Подход определение стоимости незавершенного строительства

5.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения его активов и обязательств. Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают рыночную стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчётов используются данные финансовой отчётности предприятия на дату, ближайшую к дате определения стоимости Объекта.

В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов.

Определение рыночной стоимости затратным методом.

5.2. описание метода чистых активов.

В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно.

Чистые активы — это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, — это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи.

В состав активов, принимаемых к расчету, включаются:
* внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы);
* оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал.

В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются:
* долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства;
* краткосрочные обязательства по займам и кредитам;
* кредиторская задолженность;
* задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов;

«Шоу 40+» #2.51. Объект незавершенного строительства как самовольная постройка

* резервы предстоящих расходов;
* прочие краткосрочные обязательства.

Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой.

5.3. Расчёт стоимости.

По состоянию на 1 апреля 2004 года ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» имеет следующие ненулевые активы:
* основные средства;
* незавершенное строительство;
* отложенные налоговые активы;
* запасы;
* НДС;
* краткосрочная дебиторская задолженность;
* денежные средства (корректировке не подлежат);
* прочие оборотные активы;

Ненулевые пассивы ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» представлены:
* долгосрочные обязательства по кредитам и займам;
* отложенные налоговые обязательства;
* краткосрочные обязательства по кредитам и займам;
* кредиторская задолженность;
* резервы предстоящих расходов и платежей;

Специалисты не проводили корректировку таких статей активов и обязательств ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» как отложенные налоговые активы и отложенные налоговые обязательства у предприятия, поскольку не проводили расчет бухгалтерской и налогооблагаемой прибыли компании за отчетный период, разница между которыми и формирует отложенные налоговые активы и обязательства (проведение подобной проверки фактически является аудиторской проверкой отчетности компании).

5.3.1. корректировка СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ.

Согласно бухгалтерскому балансу (форма 1) ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х» остаточная стоимость основных средств на 01.04.2004 г. составляет 185 123 тыс. руб.

Корректировка стоимости объектов недвижимости представлена в Главе 1 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость объектов недвижимости (без учета НДС по ставке 18%) составляет 431 730 000 руб.

Корректировка стоимости движимых объектов основных средств общества представлена в Главе 2 Приложения № 2 настоящего отчета. Скорректированная стоимость движимых объектов основных средств составляет (без учета НДС по ставке 18%) 13 822 000 руб.
Итоговая стоимость: 445 552 тыс. руб.

5.3.2. корректировка стоимости незавершенного строительства

Согласно справке «Оборотно-сальдовой ведомости по счету 08.3. Затраты на строительство ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», а также разъяснениям, полученным от руководства предприятия, незавершенное строительство представляет собой затраты на подготовку проекта по реконструкции объектов недвижимости, расположенных на территории плодоовощного комплекса. Затраты были проведены в 2002 г. Поскольку затраты на разработку проектов по реконструкции зданий и сооружений, как правило, напрямую зависят от стоимости строительных работ по реконструкции данных объектов, специалисты оценщика приняли решение осуществить корректировку стоимости незавершенного строительства в соответствии с изменением цен на строительно-монтажные работы, публикуемые в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетени «Ко-ИНВЕСТ».

Корректировка стоимости проводилась по следующей формуле:

НСрын = НС2002 х К,

Где
НСрын – рыночная (текущая) стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий;
НС2002 — стоимость работ по разработке проекта реконструкции зданий по состоянию на конец 2002 г.;
К –коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2002 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2002 г. (К = К2/1,899 = 1,362);
К1– коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 1 квартала 2004 г. и на дату проведения оценки (июль 2004 г.). Отношение коэффициентов пересчёта (по фактическим ценам на 01.01.2000 г.) на июль 2004 г. и март 2003 г. (К1 = 1,043);
К2– отраслевой индекс СМР, по отрасли «Строительство» рассчитывался на дату оценки (середину июля 2004 г.) путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с конца первого квартала 2004 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР на конец 1 кв. 2004 г. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586);

Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2002 г. подорожали на 36,2%, значит, скорректированная стоимость незавершенного строительства составит 3 040,743 х 1,362 = 4 142 тыс. руб.
Итоговая стоимость: 4 142 тыс. руб.

5.3.3. корректировка стоимости ндс

Данная статья баланса не подвергалась корректировке в виду незначительной ее доли (0,6%) в общей величине активов предприятия.
Итоговая стоимость: 1 207 тыс. руб.

5.3.4. корректировка стоимости запасов

Балансовая стоимость запасов общества на 01.04.2004 г. Составляет 3 585 тыс. руб.

Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х», стоимость неликвидных запасов на 01.04.2004 г. Составляет 21 542 руб. На данную величину была скорректирована балансовая стоимость данного вида имущества предприятия.
Итоговая стоимость: 3 564 тыс. руб.

5.4.РАСЧЁТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

5.4.1 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

В соответствии с методологией сравнительного подхода, величиной стоимости оцениваемого предприятия является наиболее вероятная реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком. В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод компании-аналога (рынка капитала)базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного метода необходима достоверная и детальная финансовая и рыночная информация по группе сопоставимых предприятий.

Метод сделок (продаж)является частным случаем метода рынка капитала. Данный метод основан на ценах сделок с различными пакетами акций предприятий, в том числе — контрольными.

Метод отраслевых коэффициентовоснован на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

В настоящем Отчёте был применён метод сделок, т.к. в качестве аналогов использовались пакеты акций, реализуемые не на биржевых торгах, а в результате специальных предложений. Применение метода отраслевых коэффициентов невозможно, т.к. в России фондовый рынок имеет короткую историю и пока не позволяет корректно рассчитать отраслевые коэффициенты.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия по сравнительному (рыночному) подходу основано на использовании ценовых мультипликаторов. Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой всех акций (капитализацией) и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие. Умножив величину мультипликатора на тот же базовый финансовый показатель оцениваемого предприятия, с учётом различий в количестве акций, на которые разделены собственные капиталы аналогов и оцениваемого предприятия, получим стоимость акций оцениваемого предприятия.

Процесс отбора сопоставимых предприятий осуществляется в 3 этапа.

На первом этапеопределяется так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемым. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства. Кроме того, чтобы предприятие могло рассматриваться в качестве аналога, должна иметься информация о сделках с его акциями.

На втором этапесоставляется список «кандидатов». Критерии оценки должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки.

На третьем этапесоставляется окончательный список аналогов, позволяющий определить стоимость оцениваемого предприятия. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами. Основные критерии отбора следующие.

Отраслевое сходство– список потенциально сопоставимых предприятий всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы.

Размерявляется важнейшим критерием при составлении окончательного списка аналогов. Сравнительные оценки размера предприятия включают такие параметры, как объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и т.д.

Перспективы роста– необходимо определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она определяет распределение чистой прибыли на дивидендные выплаты и затраты, связанные с развитием предприятия.

Финансовый риск. Оценка финансового риска осуществляется следующими способами:

* сравнивается структура капитала или соотношение собственных и заемных средств;
* оценивается ликвидность или возможность оплачивать текущие обязательства текущими активами;
* анализируется кредитоспособность фирмы, другими словами – способность привлекать заемные средства на выгодных условиях.

Качество менеджмента– оценка этого фактора наиболее сложна, так как анализ проводится на основе косвенных данных, таких, как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место предприятия на рынке.

5.4.2. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СДЕЛОК

1. Отбор потенциально сравнимых предприятий;
2. Проведение финансового анализа отобранных предприятий;
3. Составление окончательного перечня сопоставимых компаний на основе результатов финансового анализа;
4. Расчет капитализации сопоставимых компаний;
5. Расчет мультипликаторов и определение стоимости ОАО «МТП «ХХХ-ХХ-Х».

5.4.3. ОТБОР СОПОСТАВЛЯЕМЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

В качестве объектов сравнения были использованы акции предприятий, основными видами деятельности которых являются оптовая и розничная продажа картофеля и плодоовощной продукции, а также сдача площадей в аренду. Источниками информации об условиях и ценах продаж послужили выпуски бюллетеня Российского фонда федерального имущества «Реформа» и «Информационного бюллетеня СГУП» за 2003-2004 гг., предшествующий дате проведения оценки, где публикуются предложения на продажу пакетов акций приватизируемых предприятий, а затем – результаты этой продажи.

Поскольку источник «Информационный бюллетень СГУП» не предоставляет информацию о финансовых результатах деятельности продаваемых предприятий (отсутствует Форма №2 бухгалтерского баланса), в целях соблюдения сопоставимости специалисты Оценщика проводили сравнительный анализ сопоставимых предприятий только на основе информации, полученной из формы № 1 бухгалтерского баланса.

Согласно источнику «Информационный бюллетень СГУП» на аукцион был выставлен пакет именных обыкновенных акций, составляющий 75% минус 1 акция от уставного капитала ОАО «Альтуфьево», четырьмя лотами. Данные о начальной и итоговой цене лотов представлены в Таблице 23.

Источник: dpo-group.ru

Оценка стоимости незавершенных строительством объектов. Для чего нужно производить оценку объектов, незавершенные строительством. Как работает затратный метод

Градостроительным кодексом Российской Федерации введено следующее понятие объекта незавершенного строительства:

«Незавершённый объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».

Ситуации, когда завершить строительство не удается по каким-либо причинам, не редки. Как правило, причиной этому служит недостаток финансовых средств, выделяемых инвесторами или заказчиками.

Не редки случаи, когда инвестор недостроенного объекта желает продолжить строительство, для чего необходимо провести оценку данного объекта.

Здесь очень часто используется понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах. Это бывает важно при решении вопросов соинвестирования, когда соинвестор, вкладывает деньги с создание объекта недвижимости, например, квартиру. На определенном этапе выяснятся что Застройщик (Подрядчик) не в состоянии завершить строительство и возникает необходимость понять, какая часть денег подлежит возврату каждому конкретному соинвестору или участнику долевого строительства, исходя из готовности конкретной части жилого дома (квартиры), которая предполагалась к выделению в его собственность после сдачи объекта в эксплуатацию.

Понятие степени готовности объекта незавершенного строительства, выражаемое в процентах берет начало еще со времени существования СССР, когда этапы выполнения работ оформляли так называемыми «процентовками», т.е. актами, в которых отражался процент выполненных работ по этапу строительства, либо по всему строительству. Это было удобно в условиях повсеместного применения единой системы ценообразования, при которой достаточно было умножить процент готовности объекта на его цену по сметной документации, и было понятно, сколько денег потрачено, или предстоит потратить на его завершение или, что еще более важно понять, на сколько процентов выполнен государственный план на соответствующий период (квартал, полугодие, год, пятилетку и т.д.). В условиях рыночной экономики, когда не все регламентируется государством, процентовки ушли в прошлое, но рациональное зерно применительно к настоящему моменту осталось.

По проценту готовности можно рассчитать, что, собственно, из денег запланированных на его постройку соответствует реально необходимыми затратам, а что взято неосновательно и, исходя из этого, подлежит детальному анализу, и какие затраты необходимы для завершения строительства объекта.

При этом, конечно, не стоит забывать о затратах на восстановление того, что было утрачено в период, когда объект стоял не завершенным или затраты на расконсервацию объекта, если объект в соответствии с требованиями нормативно-технических документов консервировался. Консервировался, но данные затраты являются непредвиденными и изначально в стоимости строительства объекта прямо не учитывались.

Инвестору важно с учетом всего изложенного также произвести оценку объекта незавершенного строительства на текущий момент времени, чтобы понять экономическую целесообразность продолжения строительства.

Как правило, оценка незавершенного строительства применяется к таким объектам, как здания или сооружения. Для того, чтобы оценка незавершенного строительства была объективной, необходимо правильно классифицировать объект оценки незавершённого строительства.

Оценка незавершенного строительства использует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. Наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Оценка незавершённого строительства с этими типами незавершенных объектов недвижимости, как правило, использует затратный и доходный подход.

Оценка объектов незавершенного строительства производится для следующих целей:

• для постановки объекта незавершенного строительства на баланс организации,
• при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию,
• при принятии решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства,
• при покупке или продаже объекта незавершенного строительства,
• для принятия решения о рациональном использовании земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства.

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства позволит решить ряд проблем, связанных с:

• постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
• определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая чётко отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
• принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Часто каркасная система недостроенного объекта позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось несколько лет назад.
• покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
• тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительства. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью нашей оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Если у Вас появились дополнительные вопросы, задайте их на нашем сайте или свяжитесь по телефону со специалистами ООО «Агентство «Независимость». По каждому конкретному случаю можно получить бесплатную консультацию и

Не единичны случаи, когда строительство объекта прерывается на определенном этапе. И виной тому могут быть различные факторы: отсутствие денежных средств, нелояльная политика застройщика при изменении рыночной ситуации и многое другое. незавершенного строительного объекта играет важную роль, так как имеется возможность использовать его не только по прямому назначению, но и перепрофилировать, в зависимости от установленного разрешения на этот земельный участок.

Зачем нужна оценка незавершенного строительства

• Использование данного объекта в качестве залога при кредитовании. Однако могут возникнуть трудности при оценке банком его ликвидности.
• Использование недостроенного сооружения в качестве вклада в уставной капитал.
• Страхование.
• Покупка объекта, находящегося в муниципальной собственности.
• Постановка здания на баланс организации.
• Оценка незавершенного строительства потребуется для совершения сделки купли или продажи. Чаще всего нового владельца такого объекта ожидают дополнительные траты на оформление, проведение технической экспертизы и подключение коммуникаций. Поэтому более охотно приобретают недвижимость, документы на которую находятся в полном порядке.
• Принятие решений, касающихся данного незавершенного строительного объекта. Имеется в виду то, насколько реально изменить эксплуатационное назначение. Иногда основа недостроя позволяет полностью перестроить его и сделать пригодным для совершенно иных целей.
• Иногда оценка незавершенного строительства используется для выгодной продажи не объекта, а земельного участка, находящегося под ним. Так как в большинстве случаев высоко ценится не как таковое сооружение, а занимаемая площадь, которую можно использовать для различных нужд.

Оценка незавершенного строительства специалистами возможна при наличии следующих документов:

Общая стоимость проекта, сметный расчет.

Техническая характеристика и целевое назначение объекта.

Стоимость выполненных по фактической и базовой цене

Акты на скрытые работы.

На земельный участок.

Документы владения на после покупки подтверждаются сметной документацией и разрешением на продолжение возведения объекта. После окончания работ выдается право собственности на него. И только после этого разрешается регистрация в МБТИ.

Чаще всего экспертиза незавершенного строительства назначается для зданий и сооружений. Объективная оценка такой процедуры требует произвести правильную классификацию объектов. Именно это позволит недостроям в будущем выступать в роли недвижимости, приносящей доход. Согласно нормам проектирования объектов, все здания и сооружения по целевому назначению делятся на несколько типов:

Иногда такая оценка строительства помогает увидеть действительную стоимость объекта и понять ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.

В последнее время вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства — явление достаточно распространенное. Оценка объекта незавершенного строительства необходима во многих случаях. Например, такая оценка востребована при передаче в залог, взносе в уставной капитал предприятия, переоценке основных средств, совершении сделки купли — продажи и во многих других случаях.

В любом случае, дает определение действительной рыночной стоимости, отражающей ситуацию на рынке недвижимости и уровень изменения цен строительства. Кроме того, поможет Вам определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства .

Оценка незавершенного строительства является достаточно трудоемкой процедурой по анализу полезности, доходности, функциональности, затратной и рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. Это требует опыта, большого багажа знаний и высокой квалификации оценочной компании. «Активные Бизнес Консультации» гарантирует справиться со всеми задачами и подготовить отчет об , содержащий только достоверную и полезную для вашего предприятия и бизнеса информацию.

Трудоемкость процесса объясняется тем, что традиционные подходы в данном случае не отражают интересы участников рынка — мало кто согласен покупать объекты недвижимости по стоимости затрат, поскольку впоследствии предстоит сделать еще большей вложений. С другой стороны, для возвращения вложенной части капитала или инвестиций, многие инвесторы готовы продать объекты незавершенного строительства в срочном порядке и практически за бесценок на открытом рынке предпринимателям, готовым продолжить начатое ими дело.

Таким образом, очень важным является соблюдение баланса между интересами покупателей, не желающих переплачивать, и разочаровавшихся инвесторов. Поэтому для оценки также необходимо изучать и перспективы, возможные направления эксплуатации объекта незавершенного строительства.

Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает осуществить качественную оценку незавершенного строительства , определяя метод и подход в зависимости от цели и задачи оценки. В нашей компании работают эксперты, основа работы которых состоит в представлении действительно независимой оценки.

Подробнее об оценке незавершенного строительства

Незавершенное строительство зачастую рассматривается как неудачная реализация инвестиционных проектов, когда инвесторы, по каким-либо причинам (высокий риск, чрезвычайные обстоятельства, неблагоприятный климат) не смогли успешно завершить ранее начатый проект. Для возврата хотя бы части вложенных средств, многие инвесторы уже готовы отказаться от своих проектов и продать их более предприимчивым собственникам, готовым с новой надеждой продолжить строительство или вовсе изменить план его осуществления. Инвестиционный потенциал рынка объектов незавершенного строительства очень огромен, поэтому те инвесторы, которые будут принимать решения на основе достоверной информации, с прогнозами эффективности использования объекта, окажутся в рамках высокой доходности.

Оценка незавершенного строительства является сложной процедурой еще и потому, что рыночные условия стремительно меняются, делая приоритетными то одни, то другие направления. Однако это нисколько не умаляет актуальность задачи. Компания «Активные Бизнес Консультации» готова разрешить любые проблемы, связанные с независимой оценкой не только стоимости затрат на строительство, но и оценке перспектив эксплуатации данного объекта.

Оценка незавершенного строительства ставит своей целью определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, соответствующую текущей рыночной и строительной ситуацией. Помимо этого, оценка незавершенного строительства помогает определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором располагается объект незавершенного строительства.

При оценке незавершенного строительства следует учитывать один нюанс. Инженерное обеспечение объекта, являющиеся важнейшим составным элементом исходно-разрешительной документации — это те утвержденные различными коммунальными службами и инстанциями возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения, без которых вести строительство просто невозможно. Как правило, все условия по инженерному обеспечению строящихся объектов обладают ограниченным сроком действия — а именно, периодом в пять лет. Если срок исходно-разрешительной документации закончился, или планируется вовсе изменить структуру объекта с изменением инженерного обеспечения, то это потребует дополнительных затрат. Это также учитываютсяв итоговой стоимости.

В каких целях может быть осуществлена оценка объектов незавершенного строительства:

Постановка объекта оценки незавершенного строительства на баланс организации и отображение его в бухгалтерском учете;

Определение рыночной стоимости объекта, отражающей реальную строительную и рыночную ситуацию;

Принятие решения о дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства. В большей степени данное решение будет зависеть от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. В большинстве случаев принципы возведения многих современных сооружений позволяют изменить функциональность;

При реорганизации (создании холдинга, выделении подразделений и банкротства);

Покупка или продажа объекта незавершенного строительства. Зачастую будущего собственника ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документации, подключением различных коммуникаций, проведением технической экспертизы. Инвестору куда выгоднее приобрести объект незавершенного строительства вместе с пакетом документов;

Для более эффективного распоряжения не только объектом незавершенного строительства, но и земельным участком, на котором он находится. Именно они зачастую составляют большую ценность -и с помощью точного анализа и оценки существуют подходы и методы определения её наиболее эффективного использования.

Классификация объектов незавершенного строительства

Как правило, оценка незавершенного строительства проводится с целью определения стоимости недостроенных зданий или сооружений. Для того, чтобы результат оценки был максимально точным, предварительно необходимо классифицировать рассматриваемый объект. Наиболее значимым показателем, как для эксперта компании «Активные Бизнес Консультации», так и для инвестора, является доходность объекта — сможет ли рассматриваемое здание, сооружение, или иной объект в будущем приносить доход? В качестве доходной недвижимости в первую очередь выступают жилые дома, здания и сооружения общественного назначения. Оценка незавершенного строительства такого типа осуществляется посредством доходного и затратного подхода.

Здания производственного назначения можно разделить на две группы. К первой можно отнести объекты специального назначения, у которой возможность изменения функционального назначения очень низка из-за отсутствия конструктивных решений. Оценка такой группы осуществляется, как правило, с помощью затратного метода.

Во вторую группу можно включить объекты, использующиеся для размещения в них различных производств, и, как следствие, могут быть более универсальными конструктивными решениями. Оценка объектов, относящихся ко второй группе может быть определена с помощью затратного и доходного подхода. Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе совершенных ранее на открытом рынке продаж.

Большинству игроков рынка знакомы три метода, применяемых при процессе оценки: доходный (возврат на инвестиции), метод сравнения продаж (приобретение объекта аналога), а также затратный (стоимость замещения или воспроизводства). Каждый из этих подходов рассматривает стоимость с разных ракурсов, у каждого есть свои достоинства и недостатки. В случае с объектами незавершенного строительства наиболее применим затраты и метод.

Почему другие методы не работают

При более подробном изучении базовых принципов трех подходов к стоимости можно увидеть фундаментальное отличие затратного метода от остальных двух. Метод сравнения продаж и доходный метод основаны на определении денежных сумм, поступающих от операционных сделок с собственностью, — арендных платежей (доходный метод) или цены продажи объекта (метод сравнения продаж). Затратный же метод рассматривает объект недвижимости как совокупность материалов, трудовых затрат, а также стоимости управления. Независимость данного метода от материального выражения сделок с объектом недвижимости создает одно из главных преимуществ затратного подхода при оценке стоимости незавершенных объектов.

Также стоит отметить один юридический момент, относящийся к российскому рынку. Определение рыночной стоимости требует того, чтобы объект оценки мог быть обменен на свободном и открытом рынке.

По действующему российскому законодательству, до завершения строительства и получения официального государственного утверждения объект не может считаться объектом и, следовательно, подлежать законному обмену. На этом условии объекты незавершенного строительства не могут иметь рыночной стоимости. При оценке таких объектов приходится определять иной тип стоимости, относящийся к правам на компанию, а не на собственность, или же предполагать отсутствие юридических ограничений. В данной статье мы предположим, что затраты на строительство могут быть корректной мерой.

Частично недостроенный объект обладает небольшой функциональностью (или же не обладает ею вовсе) до стадии завершения строительства. Для незавершенного объекта маловероятно получение дохода в виде арендной платы (доходный метод неприменим), а также маловероятно нахождение данных по продаже аналогичных незавершенных объектов на рынке (метод сравнения продаж неприменим). Следовательно, данные методы не могут быть полезными при оценке объекта в стадии строительства. Для объектов на более завершенных стадиях может применяться техника оценки объекта как завершенного с последующим вычитанием затрат на завершение строительства, однако необходимо принять во внимание всевозможные рыночные скидки на незавершенность конкретного объекта.

Как работает затратный метод

Хотя данный метод кажется простым в схематичном виде (см. таблицу), на практике все сложнее. Для любого объекта строительства, старого или нового, готового или незавершенного, сначала нужно определить затратную основу. Следует выбрать между стоимостью замещения или стоимостью воспроизводства.

Стоимость замещения отражает объем трудовых и материальных затрат, необходимых для создания здания, по функциональности аналогичного оцениваемому объекту. Стоимость воспроизводства предполагает использование идентичных материалов для создания точной копии объекта, включая любые устаревшие материалы, дизайнерские просчеты и иные дефекты. Оценщик выбирает затратную концепцию, применимую к конкретному случаю. Стоимость воспроизводства применяется в случае, если какие-либо особые или уникальные характеристики объекта неразрывно связаны с его назначением. Примеры включают исторические постройки, церковные здания, промышленные здания, специально предназначенные для индивидуальных видов производства.

Стоимость замещения употребляется наиболее часто и применима для определения рыночной стоимости всех объектов, где функциональность является определяющим фактором. В оценке применяется несколько способов измерения затрат или же комбинация этих способов, однако следует проводить тщательную проверку, чтобы не учесть дважды любой элемент существующих усовершенствований. Следующая таблица представляет методы определения затрат на строительство объекта по мере возрастания сложности их применения.

Для оценки незавершенного строительства на ранней стадии наиболее предпочтительной базой считается стоимость воспроизводства, и метод удельных затрат скорее всего будет основной частью проводимого анализа. Однако затратная экспертиза для данного метода часто недоступна оценщикам, так как в этом случае обычно необходима помощь экспертов в области строительства и затрат.

Определение уровня затрат наиболее проблематично для оценщика на российском рынке. Здесь просто нет общедоступных и надежных источников информации по строительным затратам, в то время как западные оценщики пользуются онлайн-ресурсами, содержащими аналитические данные за несколько лет практически по всем возможным типам зданий и усовершенствований. Доступная информация на российском рынке в основном представлена в денежных единицах, курс которых был нестабилен и подвергался инфляции. Оценщик может воспользоваться крайне малым количеством подтвержденных данных по строительным затратам, и ему приходится лично собирать данные по строительству из первичных источников.

Сложность при определении объема накопленной амортизации варьируется в зависимости от степени готовности недостроенного объекта. Физический износ зависит оттого, насколько элементы незавершенного объекта подвергались воздействию погодных условий. Погодный эффект зависит от местного климата, срока воздействия, а также от степени воздействия, зависящей от стадии готовности оцениваемого объекта.

Функциональный износ для готовых зданий измеряется как потеря определенной части дохода из-за какого-либо функционального изъяна здания или же как затраты на устранение этого дефекта. Для объектов незавершенного строительства эффект, производимый на стоимость недоработками в области дизайна или же использованием неэффективных материалов, сложно определить.

Частичная потеря стоимости в результате воздействия внешних факторов может быть последствием изменений на рынке, и стоимость здания будет зависеть также и от возможности изменить назначение здания на конкретной стадии строительства.

На основании экономического принципа замещения ясно, что для покупателя сумма, заплаченная за некую конструкцию из бетона, металла и кирпичей (незавершенное строительство) будет больше, чем стоимость ее замещения новой конструкцией. Таким образом, определение стоимости замещения объекта как нового представляет собой верхнюю границу стоимости. Определение размера потери стоимости в результате физических, функциональных и внешних факторов служит для того, чтобы снизить стоимость до уровня, отражающего реальную возможность завершения строительства здания, способного заменить оцениваемый объект как действующее здание на конкурентном рынке.

Джеральд Гейдж — Партнер отдела оценки бизнеса и консультационных услуг по недвижимости компании Ernst https://bankfs.ru/ratings/ocenka-stoimosti-nezavershennyh-stroitelstvom-obektov-dlya-chego-nuzhno.html» target=»_blank»]bankfs.ru[/mask_link]