Покупать ли сейчас квартиру в новостройке от застройщика

Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.

Как выгодно купить квартиру в новостройке

Приобретение жилья — важное решение, которое нужно хорошо обдумать. Однако излишняя неуверенность в этом вопросе сыграет против покупателя: он может упустить выгодное предложение или планировку мечты.

Генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева рассказала Домклик, почему квартиру в новостройке стоит приобрести прямо сейчас.

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

— До июля 2021 года люди торопились с покупкой жилья, чтобы воспользоваться ипотекой с господдержкой. Сейчас максимальную сумму кредита по этой программе снизили до 3 млн, и предложение стало подходить далеко не всем. Какие альтернативы есть сейчас?

Действительно, условия ипотеки с господдержкой стали не такими интересными. Зато с 1 июля расширилась аудитория программы семейной ипотеки : теперь ей могут воспользоваться родители хотя бы одного ребенка, родившегося в 2018 году или позже. При этом максимальная сумма кредита — 12 млн, что позволяет приобрести практически любую квартиру в доме комфорт-класса в Петербурге или области.

Но и это еще не все: сейчас на рынке действуют специальные предложения по субсидированию семейной ипотеки. К примеру, покупатели квартир в Олимпийских кварталах «ЮгТаун» от «КВС» могут оформить кредит в СберБанке со ставкой всего от 0,1% на первый год и практически не платить проценты в течение этого срока. Поэтому семьям с маленьким ребенком, которые задумываются о расширении жилплощади, я советую не откладывать решение вопроса.

— А что делать тем, кто не подходит под условия семейной ипотеки?

Те, кто приобретает жилье для себя, могут рассмотреть программу господдержки . Сейчас в Санкт-Петербурге и пригородах еще представлены студии стоимостью до 3,5 млн рублей: для покупателей таких квартир новые ограничения по сумме кредита не будут проблемой. Однако уже к следующему году цены могут вырасти.

В ЖК «Ясно.Янино» от «КВС» есть студии всего за 3,1 млн рублей. Это объект во Всеволожском районе Ленинградской области, в 10 минутах езды от Петербурга. Для тех, кому важно жить в черте города, подойдут Олимпийские кварталы «ЮгТаун» от «КВС», которые строятся в Пушкинском районе. Здесь цены стартуют от 3,25 млн рублей.

Кстати, в рамках ипотеки с господдержкой сейчас также действуют программы субсидирования. Покупатели квартир в кварталах «ЮгТаун» могут оформить кредит со ставкой всего 0,1% на первый год кредитования и значительно сэкономить на процентах.

— Наиболее выгодно покупать квартиру на старте продаж. Много ли сейчас новых объектов в Петербурге и Ленобласти?

Да, к лету предложение на рынке новостроек значительно увеличилось. В 2020 году застройщики выводили в продажу не так много объектов, однако компенсировали это в первой половине 2021 года. К примеру, «КВС» за шесть месяцев представил сразу два крупных объекта: в феврале — ЖК «Любоград» в Стрельне, в июне — кварталы «ЮгТаун» в Пушкинском районе. Поэтому покупателям квартир сейчас есть из чего выбирать.

— Действуют ли сейчас какие-то интересные скидки или бонусы от застройщиков?

Да, некоторые компании предлагают выгодные условия приобретения кладовых и паркингов покупателям квартир. Осенью это особенно актуально. С наступлением холодов все мы начинаем по-новому ценить возможность по утрам садиться в чистую теплую машину, а по вечерам не тратить время на поиск места.

Также действуют выгодные программы рассрочки. Например, компания «КВС» предлагает рассрочку по цене 100% оплаты сроком на 1 год. Это отличный вариант для клиентов, которые не располагают всей необходимой суммой, но не хотят оформлять ипотеку.

Таким образом, мы нашли пять причин купить квартиру в новостройке прямо сейчас. Это выгодные условия семейной ипотеки, специальные программы субсидирования ипотеки от застройщиков, большой выбор новых объектов, наличие на рынке квартир стоимостью от 3 млн рублей, а также акции от застройщиков: скидки на кладовые и паркинги и рассрочки по цене 100% оплаты.

На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке , можно прочитать здесь. В-третьих, нестандартные квартиры . В современных домах есть возможность выбора между привычными типовы. … Или выбираете отделку от застройщика и получаете свежий ремонт. Окна, розетки, радиаторы отопления — все будет уже установлено и проверено на эргономичность. … Кому подходит квартира в новостройке . Покупка квартиры — это серьезный шаг и взвешенное решение. И выбор должен основываться не на сиюминутном желании, а на совокупности многих факторов: для чего вам это жилье , как быстро вы хотите въехать, какие параметры дома являются для вас наиболее важными… Итак, квартира в новостройке вам подходит, если

Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты

Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким «защитным активом», в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

Есть ли смысл вкладываться в новостройки сейчас или лучше подождать?

До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.

При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.

Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов. «Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период. Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.

Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.

С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».

Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.

Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1. отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2. снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3. рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4. страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.

Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать

Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.

В декабре спрос на помещения стрит-ретейла в столице сократился почти на треть, многие арендаторы съезжают с насиженных мест. Падает и наиболее стабильный офисный рынок — правда, пока только в Санкт-Петербурге.

На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.

«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.

Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.

В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов. «Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.

По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.

Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.

Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.

Надо ли по этому поводу беспокоиться и как теперь купить квартиру в новостройке , читайте в нашем материале. … С момента, когда покупатель получил письмо от застройщика , у него есть 7 дней, чтобы принять квартиру . Если клиент не осуществит самостоятельную проверку и прием, застройщик подписывает акт приема-передачи в одностороннем порядке, — объясняет Алёна Кокрова. При приеме квартиры в новостройке нужно сравнить объект с проектной документацией, в которой указаны все его характеристики. При обнаружении нарушений у застройщика есть 45 дней, чтобы их исправить.

Банкротство, переплаты, перенос сроков: риски покупки жилья в новостройке

Военная операция на Украине, экономические санкции, падение рубля, повышение Центробанком ключевой ставки до 20% и фактическое прекращение действия ипотечных программ (кроме льготных) создали на рынке жилья ситуацию неопределенности.

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты рассказали о главных рисках для покупателя на рынке новостроек. Эти риски — не прогноз по текущей ситуации на рынке. Но если учитывать их в кризисных ситуациях, то можно избежать потери денег.

Во время ажиотажа лучше не спешить

Покупка недвижимости при общем ажиотажном спросе — не лучшее решение, поскольку именно такая эмоциональная покупка часто не позволяет взвесить все за и против. Основные риски с покупкой недвижимости связаны с возможной переплатой на фоне повышения цен в рамках конкретных проектов. По словам эксперта «ЦИАН.Аналитики» Виктории Кирюхиной, девелоперы Московского региона сразу после резкого повышения Центробанком ключевой ставки стали активнее пересматривать прайс.

Если до решения регулятора цены ежедневно менялись для 5–6% объектов, сразу после — уже для 18–20%, а сейчас доля увеличилась до 44%. При этом растет доля именно квартир, где цены увеличиваются, говорится в одном из последних исследований «ЦИАН.Аналитики».

Поэтому не нужно поддаваться ажиотажу, лучше еще раз сравнить стоимость с конкурентами, особенно если цена квартиры в присмотренном проекте резко выросла, добавляет руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. В том случае, если квартира потом подешевеет, покупатель понесет убытки.

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Сейчас возможно кратковременное удорожание недвижимости. Это объясняется как продолжающими расти издержками (в том числе по причине санкций и увеличения ключевой ставки), так и точечным ажиотажным спросом, прежде всего со стороны потенциальных покупателей, приобретающих квартиры за наличные. При значительном повышении цен на недвижимость вероятно сокращение предложения и снижение доли многокомнатных вариантов. Это объясняется тем, что спрос сместится в сторону компактных лотов с меньшей стоимостью. Зафиксировав подобный тренд, застройщики увеличат их долю в проектах.

Если застройщик — банкрот

Один из самых существенных рисков при покупке жилья в новостройке — это банкротство застройщика из-за изменения экономической ситуации. При проектировании жилого дома застройщик исходил из действующих на тот момент цен, но уже во время строительства цены на стройматериалы резко выросли. Застройщику трудно выстраивать экономику строительства дома при условии таких колебаний цен, поэтому возможности успешного завершения строительства резко сокращаются, говорит партнер юридической фирмы Bolshakov&Partners Екатерина Котова.

По словам управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елены Гладышевой, если у застройщика хорошие и проверенные временем отношения с банками, то ему проще договориться о покрытии своих кассовых разрывов за счет кредитов. Но не все банки готовы кредитовать застройщиков, и тогда возникает дефицит денежных средств для завершения строительства. Если источник финансирования не находится, то строительные работы приостанавливаются, а потом и вовсе прекращаются. Сроки завершения строительства нарушаются, застройщик обрастает исками от кредиторов. В конечном счете в арбитражный суд поступает заявление о признании должника банкротом.

При нынешней системе счетов эскроу возмещение, согласно 177-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве выплачивается в размере 100% суммы, которая находилась на счете на день наступления страхового случая, но не более 10 млн руб., уточняет эксперт.

Олег Мамонт, руководитель направления юридической компании a.t.Legal:

— Нужно выбирать устойчивого в финансовом отношении застройщика. В условиях существенного роста ключевой ставки и подорожания кредитов застройщики могут оказаться на грани банкротства. Государство будет принимать меры по поддержке бизнеса и строительной отрасли, но в какие сроки, какие меры, в каком объеме — сейчас предсказать трудно.

Дождаться сдачи дома может стать сложнее

Серьезным риском для покупки квартиры в новостройке сейчас стала неопределенность со сроками сдачи построенных домов. Главная причина затягивания сроков — дорожающие стройматериалы или их нехватка, предупреждает Елена Чегодаева.

Сроки строительства и сдачи в эксплуатацию готовых домов могут увеличиться в зависимости от того, на какой стадии находится строительство, добавляет Олег Мамонт. Рост цен на строительные материалы, перебои с поставками материалов из-за разрыва логистических цепочек повлекут увеличение сроков сдачи объектов.

Альтернативная сделка способна принести проблемы

Случай, когда квартира приобретается в ипотеку с расчетом погасить существенную часть долга после продажи старого жилья. На вторичном рынке из-за роста ставок и отсутствия программ субсидирования сроки продажи увеличатся, говорит Виктория Кирюхина. Кроме того, вырученная сумма может быть меньше той, на которую можно было бы рассчитывать еще в начале 2022 года. Средний срок экспозиции в Москве на вторичном рынке вырос с 88 до 94 дней, то есть сроки продажи квартиры увеличиваются, основной способ ускорить продажу — это снижение цен.

Квартира с отделкой — тоже риск

В нынешних условиях приобретение квартиры с отделкой — решение неоднозначное. По словам Виктории Кирюхиной, из-за разрыва логистических цепочек по поставке строительных и отделочных материалов из Европы девелоперы будут переориентироваться на азиатские рынки. По этой причине пока нет понимания, какое жилье под ключ и какого качества будут получать клиенты, а также будут ли застройщики делать замену.

Можно прогадать с ипотекой

Еще один существенный риск — это невыгодные условия по ипотеке. Максимальный лимит по льготной ипотеке — 3 млн руб, что актуально для небольшого количества клиентов из-за высоких столичных цен. Стандартные же ставки по ипотеке приближены к 20%, а это можно считать заградительными условиями, говорит Виктория Кирюхина.

Власти сейчас обсуждают меры поддержки строительной отрасли, среди которых и пересмотр условий по текущей льготной ипотеке. Заключив сделку сейчас по высоким ставкам, перекредитоваться по субсидированной льготной ипотеке уже не получится. То есть платить по ипотеке придется больше, выше будет и переплата, резюмирует эксперт.

На этой неделе ЦИАН сообщил о массовом пересмотре цен московскими девелоперами, участники рынка повышают цены, несмотря на заградительные ставки по ипотеке. Эксперты объясняют это повышенным спросом на новостройки в условиях экономической неопределенности.

2. Брать новостройку — безопасно. Сейчас , если вы покупаете квартиру в новостройке , девелопер получит ваши деньги только после первой передачи ключей от квартиры в доме. Раньше недобросовестные строительные компании могли растратить деньги покупателей, обанкротиться и не достроить дом. Теперь деньги дольщиков сначала идут на специальный счёт эскроу — застройщик может их забрать, только когда выполнит условия договора. … Выгодней всего покупать квартиру на этапе котлована и с отделкой от застройщика , чтобы не вкладываться в ремонт. Самые-самые низкие цены — на старте продаж . Мебель тоже можно заказать у девелопера — так получится сэкономить ещё немного.