Передача затрат по строительству объекта

Передача затрат по строительству объекта

Для удобного взаимодействия с нашим сайтом, предлагаем вам воспользоваться современными браузерами.

Почему нужно поменять браузер.

Ваш браузер не просто старый, а устаревший. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы ниже в несколько раз!

Комментарий (Применение акта о передаче затрат по объектам инфраструктуры)

В последнее время участие организации в долевом строительстве объектов недвижимости является почти самым распространенным способом приобретения недвижимого имущества. При этом при строительстве основного объекта создаются объекты наружной инженерной и транспортной инфраструктуры. Они необходимы для обеспечения функционирования создаваемых объектов строительства. В инженерную инфраструктуру входят инженерные коммуникации, которые обеспечивают подачу энергии, воды и других ресурсов.

Напомним, что перечень обязательных для применения организациями первичных учетных документов установлен постановлением Совета Министров РБ от 24.03.2011 № 360 «Об утверждении перечня первичных учетных документов».

Вебинар «Расчет себестоимости строительства объекта и анализ рентабельности»

Комментируемым постановлением список первичных учетных документов дополнен еще одной формой – актом о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (далее – акт). В ближайшее время форма акта будет утверждена Минстройархитектуры. На данный момент проект постановления Минстройархитектуры находится на согласовании в Минфине.

Данный акт (отменена форма С-17а) составляется организациями, выполняющими функции заказчика (застройщика), при передаче затрат по строительству объектов инфраструктуры эксплуатирующим организациям.

На основании данного документа в учете производят записи о передаче (у передающей стороны) и оприходовании (у принимающей стороны) затрат по объекту инфраструктуры.

По завершении строительства и подписании в установленном порядке акта приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией, формируется учетная стоимость каждого вновь созданного или реконструированного объекта, выделенного в составе стройки (п. 34 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10, далее – Инструкция № 10).

Стоимость наружных инженерных сетей и сооружений не увеличивает учетную стоимость основного объекта строительства и других объектов, выделенных в составе стройки (п. 37 Инструкции № 10).

Инженерные сети и сооружения на баланс эксплуатирующих организаций передают как сумму затрат по их строительству (п. 38 Инструкции № 10).

Эксплуатирующие организации на основании полученных документов оформляют акт о приеме-передаче объекта основных средств формы.

Отражение в учете инвестора операций по передаче эксплуатирующим организациям объектов инженерной и транспортной инфраструктуры

Передача спецодежды и инвентаря на строительство объекта основных средств

Порядок отражения в бухгалтерском учете инвестора операций, связанных с осуществлением строительства объектов, регулирует Инструкция № 10. Так, после утверждения актов приемки объекта инвестор, заказчик, застройщик формируют учетную стоимость объекта строительства, возводимого для собственного потребления, с отражением по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (пп. 52 и 53 Инструкции № 10).

При принятии законченного строительством объекта на учет в качестве основных средств организация составляет акт о приеме-передаче объекта основных средств, утвержденный постановлением Минфина РБ от 22.04.2011 № 23.

Созданные в процессе строительства наружные инженерные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и др. инвестор, заказчик, застройщик передают специализированным эксплуатирующим организациям или оставляют у себя на балансе в качестве отдельного объекта учета основных средств (п. 37 Инструкции № 10). При этом стоимость наружных инженерных сетей и сооружений не увеличивает учетную стоимость основного объекта строительства и других объектов, выделенных в составе стройки.

Передача эксплуатирующим организациям государственной формы собственности затрат на возведение инженерных сетей и сооружений собственником объекта строительства отражается по дебету счета 83 «Добавочный фонд» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 54 Инструкции № 10).

Налоговый учет операций по передаче эксплуатирующим организациям объектов инженерной и транспортной инфраструктуры

Не признают реализацией товаров (работ, услуг) безвозмездную передачу имущества (работ, услуг) Республике Беларусь или ее административно-территориальным единицам, в т.ч. в лице уполномоченных государственных органов, юридических и физических лиц (подп. 2.6 п. 2 ст. 31 Налогового кодекса РБ).

Таким образом, в случае передачи созданных наружных инженерных сетей уполномоченным эксплуатационным организациям у передающей стороны не возникает объект обложения НДС. При этом право на вычет сумм уплаченного «входного» налога по безвозмездно передаваемым объектам сохраняется. Описанный порядок налогообложения изложен в письме МНС РБ от 21.02.2011 № 2-1-10/275 «О применении норм Указа от 24 декабря 2010 г. № 673 «О внесении дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 72».

Порядок уменьшения валовой прибыли при безвозмездной передаче объектов инженерной и транспортной инфраструктуры изложен в письме МНС РБ от 25.05.2011 № 2-2-10/10828 «О налогообложении». При безвозмездной передаче объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на сумму их стоимости, но не более чем размер фактически полученной прибыли от реализации построенного организацией объекта недвижимости (его части) (жилого дома, иных объектов недвижимости) инвесторы имеют право уменьшить свою налогооблагаемую базу по стр. 11 налоговой декларации (расчета) по налогу на прибыль и отчислениям в инновационный фонд независимо от того, в каком периоде (году) состоялась реализация данного объекта.

Источник

Как застройщику отразить в учете расходы при строительстве объекта для стороннего инвестора

Порядок отражения расходов в бухгалтерском учете застройщика зависит от того, каким способом выполняются строительные работы:

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик .

Бухучет: строительство подрядным способом

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60. )
– отражены расходы застройщика по организации строительства.

По мере признания выручки расходы, накопленные по дебету счета 26, списываются в дебет счета 90-2 для определения финансового результата (п. 9 ПБУ 10/99). Списание расходов на реализацию отражается проводкой:

Дебет 90-2 Кредит 26
– учтена в составе расходов себестоимость услуг застройщика.

Помимо учета собственных затрат, застройщик должен вести обособленный учет всех расходов, связанных со строительством объекта (п. 1.4 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет затрат на строительство объекта застройщик организует на счете 08-3 «Строительство объектов основных средств». На этом счете все расходы рекомендуется группировать по технологической структуре затрат определенной сметной документацией (например, затраты на строительные работы, работы по монтажу оборудования, приобретение оборудования и т. п.) (п. 3.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Затраты на строительство объекта отражаются по мере их возникновения и накапливаются по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

По окончании строительства застройщик передает инвестору объект, построенный подрядчиками. Эту операцию в бухучете он отражает следующими проводками:

Дебет76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

Пример отражения в бухучете застройщика расходов по договору инвестирования в строительство. Застройщик ведет строительство подрядным способом. Договор инвестирования в строительство носит краткосрочный характер

В июле ООО «Производственная фирма «Мастер»» (инвестор) заключило договор на строительство объекта с ЗАО «Альфа» (застройщик). На основании договора «Альфа» подрядным способом организует строительство складского помещения для «Мастера». По утвержденной смете стоимость проекта составляет 11 800 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 800 000 руб.). Стоимость услуг застройщика – 1 180 000 руб. (в т. ч. НДС – 180 000 руб.), стоимость подрядных работ – 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В августе «Мастер» перечислил «Альфе» аванс в размере 100 процентов от общей суммы инвестиционного договора. В этом же месяце «Альфа» заключила договор с подрядчиком на строительство объекта и перечислила ему в качестве предоплаты 10 620 000 руб. (в т. ч. НДС – 1 620 000 руб.).

В сентябре подрядчик закончил строительство складского помещения и передал его застройщику. В этом же месяце застройщик передал построенный объект инвестору.

Фактические расходы «Альфы» на организацию строительства объекта за период с июля по сентябрь составили 600 000 руб., в том числе:

• материальные затраты – 180 000 руб. (июль – 20 000 руб., август – 90 000 руб., сентябрь – 70 000 руб.);

• амортизация – 60 000 руб. (ежемесячно по 20 000 руб.);

• зарплата с отчислениями на пенсионное (социальное, медицинское) страхование – 350 000 руб. (июль – 80 000 руб., август – 160 000 руб., сентябрь – 110 000 руб.);

• прочие расходы – 10 000 руб. (июль – 6000 руб., август – 1000 руб., сентябрь – 3000 руб.).

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением инвестиционного договора, отражены следующим образом.

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 126 000 руб. (20 000 руб. + 20 000 руб. + 80 000 руб. + 6000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за июль.

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– 11 800 000 руб. – получены средства на строительство объекта;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»
– 1 180 000 руб. – выделена в качестве предоплаты стоимость услуг застройщика из средств, полученных от инвестора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с суммы предоплаты;

Дебет 60 Кредит 51
– 10 620 000 руб. – перечислена предоплата подрядной организации согласно договору на строительство объекта;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 271 000 руб. (90 000 руб. + 20 000 руб. + 160 000 руб. + 1000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за август.

Дебет 08-3 Кредит 60
– 9 000 000 руб. – приняты от подрядчика выполненные работы по строительству объекта (без учета НДС);

Дебет 19 Кредит 60
– 1 620 000 руб. – отражена сумма НДС по строительным работам, предъявленная подрядной организацией;

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг, оказанных застройщиком;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 180 000 руб. (1 180 000 руб. × 18/118) – начислен НДС на стоимость услуг застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с предоплаты;

Дебет 26 Кредит 02 (10, 70, 69)
– 203 000 руб. (70 000 руб. + 20 000 руб. + 110 000 руб. + 3000 руб.) – отражены расходы застройщика на организацию строительства за сентябрь;

Дебет 90-2 Кредит 26
– 600 000 руб. (126 000 руб. + 271 000 руб. + 203 000 руб.) – списаны расходы застройщика на организацию строительства за период строительства;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– 9 000 000 руб. – отражена передача инвестору построенного объекта (на основании акта приемки-передачи построенного объекта);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– 1 620 000 руб. – отражена передача инвестору НДС по подрядным работам;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвестором»
– 1 180 000 руб. – зачтен полученный аванс в счет оплаты услуг застройщика.

Бухучет: привлечение технического заказчика

Застройщик может привлечь для частичного или полного выполнения своих функций технического заказчика . Услуги технического заказчика застройщик отражает в качестве своих расходов на оказание услуг инвестору по организации строительства. Для отражения этих расходов используйте счет 26 «Общехозяйственные расходы».

При этом в бухучете сделайте проводки:

Дебет 26 Кредит 60
– списаны затраты по договору с техническим заказчиком, связанные с выполнением функций застройщика;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен НДС, предъявленный техническим заказчиком;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС, предъявленный техническим заказчиком.

Бухучет: строительство собственными силами

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика и свои расходы по строительным работам отражает в бухучете в том же порядке, что и подрядчик . Затем эти расходы застройщик списывает с кредита счета 20 в дебет счета 08.

При расчете налогов порядок учета расходов по договору инвестирования в строительство объекта зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

ОСНО: налог на прибыль

Порядок расчета налогов при оказании услуг застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

• с привлечением подрядной организации;

• собственными силами.

При подрядном способе строительства, рассчитывая налог на прибыль, застройщик вправе уменьшить свой доход по инвестиционному договору на сумму расходов, связанных с оказанием инвестору услуг по организации строительства (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ).

• Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг) ;

• Как учесть при расчете налога на прибыль расходы, относящиеся к нескольким отчетным периодам.

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств, от других расходов организации (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ). Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование .

Налогооблагаемую прибыль застройщика такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

ОСНО: НДС

Сумму «входного» НДС, предъявленную при оказании услуг застройщика, принимайте к вычету в общеустановленном порядке. То есть после принятия актива на учет, при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (кроме того, должны быть соблюдены иные условия , необходимые для применения вычета) (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).

При строительстве собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика и расчет налогов ведет в том же порядке, что и подрядчик .

УСН

При подрядном способе строительства налоговую базу по единому налогу определяйте в следующем порядке.

Если застройщик платит единый налог с доходов, то налогооблагаемой базой является его выручка, полученная от оказания услуг (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

Если застройщик платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то налогооблагаемой базой будет разница между выручкой, полученной от оказания услуг, и расходами, связанными с этой деятельностью (п. 2 ст. 346.18 НК РФ). При этом застройщик вправе учесть только те расходы, которые поименованы в пункте 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ.

Подробнее о порядке учета расходов при упрощенке см. Какие расходы учитывать при расчете единого налога на УСН .

Кроме того, при поступлении от инвестора средств целевого финансирования застройщик обязан обеспечить раздельный учет расходов, понесенных за счет этих средств (подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Подробнее об этом см. Как отразить в учете негосударственное целевое финансирование . Налоговую базу по единому налогу такие расходы не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

Если застройщик ведет строительство собственными силами (т. е. выполняет функции подрядчика), то он рассчитывает единой налог в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в учете расходы подрядчика по договору строительного подряда .

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Деятельность, которую осуществляет застройщик в рамках инвестиционного договора, на ЕНВД не переводится (п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Если организация платит ЕНВД, то оказание услуг застройщика по договору инвестирования в строительство не окажет влияния на расчет этого налога. Плательщики ЕНВД рассчитывают этот налог исходя из вмененного дохода (п. 1 ст. 346.29 НК РФ).

С деятельности застройщика в рамках инвестиционного договора налоги рассчитывайте в соответствии с общей или упрощенной системой налогообложения.

ОСНО и ЕНВД

Деятельность застройщика по организации строительства не относится к видам деятельности, которые переводятся на уплату ЕНВД (п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому расходы, связанные с оказанием инвестору услуг по организации строительства, застройщик должен учитывать в соответствии с общей системой налогообложения .

Источник