Девелоперы не очень-то любят распространяться о себестоимости строительства. Ничего удивительного — во многом она определяется не ценой цемента и металла, а связями. Иной же раз и просто везением. Кому-то участок достается за бесценок, а кто-то вынужден бороться за землю на аукционе.
Одному город помогает с инфраструктурой, а другой перекладывает километры гнилых труб за свой счет. SM попытался усреднить влияние внерыночных факторов и рассчитать среднюю себестоимость жилья в городах, где строители проявляют наибольшую активность.
Три кита любого инвестпроекта — это земля, коммуникации и собственно строительство. И тут первая неожиданность. Квартиры в монолитных домах стоят существенно больше, чем в стандартной панели, но по себестоимости, признаются девелоперы, монолит дороже самое большее на 10%. Недаром застройщики всегда стремятся построить на участке монолитный дом.
Еще лучше не просто монолитный, а бизнес-класса. Тут похожая арифметика: увеличение затрат на 10% при 20-40-процентном росте цены.
Как снизить затраты на строительство
Расходы на коробку — единственная, почти постоянная для всех регионов величина (22 000-25 000 руб./м2). Лишь в Москве себестоимость метра доходит до 35 000 руб. Виновата дороговизна рабочей силы и материалов: щебень, бетон, арматуру приходится везти издалека. А вот Санкт-Петербург, даром что вторая столица, укладывается в общероссийские нормы.
В городе болотистые почвы, это лишние затраты на фундамент, жалуется управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. Зато в окрестностях много песчаных карьеров. Еще лучше в Калининграде: цена коробки такая же, как в Питере, но инвестиционная себестоимость метра ниже. В чем причина?
В Калининграде чрезвычайно дешевы аренда и подключение коммуникаций, объясняет директор по развитию компании «Бенефит инжиниринг» Ярослав Козлов. А в Петербурге на коммуникации приходится до четверти себестоимости метра: в городе дефицит энергомощностей. Зато в Питере нет понятия «доля города», в то время как в Москве за право строить девелопер отдает властям до 40% объекта. В большинстве других регионов доля города существует, но не поддается расчету: как договоришься, признаются застройщики.
А вот в Челябинске строить можно так дешево, что в 25 000 руб. за метр входят и коробка, и аренда земли, и коммуникации, и все согласования. Чем не способ реализовать проект «Доступное жилье» — взять все хорошее из каждого региона. Земля — как в Калининграде, цены строительства — как в Челябинске, нулевая доля города — как в Питере. В таком «городе Солнца» себестоимость жилья была бы вдвое ниже среднероссийской. Вот только рыночные цены формируют не строительные затраты, а спрос.
Источник: www.bpn.ru
Не платите за воздух: как строители завышают сметы
Вы планируете строительство или ремонт. Возможно, крупный проект — новый цех или склад, возможно, просто ремонт в квартире. Перед вами смета от подрядчика. Имейте в виду: в смете могут быть завышения и приписки. Перед вами несколько смет от разных компаний? Завышения и приписки в каждой.
Затраты на кирпич для дома 6*11 метров / Строительство дома в 2022 году с ценами
Как найти позиции, значения в которых взяты с потолка, и почему нельзя закрывать глаза на воровство подрядчика? Обо всем по порядку.
Манипуляции со строительными материалами
Завышают расценки. Самый распространенный способ мошенничества со стороны подрядчика — завышение цен на материалы. Банка краски стоит 2,5 тыс. рублей, а в смете почему-то указано 4 тыс. Проверить цены можно самостоятельно: позвоните в магазины строительных материалов или изучите их сайты.
При этом учитывайте, что как постоянные клиенты подрядчики чаще всего закупают материалы со скидкой. В среднем это на 30% дешевле, чем эти же материалы сможете приобрести вы.
Не указывают марку товара. В сметах часто можно встретить пункты, в которых указано наименование материала без конкретной марки. Например, напротив фразы “штукатурная смесь” красуются цифры 800 рублей за упаковку. Она действительно может столько стоить. Но с большой долей вероятности подрядчик купит дешевле.
Скажем, за 600 рублей. А заказчик заплатит двойную цену и скорее всего не узнает, какой именно материал был использован.
Что делать? Настаивайте на том, что в смете возле каждой позиции должны быть указаны марка материала и артикул. Это поможет вам узнать, завышены ли цены и насколько качественные материалы использует подрядчик.
Указывают новые, а используют б/у. Не всегда обязательно использовать новые материалы, иногда вполне подойдут б/у. Например, для доставки на стройплощадку материалов нужно проложить временную дорогу. Подрядчик наверняка укажет в смете, что для этого требуются новые плиты. Но закупит б/у — дорога не сильно потеряет в качестве.
Заказчику об этом знать необязательно, а примерная разница в цене — 35%.
Дублируют транспортные расходы. У подрядчика есть “законный” способ увеличить цену на материалы — включить в стоимость расходы на их доставку, разгрузку, складирование и т.д. Подрядчики часто так делают, в этом нет никакой проблемы. Проблема в другом: плюс к этому многие строители прописывают в смете транспортные расходы отдельными пунктами.
Поэтому если в смете есть строки “Транспортные расходы по доставке материалов”, “Погрузочно-разгрузочные работы”, а цены на материалы завышены, обязательно пообщайтесь на эту тему с подрядчиком.
— подробно узнать о всех работах, выполняемых в составе экспертизы, можно в разделе: «Строительно-техническая экспертиза. Судебная экспертиза.»
“Фокусы” со стоимостью работ
“Играют” с технологиями. Большинство людей имеют смутное представление о том, как именно выполняются те или иные работы. Многие подрядчики этим пользуются. Например, для строительства завода нужно вырыть котлован. Подрядчик в смете указывает, что 10% этой работы будет выполняться ручным способом. Но сделать это с помощью техники гораздо дешевле.
Часто долю ручного труда можно снизить до 1-2%. Разумеется, подрядчик так и сделает уже непосредственно на площадке, но сэкономленные деньги оставит себе. Если обнаружить подобные “фокусы” на стадии составления сметы, заказчик может снизить стоимость работ.
Повышают стоимость через разделение на этапы. Еще один прием подрядчиков — разбить один вид работ на этапы, и отдельно указать каждый из них в смете. Это дает возможность предложить привлекательную цену и завысить смету одновременно.
Как это работает на практике? Есть много компаний, которые готовы укладывать плитку за 700 рублей/м2. Подрядчик предлагает заказчику сделать это за 600 рублей, но при этом добавляет в смету пункт “Затирка швов” стоимостью 150 рублей. Как правило, она и так включена в стоимость услуги, но заказчик об этом не знает. Он уверен, что нашел лучшую цену на укладку плитки.
Возможно, новый пункт заказчик вообще не заметит — чем скромнее цифра, тем меньше она привлекает внимания. В итоге заказчик переплачивает, хотя уверен, что экономит.
Включают ненужные работы. Популярный способ завышения — включение в смету работ, выполнять которые подрядчик на самом деле не планирует. Например, в квартире ремонт, на очереди — укладка плитки на стены. И в этот момент заказчику сообщают: стены в квартире неровные, укладывать на такие плитку нельзя ни в коем случае, получится некрасиво. Предлагают варианты решения проблемы.
Заказчик выбирает вариант подешевле и думает, что сэкономил. На самом деле, со стенами все в порядке и никто не собирается их выравнивать. Однако новый пункт в смете появится.
Другие способы завысить смету
“Увлекаются” дополнительными расходами. Если вы видите в смете пункт “Дополнительные расходы”/“Непредвиденные затраты”/”Прочее”, поинтересуйтесь у подрядчика, что именно включают в себя эти расходы/затраты. Скорее всего ситуация будет развиваться следующим образом. Подрядчик начнет называть работы. Эти же работы вы сможете найти в других пунктах сметы.
После этого аргументы у строителей кончатся. Но, возможно, вы услышите экстравагантный ответ в духе: “У нас мало опыта, мы только набиваем шишки. Дополнительные средства нужны, ведь можем ошибиться — придется исправлять”. Бывает и такое.
Исключают необходимые работы. Если вы будете настойчивы на переговорах по снижению сметы, подрядчик может пойти на уступки. Но не стоит радоваться раньше времени, лучше еще раз перепроверьте смету. Чтобы не сильно потерять в прибыли, строители иногда не только снижают цены на отдельные материалы или работы, но и вообще исключают некоторые пункты из сметы.
Уменьшение суммы расходов производит впечатление. Но затем оборачивается проблемами. Например, стройка завершена, но в здании нет окон и дверей. “В смете этого не было, — скажет подрядчик. — Можем закупить и установить за отдельную плату”.
Почему завышения в смете — это риск для заказчика
Первая причина очевидна — это финансовые потери. Вы отдаете подрядчику деньги, которых он не заработал. Но есть и вторая причина — налоговые риски.
Когда стройка завершена, компания может получить вычет по НДС. После ремонта можно получить налоговую выгоду — уменьшить налоги на сумму расходов на работы и материалы. Но это возможно, если деньги действительно были потрачены так, как указано в документах. В противном случае можно получить доначисления и штрафы.
Например, фирма ремонтирует свой офис. Подрядчика подобрали по рекомендации, смету одобрили, практически не читая. Ремонт завершен, по качеству у компании претензий нет. Вскоре фирма получает налоговую выгоду.
Спустя два года в компании проходит налоговая проверка, а в итоговом акте присутствуют 200 тыс. рублей доначислений. Причина — компания неправомерно получила выгоду, потому что одни и те же работы в смете были указаны по два-три раза. Просто под разными названиями. Сначала фирма переплатила подрядчику, теперь заплатит доначисления налоговой.
— подробно узнать о всех работах, выполняемых в составе исследований и экспертизы, можно в разделе: «Исследование конструкций и материалов. Экспертиза деталей, изделий, узлов, элементов и пр.»
Вывод: не торопитесь одобрять смету
Несколько советов тем, кому предстоит стройка или ремонт.
· Сравните расценки на материалы в смете с ценами, которые можно найти в открытом доступе. Скорее всего, они будут отличаться.
· Попросите подрядчика указывать в смете марку и артикул каждого материала, а не писать просто “краска” или “цемент”. Это поможет вам быть в курсе, насколько качественные материалы используются на объекте, а у подрядчика будет меньше простора для “маневров”.
· Поинтересуйтесь, что включает в себя пункт “Дополнительные расходы”. Скорее всего, ничего.
· Если подрядчик идет на уступки и снижает стоимость сметы, убедитесь что из нее не “пропал” какой-нибудь действительно важный пункт. Иначе его вам предложат сделать в дальнейшем за дополнительную плату.
Обязательно тщательно изучайте смету: самостоятельно, силами сотрудников компании или при участии приглашенных экспертов. Какими бы ни были затраты на анализ, сэкономите вы наверняка больше.
Источник: tse.expert
Набор с высоты: ФАС предложила ограничить затраты на реконструкции аэропортов
ФАС предложила кабмину реформировать подход к расчетам стоимости строительства и реконструкции аэропортов в России. В службе считают, что стоит разработать «эталонные расходы» для таких инвестпроектов, не включая в них затраты на избыточные площади вроде пространств для выставок и галерей и дизайнерские решения, например фонтаны и скульптуры. Это поможет снизить стоимость обслуживания в аэропортах для авиакомпаний и нивелировать риски резкого роста цен на билеты, полагают в службе. Бизнес же считает, что это приведет к излишнему регулированию и внесет неопределенность в инвестиционный процесс. Тем не менее пассажиры сегодня стремятся экономить деньги, в том числе на перелеты, добавили эксперты.
Без фонтанов
Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России предложила кабмину реформировать подход к расчету стоимости инвестпроектов по строительству и реконструкции аэропортов в России. Об этом сказано в письме главы ведомства Максима Шаскольского первому вице-премьеру Андрею Белоусову от 14 сентября (копия есть у «Известий»).
«Прошу вас дать поручение заинтересованным ведомствам и организациям совместно с ФАС России определить эталонную стоимость строительства/инвестиционных вложений, а также внести соответствующие изменения в действующие нормативные акты и (или) разработать новые», — говорится в тексте документа.
По мнению специалистов службы, мера поможет сократить стоимость обслуживания в аэропортах для перевозчиков, ведь тарифы утверждаются в зависимости от расходов на реконструкцию. Также это позволит снизить риски резкого роста цен на авиабилеты, следует из письма.
Проект нового терминала международного аэропорта «Владикавказ»
Дополнительные же дизайнерские решения (выставки, галереи, фонтаны, скульптуры, оригинальное оформление стен и потолков и т.д.) могут окупаться за счет неавиационной коммерческой деятельности аэропортов — сдачи площадей в аренду, рекламы, услуг парковки, пишет глава ФАС.
Кроме того, в нынешних реалиях уже при строительстве аэровокзальных комплексов логично предусмотреть многофункциональность площадей, чтобы при необходимости оперативно перераспределять зоны обслуживания внутренних и международных рейсов в зависимости от пассажиропотока, уточнили в службе.
В Минтрансе не поддержали это предложение, указал глава ФАС в письме. Тем не менее ведомство обратилось с ним к первому вице-премьеру.
«Известия» направили запрос в ФАС.
Работы по ремонту взлетно-посадочной полосы аэропорта Новый Уренгой
В пресс-службе Минтранса напомнили, что при согласовании инвестпроектов по реконструкции аэропортов уже и так проводится государственная экспертиза проектной документации. А положением о государственном регулировании цен на услуги субъектов естественных монополий в транспортных терминалах, портах, аэропортах предусмотрено согласование предельных сумм инвестиций, учитываемых в дальнейшем в составе регулируемых тарифов на обслуживание.
В аппарате вице-премьера Андрея Белоусова «Известиям» сообщили, что профильным органам власти поручено представить позиции по обсуждаемому вопросу.
Обслуживание в копеечку
Сегодня инвесторы самостоятельно рассчитывают стоимость проектов по реконструкции или строительству аэропортов. Затем техдокументацию и смету изучает и одобряет ФАУ «Главгосэкспертиза России» (подведомственное учреждение Минстроя). Окончательно инвестпроект утверждает правительственная комиссия по транспорту под председательством Андрея Белоусова.
— Сумма строительства зачастую является предметом конкурса, где победителем становится инвестор, предложивший наибольшую стоимость. Энергоэффективность, необходимость архитектурных решений и параметры строительства при этом не оцениваются, — пояснил собеседник «Известий» в одном из профильных органов власти.
В дальнейшем инвестор окупает затраты на реконструкцию терминала за счет их эксплуатации. Часть тарифов на обслуживание в них утверждает ФАС, часть — сам оператор аэропорта. К первой группе относятся сборы на операции по взлету-посадке самолетов, на авиабезопасность, на предоставление услуг аэровокзального комплекса и обслуживание пассажиров. Нерегулируемые услуги — это, например, предоставление автобуса или телетрапа для пассажиров, доставка экипажа на борт самолета, уборка судна, доставка на борт питания и др.
Сегодня у ФАС уже есть инструмент, позволяющий исключать из расчета размеров регулируемых тарифов необоснованные затраты инвесторов при строительстве, сказал «Известиям» собеседник в отрасли.
— Но инвестор легко компенсирует это добавлением новых сборов или повышением ставок сборов на нерегулируемые услуги. В конечном итоге эти дополнительные затраты ложатся на плечи авиакомпаний, а далее — пассажиров, — добавил источник.
ФАС же предлагает определить, какой предельный размер инвестиций должен впоследствии включаться в тариф.
Отсутствие федеральных правил перестановки запчастей с одного борта на другой может влиять на безопасность, допустили эксперты
Спорный метр
На проблему избыточных площадей аэропортовых терминалов в декабре прошлого года обращал внимание гендиректор авиакомпании Utair Андрей Мартиросов. Он указал: с одной стороны, аэропорты стремятся внедрять современные технологии, системы распознавания лиц — для сокращения времени пребывания пассажиров в зданиях терминалов, а с другой — строят «гигантские помещения для нахождения там пассажиров». По мнению топ-менеджера, люди сегодня стремятся как можно быстрее проходить все предполетные процедуры и меньше находиться в самом аэропорту.
До конца года в России ожидается завершение строительства терминала внутренних линий аэропорта Владикавказа (инвестиции — около 2 млрд), терминала, аэродрома и посадочной полосы в Новом Уренгое (12,1 млрд, из которых 6,5 млрд — на терминал), Новосибирске (16 млрд) и терминала международных рейсов в Хабаровске (5,2 млрд). В начале 2024 года должен быть введен в эксплуатацию новый аэропортовый комплекс в Петропавловске-Камчатском (более 12 млрд).
Согласно материалам ФАС, приложенным к письму в кабмин, удельная стоимость 1 кв. м терминала в Новом Уренгое тоже составляет 201 тыс. при пассажиропотоке в 955 тыс. человек в год. Для терминалов аэропортов Новосибирска и Ростова-на-Дону (новый терминал сдан в конце 2017 года) аналогичный показатель составил 165 тыс. При этом Толмачево в год обслуживает 6,7 млн пассажиров, а Ростов — более чем вдвое меньше (2,9 млн человек). Около 3 млн путешественников пользуются аэропортом Анапы, где удельная стоимость 1 кв. м терминала внутренних линий (сдан в 2017-м) составляет 88 тыс. рублей в ценах 2021 года.
Строительство нового международного терминала в аэропорту Хабаровска
Представитель «Аэропортов регионов» (компания управляет авиагаванями в Петропавловске-Камчатском, Новом Уренгое, Ростове-на-Дону и др.) не ответили «Известиям». Редакция также направила запросы представителям «Новапорта» (Новосибирск) и «Аэродинамики» (оператор аэропортов Анапы, Краснодара и Сочи).
Аэропортовый бизнес выступил против инициативы ФАС: в деловом сообществе полагают, что разработка таких «эталонных расходов» может быть затруднительна.
— При проектировании и строительстве зданий аэровокзального комплекса и служебно-технической территории учитываются не только климатические особенности региона, сейсмическая ситуация и прочее, но и транспортная доступность, логистические схемы доставки материалов, соотношение внутренних и международных пассажирских или грузовых перевозок в том или ином аэропорту, технологические особенности и многое другое — вплоть до особенностей грунта, на котором предстоит построить фундамент аэровокзала, — объяснил исполнительный директор Международной ассоциации аэропортов Сергей Никотин.
При этом эффект от меры будет незначительным: расходы на аэропортовые сборы составляют 10–15% в стоимости выполнения рейса и снижение тарифов операторов аэропортов даже на 20% не даст экономии более чем на 3% для пассажиров, добавил он. Кроме того, непонятно, почему «эталон» должен применяться только для аэропортовой отрасли, тогда как сырьевики, строительный рынок и рынок логистики будут продолжать работать в рыночных условиях. В ассоциации считают такой подход дискриминационным.
Проект терминала аэропорта Елизово в Петропавловске-Камчатском
Однако руководитель практики антимонопольного права «Инфралекс» Елена Кузнецова считает, что сегодня пассажиры действительно заинтересованы в экономии средств на перевозку и еще больше — на оплату допуслуг аэропортов. А руководитель направления экономических исследований консалтинговой компании Kulik https://iz.ru/1403048/anastasiia-lvova/nabor-s-vysoty-fas-predlozhila-ogranichit-zatraty-na-rekonstruktcii-aeroportov» target=»_blank»]iz.ru[/mask_link]