Покупка новостройки по переуступке прав в ипотеку

Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству (в ред. Федерального закона от 21.12.2013 N 363-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со…

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Поделиться

Что такое переуступка

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Пошаговая инструкция

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Какие документы принести в банк

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

• паспорт;
• документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
• ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
• действующее разрешение на строительство;
• разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
• согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы, риски и советы экспертов

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

• цена ниже, есть акции и скидки;
• уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
• полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

• «долгострой» или «недострой»;
• банкротство застройщика;
• «серые» схемы продажи;
• уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования. Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты. Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить. Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров. В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке. К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку. В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ. С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям. Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов. Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки. Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация). Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре. Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб. Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

Купить квартиру по переуступке прав пошаговая инструкция. В каком порядке все оформлять и какие документы нужны для покупки квартиры по переуступке . … Как купить квартиру по переуступке в Москве . В основном переуступка квартиры в ипотеке происходит при приобретении ее в новостройке . В Москве покупатели больше отдают предпочтение новому жилью. Переуступка ипотечного кредита может стать отличным способом сэкономить на приобретении новостройки . Переуступка — процесс передачи прав физическим лицом или банком на объект инвестирования. Таким объектом может быть квартира в новостройке . Законодательством РФ ГК в статьях 382 и 381 предусмотрены такие действия.

Переуступка квартиры в новостройке с ипотекой

Покупка строящегося жилья возможна не только у застройщика. Дольщики, по разным причинам передумавшие дожидаться окончания строительства, могут переуступить свои права по ДДУ покупателю. В результате последний получит все права дольщика и сможет в итоге получить жилье в собственность. Бывает, что сделка осложняется ипотекой, которая может быть как на стороне продавца, так и на стороне покупателя. О том, как оформляется переуступка прав на квартиру с ипотекой, поговорим сегодня.

Строящаяся квартира, переуступка, ипотека: разбираемся

По договору переуступки (цессии) действующий дольщик (цедент) передает будущему дольщику (покупателю, цессионарию) свои права на еще не построенную квартиру. Если жилье уже готово и на него оформлен акт приема-передачи, заключать переуступку нельзя – только договор купли-продажи.

Могут возникнуть две ситуации:

1. Бывает, что продавец прав на квартиру в свое время заключал ДДУ с привлечением средств банка – в ипотеку. Идеальный вариант, когда к моменту переуступки ипотека погашена и права на квартиру свободны от обременений. Но если ипотека еще не выплачена, это не препятствие для переуступки. Главное запросить необходимые разрешения и правильно оформить бумаги.
2. Другая ситуация – когда покупатель прав на квартиру, цессионарий, планирует рассчитаться с продавцом с помощью ипотеки. Так тоже можно. Более того – можно использовать для расчета государственные субсидии, например, материнский капитал.

В каждой из ситуаций есть свои особенности, о которых лучше знать заранее.

ДДУ заключен под ипотеку, которая не погашена

Если человек оформил ипотеку для покупки квартиры в новостройке, это не запрещает ему в будущем переуступить права на жилье покупателю. Причин для этого может быть множество:

• по семейным обстоятельствам (например, нужно переехать, родился ребенок) приходится отказываться от своих планов в пользу новых;
• в процессе строительства супруги развелись и нужно переоформить бумаги на одного из них – или на третье лицо в рамках раздела имущества;
• нет возможности оплачивать кредит и таким образом заемщик надеется решить свои проблемы.

Бывает, что основной заемщик скончался, и квартира вместе с долгом перешла к его наследникам. Это частный случай, который не требует специальных разрешений банка на переоформление договора ипотеки.

Переуступка ипотеки в данном случае означает не только перевод договора долевого участия на нового покупателя, но и замену заемщика в договоре ипотеки. С покупателем будет заключено новое ипотечное соглашение на сумму оставшегося долга.

Риски переуступки ипотеки

Основной риск покупателя связан с застройщиком. После переуступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погашать кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Снизить эти риски можно, заранее проверив репутацию застройщика и проектную документацию.

Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это свидетельствует о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.

Продавец в такой сделке практически ничем не рискует. Он сразу же получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное – если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.

Какие разрешения нужно собрать

Перед оформлением переуступки квартиры в ипотеку, нужно озадачиться следующими согласиями:

• письменное разрешение застройщика на переуступку прав на квартиру по ДДУ, если такое разрешение нужно по ДДУ;
• письменное согласие банка на перевод долга по ипотеке на новое лицо;
• нотариальное согласие супруга продавца / покупателя по переуступке.

Если какого-то согласия не будет, сделка рискует стать недействительной по решению суда. Все согласия нужно собрать заранее и в письменной форме. Они пригодятся доля регистрации переуступки в Росреестре.

Другие документы

Дополнительно к разрешениям по списку выше понадобятся следующие документы:

• подлинник ДДУ;
• подлинник договора о переуступке – для всех сторон и один для Росреестра;
• справка о состоянии задолженности дольщика перед застройщиком;
• кредитный договор и договор об ипотеке покупателя с банком.

Переуступка требует регистрации в Росреестре – это платно, госпошлина 350 рублей оплачивается заранее. С собой нужно будет взять квитанцию.

Особенности договора переуступки с ипотекой

В договоре переуступки прав на квартиру с ипотекой нужно прописать не только то, что необходимо для такого рода договоров, но дополнительно зафиксировать факт наличия ипотеки, обременение прав в пользу банка, состояние задолженности. Чтобы оформить договор корректно, обратитесь за помощью к нашему юристу – специалист онлайн!

Оформление переуступки прав пошагово

Переуступка квартиры в ипотеку занимает несколько шагов:

1. Согласование условий переуступки и сбор документов.
2. Получение согласия застройщика на переуступку.
3. Получение согласия банка на переуступку. В этот период банк проверяет покупателя как потенциального заемщика.
4. Заключение кредитного и ипотечного договора между банком и покупателем по переуступке.
5. Регистрация переуступки в Росреестре и регистрация обременения в пользу банка.
6. Окончательные расчеты по переуступке прав.

После этого переуступка считается состоявшейся. Новому дольщику остается полностью рассчитаться с банком, погасить ипотеку, а также вступить в права собственности недвижимостью, когда она будет достроена.

Как продать квартиру в новостройке

Как действовать долевому участнику, чтобы без помех реализовать строящееся жилье

Переуступка прав на новостройку

Полная информация, что означает, плюсы и минусы

Расходы и налоги

Переуступка квартиры с ипотекой дороже, чем без ипотеки. К расходам на сделку можно отнести:

• комиссию застройщика за выдачу согласия на переуступку, если это предусмотрено договором – платит продавец;
• расходы на оформление страховки жизни и здоровья – платит покупатель;
• банковские комиссии за выдачу кредита и перевод денег продавцу – платит покупатель;
• госпошлина 350 рублей за регистрацию переуступки в Росреестре – платит покупатель;
• нотариальные услуги по удостоверению согласия – платят по договоренности;
• расходы на юриста – платят по договоренности.

По налогам – продавец платит НДФЛ с разницы между суммой, полученной от покупателя по переуступке, и суммой, уплаченной застройщику при заключении ДДУ. Для этого до 15 апреля следующего года нужно подать декларацию в налоговую 3-НДФЛ, а до 30 июня уплатить налог.

Покупатель не платит налогов. Имущественный вычет от покупки жилья он получает после подписания передаточного акта с застройщиком.

Альтернативы

Если оформить переуступку квартиры по ипотеке не получается, остается один вариант – погасить задолженность перед банком и затем оформить переуступку, чтобы банк уже не имел никаких претензий. Этот вариант возможен, если покупатель располагает соответствующими средствами.

Купить переуступку по ипотеке

Если же у продавца нет ипотеки в банке, то все намного проще. Покупатель оформляет кредитный договор «с нуля» на себя в банке, используя стандартную процедуру ипотеки. Это значит, что:

• банк проверит платежеспособность заемщика;
• будет оценена юридическая чистота сделки;
• нужно будет потратиться на оценку прав по ДДУ, оформление страховки.

Процедура оформления стандартная, как при покупке готового жилья в ипотеку. В день заключения переуступки оформляются кредитный и ипотечный договоры, документы передаются в Росреестр на регистрацию, после которой осуществляется расчет с продавцом.

Ипотечный калькулятор онлайн бесплатно

Чтобы примерно подсчитать будущие расходы на ипотеку, воспользуйтесь нашим удобным ипотечным калькулятором. Количество попыток расчета не ограничено, калькулятор бесплатный и не требует регистрации.

Остались вопросы?

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях или обратитесь к нашему юристу онлайн, а также по телефону. Специалист поможет оценить перспективы вашей переуступки, подготовить документы и ответит на сложные вопросы.

Журнал. Советы покупателям. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке : нюансы процедуры. … Переуступка – это процесс передачи прав на квартиру в строящемся доме по ранее заключенному договору долевого участия от продавца (который может быть как физическим, так и юридическим лицом) к покупателю. Получается, что происходит замена дольщика. «Разумеется, подобную сделку можно совершить до момента ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи недвижимости. Можно выделить несколько основных преимуществ переуступки . Прежде всего, это возможность купить конкретный лот в интересующем проекте, даже если продажи от застройщика завершены.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы процедуры

Если вы захотели сэкономить на покупке квартиры, приобретая ее в еще недостроенном доме, то вам подойдет договор переуступки прав. В новой статье рассказываем подробно о процедуре, а также о возможных рисках.

Что такое переуступка?

Переуступка – это процесс передачи прав на квартиру в строящемся доме по ранее заключенному договору долевого участия от продавца (который может быть как физическим, так и юридическим лицом) к покупателю. Получается, что происходит замена дольщика.

«Разумеется, подобную сделку можно совершить до момента ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи недвижимости. Можно выделить несколько основных преимуществ переуступки. Прежде всего, это возможность купить конкретный лот в интересующем проекте, даже если продажи от застройщика завершены. Помимо этого, в некоторых случаях при оформлении цессии существует возможность сэкономить, так как квартира продается с определенным дисконтом», – объясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Важная особенность – покупку можно совершить только на рынке первичной недвижимости.

«Покупка квартиры в ипотеку по переуступке возможна, когда дом еще не сдан в эксплуатацию. Эта процедура называется цессией. Она регламентируется статьей 11 ФЗ № 214. Простыми словами, в договоре долевого участия меняется дольщик. Если продажа совершается после сдачи дома, то сделку можно считать простой куплей-продажей», – считает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В чем отличие от обычной покупки квартиры в ипотеку?

«Отличие от покупки квартиры в уступке следующее – отсутствует титульное страхование, так как титула (права собственности) пока еще нет. Если квартира сразу становится объектом залога банка, то объект по уступке становится залоговым только после оформления в собственность. Для этого заемщику нужно связаться с банком накануне оформления права собственности и подготовить документы, необходимые для регистрации права собственности и залога», – поясняет Константин Шибецкий, управляющий партнер компании МИЦ.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

– Приобретение по заниженным ценам на квартиры

«Это возможно, если продавец понимает, что не может выплачивать дальнейший долг и ему нужны свободные средства на руках, или у застройщика такие же квартиры дороже», – отмечает Рунар Бурганов.

– Больше вариантов для выбора идеального жилья

«Несомненные плюсы покупки с ипотекой квартиры по уступке – это возможность приобретения квартиры именно той, которая нужна вам, в случае, когда у застройщика ничего интересного уже не осталось», – добавляет Константин Шибецкий.

Минус такой покупки:

– На оформление сделки понадобится гораздо больше времени

«Кроме согласования с застройщиком, нужно уделить внимание выбору банка для ипотеки. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета», – уточняет Рунар Бурганов.

Кроме того, приобретение по переуступке сопряжено определенными рисками и нюансами, которые необходимо соблюсти покупателю:

– Заключая договор уступки, нужно внимательно ознакомиться с проектом строительства и самим застройщиком.

«Если после регистрации договора уступки застройщик станет банкротом, а проект – долгостроем, то предъявить претензии тому, кто уступил вам права по ДДУ, не получится», – объясняет Наталья Кузнецова, генеральный директор компании «БОН ТОН»

– Обратите внимание на объем обязательств дольщика, выполненных на момент уступки.

«Важно отдавать себе отчет, что все неисполненные обязательства первоначального дольщика переходят на нового участника. В частности, если ДДУ предполагал рассрочку платежа, то обязательства по внесению очередных платежей ложатся уже на нового дольщика», – добавляет Наталья Кузнецова.

– Не забудьте про оформление нотариально заверенного согласия

«Также стоит учесть, что при переуступке прав требуется получение нотариально заверенного согласия от супруга продавца. Помимо этого, при сделке должны быть соблюдены права несовершеннолетних лиц, указанных в ДДУ, иначе она может быть оспорена», – отмечает Надежда Коркка.

– Производите оплату только после государственной регистрации уступки.

«Первоначальный дольщик подписывал 2-3 договора уступки и принимал деньги по ним. Поскольку уступка считается заключенной только после государственной регистрации, то зарегистрировать ее дважды не получится. В таком случае покупатель заплативший аванс до государственной регистрации оставался и без квартиры, и без денег», – приводит пример Наталья Кузнецова.

– Кроме того, вопрос переуступки требует предварительного получения согласия банка.

«В заявлении на получение такого согласия (обычно его типовая форма размещена на сайте банка) необходимо указать кому и на каких условиях планируется продать объект, какова цена и порядок расчетов. Зачастую банки предлагают оформить не уступку по кредиту, а выдать покупателю новый кредит, который будет направлен на погашение старого кредита продавцов. Соответственно, если у покупателей есть одобренная ипотека, на согласование можно отдать квартиру с ипотекой другого банка, которая просто будет погашена», – комментирует Елена Кудерко, адвокат, федеральный эксперт Минюста России.

В целом эксперты в сфере недвижимости отмечают, что покупка жилья по переуступке – абсолютно законный и корректный способ приобретения квартиры на стадии строительства, а при должной осмотрительности покупателя этот способ еще и максимально безопасен.

Ипотека по переуступке прав . На начальном этапе строительства дома у застройщика есть в наличии большое количество квартир. По мере увеличения стадии готовности объекта, квартиры раскупают. И купить квартиру из первых рук скорее всего не удастся. Однако появляются предложения о продаже квартир в новостройке , которые продаются повторно, по переуступке прав на квартиру. Ипотека при этом возможна, но в редких случаях. … Если решении банка отрицательно, то нужно искать другой банк, чтобы все-таки купить квартиру по переуступке в ипотеку . Можно найти сторонний банк, которого нет в списке партнеров застройщика. При этом скорее всего будут дополнительные требования.