Покупка квартиры в новостройке у застройщика на что обратить внимание

Как купить новостройку: 23 полезные статьи: Лучшие тексты о том, как выбрать застройщика и проект, какие документы проверить и как принять квартиру в новостройке

Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества

Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным предприятием. Хотя вложение средств в недвижимость на этапе строительства позволяло значительно сэкономить по сравнению с покупкой готовой квартиры, такой вариант означал множество рисков для дольщика, главный из которых — банкротство девелоперской компании, замороженное строительство и невозможность вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в законодательство, которые ужесточают требования к застройщику и защищают права дольщика. Рассказываем, как работает долевое строительство сегодня и в чем преимущества такого способа приобретения жилья.

Из этой инструкции вы узнаете:

• Что такое долевое строительство.
• Что изменилось в законе о долевом строительстве.
• Что такое проектное финансирование при долевом строительстве.
• Как переход к проектному финансированию защитит права дольщиков.
• Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании.
• Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве и как использовать Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС).

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство — это форма строительства, при которой девелопер получает деньги от покупателя, а взамен обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.

Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). Согласно поправкам к этому закону, начиная с 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года — только с использованием эскроу-счетов. При этом застройщик и покупатель заключают договор участия в долевом строительстве (также договор долевого участия или ДДУ).

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции cпроси.дом.рф

Какие изменения произошли в законе о долевом строительстве в 2018 году?

Ранее долевое строительство было достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков. Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги. С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону «Об участии в долевом строительстве»), которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков.

Новые поправки подразумевают переход от долевого к проектному финансированию, то есть от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов. Девелоперы будут обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах будет контролироваться банком. На переходный период — с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года — вводится использование одновременно старого и нового механизмов.

Требования законодательства к девелоперам ужесточились: застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет (ч.2.3 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ). На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, — они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).

Проверьте информацию о выбранном застройщике в Едином реестре застройщиков на сайте ЕИСЖС

Из-за поправок под запрет попали жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). При участии в ЖСК и ЖНК покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта. В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики, поэтому с 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения ДДУ, запрещены. Исключение составляют только ЖСК, которым землю под застройку предоставило государство или муниципалитет бесплатно (в том числе согласно Федеральному закону от 24 июля 2008 года 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»), а также кооперативы, созданные в случаях, когда дом достраивается после банкротства застройщика.

Как закон защищает права дольщиков?

Несмотря на то, что плата за будущую квартиру похожа на инвестицию, это не инвестиция в привычном понимании этого слова. Предоставляя деньги, инвестор в рыночных условиях рискует их потерять в случае неудачи. При долевом строительстве, согласно вступившим в силу поправкам в законодательство, независимо от того, сколько средств привлечет застройщик, дольщик получит либо квартиру, либо свои деньги обратно.

С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги — не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.

Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц.

Если раньше финансовую ответственность за убытки и недостроенный объект нес девелопер как юридическое лицо, то теперь она распространяется на руководителя и бенефициара девелоперской компании.

Наконец, в случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор (п. 7 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Что такое проектное финансирование жилищного строительства?

Проектное финансирование предполагает жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу только после ввода жилья в эксплуатацию.

Важно, что при проектном финансировании деньги застройщика и генподрядчика (то есть всех структур, которые участвуют в строительстве проекта) должны находиться в одном и том же банке. Это обеспечит прозрачность переводов на всех этапах. Перевод денег по эскроу-счетам осуществляется только после того, как девелопер предоставит документы с обоснованием, на что он планирует потратить деньги. При этом банк может отказать в проведении операции, если признает ее нецелевым расходованием средств. Обналичивать средства по счетам эскроу можно только в одном случае — для выплаты зарплаты сотрудникам.

А если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года?

В этом случае часть строительных объектов может быть достроена по старым правилам, без использования эскроу-счетов. Это будет зависеть от строительной готовности объекта и доли средств, которые застройщик привлек от граждан. Подробные критерии к таким объектам и застройщикам Минстрой разработает до конца февраля. Дополнительно программа Минстроя предполагает, что застройщики, оставшиеся без проектного финансирования банков, смогут получить деньги, необходимые для завершения строительства, в виде небанковского продукта на возвратной основе.

Карту и полный список новостроек по всем регионам России смотрите на сайте ЕИСЖС

Что такое эскроу-счета и какие есть риски при их использовании?

Эскроу-счет — это специальный счет для учета и блокирования денежных средств, которые банк (эскроу-агент) получает от дольщика для передачи их застройщику при возникновении оснований, предусмотренных договором счета. Права на деньги, лежащие на эскроу-счете, до определенной даты принадлежат участнику долевого строительства, а после этой даты передаются застройщику (например, после сдачи в эксплуатацию нового дома).

Эскроу-счета станут обязательными с 1 июля 2019 года

Деньги вносятся покупателем на эскроу-счет после заключения договора участия в долевом строительстве. Отозвать деньги с эскроу-счета в любой момент (если, например, покупатель передумал) нельзя. Но если застройщик признан банкротом, то дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от ДДУ и получить обратно внесенную сумму. При этом застройщик обязан выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком является гражданин (а не компания) — пени платятся в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Кроме того, покупатель имеет право отказаться от покупки, если сдача дома в эксплуатацию задерживается более чем на два месяца. В этом случае застройщик обязан предупредить дольщика о задержке не позднее, чем за два месяца до обозначенного в договоре срока сдачи дома. Если вы не хотите ждать, то имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть свои деньги.

Каковы риски покупки квартиры в строящемся доме сегодня?

Главный риск при внесении денег на эскроу-счет связан с банкротством банка. По закону в этой ситуации деньги будут переведены на счета работающего банка, которому переуступлены права банка-банкрота, однако страхование в этом случае распространяется только на сумму до 10 млн рублей. Если квартира стоила больше, есть риск потерять эту разницу.

Кроме того, банк вправе отказать гражданину в открытии эскроу-счета, если будет подозревать его в отмывании денег или пособничестве терроризму.

Кто следит за соблюдением закона о долевом строительстве?

В каждом регионе существуют уполномоченные органы исполнительной власти (ст. 23 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»), которые регулярно проверяют девелоперов и ход строительства жилья. В случае обнаружения нарушений они передают информацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая вправе внести в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН) сведения о том, что застройщик на определенный срок приостанавливает деятельность по привлечению денежных средств от дольщиков. Срок передачи информации зависит от серьезности нарушений и не превышает 10 дней.

Кроме того, чтобы минимизировать риски покупателей квартир в строящихся домах, в рамках компании ДОМ.РФ был создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд получает отчисления от девелоперов в размере 1,2% от стоимости каждого договора о долевом участии в строительстве. Из этих средств формируется компенсационный фонд, который позволит или достроить жилой объект в случае банкротства строительной компании — или вернуть деньги гражданам. Подробную информацию о Фонде и его работе можно найти на сайте фонд214.рф

С 1 января 2018 года в России при поддержке ДОМ.РФ начала действовать Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая позволяет усилить прозрачность на рынке долевого строительства. ЕИСЖС — это онлайн-платформа, с помощью которой легко получить самую актуальную информацию о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании по всем регионам страны.

Платформа предназначена для граждан, организаций и других участников жилищного рынка. В частности, через ЕИСЖС можно получить информацию о застройщике, ходе строительства жилищных объектов и проверить, уплачивает ли застройщик взносы по вашему договору долевого участия в Фонд защиты прав граждан. Система также позволяет больше узнать о строящихся домах, инфраструктуре района и иных вещах, которые помогут оценить надежность девелопера и принять решение о покупке недвижимости (или держать руку на пульсе строительства, если вы уже приобрели квартиру в новостройке).

Самая полная и актуальная информация о жилищном строительстве и ипотечном кредитовании на сайте ЕИСЖС

Актуальная база ЖК. Более 2500 новостроек от застройщиков . Начать умный подбор! · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Покупка квартиры в новостройке начинается с изучения рекламных объявлений, выбора и проверки застройщика и заканчивается приемкой жилья в построенном доме. Каждый этап требует изучения юридических документов и внимания к деталям.

4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек

Предложения застройщиков слишком хороши, чтобы быть реальными, или нет? Как понять, что в рекламе новостроек правда, а что – рекламный трюк?

Виртуальная реальность и покупка квартиры

Покупая квартиру в строящемся доме, вы можете ориентироваться на указанную в документах площадь, поэтажный план и иллюстрации. Теперь к ним добавились 3D-туры и виртуальная реальность.

Словарь новостроек

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, заранее разберитесь, чем отличается ДДУ от договора участия в ЖСК, квартира от апартаментов, а черновая отделка – от ее отсутствия.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Эксперты подробно рассказывают, с чего начать, если вы собиратесь купить квартиру в новостройке.

Панель? Монолит? Кирпич?

Эксперт рассказывает о плюсах и минусах панельных, монолитных и кирпичных многоэтажек.

7 главных различий между новостройками разных классов

Деление новостроек на ценовые категории – совсем не рекламный трюк: характеристики каждого класса четко прописаны.

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

Долговечность строящегося дома зависит от материала и типа строительства. Подробно об этом рассказывает эксперт.

6 простых способов сэкономить, покупая квартиру в новостройке

Чтобы сэкономить, покупая квартиру в новостройке, нужно соблюдать два главных условия: не торопиться и хорошо изучить рынок. На практике покупатели используют шесть способов сэкономить.

Плюсы и минусы жизни на верхних этажах

В новостройках цены на квадратные метры повышаются каждые несколько этажей. Тем не менее есть покупатели, которые предпочитают жить на нижних этажах.

Всё об уровне шума в квартирах в новостройках

На каком расстоянии от аэропорта или трассы можно строить дома? Как не купить квартиру с высоким уровнем шума?

За и против квартир в малоэтажных комплексах

Прежде чем купить квартиру в малоэтажном доме, оцените все плюсы и минусы такого жилья.

5 вещей, за которыми охотятся покупатели квартир в новостройках

Обзор самых популярных планировочных решений, за которыми охотятся покупатели квартир.

Минусы свободной планировки в квартирах эконом-класса

Квартиры со свободными планировками дают покупателю лишь иллюзию возможности выбора вариантов планировки, считает эксперт.

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Обязан ли застройщик строить парковки, школы и спортплощадки на территории своих жилых комплексов? Какие существуют требования к инфраструктуре рядом с новостройками?

5 методов глубокой проверки застройщика

При покупке квартиры в новостройке риски часто связаны с ненадежностью застройщика. проверьте компанию, прежде чем заключать с ней договор.

Главные риски при покупке квартиры в новостройке

У квартир в новостройках немало преимуществ: они и стоят гораздо дешевле, чем вторичка, и планировки у них лучше, и коммуникации новые. Но покупатель строящегося жилья должен помнить о рисках.

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

ДДУ – самый безопасный способ купить квартиру в новостройке. Но и здесь остаются риски. Рассказываем, какие сайты нужно посетить и какие документы проверить, чтобы избежать этих рисков.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Какие документы вы должны увидеть, подписать или получить, выбирая и покупая квартиру.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Сколько максимально по времени занимает процедура совершения сделки купли-продажи?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Что должны сделать покупатель и продавец после того, как деньги были переданы покупателю и заключен договор купли-продажи.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как покупатель должен принимать квартиру в новостройке, что обязательно нужно проверить, если квартира сдается без отделки.

Как принять квартиру в новостройке?

Какие тонкости важны при приемке квартиры у застройщика? Какие документы нужно получить?

5 правил, как принять квартиру в новостройке

На приемку квартиры в новостройке захватите лампочку, уровень, дрель и действуйте четко по плану.

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры — крайне ответственная сделка, ведь цена ошибки измеряется миллионами рублей. Вот почему так важно досконально проверить продавца недвижимости. И поможет в этом чек-лист с вопросами к застройщику от портала Novostroy. 1 апреля 2022. … У покупки квартиры в новостройке есть свои преимущества и недостатки по сравнению со сделками на вторичном рынке. Один из главных плюсов — прозрачность процесса долевого строительства. Доверяй, но проверяй. … Здесь же мы отметили лишь основные параметры, на которые нужно обратить внимание . Надеемся, что они помогут вам сделать правильный выбор и купить квартиру своей мечты. Статья по данной теме4 сентября 2019.

Покупка квартиры в новостройке: какие документы нужно обязательно проверить у застройщика

Вы вправе запросить информацию о застройщике и проекте. Она не является коммерческой тайной и позволит вам оценить перспективность недостроенного дома.

Содержание

Если вы хотите купить квартиру в строящемся доме, обратите внимание на то, что надежность застройщика можно проверить по документам, которые он обязан предоставить всем потенциальным клиентам. Рассказываем, какие именно бумаги проверить и на что обратить внимание.

Чем это поможет?

Наличие всех документов и готовность предоставить их – косвенный показатель надежности застройщика. Если у вас нет уверенности в том, что вы сможете оценить все нюансы, лучше обратиться к юристу, который проконсультирует по всем интересующим вопросам.

Какие документы обязаны предоставить?

Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:

• Учредительные документы застройщика.
• Свидетельство о государственной регистрации застройщика.
• Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
• Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения за последние три года деятельности.

Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.

Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.

1. Важно, чтобы все документы были выданы и оформлены на одну организацию. Сверяйте все реквизиты и наименования, чтобы на наткнуться на мошенников и перекупщиков. Вы можете самостоятельно перепроверить информацию о застройщике, получив выписки из ЕГРЮЛ и ЕГРН.
2. Финансовое положение компании напрямую влияет на надежность проекта, в котором вы собираетесь участвовать. Соотношение прибыли, убытка и задолженности подскажет, достаточно ли у застройщика средств, чтобы завершить проект.

Какие документы о проекте должны предоставить

Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:

• Разрешение на строительство.
• Технико-экономическое обоснование проекта строительства.
• Заключение государственной экспертизы проектной документации.
• Проектную документацию со всеми изменениями.
• Подтверждение права застройщика на участок, на котором ведется строительство.

В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:

• Цель проекта строительства.
• Разрешение на строительство и право на участок.
• Количество квартир в доме.
• Функциональное назначение нежилых помещений в доме.
• Состав общего имущества в доме.
• Предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
• Предполагаемая стоимость проекта и возможные риски, непредвиденные финансовые расходы.
• Список организаций, которые выполняют монтажно-строительные работы (подрядчиков).
• Строительные лицензии и допуски на застройщика или подрядчиков. Подтверждают, что специалисты могут выполнять те работы, которые сопряжены с опасностью или требуют специфических знаний.

Проектная документация очень важна, потому что позволяет оценить, насколько удобно будет жить в доме, а также дает представление о том, решены ли основные проблемы на этапе планирования (например, с подведением коммуникаций).

В целом проект строительства дает представления об условиях строительства дома. Именно в нем прописывается, выполнение каких условий необходимо для введения дома в эксплуатацию. Например, городские власти часто обязывают застройщиков обеспечить объекты инфраструктуры рядом: детских садов, школ, магазинов, и так далее. Зачастую именно это становится краеугольным камнем на финальном этапе проекта: если условия не выполнены, то объект нельзя сдать, и ввод его в эксплуатацию затягивается.

Еще важен договор со страховой компанией (в случае страхования гражданской ответственности застройщика). Вы можете самостоятельно проверить страховую компанию на надежность, получив открытую информацию о ней.

Как мы уже говорили, если вы сами не уверены в своих силах или не хотите тратить свое время, лучше обратиться к специалисту, который, представляя сугубо ваши интересы, проверит все документы и вынесет заключение относительно юридической чистоты сделки, рисков и потенциальной успешности.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

О том, как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика , на что нужно обращать внимание при покупке квартиры в строящемся доме, выгодно ли покупать новую квартиру с отделкой — читайте в нашем выпуске. Содержание: 1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы ? Плюсы приобретения новой квартиры . Минусы покупки квартиры в новостройке . 2. Что нужно знать перед тем, как купить квартиру в новостройке от застройщика — 6 важных моментов, на что следует обратить внимание ? [1] Какой тип договора заключает застройщик с клиентом. [2] Репутация застройщика .