Покупка квартиры в новостройке за наличные порядок действий

Особенности и порядок покупки квартиры от застройщика. Приобретение квартиры в новостройке за наличные и в ипотеку

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Сейчас очень актуально приобретение квартиры в строящемся доме. Но на поприще застройщиков очень легко попасть на нечестную сделку.

Чтобы не пострадать, покупая квартиру, нужно знать все нюансы сделки и удостовериться в честности действий застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Сделка между застройщиком и покупателем на предмет покупки жилья в строящемся доме контролируется Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214, согласно которого выступают два субъекта:

Застройщик – юридическое лицо, которое осуществляет строительство жилого здания за счет вкладов дольщиков.

Дольщик – физическое лицо, которое инвестирует свои деньги в строительство дома.

Заключать сделку застройщик имеет право тогда, когда получил законное разрешение на постройку многоэтажного жилого дома; зарегистрировал проект будущего объекта; имеет право собственности или арендует участок под застройку, либо земля в его распоряжении на основании договора субаренды.

Прежде чем заключить сделку, необходимо потребовать от застройщика такие документы:

• документы об учреждении;
• документ о регистрации застройщика;
• документ о налоговой регистрации;
• бухгалтерские отчеты и сметы за последние три года о предпринимательской деятельности;
• заключение аудитора об объекте, который уже завершен.

В процессе составления договора необходимо учесть:

• чтобы указанные данные строящегося дома определяли объект;
• сроки сдачи объекта в эксплуатацию;
• полная стоимость, сроки и способ внесения оплаты;
• срок гарантии на построенный дом.

Договор обязательно должен пройти регистрацию в Росреестре, только после этого можно перечислять денежные средства.

Как купить квартиру в новостройке пошаговая инструкция

Перед тем, как обратиться к застройщику, нужно узнать порядок действий покупки квартиры в строящемся доме.

Рекомендуется придерживаться следующих этапов, покупая квартиру в новостройке:

1. Для начала узнать всю информацию о застройщике, у которого вы собираетесь приобретать жилье.
2. Если застройщик добросовестный, то можно узнавать далее всю информацию о строящемся объекте. Следует учесть, что квартира на стадии котлована обходится на 30% дешевле, чем готовая. Но существуют некоторые риски, например, проект может быть заморожен.
3. Если вас все устраивает, то можно переходить к оформлению договора, желательно с участием юриста.

Есть три варианта соглашения при приобретении жилья в строящемся доме:

1. Договор об уступке права. Такой вариант соглашения заключается при покупке жилья у соинвестора компании застройщика, либо собственника жилья, который ее продает. Это соглашение контролируется несколькими правовыми актами, так как у сторон возникает много вопросов.
2. Договор долевого участия. Этот договор заключается с компанией застройщиком, но предварительно соглашение в этом случае не заключается. Если застройщик предлагает заключить такое соглашение, то следует отменить сделку.
3. Договор с жилищно–строительным кооперативом. Покупка жилья приобретается взносом пая. Договор не регистрируется.

После сдачи отстроенного дома в эксплуатацию и подписания договора, перед подписанием акта приема-передачи нужно внимательно проверить жилое помещение на выявление строительных изъянов. До подписания акта застройщик исправит все дефекты.

После подписания акта регистрируется право на недвижимость. И после получения свидетельства о праве собственности на жилье разрешается переселяться в квартиру, производить ремонт и обживаться.

Ипотечного кредита на покупку в новостройке

При покупке жилья в новостройке с помощью ипотеки поможет разобраться следующая инструкция:

1. Выбрав застройщика, рассмотреть его деятельность на добросовестность и надежность
2. В банке взять перечень организаций, прошедших банковскую аккредитацию, либо узнать у застройщика о банках с которыми он уполномочен сотрудничать.
3. После того, как выбран застройщик и банк, банковский специалист составляет договор о долевом участии в строительстве. Один экземпляр выдается на руки заемщику и назначается день для подписания договора о выдачи ипотечного займа.
4. После того, как договор завизирован обеими сторонами, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, с предоставлением своих данных, как со стороны застройщика, так со стороны заемщика.
5. В течение 10 дней все данные будут внесены в реестр и после этого с договором необходимо обращаться в банк, для того, чтобы деньги перевели на счет компании застройщика.

Покупка квартиры по ДДУ (Договор Долевого Участия)

Что еще необходимо знать после приобретения жилья в новостройке.

Как уже было сказано выше, нужно подробно изучить компанию застройщика. Далее, если все удовлетворяет всем нормам и вашим требованиям, необходимо выяснить, какая компания, после введения в эксплуатацию жилого дома, будет проводить коммунальное обслуживание. Если со стороны коммунальной компании все устраивает, значит нужно заключать соглашение.

Покупая жилье по ДДУ, необходимо составить договор в письменном виде и зарегистрировать его в Росреестре.

Напомним, что заключение предварительного соглашения не законно.

Необходимые документы для приобретения квартиры

При заключении соглашения о покупке жилья в новостройке покупатель и компания застройщик каждый от себя, в обязательном порядке предоставляет документы.

Со стороны необходимы документы:

• паспорт;
• договор на предоставление ипотечного кредита;
• письменное разрешение супруга(и), если покупатель официально зарегистрирован в браке.

Со стороны компании застройщика:

• документы об учреждении;
• подтверждение о налоговой регистрации;
• документы о регистрации компании;
• бухгалтерские отчеты за последние три года;
• банковские реквизиты для перечисления расчетной суммы.

О налогах

Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель имеет право на выплату налогового вычета.

Но эта сумма не может быть выше 13% от стоимости покупаемого объекта и не должна превышать сумму более 260 000 рублей. Если объект стоит меньше 2 млн. рублей, то покупатель имеет право еще раз на налоговый вычет, пока все полученные суммы не достигнут максимальной суммы выплаты.

В случае, когда по договору оговорена сдача объекта без отделки, допустимо включать в расходы на оплату жилья последующие денежные взносы собственника на отделку помещения. Но только после передачи жилья собственнику.

Действия для получения налогового вычета после покупки квартиры в новостройке

Чтобы получить налоговый вычет, можно обратиться либо в налоговую организацию, либо по месту работу. Необходимо для этого предоставить:

• заявление;
• паспорт;
• ИНН;
• договор об участии в строительстве;
• документы на оплату заключенного соглашения;
• акт приема-передачи жилья;
• квитанции, подтверждающие расходы собственника;
• форма 3 НДФЛ;
• информацию о доходах покупателя за предыдущие 12 месяцев.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Существуют некоторые риски:

1. Строительство объекта могут заморозить по некоторым причинам.
2. Несмотря на то, что права на объект имеют определенные лица, юридическое лицо может продать недвижимость.
3. Срок строительства объекта может быть превышен в несколько раз от указанного в соглашении.
4. Новостройка возведена из некачественного или низкого качества материалов.
5. В договоре не указаны обязательства компании, занимающейся строительством объекта.
6. Возведенный объект отличается от проектной площади и планировки.

Чтобы подобные риски не были допущены, необходимо узнавать всю информацию о застройщике.

Вот несколько способов, как проверить застройщика.

1. На официальном сайте застройщика должна быть декларация, разрешение на строительство и другие документы.
2. Так же можно ознакомиться с отзывами владельцев, купивших жилье у этой компании.
3. От компании застройщика можно требовать такие документы:

– разрешение на использование участка земли под строительство;

– проекты на строительство многоэтажного дома;

– подтверждающие документы о том, что вся проектная документация застройщика прошла государственную экспертизу;

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика

Обязательно необходимо удостовериться в законности всех данных компании, строящей жилой объект, а также и в законности документов, покупая жилье от застройщика.

Строящая организация обязательно должна предоставлять по запросу заинтересованного лица следующие документы:

1. Документы об учреждении юридического лица.
2. Документы о регистрации в налоговой организации.
3. Разрешение на строительную деятельность.
4. Разрешение на участок земли под строительство жилого объекта.

В этих документах обязательно учесть сроки, подписи и печати. Для полной уверенности так же допустимо обратиться в налоговую организацию с запросом о данных компании, поставленную на учет и запросить выписку из ЕГРЮЛ.

Как выбрать надежного застройщика

Ко всем этапам покупки жилья у застройщика необходимо подойти с особой бдительностью. Лучше привлечь юристов, их помощь не будет лишней. Специалисты помогут разобраться в подлинности всей документации компании застройщика, а так же проконтролирует законность всей сделки.

Новый объем квартир в ЖК «Лучи» уже в продаже. Успейте купить со скидкой. Звоните! · 4 детсада. До метро 3 минуты. Поликлиники. Парки. 2 школы. ЗАО. Паркинг · Проектная декларация на сайте https://наш.дом.рф/. Застройщик: АО СЗ ЛСР.НЕДВИЖИМОСТЬ-М

Порядок покупки квартиры в новостройке

Советы юриста

Порядок покупки квартиры в новостройке включает в себя не только сбор и оформление документации, но и выбор будущего жилья. Задача осложняется тем, что квартиры в строящихся домах чаще приобретаются на этапе котлована или в состоянии частичной готовности. То есть потенциальный покупатель не может оценить реальную планировку или дом. Одним из важных вопросов является оплата, сегодня квартиру в новостройке можно купить за наличные, в ипотеку или рассрочку, предоставляемую застройщиком. Все эти моменты необходимо продумать до подписания договора, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.

Особенности выбора квартиры

Планируя купить квартиру у застройщика, необходимо учитывать такие нюансы:

• локация строительства дома, включая удаленность от центра, транспортную доступность;
• окружающая социальная инфраструктура, в том числе, школы, детсады, магазины, культурные объекты;
• экологическая обстановка, уровень озеленения района;
• наличие на территории достаточного количества парковочных мест.

Многие покупатели совершают ошибку, обращая внимание только на стоимость будущей квартиры. Такой подход приводит к тому, что дешевое жилье становится крайне неудобным в плане инфраструктуры и доступности, качества жизни и удовлетворения минимальных социально-культурных потребностей. Цена на квартиру важна, но учитывать ее рекомендуется после оценки указанных выше критериев.

Еще одним важным нюансом приобретения площади в новостройке является репутация застройщика. Покупка квартиры у неизвестной компании или девелопера, который еще не закончил ни одного объекта, является большим риском. Лучше всего обратить внимание на предложения крупных компаний-застройщиков, оценить, насколько они выполняют указанные сроки сдачи и обещанное благоустройство, качество жилья.

Важным нюансом является наличие у девелопера следующего пакета документации:

• правоустанавливающие документы на участок, где ведется строительство или стоит уже готовый дом;
• разрешение на ведение строительства многоквартирного дома;
• наличие условий для прокладки коммуникаций;
• доказательства платежеспособности девелопера (в открытых источниках можно проверить, не является ли компания банкротом, как она выполняет свои финансовые обязательства);
• утвержденный проект дома с планировочными решениями, планом придомовой территории.

Покупка квартиры в новостройке: наличные или ипотека

В отличие от вторичного жилья, приобретение квартиры в строящем или сданном новом доме обеспечивает более выгодные условия. Кроме стопроцентной оплаты наличными, потенциальным покупателям предлагаются такие варианты, как рассрочка от застройщика или покупка в ипотеку.

Приобретение жилья с наличным расчетом обеспечивает привлекательную цену. Существующая практика предполагает разделение стоимости в зависимости от способа расчета – стопроцентная оплата означает, что цена квадратного метра будет наименьшей. Для покупателей, которые не имеют возможности оплатить квартиру сразу, предлагаются такие варианты:

• рассрочка от компании-застройщика;
• ипотека;
• с частичной оплатой за счет материнского капитала.

Первый вариант предлагается не всеми девелоперами, но именно он является показателем благонадежности застройщика. Условия покупки различные, чаще всего требуется минимальный взнос, остаток суммы разбивается равными платежами до сдачи дома. Стоимость квадратного метра будет выше, чем при покупке за наличные с полным расчетом. Но именно такой вариант чаще всего выбирают молодые семьи без детей или холостяки.

Ипотека может быть предоставлена различными банками. При выборе квартиры в новостройке надо сразу уточнить вероятность кредита, узнать все условия предоставления услуги. Важно сразу рассчитать свои силы для оплаты ежемесячных платежей по ипотеке. Многие банки в качестве первого взноса принимают материнский капитал. Такая возможность идеально подходит для семей с маленькими детьми, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих всей суммы для единоразовой оплаты квартиры.

При любом методе оплаты рекомендуется сначала оценить скорость строительства и этап, на котором оно находится. Лучшим решением будет приобретение квадратных метров в уже сданном доме. Если такой возможности нет, надо выбирать квартиры в комплексах, строительство которых уже ведется и имеет хорошие темпы.

Этапы покупки квартиры

Приобретение квадратных метров – процесс, который требует серьезного подхода, спешка тут не нужна. Общий порядок покупки должен включать в себя такие этапы:

• выбор объекта по указанным параметрам;
• уточнение условий оплаты;
• подготовка, ознакомление с предварительным договором;
• подписание договора и внесение финансовых средств (в полном объеме, в виде первого взноса или заключение ипотечного договора);
• подписание акта приема-передачи объекта (для сданных в эксплуатацию домов);
• регистрация права собственности.

Если дом находится в стадии строительства, форма договора будет иной, акт приема-передачи и регистрация права на недвижимость осуществляются только после сдачи комплекса.

В договоре на покупку квартиры обязательно должны быть указаны полная стоимость, условия по оплате рассрочки, ответственность сторон, в том числе, по срокам сдачи дома и другая важная информация. Анализ договора перед подписанием можно доверить юристам, работающим в сфере недвижимости. Это даст возможность учесть все нюансы и минимизировать риски. И не забудьте о правилах приемки квартиры у застройщика, часто этот немаловажный факт упускается из вида, а совершенно зря.

Как правильно купить квартиру в новостройке : порядок действий при совершении сделки. Как купить в ипотеку , Что надо знать, чтобы не обманули при покупке . … Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция . Купить квартиру в новостройке – значит получить самые разнообразные преимущества. Гражданину выдается жилье , которое никогда ранее не реализовывали. То есть, ранее жильцов в нем не было.

Как купить квартиру напрямую от застройщика

Застройщики

Приобрести жилье в вновь построенном доме можно либо, обратившись к риэлтору или пойти напрямую к компании-застройщику. Казалось бы, разницы особой нет, то время, когда посредники не стесняясь накручивали свой дикий процент, прошли и цены у всех, относительно, одинаковые, но не все так просто и отличия имеются.

Продажа недвижимости компанией-застройщиком

Застройщик имеет возможность самостоятельно заниматься реализацией, возводимого жилья. У большинства компаний для этого есть все необходимые инструменты – кадры и наличие квадратных метров под реализацию. Для успешной реализации подобных задач у застройщиков есть вся необходимая юридическая база, соответствующие отделы компания самостоятельно занимаются документальным сопровождением сделки, оформляют необходимые документы и регистрируют договоры.

Если собственного «отдела продаж» нет, создавать его нет времени или желания, тогда застройщик обращается к услугам риэлторских организаций. Целесообразно обращаться к риэлторам, если предстоит реализовать большие объемы недвижимости, хотя бы от 100 000 м.кв, а меньшими объемами обращаться в такие структуры не целесообразно и можно справиться собственными силами.

Важный вопрос – качество обслуживания. Какого уровня обслуживание получает клиент, при обращении в собственный отдел продаж, застройщик проверить может, а вот как встречают клиента у риэторов – остается неизвестным.

Если под реализацию выставлен один объект, то продажа напрямую, от застройщика, себя оправдывает. Этот способ позволяет существенно сократить затраты на продажу. Естественно, что владелец недвижимости должен будет потратиться на рекламу, премии своим сотрудникам, но это точно будет дешевле, чем услуги агентства недвижимости и его комиссионные.

Порядок действий при покупке у застройщика

Покупка квартиры на вторичном рынке и покупка нового жилья у застройщика напрямую, это два совершенно разных процесса. Поэтому, чтобы избежать ненужных ошибок, рекомендуем придерживаться следующего, несложного плана.

Выбор квартиры

Самый важный момент. Чтобы максимально обезопасить себя от возможных финансовых потерь, снизить риски оспаривания сделки, нужно тщательно проверить застройщика и предлагаемую им недвижимость. Выбирая квартиру в новостройке, покупатель должен знать все возможные варианты продажи недвижимости напрямую от застройщика:

• продажа по договору участия в долевом строительстве (по ДДУ 214-ФЗ);
• продажа квартиры по предварительному договору купли-продажи;
• продажа квартиры по договору участия ЖСК;
• продажа по договору уступки прав требования по ДДУ или иному договору.

Заключение договора долевого участия (ДДУ) является наиболее безопасным для покупателя, из всех выше перечисленных вариантов. Дольщик в этом случае максимально защищен государством, которое через законодательство регулирует соблюдение договора.

Проверка застройщика

На данном этапе необходимо проверить юридическую чистоту новостройки и застройщика. К оформлению сделки можно переходить только после положительного заключения о чистоте недвижимости и надежности компании-застройщика. Необходимо запросить у застройщика документы, внимательно ознакомиться с ними, определить возможные риски.

Заключение предварительного договора

Внесение задатка или авансового платежа является обязательным требованием застройщика, если речь идет о бронировании понравившегося жилья. Задаток – это один из способов обеспечения осуществления сделки. Есть несколько правил, относящихся к задатку:

• если сторонам не удалось договориться и договор не заключен по вине покупателя, то продавец имеет право не вернуть задаток;
• если же договор не подписан по вине застройщика, то он должен вернуть задаток в двойном объеме;
• если договаривающиеся стороны по обоюдному согласию расторгли предварительный договор или договор сейчас заключить невозможно, то задаток возвращается в полном объеме.

Первая функция задатка – обеспечительная, кроме соглашения о задатке, должны быть какие-то обязательства заключить договор в дальнейшем и именно эти обязательства обеспечиваются задатком.

Документы на ипотеку для предъявления в банк

Банк принимает решение об одобрении сделки только после тщательной проверки документов застройщика и объекта договора (недвижимости), только после этого выносится окончательное решение. Если оно положительное, то свои предложения по условиям кредитования банк направляет покупателю. Если принципиальный вопрос выдачи кредита решено, то все дальнейшие шаги по совершению сделки, будут проходить под надзором и с участием банка.

Заключение договора с застройщиком

Процесс заключения договора, чаще всего, происходит у застройщика в офисе. До момента подписания проверяются полномочия сторон (доверенности или сведения из ЕГРЮЛ).

Регистрация сделки в Росреестре

В случае заключения ДДУ или договора уступки по ДДУ, требуется регистрация в Росреестре, зачастую договор регистрирует сам застройщик, однако, здесь потребуется участие и самого дольщика, он должен подписать заявление о регистрации, подающееся в Росреестр. Кроме этого дольщик при подписании письма должен предоставить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность (паспорт);
2. Нотариально заверенное разрешение супруга на совершение сделки другим супругом;
3. Если в сделке принимают участие несовершеннолетние, то необходимо предоставить документы, удостоверяющие полномочия законного представителя.

Всего, на регистрацию в Росреестр, подаются три экземпляра договора (по одному каждой из сторон и копия для Росреестра), заявление о регистрации договора, учредительные документы застройщика и квитанция об уплате пошлины.

За время не более 7 дней, с момента подачи пакета документов, договор должен быть зарегистрирован Росреестром.

Внесение денежных средств за недвижимость

Если договор подлежит государственной регистрации, то самый безопасный способ оплаты за недвижимость – только после подписания договора и его оформления в Росреестре. В обязательном порядке покупатель должен сохранить документы, подтверждающие совершение оплаты за недвижимость.

Помимо этого, если недвижимость приобретается в ипотеку, с привлечением денежных средств банка, то необходимо обратиться в банк и там получить документальные подтверждения осуществления перевода банком в адрес застройщика, в том случае, если банк должен перевести их напрямую.

На каком этапе лучше купить квартиру?

На этапе, когда стройка еще идет или после завершения строительства? На разных этапах цены могут быть тоже разными.

Покупка на этапе старта продаж

Заключение Минстроя о соответствии является разрешением для застройщика, производящего работы, начинать продажу еще только строящейся недвижимости – это требование закона о долевом строительстве. Но это по закону, а в жизни большинство застройщиков еще до момента получения заключения, начинают заключать с потенциальными покупателями предварительные договору о бронировании. В нем стороны дают взаимные обещания – одна сторона – купить, а другая продать по наиболее выгодной цене. Как правило, подписание такого договора подкрепляется внесением задатка в пределах 5-50 тысяч рублей.

Договор бронирования и его преимущества:

• наиболее выгодная цена, на уровне себестоимости недвижимости;
• практически полное отсутствие рисков, если не будет оформляться ДДУ, то деньги будут возвращены покупателю, но только это должно в обязательном порядке быть прописано в договоре;
• возможность выбирать любой этаж и планировку.

Договор бронирования и его недостатки:

• заключение подобного договора не является гарантией, что сделка будет завершена;
• сумма, вносимая в качестве задатка, не всегда потом идет в счет стоимости жилья, поэтому, внимательно изучайте договор до его подписания.

Покупка на этапе котлована

По имеющейся статистике, до 30% от всех квартир продаются еще на этапе котлована и такая покупка может быть на 20-30% выгодней.

После оформления необходимых документов, разрешений – застройщик начинает работы по устройству котлована и фундамента.

Плюсы покупки квартиры на этапе котлована:

• экономия — в зависимости от региона страны, разница на стоимости жилья может доходить до 20-30%;
• у первых покупателей есть возможности и большой выбор планировок, этажей, можно выбрать хорошие варианты;
• есть возможность получить у застройщика рассрочку и, возможно, без процентов.

Отрицательные стороны покупки на стадии котлована:

• длительный срок ожидания квартиры, возможно не один го;
• риски остановки строительства, его заморозки (может быть, если у застройщика будут плохо продаваться квартиры или есть опасения удорожания строительства);
• риски изменения в отделке или в количестве этажей, например, планировалось 5-ти этажное здание, а построили 15-ти;
• возможные дополнительные расходы, например, за ипотеку или рассрочку или аренду квартиры;
• увеличение сроков сдачи объекта.

Статистика говорит, что в среднем, строительство жилого дома занимает до 2-х лет и уже в течение 1-го года строительства половина квартир будет раскуплена.

Готовность новостройки наполовину

Если дольщик не имеет возможности или желания оформлять договор на этапе котлована, то для безопасности можно подождать, когда застройщик постоит дом на 50%. Чем ближе момент сдачи объекта, тем меньше вероятность заморозки строительства. Но на данном этапе стоимость жилья еще выгодна.

Приобретение в сданном доме

Наиболее безопасно купить квартиру в новостройке, которая сдана. Но этот вариант обойдется дороже всего. Разумеется, можно попробовать поискать акции или скидки от застройщика, но не надейтесь сэкономить более 5-10%.

Плюсы покупки в сданном доме:

• Такая покупка безопасна — здание полностью достроено и сдано;
• Можно заселиться сразу же;
• Можно провериь соответствие новостройки проекту, оценить его параметры и т.д.

Недостатки покупки в сданном доме

• Более дорогая стоимость, чем в стадии строительных работ;
• Первые несколько месяцев будет не очень комфортно, так как соседи будут делать ремонт.

Видео: инструкция как купить квартиру без риэлтора:

Покупка новостройки в ипотеку прекрасный выход, но тут есть много подводных камней, обойти которые можно, если изучить нашу пошаговую инструкцию . … Для того, чтобы вам было легче понять, как действовать воспользуйтесь пошаговой инструкцией покупки квартиры в новостройке за счёт ипотеки : Первым делом следует провести мониторинг всех строящихся домов и основываясь на их технической характеристики, а так же желаемой инфраструктуры выбрать подходящий вариант