Переуступка квартиры в новостройке что надо знать

В чем суть договора переуступки, как это работает и как необходимо оформлять сделку, чтобы избежать рисков и подводных камней ⚡ Разбираем все нюансы оформления с экспертами компании «Все переуступки»

Переуступка квартиры в новостройке что надо знать

Добрый день! Сегодня хотим рассказать про переуступки – что это такое, как купить квартиру по переуступке, какие документы для этого нужны и прочие нюансы, касающиеся этой темы. Многие покупатели задаются вопросом – можно ли купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем у застройщика? Мы попросили Андрея Кашапова, руководителя отдела переуступок ПАН, рассказать подробнее о том, почему покупать квартиру по переуступке – это выгодно.

1. Что такое переуступка?

Переуступка — это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.

Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.

Также переуступки — это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.

Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).

Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.

А ещё переуступка — это возможность:

1. Найти ту квартиру, которую хочется.
2. Приобрести квартиру, когда у застройщика они уже закончились.
3. Купить дешевле, чем у застройщика. Возможность продать квартиру, если поменялась семейная ситуация. У дольщика есть такое право.

2. Как оформляется переуступка квартиры?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует 2 схемы, на практике их 3:

1. по предварительному договору купли продажи (ПДКП)
2. по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
3. уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — эта схема переуступки прав действующим законодательством не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется.

Поговорим про переуступку прав по ДДУ. Риски при такой схеме меньше. Она чаще всего применяется на рынке недвижимости.

При переуступке прав по ДДУ расчёты между застройщиком и продавцом-цедентом должны быть произведены до уступки своих прав покупателю-цессионарию. Либо невыплаченные долги переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии .

• Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке;
• Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.
• Для передачи денежных средств стороны пользуются безопасными расчётами (банковские ячейки, аккредитивы, эскроу-счета)

Деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов, и их регистрации договора цессии в Росреестре.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на следующие документы:

1. Тип договора, по которому переуступается право.
2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — необходимость согласия, отсутствие запрета.
3. Объём прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

3. Какие документы нужны для переуступки квартиры?

Для того, чтобы произошла сделка, продавец и покупатель переуступки должны найти друг друга (самостоятельно, либо с помощью риэлторов).

А когда встретились — провести между собой переговоры, согласовать цену, договориться о том, как будут произведены расчёты. Дальше покупатель знакомится с документами по переуступке.

Далее, чтобы сделка была зарегистрирована, необходимо собрать пакет документов и подать его на регистрацию в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?

1. Составленный в простой письменной форме договор цессии. Подписанный двумя сторонами. В исключительных случаях сделку по переуступке необходимо заверять у нотариуса.
2. Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
3. Платёжные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности перед ним.
4. Квитанцию об оплате гос. пошлины.
5. Паспорта обеих сторон сделки.
6. Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.
7. Разрешение о переуступке прав от компании-застройщика.
8. Спpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм (он же акт сверки) или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 руб. для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник МФЦ выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

4. Почему переуступка дешевле?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадратный метр» постепенно растет по мере приближения срока сдачи объекта. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Чем же так привлекает покупателя переуступка. Чаще всего — ценой! А почему же переуступка дешевле? Давайте разберёмся.

1. Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
2. Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
3. Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался «квадратными» метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо «квартирами» рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.

Также хочу напомнить, что помимо получения прибыли есть и другие причины для продажи квартиры по переуступке:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика.

Будьте внимательны, когда видите супер-привлекательное предложение. Изучите ситуацию по заинтересовавшему вас ЖК и застройщику, почитайте отзывы в интернете, вступите в группы дольщиков. Или обратитесь к профессионалам рынка недвижимости, который убережёт вас от рискованной сделки!

Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки . Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса. … Важно знать , что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя). Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. … Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?

Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Переуступка – тип сделки, который пользуется спросом при желании приобрести недорого квартиру в новостройке. Если вы решились на покупку жилья по переуступке, то важно правильно учесть все нюансы, минимизировать имеющиеся для покупателя подводные камни процедуры. С помощью данного вида продажи можно купить объект недвижимости не только у строительной-компании, но и у юридических или частных лиц.

Зачем пользоваться переуступкой и в чем ее суть

Переуступка – это сделка по продаже недвижимости, которую купили в строящемся доме и перепродали до момента оформления объекта в собственность. В результате сделки передаются также права и обязанности от одной стороне к другой. Это значит, если дольщик или застройщик не выполнил свои обязательства в полном объеме, то после подписания договора переуступки он должен будет их выполнить.

Переуступка — это еще не собственность, квартиру посмотреть не получится. Объектом продажи в такой ситуации является право требования, а не право собственности. Изначально это право возникало у того, кто первым оформил договор долевого участия. После подписания договора переуступки все требования переходят к новому покупателю.

Цена квартиры в новостройке меняется на протяжении всего срока строительства с течением времени. Чем ближе срок сдачи, тем квартира дороже. Поэтому переуступка позволяет выгодно приобрести квартиру еще на первоначальных этапах стройки. После того, как будет подписан акт приема-передачи стоимость недвижимости вырастет в несколько раз. Для многих это единственный вариант жить в понравившемся доме или в определенном районе. Чаще всего не приходится долго ждать новоселья – по переуступке продают в большинстве случаев квартиры в почти построенных домах.

Для инвесторов это выгодное вложение: приобрести квартиру на стадии котлована, а затем ближе к сроку сдачи продать ее уже по более высокой цене. В любом случае покупателю квартира обойдется дешевле, чем приобретение на вторичке или сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Почему переуступка дешевле

Квартиры большинство дольщиков покупают на стадии котлована. Это наиболее бюджетный вариант. По мере приближения к сдаче цена за квадратный метр растет и дольщики начинают продавать квартиры по переуступке, чтобы заработать. При этом переуступка все равно дешевле по нескольким причинам:

1. Высокий уровень конкуренции. Инвестору-продавцу приходится конкурировать в том числе и с компанией-застройщиком, которая продает квартиры. Поэтому переуступки бывают дешевле на 5-10%, чтобы привлечь клиентов.
2. Есть возможность торга. У продавцов-инвесторов всегда есть возможность приобрести недвижимость дешевле, поскольку у них свои причины. Если деньги продавцу необходимы срочно, то в некоторых случаях переуступки продают дешевле, чем даже брали.
3. Квартиры от подрядчиков. Застройщик может рассчитываться квартирами с некоторыми организациями-подрядчиками, которые участвуют в строительстве. Чтобы монетизировать эти квадратные метры подрядчики зачастую продают их дешевле, чем застройщик.

В любом случае покупка квартиры по переуступке обойдется дешевле, чем готовое жилье и, тем более, чем вторичка.

Преимущества и недостатки процедуры для покупателя

Среди плюсов сделки:

1. Во многих случаях переуступка является единственным вариантом купить понравившуюся (по расположению / планировке / ЖК и т.д.) квартиру в строящемся доме, которой уже нет в продаже у застройщика. После сдачи дома разница в цене такой квартиры на первичном или вторичном рынке составит от 5 до 20%.
2. Можно заработать путем перепродажи. Приобрести недвижимость на более ранней стадии строительства и затем перепродать ее по более высокой цене.

К минусам в основном относят то, что покупатель приобретает не собственность, а только право требования, при этом берет на себя все обязательства по договору долевого участия.

Переуступка и ипотека

Если своих средств не хватает, то можно обратиться в банк и взять квартиру по переуступке в ипотеку. Суть сделки от этого не меняется за исключением того, что средства на покупку выдает банк. Алгоритм приобретения прост:

1. Необходимо подобрать банк, а также ипотечную программу и ставку. Не все банки выдают ипотеку для переуступки. Это необходимо учитывать.
2. Узнать все условия, собрать необходимые документы и дождаться решения банка.
3. Если ипотечный кредит одобрят, то у покупателя есть 90 дней на оформление всех документов, выбор конкретного объекта недвижимости и подписание договора.

При приобретении квартиры в строящемся доме по переуступке важно помнить, что при банкротстве застройщика, при превращении проекта в долгострой ипотеку все равно придется выплачивать.

Отдельным моментом стоит указать переуступку квартиры, которая изначально приобретена в ипотеку. Вот здесь есть ряд сложностей. В первую очередь продавцу необходимо выплатить кредит, чтобы получить разрешение от банка на снятие обременения. Если продавец желает переуступить права на квартиру в ипотеке, то ему понадобится помощь специалиста.

Риски и подводные камни сделки

Самый главный риск в данной ситуации – купить объект недвижимости, сдача которой отложится на длительный срок или вовсе не наступит, если застройщик обанкротится.

При покупке желательно разобраться в причинах, почему цедент (продавец в этой сделке) решил переуступить квартиру. Возможно, недвижимость низкого качества или есть технические проблемы в строительстве.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять деньги важно внимательно выяснить всю информацию о застройщике, изучить все документы и в первую очередь условия договора долевого участия. Нужно неторопливо оценить не только проект стройки, но и его состояние на данный момент, а также перспективность сдачи объекта в эксплуатацию в указанные сроки и без технических нарушений.

Еще один момент, чтобы переуступить права их необходимо иметь. Абсолютные и неоспоримые права имеет только тот, у кого есть подписанный действующий договор долевого участия. Процедура продажи прав по такому документа не может быть оспорена. Эта сделка, как и сам договор, регистрируется в Росреестре. Если же сделка заключается на основании прочих аналогов или разновидностей таких документов, то важно помнить, что могут быть особые условия и регистрация не происходит. Помимо договора долевого участия есть возможность переуступки пая в ЖСК, но в таком случае законодательство меньше регулирует сделку и регистрация в Росреестре не проходит, а значит, покупатель рискует.

Если начинаются тяжбы между подрядчиком и застройщиком, то все права по такой документации могут быть аннулированы. В итоге покупатель должен понимать, что риск возрастает в случае, если сделка происходит не на основе долевого участия.

Также процедура усложняется, если при заключении ДДУ был использован материнский капитал. В таком случае необходимо указать, что после завершения процедуры строительства дети получат свою долю.

Должна ли компания застройщик разрешить сделку

При подписании рассматриваемого типа договора, согласие застройщика получать нет необходимости. Но такой пункт может быть прописан в договоре долевого строительства. По факту застройщику чаще всего невыгодно, чтобы квартиры в большом количестве продавались по более низкой цене. Если в договоре присутствует пункт о согласии застройщика, то часто здесь же оговаривается и комиссия, которую нужно оплатить за договор о переуступке прав. Комиссия может составлять какой-то процент от сделки или быть фиксированной денежной суммой в несколько десятков тысяч рублей.

В договоре может быть и не предусмотрено согласие застройщика. Но даже в этом случае мы рекомендуем направить письменное уведомление о желании провести цессию. В противном случае, на основании ст. 382 ГК РФ, цессионарий будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. Например, может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Как правильно подобрать объект недвижимости для такой сделки

При выборе объекта по переуступке, необходимо внимательно анализировать основные нюансы. Ниже представлены главные правила выбора объекта цессии:

1. Внимательно изучить оригинал ДДУ. на нем должны быть печати и подписи застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре.
2. проверить застройщика на банкротство. Для этого достаточно запросить сведения в Едином Федеральном Реестре о банкротах.
3. В картотеке Арбитражных судов можно проверить, не ведет ли застройщик судебных тяжб. Чем крупнее застройщик, тем больше у него может быть судебных дел.
4. Посмотреть проектную декларацию. Это не секретный документ, он выложен на официальном сайте застройщика. Здесь важно просмотреть сроки сдачи, а также характеристики строящегося жилья. Все данные следует сравнить с реальным положением дел, чтобы понять, можно ли верить компании-застройщику.
5. Найти отзывы о компании-застройщике. Но искать следует не на официальном сайте, а на различных тематических форумах. Важно найти людей, которые у этой строительной организации уже приобретали квартиры по ДДУ или по договору переуступки.

Чем больше информации о застройщике есть в открытом доступе, тем лучше. Если имеется риск, что квартира может стать долгостроем, то от договора цессии лучше отказаться.

Пакет документов, которые необходимы для оформления договора переуступки

Список необходимых документов:

• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
• документ об уплате госпошлины;
• зарегистрированный оригинал ДДУ;
• сам договор об уступке права требования со всеми приложениями и изменениями;
• если приобретение было в совместной собственности, то нужно разрешение от супруга, заверенное нотариусом;
• если участником долевого строительства является ребенок до 14 лет или недееспособный, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства;
• если требуется – письменное согласие застройщика.

Ключевые моменты, которые должны быть прописаны в договоре:

• к покупателю переходят права на квартиру по ДДУ в полном объеме;
• данные о квартире, на которую заключается договор по переуступке;
• сумма сделки;
• кто именно должен сообщить застройщику о состоявшейся сделке.

После заключения договора цессии в ДДУ вносятся изменения – указывается новый дольщик (покупатель).

Как оформить сделку уступки права требования – инструкция для покупателя

Алгоритм заключения сделки не составляет трудностей:

1. Сбор документов. Следует собрать весь пакет документов в оригинале и поставить, где необходимо, подпись нотариуса.
2. Составление договора. Помимо основных пунктов договор цессии должен в обязательном порядке содержать: дату и город, адреса, паспортные данные обеих сторон, данные договора ДДУ, адрес местонахождения объекта недвижимости, стоимость, порядок расчета и реквизиты, куда должна поступить оплата, перечень документации, которую продавец должен отдать покупателю, права и обязанности сторон, а также подписи с полной расшифровкой. Договор должен быть составлен в нескольких экземплярах, минимум в трех: продавцу, покупателю и в Росреестр. Также может понадобиться один экземпляр для банка и для застройщика.
3. Регистрация в Росреестре. Для процедуры регистрации необходимо посетить отдел Росреестра или обратиться в ближайший отдел МФЦ. Сотрудникам для регистрации понадобится оригинал ДДУ, договор о переуступке прав требования, квитанцию об оплате госпошлины, паспорта обеих сторон, разрешение супругов. Также понадобится оплатить госпошлину. Это всегда делает покупатель. Изменения в ДДУ вносят обычно в течение 10 дней. При наличии ошибок весь процесс может растянуться и на несколько недель.

После того, как покупатель получает переоформленные документы продавец может забрать деньги. Чаще всего расчет происходит через банковскую ячейку. После передачи денежных средств обязательно нужно забрать у предыдущего дольщика документы об оплате квартиры.

Налог на продажу квартир по переуступке

Согласно Российскому налоговому законодательству, продавец получает доход при продаже прав требования по договору переуступки. Поэтому он обязан заплатить налог.

Важно! Налог продавец оплачивает не со всей суммы сделки, а лишь с разницы между расходами на этот объект и доходом от него. Но в этом случае необходимо документально подтвердить имеющиеся траты на данный объект. Для резидентов РФ налог составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Покупателю не придется платить налог, но он может воспользоваться налоговым вычетом. Такой вычет предоставляется каждому гражданину страны на покупку жилья один раз в жизни. Лимит, с которого исчисляется налоговый вычет, составляет 2 млн на покупку квартиры и 3 млн на выплату процентов по ипотеке. Если сумма покупки меньше 2 млн рублей, то налоговый вычет вычисляется из фактической стоимости, а разницу можно использовать при покупке другого объекта недвижимости.

Продажа квартиры по переуступке является отличным шансом недорого приобрести собственное жилье в удобном районе, в конкретном доме. Это дешевле, но перед заключением сделки важно, чтобы покупатель внимательно изучил документы. Так можно заранее распознать недобросовестного застройщика и отказаться от рискованной сделки. Особое внимание следует уделить случаям, когда предлагается сделка по переуступке с минимальным доходом продавцу или даже в убыток. Если грамотно подойти к вопросу, то в любом случае квартира по итогу обойдется дешевле. Поэтому переуступка прав требования становится все более популярным договором для покупки недвижимости в новостройке.

Что такое переуступка ? Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры , которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика. … Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке . В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки. «Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое?

Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см. на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке.

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ .

Как проходит процедура переуступки прав собственности на квартиру ? Какие возможны риски при покупке квартиры по переуступке прав собственности, плюсы и минусы процедуры. … При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре. Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли. Плюсы и минусы. Преимущества перехода права требования на квартиру