Почему не стоит брать квартиру в новостройке

Риелторы назвали основные причины, по которым люди отказываются от приобретения квартир на первичном рынке

12 причин, почему не стоит покупать квартиру в новостройке

Эксперт рассказал, каких подводных камней стоит остерегаться при выборе нового жилья.

Многие стремятся купить квартиру в новом доме, чтобы стать первым собственником. Все-таки спокойнее жить, когда знаешь, что на квадратных метрах ничего пугающего не происходило и что никто не оставил агрессивного энергетического следа. Ведь даже стены хранят информацию о прошлых жильцах. Впрочем, у новостроек тоже есть свои минусы. Разбираем, какие, вместе с экспертом.

Качество материала

«Возведение жилых районов происходит очень быстро. Однако это дается застройщику потом и кровью, – говорит специалист по недвижимости Екатерина Коновалова. – Состояние строительного рынка сейчас весьма нестабильно. Многие компании едва сводят концы с концами, чтобы похвастаться очередной новостройкой. Поэтому они стараются считать каждую копеечку и экономить на чем только можно».

Добавим: и на чем нельзя. Например, на качестве стройматериалов.

Брак каркасных конструкций

«Недостатки в несущих конструкциях невозможно определить на стадии покупки, – утверждает эксперт. — Когда дом будет более-менее заселен и пройдет лет пять, тогда можно будет выявить какие-либо изъяны».

Однако исправить их будет весьма непросто, зачастую даже невозможно. А продать такую квартиру будет очень трудно.

Усадка дома

Это явление происходит с домом в течение пяти-семи лет после покупки. За это время стены и потолок с вашим шикарным ремонтом могут дать трещину, то есть «поплыть». Единственный выход – повторный ремонт.

Неразвитая инфраструктура или ее отсутствие

Молодые районы возводят на пустырях, где нет никаких магазинов, больниц, школ и их не обещают построить в ближайшее время. Жильцы квартир в новых микрорайонах часто жалуются, что даже нет зебр на переходах, отсутствуют светофоры и остановки общественного транспорта. А еще нередко рядом есть такое «соседство», рядом с которым жить опасно.

Транспортная доступность

Зачастую новостройки расположены не близко от центра, так как там все уже давно застроено. То, что рядом с домом лес и пруды, – это прекрасно! Но пробки и трудное транспортное сообщение выведут вас из себя спустя две недели поездок на работу и обратно. Поэтому лучше не покупаться на красивые виды из окон.

«Отмечу, что сейчас локация является первичным критерием для выбора жилья», – добавляет специалист.

Освещение

Когда один из корпусов микрорайона сдан, то надо быстрее сдавать следующий. Многие застройщики напрочь забывают о том, что нужно поставить хотя бы фонари и мусорные контейнеры, не говоря уже о закладке асфальта. Пока район «дикий», зимой будет непросто добраться до подъезда.

Безопасность

Окраина города всегда привлекает особо опасных элементов или искателей приключений. Если дом находится в отдаленном районе, то шанс встретить кого-то из них очень высок.

Шум

Пока дом находится на стадии заселения, сможете наслаждаться тишиной. Вам будет казаться, что соседей вообще не существует. Но стоит прожить около года, новостройка начинает оживать от постоянного шума дрели, стука в стены и пыли от стройматериалов. Такая катавасия может продолжаться очень долго!

Дорогой ремонт

Конечно, вы не сможете сразу же жить в комфорте. Придется ждать еще несколько месяцев, пока вам проведут электричество, воду и соорудят санузел. Затем придется доводить до ума оставшиеся метры.

«Намекаю на то, что не избежать дополнительных финансовых затрат помимо покупки самой площади!» – говорит Екатерина Коновалова.

Коммунальные услуги

Никто не застрахован от перебоев с электричеством или водоснабжением. Если у управляющей компании есть все документы по этим услугам, то проблем у вас не будет. И наоборот.

Сырость

Качество новостройки можно проверить только временем! Например, могут стать сюрпризом протекающая крыша и сырой подвал. Если швы у панельных домов не заделаны на совесть, то на стенах в один прекрасный день вы обнаружите плесень.

Отсутствие лифта

«Основываясь на многолетнем опыте, могу утверждать, что установку лифта откладывают на последний момент. Если же компания позаботилась о его наличии, то следует узнать информацию о фирме-изготовителе и проверить исправность, насколько это возможно», – советует специалист по недвижимости.

«Сетевое издание «Woman’sDay.ru (ВумансДей.ру)» Свидетельство о регистрации СМИ ЭЛ №ФС77-67790, выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 13 декабря 2016 г. 16+.

Учредитель: общество с ограниченной ответственностью «Шкулёв Медиа Холдинг»

И.О. главного редактора: Юлия Владимировна Серикова

Copyright (с) ООО «Шкулёв Медиа Холдинг», 2022.

Любое воспроизведение материалов сайта без разрешения редакции воспрещается.

Контактные данные для государственных органов (в том числе, для Роскомнадзора):

Стоит отметить, что ипотечные ставки на покупку квартиры в новостройке ниже, также существуют специальные льготные программы кредитования. Возможность выбора. Квартира на вторичном рынке — штучный продукт. Нельзя выбрать «точно такую же, но пятью этажами выше». … Не стоит поддаваться на сомнительные уговоры. Продавцы на вторичном рынке нередко просят покупателей не обращать внимание на незаконную перепланировку или занизить стоимость квартиры в договоре из-за желания заплатить меньший налог. На что обратить внимание при покупке квартиры , мы подробно рассказали здесь. Нежелательные соседи.

Новостройки не предлагать. 10 рисков при покупке жилья в новом доме

В России существуют люди, которые принципиально не покупают жилье на первичном рынке. Такие покупатели готовы переплатить, лишь бы не приобретать квартиру в новостройке, рассказали риелторы, которых опросила «РБК-Недвижимость».

Редакция узнала у агентов, чего боятся такие люди и почему они рассматривают исключительно вторичный рынок.

Риск недостроя

Главная причина отказа от квартиры в новостройке — это страх того, что дом не достроят, рассказал генеральный директор петербургского риелторского агентства «Проспект-Недвижимость» Константин Федоров. По его словам, такие опасения встречаются во всех регионах России, так как незавершенные и замороженные стройки есть практически везде.

«Ситуация с обманутыми дольщиками в стране крайне напряженная, — подтвердил руководитель отдела аналитики агентства Century 21 Россия Кирилл Котриков. — Люди очень опасаются оказаться без денег и без жилья».

Серьезнее прочих настроены те, кто уже имел дело с проблемными новостройками и больше не хочет повторять этот опыт, рассказал руководитель по работе с ключевыми партнерами агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. Такие люди уже знают, что девелопер может сорвать сроки строительства, обанкротиться или подолгу не подключать дом к инженерным коммуникациям, уточнил Родионцев. Столкнувшись с этим один раз, человек, скорее всего, разуверится в новостройках и переключится на вторичное жилье, заключили риелторы.

Сомнительное качество жилья

Отказываются от сделок на первичном рынке и те, кто готов поверить в своевременную достройку жилого комплекса. Такие люди просто считают новое жилье некачественным, рассказали в агентстве Century 21 Россия. «На днях в наше агентство обратилась покупательница, которая рассматривает квартиры исключительно в сталинских домах. Она убеждена, что такие здания надежнее новостроек, в них намного лучше тепло- и звукоизоляция, ведь раньше строили на века», — привела пример генеральный директор подмосковного агентства недвижимости «Оранж» Олеся Рудакова.

«Поскольку строительство — затратный процесс, а стоимость 1 кв. м в новостройке должна обеспечивать полную и быструю продажу, застройщики вынуждены искать способы экономить, — объяснил Кирилл Котриков. — Некоторые выбирают простейший вариант — сэкономить на материалах. Даже в случае, когда все материалы строительства обеспечивают минимально необходимое качество, далеко не всегда они достаточны для обеспечения комфорта. Например, звукоизоляция во многих новостройках, по отзывам жильцов, в разы хуже, чем на «вторичке».

Скептический настрой в отношении нового жилья заметили и в агентстве «Азбука Жилья». По словам директора этой компании Владимира Каширцева, покупатели квартир переключаются на вторичный рынок из-за плохой теплоизоляции, кривых стен и даже трещин, которые можно заметить в новостройках на стадии возведения.

Фактическая неготовность дома

Даже человек, который верит в надежность и добросовестность застройщика, выберет вторичную квартиру, если ему нужно срочно переехать, рассказали риелторы. «Например, покупатель уже продал квартиру, расположенную в другом регионе, а средств, необходимых для аренды съемного жилья, у него нет, — объяснил руководитель отдела городской недвижимости одного из филиалов компании «НДВ-Недвижимость» Денис Гаджиев. — Как показывает практика, принципиально выбирают вторичное жилье также те покупатели, которым необходимо срочно прописать семью, получить какие-либо льготы, встать в очередь в школу или детский сад».

Наличие детей школьного возраста практически гарантирует выбор в пользу вторичного жилья, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Если в продаваемой квартире ребенок является одним из собственников и необходима новая регистрация, то люди, скорее всего, выберут «вторичку», — заявил Роман Родионцев. — Органы опеки дадут разрешение на покупку несовершеннолетним квартиры в новостройке только в том случае, если степень готовности объекта более 70%».

Фактическая неготовность дома в новостройке останавливает и тех, кто хотел бы увидеть соседей до переезда, обнаружили в «Азбуке Жилья». «Некоторые наши клиенты просят познакомить их с соседями по лестничной клетке, желая знать больше о качестве жизни в районе и доме, а заодно проверить адекватность людей, с которыми, возможно, придется делить пространство прихожей», — признался Владимир Каширцев.

Нежелание делать ремонт

Те, кто не хочет делать ремонт с нуля, выбирает квартиру на вторичном рынке в хорошем состоянии, отметили в агентстве Est-a-Tet. «Часто такие вторичные квартиры продаются с хорошим ремонтом и даже с мебелью, а рядом — развитая инфраструктура», — подтвердила директор казанского агентства «Родные стены» Альбина Шагиева. При этом значительная часть новостроек сдается в эксплуатацию с квартирами без отделки — а это предусматривает дополнительные расходы на проведение ремонта, обратили внимание в «НДВ-Недвижимости».

«На вторичном рынке волнения отпадают сами собой, — заключил Владимир Каширцев из «Азбуки Жилья». — Тут все готово — живите себе на здоровье. Дополнительные расходы на ремонт могут подождать, а переехать в квартиру можно и в том состоянии, в котором ее купили».

«Качество ремонта в тех ЖК, где квартиры сдаются с отделкой, — это еще один фактор. Таких домов немного, квартиры в них дороже на приличную сумму, а уровень выполненных работ не всегда на высоте, — заявила руководитель учебного центра для риелторов компании «Мегаполис-Сервис» Юлия Безина. — Согласитесь, будет обидно, если условно бесплатная розетка внезапно вываливается, штукатурка пузырится уже через полгода, а обои безвкусны и нагоняют тоску? Похвастаться таким жильем точно не получится. Многие понимают, что все равно придется исправлять недостатки отделки от застройщика. А зачем платить больше, если можно найти симпатичный вариант на «вторичке»?

Неудобное расположение новостройки

Люди предпочитают жилье на «вторичке» потому, что в больших городах центр обычно застроен — а значит, новостройки появляются на окраинах, рассказала Олеся Рудакова из агентства «Оранж». «Люди просто не хотят жить далеко от цивилизации», — заявила риелтор.

«В крупных городах транспортная доступность жилого района очень важна — людям ежедневно необходимо преодолевать определенное расстояние до работы, и конечно, это должно занимать приемлемое количество времени. Застройщики же возводят объекты там, где было получено разрешение — в некоторых городах просто нет места для строительства в комфортном с точки зрения транспорта месте», — подтвердил Кирилл Котриков из Century 21.

«Многие ЖК строятся на бывших болотах, рекультивированных мусорных полигонах и других не самых приятных территориях, — добавила Юлия Безина. — Приезжие, как правило, этого не знают, а вот местные жители «новую и красивую новостройку» будут обходить стороной. Перепродать такое жилье будет непросто».

Транспортная недоступность и нехватка зелени

Удаленность новых ЖК от обжитых районов неминуемо приводит к следующей проблеме — транспортной недоступности новостройки. Автобусы в новые районы могут пустить через несколько лет после заселения домов, поэтому новоселы часто оказываются отрезанными от мира внутри компактного микрорайона, предупредили риелторы. Этот вопрос особенно важен для пожилых людей, которые всегда оценивают близость остановки общественного транспорта, указал Владимир Каширцев.

Удаленность крупных новостроек от обжитых районов привлекает людей, которые привыкли ездить на личной машине. В результате в новых жилых комплексах оказывается очень большая доля жильцов с собственным автомобилем, заключили риелторы. Из-за этого на выезде из ЖК постоянно образуются пробки, а между местными жителями мгновенно возникает конкуренция за парковочные места, обратили внимание в «Азбуке Жилья».

«Когда въезжаешь в новостройку в новом микрорайоне, не стоит рассчитывать на привлекательный вид из окна, — добавила генеральный директор мытищинского филиала агентства «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Даже если застройщик постарался максимально обустроить придомовую территорию, то пройдет довольно много времени до того момента, когда кусты и деревья будут радовать глаз».

Шум от ремонта и строительства

Многие люди не станут покупать жилье в новостройке из-за страха «вечного ремонта», рассказали в агентстве «Мегаполис-Сервис». «Жильцы вселяются поэтапно и, как правило, начинают ремонт, так что шум дрелей и перфораторов, пыль, запахи и прочие сопутствующие процессу неудобства, как показывает практика, могут длиться до пяти лет, — заявила Вера Ларионова. — Если молодежь на это обращает мало внимания в силу своей занятости и отсутствия в квартире в дневное время, то пожилым людям в такой ситуации деваться просто некуда. Терпеть все эти прелести несколько лет мало кто из них согласится».

Вторичные квартиры предпочитают те, кто ценит покой и тишину, согласились в Est-a-Tet. «Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию нераспроданными может остаться до 15% дома, — предупредил Роман Родионцев. — Оставшаяся часть собственников в течение примерно двух лет делает ремонт, параллельно в течение этого времени реализуется оставшаяся часть квартир. К тому же покупатели, которые планируют в квартире дорогую отделку, остерегаются, что она может быть испорчена из-за усадки нового дома».

Дополнительные неудобства возникают из-за строительства новых корпусов и очередей жилого комплекса вблизи уже сданных домов, отметили риелторы. «При реализации масштабных проектов покупателей первых домов может пугать перспектива жить рядом со стройкой», — сообщил Денис Гаджиев из «НДВ-Недвижимости». В этом случае звук забивания свай, строительная пыль и подъемные краны станут неотъемлемыми спутниками жильцов новостройки.

Невозможность окупить затраты

Отдельная категория людей, выбирающих вторичную недвижимость, — инвесторы, которые намерены зарабатывать на сдаче квартир в аренду. Приобретение жилья на этапе строительства гарантирует, что в течение длительного времени покупатель будет ждать ввода дома в эксплуатацию — а значит, не сможет получать прибыль от сдачи квартиры, рассказали в агентстве Est-a-Tet.

Отсутствие школ и детсадов

Наличие детских садов, школ и других объектов, характеризующих качество городской среды, все чаще определяют выбор покупателя, констатировали в Century 21. Семьи с детьми предпочитают вторичные квартиры, так как там гарантированно есть школы, поликлиники и детские сады. Жителям новостроек придется ждать, пока эти объекты будут достроены, предостерегли риелторы.

«Во многих новостройках нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник. Особенно этим славятся микрорайоны для военнослужащих. В них, помимо домов, изначально не предусмотрена сопутствующая инфраструктура, — рассказала Вера Ларионова. — Но и в других только что построенных микрорайонах этих проблем достаточно. К примеру, рядом с Красногорском находится «Павшинская пойма», где только год назад появились поликлиника и почта, а люди здесь проживают уже почти восемь лет».

«Детский сад, школа, поликлиника, привычные магазины — все это привязывает к себе и при возможном переезде на новое место жительства может быть точкой отказа для таких изменений в жизни», — согласилась Юлия Безина.

Стремление сэкономить

Десятая причина — это банальная нехватка денег на квартиру в новостройке, утверждают риелторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Во многих городах России вторичные квартиры дешевле первичных, рассказали в агентстве «Родные стены». «Не получится купить квартиру в новостройке в нормальном районе по цене хрущевки, — констатировала Альбина Шагиева. — К примеру, в Казани цены на новостройки на этапе старта продаж выше, чем на аналогичные объекты на «вторичке». К тому же в нужном районе новостроек может не быть, а если строительство и ведется, то в развитых и обжитых районах цены на такие квартиры гарантированно будут кусаться».

«Вложившись в ипотеку на «первичке», нужна серьезная сумма на ремонт — а если ты еще и на съемной квартире живешь, то это выходит весьма накладно», — добавила Юлия Безина.

При выборе вторичной квартиры экономия возникает даже в коммунальных платежах, считают риелторы. Суммы в квитанциях нового жилого фонда зачастую оказываются выше, чем в домах советской постройки. «На сегодняшний день, когда платежеспособность населения снизилась, для многих предпочтительнее квартиры с маленькой кухней и прихожей, но с достаточным, а не избыточным количеством жилой площади, — считает Олеся Рудакова. — Люди не хотят платить за просторные холлы, коридоры и санузлы, которые свойственны многим современным новостройкам».

Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты. … Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс». … А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит : « Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.

Юрист назвала риски покупки новой квартиры, о которых мало кто знает

Любая сделка по купле-продаже недвижимости сопряжена с определенными рисками. При этом опасность может поджидать не только при покупке квартиры на вторичном рынке, где есть шанс столкнуться с банкротством продавца, его недееспособностью и так далее, но и в случае приобретения квартиры в новостройке. Первичный рынок недвижимости также наполнен рисками, и многие из них связаны с особенностью статуса земли, которая находится под строящимся домом. О некоторых рискованных моментах покупатели даже не догадываются.

Как напоминает адвокат Ирина Зуй, в России подавляющая часть земли принадлежит государству в лице органов государственной власти и муниципальных образований. «Для тех территорий, на которых осуществляется строительство новостроек, это особенно актуально, поскольку сегодня застройщики предпочитают не выкупать земли, находящиеся в частной собственности, а строить на пустующих участках бывших предприятий, учреждений, полигонов и так далее. Земля в данном случае берется застройщиком в аренду у государства», — отмечает адвокат. Таким образом получается, что дом и жилье в нем будут на арендованной земле. Могут ли выселить жильцов из таких квартир?

«На самом деле земля будет переходить дольщику в собственность на праве составной части общего имущества, обладание ей неразрывно связано с правом собственности на квартиру. Строго говоря, большая часть многоквартирных домов строилась точно так же, но никто не беспокоится по поводу права собственности на квартиры. Вид права застройщика на землю указан в свидетельстве о государственной регистрации права. В этом свидетельстве указывается и кадастровый номер участка, при этом правоустанавливающие документы на земельный участок обязательно предоставляются вместе с заявлением на получение разрешения на строительство. При выдаче этого заявления проверяется право арендодателя на заключение договора субаренды, право на застройку земельного участка.

Поэтому самое важное — обращать внимание на условия договора. Например, если застройщик арендовал земли под деловую застройку, а строит жилой многоквартирный дом, то это является нарушением и может создать большие неприятности для покупателей квартир. Еще чаще встречается строительство жилых домов на участках сельскохозяйственного и промышленного назначения.

Таким образом, риски при покупке квартиры в доме, построенном или строящемся на арендованном участке, определяются условиями конкретного договора аренды. От этого и надо отталкиваться. Также стоит отметить, что распространены ситуации, когда застройщики не выполняют условий инвестиционного договора, заключённого между застройщиком и собственником земли в части расчетов с последним. Часто застройщики обязуются по инвестиционному договору передать часть квартир собственнику земли, и не делают этого, а просто продают на рынке гражданам все 100% квартир, включая те, которые необходимо отдать собственнику земли.

Такая ситуация однозначно влечёт судебный спор, но практика судов пока что складывается не в пользу граждан: суды передают квартиры, уже оплаченные гражданами, собственникам земли», — рассказала Ирина Зуй.

Как этого избежать? Необходимо до покупки квартиры просить застройщика предъявить доказательства того, что он исполнил условия инвестиционного контракта перед собственником земли. Нет доказательств — лучше не покупать квартиру у этого застройщика.

Оптимальный вариант — перед началом процедуры покупки квартиры ознакомиться с договором аренды земельного участка застройщиком, с инвестиционным контрактом, привлекая к ознакомлению юриста, специализирующегося на жилищном и земельном праве. Ведь в некоторых ситуациях рядовой покупатель, не имеющий юридического образования и опыта работы с подобными договорами, не сможет определить потенциальные риски и выстроить соответствующую им грамотную стратегию.

«И напоминаем, что покупать квартиру на «первичке» можно только по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), все прочие схемы — через предварительный договор купли-продажи, через покупку векселей и другие являются незаконными», — добавила Ирина Зуй.

Итак, вы решили купить квартиру и делаете выбор между квадратными метрами в новостройке и рынком вторичного жилья. Наверное, более привлекательным и доступным вариантом видится новостройка . Но будет ли она лучше именно для вас? … Получается, приобретение квартиры в новостройке просто выгоднее. И, конечно, на самых ранних этапах строительства цена меньше, чем на поздних. Кроме того, застройщики часто привлекают покупателей разными скидками и специальными условиями.