Почему риэлторы не берут комиссию по новостройкам

Привет, друзья! Спасибо. что комментируете мои заметки и подписываетесь на канал. Сегодня оформили сделку одному из подписчиков и она была удивлена, что я не взяла комиссию. Поэтому я решила описать для вас те случаи, когда риэлтор не берёт комиссию Каждый раз повторяюсь, но скажу ещё раз: "Рынок недвижимости Краснодара не однородный, риэлторы встречаются разные, но добросовестных риэлторов становится всё больше! В своих материалах я пишу только о своих принципах, я не могу отвечать за всех" Их не много, но никто вам не мешает их использовать, чтобы сэкономить свой бюджет, итак, разберём всё по-порядку: 1. Покупка жилья у застройщика. Возникает резонный вопрос: "А зачем вам в этом случае риэлтор?" Всё очень просто: риэлтор, в отличии от менеджера застройщика предложит вам ни одного застройщика, а нескольких, при этом руки у риэлтора развязаны и он с удовольствием расскажет все минусы и плюсы каждого из застройщиков и ознакомит вас с рисками. Менеджер застройщика, в этом случае будет

Почему риэлторы не берут комиссию по новостройкам

Оплата услуг риелтора часто становится для участников сделки поводом для недовольства. Некоторые даже решаются на самостоятельную покупку или продажу квартиры. Недвижимость РИА Новости, 25.09.2020

Оплата услуг риелтора часто становится для участников сделки поводом для недовольства. Некоторые даже решаются на самостоятельную покупку или продажу квартиры, без участия специалистов, и оказываются в водовороте непонятных терминов, поисков документов и прочих трудностей. Однако сами риелторы уверены, что самостоятельная покупка или продажа квартиры грозит многими рисками, поэтому они специально для читателей сайта «РИА Недвижимость» рассказали, как можно снизить затраты на услуги риелтора, не отказываясь от них полностью.В данном тексте не рассматривается вариант, при котором участник сделки вообще не привлекает риелтора ни на одном из этапов, поскольку самостоятельная покупка или продажа квартиры – это отдельная, и очень обширная тема. В данной статье приводятся рекомендации самих риелторов, в которых они объясняют принцип ценообразования на свои услуги, возможности для сокращения расходов, а также способы распознать и пресечь вымогательство со стороны недобросовестного агента.All inclusiveПрежде чем разбираться, какую часть расходов на риелтора можно сократить, нужно понять, из каких действий формируется услуга, которую обычно предлагают полным пакетом, объясняют эксперты.Услуги риелтора весьма вариативны, объясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Величина комиссии может измеряться объемом пакета сервисов, при этом конкретного прейскуранта обычно нет, потому что мало кто из клиентов приходит только за тем, чтобы ему помогли, скажем, с проверкой чистоты квартиры или оформлением сделки – в этой сфере каждый этап купли-продажи и операция увязаны друг с другом. Поэтому обычно клиент оплачивает не конкретные услуги, а весь пакет (услугу), которая называется сопровождением сделки, полным (от поиска до расчета) или частичным (без поиска), поясняет она.У каждой компании своя политика ценообразования, и здесь главное понять, что включается в эту стоимость и насколько он конкурирует с аналогичными предложениями на рынке, обращает внимание директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Это может быть либо фиксированная сумма, либо процент от стоимости объекта, либо смешанный вариант, добавляет он.»В части регионов мы сейчас тестируем дифференцированную ценовую политику, когда клиент выбирает необходимый ему пакет услуг и оплачивает его. Но, как показывает статистика, большинство клиентов предпочитают приобретать услугу по принципу: «все включено»: это подбор объекта, организация показов, проверка объекта, выбор и оформление наиболее выгодного ипотечного продукта», – делится опытом Хусаинов.»Отличие в оплате услуг риелтора от услуг других специалистов заключается в том, что взаиморасчет происходит только по конечному результату. Таким образом, если квартира не продажа или не куплена, то риелтор не получает вознаграждения», – подчеркивает он. Алгоритм ценообразованияЕсть две разные услуги: продажа объекта и его поиск, объясняет генеральный директор агентства недвижимости «ВамКнам» Анна Симашова.И после его нахождения работа не прекращается. Нужно организовать и провести сделку, подать документы на регистрацию и передать объект после всего цикла работ. Необходимо проследить, чтоб бывший собственник снялся с регистрационного учета и передал квартиру в должном состоянии, подчеркивает Симашова.»Вот этот комплекс мероприятий и составляет как правило 4% от цены квартиры. Надо понимать, что продажа любого объекта – это время. И все это время риелтор тратит именно на продажу квартиры. Деньги же за услуги получает в конце всей работы», – отмечает она. Оплату услуг производит продавец. Для любого покупателя данного объекта услуги риелтора окажутся бесплатными. К сожалению, практически всегда то, о чем договариваются клиент и риелтор в начале, не совпадает с тем, что будет реально происходить по сделке, сетует управляющий агентством недвижимости «Вишня» Сергей Вишняков.»Например, клиент может сказать, что у него наличные деньги, а в процессе окажется, что риелтор будет помогать с получением ипотеки. Или клиент в ходе работы меняет свои пожелания к покупке, что случается вообще сплошь и рядом», – объясняет он.Поэтому стоимость риелторских услуг может включать в себя и вот эти будущие непредвиденные затраты. И здесь, конечно, может идти речь о процентах от стоимости, – подчеркивает Вишняков.Вопрос стоимости услуг необходимо решать на этапе заключения договора с риелторским агентством. В нем должна быть четко прописана стоимость услуг и порядок расчета, говорит Хусаинов. Алгоритм экономии на риелтореВажно понимать, что экономия на риелторских услугах подразумевает не то, что агент что-то сделает для вас бесплатно, а то, что часть работы вы выполните самостоятельно, подчеркнули все опрошенные эксперты.В ходе работы по основному комплексу услуг менять их набор неправильно, мы сразу клиентам об этом сообщаем – или мы работаем по одному варианту или по другому, совмещения быть не может, подчеркивает Вишняков. «Потому что риелтор выкладывается по полной, роет носом землю, проводит обход территории и общается со всеми старушками у подъезда, и вдруг к нему приходит клиент, который говорит, что он успел увидеть квартиру где-то сам и поэтому хочет заплатить как за сопровождение. Мало того, что это бессмысленно – нанял специалиста, пусть он для тебя и выполняет работу. Не хочешь платить – не заказывай услугу», – негодует он.Для клиентов, которые хотят определенный набор услуг все индивидуально, уточняет генеральный директор Skolkovo Realty Борис Борискин. «Мы должны понять, сколько будут стоить услуги нашего юриста, сколько мы затратили на рекламу этого объекта – это, как правило, не больше 200-300 тысяч рублей», уточняет он.Таким образом, чтобы сэкономить на услугах, нужно быть готовым самостоятельно выполнить либо поиск покупателя или квартиры, либо заняться лично оформлением сделки, при этом не пытаться бесплатно переложить на риелтора отдельные трудные эпизоды вроде проверки квартиры или одобрения ипотеки.Не попасться на «развод»К сожалению, на рынке до сих пор велик риск столкнуться с недобросовестным агентом, который попытается взять с клиента лишние деньги, поэтому одним из действительно хороших способов экономии станет умение не «вестись» на такое вымогательство и вовремя распознать его.Именно поэтому риелторский доход измеряется процентами комиссии. Когда у агента заказывают продажу квартиры, он заинтересован в максимизации своего дохода, которая возможна только при назначении максимальной цены. В этом отношении они «в одной лодке» с продавцом, поэтому если риелтору удается изначально назначить и продать квартиру за высокую стоимость, то в полученном проценте будет его «премия», уточняет она.»Недавно услышал от коллег о таком случае. Недобросовестный агент решил получить дополнительную сумму за услугу по получению фальшивой справки из ПНД. Мотивируя тем, что один из собственников стоит на учете в ПНД. Клиент возмутился, особенно когда получил справку, что не состоит на учете и никогда не состоял. Это показательный случай вымогательства», – рассказывает Вишняков. Надбавку нормальные риелторы никогда не просят, подчеркивает Гиновкер. Как правило, собственники просят скидку по комиссии. «Иногда клиенты на словах в начале операции говорят о том, что готовы заплатить сверху, но когда доходит до дела не только не платят то, что сверху, но и торгуются за комиссию», – сетует он.Ложь всегда звучит слаще, рассуждает Симашова. «Правду сказать могут не все риелторы, поэтому недобросовестность и рождается в первых переговорах. Продавец хочет слышать высокую цену за свою квартиру и минимальную комиссию за ее продажу. Агент сладко об этом поет. А что потом? А потом и цена объекта снижается, ведь деньги за квартиру дает покупатель, а не агент, и комиссия возрастает, мол, продаю долго, потратил много и так далее», – возмущается она.И среагировать клиенту, будь то покупатель или продавец, нужно именно на слова от агента «дешево». Не бывает дешевых качественных услуг, заключает Симашова.

Ипотека в новостройкаx . Курсы обмена валют. Рейтинг банков. … Увы, этого не случилось. Почему решили продавать квартиру сами. Прошёл месяц с момента заключения договора с агентством. Квартира не продавалась. … Максимум предлагали 1 500 000 ₽. Мы не соглашались, ведь ещё нужно было отдать комиссию риелторам. Когда оставалось пару недель до окончания договора, мы выставили своё объявление. Даже если покупатель найдётся сразу, сделку совершим всё равно после окончания действия договора.

Когда риэлтор не берёт комиссию?

Привет, друзья! Спасибо. что комментируете мои заметки и подписываетесь на канал. Сегодня оформили сделку одному из подписчиков и она была удивлена, что я не взяла комиссию. Поэтому я решила описать для вас те случаи, когда

риэлтор не берёт комиссию

Каждый раз повторяюсь, но скажу ещё раз: «Рынок недвижимости Краснодара не однородный, риэлторы встречаются разные, но добросовестных риэлторов становится всё больше! В своих материалах я пишу только о своих принципах, я не могу отвечать за всех»

Их не много, но никто вам не мешает их использовать, чтобы сэкономить свой бюджет, итак, разберём всё по-порядку:

1. Покупка жилья у застройщика.

Возникает резонный вопрос: «А зачем вам в этом случае риэлтор?» Всё очень просто: риэлтор, в отличии от менеджера застройщика предложит вам ни одного застройщика, а нескольких, при этом руки у риэлтора развязаны и он с удовольствием расскажет все минусы и плюсы каждого из застройщиков и ознакомит вас с рисками. Менеджер застройщика, в этом случае будет «топить» за свой объект и всяческим образом утаивать риски и минусы объекта.

Почему добросовестный риэлтор не берёт в этом случае комиссию? Потому что комиссию ему платит застройщик.

2. Покупка жилья у подрядчика.

Подрядчик — юридическое лицо, которое оказывает услуги или поставляет товары застройщику, за что получает расчёт в виде квартир, которые ему необходимо продать, чтобы получить свои деньги. Подрядчики, всегда продают квартиры дешевле рынка, и там возможен небольшой торг. Экономия может составлять от 2 000 рублей до 9 000 рублей с метра, в зависимости от объекта и сроков сдачи.

Также нужно понимать, что у подрядчиков практически всегда есть объекты, которых уже нет в продаже у застройщика.

В случае покупки квартиры у подрядчика — эксперт на рынке вам необходим как минимум для того, чтобы понять, что данный игрок на рынке есть и для обеспечения безопасности сделки. Конечно, вы можете самостоятельно купить квартиру у подрядчика на свой страх и риск, но финансово вы, вероятнее всего не выиграете, так как сумма, заложенная на комиссию риэлтора в этом случае просто останется у подрядчика.

В случае покупки квартиры через риэлтора у подрядчика — вы также не платите комиссию, так как комиссия в этом случае, выплачивается подрядчиком.

3. Покупаете конкретный объект без торга.

В случае, если вы позвонили мне по конкретному объекту и готовы купить именно его, для вас не нужно делать подборку. Вам нравится именно тот объект с теми характеристиками, который вы увидели, вас устраивает стоимость — никакой комиссии я не беру.

В этом случае, я представляю интересы продавца, а не покупателя, и я получаю комиссию только со стороны продавца. Вам ничего платить не нужно, так как выбор вы уже сделали и все условия вас устраивают.

Вот такие способы не платить комиссию существуют, буду рада, если вы им воспользуетесь, и помните, что добросовестный риэлтор представляет только одну сторону, и именно эта сторона оплачивает его услуги.

Всем хорошего дня! Подписывайтесь на канал или пишите мне вконтакте! Всегда рада вам помочь!

— Насколько можно видеть из предоставленной информации, риэлтор узнал о сделке по факту и не участвовал в процессе переговоров по покупке. Если это так, это и есть ключевая ошибка – как со стороны риэлтора , который «не держал руку на пульсе», так и со стороны застройщика – возможно, уже тогда он решил отстранить риэлтора от этой сделки. Конечно, здесь многое может зависеть от репутации риэлтора , насколько это крупная компания, от отношения застройка к риэлтору – если риэлтор действительно ведет продажи, приводит много клиентов, застройщик не станет портить отношения с брокером из-за комиссионных по одной сделке.

Сколько зарабатывают риелторы: комиссия растет или уменьшается?

Цены на недвижимость увеличиваются, логично предположить, что комиссии риелторов — тоже. Но не все так просто: опрошенные Циан.Журналом специалисты отмечают существенное снижение доходов.

Комиссия риелтора нередко становится яблоком раздора: подчас клиенты, получившие услугу, неожиданно вспоминают, что и сделал-то агент не так много, и опоздал пару раз, и вариант не сразу нашел, а сторговал — и вовсе всего ничего. Поэтому и гонорар ему — по заслугам (на взгляд клиента), а не тот, о котором договаривались на берегу.

У многих агентов доход состоит из комиссий от проведенных сделок, и тут события развиваются по разным сценариям: с одной стороны, недвижимость значительно выросла в цене (а значит, пропорционально увеличился и доход агента). С другой — доходы населения упали, поэтому многие клиенты изначально просят снизить процент (тут заработанное риелтором в лучшем случае должно остаться на прежнем уровне).

За информацией из первых рук Циан.Журнал обратился к независимым риелторам и сотрудникам агентств недвижимости.

Московский регион: демпинг и конкуренция с застройщиками

По подсчетам риелтора Юлии Лурье, за последние 10 лет комиссия московских риелторов снизилась примерно на 20%. Причина такого снижения — демпинг на столичном рынке: «“Залетные” сбивают цены. Квартиры готовы продавать за 50 тыс. рублей комиссии. У меня меньше 200 тыс. за сделку раньше никогда не было, а сейчас дай бог за 150 тыс. рублей продать — счастье», — подтверждает риелтор Елена Юнина.

Юлия Лурье считает, что снижение комиссии связано не только с демпингом частных маклеров, но и с прозрачностью и упрощением процессов подбора, проверки и продажи недвижимости.

Еще одна причина — растущая конкуренция с новостройками. В новых ЖК — свои отделы продаж, и риелторы часто не нужны. Но часть агентств переквалифицировалась и подбирает жилье на первичном рынке — те, кто успел это сделать, сейчас в выигрыше, уверена агент Наталья Рабинович.

Косвенным поводом для снижения комиссии становится и недовольство клиентов, скрупулезно высчитывающих, сколько процентов придется отдать при продаже изрядно подорожавшей недвижимости.

«Я как собственник не понимаю, чем вызван, на мой взгляд, высокий размер комиссии — особенно в процентах от стоимости. — возмущается Оксана О. — Если квартира стоит 20 млн рублей, то 5% от продажи — это 1 млн, почти годовая зарплата, если брать среднюю по Москве. Мне не кажется это правильным, тем более что рынок активный и при правильной цене само все продается».

Иногда квартира продается с первого показа, а иногда и целый год ждет, продолжает Оксана, но платят все одинаково. По мнению комментатора, комиссию стоит привязывать к стоимости квартиры примерно в таком формате: 100 тыс. рублей — с квартиры стоимостью до 5 млн рублей (2%), 200 тыс. — с квартиры до 10 млн (1%), 300 тыс. — до 20 млн (1,5%).

По словам Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость», комиссия риелтора составляет обычно от 4 до 6% бюджета сделки, но бывают более сложные случаи, когда этот процент увеличивается (например, если риелтор занимается расселением коммунальной квартиры).

Комиссионные бывают и меньше — скажем, когда специалист занимается реализацией свободной квартиры, ему не нужно подбирать бывшим собственникам другое жилье, выстраивая одну или даже несколько альтернативных цепочек. В таком случае размер комиссии — примерно 3%, уточняет Михаил Куликов.

По мнению других экспертов, 5% для Московского региона — слишком роскошные условия. По словам Юлии Дымовой, директора офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, в столице в большинстве случаев действует процентное соотношение гонорара и стоимости объекта. Только это не 5%, а 1,5–3% — зависит от сегмента, локации, а также от стоимости и вида объекта.

Официальные цифры

По данным сервиса Trud.com на июнь 2021 года, средний заработок риелтора в Москве составляет 66,4 тыс. рублей. При этом для 19,3% открытых вакансий работодатели указали зарплату в размере более 90,8 тыс. рублей, 18% объявлений предлагают зарплату больше 43,3 тыс. рублей и еще 17,4% — больше 71,8 тыс. рублей.

Что же касается регионов, то больше всех получают риелторы Ямало-Ненецкого автономного округа: там средний заработок за месяц составляет 88,7 тыс. рублей. Далее с небольшим отрывом следует Хабаровский край (85 тыс. рублей), а за ним — Ханты-Мансийский автономный округ (73 тыс. рублей).

Далее разброс становится минимальным: так, и в Московской, и в Ленинградской, и в Мурманской областях средние зарплаты агентов вполне сопоставимы с месячными заработками на Кубани и в Приморье — везде средний доход варьируется около 70 тыс. рублей (+/– 2 тыс. рублей).

За год зарплата риелторов немного уменьшилась: сказались пандемия и долгий период простоя, утверждают аналитики. Так, в июне прошлого года средняя ежемесячная зарплата агентов по сделкам с недвижимостью превышала 70 тыс. рублей.

Традиции регионов

В разных регионах положение дел принципиально отличается, поясняет Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи». В одних по традиции объявляют фиксированные суммы, в других применяют комбинированный подход: фиксированная сумма (к примеру, 30 тыс. рублей) плюс переменная (1% стоимости объекта недвижимости). Разумеется, при этом учитывается стоимость объекта недвижимости: чем он дороже, тем меньший процент берется при сопровождении сделки. Нередко эти два метода расчета практикуются одновременно на территории одного города — тогда клиенты сами выбирают выгодный для них формат.

«Мы тестировали дифференцированную оплату в нескольких крупных городах и выяснили, что большинство клиентов предпочитают формат “всё включено”, когда кроме подбора объекта риелтор проводит комплексную проверку, полное сопровождение сделки и дает бессрочную гарантию ее безопасности».

Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи»

Методики расчета вознаграждений за работу риелторов в последние годы принципиально не менялись, поскольку большинство применяет дифференцированный подход. Следовательно, размер вознаграждения индексируется вместе с ростом средней стоимости квадратного метра, продолжает Александр Иванов.

Но иногда особенности регионов вносят коррективы: многое зависит от стоимости квадратного метра. Допустим, в Челябинске, где этот показатель — один из самых низких среди городов-миллионников, вознаграждение риелтора при комбинированном подходе при покупке однокомнатной квартиры стоимостью 2 млн рублей составит 50 тыс. рублей (из них 30 тыс. — фиксированная сумма, а 20 тыс. — 1% стоимости объекта). А вот в Казани при стоимости квартиры 3,9 млн рублей и той же раскладке вознаграждения, гонорар составит уже 69 тыс. рублей.

«Комиссия выросла и расти будет»

Глава ставропольского агентства «Пригород 26» Виталий Федоренко заявил, что его комиссия за последние 10 лет выросла втрое: «Цена домов выросла в три раза, соответственно, и комиссия выросла. С ростом цен на строительные материалы за этот год вырастет еще на 40%», — утверждает он. На вопрос Виталий Федоренко ответил публично — в группе Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора». Увидев такое признание, пользователи очень удивились и попросили Виталия рассказать о своем наблюдении поподробнее, на что получили такой комментарий.

«Михайловск, пригород Ставрополя. Постоянный приток населения — 4,5% в год. Заставили посчитать, и сам удивился. С конца 2014 года — в два с лишним раза (выросла комиссия. — Прим. ред.). Но это новостройки. “Вторичку” нужно смотреть. Три года назад советские “трешки” упали в цене с 1,5 к 1,1 (млн рублей. — Прим. ред.). Сейчас — 2,3. И у нас обычно покупка с риелтором происходит за несколько часов, редко за два дня».

Риелтор Сергей Прокофьев рассказал, что раньше за подбор объекта в Сочи он брал 100 тыс. рублей и бонус за торг, а с марта 2021 года поднял фиксированную часть оплаты до 150 тыс. рублей (бонус за торг сохранился).

Уберизация шагает по миру

Ситуация с заработками риелторов на фоне «угроз уберизации» (процесс замещения массовой услуги цифровыми платформами, сокращение затрат — удешевление ее для пользователей. — Прим. ред.), ничем не отличается от глобальных трендов в экономике, считает Евгений Коноплев, практикующий эксперт из Гильдии риелторов Москвы.

«Почитайте любой доклад по динамике заработных плат в США за последние десятилетия: зарплаты среднего класса стагнируют, а доходы “верхнего процента” неуклонно растут. То же происходит на рынке недвижимости: доходы “середняков” потихоньку сжимаются, так как, действительно, уберизация давит: когда все кругом стандартизуется (бюрократия, рынок, банковская среда), становится более стандартной и риелторская услуга».

Но рынок недвижимости был и остается сферой, где люди работают с людьми и решают уникальные и индивидуальные задачи: нет одинаковых квартир, нет одинаковых комплектов документов (на вторичном рынке), нет одинаковых людей и одинаковых поводов для сделки.

В итоге специалисты, чья компетенция выходит за рамки уберизации, только рады, что собирать справки и решать бюрократические вопросы теперь проще, что их клиенты сами могут зайти на сайты-агрегаторы, такие как Циан, и убедиться в обоснованности цен, которые озвучивает риелтор.

«Да, сегодня на продаже “секретных баз” и сборе справок риелтору уже не добиться прироста своего дохода, но хорошие эксперты зарабатывают не этим. За последние годы я не слышал жалоб на сокращение доходов ни от одного хорошего агента», — заключает Евгений Коноплев.

Риелтор вчера, сегодня, завтра

Список оказываемых риелтором услуг велик : помимо подбора варианта и организации просмотров агент должен отследить и адекватность предложения (чтобы объект продался быстро), и чистоту сделки, и решение организационных вопросов. Учитывая, что от части этих услуг некоторые клиенты отказываются, размер комиссии меняется.

Со временем формат риелторского бизнеса изменился, подводит итог Юлия Дымова. Риелтор начала 1990-х и риелтор сейчас — это совершенно разные профили профессии. Сегодня это консультант, который фактически определяет движение денежных средств клиента. Клиент может сказать, где он хочет оказаться через 10 лет, и хороший агент (подчеркнем — хороший) должен расписать эту дорожную карту с позиции недвижимости, пояснив, когда и во что инвестировать. А помощь финансового консультанта — это уже не только квартирный вопрос, не так ли?

Про всю-всю страну не знаю, но как минимум в Петербурге и очень многих других городах сложилось за последние годы так: застройщики, экономя немалые деньги на содержании чрезмерно больших отделов продаж (каждому нужно рабочее место и т.д. и т.п.), заключают договоры с крупными агентствами и организациями, которые работают в том числе со средними и небольшими. Что прописывается в этих договорах? 1). С покупателем работает риэлтор , который для застройщика является…