Подпись акта приема передачи квартиры в новостройке нюансы

Как правильно составить акт приема-передачи квартиры разбираем особенности вместе с сервисом JCat.Недвижимость

Прием квартиры в новостройке

Со стороны приём квартиры в новостройке, наверное, кажется чуть ли не самой простой и приятной частью всего процесса приобретения жилья. Вы так долго искали подходящий вариант, ещё дольше искали деньги на его покупку, совсем долго ждали окончания работ – а сейчас вам осталось только оценить результат. И правда, что может быть быстрее?

К сожалению, придётся вас разочаровать. Процесс приёма квартиры отнюдь не так прост и идеален, как бы всем того хотелось – иначе эта статья, как и множество ей подобных, не имела бы смысла.

СОДЕРЖАНИЕ

Если раньше у вас с застройщиком многие желания были одни на двоих (скажем, всех устраивающая разумная стоимость квартиры), то сейчас, в самом финале, ваши подходы разойдутся. В то время, как вы будете стремиться к обещанному высокому качеству, застройщик поспешит по направлению к своевременному завершению работ.

Увы, высокое качество редко достигается в спешке, так что будет в итоге либо одно, либо другое. В ваших интересах, чтобы дело, раньше казавшееся таким простым, немного подзатянулось.

Для всех, кто не хочет получить недоделанное, не соответствующее чужим обещаниям и своим ожиданиям жильё и готов к решающему бою с застройщиком, – эта статья.

Перед походом в квартиру – поход к застройщику

Прежде, чем показывать покупателю его новую готовую квартиру, застройщик сначала пригласит его к себе в офис, чтобы окончательно разобраться с документами. Вполне возможно, кстати, что именно в офисе, даже не дойдя до квартиры, дольщику предложат подписать акт приёма-передачи. Доводы могут быть разными (“Не возвращаться же нам в офис!”, “А кто потащит все документы в квартиру?”, “Слабо подписать не глядя?”), но ни один из них не является разумным.

Скорее всего, такое предложение – первый тревожный звоночек, сигнализирующий, что после осмотра квартиры подписывать акт приёма-передачи никто не захочет.

Хотя наглый застройщик и на месте предложит сначала подписать акт, а уже после этого ждать исправления всех недочётов. Вы такому не верьте и ничего у него не подписывайте, а то в поцарапанной двери или, скажем, неисправной электрике он ещё обвинит вас.

Почему застройщик хочет как можно быстрее разобраться с бумажной частью процесса? Если дольщик найдёт на объекте существенные недоделки, откажется его принимать и заставит застройщика работать ещё, то наверняка и без того долгожданный момент получения квартиры будет отложен ещё на некоторое время. В вашем ДДУ должно быть обозначено, через какое время после получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан провести приёмку квартиры.

Если застройщик с этим разрешением опоздал, считайте всё равно по официальной дате из ДДУ – так за просрочку можно будет получить неустойку.

Её размер, конечно, зависит от множества факторов (сколько стоила сама квартира, на сколько дней затянулась приёмка), но он вряд ли составит меньше нескольких десятков, а то и сотен тысяч рублей. Примерно такую же сумму вы бы сами потратили на ремонтников, если бы согласились подписать акт приёма-передачи ещё в офисе.

Если застройщик скажет, что так просто неустойку не выплатит, а вам придётся подавать на него в суд, – что ж, он сам вас вынудил, подавайте. В большинстве случаев, когда повод к неустойке и правда есть, суд принимает сторону дольщика. В других случаях, когда такого повода нет, подавать в суд, конечно, не надо – но тогда странно и быть чем-то недовольным.

Что взять с собой на приёмку квартиры, чтобы не приходить ещё раз

С документами, которые понадобятся вам для приёма квартиры, вряд ли возникнут какие-то сложности – берите паспорт и ДДУ, этого должно хватить. Застройщику ДДУ нужен, чтобы удостовериться в ваших правах, а вам он поможет правильно оценить квартиру – просто проверяйте всё по пункту “Характеристика объекта”. Да, и ещё один нюанс! Если ДДУ заключён сразу на нескольких человек, а принять квартиру может только один из них, все остальные должны оформить на него доверенность.

Ещё один важный документ застройщик должен выдать вам уже на месте – это дефектный акт, в который вы во время приёма будете записывать всё, что вам в квартире не понравится. Если представитель застройщика согласится с тем, что ваши претензии обоснованы, он этот акт подпишет и дальше будет работать уже в соответствии с ним.

Некоторые считают, что множества специальных инструментов вам для приёма квартиры не понадобится. Другие советуют брать с собой целый список – от блокнота с ручкой до какого-нибудь электроприбора, чтобы проверить, работают ли розетки. Абсолютно разумно брать с собой рулетку для измерения площади, прави́ло, уровень и отвес – для проверки стен. Для проверки розеток подойдет любой современный смартфон, а точнее – зарядка для которого у вас, наверное, и так всегда с собой. Но в современных реалиях я бы посоветовала брать вам с собой реального специалиста, который знает, что застройщику простить можно, а что – нельзя. Посмотрите сюжет и убедитесь:

Поэтому если список инструментов кажется вам слишком длинным, помните, что вы всегда можете доверить приём квартиры специалистам – компаний, которые занимаются этим профессионально, сейчас хватает. Уж их-то сотрудника никому не получится обдурить, а сам он сделает всю работу тщательно и точно. Правда, конечно, не бесплатно.

Почти пришли!

На подходе к дому не уделяйте слишком много внимания благоустройству двора – его, скорее всего, будут приводить в порядок позже. Зато посмотрите на подъезд – раз уж вы идёте принимать квартиру, он тоже должен быть полностью готов.

Прощать нельзя даже оставленный строительный мусор, а то его так и не вынесут – а ведь это часть строительных работ, которые вы уже полностью оплатили . Чуть ли не единственное исключение из правила – всё ещё обшитый фанерой лифт.

Это как раз означает не забывчивость застройщика, а его заботу о своих клиентах. Вряд ли кто будет поднимать материалы для ремонта по лестнице, но ещё меньше человек захочет потом ездить в поцарапанном и побитом лифте.

Осматривая входную группу и места общего пользования, стоит быть довольно сдержанным в выражении эмоций. Возможно, сейчас вам кажется, что всё идеально, но помните – застройщик и пытался вас впечатлить. Он же знает, что никак по-другому вы в квартиру не попадёте.

С другой стороны, если вы наоборот слегка расстроены, потому что ожидали гораздо большего, не спешите с выводами о квартире. Пусть настоящий подъезд не так уж похож на подъезд, изображённый на сайте объекта – то была всего лишь реклама. А вот у вашей жилплощади есть точные и официальные характеристики, которым никак нельзя не соответствовать.

На что обратить внимание в квартире

Ну, кажется, пришли!

• Как каждый театр начинается с вешалки, так и каждая квартира – нет, не с прихожей даже, а со входной двери. Осмотрите её ещё снаружи – нет ли царапин или вмятин, оставленных неловкими рабочими. Уже изнутри проверьте исправность дверного глазка и установленного замка, легко ли он закрывается и открывается. И нормально ли (не слишком тяжело, но и не слишком легко) закрывается и открывается, собственно, дверь. Понятно, что если входная дверь всё равно временная, на всё это можно махнуть рукой. Но если она надёжная и классная во всём, кроме, скажем, неработающего замка – требуйте исправить.
• Зашли, и прямо у входа – электрический щиток. Возможно, на нём даже будет схема разводки электричества по квартире. По ней удобно проверять розетки – сначала достаточно просто на них посмотреть (надёжно ли они вмонтированы в стены, не торчат ли провода), а потом, если всё в порядке, можно и испытать их на деле, поставив мобильный на зарядку. Желательно проверить каждую розетку – и неприятных сюрпризов потом не будет, и батарея, может быть, полностью зарядится. Главное, чтобы ничего не искрило, а телефон излишне не нагревался.
• Рядом наверняка есть санузел – заходим и проверяем его работу. Ну, то есть, мыться, наверное, не надо, но пооткрывать все доступные краны и нажать на смыв унитаза можно. Нужно, чтобы открывались и закрывались краны одинаково легко, а напор не разочаровывал своей слабостью. Если сантехники ещё нет, осмотрите трубы – на них не должно быть влаги от воды, зато должны быть тройники, объединяющие слив ванны, раковины и унитаза.

• После санузла можно наконец зайти в комнату и осмотреться. Начнём с потолка. Посмотрите, нет ли перепадов между стыками – в идеале они должны быть заделаны раствором и находится на одной высоте. Высота, кстати, должна быть ровно такой, какая указана в ДДУ. По возможности измерьте и её. Если не хотите лезть на стремянку с рулеткой, купите лазерный дальномер – он стоит пару тысяч рублей.
• Опускаем взгляд сверху и переводим его направо, а потом налево. Ну или наоборот – это не дорога, здесь порядок не так важен. Ваши стены должны быть ровными, без углублений и горок, и прямыми – без отклонений в 10 миллиметров на метр длины по горизонтали и в 0,3 миллиметра по вертикали. Проверять это следует с помощью специального прави́ла и отвеса, простого небольшого груза на нитке.
• После стен смотрим вниз, на пол – если квартира без отделки, там просто стяжка. Впрочем, и с ней может быть что-то не так. Пройдите из одной комнаты в другую, глядя только под ноги – не увидите ли там никаких трещин и искажений. Пока будете идти, внимательно слушайте – эхо шагов везде должно быть одинаковым. Это значит, что под полом нет лишних пустот.

• Вверх, по сторонам и вниз мы уже смотрели, самое время посмотреть вперёд. Почти уверены, что там вы увидите окно. Тщательно осмотрите стёкла на предмет царапин и проверьте, плавно ли открываются и закрываются ручки. В общем, проверять окна нужно почти так же, как и входную дверь. Но открыв окно, не забудьте и про уплотнители – посмотрите, на месте ли они и какого они качества. Чтобы проверить, не дует ли из окна, зажгите свечу и поднесите к стыку окна и рамы – если пламя сильно колеблется, значит, работа проведена не качественно.
• Под окном будет радиаторотопления. Оцените, как ровно он повешен, не ниже ли один его край другого. На одинаковом ли расстоянии все края радиатора находятся от стены. Посмотрите, надёжно ли он висит, не упадёт ли однажды из-за не до конца закрученной гайки. Застройщик обещал, что температуру в доме можно будет регулировать? Значит, на радиаторе должен быть этот регулятор – причём исправный.

Если во время приёмки вы не можете что-то проверить (скажем, принимаете квартиру в июле и ничего не знаете о её отоплении), то обязательно укажите это в документах. Чтобы потом не возникло вопросов, так и пишите: “Отопление не проверено – во время приёмки был не отопительный сезон”.

• Перейдя из комнаты на кухню, проверьте там всё те же потолок, пол, стены, окна и радиаторы. И не забудьте про вентиляцию – если приложенный к её решётке лист бумаги не падает, значит, она работает. Если падает, то знайте, что заходя на кухню, вы всегда будете чувствовать аромат вчерашнего ужина – может, это и не очень плохо, но лучше всё-таки без этого.
• Важно также посчитать площадь квартиры – в монолитных домах даже самых, казалось бы, надёжных застройщиков она часто бывает чуть больше или чуть меньше обещанной. И если о первом вам обязательно сообщат и попросят оплатить дополнительные квадратные метры, то на второе могут и закрыть глаза. Не позвольте застройщику отнять у вас даже крохи вашей площади!
• А пока будете измерять длину и ширину комнат, обязательно обратите внимание на углы и стыки между стенами и потолком или полом – в них не должно быть следов сырости или грибка. Они будут означать плохую тепло- и гидроизоляцию вашей квартиры, исправление которой, особенно после отделки, влетит в копеечку.
• Ну и да, об отделке. Если вы покупали квартиру сразу с ней, то проверьте, соответствует ли реальность, эээ, не ожиданиям даже, а хотя бы обещаниям. Может быть, выглядит всё и не так, как на картинках, но материалы отделки должны быть ровно те, что обозначены в документах. Понятно, что просто внешне вы обещанные материалы можете и не узнать – что ж, не стесняйтесь требовать у застройщика дополнительные подтверждающие документы. Если он юлит – значит, не те.

Почему иногда квартиру надо не только принять, но и простить

Вместо выводов к этой почти пошаговой инструкции – два неожиданных и в чём-то даже вредных совета. Следовать им не обязательно, но знать о них нужно.

Во-первых, будьте готовы простить застройщику некоторые недочёты. Вообще, официально все они делятся на существенные и несущественные. Первые – это те, которые по-настоящему помешают вашей жизни в новой квартире. Вторые – те, которые немного подпортят внешний вид помещения, но на качестве жизни его обитателей, скорее всего, никак не скажутся. Поправлять застройщик будет готов только первые, но даже среди них найдутся такие, заботу о которых лучше возложить на себя.

Всё потому, что застройщику, который, возможно, допустил одну и ту же небольшую ошибку во всех квартирах одного корпуса, на исправление этой ошибки понадобится слишком много времени. А вы, может быть, быстро справитесь с ней сами или силами каких-то своих ремонтников. Лучше потратиться на это, чем снимать где-то жильё ещё пару месяцев.

Во-вторых, и во время приёма квартиры и после него, не забывайте про гарантию от застройщика – в течение пяти лет после сдачи она действует на конструктив, а в течение трёх лет на инженерию. Если обнаружите какой-то важный недочёт уже после подписания акта приёма-передачи, не отчаивайтесь – застройщика ещё получится убедить исправить всё за его счёт.

Надеемся, впрочем, что даже поводов отчаиваться у вас не будет. А вся тщательная подготовка к приёму квартиры, вся внимательность в процессе и вся строгость в оценке приведут в итоге только к осознанию того, что ваша квартира безупречна. Видимо, как и её застройщик.

Не стоит подписывать документы приема — передачи до личного осмотра. Ведь в процессе осмотра квартиры могут обнаружиться дефекты и недочеты со стороны застройщика. Какие бывают дефекты в новой квартире . Прежде чем подписывать акт , необходимо тщательно осмотреть квартиру , убедиться в отсутствии дефектов. А если они имеются (что происходит очень часто), зафиксировать их в специальном смотровом листе (он же дефектный акт или акт дефектовки), который можно получить у представителя застройщика. Все найденные проблемы находят отражение в дефектном акте , который составляется в двух экземплярах.

Aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы

Законные сделки с недвижимостью сопровождаются подписанием договора. Кроме того, требуется, чтобы стороны завизировали официальный бланк приема-передачи. Подробнее о специфике документа и о том, как должен выглядеть образец акта приема-передачи квартиры JCat.Недвижимость расскажет сегодня.

Что такое акт приема-передачи квартиры

Это документ, который обычно прилагается к договору (купли-продажи, аренды). В нем фиксируют состояние помещения в момент передачи от одного лица к другому.

Образец акта приема-передачи квартиры составляют с учетом:

• статей ГК РФ;
• присутствия полной и достоверной информации о сторонах сделки;
• перечисления основных характеристик помещения.

Договор — это доказательство того, что участники хотят совершить сделку, а бланк приема-передачи — ее заключительный этап. Подписывая документ, стороны соглашаются с тем, что не намерены в будущем жаловаться друг другу на какие-либо недостатки. Сделки с недвижимостью иногда отменяют в судебном порядке со взысканием с виновной стороны дополнительных убытков.

Участники при этом возвращают друг другу оплату и объект, а это затяжной и нервный процесс. Зачем рисковать финансами и временем, когда проще составить специальный документ, гарантию для обеих сторон?

Зачем нужен акт приема-передачи

Подписание акта передачи квартиры означает, что покупатель или арендатор становится ответственным за то, как в дальнейшем будет содержаться помещение. С его помощью стороны сделки могут защитить свои права в суде в случае разногласия, если состояние квартиры ухудшится. Документ рассмотрят на этапе регистрации сделки и при спорной ситуации в суде, важно только составить его подробно и правильно с юридической стороны.

Без акта приема-передачи квартиры при продаже сделку можно оспорить в суде и превратить в недействительную. Без подписанного акта ответчику будет сложно доказать свою правоту и без других весомых доказательств суд примет сторону истца.

Как составить акт приема-передачи квартиры

Текст акта передачи квартиры может отличаться в зависимости от типа сделки, но лучше соблюдать положения закона и включить в него обязательные пункты. Нет строго установленной единой формы. Главное, чтобы пункты текста не противоречили нормам российского законодательства.

Сделка со вторичной недвижимостью

• дату и место составления;
• фамилии, имена и отчества сторон сделки;
• точный адрес объекта недвижимости;
• данные, зафиксированные приборами учета воды и электричества;
• отметку о том, что контрагент оплатил сумму договора до подписания бланка и у продавца нет требований к покупателю;
• описание недостатков помещения (например, поломки сантехники, проблемы с коммуникациями и др.).

Если жилое помещение сдается в аренду, в акте необходимо зафиксировать состояние бытовой техники и предметов мебели, а также отделки помещения. Если предметы новые, об этом обязательно следует написать и приложить копии чеков об оплате. Если пользованные и имеют ярко выраженные дефекты, арендатор может настоять на том, чтобы указать об этом в акте. Это обезопасит его кошелек от непредвиденных трат в случае заявления арендодателя о порче.

Арендаторы зачастую недобросовестно относятся к проживанию в чужой квартире, поэтому не всегда стремятся сохранить ее первозданный вид. Без акта хозяину квартиры не удастся доказать факт порчи имущества в суде. Мирное урегулирование в частном порядке также маловероятно. Не стоит рассчитывать на честность друг друга. Любое слово можно зафиксировать в акте и уберечься от неоправданных претензий в будущем.

При любом типе договора все недостатки помещения нужно подробно прописать. Также необходимо указать, кто из сторон обязан их устранить и в какие сроки.

Если покупатель обнаружит недостатки, которые отсутствуют в акте приема-передачи квартиры при продаже, но возникли не по его вине, с продавца нельзя взыскать убытки.

Распечатывается и подписывается 3 копии документа: для продавца, покупателя и государственного органа — Росреестра.

Договор с квартирой в новостройке

В сделке на стороне продавца выступает застройщик. Как правило, компании сами составляют текст акта передачи квартиры. Нужно внимательно с ним ознакомиться перед подписанием. Помимо прочих обязательных пунктов, документ должен включать в себя упоминание о том, что претензии к качеству помещения отсутствуют или наоборот.

Важно прописать даже мелкие недостатки, если застройщик их допустил. Например, отклеившиеся обои, скрип входной двери, расшатанная фурнитура. При серьезных нарушениях покупатель вправе не подписывать бланк, что необходимо подробно расписать. К таким можно отнести установку окон с большими зазорами, несоответствие фактической планировки проекту, перекос дверного проема и другие. Либо можно поставить подпись и дополнительно обязать застройщика устранить нарушения в конкретные сроки. Как правило, на это дается не более 14 дней. При несоблюдении строительной компанией обязательства можно написать официальную претензию с повторным требованием устранить. В случае если сторона не предпримет ответных действий, подать иск в суд.

Акт передачи квартиры по договору купли-продажи множится на три копии и после подписания передается на регистрацию в одном пакете с договором.

Рекомендуется ставить подпись на акте, находясь в помещении, которое передается по договору и только после того, как прежний владелец полностью освободит его от всех своих вещей. Это позволит проверить добросовестность продавца: воочию сверить фактическое состояние недвижимости с перечисленными в акте характеристиками и убедиться, что бывший владелец не собирается там проживать.

Сделки с недвижимостью всегда связаны с риском. Чтобы обезопасить себя от недобросовестного контрагента, следует правильно составить документ о передаче объекта в чужую аренду или собственность. Следите за новостями JCat.Недвижимость — будьте в курсе всех нюансов, связанных с квартирным вопросом, и не дайте себя обмануть.

С чего начинается приемка квартиры в новостройке ? Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. … Акт приема — передачи в этом процессе является самым важным документом, по которому квартира переходит дольщику от застройщика. Здесь зафиксированы права на новое жилье и передача обязанностей по его содержанию владельцу.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: для чего он нужен и как с его помощью сэкономить деньги

Когда дом полностью построен и сдан, застройщик начинает передавать квартиры покупателям. И каждый из них подписывает акт приема-передачи. Что это за документ, для чего он нужен и что не упустить при его проверке, узнал у экспертов Новострой-СПб.

Что это за документ и для чего нужен

Акт приема-передачи квартиры – важнейший итоговый документ, который позволяет отношениям дольщика и застройщика выйти на финишную прямую. После того как он подписан, квартира передается будущему собственнику. И обе стороны уже не смогут в полной мере предъявлять друг другу претензии, так как их отношения по договору долевого участия считаются завершенными, а все обязательства – полностью исполненными.

Вопросы порядка приемки дольщиком объекта регулируются законом № 214-ФЗ, а в неурегулированной части – договором долевого участия, комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры».

С актом приема-передачи связываются два существенных юридических последствия:

— признание исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта, за неисполнение которой законом установлена повышенная ответственность;

— перенос риска повреждения либо случайной гибели вещи на получателя вещи по акту приема-передачи.

То есть пока акт приема-передачи не подписан, за состояние объекта полностью отвечает застройщик, а вот уже после его подписания часть ответственности переносится на покупателя квартиры. Но только часть ответственности, подчеркивает Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

«Акт приема-передачи закрывает договорные отношения между застройщиком и клиентом. Он является одним из документов-оснований для регистрации права собственности»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»

При приемке квартиры от застройщика в акте указываются следующие моменты: стены, полы и потолки должны быть ровными, отсутствовать видимые дефекты перекрытий и перегородок, качество установленных окон и входной двери обязано быть надлежащим. Осматривается все, что должно быть по ДДУ. Если речь идет о квартире с отделкой, то дополнительно указывается и качество отделки, ровно ли лежит ламинат, как установлена сантехника и т.п.

«Судебная практика занимает жесткую позицию: основанием для отказа от приемки могут быть любые недостатки, а не только существенные»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»

Время на приемку квартиры

В соответствии законодательством РФ, договором долевого участия должен быть установлен общий срок для всех заключаемых ДДУ по конкретному проекту, не позднее которого застройщик обязан завершить строительство и передать квартиры. А дольщик, соответственно, оплатить и принять объект, рассказывает Светлана Денисова.

Застройщик должен «надлежаще уведомить» дольщика. В недавнем прошлом таковым считалось только почтовое либо личное вручение. Сейчас законным уведомлением также является отправление на указанную дольщиком электронную почту и СМС-рассылка, оговоренная в ДДУ.

Подавляющее большинство дольщиков следят за официальным сайтом застройщика, где размещают график передачи квартир, кроме того компании обзванивают покупателей с предложением в назначенное время явиться для приемки квартиры. Как правило, люди охотно откликаются на это предложение и готовы принять уведомление лично, чтобы не полагаться на работу почты.

Согласно п. 4 ст. 8 214-ФЗ, дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома и о готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок в ДДУ не установлен, то на приемку отводится 7 рабочих дней со дня получения указанного сообщения, комментирует Вероника Перфильева, адвокат по семейным и наследственным делам адвокатского бюро «Q&A».

На практике правило «семи дней» мало кто соблюдает, так как срок приемки всегда прописывается в ДДУ. При этом он не может превышать двух месяцев с момента обозначенной даты, добавляет Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон».

«В отношении приемки квартиры законодательно установлены только обязательные сроки уведомления о готовности объекта к передаче и последствия необоснованного уклонения от приемки дольщиком»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики недвижимости и инвестиций АБ «Качкин и Партнеры»

Если дольщик не выходит на связь

Обычно покупатели ждут не дождутся окончания строительства, чтобы поскорее получить квартиру и справить новоселье. Но бывает и по-другому. Например, люди уезжают на «зимовку» в жаркие страны, а приглашение на приемку остается одиноко лежать у них в почтовом ящике. Как поступает застройщик в этом случае?

Об общем порядке приемки у застройщиков рассказывает Дмитрий Некрестьянов. Существует несколько этапов:

— уведомление дольщика о завершении строительства;

— уведомление дольщика о готовности к передаче и предложение явиться на осмотр квартиры и проверку недостатков;

— проведение осмотра с составлением акта осмотра и отражением наличия/отсутствия недостатков;

— повторный осмотр и подписание сторонами акта приема-передачи.

«Ответственные застройщики стараются не ограничиваться исключительно письменными уведомлениями. Они стараются связаться с каждым дольщиком индивидуально по телефону. Это позволяет корректировать график заселения и избегать ситуаций, когда информация о приемке не доходит до дольщика»

Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»

По общему правилу, установленному п. 6 ст. 8 214-ФЗ, при уклонении дольщика от принятия квартиры по истечении двух месяцев со дня приемки, указанного в ДДУ, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором, комментирует Вероника Перфильева.

На основании этого документа застройщик имеет право обратиться за регистрацией права собственности дольщика на такой объект.

Однако этот вариант возможен только в том случае, если застройщик обладает достоверными сведениями о получении покупателем уведомления. Например, когда имеются данные о получении отправленного СМС или письма по электронной почте, заказное письмо возвращено оператором почтовой связи с сообщением об отказе респондента в его получении или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.

«Действительно, случается, что с дольщиком совсем не удается связаться, – говорит Светлана Денисова. – Или связаться удалось, но у него есть тысяча причин не принять квартиру: он ушел в плаванье, находится в длительной командировке или болеет. После основного потока передачи квартир по графику застройщик может уже более гибко назначать время приемки с учетом возможностей дольщика. Но лишь до той поры, пока это остается в рамках установленного договором срока. После этой даты застройщик вправе передать квартиру в одностороннем порядке. И неважно, не явился дольщик на первичный осмотр или на осмотр после устранения замечаний. До недавнего времени застройщики были очень уязвимы перед “профессиональными неприемщиками”, но теперь ситуация уравновешена».

Дефектная ведомость и сроки устранения недостатков

При приемке квартиры могут быть выявлены дефекты или недочеты, устранение которых находится в зоне ответственности застройщика. В этом случае акт не подписывается до момента их исправления. Но не стоит полагаться на устные договоренности: все нужно тщательно задокументировать.

Если в квартире не хватает чего-то, что предусматривает договор, или это сделано ненадлежащим образом, то составляется дефектная ведомость (или акт осмотра), где указываются обнаруженные недочеты, сообщает Дмитрий Рубин. Сначала все они подробно фиксируются, затем ведомость подписывается в двух экземплярах и обеими сторонами – застройщиком и дольщиком. После этого застройщик в течение 3-5 дней составляет ответное письмо на дефектную ведомость, в которой содержится информация о том, что и как будет устранено (причем, с указанием конкретных сроков), либо возражения о невозможности устранить некие дефекты – например, ввиду их конструктивной особенности. В этом случае дольщику, скорее всего, будет предложена компенсация в виде денежной выплаты или подарок за счет застройщика.

«Оригинал акта осмотра остается у дольщика до тех пор, пока он не подпишется под тем, что замечаний по состоянию квартиры нет. Строителям достаточно иметь копию акта осмотра, чтобы устранять замечания и быть готовыми к согласованному сроку»

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»

После устранения дефектов застройщик вновь приглашает дольщика на приемку. Если его устраивает качество проделанных работ, то акт приема-передачи подписывается и вопрос закрывается. Если же клиент снова отказывается подписывать акт, то составляется еще одна дефектная ведомость и процесс повторяется.

Если сторонам не удастся достигнуть согласия по устранению недостатков и приемке квартиры, дольщик может обратиться в суд с иском об устранении выявленных недостатков, добавляет Вероника Перфильева.

«В 214-ФЗ довольно размытая формулировка, обозначающая сроки устранения замечаний – «разумные сроки». Какие-то работы строители проводят прямо в день приемки, при владельце квартиры. Другие замечания могут потребовать от двух недель до месяца. В связи с тем, что на устранение разных недочетов требуется разное время, определить точные сроки для всех видов работ невозможно. Однако в любом случае, по закону, замечания должны быть устранены не позднее даты передачи ключей, прописанной в ДДУ. Это самый крайний дедлайн из возможных»

Екатерина Смирнова, менеджер клиентского сервиса «Группы Аквилон»

На что обращать особое внимание в акте приема-передачи

Юристы предупреждают: основное, что должен сделать дольщик – внимательно ознакомиться со всеми пунктами акта приема-передачи. Особенно с теми, которые содержат основные характеристики принимаемого объекта и фиксируют исполнение дольщиком обязанности по оплате цены договора участия в долевом строительстве (долевого взноса).

Так как многие вопросы по передаче квартиры отнесены исключительно к договорному регулированию, то надо внимательно читать сам договор и обращать внимание на запланированный срок передачи квартиры. Большинство застройщиков ставят срок от 2 до 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию, но встречается и срок в 1 год.

Также стоит указать актуальный адрес, на который застройщик сможет отправить уведомление о готовности квартиры и необходимости ее приемки. Кроме того, при заполнении акта приема-передачи надо скрупулезно проверять все буквы, цифры и аббревиатуры – ведь именно из этого документа информация вносится в Росреестр.

Еще на практике нередко возникает следующая ситуация: дольщик ошибочно полагает, что принять квартиру по акту приема-передачи может как он сам, так и его супруг, не являющийся стороной договора участия в долевом строительстве. Основывается данное заблуждение обычно на том, что квартира «все равно» поступает в общую совместную собственность супругов. В действительности надлежащим подписантом акта приема-передачи квартиры является лицо, указанное в договоре в качестве участника долевого строительства, предостерегает Вероника Перфильева.

Любое иное лицо, в том числе супруг дольщика, может подписать акт приема-передачи и принять квартиру только на основании нотариально удостоверенной доверенности.

И так бывает: истории из жизни

Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: «Немало дольщиков теперь приходят на приемку с экспертами-консультантами. Это недешевое удовольствие, но если строители сработали на совесть, то замечания преобладают пустяковые – потертости, царапины, регулировка.

В текущем году мы передали дольщикам более 1350 квартир, более 95% из них были приняты с первого предъявления. Но не обошлось и без проявлений “потребительского экстремизма”: один дольщик предъявлял завышенные требования к поверхностям, утверждал, что имеются неприемлемые искривления (в несколько миллиметров), отказывался принимать квартиру, хотел получить денежную компенсацию. Мы провели независимую экспертизу, признавшую, что квартира полностью соответствует проекту, нормам и правилам – и передали ее в одностороннем порядке, а также зарегистрировали собственность. От намерений судиться человек отказался».

Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО: «Поскольку акт приема-передачи перекладывает на дольщика часть ответственности, то надо понимать, что, если, к примеру, окажется, что стены источают аммиак, вредный для здоровья – это практически невозможно заметить при приеме квартиры. Для этого необходима лабораторная экспертиза. Если у объекта обнаружатся скрытые дефекты, неучтенные в акте приема-передачи, их все равно можно оспорить через суд.

По опыту могу сказать: если вы не специалист, то не стоит принимать квартиру самому. Проще и в конечном итоге дешевле воспользоваться услугами профессионала, который позволит не только сэкономить деньги в случае нахождения серьезных дефектов, но и сберечь время и нервы. Недавно один из клиентов пришел на осмотр квартиры со специалистом, который обнаружил большое количество объективных “недоделок”. Дефектная ведомость состояла из двух листов мелким почерком. Благодаря его участию общая экономия составила для дольщика порядка 180 тыс. руб.».

первичную приёмку квартиры (первичный осмотр квартиры ) необходимо проводить строго до подписания участником АПП ( акта приёма — передачи квартиры или передаточного акта ) с застройщиком и необходимо приглашать на приёмку именно Приёмщика 1.0. Подробная информация по приёмке квартир , бланки, образцы, шаблоны и как не попасть на уловки застройщика по ссылке Дом Домыч. согласовывать Приёмщика 1.0 с застройщиком не нужно, приёмщика можно выбрать любого, приёмщик не должен…