Покупка квартиры в новостройке по переуступке от физического лица что это такое

Как быть, если квартиру в новом ЖК продает уже не застройщик, а частное лицо Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве. У новостроек немало плюсов, в том числе — цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен. Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников? Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре. И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете. Так мужчина узнал о договоре уступки прав. Что такое переуступка прав Переуступка прав (требований) – это способ про

Покупка квартиры в новостройке по переуступке от физического лица что это такое

Добрый день! Сегодня хотим рассказать про переуступки – что это такое, как купить квартиру по переуступке, какие документы для этого нужны и прочие нюансы, касающиеся этой темы. Многие покупатели задаются вопросом – можно ли купить квартиру в новостройке по цене ниже, чем у застройщика? Мы попросили Андрея Кашапова, руководителя отдела переуступок ПАН, рассказать подробнее о том, почему покупать квартиру по переуступке – это выгодно.

1. Что такое переуступка?

Переуступка — это квартира, которую приобрели на этапе строительства дома и перепродали до подписания акта приёма передачи с застройщиком.

Переуступка квартиры — это вариант покупки новостройки. Отличие в том, что квартира покупается не у застройщика. Квартира приобретается у физического лица (инвестора) или у подрядной организации, с которой застройщик рассчитался квадратными метрами за какие-либо услуги при строительстве этого жилого комплекса.

Также переуступки — это права и обязанности, которые передаются в результате сделки от одного лица к другому.

Важно знать, что если обязанности по оплате прежний дольщик выполнил не в полном объёме, то в результате переуступки это обязательство переходит на нового дольщика (покупателя).

Переуступка — это ещё не собственность, квартиры эти смотреть нельзя. Они ещё строятся. У продавца (Цедента) нет прав показывать квартиру, они возникнут у покупателя (Цессионария), когда он подпишет Акт приёма передачи квартиры.

А ещё переуступка — это возможность:

1. Найти ту квартиру, которую хочется.
2. Приобрести квартиру, когда у застройщика они уже закончились.
3. Купить дешевле, чем у застройщика. Возможность продать квартиру, если поменялась семейная ситуация. У дольщика есть такое право.

2. Как оформляется переуступка квартиры?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским кодексом РФ.

Существует 2 схемы, на практике их 3:

1. по предварительному договору купли продажи (ПДКП)
2. по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
3. уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) — эта схема переуступки прав действующим законодательством не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется.

Поговорим про переуступку прав по ДДУ. Риски при такой схеме меньше. Она чаще всего применяется на рынке недвижимости.

При переуступке прав по ДДУ расчёты между застройщиком и продавцом-цедентом должны быть произведены до уступки своих прав покупателю-цессионарию. Либо невыплаченные долги переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии .

• Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке;
• Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.
• Для передачи денежных средств стороны пользуются безопасными расчётами (банковские ячейки, аккредитивы, эскроу-счета)

Деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов, и их регистрации договора цессии в Росреестре.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на следующие документы:

1. Тип договора, по которому переуступается право.
2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — необходимость согласия, отсутствие запрета.
3. Объём прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

3. Какие документы нужны для переуступки квартиры?

Для того, чтобы произошла сделка, продавец и покупатель переуступки должны найти друг друга (самостоятельно, либо с помощью риэлторов).

А когда встретились — провести между собой переговоры, согласовать цену, договориться о том, как будут произведены расчёты. Дальше покупатель знакомится с документами по переуступке.

Далее, чтобы сделка была зарегистрирована, необходимо собрать пакет документов и подать его на регистрацию в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Какие документы надо подготовить и иметь при себе участникам сделки?

1. Составленный в простой письменной форме договор цессии. Подписанный двумя сторонами. В исключительных случаях сделку по переуступке необходимо заверять у нотариуса.
2. Договор долевого участия с отметкой о регистрации в Росреестре.
3. Платёжные документы, подтверждающие, что первоначальный дольщик выполнил все финансовые обязательства перед застройщиком и не имеет задолженности перед ним.
4. Квитанцию об оплате гос. пошлины.
5. Паспорта обеих сторон сделки.
6. Заверенное нотариусом согласие супруга продавца на заключение сделки.
7. Разрешение о переуступке прав от компании-застройщика.
8. Спpaвкy oб oтcyтcтвии зaдoлжeннocти пepeд зacтpoйщикoм (он же акт сверки) или oбязaтeльcтвo oплaчивaть ocтaтoк cyммы.

Пpeдocтaвляйтe opигинaлы вcex дoкyмeнтoв. Ecли нeт вoзмoжнocти пpeдocтaвить opигинaл, coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ мoжeт пpинять нoтapиaльнo зaвepeннyю кoпию.

Гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пepeycтyпки пpaвa тpeбoвaния нeдвижимocти oплaчивaют зapaнee. Ee paзмep cocтaвляeт 350 руб. для физичecкиx и юpидичecкиx лиц, пoшлинy вceгдa oплaчивaeт пoкyпaтeль.

Пocлe тoгo, кaк coтpyдник пpимeт дoкyмeнты, oн выдacт pacпиcкy c пepeчнeм пpинятыx бyмaг и cpoкoм внeceния измeнeний в ДДУ. Oбычнo oн cocтaвляeт 10 днeй. B нaзнaчeннyю дaтy coтpyдник МФЦ выдacт oбpaтнo пpинятыe дoкyмeнты и yвeдoмит o внeceнии измeнeний в дoгoвop дoлeвoгo yчacтия.

4. Почему переуступка дешевле?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадратный метр» постепенно растет по мере приближения срока сдачи объекта. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Чем же так привлекает покупателя переуступка. Чаще всего — ценой! А почему же переуступка дешевле? Давайте разберёмся.

1. Конкуренция. Инвестор-продавец переуступки должен постоянно конкурировать с застройщиком и другими продавцами переуступок, поэтому зачастую переуступки стоят ниже на 5-10%, чем аналогичные квартиры у застройщика.
2. Можно торговаться. Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи квартиры. После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Либо, если квартиру можно оформить в собственность, это влечёт за собой дополнительные временные и финансовые издержки для продавца. Поэтому в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке. Торговаться можно всегда в принципе!
3. Квартиры от подрядчиков. Это тоже переуступки. Застройщик рассчитался «квадратными» метрами с организациями, участвующими в строительстве дома за какие-либо услуги, работы. Либо «квартирами» рассчитались с владельцем земельного участка на котором ведётся строительство. Такие организации заинтересованы в скорейшем превращении таких переуступок в деньги, и они тоже продаются дешевле чем у застройщика. Правда такую квартиру лучше всего приобретать с риэлтором, так как есть много мелких нюансов.

Также хочу напомнить, что помимо получения прибыли есть и другие причины для продажи квартиры по переуступке:

• нарушение сроков сдачи дома;
• ненадлежащее качество жилья;
• банкротство застройщика.

Будьте внимательны, когда видите супер-привлекательное предложение. Изучите ситуацию по заинтересовавшему вас ЖК и застройщику, почитайте отзывы в интернете, вступите в группы дольщиков. Или обратитесь к профессионалам рынка недвижимости, который убережёт вас от рискованной сделки!

Переуступка квартиры — соглашение, в котором прописывается переход прав требования от одного лица к другому. Продавец выступает в качестве цедента, а покупатель является цессионарием. При подписании соглашение передается право требовать недвижимость, а не конкретная квартира . … Продавец может передать права требования после полной оплаты стоимости недвижимости. Допустимо предоставить денежные средства одновременно с переводом финансовых обязательств на покупателя (ст. 11 ФЗ № 214). В большинстве случаев происходит переуступка по договору долевого участия с переходом обязанностей, реже встречается передача пая.

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Как быть, если квартиру в новом ЖК продает уже не застройщик, а частное лицо

Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве. У новостроек немало плюсов, в том числе — цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен. Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?

Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре. И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете. Так мужчина узнал о договоре уступки прав .

Что такое переуступка прав

Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.

Такое соглашение называют также цессия , уступающего – цедент , а покупателя прав – цессионарий .

По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.

Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована — подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль. За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%. В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.

Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.

В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи

Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.

Выгода покупки ожиданий и права требовать

• Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
• Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
• Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».

Риски приобретения недвижимости по переуступке

• Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
• Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
• 3. Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.

У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.

Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Лица физические

Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.

Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).

Лица юридические

Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.

Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)

Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.

Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.

Переуступка прав требования на квартиру – это покупка жилья в новостройке у владельца, который еще не оформил право собственности на жилье . Это достаточно частое явление, когда человек приобретает жилье на стадии котлована, чтобы незадолго до введения в эксплуатацию продать по более высокой стоимости и купить себе что-то получше. Нормативная база и нюансы сделки. Сделка по переуступке прав требования хоть и встречается часто, но все же реже, чем приобретение жилья в новостройке или во вторичном жилом фонде. Такая сделка имеет свои плюсы, минусы и, конечно, связана с рядом подводных камней, однако специалисты отмечают рост популярности такого вида договоров.

Что значит переуступка квартиры в новостройке: порядок оформления и риски

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.). Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования). Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Понятие: субъекты цессии

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового. А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену. Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ. лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления. Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Процедура оформления переуступки

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

• цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
• покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
• далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

• подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
• письменное разрешение на сделку от застройщика;
• техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
• учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

• Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
• Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением. Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае. Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке , сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. … При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору. … — Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше.