Переуступка права требования на квартиру в новостройке образец

Помимо передачи квартиры в собственность, покупатель получает право стать участником строительства, что прибавит больше рисков к покупателю. Перед заключением договора переуступки необходимо тщательно взвесить все "за" и "против". Подробнее в статье.

Уведомление застройщика о переуступке

Юридическая сделка по переуступке прав требования на квартиру проводится только с разрешения собственника объекта недвижимости. Это значит, что цедент (продавец) обязан получить официальное соглашение застройщика на проведение сделки, а после подписания соглашения обе стороны должны уведомить о её завершении.

КАК УВЕДОМИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА О ПЕРЕУСТУПКЕ

Согласно ст. 11 Федерального закона №214-ФЗ, если передача прав требования осуществляется после полного расчета с девелопером, тогда договор переуступки не нуждается в одобрении застройщика. Но о заключении подобной сделки его придётся уведомить в официальной форме.

Продавец жилплощади, переуступающий право требования, равно как и покупатель обязаны известить должника (девелопера) о заключении соглашения цессии. Внимательно проследить за выполнением этой части договора должен покупатель, иначе в силу вступает ст. 385 ГК РФ, первый пункт которой гласит:

«Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора».

Продавцу, уступающему права, необходимо отправить уведомление, которое будет содержать следующую информацию:

1. Полные данные о первоначальном собственнике жилплощади;
2. Информацию о покупателе (цессионарии);
3. Финансовую отчетность, подтверждающую покрытие долгов.

Письменное извещение отправляется почтой, как только будет проведена официальная регистрация договора в Росреестре. Затем право требования переходит цессионарию на тех же условиях, что были прописаны в первоначальном договоре, подписанном продавцом и застройщиком.

ЗАЯВЛЕНИЕ

Доверить составление официального заявления о переходе прав от цедента к цессионарию необходимо профессиональному юристу. Такое положение дел обосновано тем, что отправляемое извещение должно соответствовать требованиям гл. 24 и ст. №385 ГК РФ, а также ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Отклонение от установленных законом норм в будущем способно привести к судебным разбирательствам, если застройщик откажется выполнять обязательства.

Компания «Переуступка» предлагает участникам договора цессии компетентную помощь в вопросах оформления сделки, включая составление и отправку уведомления девелоперу. За время работы нашей компании не было ни одного случая, чтобы правообладатель объекта недвижимости отказался от обязательств из-за оплошностей, допущенных при составлении важных документов.

ОБРАЗЕЦ УВЕДОМЛЕНИЯ ЗАСТРОЙЩИКА О ПЕРЕУСТУПКЕ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ

Решив самостоятельно заполнить и отправить застройщику извещение о переуступке, воспользуйтесь представленным образцом:

Переуступка прав требований по квартире в новостройке – одна из разновидностей сделок. По ней права на будущее жилье отчасти передаются другому лицу. В некоторых случаях это касается и части обязанностей. … Тогда будет больше силы у договора уступки права , требований по договору долевого участия, образец которых не составит труда найти.. Есть ли сведения относительно регистрации соглашения у соответствующих органов контроля? Описание размеров денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком. … Возможные риски перехода прав требования на новое лицо. Переуступка считается абсолютно законной сделкой.

4 основных этапа оформления договора переуступки прав собственности на квартиру

Переуступкой прав собственности на квартиру называют договор купли-продажи недвижимости, составленный в процессе строительства дома (второе название этого процесса – цессия). Так называемый цессионер, являющийся дольщиком в кооперативном строительстве, передает покупателю право собственности на квартиру по высшей цене, чем он сам ее купил.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Помимо передачи квартиры в собственность, покупатель получает право стать участником строительства, что сулит большие неприятности при банкротстве компании-застройщика. Поэтому, перед заключением договора переуступки необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Этот материал ознакомит вас с последовательностью действий для оформления договора и другими нюансами данной сделки.

Переуступка прав собственности на квартиру: что нужно учесть перед заключением договора?

В случае, когда вы рискуете стать участником долевого строительства, удостоверьтесь в том, что продавец квартиры оплатил всю свою задолженность компании-застройщику.

Если же долг не уплачен до конца, необходимо заключить специальный договор по переводу долга. Процесс перепродажи жилплощади может проводиться до тех пор, пока строительство жилого дома не закончится и владелец квартиры не получит передаточного акта на квартиру.

Если же переуступка квартиры совершается по предварительному договору купли-продажи, покупатель лишается права на переуступку квартиры третьему лицу.

Другими словами, право требования на жилплощадь остаются у продавца. В 2005 году был принят законопроект, согласно которому при переуступке необходимо заключать договор инвестирования или долевого участия. Поэтому те, кто успел приобрести квартиру до того моменту, не обязаны регистрировать данные договора.

В любом случае, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, продавец обязан выплатить задолженность за жилплощадь застройщику, либо заключить договор о переводе долга новому собственнику квартиры. Без этих формальностей сделка не считается законной.

Что такое Закон 214-ФЗ О долевом строительстве и каким образом данный акт защищает права участников, вы можете узнать в этой статье.

Как оформить договор переуступки прав собственности на квартиру?

Оформление этого договора переуступки прав собственности занимает немало времени, поэтому будет уместно разделить всю последовательность действий на четыре основных этапа:

1. Проверка наличия документации у компании-застройщика
2. Подготовка обеих сторон к сделке (сбор необходимой документации и разрешений)
3. Оформление договора переуступки прав собственности
4. Регистрация договора в правительственных органах

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

Что такое переуступка прав собственности?

Проверяем документы у застройщика

Зеленым сигналом к проведению сделки является наличие разрешительных документов у компании-застройщика.

Какие документы необходимо запросить в офисе компании?

• Свидетельство о регистрации компании
• Устав и учредительный документ
• Справка об учете в налоговых органах
• Кадастровые паспорта на землю (свидетельство об аренде или праве собственности)
• Разрешение на проведение строительных работ
• Бухгалтерский отчет за последний квартал
• Документация о денежных средствах, за счет которых проводится строительство
• Справка об обязательствах строительной компании (проектная декларация)
• Проекты на строительство, которые включают права на земельный участок, разрешение на строительство, дата окончания строительных работ, цель проекта, этапы строительства и сдача недвижимости в эксплуатацию

Этап номер 2: готовим покупателя и продавца

Перед проведением сделки обе стороны обязаны выполнить конкретные условия.

Условия для покупателя

• Если квартира приобретается по ипотеке (либо по другому виду кредитования), необходимо получить и подписать закладную и кредитный договор
• Покупатель должен получить нотариально заверенное письменное согласие супруга на покупку недвижимости.

Больше информации о том, как купить квартиру в ипотеку, содержится тут.

Условия для продавца

• Необходимо уведомить компанию-застройщика о своих намерениях. В случае игнорирования этого пункта, сделка может попросту аннулироваться. Уведомить застройщика можно следующим путем: прийти в офис компании и написать заявление о намерении продать квартиру до момента окончания строительства
• Получение разрешения у застройщика на проведение сделки. Обычно, застройщик может потребовать определенной платы за разрешение – примерно 5% от общей суммы сделки. В таком случае вы обязаны перевести эту сумму на лицевой счет компании после проведения сделки
• Справка об отсутствии долга перед застройщиком. Вы должны удостовериться в том, что не имеете задолженности перед компанией и вправе совершать сделки, касающиеся жилплощади
• Разрешение супруга на продажу. Собственник квартиры также должен получить нотариально заверенное разрешение супруга на проведение сделки
• Выписка из ЕРГП. Для того чтобы удостовериться о наличии прав собственности на квартиру, получите соответствующую справку из Единственного регистрационного государственного пункта
• Запросить разрешение у банка. В случае, если квартира находится под ипотекой или другим видом кредитования, нужно взять письменное согласие банка на проведение сделки. Обычно такое разрешение выдается после полного погашения задолженности.

Порядок оформления договора о переуступке прав собственности на квартиру.

Следующий этап – оформление договора переуступки прав собственности

Данный договор переуступки прав собственности является ключевым документом в этой сделке, поэтому к его оформлению необходимо отнестись со всей серьезностью и ответственностью.

Правильный формат документа можно узнать у юриста, который подскажет некоторые нюансы его составления и необходимые пункты. Регистрировать договор придется в специальном регистрирующем органе.

Внимание: для экономии времени на посещениях юристов, скачайте образец договора переуступки прав собственности на квартиру — по этой ссылке

Заключающий этап: регистрация договора переуступки прав собственности на квартиру

В роли регистрирующего органа может выступать Регистрационная палата, Многофункциональный центр и Кадастровая палата.

Что необходимо для регистрации договора?

• Подписать договор переуступки всеми участниками сделки в присутствии сотрудника регистрационного органа
• Предоставить следующий пакет документов: паспорта, удостоверяющие личности (обязательно наличие нотариальной доверенности, если в сделке участвует доверенное лицо); договор, заключенный с застройщиком и его письменное разрешение; согласие супругов обеих сторон на проведение сделки; уведомление об отсутствии задолженности продавца перед компанией-застройщиком; кредитный договор или закладная (в случае квартиры в кредите); согласие банка на сделку, который держит залог на квартиру
• В этом же регистрационном органе необходимо оплатить государственную пошлину (квитанцию для каждого участника сделки) в специальной кассе приема платежей
• Подписать заявление, составленное регистратором. В этом заявлении подробно описаны технические характеристики жилплощади, данные об участниках сделки и так далее
• Получить расписки о получении документов у регистратора. В расписках указана точная дата получения договора, согласно которой необходимо явиться в регистрирующий орган и забрать документы. Срок составления документов достигает 10 дней.
• Согласно дате, указанной в расписке, забираете договор и проводите процесс купли-продажи квартиры.

Внимание: не забудьте проверить правильность информации, указанной регистратором в заявлении.

Кто регистрирует право собственности на недвижимость и в каком порядке — читайте в новой публикации.

Советы юриста: ответы на частые вопросы

Почему квартиры в новостройках покупаются по переуступке прав собственности?

Действительно, в наше время 40% долевых участников строительства – это спекулянты, продающие еще не готовую жилплощадь третьим лицам. Более того, сама компания-застройщик может записать квартиру на подставное лицо, которое продаст эту квартиру по завышенной цене.

Почему некоторые компании запрещают совершать сделки по переуступке квартиры?

Причин таких запретов может быть много. Первая версия – это попытка создать соответствующий имидж компании, предоставляющей услуги для покупателей бизнес- и премиум-классов. Поэтому и исключается всякая возможность перепродавать квартиры между физическими лицами.

Вторая версия – это невыгодность. Зачастую стоимость квартиры на конечном этапе гораздо выше, чем жилплощадь, оформленная на перекупщика в самом начале.

Что может гарантировать безопасность сделки?

При составлении договора переуступки прав собственности на квартиру обращайтесь за помощью к квалифицированным юристам и нотариусам, которые подскажут о необходимых пунктах договора.

К примеру, стороны сделки иногда забывают указать самое главное в документе – сумму сделки и дату оплаты. В случае судебного разбирательства такой договор будет непременно аннулирован.

Подводим итоги

Нелишним будет заметить, что проверка документации как продавца, так и компании застройщика – это главный этап подготовки к составлению договора переуступки прав собственности.

Вы должны быть уверены в физических и юридических лицах, с которыми сотрудничаете. Также не забывайте об услугах нотариуса. Конечно, они работают не бесплатно; однако, стоимость услуг юриста – это мизер по сравнению с теми деньгами, которыми вы рискуете в ходе сделки.

Конечно, лучше успеть приобрести квартиру напрямую у застройщика, что будет гораздо выгодней. Но при проведении сделки со спекулянтами будьте начеку: даже наличие законов о защите прав покупателя не гарантирует вашу безопасность. Удачи!

В каком порядке осуществляется переуступка прав собственности на квартиру, вы можете узнать в следующем видео-интервью:

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Уведомление застройщика о переуступке прав требования . В случае передачи права требования третьему лицу, дольщик должен известить об этом обладателя права . Обычно ему направляется уведомление о переуступке в письменном виде. … Квартира в новостройке может быть продана по большей стоимости, нежели уплаченная им застройщику исходная цена по ДДУ. Зачастую стоимость жилья значительно увеличивается по мере продвижения строительных работ, поэтому она покроет финансовые вложения, произведенные по договору участия в долевом строительстве жилого дома. … Дата, подпись. Образец Уведомления о переуступке права требования . Процедура оформления уступки .

Уступка права требования по договору долевого участия — оформление

Переуступка прав требований по квартире в новостройке – одна из разновидностей сделок. По ней права на будущее жилье отчасти передаются другому лицу. В некоторых случаях это касается и части обязанностей. Но оформление таких сделок и договора переуступки имеет определенные риски, как для продавцов, так и для покупателей.

Что такое уступка права требования по договору долевого участия

Предполагается, что на основе такого соглашения одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Подобные соглашения обладают юридической силой только в том случае, когда речь идет о жилье в новостройках. Применяются схемы по отношению к обязательствам, ранее возникшим при заключении договора по долевому участию. Они распространяются на помещения разных типов.

Важно! Допустим вариант, когда документ оформляют в периоды между регистрацией обозначенного ранее договора и фактом подписания акта приема-передачи. Если объект уже практически введен в эксплуатацию, стороны могут оформлять только соглашение по покупке и продаже.

Действие первоначального договора не прекращается в случае использования схемы с переуступкой прав. Все первоначальные условия при этом тоже сохраняются.

Речь идет о таких показателях, как:

1. Сроки выполнения работы.
2. Стоимость объекта. , участвующего в переуступке прав по договору долевого участия в строительстве.

К новому участнику долевого строительства в полной мере переходят не только права, но и обязанности.

Внимание! Соглашение стандартно заключают с использованием произвольной письменной формы. При этом можно отказаться от получения согласия со стороны застройщика. В случае с долевым строительством уступка считается передачей имущественных прав. Поэтому можно оформить документ только до того момента, как объект будет готов.

Стоит присмотреться к следующим моментам, чтобы снизить существующие риски для обеих сторон:

1. Наличие информации, подробно описывающей не только самого застройщика, но и все этапы возведения жилого объекта. Чем больше сведений из разных источников будет доступно – тем лучше. Тогда будет больше силы у договора уступки права, требований по договору долевого участия, образец которых не составит труда найти..
2. Есть ли сведения относительно регистрации соглашения у соответствующих органов контроля?
3. Описание размеров денежных обязательств участника долевого строительства перед застройщиком. Данный факт в обязательном порядке подтверждается различными доказательствами. Сроки и порядок выплаты долгов обговариваются отдельно. Инвестор должен в полном объеме расплатиться по своим обязательствам.
4. Обязательно уточняют момент, когда у участника долевого строительства возникает право собственности. Это важно для переуступки ДДУ.
5. Соглашение приобретает юридическую силу только, начиная с момента государственной регистрации в соответствующих органах. Поэтому до указанного времени не нужно передавать никакие деньги. Если продавец настаивает на задатке, то покупатель имеет право настоять на том, чтобы условие было включено в первоначальное соглашение.

У дольщиков есть право отказываться от соглашений в одностороннем порядке. Обычно для этого используют следующие обстоятельства:

1. Застройщик нарушает указанные сроки.
2. Не исполнены обязательства по своевременному выявлению недостатков.
3. Ремонтно-строительные работы произведены, но их объем недостаточен, не важно, идет речь об аренде или других направлениях.

Есть и несколько других ситуаций, обозначенных на законодательном уровне. Застройщику направляют само заявление об отказе с просьбой вернуть деньги, уплаченные ранее. Требование по возврату суммы и процентов направляется именно застройщикам, а не первоначальным инвесторам.

Какие документы нужны для переуступки права требования по договору долевого участия

Необходимо иметь при себе следующий пакет документации:

1. Сам договор ДДУ, прошедший государственную регистрацию. На безвозмездной основе его не составляют.
2. Платежный документ, подтверждающий расчет со стороны будущего собственника.
3. Документы в пользу того, что у продавца есть право собственности на реализуемый объект.
4. Согласие со стороны второго супруга на заключение договора ДДУ. Для таких документов обязательно официальное заверение, с участием нотариуса. Если официальный брак не заключен – то об этом тоже пишут письменное заявление, произвольной формы. Это подтверждает, что объект строительства принадлежит конкретному человеку.
5. Предшествующие документы тоже надо проверить отдельно, если на объект уже оформлялись подобные соглашения. Начиная от самой первой сделки, заключенной с этим застройщиком.

Порядок оформления договора переуступки прав требований по ДДУ

Приобретение квартиры, связанной с переуступкой прав, относится к достаточно рискованным сделкам. На практике распространение получили ситуации, когда роль первого инвестора играет подрядчик, либо компания, поставляющая материалы.

Интересно. Если в сделке участвует подрядчик, то схема будет относительно простой. Договор подряда эта сторона оформляет с застройщиком. По мере выполнения стоимость работ засчитывается в цену материалов, которые приобрел один из участников.

Покупателю в этом случае обязательно надо проверить:

1. Справку от застройщика о том, что взаимные претензии отсутствуют.
2. Соглашение по зачету стоимости работ.
3. Документы, подтверждающие завершение проекта.
4. Соглашение на подряд. .

Часто бывает так, что подряд и поставка материала оформлены между застройщиком и подрядчиком. А уступка по правам заключается непосредственно с застройщиком. Тогда оплату производят на основании трехстороннего соглашения, в адрес поставщика или подрядчика.

Предполагается, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица. Застройщик должен просить произвести оплату в пользу подрядчика. Подрядчик, со своей стороны, предоставляет покупателю платежный документ, справку из банка для подтверждения факта того, что перевод денежных средств состоялся. После этого строители передают справку о том, что возведение объекта завершено. В этом случае факт оплаты признают, задолженность считается погашенной в полном объеме. Но надо помнить о подводных камнях.

Возможные риски перехода прав требования на новое лицо

Переуступка считается абсолютно законной сделкой. Но часто в соглашение включают требование, согласно которому любые действия такого типа оформляют, только если строительная компания согласна переуступать право.

При этом за свое согласие компании могут потребовать дополнительную плату. Подобные поборы всегда можно оспорить в суде, но на это уходит дополнительное время, да и деньги тоже. Еще один вариант – обращение в Росреестр, чтобы соглашение оформили без согласия второй стороны.

В договорах часто прописывают вообще невозможность заключения соглашения по цессии. Обязательный момент – согласие с банком, если использовались кредитные средства. Иначе переуступить права не получится.

Для покупателей самым серьезным риском остаются долгострои и банкротство застройщиков. То же самое касается потери денег после того, как соглашение по ДДУ заключено.

Риски для дольщиков

Первая опасность – недействительность цессии.

Надо помнить, что уступку прав допускают только при соблюдении определенных требований:

1. С разрешения банка-кредитора, если предполагается оформление ипотеки.
2. Письменное согласие застройщика, если пункт соответствующего плана предполагается в соглашении.
3. После того, как уплачена цена ДДУ, или когда долг переводится на нового участника. Тогда все будет оформляться по правилам.

Если хотя бы одно из условий не выполняется – возрастает вероятность признания цессии недействительной. В этом случае у продавца возникает обязанность вернуть деньги.

Перед оформлением сделки важно проверять все пункты, обозначенные ранее.

Оптимальное решение – пересмотр каждого платежного документа, связанного с продавцом. Лучше всего запрашивать акт сверки у застройщика. Это помогает убедиться, что у первого дольщика отсутствуют долги. Продавцы должны передавать покупателям пакет документации в полном объеме. Это касается оригинала соглашения на ДДУ, любых платежных поручений.

После подписания и регистрации соглашений на руках у покупателей должны оставаться такие бумаги:

• Оригинал договора по уступке.
• Письменное подтверждение согласия от застройщика с переуступкой.
• Акт на передачу документов, вне зависимости от доли.
• Квитанции для подтверждения расчетов по основному договору.
• Основной договор ДДУ. Он нужен для физических, юридических лиц в равной степени.

Бумаги рекомендуется сохранять минимум до момента окончательного переезда в квартиру. Об этом должны помнить и жены.

О «двойной» переуступке прав

Как и в случае с ДДУ, для переуступки обязательна государственная регистрация. Но иногда сами дольщики могут подписывать соглашение сразу с несколькими покупателями. Это возможно, если приобретение оформлено не по ДДУ, а по другим видам соглашений. Обычно используются схемы с предварительной куплей-продажей, векселями. То есть, документы такого плана не требуют официальной регистрации с участием Росреестра. Не важно, идет речь о нежилых объектах, или о новостройках.

Невозможность предъявить иск застройщикам

Застройщику стоит в любом случае сообщать о том, что оформляется переуступка. Не важно, подписан соответствующий пункт или нет. Лучше всего сделать это максимум спустя 10 дней после регистрации договора цессии на территории РФ.

Иначе покупателя может ждать целый список неприятных последствий. Например – невозможность предъявить иск, даже если сроки строительства были нарушены. Или велика вероятность признания цессии недействительной, даже если использовался заем.

Сделки с большой вероятностью признают недействительными, если присутствует хотя бы один из указанных факторов:

1. Слишком низкая цена.
2. Менее, чем спустя год после этого действия застройщик заявляет о банкротстве. Тогда и родственники могут попасть в сложную ситуацию.

Налогообложение при уступке права требования по ДДУ

Инвестор имеет право на имущественный вычет, если договор переуступки заключается с продавцом. Это значит, что появляется право уменьшения доходов на сумму расходов, произведенных фактически. Главное – чтобы присутствовали соответствующие письменные доказательства. Налог в этом случае платят с разницы, возникающей между стоимостью уступки и первоначального соглашения. В случае с земельными участками правила действуют такие же.

Значит, вычет в размере 1 млн рублей не распространяется конкретно на уступку. Не важно, на протяжении какого срока сохранялись права инвестора на саму уступку. Даже если минимальный срок владения не нарушается, от уплаты налогов все равно не освобождают.

Заключение

Покупатели и продавцы в равной степени могут столкнуться с большим количеством риском в случае с переуступкой. Лучше всего проводить сделки под наблюдением специалистов с достаточной квалификацией. Тогда проще полностью обезопасить себя, предотвратить негативное воздействие от сложившейся ситуации. Допустимый вариант – обращение к обществу по защите прав дольщиков. Такие объединения оказывают и юридические услуги, связанные с сопровождением сделок разного характера.

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру . Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру , но это не так. В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру . … Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы. Чтобы продать (уступить) права требования на квартиру в новостройке , эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы.