Покупать сейчас квартиру в новостройке или подождать

«Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вмест

Что происходит на российском рынке недвижимости и стоит ли сейчас покупать жильё. Объясняют эксперты

Коронавирусный кризис резко поднял спрос на недвижимость в России и взвинтил цены на вторичку и новостройки. При этом рынок коммерческой недвижимости сильно просел. Что происходит на рынке недвижимости и стоит ли вкладываться в жильё прямо сейчас, «Секрету» рассказали эксперты.

Новостройки дорожают, но этот тренд с нами ненадолго

Коронавирусный 2020 год отметился резким подорожанием новостроек в России. Льготная ипотека под 6,5% привела к тому, что в отдельных регионах, в частности в Астраханской, Иркутской и Томской областях, первичное жильё подорожало за год более чем на треть, подсчитал «СберИндекс».

По данным федеральной компании «Этажи», за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках России выросла на 10,6%.

Как изменилась цена на новостройки по России

В Москве 1 кв. м подорожал на 10%, в Подмосковье — на 20%, в Санкт-Петербурге — на 12%, в Ленинградской области — на 10%.

Цена за 1 кв. м упала в Курганской области (–58%), Костромской области (–45%), Якутии (–34%), Новгородской области (–17%) и Республике Марий Эл (–13%).

Связывать рост стоимости новостроек только с действием льготной ипотеки не совсем корректно, рассказал «Секрету» Ильдар Хусаинов, директор федеральной компании «Этажи».

«На рынок существенно повлияли частные инвесторы, которые из-за нестабильного курса рубля и снижения доходности банковских депозитов начали активно вкладываться в недвижимость. По большей части в самые бюджетные варианты. Доля инвестиционных сделок в этом году выросла в 2,6 раза», — пояснил он.

Ещё один важный фактор — это рост стоимости стройматериалов и увеличение себестоимости строительных проектов на фоне введения эскроу-счетов, добавил эксперт.

Как льготная ипотека спасла рынок — объясняет Ильдар Хусаинов

Низкий спрос на недвижимость мог привести к стагнации строительной отрасли. Часть застройщиков сократила бы планы по строительству новых объектов. Другая могла бы и вовсе уйти с рынка. В долгосрочной перспективе это могло привести к дефициту предложения на рынке первичного жилья и ещё более резкому росту цен.

Драйвером спроса на жильё стала неопределённость в экономике, которую вызвала пандемия, рассказал «Секрету» коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов. К тому же весной наблюдалось сильное падение на мировых фондовых и сырьевых рынках, а также ослабление рубля.

«Недвижимость всегда была неким «защитным активом», в который верят наши сограждане, особенно с рублевым капиталом, — сказал Татаринов. — Кроме того, в конце лета — начале осени на рынок недвижимости пришли те скептики, которые весной прогнозировали падение цен на 15−30%, но, увидев, что они ошибались, решили совершить покупку».

Отчасти повлиял ещё и отложенный спрос, который сформировался за время локдауна во втором квартале 2020 года, добавил эксперт.

Есть ли смысл вкладываться в новостройки сейчас или лучше подождать?

До Нового года вряд ли стоит ожидать снижения цен на новостройки, прогнозирует Ильдар Хусаинов. «Возможно, акции от девелоперов будут в традиционно низкий сезон в январе — первой половине февраля. Более того, мы ожидаем роста средней стоимости в первом полугодии 2021 года на уровне 5–7%», — сказал он.

При отсутствии «чёрных лебедей» недвижимость в 2021 году вряд ли будет дешевле, особенно в Москве, отметил Иван Татаринов. По мнению эксперта, если сбережения в рублях на депозите или в кэше, то нет смысла ждать снижения цен, потому что этот капитал всё время уменьшается.

Выгода от приобретения недвижимости зависит не только от времени покупки, пояснил Ильдар Хусаинов. «Планируя покупку недвижимости, нужно чётко понимать, для чего она нужна: для постоянного или временного проживания, если инвестиции — то на какой срок, если сдача в аренду — то на какой период. Если оценить всё заранее, то можно при любом состоянии рынка подобрать наиболее выгодный объект. Сейчас большой плюс — это рекордно низкие ставки по ипотеке, а из минусов — выбор объектов меньше», — отметил он.

Покупать квартиру «для себя» на данный момент есть смысл, сообщила «Секрету» Марина Толстик, председательница совета директоров сети «Миэль». А вот в качестве инвестиций приобретать жильё не стоит: «Покупать квартиру с целью получения дохода, возможно, не лучшее время, так как уже подорожавший объект вряд ли удастся перепродать по цене выше застройщика», — отметила она.

С другой стороны, на волне ажиотажного спроса на жильё нужно очень осмотрительно вкладываться в ипотеку. Россияне, которые недооценили свои возможности, могут столкнуться с финансовыми трудностями, спрогнозировал вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. По мнению эксперта, неосмотрительным гражданам «придётся испить горькую чашу буквально через один-два года, потому что кредит надо обслуживать и гасить».

Впрочем, рост цен на новостройки уже нивелировал эффект от льготной ипотеки, подчеркнула Марина Толстик. «Продление программы не имеет смысла, потому что она не будет способствовать решению первоначальной задачи — доступное жильё. Так как программа финансируется из федерального бюджета, эти средства рано или поздно закончатся», — отметила она.

Вторичку ждёт стагнация (или минимальный рост)

Подорожание новостроек изменило предпочтения покупателей, обнаружили аналитики ЦИАНа. Средняя стоимость вторичной недвижимости в крупнейших городах России за год выросла больше чем на 9% и составила 81 900 рублей за 1 кв. м.

Пик активности покупателей пришёлся на осень, рассказал «Секрету» Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-недвижимость». «В сентябре наша компания получила на 64% больше авансов за покупку вторичного жилья, чем в сентябре 2019-го, и на 16% больше, чем в нынешнем августе. В октябре актуальный спрос на вторичку вырос на 30% к тому же месяцу прошлого года и на 10% к сентябрю», — сообщил он.

Но в ноябре интерес покупателей пошёл на спад: компания получила на 21% авансов меньше, чем в предыдущем месяце, но всё равно на 25% больше, чем в ноябре 2019-го.

Среди причин повышенного спроса Шлома называет:

1. отложенный спрос, то есть выход на рынок тех потребителей, которые не могли решить свои жилищные проблемы в период всеобщей самоизоляции;
2. снижение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ставок по ипотеке, что привело к росту сделок с привлечением кредита;
3. рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля — некоторые люди поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации;
4. страх остаться без выбора — иногда покупатели ускорялись с выходом на сделку из-за того, что на вторичке столицы наблюдается серьёзный дефицит ликвидного предложения.

Повышенная активность покупателей привела к заметному росту цен на вторичное жильё. «Если проанализировать бюджеты реально прошедших сделок, то, по нашим подсчётам, в сравнении с мартом (докарантинный период) стоимость реализации вторичных объектов экономкласса к нынешнему моменту увеличилась в среднем на 20%», — сказал Шлома.

Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что ажиотажный спрос на вторичку уже ослабевает. «В декабре активность покупателей будет ещё ниже, так как некоторые из них отложат поиск и приобретение квартиры на период после Нового года», — подчеркнул Шлома. По мнению Татаринова, в 2021 году на вторичке будет стагнация либо незначительный рост в пределах 5%.

Для продажи ликвидных квартир на рынке сейчас очень хорошее время, считает Марина Толстик. «Учитывая нехватку объектов, когда квартиры в экспозиции держатся всего несколько дней, можно совершить сделку за неделю, не уступая в цене. Если же говорить об альтернативных сделках, то скорость вымывания привлекательных объектов с рынка настолько высока, что сначала лучше позаботиться об альтернативном варианте, чтобы не остаться на долгое время без жилья», — пояснила она.

Статистика компании «Инком» тоже показывает, что сроки реализации объектов на вторичном рынке столицы сокращаются: сейчас квартиру продают в среднем за 56 дней, годом ранее срок экспозиции составлял 69 дней, а в начале этого года — 65 дней.

Площади в ТЦ простаивают, но офисы продолжают работать

Рынок коммерческой недвижимости сильнее других пострадал от вспышки коронавирусной инфекции и не восстановился до сих пор. Причиной тому не только кризис, но и новые ограничения городских властей.

В декабре спрос на помещения стрит-ретейла в столице сократился почти на треть, многие арендаторы съезжают с насиженных мест. Падает и наиболее стабильный офисный рынок — правда, пока только в Санкт-Петербурге.

На время режима самоизоляции девелоперской компании Glincom пришлось снизить арендные ставки в торговых центрах до уровня эксплуатационных платежей, рассказал «Секрету» Иван Татаринов.

«После снятия ограничений скидки арендаторам доходили до 70%. Даже сейчас арендные ставки на 20% ниже, чем год назад, при этом с большинством арендаторов удалось договориться о сохранении договоров», — сообщил он.

Что касается новых проектов торговых центров, они будут испытывать сложности с заполнением, отметил эксперт: часть арендаторов разорилась, остальные либо сокращают свои сети, либо заморозили планы по расширению. Те же, кто ещё работает в прежнем режиме, отмечают, что выручка существенно просела.

В офисном сегменте ситуация лучше. После снятия ограничительных мер девелоперские компании практически сразу вернулись к ставкам, которые были до пандемии, рассказал Татаринов. «Скидок сейчас уже нет. Вакантность на наших проектах составляет порядка 7–9%, даже несмотря на страшилки, что офисные сотрудники перейдут на удалёнку и больше никогда не вернутся в офис», — уточнил он.

По прогнозам эксперта, восстановления спроса на коммерческую недвижимость можно ждать не раньше осени 2021 года, но только в случае снижения заболеваемости и смертности, а также успешного вакцинирования населения.

Что касается инвестиций в строительство таких объектов, то, по мнению Татаринова, есть смысл рассматривать такие вложения. «Цикл строительства достаточно длинный, и запуск проектов, стартовавших сейчас, произойдёт только через два с половиной — три года. За это время мы должны восстановиться после пандемии», — говорит эксперт.

Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости заметили и в компании «Миэль». «Если раньше люди рассматривали варианты со сроком окупаемости 8-10 лет, то сейчас готовы покупать и с более длительной перспективой», — сказала Марина Толстик.

Основная мотивация покупателей — сохранить деньги. По словам эксперта, помещений на рынке сейчас стало меньше, чем в прошлом году: собственники не готовы продавать, так как не знают, куда дальше вложить средства.

Продажа недвижимости в области и покупка в Москве для пенсии — ещё один странный способ обогащения. Математические расчёты показывают: чтобы окупить затраты на подобную операцию (при продаже / покупке равного жилья ), нужно пенсию получать от 30 лет и выше. Ну, и моё любимое — покупка в ипотеку. Сейчас снова полетят помидоры, но я буду стоять на своём: Не надо покупать ! Аренда дешевле (я не считаю сроками 6 месяцев, когда рынок нечаянно вырос и вы угадали). Мы видели всякие примеры: и когда действительно было выгоднее купить в ипотеку, и когда на «потерянные» деньги можно было каждый день арендовать новое жильё .

Стоит ли покупать квартиру сейчас или отложить покупку до лучших времен

«Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?» – один из самых популярных вопросов у тех, кто хочет приобрести жилье. Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу. Разбираемся в этом вопросе вместе.

Ставки по ипотеке

Ставка по ипотеке – это процент, который вы платите банку за пользование кредитом. А размер ставки неизменно волнует всех, кто в скором будущем планирует приобрести жилье. Чем меньше переплата, тем выгоднее будет жилье.

Елена уже два года работает в стабильной компании. Зарплата позволяет ей взять ипотеку самостоятельно, а работодатель никогда не задерживает выплаты.

Девушка задумалась о приобретении жилья. Она склонялась к такому раскладу: вторичное дешевле и выгоднее – можно купить вариант с хорошим ремонтом и сразу заселиться.

Но вдруг ей попалась реклама о старте продаж в новом жилом комплексе с процентами гораздо ниже, чем на вторичку. Это уловка маркетологов или ставка действительно такая маленькая?

Вечный вопрос: вторичка или новостройка? Чтобы подтолкнуть людей делать выбор в пользу второго, в 2020 году правительство запустило программу льготной ипотеки. По ней жилье у застройщика можно приобрести по ставке до 6,5%.

Но это имело двойной эффект: с одной стороны количество выданных займов увеличилось, с другой – выросли и цены на жилье, а вместе с ними – сроки кредитования.

В июле 2021 года российский президент распорядился продлить льготное ипотечное кредитование, но при этом были наложены ограничения: ставка поднялась до 7%, а максимальная сумма займа достигла 3 млн рублей по всей России.

Не стоит забывать, что жилье должно быть доступным прежде всего и семьям, где есть дети. Поэтому в 2021 году на льготы по приобретению жилья теперь могут претендовать и семьи с одним ребенком, рожденным после 2018 года. Максимальный процент по программе составляет 6%.

«Я не попадаю ни под одну программу льготной ипотеки», – подумала Елена.

Как обстоят дела с обычной? Какие проценты предлагают сейчас банки?

Если сравнить предложения самых популярных банков, то на новостройки и вторичное жилье проценты варьируются от 7,4% до 9%, это стандартная цифра сегодняшнего рынка. Калькулятор от Совкомбанка поможет вам рассчитать процент и ежемесячный платеж.

Если вы не являетесь участником льготной программы, то способы снизить ставку до максимально комфортной все же есть. Банки предоставляют лояльные условия для заемщиков с залогом в виде недвижимости или земли. К тому же большой первоначальный взнос поможет снизить проценты.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны под 3,88% с господдержкой.

Цены на недвижимость

Несколько лет назад я всерьез занялась вопросом приобретения собственного жилья. Друзья порекомендовали мне опытного риелтора, которая нашла в итоге квартиру по приемлемой цене. Но при этом она сказала, что, если бы я решила купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

Цены растут из года в год. Жилье не является исключением. Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России. Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

Как мы уже упоминали ранее, процентная ставка в 2020-2021 была снижена. Но это спровоцировало рост цен на жилье. Причина заключается в том, что продавцы поднимают цены, не желая продешевить.

Рост цен на жилье зависит от многих факторов, в том числе свой вклад внесли ослабление рубля и пандемия COVID-19: повысилась стоимость закупки стройматериалов, возник дефицит рабочей силы из-за ограничений на въезд в страну иностранцев. Многим застройщикам из-за антикоронавирусных мер пришлось переносить сроки сдачи объектов, что только подняло цены.

Эта ситуация отразилась и на вторичном жилье. Закономерное правило: когда начинают дорожать новые квартиры, вместе с ними подтягиваются цены и на уже готовые.

При этом надо учитывать тот факт, что на вторичное жилье не действуют программы поддержки от государства.

Взять ипотеку или копить

Возьмем пример. Иван поставил себе цель: за 10 лет накопить на свою собственную квартиру или хотя бы на ее большую часть. По его расчетам, стабильный доход и уровень заработной платы позволяли это сделать. На вопрос, почему он не берет ипотеку, Иван объяснил это тем, что не хочет быть кому-то должен.

Может быть, вы, как и Иван, задумывались над тем, что финансово выгоднее и проще: накопить самому или стать заемщиком банка.

Многие боятся вступать в многолетние финансовые отношения с кредитором, а мысль оказаться должником и остаться без всего и вовсе останавливает от приобретения жилья. Нестабильность рынка труда на фоне пандемии тоже не добавляет оптимизма. Идея накопить – уже не кажется такой плохой. Но действительно ли это так?

Предположим, вы решили накопить. Цена квартиры зависит от многих факторов, вам наперед предстоит оценить многие моменты.

От нее напрямую зависит соотношение зарплат и стоимости жилья. Учитывая, что в России наблюдается тенденция к росту инфляции, то вряд ли стоит ожидать падения цен на недвижимость.

Вам приглянулась квартира в новостройке, например, стоимостью 6 млн рублей. Но вам недостаточно будет накопить на нее указанную сумму. Даже за один год может многое измениться: район будет более развит, ставка по кредиту вырастет, квартиры в этом доме будут распроданы. А что будет через 10 лет – и вовсе предсказать невозможно. Итог: пока вы ждете и копите, жилье мечты будет расти в цене.

• Вопрос хранения денег.

Хранить большую сумму дома – небезопасно. Мы писали об этом подробнее в статье про вклады. Если вы планируете с помощью вклада увеличить накопления, то это требует определенных знаний и опыта. К тому же с 1 января 2021 года действуют налоги на проценты.

Стоит ли брать ипотеку – вопрос индивидуальный для каждого. Но мы приведем несколько доводов «за», которые помогут вам определиться.

• Вы сразу становитесь владельцем квартиры.

Формально на квартире лежит обременение на период выплаты кредита. Но теперь эта квартира ваша, вы можете сразу заехать, делать ремонт и строить планы на будущее. Собственное жилье гарантирует стабильность жизни.

• Купить квартиру сейчас дешевле, чем спустя несколько лет.

Если вы сомневаетесь, выгодно ли сейчас покупать квартиру, то ответ прост: да, выгодно. Через год цены вырастут, а вы будете жалеть об утраченном предложении по более низкой цене.

• Ежемесячный платеж не будет зависеть от изменений экономики.

Сумма ваших выплат по кредиту останется неизменной, как и стоимость самой квартиры. На них не повлияют ни курс рубля, ни повышение цен на жилье.

Подумав, Иван решил: приобрести квартиру сейчас и правда выгоднее, чем через десять лет. За три года он уже успел накопить хорошую сумму для первоначального взноса. Это послужит ему хорошим стартом, чтобы без стресса и сомнений наконец-то купить недвижимость.

Вот еще пара аргументов в пользу ипотечного кредитования:

• Существует множество льготных программ: ипотека для молодых семей, сельская, для военных, для жителей Дальнего Востока и т.д. Возможно, один из вариантов подойдет именно вам, и покупка жилья окажется для вас не таким сложным делом.
• Если вы вдруг потеряете работу, серьезно заболеете, у вас родится ребенок – для этих и других случаев предусмотрены ипотечные каникулы. Вы сделаете паузу на полгода, чтобы наладить свои дела. А с вашим жильем ничего не случится. Подробнее об изменениях говорится в Федеральном законе от 01.05.2019 N 76-ФЗ.

Стоит ли ждать снижения ставок

Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.

Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.

Хорошая новость для семей с детьми: льготную семейную ипотеку правительство продлило до конца 2023 года. Ставка 6% изменится еще не скоро. Поэтому, если вы планировали расширяться в связи с пополнением, это знак для вас.

Но, как показал опыт, регулировать нужно не только проценты, но и цены на саму недвижимость, ведь застройщикам нужно компенсировать разницу путем повышения стоимости за квадратный метр.

Правда, в случае отмены льготного ипотечного кредитования ставки могут вернуться к прежним «доковидным» цифрам: в среднем она составляла 9%. Это может обратно повлиять на цены недвижимости – они закономерно снизятся.

Итак, стоит ли сейчас оформлять ипотеку – вопрос неоднозначный. Решить, покупать недвижимость или нет, можете только вы, проанализировав свои финансовые возможности.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства – это надежно и стабильно.

Поэтому он рекомендует начать покупать квартиры не сейчас , а подождать хотя бы до января 2021 года. Если есть возможность, надо брать. Впрочем, с такой позицией согласны не все. Кандидат экономических наук Наталия Рогожина отмечает: все факторы, о которых говорят эксперты, конечно, нужно учитывать. Но прежде всего, нужно смотреть на свою отдельную ситуацию. … Да и сама квартира должно соответствовать условиям, которые прописаны в законе. Купить любую квартиру с помощью материнского капитала нельзя. Жилье должно быть в относительно новом доме, ни в коем случае не ветхом или аварийном. Как отмечает Ильдар Хусаинов, подобные меры поддерживают спрос на рынке жилья .

Стоит ли сейчас покупать квартиру?

Вне зависимости от состояния рынка — на дне он или на пике, падает или растёт — чтобы ответить на вопрос «А стоит ли сейчас покупать квартиру», нужно учесть множество факторов. Поэтому мы задаём так много вопросов, когда клиент приходит к нам с запросом купить квартиру: в первую очередь нужно понимать цель покупки. И тут, конечно, мы чего только не слышали в своей практике.

Давайте разберёмся: а для чего вообще покупают недвижимость? Глобально существуют две цели:

Квартира для жилья

Опустим подробности выбора. Локация, дома, инфраструктура, комфорт и прочее, безусловно, имеют ключевое значение. Но есть ещё финансовая целесообразность:

Если вы продаёте меньшую площадь и покупаете бОльшую (сюда относится и разъезд, когда надо купить несколько квартир взамен), по большому счёту всё равно, на каком рынке это делать. Дельта доплаты будет плюс минус одинаковая. Исключение составляют разные фонды: если вы переезжаете из старого фонда в новый, со временем разница между ними возрастёт.

Если вы продаёте бОльшую площадь и покупаете меньшую и есть необходимость вытащить некую сумму денег, тут надо считать целесообразность. Потому что, помимо цены продажи и покупки, нужно учитывать расходную составляющую: комиссии агентам (вы их платите даже тогда, когда думаете, что не платите — подробнее об этом можно узнать в ролике «Секреты рынка недвижимости» на нашем Youtube-канале), расходы по самой сделке, расходы на переезд и то, что потребуется вложить в новую квартиру. Может получится так, что вырученная сумма в чистых деньгах будет ничтожно мала.

Бывает, приходит клиент — нужно продать и купить, чтобы закрыть долги. Спрашиваю:

«300 000 руб., тяжело платить…».

Пусть в меня полетят помидоры, но эти деньги проще заработать (особенно в Москве) — это первое. А второе — комиссии агентам за эту операцию будут больше, чем сам долг. То есть суммарно затрат будет тысяч 800, а долг составляет 300 тысяч. А ещё вы переедете в существенно худшие условия, и выбираться обратно будет сложнее.

Нам как агентам будет хорошо, а вам это зачем?

Я бы в данной ситуации ответила, что не надо продавать/покупать, надо заработать.

Ещё один пример: мы однажды честно отговаривали клиентов продать маленькую площадь в Москве и купить бОльшую в области. Это иллюзия улучшения комфорта. Не надо этого делать! Мы вас туда перевезём, через год вы придёте — мы повезём вас обратно. Мы заработаем аж 2 раза. Но вам это надо?

Эта история кончилась тем, что отговорить клиентов не получилось, и ровно через год ребята позвонили и сказали:

«Мы тут не можем больше жить — перевозите нас и обратно».

И из 65 метров (2-комнатная квартира) они вынуждены были переезжать в 42 метра на 1 этаже.

Продажа недвижимости в области и покупка в Москве для пенсии — ещё один странный способ обогащения. Математические расчёты показывают: чтобы окупить затраты на подобную операцию (при продаже/покупке равного жилья), нужно пенсию получать от 30 лет и выше.

Ну, и моё любимое — покупка в ипотеку. Сейчас снова полетят помидоры, но я буду стоять на своём:

Не надо покупать!

Аренда дешевле (я не считаю сроками 6 месяцев, когда рынок нечаянно вырос и вы угадали). Мы видели всякие примеры: и когда действительно было выгоднее купить в ипотеку, и когда на «потерянные» деньги можно было каждый день арендовать новое жильё.

Если смотреть глобально, в ипотеку целесообразно покупать при первоначальном взносе от 50% от стоимости квартиры (только не на суммах 50-60 миллионов). Можно покупать, если вы уверены, что в ближайшее время придут деньги и вы закроете ипотеку (проценты не успеют сожрать много денег). Иллюзия обладания квартирой затмевает мозг, и человек не считает, что вместе с обслуживанием квартиры на пробеге времени платёж фактически увеличивается чуть ли не в 2 раза. У меня есть расчёт своего примера (я целых 3 года жила с ипотекой), вышлю по запросу.

Покупка для инвестиций

Тут важно понимать, что инвесторов в России единицы. Основная масса — это игроки в казино и спекулянты в душе. Это повальные явление видно сейчас в 90% случаях «инвестирования» и происходит от полной финансовой безграмотности. Нас этому не учили, но и учиться хотят немногие. Проще жить в иллюзии «авось как-то случится», но потом они продают последнюю недвижимость (хорошо, если есть что продавать).

Лично я — стратег. Я не смотрю на короткие сроки в инвестициях, это не интересно. Но скажу честно: как и любого смертного, меня иногда накрывают эмоции:

«Кать, бери “битки” — там крутятся большие “бабки”!»

Затем вспоминается картинка, где настоящие бабки на карусели крутятся.

Я умею совладать с эмоциями, но так умеют не все.

Всё, что я дальше буду писать, касается очень длительных сроков инвестирования.

Я всегда спрашиваю клиентов:

«Какова цель инвестиционной покупки недвижимости?»

Сохранить деньги (не потерять) — у нас в крови страх потерять деньги, если они в деньгах, в банках, на депозитах и т.д.

Увеличить деньги — полная уверенность людей в росте рынка непобедима: никакие графики, никакие исторические данные не свернут с этой уверенности. Со временем я поняла — это у людей такая иллюзия контроля, ведь бетон можно пощупать.

Увеличить капитал — такое слышу крайне редко. Обычно подобная формулировка хоть как-то говорит о том, что человек задумывается о будущем. Но просчитывает всё равно мало кто.

Получать пассивный доход.

Первые два пункта касаются чувства безопасности – бетон видно и можно пощупать, поэтому кажется надёжным. Третий пункт, как правило, относится к верующим в то, что бетон растёт в цене. Ну, в рублях может и да, а вот если посмотреть в валюте. то точно нет.

На счёт четвертого варианта: бетон приносит пассивный доход, если сдавать его в аренду. Но надо, опять же, считать. Мало кто закладывает в модель расчётов расходы на налоги, страховки, ремонты и простои.

Теперь важные моменты. Любая инвестиция (не важно — бетон это или фондовый рынок) должна ложиться в финансовый план достижения самой дорогой цели в жизни (это накопления на будущее финансовое благополучие, чтобы, когда стукнет 70-75, не продавать последнюю в жизни квартиру — об этом мы рассказывали в статье «Последняя квартира в жизни, или Путь в никуда»).

Бетон ровно такой же актив, как и всё остальное на рынке, и, если его покупка «бьётся» в финансовом плане с достижением целей — можно покупать.

Например, вот история, почему лично я передумала покупать квартиру. Несколько лет назад я составляла свой финансовый план, исходя из моей финансовой ситуации (заработка и т.д.). Самая дорогая и дальняя цель в моём плане — пенсионные накопления. Параллельно с этим возникают другие глобальные расходы: образование детей, покупка недвижимости, смена автомобилей, путешествия. Что я увидела в итоге? Что по исходным данным, которые были в тот момент, через 10 лет у меня появляется определённая сумма накоплений. Квартира, которую я хочу, стоит 30 миллионов. И на графике было видно, как мой финансовый план уходит в глубокий-глубокий минус — порядка 20 миллионов — который я начинаю последующие лет 15-20 отдавать. А время идёт! И мне уже к концу этого срока будет 55-60 лет, и я опять с нуля начну что-то накапливать. Эта история не «бьётся» в финансовом плане с достижением главных целей. Поэтому проще действительно арендовать жильё, нежели обслуживать банк.

Цена входа в актив под названием недвижимость высокая, ликвидность низкая, а надёжность сомнительная.

Я бы для инвестиций рассматривала бетон как один из составляющих финансовой стратегии, один из активов в портфеле, если это необходимо для душевного спокойствия. Кому-то биткоины надо, кому-то — бетон.

У бетона есть неоспоримый плюс — это защита денег от собственных глупых поступков. Когда деньги в доступе, ими так и тянет воспользоваться то на отдых, то на постройку дачи, то на шубу. А вот продавать квартиру ради отдыха или шубы никто не будет. Это так называемая защита от дурака, которая просто спасёт от «проедания» собственного капитала. Но и не сыграет хорошо на длительном пробеге времени.

Поэтому, если вы понимаете, что это единственный приемлемый для вас способ не потратить деньги, надо покупать! Если это единственный актив, который даст возможность спать спокойно — надо купать. Если покупка вписывается в ваш финансовый план — надо покупать. Если недвижимость вам нужна для жилья, если вы определились, что эта покупка лет на 5-7, если это выгоднее аренды с учётом всех расходов — надо покупать.

Понравилась статья — ставь лайк.

Есть что добавить — пиши в комментариях.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!

Но у покупки квартиры в новостройке есть и минусы. Минус №1: новостройка — это стройка. В этом утверждении кроется сразу два минуса. Первый: представьте, что вы купили квартиру в новостройке , может быть, даже в большом элитном ЖК. Въехали, начали обживаться… А под окнами продолжается стройка. Возводят остальные корпуса, что-то достраивают, кругом пыль, грохот и скрежет. … Если прописка нужна прямо сейчас , например, для того чтобы прикрепиться к поликлинике или встать в очередь в детский сад, можно оформить временную регистрацию по договору долевого участия. Но и это лишь в случае, если дом ввели в эксплуатацию. Минус №6: «детские болезни».