Переуступка разрешение на строительство

Можно ли получить переуступку прав на документ «разрешение на строительство»?

Ответы на вопрос:

Нет, такое не предусмотрено законом.

Переуступка прав в таком случае невозможно, потому как это не гражданско-правовой договор, а государственный акт.

Похожие вопросы

Можно ли подать заявку на разрешение, уже после начала строительства?

Нужна консультация о получении разрешения на строительство. Какие документы необходимо собрать? Куда подавать документы? Может ли кто-то вместо меня получить разрешение? Срок рассмотрения заявки на разрешения на строительства?

Можно ли подать заявку на разрешение, уже после начала строительства?

Подаете в Администрацию города, получаете план Архитектуры. Нужно сначала получить разрешение, а потом строиться.

Уважаемая Лилия Фанировна г.Уфа !

Без полученного Разрешения на строительство начинать строительство нельзя.

Для получения Разрешения на строительство (ст.51 ГрК РФ) рекомендую вам обратиться с заявлением в Администрацию муниципального образования.

Как получить скидку на квартиру у застройщика / Покупка недвижимости по переуступке от инвестора

Срок рассмотрения заявления составляет 30 кал. дней.

Данным вопросом может заниматься и ваш Представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

Удачи вам Владимир Николаевич

тел. 8 917 425 00 50

Начните с посещения отдела (или управления архитектуры) муниципального образования по месту нахождения земли.

Разрешение на ввод в эксплуатацию ОКС.

Строительство объекта капитального строительства завершено в период действия разрешения на строительства, все документы включая ЗОС и Акт приемки оформлены. В настоящее время срок действия разрешения на строительство истек. Можно ли получить разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию после окончания срока действия разрешения на строительство?

Не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истечение срока действия разрешения на строительство или реконструкцию объекта.

Такой позиции придерживаются высшие арбитражные суды.

Подробно с практикой по конкретному делу можно ознакомиться, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 24 ноября 2015 г. по делу N А 60-852/2015.

Также основанием для отказа не может служить отсутствие возможности сопоставить представленную обществом документацию для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с документами, послужившими основанием для выдачи разрешения на строительство объекта, по причине их изъятия следственными органами.

Суд мотивированно указал, что:

В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 8 Кодекса выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов, относится к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 55 Кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующий уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55 Кодекса).

В ч. 3 ст. 55 Кодекса перечислены документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу ч. 6 ст. 55 Кодекса основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации.

Отказ в выдаче разрешения на эксплуатацию может быть оспорен в суде (ч. 8 ст. 55 Кодекса).

Удовлетворяя требования, Арбитражный суд исходил из следующего:

Истечение срока действия разрешения на строительство по смыслу ч. 1, ч. 3, ч. 6 ст. 55 Кодекса само по себе не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Судами установлено, что решение об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не мотивировано; основание для отказа в выдаче разрешения на строительство не конкретизировано; не указано, каким именно требованиям, указанным в разрешении на строительство, не соответствует объект капитального строительства, какие именно параметры объекта не соответствуют проектной документации; формальное изложение норм ст. 55 Кодекса не позволяет сделать однозначных выводов о характере нарушений (в случае их наличия) и лишает предпринимателя возможности их устранить.

Резюме: объект капитального строительства может быть введен в эксплуатацию по истечении срока действия РС.

Источник: www.9111.ru

Все этапы и подводные камни сделки по покупке квартиры по переуступке прав в строящемся доме

С развитием рынка первичного жилья вступило в силу такое гражданское действие как цессия или переуступка.

Его специфика связана с продажей недостроенных, а соответственно – не введённых в эксплуатацию объектов, на которые переуступающее лицо не получило права собственности.

В статье представленной ниже содержится вся информация необходимая для покупки квартиры по переуступке права.

Что это значит?

Переуступка – это юридическое действие, заключающееся в передаче имущественных прав и отличающееся от покупки или продажи. Применяется тогда, когда владение правом возникает на юридическом уровне, но правообладатель ещё не вступил в фактическое владение объектом.

Имеющиеся полномочия он может передать цессионарию согласно:

Порядок проведения сделки

Переуступка квартиры оформляется на новостройку, то есть в строящемся доме, ещё не сданном в эксплуатацию. Основанием выступает пакет правоустанавливающей документации, который находится в обладании цедента. В этой роли может выступить:

1. Дольщик, ранее заключивший договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком.
2. Застройщик, если он получил право требования на часть квартир в строящемся доме, или его представитель.

Иногда покупка по переуступке применяется, когда собственник утратил право собственности на заложенную банку квартиру или не выплатил пай в ЖСК.

Проверка документации застройщика

Независимо от того, кто выступает от имени застройщика – дольщик или его представитель, необходимо тщательно проверить всю документацию застройщика. В нёё должно войти:

1. Пакет учредительных документов строительной фирмы: устав компании и протокол учредительного собрания.
2. ИНН компании – свидетельство о регистрации в налоговом органе.
3. Документы на землю в районе застройки: выписка из ЕГРН о праве собственности или аренды у муниципалитета. Без этого документа администрация может наложить запрет на использование земельного участка (ЗУ).
4. Бухгалтерская отчетность компании за последний квартал. Её проверяют, чтобы не попасть в ситуацию банкротства.
5. Разрешение на строительство. Без этого документа застройщик не вправе начинать оформлять ДДУ, ведь если его не дадут – строительство так и не начнётся.
6. Проектная документация на строительство. Здесь должны быть собраны все сведения, касающиеся ведения строительных работ и строящегося объекта.
7. Проектная декларация, согласно нормам ст. 19 Закона № 214-ФЗ.
8. Договор с банком о получении инвестиций на строительство.

Желательно также, чтобы у застройщика были гарантии банка, который выступает поручителем и в случае форс-мажора погасит долги компании.

Подготовка документов

Передающая сторона предъявляет:

1. ДДУ, который заключён между цедентом и застройщиком (оригинал).
2. Если ранее цессия проводилась – все договора переуступки (оригиналы).
3. Разрешение от застройщика на переуступку (оригинал).
4. Разрешение от банка, если при заключении ДДУ оформлялся ипотечный кредит (оригинал).
5. Разрешение супруги, если дольщик состоит в браке (оригинал).
6. Финансовая отчётность по внесению платежей (оригиналы квитанций).

Принимающая сторона должна иметь на руках:

• Паспорт (оригинал и копию).
• Кредитный договор, если цессионарий оформляет ипотеку (оригинал и копию).

Нотариальное удостоверение копий не требуется. Обязательно нужно удостоверить у нотариуса согласие от супруги и доверенность, если сделку проводит представитель.

Составление договора

Договор переуступки – это дополнительный договор, который самостоятельной правоспособности не имеет и прилагается к ДДУ. Соответственно здесь обязательно даются реквизиты ДДУ, после чего определяют стороны, о каждой из них вносятся сведения:

• фамилия, имя, отчество;
• данные паспорта;
• место прописки.

Если одна из сторон юридическое лицо – нужно внести:

• наименование компании;
• кто, и на основании какого документа выступает от её имени;
• сведения о лице, выступающем представителем.

В тело документа вносится формулировка о том, что передаётся право требования квартиры от застройщика на основании участия в долевом строительстве, с указанием точных параметров жилья. Существенные положения договора переуступки следующие:

1. Наименование документа, место и время составления.
2. Реквизиты ДДУ.
3. Сведения о сторонах и предмет договора.
4. Кадастровые и технические характеристики квартиры.
5. Адрес новостройки.
6. Стоимость по переуступке.
7. Условия проведения взаиморасчётов.
8. Обязанности и права сторон.
9. Ответственность сторон и условия расторжения.

Договор составляют в трёх экземплярах. Обязательно составляется перечень документации, которая к нему прилагается. Прилагается акт приёмки пакета документации.

• Скачать бланк договора переуступки при покупке квартиры
• Скачать образец договора переуступки при покупке квартиры

Регистрация в Росреестре

После заключения договора и передачи пакета документации, сторонам следует подойти в Росреестр для регистрации перехода права требования на квартиру. Согласно положению ст. 17 ФЗ-214 и п.3 ст. 433 ГК РФ, без проведения регистрации сделка считается не заключённой и полномочия на получение квартиры не передаются.

В Росреестр следует передать:

• паспорта сторон;
• экземпляр ДДУ с приложениями;
• вновь составленный экземпляр договора переуступки;
• согласие супруга, доверенность (при необходимости).

Документацию застройщика предъявлять не требуется, так как она поступает в Росреестр с первым ДДУ.

Передача денег продавцу

Условия о передаче денег по сделке обязательно вносится в договор отдельным положением. Оно содержит:

• стоимость пакета документации по переуступке;
• время и способ передачи денег.

Период получения денег продавцом обычно назначается непосредственно после передачи пакета документации, составления акта приёмки документов, и подписания сторонами договора о переуступке. Способ расчёта выбирается по усмотрению сторон:

1. наличными, под расписку;
2. безналичное перечисление на лицевой счёт цедента (единственно допустимый способ, если одна из сторон – юрлицо);
3. передача через банковскую ячейку.

Выбранный способ вносится в договор и процедура расчёта ориентируется на данное положение. Если договор заключается у нотариуса, то можно воспользоваться его банковской ячейкой. Нотариальное сопровождение сделки – самый безопасный способ перехода прав.

Бумаги, которые остаются после регистрации

В итоге у правопреемника должно остаться:

1. Экземпляр ДДУ с приложениями.
2. Договор переуступки с отметкой о регистрации.
3. Акт передачи документации.
4. Все платёжные документы по ДДУ.
5. Расписка о передаче денег, или другие документы, подтверждающие платёж.
6. Кредитный договор и договор залога, если оформлялась ипотека.

Кроме этого, требуется получить план своей будущей квартиры, с указанием метража каждой комнаты и нежилой площади.

Сроки и расходы

В Росреестре процедура длится до 10 дней, если обе стороны обратились одновременно, если в разное время – 21 рабочий день. Нотариально удостоверенный договор регистрируется не более трёх дней.

Расходы на госпошлину – 350 рублей. Нотариальные договоры пошлиной не облагаются. Иногда дополнительно застройщик взимает компенсацию за понесённые им регистрационные расходы. В этом случае следует проверить – не уплачивал ли такую компенсацию переуступщик, так как повторная оплата одних и тех же расходов будет незаконной.

На что обратить внимание перед заключением договора?

Перед сделкой следует убедиться:

• лицо, переуступающее право требования квартиры, уполномочено на такие действия;
• все приложения к ДДУ входят в комплект документации;
• все проведённые платежи прозрачны и подтверждены документами;
• на данную квартиру не могут притязать третьи лица.

Прежде чем поставить свою подпись в документе, нужно внимательно вычитать текст документа и обратить внимание на наличие технических ошибок, особенно – в сведениях о сторонах или в информации об объекте – иначе документ будет признан неправоспособным.

Может ли продавец передать права нескольким покупателям?

По закону покупатель одного объекта может быть только один. Но бывают случаи, когда один объект передаётся нескольким покупателям. По преимуществу такие случаи возникают при оформлении предварительной купли-продажи, так как этот договор не регистрируется, но допускает получения аванса или задатка.

В других случаях такие действия сразу же будут пресечены в Росреестре при подаче документов на регистрацию. Однако мошенники и здесь находят лазейку:

1. составляют договор по поддельным документам;
2. исчезают после сделки по пути в регистрационную палату или МФЦ.

Поэтому нужно обезопасить себя сопровождением сделки или её нотариальным удостоверением. В противном случае следует немедленно среагировать следующим образом:

1. приостановить сделку;
2. разобраться с продавцом путём предъявления претензии;
3. или – расторгнуть договор и затребовать свои деньги через суд.

Ни в коем случае не следует уплачивать стоимость квартиры по ДДУ, если составлен только предварительный договор.

Стоит ли приобретать жилье в новостройке таким образом?

Можно решиться на такую сделку, но при условии тщательной проверки продавца и застройщика, а также, заручившись поддержкой:

• нотариуса;
• юриста;
• риэлтора.

Они помогут снизить риски приобретения недвижимости и вовремя увидеть проблему, которая может появиться на любом этапе сделки.

Главное, что нужно сделать – это обратить внимание на правоспособность контрагента.

1. Если квартиры продаёт застройщик, компания которого заслужила авторитет на рынке услуг, то с ней можно иметь дело при условии переуступки по ДДУ. Так как этот договор подлежит регистрации и имеет полномочия, по которым будет получена квартира.
2. Если вместо ДДУ составлялся договор соинвестирования – эта сделка несёт высокий риск.
3. Если строительство ведёт жилищно-строительный кооператив (ЖСК), то с ним лучше не связываться.

Договора правоспособностью (см.выше) не отличаются. Застройщик регистрирует строительство здания, а получение квартир находится в ведении инициативной группы – правления ЖСК. В итоге, приобретатель может получить не тот объект на который рассчитывал или вовсе остаться без денег и без жилья, если строительство заморозят.

Как быть, если подрядчик остановил работы?

Следует предпринять:

1. предъявить претензию и затребовать расторжение договора и выплату денег, инвестированных в строительство;
2. в случае отказа возбудить исковое производство.

В исковые требования внести следующее:

• расторжение договора;
• возврат уплаченных денег;
• получение неустойки.

Если иск будет признан, то можно аннулировать ДДУ и получить уплаченные деньги. Но следует иметь в виду, что при расторжении договора будет возвращена только та сумма, которая уплачивалась по ДДУ.

Если цедент брал дополнительную плату, то она возвращена не будет, так как застройщик не несёт за неё ответственность, а бывший дольщик освободился от обязательств в результате переуступки.

Когда стройка замораживается в связи с банкротством застройщика, следует принять участие в арбитражном процессе и заявить свои права как сторона пострадавшая в результате банкротства. По решению суда будут назначены выплаты компенсации средств вложенных в строительство.

Можно ли купить по субсидии?

Иногда покупатель желает оплатить часть стоимости цессии средствами жилищного сертификата или из средств материнского капитала. Что касается материнского капитала, то ПФ РФ, курирующий использование его средств по целевому назначению, вправе отказать от вложения денег в рискованное предприятие, которым является переуступка.

Как правило, это происходит в большинстве случаев. Если это жилищный сертификат, то следует смотреть: на какие нужды он может использоваться. Эти положения имеют региональный характер и принимаются в рамках административных решений.

Если в нём имеется пункт о допустимости вложений в долевое строительство – его можно использовать как ресурс при расчёте, дополнив эту незначительную сумму денежными средствами из других источников. Если нет – следует искать готовое жильё.

На первый взгляд цессия замещает куплю продажу недвижимости, но при внимательном сравнении можно выделить множество различий. Стоимость переуступаемых объектов может быть ниже, чем готовых домах, но и риски существенно выше. Если строительство заморозится – покупателю придётся нести риски по возврату денег.

Полезное видео

В видео содержится больше информации о покупке квартиры по переуступке права в новостройке:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: expravo.com

Переуступка квартиры – что это такое и как оформляется

Сегодня среди населения огромной популярностью пользуется долевое участие в строительстве многоэтажных домов. Каждый гражданин вносит определенный вклад на возведение новостройки, выступая ее инвестором и приобретая право на оформление недвижимости в дальнейшем.

Переуступка квартиры — что это?

Данная операция представляет собой передачу прав и обязанностей на еще не построенное жилье. Для юридического подтверждения перехода стороны заключают договор.

Важно! Покупатель (цессионарий) приобретает не жилье, а возможность его оформления в качестве личного имущества в будущем периоде после ввода многоквартирного дома в использование. То есть, перепродажа жилого помещения возможна лишь до момента подписания акта приема-передачи на новостройку. После этого сделка теряет свою юридическую силу.

Еще одной стороной цессии является компания-застройщик, так как именно в отношении возводимого ей объекта цессионарий становится владельцем всех прав и обязанностей. При возникновении вопросов у покупателя, после подписания соглашения, он должен обращаться к застройщику.

Вариации переуступки

Что это значит «квартира по переуступке»? При оформлении сделок с недвижимостью эта операция возможна в 2-х вариантах:

1. Начиная с начальной фазы строительства многоквартирного дома и до самого ввода в эксплуатацию лица, подписавшие договор долевого участия (ДДУ) с компанией-застройщиком, могут перепродать свое право владения будущей жилой площадью. Данная процедура и является переуступкой. При этом сделка (цессия) совершается по стоимости, которая значительно превышает первоначальные затраты продавца (цедента). Хотя не исключается возможность безвозмездной передачи. На основании п. 1 ст. 11 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве» лица, заключившие ДДУ, имеют возможность на перепродажу жилья после исполнения всех финансовых обязательств по договору либо обязаны имеющуюся задолженность передать покупателю.
2. Еще одной вариацией цессии является заключение предварительного соглашения о купле-продаже. Его сущность состоит в приобретении цессионарием не жилья в строящемся доме, а права его истребования у продавца. То есть в дальнейшем участники должны заключить еще один договор на передачу жилой площади. При заключении сделки весь образовавшийся долг в полном объеме ложится на лицо, приобретающее объект. При аннулировании соглашения продавец обязан компенсировать все затраты покупателю.

Заключение сделки

Перед покупкой квартиры по договору переуступки нужно ознакомиться с присутствующими у строительной организации документами на возведение многоквартирного дома. По требованию потенциального покупателя работники организации могут предоставить:

• учредительную документацию;
• номер налогоплательщика;
• правоустанавливающие бумаги на земельный участок для строительства;
• согласие государственных структур на проведение работ;
• строительный проект;
• проектную декларацию;
• документ с обозначенными источниками финансирования стройки.

Действия продавца

Для оформления переуступки при покупке квартиры в новостройке потребуются определенные действия от всех сторон соглашения. Продавец обязан:

• уведомить о предстоящей цессии строительную фирму;
• получить у нее за некую сумму разрешение на перепродажу и подтверждение об отсутствии задолженности в письменном виде;
• оформить документ в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРН);
• подготовить письменное согласие мужа либо жены, которое должно иметь нотариальное заверение;
• запросить в банковском учреждении сведения об аннуляции долгов.

Действия покупателя

• предоставить согласие мужа или жены на покупку жилой площади в письменном виде с нотариальным заверением;
• оформить заем в финансовом учреждении при покупке жилья по ипотеке.

Важно! В будущем, после завершения строительных работ, покупателю потребуется принять квартиру у застройщика. Если будут присутствовать недоработки, то потребуется о них сообщить, после чего они должны быть устранены в течение 60 дней. Если претензий не будет, то покупатель ставит подпись в акте приема-передачи, ему вручают ключи и можно начинать госрегистрацию жилого объекта.

Оформление договора

Заключение сделки проводится в центре юридических услуг либо по месту деятельности строительной организации. При этом требуется присутствие покупателя с продавцом и представителя застройщика. С образцом соглашения можно ознакомиться тут, найти в Интернет-сети либо спросить у работников строящей фирмы. Также можно прибегнуть к помощи юриста.

Совет. После подписания договора не лишним будет заверить его в нотариальной конторе. Ведь процедура предусматривает проверку продавца на наличие прав на строящуюся недвижимость. Также нотариус должен проверить, не является ли строящееся жилье залоговым имуществом в банке при оформлении займа нынешним продавцом.

Регистрация соглашения

После подписания документа сторонам потребуется его зарегистрировать. Сделать это можно в отделах Росреестра либо в МФЦ на протяжении 10 рабочих дней. Для этого потребуется отдать работникам госструктуры договор с подписями, квитанцию об уплате госпошлины и прочую требующуюся документацию. Сумма сбора на 2018 год составляет 2 тысячи рублей, оплатить его можно в МФЦ по реквизитам, предоставленным сотрудниками учреждения.

Перечень документов

К соглашению потребуется приложить определенные бумаги:

• паспорта всех участников цессии;
• письменное согласие супругов участников на перепродажу;
• первоначальное соглашение, подписанное со строящей организацией;
• доказательства от застройщика об отсутствии долгов у продавца перед ним, если они имеются, то должен быть документ о принятии долга покупателем;
• разрешение от строительной фирмы на подписание договора переуступки квартиры в строящемся доме;
• если объект был оформлен в качестве залогового имущества при кредитовании, то потребуется разрешение от банковского учреждения на цессию;
• при приобретении займа для покупки права на собственность потребуется приложить кредитный договор, заключенный с финансовой организацией.

Далее работник учреждения составит необходимое заявление с параметрами жилья и сведениями о сторонах заключенного соглашения. После его подписи продавец и покупатель передают все экземпляры соглашения, оригиналы и копии бумаг специалисту МФЦ и получают от него расписку о приеме документации и обозначением периода явки за зарегистрированными договорами.

Пакет документации будет передан в Росреестр для дальнейшей проверки, регистрации цессии и внесении изменений в ЕГРН. После чего бумаги будут возвращены в МФЦ для выдачи участникам сделки.

Уплата налогов

После регистрации договора продавцу потребуется уплатить государству сбор, взимаемый с продажи недвижимости. На основании НК РФ гражданин должен уплатить в казну подоходный налог в размере 13% от разницы между ценой квартиры, обозначенной в ДДУ и договора цессии.

Достоинства сделки

Главным положительным фактором для того, чтобы купить квартиру по переуступке прав в новостройке является цена. Очень часто она бывает на 1/4 дешевле жилой площади, приобретаемой в готовом виде.

Если дольщику по каким-либо причинам в срочном порядке придется заполучить вложенные в проект деньги назад, то цессия является единственным возможным для этого способом. Ведь прямое расторжение договора с застройщиком повлечет существенные штрафные санкции, предусмотренные ДДУ. Кроме того, перепродажа может оказаться прибыльной.

Возможные сложности переуступки

При заключении любой сделки, где задействованы финансовые средства, стоит уберегаться от обманщиков. Подписание соглашения по переуступке прав требования на квартиру не является исключением. Для минимизации рисков по потере денежных средств и жилплощади потребуется:

• проконтролировать строительный процесс: укладывается ли застройщик в установленные сроки, придерживается ли он строительных нормативов;
• проверить деловую репутацию строительной организации: период ее деятельности, отзывы о компании среди дольщиков и во Всемирной сети;
• проектные и разрешительные документы на возведение многоэтажного дома;
• узнать о наличии регистрации в государственных структурах ДДУ;
• убедиться в полном погашении задолженности дольщика перед застройщиком — должна быть передана квитанция о внесении суммы и ДДУ.

Стоит внимательно отнестись к проверке застройщика, ведь велик риск прекращения работ, тогда все вложения будут потеряны. Первым свидетельством недобросовестности организации является продажа значительного числа жилых помещений по цессии, в то время как работы по возведению жилого дома не выполнены даже наполовину.

Следовательно, приобретение жилья в строящемся доме весьма хлопотная и рискованная процедура, требующая тщательной проверки всех заинтересованных лиц, участвующих в сделке. Особенно, если учитывать тот факт, что от начала строительной деятельности до ввода жилья в эксплуатацию перепродажа одного и того же объекта может быть оформлена несколько раз. Стоит основательно отследить все проведенные сделки и проверить застройщика для того, чтобы избежать возникновения оснований, влекущих незаконность заключенного соглашения.

Не нашли ответа? Остались вопросы?

Бесплатная горячая линия юридической поддержки:

8 (800) 350-29-83 — Регионы России
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Источник: infonovostroyki.ru

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

В российском законодательстве принято использовать такой термин, как цессия. Определение этого понятия звучит как переуступка права собственности на объект недвижимости. Такой вариант сделки предусмотрен только в отношении строящегося здания и при условии, что уже заключен договор долевого участия.

Сегодня порядка 15% новостроек находятся на стадии завершения, и квартиры в них приобретаются именно в рамках переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Число покупателей, желающих стать дольщиками, начинает возрастать по мере приближения к финальной стадии строительных работ.

Данная схема весьма популярна среди населения, и сегодня мы постараемся разобраться в нюансах оформления такого соглашения и порядка передачи имущества в собственность.

Что такое переуступка права по ДДУ?

Покупка помещения у девелопера на начальной стадии строительства может стать выгодным вложением денежных средств или способом приобрести недвижимость по доступной стоимости. Каждый участник соглашения получает право реализовать жилье еще до момента ввода его в эксплуатацию. Для этого между дольщиком и покупателем составляется и подписывается соглашение о намерениях каждой из сторон выполнить свои обязательства.

В ходе оформления необходимых бумаг покупателю следует тщательно изучить важные моменты проведения сделки и уделить внимание следующим моментам:

1. Во время оформления договора переуступки права указывается первоначальное соглашение ДДУ, поскольку именно оно является основанием для передачи полномочий.
2. В договорном акте указывают фиксированную сумму, которую должен внести покупатель, а также прописывается порядок совершения расчетов. Если этот пункт в документе отсутствует, то сделка не будет считаться завершенной и действительной.
3. Покупателю следует внимательно проверить все документы застройщика, включая разрешение на ведение строительной деятельности.
4. Соглашение о переуступке права требования обязательно заверяется в нотариате.
5. Уведомление застройщика о проведении сделки требуется в любом случае, независимо от наличия или отсутствия такого пункта в первичном соглашении.

Все эти моменты очень важны для признания договора действительным и последующей регистрации документа в Росреестре.

Какие основания и условия для заключения сделки предусмотрены законом?

Регулирование процедуры заключения подобной сделки происходит на основании ст. 328 ГК РФ. По закону, право, принадлежащее дольщику, может быть передано другому лицу в ходе проведения новой сделки.

Условия для заключения такого соглашения следующие:

1. Уступка права может быть осуществлена только после полной оплаты стоимости квартиры, прописанной в начальном соглашении. Допускается перевод долга на нового владельца.
2. Процедура может быть проведена с момента подписания договора ДУ и до составления передаточного акта на недвижимость или иного документа, подтверждающего ввод помещения в эксплуатацию.

Первоначально лицо, уступившее свое право требования, ответственно за недействительность данного права перед покупателем, однако дольщик не обязан отвечать за возможное неисполнение строительной компанией своих обязательств по возведению жилого комплекса.

Как правильно заключить договор?

Право на квартиру у нового владельца возникает только после подписания соответствующего соглашения и регистрации его в ответственном органе. До момента подписания застройщик должен подготовить следующие документы:

• учредительные бумаги;
• регистрационные документы;
• разрешение на строительство;
• правовые бумаги на земельный надел, на котором возводится дом;
• квартальная финансовая отчетность.
• лицензия.

Кроме указанных бумаг, покупатель имеет право получить план строительства, где будет указана дата передачи постройки в эксплуатацию. Определенные действия должен выполнить и продавец:

1. Сообщить застройщику о продаже квартиры в письменной форме.
2. Оформить письменное разрешение в строительной компании о реализации квартиры.
3. Получить справку о внесенной сумме за квартиру.
4. Обратиться к нотариусу и оформить согласие другого супруга на проведение сделки.
5. Если квартира находится в ипотеке, то потребуется разрешение от банка.
6. Необходимо получить выписку из ЕГРП.

После оформления всех указанных документов можно будет приступать к заполнению и подписанию договора.

Какие пункты должны присутствовать в соглашении?

На основании подготовленной документации можно оформить договорной акт. В документе необходимо указать следующие пункты:

• предмет договоренности с указанием подробных характеристик квартиры;
• личные данные участников сделки, их права и обязанности;
• порядок проведения расчетов и стоимость покупки;
• сроки исполнения сторонами взятых на себя обязательств;
• подписи участников.

После подписания документ останется передать в Росреестр для постановки на учет. На этом сделка считается завершенной.

Заключение

Переуступка права на недвижимое имущество – это удобная возможность приобрести жилплощадь в новостройке по сниженной стоимости. Процедура сопровождается немалыми рисками, поэтому стоит очень внимательно отнестись к проверке «чистоты» сделки и к подготовке необходимой документации.

Источник: grazhdaninu.com

Какой порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Зачем нужны сделки по переуступке прав на квартиру и кому могут выгодны?

Постараемся раскрыть подобные вопросы в границах представленной статьи. Договор по переуступке иначе именуется цессией. Договор цессии заключается обычно на начальной ступени создания домов, потому как в такой период стоимость квартир является достаточно низкой. Ранее инвесторы пользовались подобными схемами и скупали по заниженным ценам квартиры, находившиеся только в стадии укладки котлована, а затем продавали эти квартиры по завышенной цене. В итоге такие сделки позволяли инвесторам получать немалую прибыль.

Теперь закон запрещает передачу прав гражданам через цессию посредством заключения договоров с участием ЮЛ (ИП), связанных с инвестиционной сферой в строительстве (создании многоквартирных жилых домов) и при условии исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Необходимо отметить, что квартиры могут отчуждаться по переуступке прав требования не только из мотивов обогащения, получения прибыли, но и в связи с обнаружившимися недостатками квартиры. Следует отметить, что если застройщик не выполняет или нарушает требования, указанные в договоре цессии, то цедент (то есть первоначальный кредитор) не несет за это ответственность, кроме случаев, когда он принял поручительство за должника перед цессионарием. Поэтому, перед тем как согласиться на такую сделку, нужно выяснить мотивы отчуждения квартиры. И лучше тщательно проверить все, что касается квартиры, начиная от правоустанавливающей документации и заканчивая личным осмотром места строительства.

Чтобы покупателю не оказаться обманутым по договору переуступки квартиры, в первую очередь ему нужно проверить документацию застройщика, в частности:

• состояние учредительных документов (устава), ИНН, ОГРН;
• документ, удостоверяющий право на землю (собственности или аренды) застройщика, используемый для создания жилого дома (свидетельство о праве собственности (аренды) на земельный участок);
• разрешение на строительство, причем обязательно нужно удостовериться, что целевое назначение разрешения состоит в строительстве жилых домов. Здесь, конечно, по преимуществам среди всех видов договоров выделяется именно договор долевого участия. Согласно законодательству о долевом строительстве такой договор подлежит регистрации и только при условии получения застройщиком разрешения на строительство. Факт отсутствия или наличия разрешения может выявиться при проведении экспертизы компетентными органами во время регистрации договора. Помимо этого, данный договор страхует от риска двойных продаж;
• документ, подтверждающий аккредитацию новостройки банком. Перед тем как банк дает свое согласие на аккредитацию, он тщательным образом проверяет репутацию застройщика, в том числе, его прошлую деятельность, оценивает риски, а также проводит экспертизу документации застройщика. И это тоже своего рода страховка для покупателя, ведь банкам нужна гарантия, что все вложенные в строительство средства будут возвращены им со временем, и проверка репутации застройщика банком куда профессиональнее, чем проверка обычным гражданином;
• проектная декларация, ее состояние;
• бухгалтерский баланс. Если у застройщика одни долги на балансе, то никто не захочет иметь с ним дел, кроме невнимательных граждан, которые не интересуются бюджетом застройщика.

Помимо вышеизложенного, гражданину необходимо собственнолично проверить объект строительства, поинтересоваться информацией о деятельности застройщика в интернете на популярных форумах, на официальном сайте новостройки, узнать про качество и темпы строительства уже построенных объектов, поспрашивать строителей, лично съездить на место создания многоквартирного дома, осмотреть качество установленных материалов и осуществить другие требуемые от него действия.

После того как потенциальный цессионарий или покупатель утвердится в доверии к застройщику, ему нужно определиться по какому виду основного договора он получит переуступку. Согласно законодательству право требования может передаваться другому лицу либо согласно норме закона, либо же по сделке. В статье рассматриваются именно случаи перехода требования по сделке. Рассмотрим переуступку требования на жилье по наиболее популярным видам договоров (долевого участия и предварительному договору продажи недвижимости).

Уступка по предварительному договору продажи квартиры

Как оформить согласие супруга на продажу квартиры и какие документы для этого необходимы читайте в новой публикации.
Продаваемая квартира может быть обременена арендой, ипотекой, арестом, рентой. Как осуществляется продажа квартиры с обременением узнайте в тематической статье.

Необходимо знать, что при переуступке по предварительному договору уступается не само право требования квартиры, а только требование заключения в будущем времени договора продажи квартиры на условиях и в сроки, определенные договором, что обусловлено спецификой такого рода договоров. Чтобы данный договор имел силу необходимо максимально индивидуализировать признаки квартиры, начиная от кадастрового номера и заканчивая указанием точного адреса и этажа жилого помещения. Сделка по уступке, основанная на предварительном договоре продажи квартиры, может быть осуществлена до заключения основного договора купли-продажи.

Переуступка по договору долевого участия

Законодательством о долевом участии предусмотрена возможность переуступки по договору ДУ участником строительства. При этом переуступка прав возможна либо после уплаты им стоимости договора, либо при единовременном переводе долга на цессионария (то есть потенциального покупателя квартиры). После перевода цессионарий становится должником застройщика.

Закон обязывает к получению согласия застройщика в случае такого перевода, и при отсутствии его согласия перевод долга считается ничтожным. При предварительном согласии кредитора (застройщика) перевод долга может быть произведен путем лишь его уведомления. Форма сделки по переводу такая же, что у договора, на основании которого происходит переуступка прав.

Переуступку прав по ДДУ, возможно реализовать с момента госрегистрации договора и до момента пока передача квартиры будет оформлена по акту приемки.

В соглашении о переуступке будущее требование должно определяться таким образом, чтобы иметь возможность идентифицировать требование на момент возникновения этого требования или перехода его к цессионарию. Будущее требование переходит к нему в момент возникновения, если соглашением, заключенным сторонами сделки, не устанавливается другое.

Существенные условия договора

Законодательство не обладает информацией о том, что стоит считать существенными условиями договора переуступки. А между тем, эти условия очень важны и без них договор признается незаключенным. Заявленные недочеты в законодательстве исправлены позицией Верховного суда, выраженной в вынесенном Определении. По мнению суда, существенными условиями договора по переуступке прав на квартиру считаются указания на цедента, цессионария, а также характер действий цедента: передает или уступает право требования, которое цессионарий обязуется принять.

Сторонами сделки по переуступке являются цедент с цессионарием. Цедент – первоначальный кредитор, передающий обязательственное право цессионарию по договору цессии. Цессионарий – получатель этого права требования или новый кредитор по обязательственным правоотношениям.

Должник – лицо, к которому обращено право требования имущественного характера от первоначального кредитора, а после осуществления цессии — и требование от нового кредитора. Застройщик (должник) обычно только уведомляется о переуступке в письменном виде, не являясь стороной договора. При этом одинаковой силой обладают уведомления, отправленные как цессионарием, так и цедентом. Но если уведомление направляется именно цессионарием, то он должен представить доказательства перехода обязательственного права в случае, если этого потребует должник.

Покупка квартиры зачастую сопровождается оплатой задатка. Здесь вы можете узнать о том, как оформить расписку в получении задатка законным путем.
Как проверить покупаемую квартиру «на чистоту» прочтите по ссылке: https://pronovostroyku.ru/pokupka-kvartiry/nyuansy-samostoyatel-noj-proverki-kvartiry-pered-pokupkoj.html с подробными рекомендациями.

Уведомление должника обязательно, в противном случае бремя ответственности за неблагоприятные последствия ложится на плечи нового кредитора (цессионария). Помимо этого, при отсутствии уведомления предыдущий и новый кредитор солидарно возмещают должнику необходимые расходы, возникшие по сделке переуступки.

По закону согласия должника (застройщика) на переуступку обязательства не нужно, при отсутствии этого ограничения в договоре.

Форма сделки по уступке требования квартиры

Форма сделки по переуступке должна иметь форму основного договора, согласно которому происходит уступка. Договор цессии подлежит регистрации при необходимости государственной регистрации основного договора и происходит в аналогичном порядке. Соответственно, если уступка обязательственного права проводится по ДДУ, то сделка по уступке права требования совершается в письменном виде и подлежит регистрации компетентными органами. Договор переуступки, также как и ДДУ, регистрируется в Росреестре

Согласно закону форма предварительного договора должна обладать формой договора, по которому происходит переуступка. Отсюда следует, что форма предварительного договора продажи квартиры должна иметь письменный вид и заключаться путем составления документа, подписанного сторонами сделки.

Документы, необходимые для регистрации договора по переуступке прав требования на квартиру:

• заявление;
• сам договор переуступки;
• первоначальный договор, по которому делается уступка;
• документ по удостоверению личности покупателя;
• документ, что подтверждает уплату госпошлины;
• документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора, если он действует от имени стороны;
• удостоверенное нотариусом разрешение супруга-партнера по браку на заключение переуступки;
• иные документы, требующиеся в зависимости от специфики основного договора.

Права, предоставляемые цессионарию по договору цессии

Новый кредитор становится обладателем прав по договору переуступки в тех же пределах и на условиях, которыми обладал на момент перехода первоначальный кредитор. С правом требования по исполнению обязательства переходит также право на возможность получения процентов. Если это потребуется, то должник может выдвинуть новому кредитору аналогичные возражения, что выдвигал когда-то первоначальному кредитору.

Какие существуют обязанности и ответственность у цедента, цессионария?

• при успешном осуществлении сделки по переуступке, цедент имеет прямую обязанность по передаче всех документов, удостоверяющих обязательственное право. В случае необходимости он предоставляет информацию, которая значима для реализации права;
• переуступку возможно ограничить или вовсе запретить посредством включения запрета или ограничения в договор. Если первоначальный кредитор, зная об этом, осуществляет сделку, то она может по иску должника быть признана недействительной. Бывший кредитор или цедент отвечает за то, чтобы переданное требование не оказалось недействительным;
• цедент должен иметь правомочие совершать переуступку;
• он не имеет право уступать требование новому цессионарию, если уже ранее уступил кому-то это требование. Если такое нарушение имело место быть, то тогда правомочным цессионарием по договору уступки требования признается тот предполагаемый кредитор, кому требование было передано раньше всех;
• требование должно существовать в момент уступки, кроме случаев уступки будущего требования, например, по предварительному договору купли-продажи квартиры.
• в случае, если должник исполнил требование в отношении иного цессионария, риск последствий ложится на плечи цедента или цессионария, которые знали или должны были знать о сделке по уступке, которая была совершена ранее;
• цедент не должен совершать каких-то действий, которые могут повлечь за собой возражения должника против уступленного требования.

Кроме вышеуказанных условий, обязанностей в договоре могут быть установлены какие-то иные требования к уступке права требования, при нарушении которых цессионарий вправе требовать всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

Налоги и госпошлина

Налоговое законодательство определяет налоговую базу при переуступке прав на жилые дома или помещения как разницу между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав. Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этих имущественных прав.

За государственную регистрацию отчуждения недвижимого имущества НК РФ определяет госпошлину в размере 2 000 рублей для физических лиц и в сумме 22 000 рублей — для организаций

Делаем вывод из сказанного выше, что ознакомившись более подробно с такого рода сделками, покупатель будет обладать определенной страховкой от нежелательных последствий заключения сделки по переуступке. Зная форму ее совершения, существенные условия, порядок заключения таких сделок, он будет более свободно ориентироваться при заключении самого договора и скорее всего обойдется без консультаций юристов, вследствие чего сэкономит свои время и средства.

Покупка квартиры всегда сопровождается рядом денежных трат (например, на оформление документации), вернуть которые можно с помощью специального вычета. Как и в каком порядке осуществляется оформление налогового вычета при покупке квартиры узнайте в материалах по ссылке.
Продаваемая квартира может быть обременена ипотекой. Как продать ипотечную квартиру законным путем — читайте в юридической статье.

Примечание

«Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015)

«Налоговый кодекс Российской Федерации» от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015)

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Определение Верховного Суда РФ от 24.02.2015 N 70-КГ14-7

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

One thought on “ Какой порядок оформления переуступки прав требования на квартиру ”

Необходима подсказка, как устранить затертость с бампера машины.
Кто-то притерся во дворе и поцарапал. Деньги тратить на перекраску элемента не вижу смысла, т.к дорого стоит.

Источник: pronovostroyku.ru