Переуступка прав на квартиру в новостройке ипотека

Подборка наиболее важных документов по вопросу Переуступка квартиры в ипотеке нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Переуступка квартиры в ипотеку

Наша команда стремится помочь вам принимать более взвешенные финансовые решения. Мы придерживаемся строгой редакционной политики. Данная статья может содержать ссылки на финансовые продукты наших партнеров. Мы открыто говорим о том, как мы зарабатываем деньги. —>

• В. э. образование.
• Работала 5 лет в банке.
• Независимый эксперт.
• Финансовый аналитик. . .

На рынке новой недвижимости часто встречается сделка купли-продажи по переуступке прав требования. То есть объект еще не сдан, а владелец продает не готовую квартиру, а права на нее после сдачи. И такие сделки также можно провести через ипотеку.

1. Что такое переуступка
2. Как проходит покупка квартиры по договору переуступки
3. Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
4. Порядок оформления
5. Риски покупателя

Переуступка квартиры в ипотеку — далеко не редкая сделка, поэтому процесс такой сделки отлажен, многие банки готовы финансировать покупку. Бробанк.ру рассказывает о юридических нюансах и о том, как пошагово совершить покупку.

Что такое переуступка

Так как речь именно о возводимом объекте в рамках долевого участия, то переуступку регулирует ФЗ-214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Его Статья 11 говорит о том, что переуступка возникает в момент продажи объекта до сдачи дома застройщиков. Если он уже сдан, это будет стандартная ипотека.

На практике покупка квартиры по переуступке прав, многие компании построили на этом бизнес, плюс некоторые граждане также зарабатывают такой формой перепродажи недвижимости. Как это выглядит:

1. Застройщик начинает строительство многоквартирного дома и объявляет старт продаж будущих квартир. На начальном этапе стоимость самая низкая.
2. Компании, которых часто называют инвесторами, скупают квартиры в новостройках и ждут поднятие цен. А оно всегда случается по мере возведения многоквартирного дома.
3. Ближе к окончанию строительства инвесторы начинают продавать квартиры по переуступке прав требования. Их прибыль — разница от цен в момент покупки и продажи.

Так как объект еще не сдан, квартира не может быть оставлена в залог, поэтому сделка не будет классической ипотекой. Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру, поэтому оформляется ипотека по переуступке. Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира.

В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку. Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. То есть это приобретение готового или строящегося объекта, который не был ни в чьей собственности. Если же речь о переуступке, то собственник был, поэтому о программе для новостроек речи нет.

Тем не менее, если продавцом такого объекта выступает юридическое лицо, покупатель может воспользоваться ипотечной программой господдержки со сниженной ставкой (программа распространяется только на новостройки).

Что нужно для оформления:

• первоначальный взнос, который обычно составляет минимум 10-15%. Если банк позволяет потратить на ПВ материнский капитал, можно этим воспользоваться;
• пакет документов заемщика, в который входит справка о доходах. Заемщик должен быть достаточно платежеспособным для сделки;
• пакет документов от продавца, включая документальные доказательства того, что он полностью оплатил свои обязательства по ДДУ перед застройщиком;
• пакет документов на объект и застройщика. Сначала в качестве залога оформляются права требования на квартиру, после введения дома в эксплуатацию закладывается она сама;
• заемщик должен соответствовать требованиям банка.

Банк проводит проверку объекта и застройщика и может отказать, если его что-то не устроит.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

1. Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
2. Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
3. Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
4. Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
5. Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Частые вопросы

Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр.

Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку.

После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту.

Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки.

Можно ли продать квартиру в новостройке , купленную в ипотеку , если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом , заключает договор цессии– уступки прав . … В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры ? Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья , она будет регламентироваться другими законами.

Переуступка квартиры в ипотеке

Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка квартиры в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Переуступка квартиры в ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение 1 Западного окружного военного суда от 15.07.2021 N 33а-263/2021 по делу N 2а-2/2021
Категория: Споры в области обороны, воинской обязанности и военной службы.
Требования заявителя: Об оспаривании решений в связи с постановкой на учет нуждающихся в обеспечении жилым помещением.
Обстоятельства: После выявления обстоятельств выдачи жилищного сертификата жилищный орган решением исключил из единого реестра супругу и детей административного истца как лиц, которые не вправе претендовать на совместное с административным истцом обеспечение жильем.
Решение: Отказано. В эту дату супруга административного истца Е.О.Г. внесла указанную сумму наличными денежными средствами в кассу по приходному кассовому ордеру от 7 августа 2008 г. N, что расценено инвестором как полное и надлежащее исполнение условий договора (т. 4 л.д. 90, 95). В связи с этим инвестор направил 7 августа 2008 г. застройщику уведомление об уступке права требования, заключил 15 августа 2008 г. дополнительное соглашение об уточнении адреса квартиры и передал правоустанавливающие документы для оформления права собственности супруги административного истца Е.О.Г., которое было зарегистрировано 27 августа 2008 г. (т. 4 л.д. 91, 93, 94). Доводы жалоб о том, что для приобретения указанной квартиры это лицо привлекло заемные банковские средства, а также заключило договор ипотеки, имеющимися в материалах настоящего дела доказательствами не подтверждаются.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2022 N 12АП-135/2022 по делу N А12-22432/2019
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения. Также отмечено, что доводы о том, что на момент первой уступки Булычев И.В. являлся директором ООО «СК «Монолит» не исключают факта реальности правоотношений и факта оплаты по договору уступки, что подтверждается проанализированными ранее судом документами (ипотечный кредит, перечисление денежных средств, приходный кассовый ордер на часть оплаты по ДДУ, финансовая обеспеченность с учетом ранее проданной квартиры).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка квартиры в ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа ипотечного жилья. Анализ инициативы
(Хлебников П.)
(«Жилищное право», 2019, N 12) Поскольку речь идет о законодательном закреплении некоего механизма, дающего право на самостоятельную реализацию ипотечного жилья, назовем это самореализацией, то это должно повлечь как минимум внесение изменений в ряд законодательных актов, а именно Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Гражданский кодекс РФ и ряд других специализированных федеральных законов. В Законе «Об ипотеке» претерпят значительные изменения главы VI, VII и VIII, а именно те нормы, которые закрепляют и определяют права и обязанности по переходу прав на заложенное имущество, уступку прав по ипотеке, реализацию заложенного имущества (квартир) банками с торгов. Поскольку нет никакой информации о том, насколько проработаны предложения по данному вопросу (законопроекту), будем считать, что окончательную форму нового законопроекта эти предложения не обрели. Скорее всего, что-то и где-то на бумаге есть, и даже возможно, что где-то написано слово «проект», но все-таки рабочего документа, который мог бы быть представлен общественности, я пока не видел. Из чего делаю вывод, что до окончательного разрешения данного вопроса еще далеко и это перспектива не совсем ближайшего времени. Хотя тут нужно оговориться, все будет зависеть от стараний инициаторов. Мой прогноз — отсчетная точка — не ранее чем июнь — июль 2020 года при благоприятном стечении обстоятельств.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022) В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Нормативные акты: Переуступка квартиры в ипотеке

Справочная информация: «Основные виды и размеры государственной пошлины в Российской Федерации»
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс) 6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, — 300 рублей;

Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153
(ред. от 18.12.2020)
«Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Одновременно распорядитель счета дает банку распоряжение на перечисление средств со своего банковского счета в счет уплаты цены договора купли-продажи жилого помещения (уплаты цены договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) на приобретение жилого помещения (жилых помещений) либо погашения основного долга (части основного долга) и уплаты процентов по ипотечному кредиту (займу) на приобретение жилого помещения (жилых помещений), начисленных на дату представления в банк кредитного договора (договора займа).

Уступка прав требований: что это такое, и как купить квартиру по ДДУ в новостройке по переуступке в ипотеку . … После одобрения ипотеки менеджер банка поможет собрать документы на квартиру . У вас будет 90 дней на поиск квартиры и оформление сделки. В банк нужно будет приехать только один раз — для подписания кредитного договора и получения ипотеки . Читайте подробнее: Инструкция: как купить квартиру в ипотеку . Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком. Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется.

Ипотека переуступка прав

Когда берется ипотека, переуступка прав остается доступна заемщику и не противоречит требованиям законодательства.

Переуступка прав по ипотеке доступна в ряде случаев:

• при выплате полной стоимости квартиры;
• на основании договора застройщика и первого владельца. Банк и застройщик должны дать согласие на переуступку прав требования, если жилье приобреталось на заемные средства.

Обязательным условием является прохождение государственной регистрации уступки прав требования на квартиру.

Важно соглашаться на переуступку, только если она проводится по договору долевого участия в строительстве. Это позволяет избежать приемов, используемых мошенниками, с подменой документов.

Переуступка прав по договору ипотеки достаточно редко находит поддержку у банков. Кредитные учреждения неохотно соглашаются на такие сделки из-за:

• повышенных рисков для кредитора. Сохраняется высокая вероятность того, что застройщик нарушит сроки и введет жилье в эксплуатацию значительно позже;
• наличия большого количества других ипотечных программ. Банки предлагают множество вариантов кредитования, более востребованных у заемщиков и приносящих больший доход.

Переуступка права собственности, ипотека не станет помехой этой процедуре, применяется в кредитовании чаще, чем раньше. Количество банков, практикующих такой вид займов, становится все больше. Наиболее часто новостройки кредитуются следующими финансовыми учреждениями – «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «ДельтаКредит», «МТС» и «Промсвязьбанк».

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры , которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. … Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта.