одобряет соглашение, то стороны его заключают. После этого бывший арендатор организовывает аукцион.

На него возлагается обязанность подготовки всей сопутствующей для этого документации. Выигравшее торг лицо в итоге и становится новым арендатором помещения.

Необходимая при переуступке арендных прав документация

Для надлежащего оформления перенайма помещения потребуются документы:

• заявление от арендатора на имя арендодателя с просьбой дать согласие на перенаем;
• письмо-согласие от арендодателя на проведение переуступки;
• заявление в конкурсную комиссию (если арендуемым помещением владеет государство);
• договор переуступки;
• первоначальный арендный договор;
• паспорта все участников соглашения;
• регистрационные документы в виде выписок из ЕГРЮЛ, если участниками соглашения выступают организации.

Также прилагается акт передачи документации от прежнего арендатора новому.

Нюансы оформления договора на переуступку

В данный документ необходимо включать следующее:

• дату, а также место его составления;
• полные данные всех участников;
• детальное описание переуступаемого помещения (его характеристики, местонахождение);
• права вместе с обязанностями участников перенайма;
• стоимость переуступки;
• размер арендной платы;
• возможная ответственность участников соглашения;
• срок, в рамках которого договор перенайма будет действовать;
• подписи сторон.

В договор перенайма разрешено включать условия о неустойках.

Поскольку договор подразумевает арендные платежи, то за их просрочку арендодатель может истребовать от нового арендатора пени.

Он также вправе рассчитывать на возмещение расходов на госрегистрацию сделки, если арендатор будет всячески препятствовать проведению данной процедуры. Конкретный размер всех неустоек необходимо также фиксировать в соглашении.

В договор перенайма допускается включать пункт об его расторжении в досрочном порядке. Рекомендуется также прописывать в соглашении досудебное разрешение возможных споров. В договоре можно фиксировать положения, когда он будет считаться недействительным.

Договор перенайма делается в 3-х экземплярах. По одному передается каждому его участнику.

Скачать договор переуступки аренды.

Документация для госрегистрации договора переуступки

Если перенаем заключается на период свыше 1 года, то необходима государственная регистрация такой сделки. Она проводится Росреестром. Участники сделки могут подать документацию в саму кадастровую службу, либо через МФЦ. Также разрешается направлять все документы в электронном формате.

Для госрегистрации переуступки аренды нежилого помещения потребуется направить в Росреестр документацию:

• заявление;
• доверенности, если у участников имеются представители;
• выписка из ЕГРЮЛ (только для участников-организаций);
• первоначальный арендный договор и все его приложения;
• договор перенайма;
• учредительная документация (только для участников-организаций);
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Если помещение находится в залоге, то дополнительно потребуется заручиться письменным согласием его держателя на регистрацию перенайма.

Когда регистрируется переуступка прав на аренду квартиры, то дополнительно от участников требуются копии их внутрироссийских паспортов.

Также необходимо будет передать в Росреестр согласие от мужа или жены на перенаем. При этом оно должно удостоверяться нотариусом.

Если владельцем жилища выступает несовершеннолетний, то сторонам потребуется заручиться согласием органа опеки на последующую переуступку арендных прав.

При госрегистрации перенайма через «Госуслуги» срок данной процедуры составляет не более 7 рабочих дней. Сама выгруженная на портале документация будет зарегистрирована уже в течение получаса. По итогам процедуры сторонам будут направлены три экземпляра соглашения о перенайме с отметками. Они подтверждают факт проведения госрегистрации договора переуступки.

Росреестр может отказывать в процедуре. Для этого должны быть основания. Сторонам дается порядка 3-х месяцев на то, чтобы устранить все обстоятельства, по которым им было отказано в регистрации перенайма.

На период устранения нарушений процедура приостанавливается. Если по окончании срока участники сделки не выполнили предписание Росреестра, то орган отказывает им в госрегистрации.

Последствия оформления перенайма

После заключения соглашения бывший арендатор утрачивает все права вместе с обязанностями по первоначальному арендному договору. Владелец помещения уже не вправе требовать от него платежи.

Эта обязанность автоматически возлагается на нового арендатора. Он также наделяется всеми правами, которые ранее имелись у предыдущего лица. Но при этом он по-прежнему не сможет как-либо распоряжаться помещением.

Источник: www.kgka40.ru