Одним из наиболее популярных способов приобретения жилья на сегодня является участие в долевом строительстве. Для дольщиков – это возможность по выгодной цене приобрести желаемую недвижимость, для застройщика – возможность использовать привлеченные средства дольщиков на этапе строительства. Взаимные права и обязанности между застройщиком и участником долевого строительства устанавливаются договором долевого участия. На что же необходимо обратить внимание при его заключении?
Во-первых, на наличие у застройщика документов, позволяющих ему привлекать денежные средства дольщиков. Это зарегистрированные права на земельный участок, предоставленный для строительства; разрешение на строительство; опубликованная, размещенная и (или) представленная проектная декларация. Во-вторых, договор должен содержать предусмотренные законом существенные условия. Это определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; срок передачи объекта застройщиком участнику; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Когда участник долевого строительства становится арендатором земельного участка
Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов – один из немногих на сегодня договоров, подлежащих обязательной государственной регистрации. При этом важно понимать, подчеркивает начальник отдела регистрации прав юридических лиц и договоров долевого участия Управления Росреестра по Республике Татарстан Лилия Сайфеева, что на основании договора участия в долевом строительстве в Единый государственный реестр прав вносится запись не о праве право собственности на квартиру или нежилое помещение, а запись о праве требования в отношении конкретного объекта долевого строительства. Государственная регистрация права требования второго участника долевого строительства на данный объект долевого строительства невозможна, что исключает возможность «двойных продаж» объектов долевого строительства.
Одновременно с регистрацией договора осуществляется регистрация залога земельного участка, предоставленного застройщику для строительства. С даты регистрации договора и до передачи объекта долевого строительства участнику по передаточному акту данный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства.
Поэтому так важно перед заключением договора убедиться в наличии у застройщика права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, на котором строится дом. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект так же считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Залог земельного участка и незавершенного строительством объекта — один из гарантированных законом способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия. В случае развития нежелательного сценария, например, «заморозки» строительства, по иску участника долевого строительства на предмет залога может быть обращено взыскание.
ИЖС в МЖК
Относительно новым способом обеспечения обязательств застройщика по передаче жилья по договору долевого участия является страхование гражданской ответственности застройщика или обеспечение их поручительством банка. Страхование гражданской ответственности осуществляет застройщик за свой счет и до государственной регистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора и должен предусматривать субсидиарную ответственность поручителя перед участником.
Закон предусмотрел ряд серьезных требований как к договорам страхования и поручительства, так и к самим страховщикам и поручителям. Перечень соответствующих этим требованиям страховщиков и поручителей размещен на официальном сайте Национального банка России. Данный перечень обновляется и должен быть предметом изучения желающих заключить договор долевого участия.
Перечисленные выше требования об обязательной регистрации договора долевого участия, обеспечивающей регистрацию права требования участника в отношении конкретного объекта долевого устроительства и возникновение залога земельного участка и незавершенного строительством объекта в пользу участников долевого строительства; предусмотренные законом обязательные условия договора долевого участия; условия, обязательные для выполнения застройщиком до привлечения денежных средств участников и обеспечение выполнения обязательств застройщика по передаче жилья участникам — являются чертами, отличающими договор долевого участия от инвестиционных договоров и, по мнению Лилии Сайфеевой, делают его более гарантированным.
Государственная регистрация договора, как в прочем и регистрация всех прав на недвижимость и сделок с ней, носит заявительный характер. Договор регистрируется на основании заявления обеих сторон и при наличии необходимых для данной регистрации документов. Все вносимые в договор изменения, дополнения, уступки прав требований по договорам долевого участия так же подлежат обязательной государственной регистрации.
Собираясь заключить договор долевого участия, Лилия Сайфеева рекомендует потенциальным дольщикам не торопиться и внимательно изучать документы застройщика. К примеру, вся информация о застройщике, проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых он принимал участие в течение трех лет, состоянии его финансов, о предлагаемом проекте строительства, об этапах и сроках его реализации, количестве самостоятельных частей многоквартирного дома, составе общего имущества многоквартирного дома, предполагаемом сроке получения разрешения на ввод и др. содержатся в проектной декларации, которую застройщик обязан опубликовать в средствах массовой информации и (или) разместить в сети «Интернет». «В долевом строительстве можно участвовать, если готов разобраться во всех документах, — говорит Лилия Эрнстовна. – Согласна. Это непросто».
По всем возникающим вопросам, касающимся процедуры государственной регистрации договоров долевого участия, перечня документов, причин приостановления регистрации заявители могут обратиться по единому телефону колл центра 88001003434 или на прием к начальнику отдела в приемные дни по четвергам с 8 до 12 часов в подъезд №4 по ул. Авангардная, 74.
Источник: www.tatre.ru
Судебная практика Верховного Суда РФ: договор участия в долевом строительстве нежилого здания и акт приема-передачи помещений являются основанием для регистрации права собственности на земельный участок
Практика разрешения споров Юридической фирмы «Левант и партнеры» информирует о значимом для судебной практики определении Верховного Суда РФ (определение от 3 марта 2016 года № 307-КГ15-14692).
ВС РФ был рассмотрен вопрос квалификации сделок с будущей недвижимостью, применении норм о договоре продажи будущей вещи к договорам долевого участия.
Фабула дела: предприниматели заключили договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым застройщик был обязан передать им нежилое помещение в административно-торговом центре. Собственником земельного участка являлся застройщик.
После завершения строительства нежилое помещение было передано предпринимателям, но в регистрации права долевой собственности на земельный участок им было отказано.
Суды первой инстанции со ссылкой на статью 36 Жилищного кодекса РФ (аналогия закона) удовлетворил требования предпринимателей и признал недействительным отказ Росреестра в регистрации права. Апелляция оставила в силе решение первой инстанции.
Кассация отменила судебные акты и в иске отказала, указав, что дольщики не могут приобрести право собственности на земельный участок под зданием, в котором им принадлежат помещения, так как это прямо не предусмотрено законом.
Верховный Суд РФ отменил постановление суда кассационной инстанции, признав требования предпринимателей обоснованными, оставил в силе акты судов первой и апелляционной инстанции.
При этом ВС РФ указал, что статью 36 Жилищного кодекса РФ не подлежит применению в данном деле, а применяется статья 552 Гражданского кодекса РФ о неделимости судьбы здания и земельного участка под ним, с учетом того, что застройщик передал нежилые помещения в здании, то у участников строительства возникло и право долевой собственности на земельный участок.
Источник: levantlegal.com
Как продать участок
На продажу и покупку недвижимости бывает трудно решиться: дело важное и хлопотное, деньги большие, а опыта не всегда достаточно. В этой статье мы поделимся самой необходимой информацией о том, как продать земельный участок.
Шаг 1. Определите тип недвижимости
Перед тем, как продавать участок, нужно понять, что именно вы продаёте. Есть несколько объектов недвижимости
Участок со строением. В этом случае оформляется 2 договора купли-продажи, так как вы отдельно продаёте дачный участок и отдельно — жилую недвижимость, находящуюся на нём. Объекты оцениваются отдельно друг от друга, поэтому для них необходимы разные документы. Допускается составление одного договора купли-продажи, цена указывается с учетом как стоимости земельного участка, так и строений, расположенных на нём.
Земельный участок без построек. Без строений процедура оформления договора упрощается. Иногда у продавца возникает желание снести объекты недвижимости на участке и продать его как «чистый», однако процедура сноса требует не только физической ликвидации объекта недвижимости, но и надлежащего оформления, с привлечением кадастрового инженера и регистрации в Росреестре.
Участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения. К таким относятся земли, распложенные за пределами населённого пункта, созданные для определённых целей. В этом случае оформление купли-продажи невозможно без письменного оповещения региональных властей. Действие закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности).
Шаг 2. Нужен ли вам риэлтор?
Дальше нужно определиться, продаёте вы участок сами или с помощью риелтора? Рассмотрим подробно каждый вариант.
Самостоятельная продажа
| Плюсы | Минусы |
| Нет дополнительных затрат на риелтора, фото и размещение объявления |
Уходит много времени на самостоятельный отбор потенциальных покупателей |
| Для оформления определенных документов нужен только нотариус, например если при необходимости получения нотариального согласия о продаже земельного участка от супруга(ги) |
Дополнительное время на показ участка |
| Ответственность за подготовку договора |
Продажа через риелтора
| Плюсы | Минусы |
| Помогает оценить к рыночную стоимость земельных участков | Требует дополнительных расходов, которые стоят недёшево (минимум 3% от стоимости недвижимости + дополнительные расходы) |
| Может вести не только прямую, но и встречную сделку | Нужно потратить время и силы на поиски хорошего специалиста |
| Поможет с юридическими вопросами | |
| Помогает сфотографировать участок и разместить объявление |
Какой вариант лучше выбрать? Здесь нет однозначного ответа, выбирайте тот, который удобнее вам. Если готовы заплатить, чтобы другие тратили своё время на этот процесс, то вам подойдёт вариант продажи через агентство недвижимости. Они и оформят сделку, и участок покажут без вашего присутствия. Или вы можете самостоятельно продать участок и сэкономить хорошие деньги.
Шаг 3. Подготовьте документы
Для того, чтобы продать участок, нужно собрать пакет документов. В него входят:
нотариально заверенная доверенность на проведение и оформления сделок, если в сделке участвуют представители, а не собственники
нотариально заверенное согласие супруга владельца земли или документ, подтверждающий, что данный участок не является совместным имуществом
При подготовке некоторых документов потребуется нотариус. Даже если вы решите оформлять сделку самостоятельно, корректность оформления документов, . К счастью, бывают случаи, когда покупатель сам оплачивает услуги нотариуса, поэтому это не всегда может быть дополнительным пунктом расходов для вас.
Шаг 4. Подготовьте участок к продаже
Перед тем, как разместить объявление и начать поиск покупателей, участок нужно привести в презентабельный вид. Поэтому советуем:
Покосите траву. Будущему покупателю будет намного легче оценить состояние и размер участка. Также можно убрать лишние кустарники.
Обозначьте границы земельных участков. Если у вас нет забора, можно купить флажки, чтобы разметить территорию.
Уберите мусор. Банально, но не менее важно. Чем лучше выглядит ваш участок, тем больше людей он может заинтересовать.
Такие мелочи сильно влияют на первое впечатление об участке, они помогут вам быстрее найти покупателей и запустить сделку.
Шаг 5. Оцените участок
Чтобы определить цену участка, сначала узнайте его кадастровую стоимость. Это делается бесплатно онлайн на сайте Росреестра. После этого уже решайте, за сколько вы готовы продать участок, учитывая дополнительный затраты, а также принимая во внимание, что покупатель может торговаться. Старайтесь сильно не завышать цену, так как это может вызвать подозрение у покупателя.
Для выбора оптимальной стоимости также проанализируйте рынок, в частности, посмотрите, за какую сумму продают участки на этой же или схожей территории, что может сделать цену выше (например, наличие коммуникаций или транспортная доступность), а за что, наоборот, покупатель может попросить снижение стоимости.
Шаг 6. Разместите объявление
Следующий шаг — объявление о продаже. Лучше всего разместить его через специализированные площадки, такие как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость. Есть также вариант использовать сарафанное радио, но интернет-площадки работают намного эффективнее. Если вам необходимо продать участок в кратчайшие сроки, то можно разместить объявление одновременно на нескольких площадках.
Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:
Напишите чёткий и понятный текст. Представьте себя на месте покупателя и опишите то, о чём вы бы сами хотели знать при покупке. Территория участка, коммуникации, какие соседи рядом, что есть в округе — всё, что будет действительно полезно.
Сделайте хорошие фотографии. Чем лучше будет картинка, тем проще покупателю оценить участок. Так как порядок на участке вы уже навели, то сделать красивый снимок не составит большого труда. Советуем снять 5-10 фотографий, чтобы помимо участка можно было оценить дорогу рядом, проводку и другие важные моменты.
Не придумывайте и не пишите то, что не нужно. Это можно отнести и к первому пункту, но всё же не нужно писать причины продажи или давать обещания о будущем наличии газа на участке, если у вас нет чёткой информации. Не вводите в заблуждение, и люди охотнее будут рассматривать вас как хорошего продавца.
Конечно, вы хотите завлечь покупателя, но лучше сразу рассказать всю правду, чтобы тратить ни своё и чужое время.
Шаг 7. Оформляем сделку
И вот мы близки к финалу! Нашли подходящего покупателя, договорились о стоимости, а что делать дальше?
Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:
Составить договор купли-продажи земельных участков
Важно описать все детали сделки: стоимость участка, предмет сделки: площадь, наличие построек, права и т.д. Договор вы можете составить самостоятельно, используя шаблоны из интернета, или воспользуйтесь услугами специалистов.
Передать документы в Росреестр через МФЦ
Понадобятся сам договор, паспорт покупателя, заявление, акт приема-передачи (если договор не является актом приема-передачи) и опционально договор ипотечного кредитования. После подачи документов покупатель должен оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности.
Передача недвижимости новому владельцу
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи (в случае если в договоре не указано, что он также является актом приема-передачи)
Получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности
Документ получают в течение 9 рабочих дней в отделениях МФЦ или в течении 7 рабочих дней в отделенияхРосреестра, а также онлайн на сайте Госуслуг.
Шаг 8. Рассчитываем и платим налоги
Не менее важный шаг как для покупателя, так и для продавца — заплатить налоги. Если недвижимость была у вас во владении менее 5-х лет, то вы обязаны после продажи заплатить НДФЛ 13% от суммы сделки или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре купли-продажи прописана цена ниже кадастровой стоимости. Минимальный срок владения в 3 года устанавливается для случаев, когда недвижимость была получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, по договору ренты или же в случаях, когда данная недвижимость является единственной.
Также налог необходимо заплатить, если стоимость вашего участка превышает 1 млн рублей, при этом налогом облагается только та часть, которая больше миллиона.
Пример:
У вас есть участок, вы владеете им 4 года, продавать планируете за 1 млн 150 тыс рублей. В этом случае налог составит
150 тыс * 13% = 19 500 ₽
Важно помнить, что налогом доход касается всех участков, которые вы продаёте за год. Вы можете воспользоваться возвратом подоходного налога с продажи недвижимости посредством получения налогового вычета.
персональных данных в соответствии с политикой АО «Банк ДОМ.РФ» и соглашаетесь с политикой обработки файлов cookie’>
Источник: domrfbank.ru