Плюсы и минусы технического этажа в новостройке последний этаж

В новостройках квартиры на верхних этажах стоят дороже. Вот только перепродать их на вторичном рынке с такой же наценкой, как у застройщика, крайне сложно.

Стоит ли покупать квартиру на первом или последнем этаже: мнение эксперта

Задумываясь о покупке квартиры, многие заранее убеждены в том, что первый и последний этажи им определённо не подходят. Эксперт по недвижимости советует сначала взвесить все аргументы за и против.

Главное при покупке квартиры — её максимальная ликвидность. В пределах обозначенной суммы, конечно. А что, если эти пределы очень ограничены и купить жильё нужно именно в этом районе (доме, улице)? Тогда приходится чем-то жертвовать в угоду низкому бюджету и личным обстоятельствам.

Недостатки первого и последнего этажей

Квартиры на первом и последнем этажах жилого здания обладают заведомо более низкой ликвидностью по сравнению с аналогичным жильём на средних этажах того же дома. Это общеизвестно и понятно. Большее беспокойство от соседей по подъезду и просто прохожих; как правило, отсутствие лоджии/балкона; пониженная безопасность проживания — это только часть серьёзных аргументов для отказа от вариантов на первом этаже.

Если лифта нет — тяжело подниматься на высокий этаж, если лифт есть — сломается, и подниматься всё равно тяжело. Если даже сейчас протечек нет, то они могут появиться в любой момент — мотивы отказа от последнего этажа. При поиске вариантов по различным квартирным базам для категорично настроенного покупателя риелторы пользуются специальной сортировкой — «кроме первого и последнего этажей».

Правда, от последних этажей отказываются реже, чем от первых. Есть примеры, когда клиент, несколько раз менявший место жительства, каждый раз покупал квартиру именно на последнем этаже, «чтобы никто не ходил по голове». Есть ещё один мощный довод в пользу последнего этажа, но об этом позже.

Не последний, а предпоследний этаж: вариант с техническим помещением

Основной мотив покупки крайних этажей — они дешевле средних. Если для последних этажей брежневок и хрущёвок без намёков на приличный чердак/тех­этаж цена ниже в среднем на 10–15%, то для первых этажей дисконт при аналогичном ремонте может достигать 20%. Для квартир на последних жилых этажах зданий с полноценным чердачным помещением цена практически не отличается от среднеэтажных аналогов. Но продать такую квартиру при необходимости в дальнейшем всё равно труднее. Очень уж сильна сортировка «кроме первого и последнего». Иногда риелторы идут на профессиональную хитрость и пишут в рекламе, что квартира не на последнем, а на предпоследнем этаже. Но в первых же словах комментария должна идти полная правда со ссылкой на полноценность технического помещения над квартирой. Такой манёвр особенно оправдан, когда продаваемая квартира отлично отремонтирована. Обидно же, что из-за применения сортировки при поиске никто не увидит предлагаемую к продаже красоту. Пусть полюбуются картинками, а дальше уже решат — вариант или нет.

Гораздо реже лёгкое лукавство в рекламе с одновременными правдивыми комментариями для первых этажей. И только для квартир с лоджиями — в 9–16-этажных домах отдельных серий на первых этажах бывают отличные лоджии на одну, а то и на две комнаты длиной. В этом случае обязательно нужно упомянуть о возможности устройства подпола.

Преимущества первого этажа

Есть ещё положительные моменты в покупке первого этажа. Некоторые перепланировки, невозможные на более высоких этажах, являются утверждаемыми для первого. Площадь кухни можно увеличить за счёт площади жилой комнаты или санузла. Можно вообще отказаться от кухни с обеденной зоной и расположить кухню-нишу в части жилой комнаты или любого (за исключением лоджии) нежилого помещения квартиры. Это позволит увеличить при необходимости площадь жилой части квартиры. Всё это верно только для кухонь с электроплитами.

Идеологически утверждаемой перепланировкой является пристройка лоджии/балкона на первом этаже. Правда, дело это хлопотное, длительное и не слишком дешёвое. Но на фоне цен на столичную недвижимость вполне оправданное. Только не пытайтесь сначала возвести планируемую постройку, а потом согласовать — не получится. Самое опасное при подобном самострое — затронуть общедомовые коммуникации.

Если дом не является памятником архитектуры и пристраивать лоджию вы собираетесь не на фасадной его части, то обращайтесь в жилищную инспекцию своего округа за консультацией. По опыту достаточного количества клиентов есть примеры успешного решения поставленной задачи.

Преимущества последнего этажа

Здесь тоже можно законно увеличить площадь кухни за счёт санузла или его части. Самое же привлекательное — возможность выкупа или долгосрочной аренды чердачного помещения. Создание пентхауса существенно повышает комфортность проживания и значительно увеличивает рыночную стоимость квартиры.

Если у чердака/техэтажа есть собственник (город или физ./юр. лицо), то можно вести с ним переговоры о выкупе желаемой площади. Когда же нежилой этаж является общей долевой собственностью всех собственников квартир в многоквартирном доме, согласие на присоединение чердачный/технических помещений должны дать ВСЕ собственники. Для оформления договора аренды или пользования согласие дают не менее 2/3 собственников.

Простыми словами: переуступка прав на квартиру в новостройке — это смена дольщика. Тут важен сам момент сделки. Как поясняет управляющий партнёр юридической компании Freeviser Михаил Паюшин, если первый дольщик уже получил ключи и оформил собственность, это уже сделка купли-продажи, а если этого ещё не произошло, то это сделка по уступке права требования по ДДУ. … А при продаже по переуступке он уже исключён из процесса, а договор заключается между физическими лицами или между юридическими: например, если несколько лотов было приобретено компанией с инвестиционными целями. Второе важное отличие переуступки квартиры — сам предмет договора .

Высокие инвестиции. Выгодно ли покупать квартиры на последних этажах?

В жилых комплексах, особенно комфорт-, бизнес- или элит-класса, стоимость квартир на верхних этажах как минимум на 10% выше стоимости аналогичного по площади жилья на средних этажах.

Для одних покупателей принципиально отсутствие соседей сверху. Для других — уличного шума. Для третьих важны вид из окна и обилие солнечного света. А кто-то покупает квартиру на верхнем этаже, чтобы потом продать ее дороже.

Впрочем, как прогнозируют эксперты агентства «ИНКОМ-Недвижимость», популярность столичного жилья на верхотуре в скором времени пойдет на спад: соотечественники начнут покупать квартиры на нижних этажах. Дело в том, что на московском рынке недвижимости слишком много высоток. «Сегодня средняя этажность многоквартирного дома в Москве составляет 25 этажей, что на треть больше, чем десять лет назад. Бесспорно, квартиры на верхних этажах имеют впечатляющий вид из окон и отличаются низким уровнем шума, однако и переплата за такое жилье может достигать 20-30 процентов», — говорится в исследовании.

Верхние плюсы

В проживании на последних этажах есть свои плюсы. «Никто не будет топать над головой, никто не будет двигать мебель. Там более интересный — обзорный — вид из окна (если дом заведомо удачно расположен). А еще на верхних этажах нет такого количества выхлопных газов и шумов, как на самых низких этажах», — говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Плюс на верхних этажах больше света: нет деревьев, которые мешают его проникновению в квартиры на низких этажах.

Если это не конструктивно последний этаж, опасаться протечек с крыши тоже объективно не стоит. В современных домах обычно предусмотрен так называемый технический этаж, где находится вентиляционное и прочее оборудование, необходимое для жизнедеятельности всего дома. «Технический этаж выступает также своего рода прослойкой от природных катаклизмов, с которыми могут столкнуться жители последних этажей домов, не имеющих техэтажей (даже несмотря на изоляцию крыш)», — добавляет эксперт.

Кстати, по ее словам, в архитектурно продуманных проектах может быть предусмотрена возможность эксплуатации и выкупа технического этажа и кровли, что добавляет владельцам жилья на последних этажах дополнительные преимущества. Как минимум там можно хранить свои вещи.

Верхние минусы

Жильцы верхних этажей всегда садятся в пустой лифт. Это однозначный плюс, особенно когда нужно транспортировать вниз крупногабаритные вещи. Но и однозначный минус проживания на верхних этажах в том, что лифты имеют обыкновение ломаться, и тогда с колясками, чемоданами, велосипедами приходится спускаться самостоятельно.

«Во многих современных домах высотностью более 30 этажей часто устанавливают современные сверхскоростные лифты, которые, с одной стороны, обладают повышенной мощностью и сокращают время в пути, а с другой стороны, могут оказывать влияние на колебание давления в сосудах у подверженных этому людей и вызывать некоторый временный дискомфорт», — предупреждает Анисимова.

Жильцы верхних этажей также жалуются на более слабый, чем у соседей с нижних этажей, напор воды. А еще наверху жарче и душнее, чем внизу.

Цена высоты

Если квартира покупается с инвестиционной целью — для сдачи в аренду или для последующей перепродажи, — здесь важен вопрос цены, ведь никто не хочет уйти в минус.

«Многие застройщики, ввиду привлекательности видовых характеристик последних этажей, устанавливают на них более высокую стоимость по сравнению с низкими. И, когда придет время реализации квартиры инвестором, не всегда легко будет объяснить вторичному покупателю, почему сосед на нижнем этаже продает свою квартиру дешевле, а вы на своем последнем не торгуетесь до его уровня», — объясняет Анисимова.

Как замечает эксперт, из-за сложившихся еще в советское время стереотипов («первый и последний этажи не предлагать») высоким спросом по-прежнему пользуются универсальные средние этажи. Вид из окон открывается приличный, шума от дороги практически нет, вода подается нормально, если лифт сломается, пешком дойти возможно, и подойдет это почти всем.

«При выборе инвестиционной квартиры, которая в последующем предназначается для продажи, важно кроме этажа рассматривать совокупность всех факторов, влияющих на привлекательность объекта», — подсказывает эксперт.

Договор ЖСК Договор участия в долевом строительстве Договор уступки права требования Акт приема-передачи квартиры в новостройке Смотреть все документы. Скачать образцы документов. Каждая сделка с недвижимостью предполагает подписание документов. Так, при покупке квартиры вы оформляете сначала предварительный договор , потом договор купли-продажи с актом приема-передачи. Если вы снимаете квартиру или комнату, то подписываете договор найма жилого помещения и акт с перечнем имущества – по этому перечню собственник квартиры будет проверять сохранность мебели и техники по истечении срока аренды.

Покупать ли квартиру на последнем этаже: плюсы, минусы

Интересное

При выборе жилья потенциальные покупатели все чаще обращают внимание на такой вариант, как квартира на последнем этаже. Такое решение отличается рядом преимуществ, особенно это касается новостроек с интересными планировочными решениями и хорошим техническим оснащением.

Преимущества квартиры на последнем этаже

При покупке квартиры многие исключают последний этаж из-за высоты и ряда возможных технических проблем. Но современные дома, которые сдаются в эксплуатацию последние года, лишены минусов старого жилья и предлагают потенциальным владельцам следующие преимущества:

• красивый вид на окружающий ландшафт, особенно при расположении дома в историческом районе или рядом с водоемами, многочисленными зелеными зонами;
• отсутствие соседей сверху, что сразу исключает шум и вероятность затопления;
• минимум уличных шумов и пыли;
• достаточная инсоляция помещений (окна не заслоняются деревьями, окружающими постройками);
• выкуп техэтажа для расширения жилого пространства или оснащения кладовой (при наличии).

В современных новостройках отопление распределяется преимущественно из крышных котельных, квартиры на верхних этажах будут теплее. Вода также подается сверху вниз, что делает напор хорошим и достаточным для бытовых нужд. К преимуществам относится низкая проходимость на лестничной площадке, повышающая комфорт. Техническое оснащение новых домов находится на достойном уровне, застройщики устанавливают современное лифтовое оборудование, то есть риск подъема пешком из-за неработающего подъемника будет минимальным. Для многих домов устанавливают по 2-3 лифта, включая грузовой, возможность прямого спуска в паркинг, что также является большим преимуществом.

Минусы покупки квартиры на последних этажах

Но все не так радужно, как кажется на первый взгляд. Не все новостройки отличаются необходимым техническим оснащением, дома старого фонда вообще его лишены. Поэтому при планировании покупки надо сразу учитывать минусы проживания на последних этажах:

• при поломке лифта подниматься очень высоко, что не подходит семьям с маленькими детьми и пожилым людям;
• если техэтаж отсутствует, в квартире слишком жарко летом и холодно зимой;
• проблемы протечек крыши часто перекладываются на владельцев квартир последних этажей, которые больше остальных страдают от протечек;
• в старых домах на верхних этажах есть проблемы с вентиляцией, слабый напор воды;
• при расположении лифтового оборудования на крыше в квартире всегда будет слышен шум от работающего механизма.

К минусам надо отнести стоимость жилья на последнем этаже, особенно для новостроек. За красивый панорамный вид придется доплатить, причем разница достигает больших значений.

Критерии выбора: нюансы покупки квартиры

Последние этажи привлекательны с точки зрения открывающегося вида. Последние годы застройщики для домов бизнес класса и выше обустраивают под крышей апартаменты с панорамным остеклением и высокими потолками, выходами на эксплуатируемую кровлю. Но такое решение есть далеко не у всех новых домов, поэтому, покупая квартиру на верхнем этаже в новостройке, следует уделить внимание таким критериям выбора:

• техническое состояние дома и класс установленного лифтового оборудования;
• пожарная безопасность строения, возможность быстро спуститься вниз;
• состояние крыши, наличие около квартиры лифтового оборудования и крышной котельной, которые могут стать источником шума;
• состояние водосточной системы здания;
• высота потолков (на последних этажах этот показатель выше, чем в квартирах, располагающихся ниже);
• наличие мансарды или техэтажа, что позволяет расширить полезное пространство;
• наличие балкона, лоджии или открытой террасы.

Еще одним важным критерием выбора выступает класс дома. Для сегмента эконом такие квартиры считаются неликвидом, цена на 15% ниже, чем для остального жилого фонда. В домах премиум сегмента последний этаж является роскошью, тут располагаются просторные пентхаусы, двухуровневые апартаменты и видовые квартиры с балконами или большими террасами. Поэтому планировать выбор рекомендуется сразу с цены и класса новостройки.

Последние этажи относятся к зоне риска – крыша может протечь, через нее грабителям проще проникнуть в квартиру. Но эти недостатки относятся к домам эконом класса без собственной охраны и при ненадлежащем уровне техобслуживания. В остальном последний этаж предлагает многие преимущества, это чистый воздух без выхлопных газов и пыли, хороший вид из окон, достаточный уровень инсоляции и низкий уровень уличных шумов.

Кому будут интересны квартиры на последних этажах в новостройках? Это молодые активные люди в возрасте до 40 лет, холостяки и семьи без маленьких детей. Их вкусы и предпочтения отличаются от стереотипов старшего поколения, они не боятся брать жилье на верхнем этаже из-за ряда преимуществ, предоставляемых этим решением.

Семьи с детьми, инвалиды или пожилые покупатели от подобного варианта отказываются практически всегда, что связано с боязнью неисправных лифтов и сложностью подъема. Такая категория покупателей предпочитает первые этажи с низкой ценой и доступностью на этаж. Хотя для новых домов такие минусы практически исключены, квартиры на последнем этаже остаются предпочтительными для активной, не обремененной семьей молодежи, бизнесменов.

Что нужно знать, покупая квартиру в новостройке по переуступке прав: особенности сделки и подводные камни при заключении договора . … Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ, прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ. Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов ( квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. … Если цессия заключается между физическим лицами , то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора , пояснила Кузнецова.