Переуступка в новостройке подходит под льготную ипотеку

ЦИАН — советы риэлторов — Возможно ли взять ипотеку по программе Господдержка 2020 на квартиру по переуступке?

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Хорошие квартиры в новостройках раскупают еще на этапе котлована. Затем часть этих квартир продаются по переуступке — кто-то передумал, а кто-то специально покупает недвижимость для последующей перепродажи.

В статье расскажем, как купить квартиру по переуступке в ипотеку.

Что такое переуступка

По российским законам, уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента гос. регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости ( 214-ФЗ, статья 11 ).

То есть в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель. Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если же квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это сделка купли-продажи, не переуступки.

Особенность покупки квартиры по переуступке в ипотеку

Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку.

Выбрать и купить квартиру

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбера

Купить квартиру по переуступке можно в СберБанке. Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке.

Выберете подходящие условия ипотеки СберБанка — программу, ставку, ежемесячный платеж и срок. Это можно сделать онлайн без посещения банка в личном кабинете ДомКлик .

Если предварительный расчет ипотеки в калькуляторе вас устраивает, нужно получить одобрение этих условий от банка. Для этого в личном кабинете заполните заявку на ипотеку, следуя подсказкам программы.

Сфотографируйте свои документы, загрузите их в личном кабинете и отправьте заявку на ипотеку в банк.

Рассмотрение заявки проходит в течение 5 дней, но большинство клиентов получают одобрение в день подачи заявки.

После одобрения ипотеки менеджер банка поможет собрать документы на квартиру. У вас будет 90 дней на поиск квартиры и оформление сделки. В банк нужно будет приехать только один раз — для подписания кредитного договора и получения ипотеки.

Надо ли согласовывать переуступку с застройщиком

Как правило, согласование с застройщиком сделок переуступки не требуется. Исключение составляют случаи, когда в договоре между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) есть пункт об обратном.

Однако и в этом случае можно в письменном виде потребовать от застройщика согласовать сделку по переуступке, направив ему уведомление — в документе надо указать данные о первом и втором покупателях, а также приложить к уведомлению копию договора уступки.

Можно ли при переуступке использовать маткапитал

Да. Если продавец согласен на такую форму оплаты, в сделке по переуступке можно использовать материнский капитал.

Подробнее о том, как получить и использовать маткапитал, читайте в статье: Материнский капитал на улучшение жилищных условий в 2021 году .

Действует ли при переуступке программа «Господдержка»

Да. Купить квартиру по программе «Господдержка» можно по переуступке от юридического лица.

Напомним, ставка по ипотеке СберБанка по программе «Господдержка» начинается от 0,1%.

Сделка по приобретению недвижимости по переуступке в ипотеку практически ничем не отличается от обычной сделки по переуступке без использования ипотечных средств. Единственное отличие — для покупки квартиры в данном случае привлекаются деньги банка, выдающего ипотеку . Выбрать и купить квартиру. Как купить квартиру по переуступке в ипотеку от Сбера. … Процедура оформления кредита при этом такая же, как и стандартная покупка квартиры в ипотеку в новостройке .. Выберете подходящие условия ипотеки СберБанка — программу, ставку, ежемесячный платеж и срок. Это можно сделать онлайн без посещения банка в личном кабинете ДомКлик..

Возможно ли взять ипотеку по программе Господдержка 2020 на квартиру по переуступке?

ЦИАН — база данных о недвижимости. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности ЦИАН. Оплачивая лицензионный платеж, вы принимаете Лицензионное соглашение.

Лидер онлайн-недвижимости России*
* по количеству посещений сайта cian.ru пользователями сети Интернет по данным LiveInternet в разделе «Недвижимость» по состоянию на 12 марта 2020 г.

Новая программа льготного ипотечного кредитования предоставляет россиянам возможность приобретать жилье на первичном рынке по ставке до 6,5%. При этом в сложившейся ситуации, когда градус конкуренции довольно высок, банки готовы дополнительно понижать проценты. … Порядок получения льготной ипотеки стандартен: нужно выяснить, предоставляет ли банк такие условия; подать заявку, получить предварительное одобрение и т. д. Выплата кредита осуществляется за счет аннуитетных платежей — размер вносимой каждый месяц суммы остается постоянным в течение всего периода кредитования. … «Под это определение теоретически подходят и таунхаусы с назначением "квартира".

Переуступка и ипотека: все нюансы покупки квартиры

В отношении ипотечного кредитования возможны 2 варианта переуступки прав:

• на квартиру, которая не находится в залоге;
• на жилье с банковским обременением в связи со взятым ипотечным кредитом.

Оба этих варианта подразумевают предварительный расчёт дольщика с застройщиком, но во втором случае дольщик имеет долг перед кредитором, у которого взял ипотечный кредит.

Ипотека по договору переуступки допускается также и при имеющейся задолженности перед застройщиком, если заемщик покупал у него квартиру напрямую в рассрочку. В этом случае строительная организация зачастую фиксирует данный факт в договоре с покупателем.

Что такое переуступка

Под переуступкой, именуемой также цессией, подразумевается покупка квартиры не напрямую у застройщика, а у лица, уступающего свои права на строящееся жильё другому покупателю. При этом последний берет на себя все первичные права на строящееся жильё вместе с обязанностями дольщика, которые ранее имел продавец.

Это осуществляется на основании статьи 382 Гражданского кодекса РФ и статьи 11 ФЗ РФ № 214, которые разрешают дольщикам уступать свое право на требование недвижимого имущества другому лицу в период от регистрации договора долевого участия (ДДУ) до фактического получения квартиры в собственность.

После сдачи застройщиком квартиры в эксплуатацию и подписания покупателем акта приема-передачи на нее все дальнейшие изменения в этом плане переходят в разряд купли-продажи, а не переуступки.

В результате процедуры цессии действие первоначального договора долевого участия не прерывается, в нём только меняется покупатель. При этом переуступка ипотеки на жилье зачастую сочетается с изменением ранее принятых условий ипотечного кредитования. В соответствии с актуальными тарифами ставка может возрасти на несколько пунктов.

Равно как и ДДУ, переуступка прав подлежит государственной регистрации.

Особенности сделки

Процесс переуступки права требования принадлежит к одному из самых востребованных способов покупки жилья в новостройках, поскольку является практически единственной возможностью приобретения подходящей квартиры в доме, где строительство близится к завершению, а жильё в нём уже заранее распродано.

Однако цессия представляет собой непростой процесс, где имеются свои особенности, без учёта которых невозможно корректное оформление сделки.

Возможность покупки жилья по переуступке в ипотеку от физлица

Такую возможность предоставляют банковские учреждения и в первую очередь те, которые давали аккредитацию строительным организациям, строящим приобретаемые квартиры. Эти банки наиболее лояльны к желающим получить ссуды на покупку жилья по договору цессии.

Также целесообразно обратиться к услугам крупных банков – Сбербанка или ВТБ, которые наиболее активны в сфере оформления ипотеки по переуступке от физического лица.

Действует ли льготная ипотека на переуступку

Льготная ипотека на основе государственной поддержки возможна только при переуступке от юридического лица. Приобрести жилье с помощью ипотеки с государственной поддержкой можно на первичном рынке недвижимости посредством оформления ДДУ с застройщиком или инвестором. При этом переуступка от физлица или индивидуального предпринимателя запрещена.

Также нельзя с помощью льготной ипотеки приобретать апартаменты, жилые дома, дуплексы и таунхаусы.

Необходимо ли согласие застройщика

Обычно сделки переуступки не предполагают согласования с застройщиком за исключением случаев, когда в соглашении с первым приобретателем квартиры, теперь её продающим, значится пункт об обратном.

Но в любом случае у нового покупателя имеется возможность потребовать от застройщика согласование сделки по переуступке. Для этого следует направить ему уведомление с указанием сведений о первом и втором покупателях и приложением к уведомлению копии договора цессии.

Потребность согласования с банком

Если на момент оформления переуступки ипотека не выплачена, согласование – обязательная процедура, т.к. обременение блокирует возможные действия с такой квартирой. Что продавец может сделать в такой ситуации:

• полностью погасить задолженность за собственный счет или за счет средств покупателя
• переоформить обязательства по выплатам на цессионария

Если банковская организация, в которой берется ипотечный кредит, не представлена на строительном объекте, где находится будущее жилье, заемщику придется самому проводить аккредитацию объекта в этом банке.

Риски и выгоды нового собственника

Как правило, приобретение квартиры по договору переуступки представляет собой выгодную сделку для нового собственника. Особенно эта выгода ярко выражено при покупке жилья у инвесторов, которые не заинтересованы затягивать процесс продажи. Имея по нескольку квартир, они для получения прибыли продают жилье по ценам ниже застройщиков (но дороже изначальной стоимости покупки – на этом они и зарабатывают). Продающий свою долю по личным обстоятельствам человек также обычно более заинтересован в максимально быстрых сроках, нежели в высокой цене. Также договор переуступки имеет и такие преимущества:

• возможность выбрать более удобную квартиру, чем предлагает застройщик, поскольку инвесторы чаще всего выкупают жилье на лучших этажах и с наиболее благоприятным видом из окон;
• наличие минимальных рисков остановки строительства;
• отсутствие рисков приобрести жилплощадь вместе с претендующими на неё наследниками, как это зачастую бывает на вторичном рынке жилья, поскольку в непогрешимости своей репутации заинтересованы как застройщик, так и и инвесторы;
• при изменении личных обстоятельств возможность неоднократного заключения договора переуступки.

Хотя цессия обычно не таит в себе особых проблем, тем не менее в процессе переуступки могут возникать такие риски:

• данную процедуру может предлагать лицо, которое не зарегистрировано в качестве дольщика или не имеет нотариальной доверенности его представлять;
• в тексте ДДУ может присутствовать пункт о запрещении застройщиком цессии;
• в случае признания сделки незаконной исчезают все обязательства застройщика перед заключившим договор цессии лицом.

У продавца может отсутствовать разрешение от супруга на продажу или могут иметься несовершеннолетние дети, что в состоянии затормозить, а то и вовсе сорвать сделку

Как правильно оформить договор

Чтобы правильно составить цессионный договор, следует предпринять следующие шаги:

1. Изучить договор между собственником приобретаемого жилья и застройщиком.
2. Заблаговременно проинформировать застройщика о предполагаемой переуступке.
3. Передать в нотариальную контору заблаговременно подготовленный пакет документов, состав которого будет назван ниже.
4. Составить у нотариуса договор переуступки жилья по предложенному образцу.
5. Зарегистрировать договор в Росреестре.

Документы для оформления ипотеки

При приобретении жилья в ипотеку по переуступке от физлица в банке, являющимся партнёром застройщика и кредитующим объект, необходимо предоставить в этот банк определённые документы. Их набор зависит от требований, установленных в конкретной кредитной организации. Некоторые банки довольствуются предоставлением заемщиком паспорта и ещё одного удостоверения личности, например, водительских прав.

Для получения ипотеки с минимальным первоначальным взносом и обеспечения клиенту минимального процента по выплатам банки чаще всего требуют предъявления:

• паспорта гражданина РФ;
• заявления-анкеты;
• заверенной копии трудовой книжки;
• трудового договора;
• документов, которые подтверждают доход заявителя за полгода по форме 2-НДФЛ, по банковской форме, в виде справки о доходах, выписки по зарплатной карте.

Процесс рассмотрения банковским учреждением поданных документов обычно длится от 3 до 5 дней.

Документы для оформления сделки

Чтобы оформить саму сделку по переуступке, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

• паспорта продавца;
• копии ДДУ;
• копии сверки с застройщиком;
• разрешения на проведение уступки, если данный пункт присутствует в договоре;
• составленного цессионного договора;
• оригиналов документов, которые подтверждают оплату застройщику, в виде платежного поручения или открытия аккредитива.

Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке

Жилье, которое уже находится в ипотеке, вполне можно переуступить. Получив в банке предварительное согласие на переуступку ипотеки, потенциальный заемщик проверяется на платежеспособность, как и при оформлении ипотечного кредита с нуля. Однако при этом у него имеются ощутимые преимущества, которые проявляются в:

• более простом сборе необходимых документов из-за отсутствия необходимости предоставления пакета документов на недвижимость и проведения ее оценки;
• связанной с этим экономией не только времени и нервов, но и денежных средств;
• практически стопроцентной юридической чистоте приобретаемой квартиры;

Но наряду с вышеперечисленными преимуществами процесс переуступки ипотеки несет в себе и определенные риски, которые представлены:

• опасностью наличия штрафных санкций, начисленных по кредитному договору, которые могут быть переведены на нового заемщика;
• составлением банком нового кредитного соглашения, в котором предусмотрены, по сравнению с условиями кредитования для первого заемщика, повышение ставки, уменьшение срока кредитования или введение дополнительных комиссий;
• требование банком заключения нового договора страхования;

Налогообложение

Статья 220 налогового кодекса РФ регламентирует обложение налогом приобретаемой в процессе переуступки жилплощади. Заключение договора продажи влечет за собой для продавца обязанность выплаты налоговой суммы, которая составляет 13% от полученного дохода.

Участие в долевом строительстве подразумевает попадание под налогообложение разницы между изначальными вложениями продавца и стоимостью, по которой квартира была продана.

При этом допускается уменьшение размера налоговой ставки посредством налогового вычета

В рамках ипотечной программы с государственной поддержкой можно купить строящуюся недвижимость по заключенному с физическим лицом договору уступки прав требования по договору долевого участия? Эксперт банка. Ольга Мамедова. … Главная Вопрос — ответ Ипотека с государственной поддержкой по переуступке . Самый большой финансовый супермаркет в России*. Теперь финансовый супермаркет Банки.ру и в мобильном приложении. app store google play app gallery. Установка приложения Банки.ру.

Льготная ипотека с господдержкой на покупку новостройки по переуступке

Какие банки оформляют льготную ипотеку с государственной поддержкой при условии покупки строящейся недвижимости по заключенному с физическим лицом договору уступки прав требования по ДДУ?

2 ответа

руководитель направления подразделения «Качество сервиса» АО «Банк ДОМ.РФ»

Добрый день! Благодарю вас за вопрос.

В рамках программы «Льготная ипотека» возможно приобретение жилья на льготных условиях до 31 декабря 2022. Пониженная ставка действует весь срок кредита.

Согласно условиям кредитования, приобрести жильё можно только от юридического лица (застройщика).

Льготная ипотека с господдержкой возможна только при переуступке от юридического лица. Приобрести жильё в ипотеку с государственной поддержкой можно на первичном рынке недвижимости посредством оформления ДДУ с застройщиком или инвестором. А вот переуступка от физлица или индивидуального предпринимателя запрещена.

Можно ли продать квартиру в новостройке , купленную в ипотеку , если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом , заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. … Сделки переуступки широко распространены на первичном рынке. Фото: Мир Квартир. Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA. В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Хотите взять льготную ипотеку 6,5%? Уверены, что получится? Есть нюансы!

Чтобы спасти строительную отрасль от краха из-за пандемии коронавируса, в России запустили программу льготной ипотеки под 6,5%. Ожидалось, что люди побегут брать жилищные кредиты, тем более что действие программы рассчитано только до 1 ноября 2020 года.

Однако в первые две рабочие недели мая, например, Московское управление Росреестра зарегистрировало всего 318 ипотечных кредитов с льготной ставкой. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, за месяц действия льготной ипотеки в столице было выдано более 2 тысяч таких кредитов.

Застройщики жалуются, что люди хотят и готовы покупать квартиры в новостройках, но из-за неработающих МФЦ было нереально собрать необходимые документы. С 25 мая большинство МФЦ вернулись к работе, но работают они только по записи.

Нельзя закрывать глаза и на то, что из-за ограничений у многих россиян ухудшилось финансовое положение, им сейчас не до ипотеки — даже при том, что многие банки выдают ее под процент ниже установленных 6,5% (от 5,85%!), а застройщики тоже готовы субсидировать ставку.

Программа льготной ипотеки явно проседает.

Власти уже прорабатывают механизм снижения первоначального взноса по ней с 20 до 15%, чтобы люди активнее покупали жилье.

Почему так получается, что льготная ипотека как бы есть, но она не работает?

Плюс первоначальный взнос — и можно выбирать квартиру стоимостью до 10 млн рублей. В принципе, выбрать есть из чего, тем более что программа разрешает использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.

Но на практике оформление сделки с маткапиталом затягивается на несколько месяцев.

Поэтому эта схема не нравится ни застройщикам, ни банкам.

Маткапитал лучше использовать не для первого взноса, а для досрочного частичного погашения займа. То есть накопления для взноса должны быть в любом случае.

Во-вторых, льготная программа не распространяется на предварительные договоры купли-продажи (ПДКП).

Такая форма сделки используется, когда новостройка уже сдана в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не оформлены.

Такое жилье уже нельзя продать по ДДУ, потому что этот инструмент применяется только для строящегося жилья, и пока нельзя продать по традиционному договору купли-продажи, потому что у застройщика еще не свидетельств.

Сейчас из-за ограничений в работе Росреестра и МФЦ процедура регистрации собственности может длиться несколько месяцев.

Действие же программы льготной ипотеки, напомним, длится лишь до 1 ноября.

Потенциальные покупатели, которые готовы купить квартиру в готовом доме, рискуют просто не успеть воспользоваться субсидированной ставкой. Обидно!

Также под программу не попадают сделки по переуступке прав требования (цессии), то есть по покупке квартир в строящихся домах не у застройщика, а у других людей. Получить льготную ставку можно только по договору без перевода долга на покупателя.

В этом случае продавец должен закрыть свою ипотеку, а покупатель — оформить новый кредит на себя.

Еще один нюанс — договоры цессии заключаются только в бумажном виде, такие сделки невозможны без МФЦ.

Выход из карантина будет долгим — сейчас это уже понятно.

Ограничения будут то смягчаться, то вновь усиливаться. К тому времени, когда спрос на жилье вернется к прежнему уровню, льготная ипотека уже закончится (если, конечно, ее не продлят).

А еще увеличивается себестоимость строительства. Если в течение этого года цены, вероятно, будут так или иначе удерживаться, то в будущем жилье непременно подорожает — еще и потому, что новых проектов будет выводиться меньше.

Заморозка московских строек на месяц скажется на сроках сдачи, некоторые застройщики не справятся с кризисом (особенно рискуют те, кто работает по старым правилам, без применения эскроу-счетов).

Также высок риск незавершения строительства для домов, которые находятся в начальной стадии реализации и квартир по ДДУ в них продано мало.

Брать или нет ипотеку?

Пока вы будете ее выплачивать, жилье в Москве вряд ли подешевеет. А из-за инфляции нагрузка ежемесячных платежей на ваш бюджет будет снижаться. При таком раскладе покупка квартиры нынче выгодна. Однако перед тем, как влезть в ипотеку, нужно оценить — готовы ли вы несколько лет жить с долгом.

Возможно, если переуступка от юридического лица. Невозможно, если от любого другого типа — ИП, физ.лицо. 7. 0. Александр Воронич. 2 июля 2020, 20:32. 3. 0. … Т.е. я правильно понял, что можно взять данную ипотеку только если переуступку делает сам застройщик? А во всех остальных случаях — нет? 0. 0. Александр Воронич. 2 июля 2020, 21:22. 6.