Почему ипотека на вторичку дороже чем на новостройку

«Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вмест

Только в 7 городах ипотека на вторичку выгоднее, чем на новостройки

Специалисты Domofond.ru выяснили, где в России выгоднее брать в ипотеку вторичные квартиры, а где новостройки. При покупке жилья одинакового метража (38 кв. метров) в большинстве городов страны выгоднее ипотека на новостройки. В зависимости от средней стоимости жилья, а также размера среднего дохода переплата по ипотечному кредиту на новостройку может составлять от 9 385 до 8 398 498 рублей за объект, а за вторичку — от 20 834 до 7 683 066 рублей.

Как проводилось исследование

За основу исследования была взята следующая ситуация: в семье работают два человека. Зарплата каждого из них соответствует средней зарплате в соответствующем регионе (по данным Росстата). На оплату ипотеки или аренды с накоплениями семья готова выделить половину совокупного дохода (то есть в размере средней зарплаты). На первоначальный взнос по ипотеке с учетом среднего дохода семьи требуется копить в течение двух лет.

В исследовании учитывались данные по средней стоимости однокомнатных квартир с площадью 38 кв. метров в 71 крупном городе России (по данным Domofond.ru). Используя эти данные, аналитики рассчитали суммы, которые в итоге придется заплатить с учетом переплаты за новостройки и за вторичную недвижимость.

Размер процентной ставки (10,6% для покупки жилья в новостройке и 10,8% для приобретения квартиры на вторичном рынке) равен установленному для соответствующих категорий недвижимости в Сбербанке.

Города, где выгоднее взять в ипотеку новостройку

Город	Доход	Перв. взнос	Цена новостр.	Полная цена новостр. в ипотеку	Переплата за новостр.	Цена вторички	Полная цена вторички в ипотеку	Переплата за вторичку
Нижне-вартовск	146 828	1 761 936	2 115 992	2 125 350	9 358	2 419 346	2 450 433	31 087
Магнито-горск	71 394	856 728	1 221 434	1 240 639	19 205	1 232 948	1 253 782	20 834
Тюмень	142 384	1 708 608	2 363 258	2 394 391	31 133	2 59 548	2 653 220	57 972
Кемерово	82 682	992 184	1 649 656	1 703 801	54 145	1 741 008	1 813 285	72 277
Челябинск	71 394	856 728	1 506 054	1 567 703	61 649	1 583 232	1 662 808	79 576
Махачкала	52 390	628 680	1 209 920	1 278 478	68 558	1 854 704	2 227 488	372 784
Саратов	54 904	658 848	1 261 448	1 331 678	70 230	1 660 562	1 878 606	218 044
Брянск	55 458	665 496	1 292 494	1 368 022	75 528	1 478 884	1 614 149	135 265
Тольятти	69 450	833 400	1 541 660	1 617 781	76 121	1 639 244	1 741 384	102 140
Сургут	146 828	1 761 936	2 832 140	2 912 650	80 510	3 051 780	3 172 278	120 498

Городом с самой выгодной ипотекой на новостройки оказался Нижневартовск. Здесь переплата за жилье в новом доме составляет всего 9 358 рублей, тогда как за «вторичку» придется переплатить 31 087 рублей. На втором месте Магнитогорск: за новое жилье здесь придется переплатить почти на 10 тысяч больше, чем в Магнитогорске, а за квартиру на вторичном рынке переплата составит 20 834 рубля. Третье место у Тюмени. В городе-миллионере за ипотеку на новую квартиру семья переплатит 31 133 рубля, а за вторичную — почти в два раза больше, 57 972 рубля.

Города, где выгоднее всего взять в ипотеку вторичку

Город	Доход	Перв. взнос	Цена новостр.	Полная цена новостр. в ипотеку	Переплата за новостр.	Цена вторички	Полная цена вторички в ипотеку	Переплата за вторичку
Нижний Тагил	78 256	939 072	1 558 228	1 608 950	50 722	1 409 268	1 438 926	29 658
Черепо-вец	78 456	941 472	1 610 858	1 670 228	59 370	1 540 558	1 588 835	48 277
Петроза-водск	82 512	990 144	2 010 162	2 146 063	135 901	1 980 750	2 111 247	130 497
Чита	81 158	973 896	2 456 358	2 771 782	315 424	2 016 014	2 164 284	148 270
Пермь	73 838	886 056	2 277 720	2 585 907	308 187	2 256 554	2 561 508	304 954
Архан-гельск	96 430	1 157 160	2 915 360	3 288 583	373 223	2 784 640	3 105 761	321 121
Сочи	68 824	825 888	4 545 560	12 944 058	8 398 498	4 448 014	12 131 080	7 683 066

Самая выгодная ипотека на вторичную недвижимость в Нижнем Тагиле: при переплате за новостройку 50 722 рубля за вторичное жилье придется доплатить всего 29 658 рублей. На втором месте Череповец: квартира в старом доме обойдется дороже рыночного номинала на 48 277 рублей, а за ипотеку на новостройку нужно будет доплатить 59 370 рублей. Третье место у Петрозаводска. Здесь кредит на вторичное жилье превысит его рыночную цену на 130 497 рублей. Новостройка в ипотеку в Петрозаводске будет дороже, чем при оплате наличными, на 135 901 рублей.

« Вторичка » дорожала вслед за новостройками , но сдержаннее (+29%). Наибольший разрыв в цене между «первичкой» и « вторичкой » — в Сочи (1 кв. м в новостройках на 128 тыс. рублей, или на 49%, дороже , чем в готовом жилье). Также значительно дороже «первичка» в Томске, Омске и Ярославле (примерно на 30 тыс. рублей за «квадрат»). В тех городах, где « вторичка » остается дороже , в прошлом году наблюдалась разная ситуация. В половине городов (Воронеж, Барнаул, Кемерово, Владивосток и Саратов) новостройки росли в цене быстрее, чем вторичное жилье , — там разрыв между вторичным (более дорогим ) и первичным (более дешевым) рынками сокращался.

Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.

Ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

В июле 2021 года российский президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.

Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Цены на недвижимость

Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.

Взять ипотеку или копить

Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.

От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.

Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

• Вопрос хранения денег.

Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.

Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.

• Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

• Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

• Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

• Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
• Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

Стоит ли ждать снижения ставок

Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Как правило, ипотека на вторичку оказывается дороже , чем на новостройку . Это обусловлено поддержкой строительной отрасли на уровне государства, наличием льготных программ на первичку и тесным сотрудничеством банков и застройщиков, позволяющим привлекать заемщиков на максимально выгодных условиях. Поделиться в соц. сетях. Читайте также. 03.07.2021. … В современном понимании, ипотека — “вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника, а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества”.

Почему ипотека на вторичку дороже, чем на новостройку?

Как правило, один из первостепенных вопросов, который стоит перед каждым потенциальным покупателем недвижимости, касается выбора рынка — первичного или вторичного. Какое-то время назад решающим критерием выступала стоимость квартиры. А в современных условиях разница между ценой на новостройки и вторичку иногда практически незаметна. Поэтому при подборе объекта недвижимости нужно учитывать множество факторов, в том числе — во сколько обойдется возможный ипотечный кредит.

Принципиальные отличия первички от вторички

Безусловно, понравившиеся квартиры можно сравнивать по различным показателям, таким как:

• инфраструктура;
• соседи;
• наличие ремонта;
• новизна инженерных систем.

Но самая главная разница между первичным и вторичным рынком недвижимости заключается в праве собственности. Так, первичкой именуют те объекты, которые либо строятся, либо были уже сданы, но при этом право собственности на них еще не было оформлено.

В то же время вторичка — это жилые объекты, у которых уже есть собственник. Неважно, как давно был сдан объект, жил ли в нем кто-то — он все равно будет считаться предложением вторичного рынка.

Именно это отличие оказывает принципиальное влияние на порядок оформления сделок и учитывается банками при определении условий на выдачу соответствующего ипотечного кредита. Причем даже если исходная стоимость новостройки выше, чем у объекта вторичного рынка, ипотека на новостройку может оказаться более выгодной, чем аналогичный кредит на вторичку. Далее разберемся, почему так происходит.

Почему возникает разница между ипотекой на первичку и предложения вторичного рынка?

Выбирая между различными объектами недвижимости, можно обнаружить, что количество ипотечных программ на первичку значительно больше, а ставки по ним — ниже.

• Во-первых, это обусловлено поддержкой строительной отрасли на государственном уровне. Чем больше возводится новых объектов недвижимости, тем больше образуется вакантных мест. А бюджет пополняется налоговыми отчислениями.
• Во-вторых, продажи первички активно стимулируются банками и застройщиками, находящимися в тесном взаимодействии. Кредитные учреждения таким образом постоянно привлекают новых заемщиков, а девелоперы привлекают кредитные средства и осуществляют больше продаж объектов. А каждая продажа на вторичном рынке индивидуальна, и больше всего в ней заинтересован только продавец.
• В-третьих, ставки банков по всем кредитам, включая ипотечные, напрямую зависят от ключевой ставки регулятора. Соответственно, при наличии господдержки, часть расходов банку компенсирует государство, что способствует предложению более выгодных условий для заемщика.

Помимо этого, важен непосредственный процесс согласования конкретного объекта. Как правило, ипотеки выдают только на аккредитованные объекты первички, то есть уже проверенные банком с особой тщательностью. А гарантировать юридическую чистоту вторички крайне трудно, что существенно повышает риски оспаривания такой сделки в будущем и сказывается негативно на ставке.

Заключение

Подбирая жилье для приобретения в собственность при помощи ипотечного кредита, многие отмечают разницу в ставках на объекты первичного и вторичного рынка недвижимости. Как правило, ипотека на вторичку оказывается дороже, чем на новостройку. Это обусловлено поддержкой строительной отрасли на уровне государства, наличием льготных программ на первичку и тесным сотрудничеством банков и застройщиков, позволяющим привлекать заемщиков на максимально выгодных условиях.

Получить кредит на жилье без каких-либо проблем можно только в рекламе, на практике везде полно подводных камней. Разбираем все плюсы и минусы займов на новостройки и готовые квартиры. … «Первичка» или « вторичка »? Решить этот вопрос лучше еще до подачи заявки на ипотеку . Дело в том, что программы кредитования на новостройки и готовое жилье сильно различаются. Поэтому погнаться за двумя зайцами не удастся. Банк просто не примет заявки и на «первичку», и на « вторичку », придется выбрать что-то одно. Второй вариант — обращаться к разным кредиторам: у одного просить ипотеку на возводимую квартиру, у другого — на уже построенную.