Пиб в строительстве это

ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) – это государственное учреждение, основными задачами которого являются: техническая инвентаризация, учет, оценка и переоценка объектов недвижимости города; обеспечение органов государственной власти и управления Санкт-Петербурга, и иных государственных организаций в соответствии с действующим законодательством (бесплатно), а также страховых организаций, собственников и владельцев (предприятий, организаций, учреждений, граждан) и иных заинтересованных лиц (на платной основе по утвержденным тарифам и расценкам) необходимыми инвентаризационно — техническими материалами и данными о составе, техническом состоянии и стоимости объектов недвижимости. Структурно ПИБы районов подчиняются Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») и являются его филиалами.

В ПИБ соответствующего района можно получить планы домов окружающей застройки, что необходимо для расчетов инсоляции и коэффициента естественного освещения, а также для мониторинга воздействия нового строительства на существующую застройку.

Приватизация гаража, есть ли смысл? оформление права собственности, гаражная амнистия

Источник urbantek.ru

Как проверить фактическую площадь квартиры у застройщика?

Эта статья будет интересна, если вам предстоит принимать квартиру, или вы уже столкнулись с изменением площади квартиры. Здесь мы описали, на сколько может изменяться площадь, какими законами стоит руководствоваться и как проверить застройщика.

Покупая квартиру в новостройке на этапе котлована или в процессе строительства дома, дольщик должен понимать, что он приобретает проект. Поэтому у квартиры есть две площади: проектная и фактическая. Они могут отличаться из-за допусков, которые указаны в строительных нормативах.

Но это не значит, что фактическая площадь квартиры может измениться в 2 раза. С учётом поправок к 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2017 года,

30 м2 — изменение площади не более ± 1.5 м2
45 м2 — изменение площади не более ± 2.25 м2
60 м2 — изменение площади не более ± 3 м2
75 м2 — изменение площади не более ± 3.75 м2

Если изменение площади будет более чем 5%, у вас появляется возможность расторгнуть договор, с правом взыскания процентов за пользование денежными средствами по 214 ФЗ.

Формула расчёта процентов для физ. лиц, которые вы можете взыскать с застройщика при расторжении договора по этой причине:
a * (с-b) * d/150 = 2000000 руб. * 365 дней * 7,5%/150 = 365 000 рублей
Это проценты за пользование деньгами, которые должен будет выплатить застройщик в случае расторжения договора.
Итого вы получите при расторжении 2 000 000 руб. + 365 000 руб. = 2 365 000 рублей.

Где:
a — Сумма оплаты по ДДУ (Например 2 000 000 рублей)
b — Дата оплаты по ДДУ ( 1 ноября 2017 года)
c — Дата направления заявления об отказе от ДДУ (1 ноября 2018 года)
d — Ставка рефинансирования ЦБ. (на момент 1 ноября 2018 года — 7,5% https://www.cbr.ru/press/keypr/)

P.S. Данная формула является примерной т.к. ставка рефинансирования ЦБ постоянно меняется и важно рассчитывать проценты за пользование деньгами за каждый период, когда менялась ставка ЦБ. В интернете достаточно много онлайн калькуляторов. Данная формула дана для ознакомительного характера.

Среди дольщиков бытует мнение, что застройщик самостоятельно замеряет все квартиры. Нет, это не так. Перед вводом в эксплуатацию застройщик вызывает ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) или БТИ (Бюро технической инвентаризации) для проведения обмеров квартир. Данные организации могут быть как коммерческие, так и государственные. Именно обмеры этих организаций застройщик предоставляет дольщикам в качестве фактических.

В некоторых случаях, застройщики вызывают ПИБ/БТИ заранее для обмеров квартир — ещё до проведения отделки, до монтирования сантехнических коробов или до монтажа балконных перегородок, что является неправильным т.к. площадь квартиры должна измеряться, когда отделка выполнена и все конструкции смонтированы. Отсюда и берется возможная погрешность при замерах фактической площади т.к. фактическая площадь потом изменится.
P.S. Практически всегда застройщик выкладывает обмеры незадолго до передачи квартир.

Кроме пунктов из 214 ФЗ, взаимоотношения между дольщиком и застройщиком регулирует Договор Долевого Участия (ДДУ). У каждого из застройщиков есть свои нюансы по взаиморасчетам при изменении площади. Мы выделим 2 основных момента различий:

1. Есть застройщики, которые учитывают балкон/лоджию в фактической площади при сравнении с проектной.
2. Есть те, которые учитывают только общую площадь квартиры (без балкона). Иногда бывает, что застройщик увеличивает балкон, уменьшает внутреннюю площадь квартиры и требует за него доплату.

Есть застройщики, которые производят взаиморасчеты при изменении площади от 1 см2 (схема №1).
А есть те, кто их не производит при увеличении/уменьшении площади квартиры до 1 м2 (схема №2).

• Если у вас уменьшилась площадь квартиры до 1 м2, то более выигрышная ситуация при схеме №1 т.к. за каждый сантиметр застройщик вернет денежные средства. В схеме №2 застройщик вам ничего не выплатит, даже если квартира уменьшилась на 0.99 м2.
• Если у вас увеличилась площадь квартиры до 1 м2, то более выигрышная ситуация при схеме №2 т.к. вам бесплатно досталась дополнительная площадь, даже если квартира увеличилась на 0.99 м2. В схеме №1 вам нужно заплатить за каждый сантиметр.
• Практически всегда при покупке квартир, вам указывают проектную площадь округленную до 1 см. Мало кто знает на этапе покупки, что эта площадь в любом случае потом округлится до 0.1 м. Например, вы купили квартиру площадью 36.07 м2 и она осталась такой же площади, но по правилам обмеров, фактическая площадь будет округлена до 0,1 м2 — 36,1 м2. В таком случае при схеме №1, вам нужно будет доплатить за 0,03 м2. Далее в статье описано, почему фактическая площадь округляется до 0.1 м2.

Для того, чтобы понять какую сумму вы должны заплатить застройщику в случае увеличения площади (Или он вам в случае уменьшения площади), достаточно воспользоваться формулой:
(a-b)*c = (35.2 м2— 36.45 м2) * 65000 руб. = — 81250 рублей
(знак минус означает, что Ваша площадь уменьшилась и застройщик должен выплатить денежные средства дольщику. Если будет знак +, то эту суммы должны выплатить вы застройщику).
Где:
a — фактическая площадь квартиры (Например 35.2 м2)
b — проектная площадь квартиры (Например 36.45 м2)
с — Цена за 1 м2, указана в ДДУ (Например 65000 руб.).

В связи со всем вышесказанным, возникает логичный вопрос: «А можно ли проверить площадь самостоятельно?» — Да, можно!
Достаточно следовать правилам из приказа Минэкономразвития №90 и иметь дальномер (потому что при использовании рулетки возможна большая погрешность).

Что надо соблюдать при самостоятельном обмере помещений

• (п.3.8) Балкон (коэффициент 0.3) — Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным.
• (п.3.10) Лоджия (коэффициент 0.5) — Встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает. Может быть остекленной

Пример балкона (Перегородка может быть остекленной):

Пример лоджии (угловое расположение):

Для подсчета площади балкона/лоджии нужно домножить фактическую площадь помещения на соответствующий коэффициент. Например, Ваш балкон фактически = 3 м2, однако при взаиморасчетах с застройщиком он учитывается с коэффициентом 0.3 и равен = 3 м2 * 0,3 = 0,9 м2. (т.е. Вы платите не за 3 м2, а всего лишь за 0.9)

1. Посчитаем площадь кухни:
2. 3.88 м * 2.86 м = 11,1 м2.
3. Площадь с/у:
4. 1,75 м * 2,32 м = 4.06 м2 = 4.1 м2 (Округлили по правилам до 0.1 м2)
5. Площадь коридора:
6. 2,30 м * 1,71 м = 3.93 м2 = 3.9 м2
7. Площадь комнаты:
8. Для начала разобьем её на 2 части и потом вычтем одну из другой.

Если площадь квартиры, которую вы замерили (соблюдая все правила) существенно отличается от замеров ПИБ/БТИ, то нужно вызывать кадастровых инженеров. После составления технического плана подается претензия застройщику с просьбой проведения взаиморасчетов. После этого застройщик урегулирует претензию досудебно или через суд.

В нашей компании Вы можете заказать услугу «Составление подробного плана квартиры», на основании которой, вы не только получите подробный план c указанием размеров стен, высоты потолков и проемов для расстановки мебели, но и определите фактическую площадь квартиры, посчитанную по правилам ПИБ/БТИ.

Если она не сойдется с фактической площадью квартиры застройщика, то вы можете заказать у нас официальное заключение , на основании этого плана, для предоставления претензии застройщику и последующего перерасчета.

Источник avangard-priemka.ru

Что такое обмер помещений, какова его стоимость и где можно заказать для квартиры в новостройке?

Обмер помещений направлен на получение достоверной информации об его геометрии. Такая потребность возникает по разным причинам, в соответствии с этим и требования к данному мероприятию выдвигаются различные. Конечно, проще простого измерить ширину, длину и высоту, считая задачу выполненной. Однако такие примерные данные не дают возможность составления детального плана помещения.

Виды обмерных работ

Работы по обмеру помещений включают комплекс мероприятий по всестороннему измерению всей постройки и отдельных элементов с увязкой их в пространстве и в проекции.

По результатам замерам составляются детальные чертежи и схемы. В процессе проведения обмеров определяются размеры, конфигурация, расположение в плане, отклонения от расчетных показателей, величины реальных деформаций и некоторые другие важные характеристики, выражающиеся в единицах измерения длины (мм, см, м и т.д.).

Обмер помещения позволяет получить информацию для следующих целей:

1. Проверка соответствия фактических размеров кадастровому документу, а конфигурация – плану БТИ.
2. Определение реальной взаимосвязанности внутренних помещений, расположения несущих конструкций и перегородок, оконных и дверных проемов. Это даст возможность разработки плана перепланировки, без нарушения прочностных характеристик.
3. Определение отклонений в вертикальности стен и горизонтальности потолка, пола, что дает возможность выбора вариантов дизайна и наметить необходимый объем отделочных работ.
4. Оценка наличия деформационных явлений и дефектов, требующих ремонта и мероприятий по укреплению конструкций.
5. Точный расчет количества необходимых материалов для ремонта или перепланировки с целью составления сметы затрат.
6. План подведения дополнительных коммуникаций, оптимальное расположение вентиляции, кондиционера и другого технического оборудования.
7. Выявление всех особенностей помещения (выступов, ниш, ступенек), в т.ч. скрытых декоративными и временными элементами, что дает возможность выбора различных вариантов интерьера и расстановки мебели.

Проведение обмерных мероприятий потребуется в следующих обстоятельствах:

• осуществление капитального ремонта и существенной реконструкции помещения;
• повышение эффективности использования всего пространства помещения;
• оптимальное размещение мебели и оборудования;
• подготовка документов для регистрации в соответствующих органах;
• уточнение стоимости недвижимого имущества;
• проверка правильности строительства при приемке новостройки или соответствия плану (при покупке).

Наиболее часто полный обмер помещения проводится для получения технических документов, при подготовке к продаже, после завершения строительства для контроля правильности, при перестройке сооружения, а также для разработки дизайн-проекта.

Правила обмера офисных помещений, зданий и сооружений, квартир, строительных конструкций, домов и фасадов

Рассматриваемые работы могут иметь такие разновидности:

1. Обмер помещений внутри сооружения. Он проводится в офисах, торговым и жилых помещениях, на складах, в цехах и помещениях другого назначения.. В итоге разрабатывается план обмера с нанесением на него расположения несущих систем и перегородок, всех проемов, размещения сантехники и стационарных конструкций. Проводится расчет площади (общей и каждого помещения).
2. Обмер отдельных конструкций. В этом случае измеряются фасады, фундамент, лестничные пролеты и площадки, крыша и другие элементы строения. Замеряются, как габаритные размеры, так и геометрия их деталей.
3. Замеры характеристик сооружения. Они предусматривают проведение обмеров внешней и внутренней стороны. При необходимости могут оголяться замаскированные элементы. По результатам комплекса работ составляются чертежи фасада; интересующих конструктивных узлов; фундамента; стен и перегородок; перекрытия, а также поэтажный план с обмером подвала и чердака.
4. Обмер инженерных конструкций. В помещениях особое внимание уделяется расположению коммуникаций, вентиляционных шахт и каналов, трасс водопровода, канализации и газопровода с расположением точек для подключения. В производственных помещениях замеряются колонны, пролеты с чертежами и деталировкой.

Полный комплекс обмеров является сложной и трудоемкой задачей, а составление чертежей требует особых навыков. С учетом этого рекомендуется доверить проведение данного мероприятия специализированной организации.

Правила проведения работ и их стоимость

Проведение обмерных работ регламентируется нормативными документами.

Они содержат основные правила обмера офисных, жилых и производственных помещений; зданий и сооружений; квартир и частных домов; строительных конструкций фасадов и внутренних помещений.

В документах приводится необходимая точность измерений, объем работ, правила составления чертежей, а также порядок ценообразования.

Выделяются следующие основополагающие документы:

1. Государственные стандарты – ГОСТ 26433.2-94 на выполнение измерений параметров зданий и сооружений, ГОСТ 26433.1-89 о правилах выполнения измерений» и ГОСТ 26433.0-85, включающий общие положения по правилам выполнения измерений.
2. Нормативные документы – СП 13-102-2003, регламентирующие правила обследования несущих строительных конструкций, СНиП 31-01-2003 и его актуальная редакция СП 54.13330.2016.
3. Обязательные ведомственные документы – Приказ МЭР РФ от 01.03.2016, утверждающий порядок внешних границ участков и строений; Приказ Минземстроя РФ от 04.08.98 о техническом описании помещений при учете жилищного фонда.
4. Стоимость работ должна соответствовать СБЦП 81-2001-25.

При составлении договора на обмеры следует убедиться в правомочности организации осуществлять такие операции. Она должна состоять в СРО профильного характера и иметь соответствующий допуск на разработку проектной документации; иметь штат квалифицированных работников и необходимый набор инструментов и оборудования. Измерительные приборы должны быть поверены, что подтверждается свидетельством.

На видео ниже представлена информация по теме обмера помещений:

Порядок осуществления обмеров

Комплекс обмерных работ включает в себя такие мероприятия: подготовка предварительных эскизных зарисовок (кроки); проведение измерений и нанесение их на эскиз; разработка обмерных чертежей в камеральных условиях; окончательное оформление с использованием специальных компьютерных программ; выдача документации.

По итогам работ составляется акт контрольного обмера.

Используются следующие основные методики замеров:

1. Фотограмметрический способ. Он основан на проведении фотосъемки с близкого расстояния в различных ракурсах. Методика позволяет получить фронтальный план сооружения; чертежи фасадов в нужном масштабе (при необходимости в крупном масштабе – для уточнения отдельных деталей); профили внешних контуров в нужном сечении. В качестве оборудования применяются специальные фотоаппараты, в т.ч. стереоскопического типа, и стереокомпаратор (для измерения координат).
2. Геодезический способ. Для обмеров используются теодолиты, нивелир, мерные ленты. Полученные результаты измерений требуют специфических вычислений, которые проводятся в камеральных условиях.
3. Натуральная методика. Работы проводятся вручную, контактным способом. Используются простые измерительные инструменты – отвесы, строительные уровни, рулетки, лазерные линейки, угольники, траспортиры, водяной нивелир. Таким методом можно осуществить замеры внутри помещения и на небольших сооружениях (беседки, сараи и т.д.).

Стоимость обмерочных работ зависит от их сложности и объема. Естественно, что она увеличивается при измерениях больших объектов, многоэтажных сооружений, сложных конструкций.

Можно привести ориентировочные цены некоторых распространенных обмеров:

• квартира 65-70 м² – от 11500 рублей;
• с разработкой для дизайн-проекта указанной квартиры – 22000-28000 рублей;
• фасад площадью 6 тыс.м² – от 180000 рублей;
• лазерное сканирование (в 3D) помещения 5-6 тыс.м² – от 850000 рублей.

Стоит ли доверять БТИ (ПИБ)?

В целом, обмерные работы позволяют получить очень точные результаты, что позволяет их использовать в практических целях.

При планировании обмеров возникает естественный вопрос – можно ли полностью доверять данным БТИ (ПИБ).

В последнее время функции БТИ выполняет Проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ), которое хранит все данные о недвижимости. Данное государственное учреждение все чаще полностью заменяет БТИ, но принципы учета остаются аналогичными.

Действительно, правила проведения измерений БТИ соответствуют всем требованиям, но иногда возникают разногласия. В частности, жилплощадь учитывается суммарно, со всеми нежилыми помещениями (с кухней, ванной, туалетом и т.д.).

Достаточно площадь «подсобок» не соответствует плану, что приводит к завышению общей площади. При покупке квартиры может возникнуть переплата. Именно поэтому, потенциальные покупатели нередко желают иметь акт контрольного обмера.

Обмер помещения часто является необходимостью. По его результатам составляется точный чертеж, что позволяет уточнить параметры и провести оптимальную реконструкцию. Для проведения работ придется обратиться в специализированную компанию, т.к. самостоятельные замеры не могут считаться полностью достоверными.

Источник georeestr.com