28 февраля 2019 года в Конгресс-центре ТПП РФ (Москва, ул. Ильинка, д. 6/1) прошел круглый стол для застройщиков на тему: «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве».
Мероприятие было посвящено обсуждению проблем, возникающих в переходный период. Модератором круглого стола выступил руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Вадимович Холопик.
С приветственными словами к участникам мероприятия обратились:
- — Казинец Леонид Александрович, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья»;
- — Басин Ефим Владимирович, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства;
- — Николаев Николай Петрович, депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации, председатель Комитета ГД ФС РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
21 декабря 2017 года Председатель Правительства Российской Федерации Д. А. Медведев утвердил План мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве
«Дорожная карта» предусматривает переход к использованию эскроу-счетов в два этапа.
Переходный этап (с 1 июля 2018 по 30 июня 2019 год): заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма эскроу-счетов и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве
(прогнозная доля таких договоров — около 30% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года),
так и привлечение денежных средств по договорам участия в долевом строительстве напрямую застройщиком с обеспечением защиты граждан — участников долевого строительства с использованием механизма, предусмотренного статьей 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(прогнозная доля таких договоров — около 70% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам II квартала 2019 года).
Завершающий этап (с 1 июля 2019 по 31 декабря 2020 года):
переход на заключение всех договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов,
в отношении которых договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен после 1 июля 2019 года,
с использованием механизма эскроу-счетов и (или) специальных счетов для расчетов по договорам участия в долевом строительстве (прогнозная доля таких договоров — не менее 95% от общего количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве по итогам IV квартала 2020 года).
Круглый стол для застройщиков «Переход к проектному финансированию в жилищном строительстве»
После перехода к новой модели финансирования строительство будет вестись за счет кредитов, а внесенные на эскроу-счетов денежные средства участников долевого строительства не позднее десяти рабочих дней с даты представления застройщиком банку передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства,
подписанного сторонами договора об участии в долевом строительстве, будут перечисляться банком застройщику либо направляться на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (п. 7 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
В настоящее время в России общая сумма средств участников долевого строительства составляет 3,5 трлн руб., из них около 1 трлн руб. приходится на Москву.
При переходе на стопроцентное кредитование строительства возмещение выпадающих объемов финансирования станет решающим фактором для снижения объемов жилищного строительства, и несложно предвидеть рост цен на квартиры.
В современных экономических условиях это приведет к снижению покупательского спроса, сокращению рабочих мест в строительной отрасли и может поставить под сомнение выполнение одного из самых важных майских указов Президента Российской Федерации — Указа от 7 мая 2012 года № 600
«О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»,
в котором поставлена триединая задача — создание для граждан Российской Федерации возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет, снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20% путем увеличения объема ввода в эксплуатацию доступного жилья, предоставление доступного и комфортного жилья 60% российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия.
Застройщики хотят иметь возможность привлечения денежных средств с минимальными для них накладными расходами.
Сегодня таким источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства, привлекать которые застройщики могут только после получения разрешения на строительство.
Финансирование инвестиционно-строительного проекта до этого момента возможно только за счет собственных или заемных средств.
К настоящему времени сложился оптимальный подход к организации финансирования жилищного строительства — кредиты и займы до получения разрешения на строительство, а после этого открывается возможность привлечения средств участников долевого строительства.
Плюсом проектного финансирования является наличие одного профессионального кредитора — банка, минусом — существующие сегодня высокие кредитные ставки.
Плюс привлечения денежных средств участников долевого строительства — доступные для застройщика финансовые ресурсы, минус — наличие большого количества непрофессиональных инвесторов с повышенными требованиями к срокам и качеству строительства,
а также жесткий контроль со стороны уполномоченного органа субъекта Российской Федерации, а в перспективе — еще и уполномоченного банка, который будет контролировать соответствие назначения и размера платежа, указанного в платежном поручении застройщика,
содержанию заключенных им договоров и иных представленных им документов и, что особенно важно, требованиям Закона № 214-ФЗ о целевом характере платежа.
Сочетание этих двух механизмов является оптимальным, и в настоящее время именно это позволяет обеспечивать доступные цены и высокие темпы жилищного строительства в России.
Открывая заседание круглого стола, Л.А. Казинец отметил:
«Консолидированные усилия всех участников рынка, в первую очередь регулятора – Правительства, министерств, банков, дадут возможность поддержать отрасль, те проекты, которые имеют хорошие перспективы развития и экономически обоснованы.
В любой отрасли возникает конфликт интересов между производителем и потребителем. Общий уровень недовольства качеством наших застройщиков был высоким из-за того, что большое количество объектов не было сдано.
На сегодняшний день застройщики прекращают всякую работу с дольщиками – неквалифицированными инвесторами и переходят на проектное финансирование».
Как заявил Е.В. Басин: «Сегодняшняя тема нашего разговора очень важна, потому что вечная проблема жилья в России остается актуальной.
Те изменения, которые введены в последние месяцы, связанные с № 214-ФЗ, переходом на эскроу-счета, проектное финансирование строительства жилья, безусловно, настораживают нас и требуют дополнительных усилий потому, что те 6 трлн руб., которые население вкладывало через № 214-ФЗ, трудно компенсировать силами банков».
Источник: dsk-stolica.ru
«Полный переход на эскроу-счета — вопрос времени»
Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин о том, как проектное финансирование меняет подход к строительству жилья
О том, как застройщики жилья переживают одновременно два потрясения — продолжающуюся реформу долевого строительства и очередной кризис в экономике, в интервью “Ъ” рассказал замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.
Стасишин Никита Евгеньевич
Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин
Фото: Предоставлено Министерством строительства и ЖКХ РФ
Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин
Фото: Предоставлено Министерством строительства и ЖКХ РФ
— Два года назад вы были среди тех, кто активно продвигал идею перехода рынка жилищного строительства на эскроу-счета и проектное финансирование. Хотя ряд застройщиков предрекали коллапс отрасли…
— Коллапс? Вы сейчас его ощущаете? Я — нет. Перед реформой многие участники рынка пугали массовой заморозкой строек. Как видите, ничего такого не произошло. Другой контраргумент заключался в возможном росте стоимости квартир в новостройках. Конечно, на капиталоемких рынках жилья динамика цен наблюдалась, но на уровне инфляции.
Это произошло бы даже если не вводились эскроу-счета и проектное финансирование. Более того, на фоне текущего кризиса этот механизм дал возможность достраивать объекты. Даже несмотря на то, что в апреле-мае в сегменте первичного рынка жилья из-за кризиса, возникшего на фоне пандемии коронавируса, на некоторых локальных рынках наблюдался серьезный спад продаж. Когда строительство идет по старым правилам, то застройщик зависим от постоянной необходимости привлекать средства на проект, а в кризис это проблематично. Но по проектам, которые реализуются с использованием эскроу-счетов, при открытых лимитах таких проблем нет, так как финансирование идет в соответствии с графиком, утвержденным банком.
— Но застройщики жалуются, что сейчас из-за кризиса банки стали жестче следить за графиком. Это справедливо?
— У банков своя бизнес-модель. Нарушение графика продаж в моменте может повлиять на ставку по кредиту в рамках проектного финансирования. Но точно это не повлияет на выдачу необходимого на стройку объема средств. Такой механизм позволяет не срывать сроки и переносить выполнение тех или иных работ на более позднее время. Тем самым себестоимость не будет повышаться.
Даже несмотря на возможное увеличение сроков строительства по объективным причинам. А это значит, что от покупателей ни застройщик, ни банк не будет требовать компенсировать выпадающие доходы. Поэтому застройщики увидели плюсы в эскроу-счетах именно в части бесперебойности финансирования. Это говорит о том, что в новый кризис отрасль вступила с серьезным запасом прочности.
— Каков объем жилья в целом по стране сейчас строится по новым правилам?
— Сейчас строится совокупно 99 млн кв. м, из них порядка 36% с использованием эскроу-счетов. А год назад было 3%. С учетом того, что нас достаточно долго пытались обвинить в том, что мы сделали достаточно лояльные критерии, позволяющие девелоперам достраивать по старым правилам, цифры говорят сами за себя.
Более того, даже крупные федеральные компании, которые, по сути, могли бы достроить по старым правилам с привлечением средств граждан напрямую, выплачивая 1,2% с каждого договора долевого участия в компенсационный фонд, они все равно перешли на эскроу. У покупателей сейчас есть четкое понимание, что в случае с эскроу-счетами их деньги защищены, даже если наступит форс-мажор. По таким счетам сумма до 10 млн руб. застрахована и полностью возвращается дольщику в случае непредвиденных обстоятельств.
— Но с другой стороны есть альтернативное мнение: например, по итогам первой половины 2020 года только в Москве стартовало 28 новых проектов — это на 29% меньше, чем за тот же период прошлого года. Одна из причин, называемая аналитиками,— переход отрасли на эскроу-счета.
— Это однобокий вывод. На отсрочку старта проекта может повлиять совокупность фактора. Почему никто не говорит, что у девелоперов часть заявленных проектов плохо проработаны, поэтому они не выводятся на рынок. Может быть и так, что участки, где планируется застройка, находятся в достаточно конкурентной локации и лучше отложить новую стройку и выждать время для сбалансирования спроса.
Сегодня мало кто об этом говорит, но с переходом на эскроу-счета и проектное финансирование наведен полный порядок с градостроительной документацией на земельные участки.
Сегодня без четкого понимания правоустанавливающих документов, границ участка, вида разрешенного использования вряд ли застройщик получит одобрение банка на финансирование. За год у банков появилось достаточно компетенций, чтобы оценивать не только рентабельность проекта, но и чистоту сделки по покупке-приобретению и формированию градостроительной документации. Жесткий андеррайтинг со стороны банков — это еще одна страховка для потенциальных покупателей жилья. Это важно и для властей, которые вводили новые правила в расчете искоренения такого явления, как обманутые дольщики.
— Вы упоминали о крупных федеральных застройщиках, которые переходят на эскроу-счета. В то же время из данных единой информационной системы «Наш.Дом.РФ» следует, что ПИК строит сейчас около 17% возводимого сейчас жилья, ЛСР — 33%, Selt Group — менее 9%. Вряд ли это говорит об ажиотажном интересе к проектному финансированию и эскроу-счетам.
— Реформе только год, поэтому вполне объяснимы те цифры, которые вы назвали. Полный переход на эскроу-счета — это вопрос времени, а ее скорость зависит от требований потребителей. Если покупатели будут покупать преимущественно квартиры в проектах, реализуемых с открытием эскроу-счетов, значит застройщики быстро перестроятся.
— Одно из требований застройщиков — допустить поэтапное раскрытие эскроу-счетов, чему ожидаемо противятся банки. Минстрой будет поддерживать в этом вопросе участников рынка?
— Госдумой в третьем чтении приняты изменения в 214-ФЗ (регулирует долевое строительство.— “Ъ” ), которым предусмотрен механизм раскрытия счетов эскроу не после регистрации покупателями прав собственности на квартиры, как это принято сейчас, а после ввода в эксплуатацию. Мы смогли убедить ЦБ, что за год реформы условия работы по новым правилам стали понятны. Более того, девелоперы, работающие с использованием эскроу-счетов, трансформировались в лучшую сторону. То есть эта не полумера или какая-то вынужденная уступка, как могут себе представить некоторые компании. Это ожидаемый ход событий.
— С одной стороны, власти агитируют застройщиков использовать эскроу-счета. С другой — в этот кризис чиновники стали активно помогать и тем, кто продолжает работать по старым правилам. Именно такие девелоперы, судя по информации из открытых источников, оказались основными выгодоприобретателями программы по субсидированию государством части ставок по кредитам. Логично ли это?
— На первом заседании возглавляемой мною комиссии (Межведомственной комиссии по принятию решений о возмещении кредитным организациям недополученных доходов по кредитам, выданным в целях реализации проектов жилищного строительства.— “Ъ” ) было рассмотрено 214 заявок, из которых 185 заявок были полностью одобрены и отказано 29. Из объявленного правительством лимита на эту программу в 12 млрд руб. почти 10 млрд руб. распределены. Мы ожидали, что претендентами на субсидии будут в большинстве своем компании, строящие по старой схеме. Но оказалось, что для проектов, которые строятся с использованием проектного финансирования и счетов эскроу данная программа тоже интересна, особенно на стадии начала реализации проекта, когда средневзвешенная ставка по кредиту находится на уровне выше ключевой.
А вот у застройщиков, работающих по старым правилам, от темпов продаж напрямую зависит обслуживание процентов по кредитам. При падении продаж заемщик оказывается в неловкой ситуации: банки могут объявить по такому займу технический дефолт или начать банкротство компании, что приведет к появлению новых обманутых дольщиков. Правительство не может этого допустить. Кредиты, ставки по которым субсидирует государство, брались для жилищного строительства: начиная от покупки участков до финансирования инженерной инфраструктуры.
Мы точно не соглашаемся на субсидирование ставок по кредитам, за счет которых были куплены акции или погашались займы перед офшорными структурами.
Что же касается региональных компаний, работающих с использованием эскроу-счетов и проектного финансирования, то они могут воспользоваться и другими мерами поддержки, которые государство объявило в этот кризис.
— Наверное, могут, но всегда ли им выгодна такая поддержка? Например, к программе выкупа у застройщиков нераспроданного жилья на 50 млрд руб., судя по первым торгам, у компаний — ни в регионах, ни в Московской, ни в Петербургской агломерациях — нет особого интереса.
— Изначально, когда разрабатывалась эта мера господдержки, предполагалось, что темпы продаж жилья на открытом рынке у застройщиков будут падать. Но перечень мер, озвученный президентом в середине апреля и исполняемый нами вместе с Минфином в части субсидирования в рамках льготной ипотеки по ставке 6,5% и субсидирования ставок по кредитам девелоперам, позволил быстро восстановить спрос. Два пилотных выкупа жилья, которые оператор программы «Дом.РФ» проводил самостоятельно без госгарантий в Воронежской области и Красноярском крае, показал, что застройщики не готовы реализовать квартиры с дисконтом в 15%. У застройщиков Красноярского края нет такой рентабельности, чтобы соглашаться на такой размер скидки: тем более на фоне восстанавливающего спроса. Но надо дождаться итогов программы выкупа, чтобы рассуждать о ее эффективности.
— Вернемся к теме льготного кредитования застройщиков. Насколько эта мера оказалась хороша?
— Мы очень много говорим о льготной ипотеке под 6,5%, потому что это популярная мера для граждан, но не менее важная для отрасли — снижение кредитной нагрузки на застройщиков в условиях экономического спада. По итогам мая благодаря этой мере мы поддержали строительство примерно 10 млн кв. м, география проектов очень широкая.
Я уже сказал, что по итогам мая комиссия одобрила 185 заявок от банков на компенсацию средств, которые они недополучили, снизив процентные ставки на кредиты, выданные застройщикам для реализации проектов жилищного строительства. По сути, им компенсируется разница между ключевой и фактической ставкой. Субсидирование для строителя возможно, только если он подтверждает ввод объектов в 2020–2021 годах и сохранение штатной численности. За май мы субсидировали до 5,5%, в июне в связи со снижением ключевой ставки будем субсидировать до 4,5%.
Те кредиты, которые взяты на реализацию проектов жилищного строительства и строительства сопутствующей транспортной, социальной и инженерно-технической инфраструктуры, приобретение земельных участков, будут направлены конкретно на эти цели. В конце июля у нас пройдет следующее заседание комиссии по компенсации банкам. Что здесь еще важно — мы сделали абсолютно прозрачную, при этом очень жестко контролируемую подачу заявлений. Она проходит онлайн через единую информационную систему жилищного строительства, без общения банка с чиновниками, чиновников с застройщиками. Кому-то с кем-то кулуарно договориться невозможно.
— Как, на ваш взгляд, отрасль жилищного строительства переживает очередной кризис?
— У нас отрасль все-таки достаточно инертная, поэтому я пока не говорил бы о том, что все 85 регионов в части жилищного строительства на все сто правились с пандемией.
Надо дождаться осени, тогда и можно подвести первые итоги. С другой стороны, благодаря максимально возможным мерам господдержки отрасли, принятым президентом, мы точно не получим новых обманутых дольщиков.
— Льготная ипотека по 6,5% позволила рынку не впасть в депрессию. Но в некоторых регионах, например на Дальнем Востоке, есть дополнительные меры поддержки жилищного кредитования. Все это позволяет сформировать платежеспособный спрос, который будет опережать объем предложений. А это, как известно, пусть к повышению цен. Не опасаетесь такого сценария?
— Надо отдать должное коллегам из Дальневосточного округа, которые под руководством полпреда Юрия Трутнева на постоянной основе проводят конструктивную работу с застройщиками и банками. Это позволяет не допускать такого крена. Конечно, на Дальнем Востоке есть центральные города, где действительно спрос превышает предложение, но там принимаются меры по сдерживанию роста цены.
Мы еще год назад обращали внимание коллег на необходимость увеличения объемов, особенно в крупных городах федерального округа. Но не просто же так взять и начать строить, а очень важно наличие инженерной инфраструктуры, особенно магистральной. Как правило, это является одним из сдерживающих факторов в развитии уже застроенных территорий.
— Будет ли продлена программа льготной ипотеки по 6,5% после 1 ноября текущего года?
— Пока такого решения нет. Если программа не будет продлена, это, конечно, повлияет на объем спроса, особенно в регионах. Хотя сейчас и ключевая ставка ЦБ уже 4,5%, и рыночные ставки по ипотеке стали доступнее.
— Будут ли пересматриваться целевые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» с учетом кризисных явлений?
— Здесь есть один тонкий момент. Цель нацпроекта — улучшение к 2024 году жилищных условий 5 млн семей. Для ее достижения необходим баланс двух основных факторов.
Первый — это доступные механизмы улучшения жилищных условий, как, например, ставки по ипотеке, которые четко коррелируются с социально-экономическим прогнозом, политикой ЦБ по корректировке ключевой ставки и доходам населения. Иными словами, ставка по ипотеке должна быть такой, которая позволит большему количеству граждан улучшать жилищные условия.
Но когда доходы населения не растут, а ставка доступна, люди все равно не могут купить квартиру. В первую очередь из-за того, что у них нет уверенности в том, что смогут обслуживать кредит.
Но с другой стороны, у нас есть прогноз, сделанный Минэкономразвития, ЦБ революционно подошел к снижению ключевой ставки, плюс все меры господдержки по ипотеке, включая семейную, дальневосточную, сельскую ипотеку, «материнский капитал». Эти показатели накладываются на объем строящегося сейчас жилья. Но люди готовы покупать тогда, когда они понимают, что их доход им это позволяет. Поэтому здесь просто невозможно откорректировать показатели по вводу, не обращая внимания на макроэкономическую ситуацию.
Нацпроект «Жилье и городская среда»
Есть еще один важный индикатор в нацпроекте — это стоимость модельного жилья. По сути, это набор показателей, включая уровень текущей стоимости жилья, ипотечных ставок, доходов населения, необходимый объем первоначального взноса при получении займа на покупку квартиры и оптимальные сроки его накопления. Так вот, все эти показатели должны сойтись в одной точке, чтобы граждане могли улучшать свои жилищные условиях комфортно для себя.
— Власти последнее время продвигают идею развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но она все время буксует. Что мешает?
— Если смотреть на ситуацию в разрезе всей страны, за исключением Московской и Петербургской агломераций, то для развития ИЖС есть специальная программа сельской ипотеки, субсидирования по которой выделяются по линии Минсельхоза. Мы это всячески поддерживаем. Но в чем проблема ипотеки на ИЖС? На этапе строительства банку очень сложно сформировать предмет залога.
Потому что стоимость земельного участка под ИЖС, если мы говорим о стандартном жилье, не покрывает объем выданной ипотеки. Это вынуждает банки еще больше увеличивать резервы. Кроме того, ставка по ипотеке для ИЖС выше, чем для жилья в многоквартирном доме. Поэтому сегодня наша главная задача — разработать отдельную программу по развитию ИЖС.
Нам необходимо выработать стандарты выдачи такой ипотеки. Мы уже приступили к этой работе совместно с единым институтом развития «Дом.РФ». Второй аспект — правильное формирование подходов к комплексному освоению территорий для строительства индивидуального жилья. И третий важный момент — возведение таких домов хозспособом с использованием эскроу-счетов.
— Тогда это будет не очень выгодно девелоперам, строящим огромные жилые комплексы?
— Тогда это будет выбор человека, где ему жить. Мы должны предоставить всем гражданам равный доступ к комфортному и современному жилью.
Источник: www.kommersant.ru
Что дольщику хорошо, то для застройщика – туманно: строительная отрасль в России переходит на проектное финансирование
Строительная отрасль в России столкнулась с очередным нововведением: переходом с долевого участия на проектное финансирование в жилищном секторе. XIV Поморский строительный форум стал поводом для размышлений над этой, по мнению профессионального сообщества, недоработанной и расплывчатой темой.
Поправки в федеральный закон №214 предполагают, что с 1 июля заработает иная модель снабжения финансами компаний, строящих жилые дома. Застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков. Они должны будут держать эти суммы в банках – на эскроу-счетах – до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, компаниям придется возводить дома за счет собственного капитала и банковских кредитов.
По мнению исполнительного директора СРО «Союз профессиональных строителей» Андрея БЕССЕРТА, у этой системы есть и плюсы, и минусы. Несомненный плюс – защита покупающей стороны. Из минусов – проценты, которые предстоит платить застройщику за получение денег в банке, что обязательно скажется на стоимости квадратного метра.
«Это отразится и на интересах дольщика, но зато он будет четко понимать, что защищен определенными структурами, в том числе и банковскими, которые проверят застройщика на добросовестность, – комментирует Андрей Бессерт. – Остается и другой вариант: застройщик вправе за свой счет построить и продать объект. Если говорить о банковских кредитах, в любом случае выигрывают более крупные строительные организации. В то же время эти изменения могут стать стимулом для маленьких компаний, которые хотят повысить свой престиж».
По мнению Андрея Бессерта, уходит время, когда никто не нес ответственность за построенный дом: нередко компании либо банкротились, либо прекращали действовать, и спросить было не с кого.
«В нашей работе мы прежде всего должны нацеливаться на потребителя, дать ему гарантию, – говорит исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей». – В регионе строительство – один из наиболее крупных кластеров. В архангельских СРО, например, 500 строительных и 180 проектных организаций, имеющих лицензию. Есть также компании, которые производят и продают стройматериалы – то есть огромное количество людей участвует в этом процессе, и им хотелось бы понимать, в каком направлении идти дальше».
Как считает другой эксперт, председатель общественного совета при министерстве строительства и архитектуры Архангельской области Григорий ТАРАСУЛОВ, сейчас переход на проектное финансирование – самая болезненная точка отрасли.
Если предприятия получили разрешение до 1 июля 2019 года и начали строительство (30% от объекта и 10% заключенных договоров долевого участия), им можно работать по старым правилам.
«В других случаях – идите в банк, просите кредит и стройте за счет заемных средств, а люди будут держать деньги на эскроу-счетах», – рассуждает Григорий Тарасулов.
Застройщики пребывают в неком недоумении, поскольку многие положения новых документов им непонятны.
«Федеральные законы зачастую – это лозунги «усилить, улучшить» и мало конкретики. Государство полностью расписало действия застройщика: где и как открывать счет, сколько денег на нем должно быть, но ничего не указало для банков. Банк может предложить любые ставки», – считает Григорий Тарасулов.
По его наблюдениям, банкиры всеми правдами и неправдами отбиваются от застройщиков, потому что считают строительный бизнес очень рискованным. Если застройщика обязали работать по новым правилам, нужно было четко определить и политику банка: процентные ставки, сроки кредитования и т. д.
«Есть понятие «эффективная ставка», – продолжает Григорий Тарасулов. – Банки пытаются застраховать компании, установить компенсации, штраф, пени. Когда посчитаешь, уже не 10%, а 15-16% выходит. Сегодня никто не может сказать, как будет функционировать новая схема и во что это выльется. У меня прогнозы мрачные, потому что знаю наших застройщиков – многие из них с банками еще не сотрудничали. Имея 20 лет опыта работы на строительном рынке Архангельска, я тоже ни разу не кредитовался, и львиная доля коллег кредиты не брали».
Если к лету застройщики не получат доступ к проектному финансированию, а договоры долевого участия заключать они уже не смогут, стройка встанет – таков прогноз Григория Тарасулова.
«За нами же стоит сотня подрядчиков, они выполняют работы, а мы им платим. Если нечем будет платить, начнется цепная реакция: в магазинах будут лежать материалы, которые никто не покупает, на заводах не будут производить железобетон, не будут возить металл, цемент. Первые плоды нововведения мы почувствуем в конце года, когда некоторые застройщики уйдут с рынка», – добавляет он.
Иными словами, в очередной раз теория оказалась далека от практики. Директор ООО «Контант девелопмент» Михаил ФЕДОТОВ полагает, что федеральная власть не учла региональный аспект и интересы малого бизнеса: «Как участник строительного рынка не очень понимаю ситуацию, особенно те моменты, которые касаются малых застройщиков.
Если в Архангельске, допустим, мы строим дом площадью три тысячи квадратных метров, то в Санкт-Петербурге такой же застройщик возводит 150 тысяч квадратных метров жилья. Нельзя применять одни и те же правила для застройщиков, у которых 50 квартир в доме и у которых их 10 тысяч. Специфика регионов – маленькие объекты. Стричь большую страну с разными особенностями рынка под одну гребенку не совсем верно. Доходность компаний на рынке недвижимости в Архангельске и в Москве несоизмерима: мы делаем те же самые вещи, но за гораздо меньшие деньги, поэтому нам тяжелее такие новшества переносить».
По мнению Михаила Федотова, постоянные нововведения отвлекают от основной работы – строительства жилья, поскольку приходится переключаться на изучение документов, правил и заниматься бумажной волокитой. «Все время что-то подкидывают, и мы думаем не о стратегии развития, а о том, как освоить новые положения. Будто спортсмен, который бежит, а ему устанавливают препятствия, – говорит предприниматель. – Падение покупательского спроса на квартиры – самое страшное, что может случиться. Доходы людей в стране не растут уже шестой год. »
Как сообщает пресс-служба Отделения по Архангельской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации, десяток подразделений уполномоченных банков, действующих в регионе, подтвердили регулятору готовность работать по-новому с застройщиками и дольщиками. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу по договорам, представленным на государственную регистрацию после этой даты.
Исключения составят объекты строительства, соответствующие установленным государством критериям в зависимости от степени готовности и количества заключенных договоров долевого участия.
Деньги дольщиков в обязательном порядке будут размещаться в банках на специальных счетах эскроу. Строители смогут получить средства лишь после сдачи дома. При этом деньги граждан на счетах эскроу попадут в систему страхования вкладов. При наступлении страхового случая участник долевого строительства получит стопроцентное возмещение, предельная сумма выплаты составит 10 млн рублей.
«Переход на проектное финансирование строительства жилья усилит финансовую защиту граждан, — подчеркнул управляющий Отделением по Архангельской области Северо-Западного ГУ Банка России Андрей БЛОК. – Между тем, чтобы переход прошел гладко, требуется обеспечить оптимальное взаимодействие участников процесса».
Для этого, со своей стороны, Банк России проводит встречи с представителями банковского сообщества, застройщиков и органов власти. Одна из них, например, прошла в рамках организованного Банком России общероссийского совещания в архангельском отделении. На обсуждении дистанционно присутствовали представители Минстроя, ДОМ.РФ, организации «ОПОРА РОССИИ», Министерства строительства и архитектуры Архангельской области, а также банков и застройщиков из разных регионов, в том числе Поморья. На совещании, в частности, шла речь о возможностях банков и о том, какие из них смогут работать с дольщиками после вступления в силу новых норм.
Чтобы осуществлять банковское сопровождение строительных проектов, кредитная организация должна соответствовать критериям, установленным государством. В их число входит наличие у банка универсальной лицензии, участие в системе страхования вкладов, высокий кредитный рейтинг. Перечень уполномоченных банков публикуется на официальном сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. В настоящее время в этот список входит 63 банка.
По данным регионального подразделения Банка России, в начале апреля 2019 года на территории Архангельской области и Ненецкого автономного округа действовало 13 подразделений банков из данного перечня. При этом десять из них (2 филиала и 8 внутренних структурных подразделений) подтвердили Банку России готовность к взаимодействию с застройщиками при переходе на проектное финансирование.
«Чтобы этот механизм заработал без сбоев со стороны кредитных организаций, создана необходимая нормативная база, — рассказал Андрей Блок. – К примеру, внесены изменения в документ Банка России, позволяющие кредитным организациям определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства».
Кроме того, недавно Правительство и Банк России при участии ДОМ.РФ издали практические рекомендации по процедурам взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при работе со счетами эскроу. Это поможет застройщикам активизировать подачу заявок на получение проектного финансирования, считает представитель архангельского подразделения регулятора.
Источник: bclass.ru