Переуступка при покупке квартиры в новостройке что

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от…

Переуступка при покупке квартиры в новостройке что

Добрый день! Сегодня хотим рассказать про переуступки – что это такое, как купить квартиру по переуступке, какие документы для этого нужны и прочие нюансы, касающиеся этой темы. Многие покупатели задаются вопросом – можно ли купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем у застройщика? Мы попросили Андрея Кашапова, руководителя отдела переуступок ПАН, рассказать подробнее о том, почему покупать квартиру по переуступке – это выгодно.

1. Что такое переуступка?

Переуступка — это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.

Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.

Также переуступки — это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.

Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).

Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.

А ещё переуступка — это возможность:

1. Найти ту квартиру, которую хочется.
2. Приобрести квартиру, когда у застройщика они уже закончились.
3. Купить дешевле, чем у застройщика. Возможность продать квартиру, если поменялась семейная ситуация. У дольщика есть такое право.

2. Как оформляется переуступка квартиры?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует 2 схемы, на практике их 3:

1. по предварительному договору купли продажи (ПДКП)
2. по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
3. уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — эта схема переуступки прав действующим законодательством не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется.

Поговорим про переуступку прав по ДДУ. Риски при такой схеме меньше. Она чаще всего применяется на рынке недвижимости.

При переуступке прав по ДДУ расчёты между застройщиком и продавцом-цедентом должны быть произведены до уступки своих прав покупателю-цессионарию. Либо невыплаченные долги переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии .

• Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке;
• Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.
• Для передачи денежных средств стороны пользуются безопасными расчётами (банковские ячейки, аккредитивы, эскроу-счета)

Деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов, и их регистрации договора цессии в Росреестре.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на следующие документы:

1. Тип договора, по которому переуступается право.
2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — необходимость согласия, отсутствие запрета.
3. Объём прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

3. Какие документы нужны для переуступки квартиры?

Для того, чтобы произошла сделка, продавец и покупатель переуступки должны найти друг друга (самостоятельно, либо с помощью риэлторов).

А когда встретились — провести между собой переговоры, согласовать цену, договориться о том, как будут произведены расчёты. Дальше покупатель знакомится с документами по переуступке.

Далее, чтобы сделка была зарегистрирована, необходимо собрать пакет документов и подать его на регистрацию в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?

1. Составленный в простой письменной форме договор цессии. Подписанный двумя сторонами. В исключительных случаях сделку по переуступке необходимо заверять у нотариуса.
2. Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
3. Платёжные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности перед ним.
4. Квитанцию об оплате гос. пошлины.
5. Паспорта обеих сторон сделки.
6. Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.
7. Разрешение о переуступке прав от компании-застройщика.
8. Спpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм (он же акт сверки) или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 руб. для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник МФЦ выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

4. Почему переуступка дешевле?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадратный метр» постепенно растет по мере приближения срока сдачи объекта. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Чем же так привлекает покупателя переуступка. Чаще всего — ценой! А почему же переуступка дешевле? Давайте разберёмся.

1. Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
2. Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
3. Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался «квадратными» метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо «квартирами» рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.

Также хочу напомнить, что помимо получения прибыли есть и другие причины для продажи квартиры по переуступке:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика.

Будьте внимательны, когда видите супер-привлекательное предложение. Изучите ситуацию по заинтересовавшему вас ЖК и застройщику, почитайте отзывы в интернете, вступите в группы дольщиков. Или обратитесь к профессионалам рынка недвижимости, который убережёт вас от рискованной сделки!

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье . Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше. Нормативная база и нюансы сделки. Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

«Сам себе не продашь – никому не продашь» – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

«Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия», – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

«И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ», – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса «Абсолют банка» Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации («БИР-аналитик», «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Квартиры . Способы покупки . Акции. Новости. … как правило, квартиры по переуступке находятся на высокой стадии строительной готовности, а значит, вы получите ключи раньше. цена квартиры по переуступке , указанная на сайте, не является окончательной и, как правило, можно обсудить её снижение с продавцом. Для продавца. выгодная продажа квартиры по переуступке без ожидания окончания строительства. рекламная поддержка на сайте одного из крупнейших застройщиков Москвы. Наши услуги по переуступке . Быстрый выкуп или взаимозачет. Вы хотите быстро продать квартиру по переуступке и купить другую в ГК «А101». оценка переуступки . быстрый выход на сделку (от 7 дней).

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Как быть, если квартиру в новом ЖК продает уже не застройщик, а частное лицо

Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве. У новостроек немало плюсов, в том числе — цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен. Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?

Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре. И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете. Так мужчина узнал о договоре уступки прав .

Что такое переуступка прав

Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.

Такое соглашение называют также цессия , уступающего – цедент , а покупателя прав – цессионарий .

По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.

Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована — подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль. За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%. В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.

Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.

В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи

Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.

Выгода покупки ожиданий и права требовать

• Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
• Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
• Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».

Риски приобретения недвижимости по переуступке

• Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
• Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
• 3. Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.

У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.

Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Лица физические

Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.

Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).

Лица юридические

Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.

Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)

Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.

Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.

Пока дом (жилой комплекс) не сдан в эксплуатуцию, квартиры может не быть физически — не построена. А если дом построен, но не принят в эксплуатацию госкомиссией, то её нет как минимум юридически. Получается, что, заключая договор долевого участия (ДДУ), квартиру как таковую покупать попросту невозможно . А что же тогда продается-покупается? Покупатель по ДДУ покупает право требования будущей квартиры , которая перейдет к нему после передачи ему квартиры …

Что такое переуступка квартиры в новостройке простыми словами

Переуступка – тип сделки, который пользуется спросом при желании приобрести недорого квартиру в новостройке. Если вы решились на покупку жилья по переуступке, то важно правильно учесть все нюансы, минимизировать имеющиеся для покупателя подводные камни процедуры. С помощью данного вида продажи можно купить объект недвижимости не только у строительной-компании, но и у юридических или частных лиц.

Зачем пользоваться переуступкой и в чем ее суть

Переуступка – это сделка по продаже недвижимости, которую купили в строящемся доме и перепродали до момента оформления объекта в собственность. В результате сделки передаются также права и обязанности от одной стороне к другой. Это значит, если дольщик или застройщик не выполнил свои обязательства в полном объеме, то после подписания договора переуступки он должен будет их выполнить.

Переуступка — это еще не собственность, квартиру посмотреть не получится. Объектом продажи в такой ситуации является право требования, а не право собственности. Изначально это право возникало у того, кто первым оформил договор долевого участия. После подписания договора переуступки все требования переходят к новому покупателю.

Цена квартиры в новостройке меняется на протяжении всего срока строительства с течением времени. Чем ближе срок сдачи, тем квартира дороже. Поэтому переуступка позволяет выгодно приобрести квартиру еще на первоначальных этапах стройки. После того, как будет подписан акт приема-передачи стоимость недвижимости вырастет в несколько раз. Для многих это единственный вариант жить в понравившемся доме или в определенном районе. Чаще всего не приходится долго ждать новоселья – по переуступке продают в большинстве случаев квартиры в почти построенных домах.

Для инвесторов это выгодное вложение: приобрести квартиру на стадии котлована, а затем ближе к сроку сдачи продать ее уже по более высокой цене. В любом случае покупателю квартира обойдется дешевле, чем приобретение на вторичке или сразу после сдачи дома в эксплуатацию.

Почему переуступка дешевле

Квартиры большинство дольщиков покупают на стадии котлована. Это наиболее бюджетный вариант. По мере приближения к сдаче цена за квадратный метр растет и дольщики начинают продавать квартиры по переуступке, чтобы заработать. При этом переуступка все равно дешевле по нескольким причинам:

1. Высокий уровень конкуренции. Инвестору-продавцу приходится конкурировать в том числе и с компанией-застройщиком, которая продает квартиры. Поэтому переуступки бывают дешевле на 5-10%, чтобы привлечь клиентов.
2. Есть возможность торга. У продавцов-инвесторов всегда есть возможность приобрести недвижимость дешевле, поскольку у них свои причины. Если деньги продавцу необходимы срочно, то в некоторых случаях переуступки продают дешевле, чем даже брали.
3. Квартиры от подрядчиков. Застройщик может рассчитываться квартирами с некоторыми организациями-подрядчиками, которые участвуют в строительстве. Чтобы монетизировать эти квадратные метры подрядчики зачастую продают их дешевле, чем застройщик.

В любом случае покупка квартиры по переуступке обойдется дешевле, чем готовое жилье и, тем более, чем вторичка.

Преимущества и недостатки процедуры для покупателя

Среди плюсов сделки:

1. Во многих случаях переуступка является единственным вариантом купить понравившуюся (по расположению / планировке / ЖК и т.д.) квартиру в строящемся доме, которой уже нет в продаже у застройщика. После сдачи дома разница в цене такой квартиры на первичном или вторичном рынке составит от 5 до 20%.
2. Можно заработать путем перепродажи. Приобрести недвижимость на более ранней стадии строительства и затем перепродать ее по более высокой цене.

К минусам в основном относят то, что покупатель приобретает не собственность, а только право требования, при этом берет на себя все обязательства по договору долевого участия.

Переуступка и ипотека

Если своих средств не хватает, то можно обратиться в банк и взять квартиру по переуступке в ипотеку. Суть сделки от этого не меняется за исключением того, что средства на покупку выдает банк. Алгоритм приобретения прост:

1. Необходимо подобрать банк, а также ипотечную программу и ставку. Не все банки выдают ипотеку для переуступки. Это необходимо учитывать.
2. Узнать все условия, собрать необходимые документы и дождаться решения банка.
3. Если ипотечный кредит одобрят, то у покупателя есть 90 дней на оформление всех документов, выбор конкретного объекта недвижимости и подписание договора.

При приобретении квартиры в строящемся доме по переуступке важно помнить, что при банкротстве застройщика, при превращении проекта в долгострой ипотеку все равно придется выплачивать.

Отдельным моментом стоит указать переуступку квартиры, которая изначально приобретена в ипотеку. Вот здесь есть ряд сложностей. В первую очередь продавцу необходимо выплатить кредит, чтобы получить разрешение от банка на снятие обременения. Если продавец желает переуступить права на квартиру в ипотеке, то ему понадобится помощь специалиста.

Риски и подводные камни сделки

Самый главный риск в данной ситуации – купить объект недвижимости, сдача которой отложится на длительный срок или вовсе не наступит, если застройщик обанкротится.

При покупке желательно разобраться в причинах, почему цедент (продавец в этой сделке) решил переуступить квартиру. Возможно, недвижимость низкого качества или есть технические проблемы в строительстве.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять деньги важно внимательно выяснить всю информацию о застройщике, изучить все документы и в первую очередь условия договора долевого участия. Нужно неторопливо оценить не только проект стройки, но и его состояние на данный момент, а также перспективность сдачи объекта в эксплуатацию в указанные сроки и без технических нарушений.

Еще один момент, чтобы переуступить права их необходимо иметь. Абсолютные и неоспоримые права имеет только тот, у кого есть подписанный действующий договор долевого участия. Процедура продажи прав по такому документа не может быть оспорена. Эта сделка, как и сам договор, регистрируется в Росреестре. Если же сделка заключается на основании прочих аналогов или разновидностей таких документов, то важно помнить, что могут быть особые условия и регистрация не происходит. Помимо договора долевого участия есть возможность переуступки пая в ЖСК, но в таком случае законодательство меньше регулирует сделку и регистрация в Росреестре не проходит, а значит, покупатель рискует.

Если начинаются тяжбы между подрядчиком и застройщиком, то все права по такой документации могут быть аннулированы. В итоге покупатель должен понимать, что риск возрастает в случае, если сделка происходит не на основе долевого участия.

Также процедура усложняется, если при заключении ДДУ был использован материнский капитал. В таком случае необходимо указать, что после завершения процедуры строительства дети получат свою долю.

Должна ли компания застройщик разрешить сделку

При подписании рассматриваемого типа договора, согласие застройщика получать нет необходимости. Но такой пункт может быть прописан в договоре долевого строительства. По факту застройщику чаще всего невыгодно, чтобы квартиры в большом количестве продавались по более низкой цене. Если в договоре присутствует пункт о согласии застройщика, то часто здесь же оговаривается и комиссия, которую нужно оплатить за договор о переуступке прав. Комиссия может составлять какой-то процент от сделки или быть фиксированной денежной суммой в несколько десятков тысяч рублей.

В договоре может быть и не предусмотрено согласие застройщика. Но даже в этом случае мы рекомендуем направить письменное уведомление о желании провести цессию. В противном случае, на основании ст. 382 ГК РФ, цессионарий будет нести все риски связанных с этим неблагоприятных последствий. Например, может быть лишен права требовать с застройщика неустойку за срыв сроков строительства.

Как правильно подобрать объект недвижимости для такой сделки

При выборе объекта по переуступке, необходимо внимательно анализировать основные нюансы. Ниже представлены главные правила выбора объекта цессии:

1. Внимательно изучить оригинал ДДУ. на нем должны быть печати и подписи застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре.
2. проверить застройщика на банкротство. Для этого достаточно запросить сведения в Едином Федеральном Реестре о банкротах.
3. В картотеке Арбитражных судов можно проверить, не ведет ли застройщик судебных тяжб. Чем крупнее застройщик, тем больше у него может быть судебных дел.
4. Посмотреть проектную декларацию. Это не секретный документ, он выложен на официальном сайте застройщика. Здесь важно просмотреть сроки сдачи, а также характеристики строящегося жилья. Все данные следует сравнить с реальным положением дел, чтобы понять, можно ли верить компании-застройщику.
5. Найти отзывы о компании-застройщике. Но искать следует не на официальном сайте, а на различных тематических форумах. Важно найти людей, которые у этой строительной организации уже приобретали квартиры по ДДУ или по договору переуступки.

Чем больше информации о застройщике есть в открытом доступе, тем лучше. Если имеется риск, что квартира может стать долгостроем, то от договора цессии лучше отказаться.

Пакет документов, которые необходимы для оформления договора переуступки

Список необходимых документов:

• паспорт или другой документ, удостоверяющий личность;
• документ об уплате госпошлины;
• зарегистрированный оригинал ДДУ;
• сам договор об уступке права требования со всеми приложениями и изменениями;
• если приобретение было в совместной собственности, то нужно разрешение от супруга, заверенное нотариусом;
• если участником долевого строительства является ребенок до 14 лет или недееспособный, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства;
• если требуется – письменное согласие застройщика.

Ключевые моменты, которые должны быть прописаны в договоре:

• к покупателю переходят права на квартиру по ДДУ в полном объеме;
• данные о квартире, на которую заключается договор по переуступке;
• сумма сделки;
• кто именно должен сообщить застройщику о состоявшейся сделке.

После заключения договора цессии в ДДУ вносятся изменения – указывается новый дольщик (покупатель).

Как оформить сделку уступки права требования – инструкция для покупателя

Алгоритм заключения сделки не составляет трудностей:

1. Сбор документов. Следует собрать весь пакет документов в оригинале и поставить, где необходимо, подпись нотариуса.
2. Составление договора. Помимо основных пунктов договор цессии должен в обязательном порядке содержать: дату и город, адреса, паспортные данные обеих сторон, данные договора ДДУ, адрес местонахождения объекта недвижимости, стоимость, порядок расчета и реквизиты, куда должна поступить оплата, перечень документации, которую продавец должен отдать покупателю, права и обязанности сторон, а также подписи с полной расшифровкой. Договор должен быть составлен в нескольких экземплярах, минимум в трех: продавцу, покупателю и в Росреестр. Также может понадобиться один экземпляр для банка и для застройщика.
3. Регистрация в Росреестре. Для процедуры регистрации необходимо посетить отдел Росреестра или обратиться в ближайший отдел МФЦ. Сотрудникам для регистрации понадобится оригинал ДДУ, договор о переуступке прав требования, квитанцию об оплате госпошлины, паспорта обеих сторон, разрешение супругов. Также понадобится оплатить госпошлину. Это всегда делает покупатель. Изменения в ДДУ вносят обычно в течение 10 дней. При наличии ошибок весь процесс может растянуться и на несколько недель.

После того, как покупатель получает переоформленные документы продавец может забрать деньги. Чаще всего расчет происходит через банковскую ячейку. После передачи денежных средств обязательно нужно забрать у предыдущего дольщика документы об оплате квартиры.

Налог на продажу квартир по переуступке

Согласно Российскому налоговому законодательству, продавец получает доход при продаже прав требования по договору переуступки. Поэтому он обязан заплатить налог.

Важно! Налог продавец оплачивает не со всей суммы сделки, а лишь с разницы между расходами на этот объект и доходом от него. Но в этом случае необходимо документально подтвердить имеющиеся траты на данный объект. Для резидентов РФ налог составляет 13%, для нерезидентов – 30%.

Покупателю не придется платить налог, но он может воспользоваться налоговым вычетом. Такой вычет предоставляется каждому гражданину страны на покупку жилья один раз в жизни. Лимит, с которого исчисляется налоговый вычет, составляет 2 млн на покупку квартиры и 3 млн на выплату процентов по ипотеке. Если сумма покупки меньше 2 млн рублей, то налоговый вычет вычисляется из фактической стоимости, а разницу можно использовать при покупке другого объекта недвижимости.

Продажа квартиры по переуступке является отличным шансом недорого приобрести собственное жилье в удобном районе, в конкретном доме. Это дешевле, но перед заключением сделки важно, чтобы покупатель внимательно изучил документы. Так можно заранее распознать недобросовестного застройщика и отказаться от рискованной сделки. Особое внимание следует уделить случаям, когда предлагается сделка по переуступке с минимальным доходом продавцу или даже в убыток. Если грамотно подойти к вопросу, то в любом случае квартира по итогу обойдется дешевле. Поэтому переуступка прав требования становится все более популярным договором для покупки недвижимости в новостройке.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке и какие при этом есть риски? Рассмотрим подробнее. Переуступка квартиры : что такое и когда используется? … Это связано с тем, что до регистрации прав в ЕГРН существует риск возможности уступки одной и той же квартиры несколько раз (многократная продажа). Если все же возникает необходимость расчетов до регистрации сделки, необходимо выбрать наиболее безопасный способ расчетов по сделке (например, аренда депозитарной банковской ячейки). На что нужно обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке ? Какие есть риски?