Почему вторичное жилье может быть дороже новостройки

Почему новостройки дешевле квартир на вторичном рынке?

«Вторичка» vs новостройки: что и почему дороже?

На рынке недвижимости считается правилом, что вторичные объекты должны быть дороже новостроек. Они, дескать, уже обжитые, соседи уже поселились и не будут терзать вас ремонтами с отбойными молотками; вокруг домов растет травка и деревья, а не свежевзрытая земля от строительных траншей. Но это – в теории, практика же (т.е. ценники на объекты в Москве и Ближнем Подмосковье) убедительно показывает, что новостройки часто оказываются дороже.

В том, как и почему так происходит, и решил разобраться обозреватель «Ж урнала о недвижимости Metrinfo.ru».

Неправильно, но… правильно

Эксперты рынка, которых мы начали мучить соответствующими вопросами, прежде всего попеняли нам на некорректную их постановку. Суть замечаний сводилась к тому, что сравнивать первичный и вторичный рынки целиком не совсем правильно – очень они разные. «На первичном рынке Москвы преобладают новые комфортабельные объекты бизнес-класса (около 40% предложения), значительная доля принадлежит жилью элитного класса, отвечающему самым современным требованиям по архитектуре, технической оснащенности, с элементами роскоши (около 17% предложения), — говорит Владислав Луцков, генеральный директор «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ». – Объекты среднего класса и эконом-класса составляют 28,5% и 5% соответственно». А на вторичном рынке ситуация принципиально иная. «Большую часть предложения составляют квартиры в домах эконом-класса (39%), на средний класс приходится 31,2% предложения, бизнес-класс – 29,8%, — отмечает Владислав Луцков. – Следовательно, сравнивать средние показатели цены предложения, не учитывая структуру предложения по качеству жилья – неправильно». Приблизительно то же самое сказали все опрошенные нами эксперты.

Признавая справедливость замечаний, автор не может не отметить, что классы «эконом», «бизнес» и «элита» — это все-таки для специалистов. Обычный человек чаще всего ничего такого не знает. Он сидит себе в своей «среднестатистической» квартире и смотрит на цены на такие же «среднестатистические» новостройки. И как ни крути, выходит, что последние дороже. Кстати, по данным Владислава Луцкова («МИЭЛЬ») выходит, что по итогам октября средняя цена на первичном рынке Москвы составляла 206,1 тыс. руб. за кв. м, а на вторичном – 180,5 тыс. руб.

Хотя, конечно, разницу в классе надо учитывать.

Аналитический центр «Индикаторы Рынка Недвижимости» www.acirn.ru и «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru ведут свою статистику цен на вторичное жилье, которые традиционно несколько ниже тех, которые дают другие участники рынка. Эти ресурсы традиционно не учитывают цены элитного жилья и «неформатных» квартир, чтобы не искажать картину в сторону повышения.

«Я загоню их по спекулятивной цене!»

Так или иначе, признаем, что среднестатистическому горожанину точно не удастся «навариться», переселившись из старой квартиры в новую. Московские новостройки стоят дорого, и даже очень… Объяснения подобному положению даются разные – во многом в соответствии со вкусами самих объясняющих.

Один из самых популярных – ушлые застройщики, которые продают народу жилье по «спекулятивным» ценам. Тезис очень хорошо смотрелся бы в нашем социалистическом прошлом, сегодня же на дворе рынок (пусть и с перегибами), так что само понятие «спекулятивная цена» потеряло смысл. Те же сами граждане, что ругают застройщиков за дороговизну, при продаже собственного имущества (например, вторичной квартиры) стремятся выжать из него максимальное количество денег. Если товар покупают – значит, со стоимостью все в порядке.

«Цена от застройщика соответствует спросу, — убеждена Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Спрос на жилье в Москве и Подмосковье – самый высокий в России, поскольку столица -финансовый центр, здесь сосредоточена основное число рабочих мест. Да и уровень жизни – один из самых высоких. И пока сохраняется высокий спрос, опережающий предложение, цены на жилую недвижимость в этом регионе будут расти». Также, продолжает эксперт, цены обусловлены функциональностью возводимых комплексов, обладающих собственной развитой инфраструктурой (школы, магазины, предприятия услуг и т.д.). Этот показатель стал нормой в строительстве жилых объектов в Москве за последнее время. В сегменте же вторичного жилья столицы еще мало объектов, имеющих развитую инфраструктуру шаговой доступности.

Административное давление

Еще одной популярной версией дороговизны московских новостроек является высокая «административная рента». Сторонники этой точки зрения говорят, что в столице уже давно создана ужасная коррупционная система, в которой бедный застройщик вынужден отстегнуть такое количество всяких взяток, что дешевле продавать просто не получается.

По оценкам наших экспертов, себестоимость возведения одного квадратного метра жилья в Москве колеблется в пределах 40-50 тыс. руб. Остальное в конечной цене недвижимости – приобретение прав на участок застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы. И эти составляющие – поднимающие стоимость «квадрата» в новостройке в разы – с трудом поддаются анализу».

Теория славная, но остаются вопросы. Например, почему по соизмеримым ценам продаются также и новостройки в Подмосковье – о тамошних ужасных «коррупционных схемах» нам телевизор не рассказывал? Еще вопросик: бывшего градоначальника на посту мэра другой человек, телевизор отрапортовал о том, что «гидра московской коррупции раздавлена», а дешевле квартиры совершенно не стали. Это почему?

«У нового мэра Москвы Сергея Собянина другие приоритеты, — говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Во главу угла он ставит решение транспортной проблемы города. Жилищный вопрос москвичей пока отодвинут на второй план. Вместе с тем, новые власти стараются решать проблемы рынка недвижимости. Введен мораторий на точечную застройку, пересматриваются инвестиционные контракты. Это, кстати, еще один фактор высоких цен. Разрыв и пересмотр контрактов откладывает строительство новых объектов».

Хотеть не вредно

Третья причина, не позволяющая гражданам успешно перебираться из старых квартир в новые, состоит в том, что многие упомянутые граждане хотят слишком много. Живя, условно говоря, в «однушке» в девятиэтажке где-нибудь в Восточном Бирюлево, такой персонаж хочет пятикомнатную на Юго-западе в доме бизнес-класса, причем без доплаты. Вообще-то «социальные» претензии можно предъявлять органам власти. А частные застройщики, являющиеся коммерческими организациями, уж точно не обязаны никому ничего «давать». Собственнику надо продавать свою квартиру и потом покупать на вырученные деньги то, что нравится – при условии, конечно, что денег хватит.

«Давайте смотреть на вещи трезво, — призывает Юлия Гераськина (Est-a-Tet). – Если на продажу выставляется однокомнатная квартира в Бирюлево по цене пятикомнатной на Юго-западе, то ее просто никто не купит, поскольку у потенциальных покупателей есть достаточно широкий выбор подобных предложений в панельных домах на окраине. Здесь, опять-таки, ситуацию регулирует спрос. А предложение современных новостроек, особенно в низком ценовом сегменте, в Москве небольшое. Поэтому и возникает высокий спрос на жилье такого типа, обуславливающий быстрый рост цены».

Кому что светит?

Повернем наш разговор в практическое русло и попытаемся понять, на что могут рассчитывать обитатели неновых московских квартир, если решатся перебраться в новостройку. По мнению Веры Удачиной, генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» на этой операции, безусловно, можно заработать квадратные метры, зато придется уехать дальше от центра Москвы. «Скажем, квартира общей площадью 53 кв. м в районе метро «Текстильщики» без балкона вполне может превратиться в 69-метровую в Павшинской пойме аж с двумя балконами, — говорит эксперт. – Старая квартира может быть продана за 6 млн. руб., новая куплена за 5,6 млн. руб. – оставшуюся разницу можно пустить на отделку».

С этим тезисом полностью соглашается и Юлия Гераськина (Est-a-Tet). По ее словам, продажа небольшой двухкомнатной квартиры (около 50 кв. м) в панельном доме со старым ремонтом в Центре принесет на сегодняшнем рынке 11-12 млн. руб. На эти деньги можно приобрести просторную «двушку» в районе Третьего транспортного кольца. Например, в ЖК «Скай Форт» это будет объект площадью 80 кв.м. Если же рассматривать новостройки ближе к МКАД, то по карману будут трехкомнатная или даже небольшая четырехкомнатная квартиры. Например, в ЖК «Царицыно» за те же 11-12 млн. руб. можно приобрести «трешку» в 120 кв. м.

Еще больший выигрыш в метрах получится, если согласиться на жилье за МКАД. Как говорит Ольга Гусева («Домостроитель»), если продать довольно типовую для Москвы двухкомнатную квартиру площадью 60 кв. м в спальном районе, выручка составит 9,5 млн. руб. В ЖК «Юго-Западный» можно будет купить квартиру в 105 кв. м, кроме того, у нас останется еще 2,2 млн. руб. на ремонт.

А Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест», напоминает, что в довольно популярном районе Чертаново за 8 млн. руб. можно приобрести двухкомнатную квартиру в 64 кв. м в почти готовом ЖК «Аннинский». Конечно, площадь объекта здесь не такая впечатляющая, как в прочих примерах – зато дом расположен возле самого метро.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Как выясняется, универсальное правило «вторичка дороже новостроек» действует и в наших палестинах. Однако с одной «небольшой» поправкой – сравнивать нужно сопоставимые по качеству объекты. В реальности же первичный и вторичный рынки у нас очень разнятся: на первом представлены преимущественно дорогие объекты, просторные и сияющие, а на другом – множество «убитых» пятиэтажек. Что вызывает перекос цен, который будет продолжаться очень долго (если не всегда): перспективы того, что все дома в Москве станут новыми и современными, нереальны.

Мнение эксперта:

Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»:

Новостройки в Москве стоят дорого, и у такого явления есть вполне объективные причины. Во-первых, эти новостройки – это дефицит, особенно в сегменте доступного жилья. При этом спрос на новое жилье по доступным ценам в Москве очень большой. Во-вторых, стоимость инвестиционных контрактов и земли в Москве достаточно высока. В-третьих, как уже говорилось, основной объем предложения – квартиры в домах бизнес и элитного сегментов. Жилой фонд же в Москве в основном состоит из пятиэтажек, панельных и кирпичных домов.

Однако, это нехарактерно для большинства объектов Подмосковья, где цены на вторичном рынке выше, чем предложения в новостройках. Из-за высочайшего уровня конкуренции среди застройщиков МО и огромного ассортимента предложения ценовой рост здесь более сдержан и уступает вторичному жилью.

Что дороже : « вторичка » или «первичка». Выбирая между новостройкой и « вторичкой », вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах. Мы запустили сервис «Открытые данные», где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость « вторички » и «первички» в вашем регионе. Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. … Почему ставки на новостройки ниже. Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве.

Почему новостройки дешевле квартир на вторичном рынке?

Перед каждым, кто собирается решать жилищный вопрос, встает дилемма – покупать квартиру в новостройке или в уже обжитом доме, на вторичном рынке. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, какие достоинства и недостатки имеются у каждого типа недвижимости.
Правило и исключения
Справедливости ради отметим, что «вторичка» — это не обязательно старый фонд или даже не обязательно обжитая квартира, с отделкой. Бывает и такая «вторичка», которая отличается от «первички» только наличием у владельца свидетельства о собственности. То есть с получением этого документа недвижимость переходит из одной категории в другую.
Во многом квартиры на первичном рынке, в новостройках пользуются высоким спросом из-за того, что они, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», стоят дешевле в среднем на 10-25%. Однако в востребованных районах новостройки, находящиеся на завершающей стадии строительства, могут быть не дешевле, а даже дороже квартир на вторичном рынке. Например, в районе Митино средняя цена квартир с отделкой в строящемся ЖК LIFE-Митинская составляет 163 700 рублей/кв. м, а на вторичном рынке – около 161 000 рублей/кв. м.
Почему новостройки дешевле?
На понижение цены квартир в новых домах играет несколько факторов. Прежде всего, покупка жилья на стадии строительства всегда таит риски недостроя. Как бы ни надежна была компания-девелопер, полностью от заморозки проекта или затягивания его сдачи не может быть застрахован никто. Особенно часты случаи неподключения в заявленные сроки коммуникаций или невыдачи свидетельства о собственности.
Соответственно, покупатель не может рассчитывать на пользование жильем сразу после покупки. «Тем более что в большинстве своем квартиры у нас сдаются без отделки, на которую нужно потратить и деньги (примерно 10% стоимости), и время, и силы, — отмечает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». — А когда этим занимаются все жильцы в новом доме, возникает еще одно неудобство: постоянный шум, пыль, провоз стройматериалов на лифте и присутствие строительных бригад. Согласитесь, что комфорта это не прибавляет».
Еще один недостаток «первички»: в доме, не введенном в эксплуатацию, точно не известна сумма ежемесячных платежей – застройщик может озвучить лишь приблизительные цифры.
Важный момент – нехватка инфраструктуры. Часто новые дома, особенно за чертой города, строят в неосвоенных районах, где не налажен быт: не хватает магазинов, отделений банков, поликлиник, детсадов и школ. «Даже если все это заявлено к реализации в рамках проекта, инфраструктура нередко строится в составе последней очереди, и жителям первых очередей приходится долго ее дожидаться», — говорит Павел Луценко.
Чем «первичка» лучше
Но все мы понимаем, что во многом новая вещь лучше старой. Помимо того, что стены нового дома физически не изношены, они еще и построены по новым технологиям. Просторные подъезды, новые лифты, большие прихожие, застекленные лоджии, эркеры есть только в новых домах.
То же касается и объектов инфраструктуры. Их жильцам новостроек порой приходится долго ждать, но зато они получают в своем микрорайоне современные, просторные помещения — магазины, кафе, салоны красоты и т.д., которые располагаются либо на первых нежилых этажах, либо в пристроенных помещениях. В больших жилых комплексах предусмотрены школы, детские сады, бассейны, обустроенные по новым стандартам.
Немаловажный фактор – юридическая чистота. «Покупая квартиру у застройщика, вы не имеете дел с посредниками, недобросовестности и алчности которых опасаются многие покупатели. Даже если девелопер привлекает риэлторскую компанию для продажи своего объекта, это всегда проверенное, надежное агентство недвижимости, которое не берет с покупателей комиссии», — говорит Павел Луценко. Покупая квартиру на первичном рынке, можно не опасаться неприятностей, которые случаются на «вторичке» — темных историй с предыдущими владельцами, появления неожиданных наследников и т.д.
Ну и, разумеется, помимо экономии на стоимости самой квартиры, покупателей привлекает возможность заработать, именуемая инвестиционной привлекательностью. По мере роста новостройки и при получении права собственности квартира существенно растет в цене – обычно от 20 до 40% за весь цикл. Многие люди, желающие приумножить свои сбережения, видят в таких операциях альтернативу банковским вкладам.
Плюсы вторичного рынка
Собственно, достоинства «вторичной» квартиры – это недостатки новостройки наоборот. Самое большое достоинство, которое привлекает приобретателей недвижимости, — это расположение в местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Обычно в давно существующих кварталах все в порядке с транспортными маршрутами, со школами и магазинами, да и с прочими социальными объектами. А ведь для повседневной жизни это самое главное.
В квартиру со вторичного рынка обычно можно сразу вселяться. «Часто покупатели все же делают в купленной квартире ремонт «под себя», однако это совсем не то же самое, что отделка «с нуля», когда требуется заливка бетонной подушки на пол, выравнивание стен и выполнение электропроводки. Обычно это косметический ремонт, стоимость которого гораздо ниже», — отмечает Павел Луценко.
Наконец, в готовом доме известна сумма коммунальных и эксплуатационных платежей. Покупатель сможет прикинуть, «потянет» ли его бюджет ежемесячные расходы на эту квартиру или нет.
Недостатки и риски старой квартиры
Изъяны физически и морально изношенного здания можно перечислять долго: это и протекание крыши, и трещины на стенах, особенно часты расхождения швов в панельных домах, что ведет к нарушению теплоизоляции и появлению грибка, и выход из строя коммуникаций. Все это очень неприятные вещи. «Старые лифты, сколотые ступени, разрисованные стены в подъездах – это реалии старого жилого фонда, — констатирует Павел Луценко. — Там же встречаются неудобные, устаревшие планировки – маленькая кухня и прихожая, отсутствие балконов, остекления на лоджиях, низкие потолки».
О юридических рисках – разговор особый. Покупая «вторичную» квартиру, нужно обязательно потратиться на хорошего риэлтора или юриста. Ибо на этом рынке часты покупки квартиры по поддельным документам у незаконных владельцев; высоки риски из-за неправильно (незаконно) оформленной приватизации; из-за наличия в истории квартиры сомнительных сделок с участием юридических лиц.
Может внезапно оказаться, что купленная квартира находится в залоге или под арестом, или служит предметом судебного спора. Также в ней могут быть зарегистрированы постоянно лица, не являющиеся собственниками, или несовершеннолетние дети собственника, нигде не состоят на регистрационном учете… Опасных ситуаций, когда сделка может быть оспорена в суде, очень много. А если одна сделка в истории квартиры будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие.
Подстраховать себя на случай всех вышеперечисленных рисков можно и с помощью титульного страхования, напоминает Павел Луценко.
Как видим, недостатков у квартир вторичного рынка тоже хватает. Ну и самое главное: высокая по сравнению с первичным рынком цена не делает их привлекательнее.
Цены на квартиры первичного и вторичного рынков

Говорить о том, что вторичка стоит дороже новостроек , стало общим местом. Возможность сэкономить как аргумент за новостройки риелторы используют, наверное, в девяти случаях из десяти. И, что интересно, это неправда. По крайней мере в нескольких крупных городах России кв. метр в новостройках продается дороже , чем на вторичном рынке. Об этом говорит статистика цен предложения на сайтах Domofond.ru и Avito за июль 2017 года. Что же это за города, где рынок недвижимости живет «против правил»? Москва, Нижний Новгород, а также Ленинградская область. Практически равны цены за кв. метр в новостройках и на вторичке в Перми. Данные Domofond.ru. Рассмотрим подробнее.

Что дороже – новостройки или вторичные квартиры?

Говорить о том, что вторичка стоит дороже новостроек, стало общим местом. Возможность сэкономить как аргумент за новостройки риелторы используют, наверное, в девяти случаях из десяти. И, что интересно, это неправда.

По крайней мере в нескольких крупных городах России кв. метр в новостройках продается дороже, чем на вторичном рынке. Об этом говорит статистика цен предложения на сайтах Domofond.ru и Avito за июль 2017 года. Что же это за города, где рынок недвижимости живет «против правил»?

Москва, Нижний Новгород, а также Ленинградская область. Практически равны цены за кв. метр в новостройках и на вторичке в Перми.

Рассмотрим подробнее. В Москве однушки на вторичном рынке продаются в среднем дешевле на 8 тысяч рублей за кв. метр, двушки – на 26 тысяч, чем в новостройках. В сегменте трехкомнатных квартир разрыв еще больше, почти 70 тысяч. Итог: 198,2 тысячи за кв. метр в среднем на вторичном рынке и 221,1 тысячи – на рынке новостроек.

Что дешевле: вторичка или новостройка в 2022 году. Что выгоднее в ипотеку: новостройка или вторичка в 2022 году (расчет). Сравниваются процентные ставки. Дополнительные расходы. … Исходя из этого, можно констатировать, что в большинстве случаев дешевле купить вторичное жилье . Правда, встречаются места, где меньше затрат будет на приобретение новостройки . Поэтому важно учитывать массу нюансов. Например, регион, в котором планируется покупка недвижимости, а также отдельно взятый населенный пункт и район. … Новостройка может не располагать достаточной для человека инфраструктурой. Либо находиться слишком далеко от работы. Или вообще отсутствовать в месте проживания.

Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку»

Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.

От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.

Чем «вторичка» отличается от «первички»

Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.

Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.

Что дороже: «вторичка» или «первичка»

Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.

Мы запустили сервис «Открытые данные» , где вы в режиме реального времени можете сравнить среднюю стоимость «вторички» и «первички» в вашем регионе.

Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.

Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.

Назначить адекватную цену за свою квартиру и не затянуть продажу позволит сервис «Анализ цены» от ДомКлик.

Первичное жилье — это современные квартиры с удобными планировками, сделки по которым максимально прозрачны и безопасны, особенно сейчас, при переходе на расчет с использованием эскроу-счетов .

У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.

Подробнее обо всех плюсах и минусах каждого варианта можно узнать в статье: «Новостройка или «вторичка»: что выбрать?» .

Если говорить коротко : новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.

Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье

Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.

Так, купить новостройку можно по ставке:

• По программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми» — от 1,2% годовых
• По программе «Господдержка 2020» — от 2,6%
• По программе «Приобретение строящегося жилья» — от 4,1%

Купить вторичное жилье можно по ставке:

• По программе «Готовое жилье» — от 7,3% годовых
• По программе «Дальневосточная ипотека» — от 1,7%, однако программа действует только на территории Дальнего Востока

Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик .

Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.

Почему ставки на новостройки ниже

Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.

Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.

Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.

Почему ставки на вторичном рынке выше

Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.

Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.

Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.

Какая ипотека всё же дешевле

Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.

С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры» . У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.

При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.

Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.

Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.

Причина — в опережающих темпах роста цен на новостройки за последние два года. Важно. В выборку вошло 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир и на вторичном , и на первичном рынках, а также Сочи, Московская и Ленинградская области. Новостройки вновь стремительно дорожают, но причина — не в спросе. … Вероятно, в 2022 году цены на обоих рынках сравняются или новостройки окажутся даже дороже вторичного жилья . В другой половине городов (Хабаровск, Санкт-Петербург, Самара, Иркутск, Махачкала) — напротив, « вторичка » дорожала сильнее, в результате чего готовое жилье всё больше обгоняло новостройки по уровню цен.

Обманчивая ставка. Почему льготная ипотека оказывается дороже, чем обычная?

Вторичка или новостройка? Вопрос, на который нельзя дать однозначный ответ. Одному милее старый тихий район, заросший липами. Другому — современный микрорайон с большими парковками и удобными детскими площадками. Плюсы и минусы каждого варианта мы уже оценивали. Пришло время посмотреть на финансовую сторону вопроса: что выгоднее.

Вторичка против новостройки

Кажется, что вопрос неуместен, потому что ипотечная ставка на новостройки рекордная — 6,5% по программе господдержки. Некоторые банки делают её ещё ниже, вводя дополнительные условия.

Однако с появлением льготной ипотечной программы цены на новостройки стали расти. Если пару лет назад каждый мог сказать, что первичная недвижимость выгоднее, особенно если дом только заложен, то сейчас уверенность в этом пошатнулась. Надо считать.

Для примера возьмём квартиру от застройщика и вторичное жильё в одном микрорайоне (цены в г. Киров). На каждый объект недвижимости рассчитаем ипотеку.

_{Новостройка. Фото: domclick.ru}

Данная квартира продаётся в черновой отделке. Чтобы приравнять её к вторичному жилью, прибавим стоимость ремонта. Застройщик, делая чистовую отделку, прибавляет к цене 7 000 за квадратный метр. Итого: 2 937 000 + 373 800 = 3 310 800

Квартира на вторичном рынке в нашем примере стоит 2 950 000 рублей.

_{Вторичка. Фото: domclick.ru}

Сейчас посчитаем каждую из этих квартир в ипотеку.

Новостройка	Вторичка
Цена	3 310 800	2 950 000
Первый взнос (20%)	662 160	590 000
Срок	15 лет	15 лет
Процентная ставка	6,4 (скидка 0,1% при использовании страхования жизни)	8,3 (использована скидка 0,1% за страхование жизни)
Ежемесячный платёж	22 927	22 964

Заметим, что при оформлении ипотеки на вторичное жильё банки предлагают дополнительные скидки: участникам зарплатного проекта, молодой семье, при использовании банковских сервисов электронного оформления сделки. Для нашего примера минимальная ставка может быть 7,3%. Ежемесячный платёж при этом станет 21 610 рублей.

Итак, наш пример показал, что с точки зрения финансов новостройки не выгоднее даже при льготной процентной ставке. Конечно, есть ценовые перекосы в обоих случаях. Мы взяли новостройку, которая уже сдана, — можно делать ремонт и заезжать. Квартиры в домах, которые будут закончены в 2021, дешевле, но в ожидании ключей придётся тратиться на аренду жилья. Вторичное жильё тоже можно найти дороже 3 000 000. Но в большинстве случаев это квартира с качественным ремонтом, мебелью и бытовой техникой.

Смотри на процентную ставку

Чтобы почувствовать выгоду при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно выбрать оптимальные ипотечные условия и выгодную процентную ставку. Редакция «Выберу.ру» составила рейтинг ипотечных программ в банках из ТОП 1−50 по объёмам кредитования физических лиц.

При составлении рейтинга мы опирались на собственную аналитику и учитывали проценты по кредиту, надёжность банка, полную стоимость ипотеки, размер ежемесячного платежа.

Лидерами рынка стали

«Росбанк Дом» ипотека «На квартиру или долю»

1. Срок кредита от 3 до 25 лет.
2. Сумма кредита от 600 000 для Москвы и Московской области, от 300 000 для остальных регионов.
3. Ставка от 6,39% годовых для зарплатных клиентов банка, от 6,89% − при выполнении определённых условий.
4. Одобрение онлайн.
5. Есть дополнительные программы, чтобы улучшить условия кредита.

РНКБ ипотека «Готовая квартира»

1. Процентная ставка от 6,8% для зарплатных клиентов, от 7,3% − для остальных.
2. Минимальная сумма кредита от 600 000.
3. Первоначальный взнос от 10%.
4. Есть возможность заполнить онлайн-заявку.

Банк «ФК Открытие» ипотека «Вторичное жильё»

1. Ставка по кредиту от 7,6%.
2. Сумма кредита от 500 000.
3. Срок кредита от 3 до 30 лет.
4. Первый взнос от 10% для зарплатных клиентов, от 30% − для ИП и владельцев бизнеса, от 20% − для остальных категорий.
5. Оформление ипотеки по двум документам.

Рейтинг не носит рекламный характер и создан только на основе условий банковских продуктов.

Плюсы вторичного рынка Собственно, достоинства « вторичной » квартиры – это недостатки новостройки наоборот. Самое большое достоинство, которое привлекает приобретателей недвижимости, — это расположение в местах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. … Опасных ситуаций, когда сделка может быть оспорена в суде, очень много. А если одна сделка в истории квартиры будет признана судом недействительной, аннулируются все последующие. Подстраховать себя на случай всех вышеперечисленных рисков можно и с помощью титульного страхования, напоминает Павел Луценко. Как видим, недостатков у квартир вторичного рынка тоже хватает.