Переуступка права участника долевого строительства

Помимо купли-продажи недвижимости в новостройках или на вторичном рынке, объектом сделки могут становиться права на строящуюся недвижимость.

Нередко складывается ситуация, когда инвестор, вложивший деньги в строительство и заключивший договор долевого участия с застройщиком, перепродает еще не построенную квартиру новому покупателю.

Есть данные, что около трети сделок по приобретению жилья в новостройках Москвы заключается именно по такой схеме. Иногда инвестор вынужден отказаться от своих прав в пользу третьего лица, чтоб вернуть вложенные в строительство средства, поскольку возникла неотложная потребность в деньгах.

Чаще такие сделки совершаются с целью получения прибыли за счет разницы в стоимости жилья на разных этапах строительства. Поскольку, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, продать еще не существующую и не являющуюся собственностью квартиру невозможно, корректнее в таких случаях говорить о переуступке прав на нее.

Что это такое?

Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.

Переуступка прав требования по ДДУ

Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.

По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним.

Договор переуступки прав может быть заключен лишь до момента введения жилья в эксплуатацию и подписания передаточного акта (либо заключения основного договора купли-продажи).

То есть договор цессии действителен лишь в отношении строящегося, а также фактически построенного, но юридически не принятого инвестором жилья.

Как оформляется?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским Кодексом РФ. Возможны два механизма переуступки прав на недвижимость:

• по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
• по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

В первом случае от продавца к покупателю передается право на заключение основного договора купли-продажи.

В предварительном договоре оговорена возможность приобретения квартиры после завершения строительства, но сама купля-продажа по нему не осуществляется.

В отличие от основного договора, он не подлежит обязательной государственной регистрации, по нему не передаются денежные средства.

Внимание! При переуступке прав по ПДКП возможна реализация мошеннических схем — квартира перепродается несколько раз и деньги получаются с нескольких покупателей, затем продавец исчезает.

При переуступке прав по ДДУ риски меньше. При переуступке прав по ДДУ механизм сделки иной, все расчеты между застройщиком и инвестором-цедентом должны быть произведены до уступки последним своих прав цессионарию, либо невыплаченные долги цедента переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Существует еще одна схема переуступки прав, действующим законодательством она не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется: уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе. Решаются такие вопросы через общее собрание ЖСК, предыдущий пайщик забирает свой взнос, а новый, принятый в ЖСК, его вносит.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии.

Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке.

Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.

Для расчетов сторон используется механизм банковских ячеек – деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов.

Справка! В соответствии с действующим законодательством, застройщик не может запретить участнику долевого строительства переуступить права на недвижимость, а инвестор не обязан согласовывать с ним сделку цессии.

Но на практике в большинстве первичных договоров прописывается либо порядок уведомления застройщика о переуступке прав либо даже невозможность переуступки.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на такие моменты:

1. Тип договора, по которому переуступается право.
2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — отсутствие запрета, необходимость согласия.
3. Объем прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

Как правило, пакет документов, получаемый покупателем прав, помимо самого договора цессии, состоит из следующих документов (оригиналов):

• основной договор (ПДКП или ДДУ), а также, при наличии, сопутствующие договора и дополнительные соглашения;
• документальное подтверждение расчетов между сторонами;
• согласие застройщика (при покупке квартиры в кредит – согласие банка);
• вся официальная переписка относительно строящейся квартиры, которая велась между инвестором, застройщиком, надзорными органами;
• акт передачи документов.

Нюансы и тонкости

Сделка по переуступке прав облагается налогом, по закону его должен уплатить цедент, на практике расходы часто делятся между сторонами по взаимному соглашению.

В интересах покупателя указывать в договоре реальную сумму сделки, это важно для получения налогового вычета и в случае возникновения претензий. Договор без указания суммы и порядка расчетов может не иметь законной силы.

Квартира, права на которую передаются по договору цессии, не должна быть обремененной. Если доля в строительстве приобреталась в кредит, и он еще не выплачен, то кредит переоформляется на цессионария.

Договор переуступки прав на квартиру, состоящую из нескольких комнат, может быть заключен с несколькими цессионариями, это разрешено законодательством.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав?

По переуступке прав квартиру можно перекупить у первичного инвестора до подписания передаточного акта между ним и застройщиком или до заключения между ними основного договора купли-продажи недвижимости.

Если участник долевого строительства полностью рассчитался с застройщиком, он передает цессионарию свои права, если не полностью — то права и обязательства.

Покупателю необходимо тщательно изучить документы (платежные поручения, квитанции, ПКО), подтверждающие расчеты между цедентом и застройщиком, сверить указанную в первичном договоре сумму с суммой проведенных банком (внесенных наличными) платежей.

В интересах покупателя подключить застройщика к заключению сделки, уточнить у него, в какой мере дольщиком выполнены обязательства перед ним, запросить акт взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие невыполненных обязательств. Недобросовестный цедент может скрыть факт частичного, а не полного расчета по ДДУ.

Сделка может быть признана недействительной, незаконной, а ответственность перед цессионарием будет нести не застройщик, а первичный инвестор, при несоблюдении ряда условий:

• если дольщик не полностью рассчитался с застройщиком и скрыл это от покупателя;
• если основным договором предусмотрено обязательное согласие застройщика на переуступку прав, а оно не было получено;
• если квартира приобреталась в ипотеку, а согласие банка-кредитора на переуступку прав отсутствует.

Иногда первичный инвестор переуступает права не ради получения прибыли, а поскольку у него возникли сомнения в качестве строящегося жилья. Если покупатель прав обнаружит это после заключения и регистрации договора цессии, какие-либо претензии он сможет предъявить только застройщику, а не продавцу-цеденту.

Поэтому покупателю следует убедиться в добросовестности не только продавца-цедента, но и застройщика, убедиться в наличии у него разрешительных документов, соотнести реальную готовность дома с заявленной. Изучение выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерского баланса застройщика, проектной декларации в последнем варианте повышают безопасность сделки.

Если на момент заключения договора цессии расчеты между застройщиком и участником долевого строительства были полностью завершены, согласие застройщика на сделку не требуется, но его необходимо уведомить о переходе прав по ДДУ к другому лицу в десятидневный срок.

При частичных расчетах цедента с застройщиком согласие последнего на сделку обязательно, причем в письменной форме.

Оптимальным вариантом является договор цессии с подписями трех сторон и мокрой печатью застройщика. При этом остаток долга переводится на цессионария.

Можно ли оформить задним числом?

Оформить договор цессии невозможно после подписания акта приема-сдачи жилья или заключения основного договора купли-продажи.

Оформление обычной сделки купли-продажи квартиры невозможно до получения первичным инвестором прав собственности на квартиру. На практике между этими двумя событиями нередко проходит немало времени, больше года.

Если инвестор не успел передать права на квартиру до этого момента и хочет продать ее, не дожидаясь вступления в права собственности, есть лазейка – переоформление с изменением даты документов, после подписания которых переуступка прав невозможна.

Если переуступка осуществляется по ДДУ, инвестор договаривается с застройщиком, и меняется дата подписания передаточного акта.

Если же между застройщиком и первичным покупателем оформлялся предварительный договор купли-продажи, то можно изменить дату заключения основного договора, пока он не прошел государственную регистрацию.

Переуступка прав на строящуюся недвижимость – достаточно распространенная и выгодная для инвесторов-цедентов и покупателей-цессионариев сделка.

Механизм ее заключения должен соответствовать действующему законодательству, а покупателю следует предварительно ознакомиться со всеми рисками и проверить, какие права и обязанности он принимает при заключении договора цессии.

Источник: zhivemvrossii.com

Купля-продажа квартиры по переуступке в ипотеку. Как взвесить риски сделать все правильно?

По состоянию на 2018 год количество сделок, связанных именно с переуступкой прав, а не прямой куплей-продажей, постоянно растет. Это связано, во-первых, с желанием множества заемщиков поскорее избавиться от долга, а во-вторых, с привлекательностью цен для покупателей.

Однако, несмотря на кажущуюся привлекательность такой купли-продажи, у многих заемщиков возникают вопросы о том, как правильно и эффективно провести процедуру.

Поэтому в настоящей статье мы постараемся дать ответы на все интересующие заемщиков вопросы.

Можно ли купить или продать ипотечное жилье по передаче прав?

Такая возможность существует, к тому же банки охотно идут навстречу клиенту, если в этом есть реальная необходимость. Однако, для того, чтобы сделка стала возможной, нужно соблюсти определенные условия:

1. На квартиру, приобретенную в ипотеку, в Росреестре всегда накладывается обременение. Это значит, что продать, подарить или сделать иное отчуждение прав на недвижимость попросту невозможно. Однако, п.1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ регламентирует, что отчуждение прав на недвижимость допустимо и реализуемо — но только при условии, что заемщик получил письменное согласие банка. Соответственно, для проведения сделки получение согласия обязательно (подробнее о том, можно ли продать и купить жилье, находящееся в ипотечном обременении, мы уже рассказывали в этой статье).
2. Для получения письменного согласия банку придется предоставить веские доказательства необходимости передать квартиру по переуступке прав. Под «вескими доказательствами» понимаются, как правило, жизненные обстоятельства у заемщика, на которые он не мог повлиять и которые значительно меняют его финансовое положение: смерть супруга-созаемщика, рождение или усыновление ребенка, потеря трудоспособности или вакантной должности — и так далее.
3. Договор цессии (уступки права требования) можно заключить только в том случае, если изначально заемщик приобретал первичное жилье, причем именно по договору долевого участия (ДДУ). Если был подписан акт о приеме-передаче, то есть права на недвижимость были реализованы, заключение договора цессии более невозможно.
4. Как правило, во всех договорах долевого участия застройщиков прописывается пункт, согласно которому заемщику, не выплатившему всю свою задолженность, для проведения переуступки прав необходимо заручиться письменным согласием не только банка-кредитора, но и своего застройщика.

Риски

• В случае, если договор долевого участия с застройщиком был составлен неправильно или на невыгодных условиях, по договору цессии покупатель имеет право подавать жалобу только продавцу недвижимости, но не застройщику (статья 390 Гражданского Кодекса РФ). Это значит, что в случае мошеннических действий со стороны застройщиков — такое бывает, если компания-застройщик была зарегистрирована совсем недавно — покупатель практически никак не сможет себя защитить.
• Договор цессии заключается практически всегда во время завершающего или даже начинающего этапа строительства здания.

Приобретая недвижимость по договору переуступки прав требования, покупатель не может быть на 100% уверен в полной благонадежности компании-застройщика — есть риск, что здание просто не достроят по тем или иным причинам.

Рисков, как можно заметить, у данного вида сделок достаточно много, но их можно минимизировать. Для этого необходимо:

• Внимательно читать договор долевого участия, который заключили между собой застройщик и продавец недвижимости. Необходимо помнить: по договору цессии все права и обязанности продавца переходят и к покупателю.
• Чтобы минимизировать риски со стороны застройщика, необходимо еще перед подписанием каких-либо документов осведомиться о репутации компании, о количестве построенных зданий, об отзывах и так далее. Все это позволит сделать вывод, насколько высоки шансы, что здание будет построено в срок и как полагается.
• Главный способ минимизировать риски со стороны недобросовестного продавца — самостоятельно получить выписку из ЕГРН. Ее может получить любой желающий за небольшую плату в размере 200 рублей. В выписке будет указано, имеется ли на квартире обременение, какой банк оформил закладную, ФИО настоящего владельца квартиры и так далее.

Больше информации о том, какие риски могут подстерегать продавца и покупателя при проведении различных сделок с ипотечной квартирой, продаваемой не только по переуступке прав, найдете тут.

Процедура купли-продажи

1. С момента, как заемщик оформил в банке договор об ипотеке и заключил с застройщиком договор долевого участия, возможна процедура уступки прав требования (о правилах составления договора и о самой процедуре покупки жилья в ипотеку у застройщика, мы рассказывали тут).
2. Для этого необходимо найти подходящего покупателя. Как правило, очень многих отпугивает наложенное на квартиру обременение, а потому продавцу придется делать дисконт в размере 5-10% от рыночной стоимости недвижимости.
3. Если покупатель найден, с ним необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Юридической силы он не имеет, т.к. не может быть зарегистрирован в Росреестре, но он регламентирует характер и порядок проведения сделки.
4. После этого продавцу необходимо обратиться в банк-кредитор, чтобы уведомить руководство о предстоящей сделке.

Для получения от банка письменного согласия на отчуждение прав, понадобится предоставить документальные доказательства необходимости продать квартиру: свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о смерти, приказ об увольнении и тому подобное.

Наши эксперты подготовили много полезных статей о купле-продаже квартир и ипотеке, которые рассказывают о нюансах проведения сделок не только по переуступке прав. Из них вы можете узнать:

• Можно ли продать ипотечную квартиру, если она оформлялась через Сбербанк либо ВТБ-24?
• Как правильно купить квартиру в ипотеку?
• Как составляется договор купли-продажи?

Требуемые документы от старого владельца

• Оригинал внутреннего паспорта РФ. Если у недвижимости имеются и другие инвесторы, от них тоже потребуется паспорт.
• Если продавец состоит в браке, понадобится документ, подтверждающий, что его супруг (супруга) согласен на переуступку права требования. Согласие супруга в обязательном порядке необходимо нотариально заверить. В противном случае, согласно ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ, заключенный договор переуступки может быть признан недействительным в суде — при условии, что одна из сторон сделки будет иметь к другой стороне претензии.
• Оригинал основного договора с застройщиком — как правило, это договор долевого участия.
• Письменное согласие банка на отчуждение прав на недвижимость.
• Письменное согласие застройщика на осуществление сделки.
• Документ, подтверждающий полную или частичную оплату требуемой за жилплощадь суммы. Оплата должна быть внесена со стороны первичного инвестора или его банка-кредитора; документ должен предоставить юридический отдел компании-застройщика.
• Квитанции, платежные поручения и тому подобные документы, способные подтвердить оплату жилья со стороны заемщика. Если их нет у продавца, документы можно получить в компании-застройщике, предварительно аргументировав свою просьбу, или же в банке-кредиторе.

Документация от нового собственника

• Оригинал внутреннего паспорта РФ.
• Нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости по переуступке прав требования.
• Выписка с банковского счета, чек об аренде банковской ячейки или иной документ, удостоверяющий наличие средств для оплаты недвижимости.
• Предварительный договор купли-продажи. Заверять его нотариально — необязательно; составляться и подписываться он должен между покупателем и продавцом.
• Если покупатель желает продолжить выплачивать ипотеку за продавца (такая возможность существует), понадобится оформление договора об ипотеке и закладных документов.

Составление договора

Как только документы собраны, они направляются к нотариусу, чтобы заключение договора-соглашения по переуступке права на жильё стало возможным. Договор-соглашение состоит из следующих разделов:

1. Информация о сторонах сделки — ФИО продавца и покупателя.
2. Предмет договора. Здесь указывается номер договора долевого участия, адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, а также размер передаваемой суммы денег от покупателя продавцу.
3. Права и обязанности сторон. Указывается обязательство письменно уведомить Застройщика о замене лиц в обязательстве, обязательство передать покупателю все оригиналы документов, непосредственно связанных с договором долевого участия.
4. Сроки и порядок расчета. Подробно регламентируется, какие именно денежные суммы, от какой стороны и кому они должны быть переданы, а также указание точных сроков.
5. Порядок переоформления прав. Здесь должно быть прописано, в какие сроки и кто должен заняться переоформлением прав в Росреестре — снятием обременения, регистрацией договора переуступки и так далее.
6. Прочие условия и приложения к договору.

В обязательном порядке в договоре о переуступке (цессии) должно быть указано, на каком основании владелец собственности обладает недвижимостью — договор долевого участия или на другом основании. Также в договоре должно быть указано, что акт о приеме-передаче подписан не был, а значит, сделка полностью легитимна и производится в соответствии с законодательством РФ.

Внутри документа также должен быть указан полный перечень документов, которые получит покупатель после регистрации договора:

• Оригинал основного договора, а также всех дополнительных соглашений с застройщиком, если они были заключены.
• Все документы и бумаги, фиксировавшие финансовые операции между застройщиком и заемщиком.
• Переписка с застройщиком, непосредственно касающаяся покупателя (например, выяснение пунктов в договоре долевого участия, обсуждение условий расторжения и так далее).

Ни в коем случае нельзя включать в договор переуступки пункт о том, что никаких претензий у сторон не может быть друг к другу после выполнения всех обязательств. Как правило, на наличии данного пункта настаивает именно продавец.

Покупателю необходимо внимательно прочесть документ и поискать в нем упоминания о залогодержателе — если упоминаний нет (или есть, но они не связаны с финансовой стороной дела), это должно насторожить. Возможно, продавец желает продать недвижимость без ведома банка, а договором-соглашением пытается снять с себя будущую ответственность.

Более того, в договоре переуступки прав требования должны быть перечислены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в полном соответствии с Гражданским кодексом РФ и ст. 11 № 214-ФЗ. В договоре должен содержаться пункт, в котором прописывается цена основного договора. Его нужно внимательно изучить.

Дело в том, что по договору переуступки прав покупатель получает и права, и обязанности продавца. К ним относятся и долговые обязательства.

Нужно помнить, что при возникновении споров или судебных тяжб с застройщиком, за исходные данные будет взята именно сумма из основного договора долевого участия, т.е. «цена договора» — и она, как правило, значительно меньше реальной цены нынешней квартиры. Именно поэтому на пункт нужно обратить внимание и, по возможности, разницу между ценой договора и окончательной ценой недвижимости нужно сократить.

Регистрация в Росреестра

Как только нотариус составил и заверил договор-соглашение, его необходимо зарегистрировать в Росреестре согласно ст. 4 и ст. 17 № 214-ФЗ.

Для этого в регистрационную палату необходимо предоставить следующие документы (все документы должны быть представлены в оригинале и копии):

1. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
2. Письменное согласие застройщика на уступку права требования, если долг выплачен не полностью; если полностью, потребуется справка о полной оплате задолженности.
3. Письменное разрешение банка-кредитора (залогодержателя) на проведение операции.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на проведение операции.
5. Окончательный договор, на основании которого возникло обязательство перед банком — договор об ипотеке.
6. Нотариально заверенный договор-соглашение о переуступке прав.
7. При условии, что одним из участников долевого строительства является несовершеннолетнее лицо, понадобится согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования.

После регистрации сделка завершается.

Расходы на оформление договора и другие процедуры

• Оплата госпошлины — по состоянию на 2018 год с каждого участника сделки, являющегося физическим лицом, потребуется 1000 рублей.
• Подготовка документов (выписка из ЕГРН и т.п.) потребует около 1000 рублей на различные выплаты за изготовление документов — в зависимости от количества требуемых документов.
• Нотариальные услуги. Составление и заверение договора переуступки, а также составление согласия супруга на проведение сделки обойдутся в 5000—20 000 рублей в зависимости от региона, где происходит операция.
• Оплата штрафов перед застройщиком. Наличие штрафов зависит от конкретных условий, прописанных в договоре долевого участия, и по этой невозможно обозначить точную статью расходов. Некоторые застройщики не накладывают никаких штрафных санкций, некоторые требуют 40 000 — 100 000 рублей в качестве комиссии за переуступку прав в досрочном (до полной выплаты долга) порядке.
• Банк-залогодержатель (например, ВТБ-24) может взимать комиссии за выдачу справок и разрешений. Так, например, за выдачу разрешения на отчуждение прав заемщику придется заплатить 500 рублей.
• Помощь профессиональных юристов или риэлторов составляет, как правило, около 0,5% от общей суммы сделки. Таким образом, выплата будет составлять от 4000 рублей до 20 000 рублей.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Покупатель получает квартиру по цене, существенно более низкой по сравнению с обычными рыночными ценами.
• Продавец имеет возможность в досрочном порядке избавиться от долговых обязательств, получив при этом финансовое возмещение своих убытков.

Минусы:

• Покупатель значительно рискует, покупая такую квартиру. Во-первых, он принимает на себя все обязательства, в том числе долговые, а значит, в случае неправомерных действий со стороны застройщика или банка-кредитора доказать что-либо крайне сложно, потому что действия данных организаций происходят практически всегда в полном соответствии с заключенном договором между заемщиком и организацией.
• Процедура достаточно непростая, если сравнивать ее с обычной куплей-продажей. Более того, расходы у данной процедуры значительно более внушительные.

Покупка и продажа квартиры по переуступке прав в ипотеку как в новостройке по ДДУ, так и в старом доме имеет как плюсы, так и минусы; риски для покупателя на порядок выше в такой ситуации по сравнению со стандартной процедурой купли-продажи.

Именно поэтому перед проведением сделки покупателю необходимо тщательно обдумать, стоит ли идти на этот шаг или есть иной способ приобрести недвижимость — а продавцу нужно взвесить, не лучше ли все-таки выплатить долг, ведь вынужденный дисконт в 10-15% от стоимости жилья ни одному продавцу не будет приятен.

Однако, если обе стороны пришли к выводу, что данная сделка — наиболее приемлемый вариант, нужно лишь запастись терпением и вооружиться внимательностью. Тогда успешное завершение процедуры практически гарантировано.

Источник: urexpert.online

Тонкости переуступки прав собственности на квартиру: что это и как продать объект в строящемся или сданном доме?

В число имущественных сделок с недвижимостью входит переуступка права или цессия. По своей сути данный вид сделок схож с куплей-продажей недвижимости, но имеет свои особенности и имеет важное значение и безусловную необходимость при определенных обстоятельствах.

Применяется цессия в тех случаях, когда условия для проведения купли-продажи ещё не созрели, а прецедент передачи имущественных прав уже возник.

Правовая база проведения сделки в строящемся объекте недвижимости

На основании п.4 статьи 454 ГК РФ к цессии применяются положения законодательства, которые регулируют продажу квартиры. Это статьи 549, 551, 558 ГК РФ. Статья 550 настоящего кодекса требует составления договора в письменном виде. Специфика переуступки и допустимость её проведения с недвижимым имуществом регулируется статьями 388—391 ГК РФ. Она распространяется на ряд правовых ситуаций, в том числе – на приобретение квартиры в строящемся доме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В этом контексте следует учитывать правила и нормы статьи 11 Федерального закона от 30.12.04 г., № 214-ФЗ, которая регулирует переуступку по договору долевого участия (ДДУ). Регистрация сделки в Росреестре требуется согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Если имущество оформляется в ипотеку, то применяются нормы законов:

Юридическую силу могут иметь и некоторые локальные акты, внесённые в учредительную документацию застройщика.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Что такое переуступка?

Переуступка – это способ передачи имущественных прав, который распространяется не на фактический объект, а на право требования квартиры. Принимающая сторона (цессионарий), становится правопреемником получения жилого помещения в будущем, когда вступление в собственность на квартиру станет допустимым. Если речь идёт о строящемся доме, то момент вступления в собственность допускается после сдачи дома в эксплуатацию.

Продажа по переуступке не приравнивается к купле продаже в полной мере — это значит, что есть такие различия:

1. Переуступкой передаются права на объекты, существующие только документально, но фактически не возникшие.
2. У передающей стороны (цедента) ещё не возникло право собственности на объект, но возникло право его требования как у дольщика по договору долевого участия.

Важно: передающая сторона может делегировать свои права только в той мере, в которой сама ими обладает, поэтому цедент не должен передавать цессионарию права собственности, которое им ещё не получено.

Тонкости продажи: до какого момента можно менять дольщика на этапе возведения здания?

Сделка состоит из продажи пакета документации на квартиру, оформленного участником долевого строительства. На основании сделки, право на получение квартиры по ДДУ передаётся в полной мере, так как данный договор считается правоустанавливающим документом на строящуюся недвижимость.

Кроме полноценной передачи прав на квартиру, правопреемнику передаются и все виды обязательств, которые ранее исполнялись цедентом:

• внесение платежей;
• участие в приёмке квартиры после возведения новостройки;
• зависимость от добросовестности и возможностей застройщика;
• оформление права собственности на квартиру;
• отстаивание имущественных интересов в случае их нарушения.

Перечисленные обязательства, предусмотренные ДДУ, прекращаются в момент сдачи дома в эксплуатацию. Так как после оформления акта госприёмки, правоустанавливающим документом становится комплект, состоящий из ДДУ и акта приёмки своей квартиры.

Соответственно, с этого момента передача права требования по ДДУ прекращается, в силу того, что квартира, как автономный объект недвижимости, считается фактически возникшей.

Продажа прав собственности, если дом не сдан в эксплуатацию

Иногда застройщик может продать квартиру еще на стадии котлована. В этот момент риски вложения денег особенно высоки, но и итоговая стоимость готового жилья с черновой отделкой будет намного ниже. Для того чтобы получить право требования на квартиру в строящемся доме, участники долевого строительства и будущие собственники, оформляют ДДУ.

Если у них возникла необходимость отмены участия в долевом строительстве, они могут оформить договор переуступки, при соблюдении условий:

1. Обязательное оформление ДДУ, в котором внесено положение о допустимости проведения переуступки. Или официальное получение согласия застройщика на переуступку.
2. Наличие гражданских паспортов с пропиской, для представителей сторон – нотариально удостоверенные доверенности.
3. Стороны цессии должны быть совершеннолетними и дееспособными. Или от их имени должны выступить законные представители, предъявив разрешение органов опеки и попечительства.
4. Регистрация ДДУ должна быть проведена в Росреестре. То же касается договора цессии.
5. Новостройка не должна быть сдана в эксплуатацию актом госприёмки, а находиться в стадии возведения.
6. Если уступающая сторона состоит в браке – требуется согласие второго супруга.
7. Если ДДУ удостоверялся нотариально, договор цессии должен быть нотариально удостоверенным.

Для оформления переуступки требуется экземпляр ДДУ, реквизиты которого переносятся в договор цессии. Следует учесть, что основным правоустанавливающим документом является ДДУ, без которого договор переуступки не имеет юридической силы и не является правоспособным.

Так как сделка совершается с юридически значимым объектом без фактической привязки, получателю следует тщательно проверить:

• правоспособность каждого документа;
• добросовестность и рентабельность компании застройщика;
• количество документов в пакете: если ранее проводилась переуступка, должны передаваться все экземпляры договоров;
• платёжные документы дольщика.

Справка: при банкротстве застройщика участник получает сумму, указанную в ДДУ, переплаченные цеденту деньги не возвращаются.

После проверки пакета документации стороны заключают сделку по следующему алгоритму:

1. Составляют договор переуступки и подписывают его собственноручно.
2. Составляют акт приёма-передачи пакета документации, вносят в него перечень всех имеющихся документов.
3. Несут договор с прилагаемой документацией на регистрацию перехода прав в МФЦ.

В МФЦ принимающая сторона уплачивает государственную пошлину, предусмотренную для долевого имущества, которая составляет 350 рублей и пишет заявление на регистрацию перехода прав. Документы сдаются под расписку. Через 10 дней регистрация завершается, и цессионарий становится новым участником долевого строительства.

Как протекает процесс, если объект сдан?

Сдача дома в эксплуатацию после возведения новостройки может занимать как от двух месяцев, если строительные работы проведены без недочётов, так и до года, если застройщику потребуется время на доработку. Этот период замораживает право дольщика на отчуждение объекта недвижимости. Переуступку можно проводить до момента подписания акта госприёмки, после этого такой процесс недопустим.

После того, как построенный дом сдастся в эксплуатацию, дольщики могут оформлять право собственности на квартиру. Данное право позволяет осуществлять полноценную куплю-продажу квартиры, а переуступка, как способ передачи прав на получение жилого помещения,, утрачивает одновременно свою актуальность и правоспособность. Переуступить после оформления жилья в собственность можно только право покупки квартиры. Алгоритм этой процедуры следующий:

1. Стороны сделки заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП). На его основании планируется продажа готового объекта после того как будет оформлено право собственности на квартиру.
2. По ПДКП продавец может получить аванс или задаток.
3. Покупатель, выступивший стороной сделки по ПДКП, вправе оформить договор переуступки – дополнением к предварительному договору.
4. В результате переуступки принимающая сторона возвращает деньги в сумме аванса или задатка, а взамен получает право требования проведения купли-продажи.
5. В установленный в ПДКП день, или после получения выписки из ЕГРН о праве собственности, на основании представленных договоров, состоится сделка.

Внимание: по ПДКП ни в коем случае нельзя передавать продавцу (цеденту) полную стоимость объекта недвижимости, так как этот договор не регистрируется в Росреестре и не предоставляет никаких прав на объект.

Как проходит оформление по ДДУ в строящемся доме по ипотеке?

Банки стараются не оформлять кредит на приобретение жилья в строящемся доме, особенно – на начальных этапах строительства. Чем выше риски – тем вернее отказ банка в кредитовании дольщика. Право требования не принимается банками в качестве залогового имущества. В этом случае актуальными могут быть следующие варианты:

1. Передать в залог другую недвижимость, имеющуюся в собственности дольщика.
2. Приобрести квартиру на этапе готовности здания, непосредственно перед вводом в эксплуатацию.

Для получения ипотечного кредита следует собрать пакет документации на квартиру и подтвердить соответствующую степень готовности здания. Также следует подтвердить свою платёжеспособность, сформировав положительную кредитную историю. Заявление с прилагаемой документацией передаётся в банк, где рассматривается до двух недель, после чего клиент банка получает мотивированный отказ или предложение по ипотечному кредиту.

При оформлении ипотеки в силу вступают следующие специальные нормы:

1. Цессионарий оформляет кредитный договор с банком и прилагает его к ДДУ и договору цессии, передавая на регистрацию в Росреестр.
2. После вступления в права собственности, квартира оформляется в залог (если не было представлено другое залоговое имущество).
3. После полного погашения ипотечного кредита залог аннулируется, и квартира становится полноценной собственностью лица.

В остальном проведение процедуры переуступки совершается в соответствии с общими нормами.

Переуступка требуется тогда, когда объект ещё не возник как фактическая единица, но вся документация на него подготовлена. Чаще всего эта форма сделок распространяется на новостройки – до ввода дома в эксплуатацию. После подписания акта приёмки жильё оформляется в собственность и может продаваться.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

Источник: zhivem.pro

Переуступка права собственности на квартиру: как оформить?

Переуступка права собственности – это юридическая процедура, при которой право на приобретение недвижимого имущества передается от одного собственника другому. Факт передачи прав именуется термином «цессия», при этом продавец имущества – цедент, а покупатель – цессионарий.

По договору цессии фактически происходит не продажа жилья, а лишь смена дольщика по договору долевого участия. Законодательно процедура переуступки жилья регулируется ФЗ №214 от 2004 г. и Гражданским Кодексом РФ.

Покупка квартиры по переуступке

Договор цессии устанавливает отношения между новым покупателем и застройщиком, т.е. вместе с правом требования своевременной сдачи квартиры строительной компанией, покупатель обязуется производить денежные расчеты, если предыдущий владелец не внес полную стоимость жилья.

Покупателем может стать как физическое, так и юридическое лицо. Переуступка права на недвижимость происходит по двум сценариям:

1. По предварительному договору. Суть состоит в том, что перед заключением основного договора цедент и цессионарий подписывают соглашение о возможной продаже жилья в будущем. На этом этапе не производятся никакие денежные расчеты, а сам договор не проходит государственную регистрацию.
2. По договору долевого участия. Переуступка права собственности разрешается до момента подписания акта приема-передачи недвижимости от застройщика к владельцу. Дальше между старым и новым собственником заключается договор цессии, который подлежит обязательной госрегистрации. Важным пунктом документа является информация о расчетах между бывшим владельцем и застройщиком: если осталась задолженность по оплате, то она переходит на нового владельца.

На что обратить внимание при покупке квартиры по переуступке?

Договор долевого участия регламентирует финансовые расчеты между покупателем и застройщиком, сроки сдачи жилья в эксплуатацию и требования к недвижимости. Отдельно могут быть прописаны особые условия договора, например, обязательное оповещение застройщика обо всех сделках, касающихся квартиры.

Заключение сделок по переуступке прав собственности

Главным преимуществом такого рода операций для покупателя становится возможность приобрести недвижимость в конкретном доме, если застройщик уже распродал все квартиры. В результате проведения сделки, в выигрыше остаются обе стороны.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.

При заключении договора лучше обратиться за помощью юриста, чтобы исключить двусмысленное толкование условий. Поскольку вместе с правом на владение имуществом покупателю передаются долговые обязательства, необходимо получить разрешение застройщика на проведение сделки.

Как оплачивать квартиру с помощью банковской ячейки, читайте тут.

Новый владелец получает те же права на недвижимость, которые принадлежали продавцу, поэтому в договоре уступки подробно описывается все условия с указанием документов, передаваемых покупателю. После подписания договора цессионарий получает такой пакет документов:

• Основной договор – документ, который содержит условия сделки, а также права и обязанности сторон.
• Документ, отражающий финансовые расчеты между застройщиком и бывшим владельцем.
• Разрешение застройщика на проведение переуступки (если квартира приобреталась в кредит, понадобится также разрешение банка).
• Акт по передаче пакета документов.

Наименьшим рискам подвержены сделки, проведенные по договору долевого участия. В этом случае интересы сторон защищаются ФЗ 214. Однако для покупателя существует риск потерять внушительную сумму денег, если по каким-либо причинам ДДУ будет расторгнут.

Это происходит потому, что в договоре долевого участия обозначена минимальная стоимость квартиры – оговоренная на первоначальном этапе строительства, и именно ее цессионарий получает после расторжения сделки. Но по договору уступки он мог заплатить цеденту гораздо большую сумму, и разницу вернуть назад невозможно.

Покупка квартиры в новостройке

Покупка квартиры в новостройке по договору уступки – наиболее распространенная операция на рынке недвижимости. После подписания ДДУ владелец квартиры имеет право на переуступку жилья новому покупателю, но только до момента сдачи застройщиком жилья в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке в новостройке — смотрите подробности в этом видео:

Причинами для такого шага со стороны владельца квартиры могут быть:

• Желание избежать покупки некачественного жилья (если замечания по качеству возникают уже после подписания ДДУ). В этом случае новый владелец не сможет предъявить претензии продавцу, а будет решать вопросы напрямую с застройщиком.
• Возможность заработка (стоимость квартиры возрастает по мере степени готовности к эксплуатации). Некоторые инвесторы массово скупают квартиры в строящемся доме, чтобы позже продать по более высокой стоимости.

Все договоры по переуступке имущества подлежат обязательной регистрации. Если процедура уступки проводится только на основании предварительного договора, то существует риск столкнуться с недобросовестным продавцом, который одну и ту же недвижимость продает нескольким покупателям.

Поэтому ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия. Для того, чтобы избежать обмана, необходимо заключать сделку только по ДДУ, с письменным соглашением застройщика.

Заключение сделки по переуступке задним числом

По стандартной схеме переуступки сделка проводится в промежуток времени от даты заключения ДДУ до сдачи жилья в эксплуатацию. Но с момента подписания акта приемки до оформления документов на право собственности может пройти 1-2 года.

По закону новоиспеченный владелец уже не может передавать квартиру по переуступке. Выход из этой ситуации есть, если застройщик согласится изменить дату акта приема-передачи.

Если между цедентом и цессионарием был заключен предварительный договор купли продажи, можно просто перенести дату основного договора, до того момента, как он пройдет государственную регистрацию.

Чтобы приобретение недвижимости по договору цессии не обернулось неприятным сюрпризом, необходимо заранее изучить документы на дом, убедиться в надежности застройщика и проконтролировать, чтобы процедура уступки соответствовала законодательным нормам.

Переуступка прав по ипотеке

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, хоть и находится во владении заемщика, остается в залоге у банка до того момента, как будет выплачен последний взнос по кредиту. Для проведения любых операций с собственностью необходимо получить разрешение кредитора.

Продажа ипотечной недвижимости по переуступке может оказаться выгодным для всех участников сделки:

• Для заемщика – это шанс избавиться от долговых обязательств перед банком, если он испытывает финансовые трудности и не может своевременно вносить платежи.
• Для нового покупателя – возможность приобретения квартиры по выгодной цене.
• Для банка – способ вернуть вложенные денежные средства, а также процентные начисления по кредиту.

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры описана здесь.

Дальше между банком и вторым покупателем заключается новый договор кредитования.Существуют ситуации, когда именно банк выступает инициатором перепродажи недвижимости, находящейся в залоговой собственности.

Плюсы и минусы договора переуступки рассмотрены в этом видео:

Если заемщик не выполняет условий договора по ипотеке, банк может реализовать квартиру, выставив ее на аукцион. Для нового владельца приобретение квартиры по переуступке оказывается выгодной операцией, притом для заключения договора нет необходимости проводить оценивание жилплощади, а также ждать разрешение банка и вносить первоначальный платеж.

Как быстро, а главное правильно, оформить доверенность на покупку квартиры, узнаете из этой статьи.

Но существуют и определенные риски: банк может повысить процентную ставку по кредиту в случае непредвиденных ситуаций (экономический кризис, падение курса).

Покупка квартиры по переуступке в строящемся доме

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна на разных этапах: с момента закладывания фундамента до проведения завершающих работ. При этом стоимость жилья растет одновременно с тем, как строительство подходит к концу.

На завершающих стадиях обычно дольщик вносит полную стоимость жилья, и поэтому нет необходимости в заключении дополнительного соглашения при переуступке. Для нового покупателя этот вариант сопряжен минимальными рисками – поскольку он может посетить квартиру, оценить планировку и качество жилища.

И главное – удостовериться, что строительство не растянется на неопределенный срок. Однако, если приобретать право собственности в начале строительства, стоимость жилья окажется гораздо ниже. Но в этом случае нет гарантии, что объект будет сдан вовремя, и новый владелец поселится в доме в ближайшее время.

Переуступка в доме, сданном Госкомиссии, возможна только до того, как дольщик подпишет акт приема-передачи со строительной компанией, подтверждающий выполнение сторонами всех обязательств. Как только документ подписан, собственник жилья может продавать недвижимость по стандартному договору купли-продажи.

Какие нужны документы при переуступке прав? Фото:novstroylight.ru

После переуступки участник долевого строительства обязан выплатить налог, который составляет 13% от суммы, составляющей разницу между стоимостью покупки и продажи квартиры.

При заключении договора уступки необходимо указывать реальную стоимость объекта. Это убережет от денежных потерь в случае расторжения сделки или поможет вернуть вложенные средства при выявлении факта мошенничества.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: pronovostroyku.ru