Покупка объекта незавершенного строительства какие нюансы

Подборка наиболее важных документов по вопросу Купля продажа объекта незавершенного строительства нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

В чём риск покупки недостроенного дома?

Недостроенные дома привлекают к себе внимание потенциальных покупателей своей низкой ценой. На первый взгляд, это идеальный вариант для тех, кому затевать стройку с нуля слишком долго и хлопотно, а покупать готовый дом ‒ дорого, и поэтому недоступно.

Но так ли очевидна выгода покупки недостроя? Давайте разберём всё по порядку.

Я различаю 2 разновидности недостроев:

1. «Под отделку» ‒ заведённое под крышу строение, но без разводки коммуникаций (воды, электричества, отопления), без стяжки пола и штукатурки стен, с временной входной дверью и т.д.

В этом случае можно постепенно осваивать жилое пространство, поэтапно проводя необходимые ремонтные работы.

2. «Коробка» ‒ сооружение, где не завершены даже общестроительные работы. При этом не исключено, что придётся рушить старую кладку и возводить стены заново.

Именно о таких «коробках» мы сегодня и поговорим. Покупка подобного рода недвижимости выглядит очень привлекательной по цене, но считается рискованной по своим последствиям.

В общей массе объектов загородной недвижимости, выставленных на продажу, недострои-«коробки» составляют не более 5%, а то и меньше. Давайте подумаем, что приводит людей к продаже недостроенного дома. Ведь изначально у строительства дома есть чёткая цель ‒ либо его строят, чтобы жить в нём, либо на продажу, чтобы извлечь прибыль.

Поэтому чаще всего недостроенные объекты относятся к категории неблагополучных.

Самая безобидная причина незаконченного строительства ‒ это если человек передумал жить в этом месте, а переезжает в другой населённый пункт, допустим, в связи с семейными обстоятельствами.

Чаще бывает, что у семьи заканчиваются деньги на строительство ‒ в связи с потерей дохода (сокращение на работе, травма или болезнь главы семьи, летальный исход), либо компания-застройщик признаётся банкротом и прекращает свою деятельность.

Ещё одним мотивом для приостановки строительных работ могут стать ошибки, допущенные на этапе проектирования или во время строительства, либо есть какие-либо нестыковки юридического характера.

Но если вы всё же несмотря ни на что решились на покупку недостроя, то особое внимание обратите на юридическую составляющую будущей сделки.

При купле-продаже недостроенного дома существует 2 варианта развития событий:

• Ситуация, когда оформление участка с домом не проводилось. В этом случае в договоре купли-продажи упоминается только земельный участок, а все хлопоты «легализации» постройки ляжет на плечи покупателя.
• Строение зарегистрировано как объект незавершённого строительства (этот вариант предпочтительнее).

Перед сделкой обязательно обратитесь к юристу, чтобы проверить следующие моменты:

• Выписка ЕГРН ‒ позволяет узнать всю основную информацию об объектах недвижимости.
• Разрешительная документация (разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка, а также документ, на основании которого дом был оформлен в качестве объекта незавершённого строительства).
• Привязка дома к земельному участку.

Помимо юриста вам понадобятся услуги геодезиста ‒ для установления соответствия фактических данных о границах с цифрами, указанными в выписке ЕГРН. Случается, что фактические границы участка и дома сдвинуты. Пусть специалист проверит эти нюансы, а заодно удостоверится в достаточном отступе дома от границ земельного участка ‒ это расстояние должно быть не менее 3 метров.

Не лишним будет пригласить на объект профессионального строителя ‒ для оценки качества кладки, фундамента, состояния конструкций и т.д. Нежелательно, чтобы недострой простоял «законсервированным» более двух-трёх лет. Заодно знающий специалист сможет просчитать, будет ли выгодно достраивать данный объект, либо всё же дешевле обойдётся начать строительство дома с нуля.

Наконец, когда решение о покупке принято, а договор подписан и зарегистрирован, подайте на согласование в местную администрацию уведомление о завершении строительства, и можно приступать к работе.

Подводя итоги, оценим «за» и «против» покупки недостроенного дома.

• Иногда достраивать оказывается дешевле и быстрее, чем строить с нуля.
• Если недострой стоит на участке, имеющем выгодное месторасположение, и аналогичных предложений в продаже нет.

• Можно изначально допустить ошибку в расчётах и потратить на «реанимацию» недостроя гораздо больше средств, чем планировалось изначально.
• Есть риск купить дом с плохой юридической историей или негативной аурой.
• Необходимость придерживаться проекта, выбранного предыдущим застройщиком.

Обязательно взвешивайте все «за» и «против», досконально просчитывайте смету завершающих строительных работ, тщательно проверяйте юридическую чистоту объекта. Не подвергайте себя дополнительным рискам.

Возможно, гораздо безопаснее и выгоднее окажется купить пустой участок, сделать проект с учётом всех своих пожеланий и из самостоятельно выбранных новых материалов, чем достраивать кем-то и когда-то начатый дом.

Видеоверсия для тех, кто лучше воспринимает информацию вслух:

Если вам необходима консультация с покупкой или строительством дома в Анапе, обращайтесь по телефону +7 (800) 100-56-36 (звонок по России бесплатный).

Источник

Как правильно оформить покупку объекта незавершенного строительства (жилого дома, не зарегистрированного еще продавцом). Можно ли оформить вычет НДФЛ при покупке объекта незавершенного строительства жилого дома? Что делать? С каким иском выходить в суд? Лэп 10 кв вблизи дома. Какие варианты развития событий возможны и почему электрики построили ЛЭП так близко к дому? Я с ними спорю, говорю, что моя покупка — это часть жилого дома, т.е. Как проверить при покупке объектив. Единая выплата на жилье сотрудникам полиции. В акте камеральной проверки моя покупка звучит по другому — объект незавершенного строительства , назначение жилое.

Купля продажа объекта незавершенного строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Купля продажа объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Купля продажа объекта незавершенного строительства

Судебная практика: Купля продажа объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 171 «Налоговые вычеты» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY») Налогоплательщик осуществлял строительство жилых (многоквартирных домов) и нежилых (паркингов) зданий. При этом он не вел раздельного учета по операциям, подлежащим налогообложению, и операциям, не подлежащим налогообложению. До завершения строительства налогоплательщик заключил договор купли-продажи объектов незавершенного строительства, по которому к покупателю перешли недостроенные многоквартирные дома и обязательства перед дольщиками по оплаченным договорам долевого участия в строительстве. Налогоплательщик принял к вычету НДС, уплаченный подрядным организациям и поставщикам при строительстве объектов недвижимости. Суд поддержал вывод налогового органа об отсутствии у налогоплательщика права принять НДС к вычету. Обязательным условием для принятия к вычету НДС является назначение объекта незавершенного строительства для операций, подлежащих обложению НДС. При строительстве жилых домов для последующей их продажи у организации не возникает обязанности начислять НДС на основании подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, ст. 16 ЖК РФ, соответственно, у налогоплательщика не возникло право принять к вычету НДС, уплаченный подрядчикам и поставщикам, несмотря на то, что им были проданы не жилые дома, а объект незавершенного строительства, так как в данном случае реализованный объект не может использоваться в иных целях, кроме как для передачи участникам долевого строительства (проживания в них граждан), то есть объект строительства предназначен для осуществления операций, не подлежащих налогообложению НДС.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 56 «Ограничение прав на землю» ЗК РФ «Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 15, 196, 199, 200, 210, 322, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 56, 57, 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 1, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходили из того, что общество «ЗападноАбдулинО» как на момент приобретения объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи от 03.10.2006 N 1, так и на момент государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства должно было знать о существующих ограничениях.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Купля продажа объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: По какому договору приобрести объект незавершенного строительства: купли-продажи будущей недвижимой вещи или обычному договору
(КонсультантПлюс, 2022) Если вы намерены приобрести объект незавершенного строительства и достраивать его своими силами, то достаточно заключить обычный договор купли-продажи недвижимости. Объект незавершенного строительства является недвижимостью, если возведен фундамент (см. Позицию Верховного Суда РФ, ВАС РФ). Вы станете собственником такого объекта после регистрации вашего права на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21).

Нормативные акты: Купля продажа объекта незавершенного строительства

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21
«Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли — продажи недвижимости» 7. Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли — продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

Источник

Объект незавершенного строительства (недострой) как покупка . Главная Статьи Строительство , инвестиции, ремонт, перепланировка, снос. 0. … Отнесение незавершенных строительством объектов к недвижимости подтверждалось и судебной практикой, однако при этом оговаривалось, при соблюдении каких условий это возможно.

Объекты незавершенного строительства – нюансы при покупке

Как понятно из названия, объект незавершенного строительства – это объект недвижимости, строительство которого по тем или иным причинам было незакончено. Согласно нынешнему законодательству объект незавершенного строительства – это, несомненно, объект недвижимости, стоимость которого определяется после экспертной оценки и правовой экспертизы.

На сегодняшний день объекты незавершенного строительства — не редкость. По каким причинам объект недвижимости становится объектом незавершенного строительства? Во-первых, строительство может быть «заморожено» по причине нехватки средств. Во – вторых, при покупке земельного участка, возможно, было отказано в строительстве данного объекта и его последующем целевом использовании, однако возведение здания уже началось. Такие ситуации пусть и редки, но все же случаются – поторопились, что называется.

Каждый объект незавершенного строительства имеет свой правовой статус и обладает свойствами, описанными законодательством.

Права на объекты незавершенного строительства

Права на объект незавершенного строительства принадлежат юридическому лицу или гражданину, и владелец имеет право продать или сдать в аренду данный объект. Передача права на объекты незавершенного строительства имеет свои тонкости. Первое на что стоит обратить пристальное внимание – это незаконность проведения любых сделок, пока данный объект незавершенного строительства является объектом строительного подряда. Для того, чтобы осуществлять какие-либо сделки с объектом незавершенного строительства, необходимо зарегистрировать объект недвижимости в государственном реестре.

Купить/продать объект незавершенного строительства

Купля-продажа объектов незавершенного строительства достаточно распространена в России, однако для того, чтобы использовать такой объект недвижимости в дальнейшем, Вам потребуются услуги профессионального юриста. Если Вы решили купить объект незавершенного строительства, то Вам необходимо иметь представление, в каких целях можно использовать данный объект. Те, кто продали объект незавершенного строительства, зарегистрировали текущий план строительства, целевое назначение объекта недвижимости. Если Вы купили объект незавершенного строительства с целью достроить его и использовать в той же сфере, то юридическая сторона оформления объекта незавершенного строительства предусматривает экспертизу и перерегистрацию. Однако часто возникают ситуации, когда новый владелец объекта незавершенного строительства планирует окончание строительства объекта для использования его в других целях. В таком случае Вам понадобится помощь юристов в переоформлении плана строительства и получении разрешение на строительство другого объекта.

Как правило, новый проект может подразумевать совершенно иной способ использования земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства. Профессиональные юристы по земле при необходимости произведут изменение категории земельного участка, а также изменение разрешенного вида использования земли.

Объекты незавершенного строительства достаточно часто являются объектом купли/продажи, поэтому юридическое сопровождение сделки купли/продажи объектов незавершенного строительства – достаточно популярны на сегодняшний день.

Регистрация незавершенного строительства объекта

Регистрация объекта незавершенного строительства потребует от владельца недвижимости:

• Описание объекта строительства,
• Проектную документацию,
• Разрешение на строительство,
• Документы о праве на земельный участок.

Для того чтобы оформить право собственности на объект незавершенного строительства потребуется получить:

• Техпаспорт в БТИ,
• Документа, подтверждающий приостановление строительства,
• Кадастровый план земельного участка или план его границ,
• Правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок.

Компания ТерраЛекс предлагает сопровождение купли/продажи объектов незавершенного строительства. Наши специалисты помогут Вам с регистрацией объектов незавершенного строительства, изменением вида разрешенного использования земельного участка и категории земель. Обращайтесь к профессионалам ТерраЛекс.

Источник

Объект незавершенного строительства — это здание или сооружение, возведение которого застряло на стадии строительства и не переходит на стадию ввода в эксплуатацию. Так как объект незавершенного строительства еще не создан и не построен, его строительство не завершено, он не может быть использован ни для проживания, ни промышленного производства, ни для коммерческой деятельности, ни для организации сельского хозяйства, ни для чего другого. Только для дальнейшего строительства . Рассмотрим ситуацию. Строительство дома происходит поэтапно: собственник закладывает фундамент, возводит стены, делает крышу. Но вдруг в его жизни происходит событие, из-за которого…

Выгодно ли купить недостроенный дом, дачу, коттедж? Каковы риски покупки недостроя? на сайте Недвио

Недостроенный частный дом или дача – на первый взгляд выгодное приобретение, которое позволяет сэкономить и обустроить постройку полностью на свой вкус. Однако такой объект недвижимости – это «кот в мешке», который требует особой осторожности при покупке.

Необходимо учесть все плюсы и минусы такого приобретения, а при покупке лучше нанять специалиста, который оценит качество постройки. Это снизит риски, о которых рассказано ниже.

В каких случаях выгодна покупка «недостроя»?

Купля-продажа недостроенного объекта выгодна не только покупателям, но и юридическим лицам. Это могут быть строительные компании, занимающиеся возведением коттеджных поселков. Многие девелоперы сдают дома на этапе чистовой отделки, чтобы не тратить дополнительные средства на оплату услуг подрядчиков и дизайнера интерьеров. В данном случае, сделка максимально чистая, приобретать дом можно без опасений, только проверив документы.

Если говорить о покупателях, то главная выгода для них – тоже экономическая. Недостроенное здание можно закончить своими руками, благодаря чему в целом участок и дом обойдутся дешевле. Но это не единственное преимущество «недостроя». Он может интересовать не только покупателей с ограниченным бюджетом, но и следующим категориям:

• покупателям, которые хотели бы самостоятельно создать внутреннюю планировку здания, но при этом не «заморачиваться» насчет фундамента;
• частным строителям, способным самостоятельно подвести коммуникации и сделать чистовую отделку, но не умеющим возводить стены и / или кровлю.

Экономия при покупке недостроенного объекта – обычно около 20%.

Основные риски при купле-продаже недостроенного дома

Продавец далеко не всегда продает здание по причине нехватки средств для окончания строительства. Иногда в продажу выставляются объекты, которые просто невозможно достроить физически. Главный риск, в случае приобретения «недостроя» — это столкнуться именно с таким зданием.

При продаже не полностью построенного дома, владелец может столкнуться со строительными ошибками. Они приводят к полному демонтажу конструкций, что увеличивает затраты денег и времени.

Еще одна проблема незаконченных домов – бумажная волокита. Если продавец недобросовестный, он может возводить здание на участке, не пригодном для жилищного строительства. В данном случае, будет очень сложно согласовать постройку с администрацией, возможно, придется просто перепродавать участок.

При масштабном строительстве, затраты на окончание проекта слишком велики. В итоге те 20-30%, что были сэкономлены на приобретении коттеджа, окажутся перекрыты серьезными расходами на стройматериалы и бригаду строителей. Иногда покупатель даже уходит «в минус», не экономя, а тратя даже больше из-за всех разбирательств с «недостроем».

Могут возникнуть и менее масштабные проблемы – например, этажность здания будет слишком большой. На территории России, под индивидуальное жилье, обычно допускается строить лишь трехэтажные жилые дома. Если этажей больше, придется их демонтировать.

Данных рисков можно избежать, если тщательно изучить документы, регламентирующие строительство частных домов, или нанять специалиста.

Виды недостроенных домов

«Недострой» — понятие, которое объединяет несколько стадий готовности объектов незавершенного строительства. Не все из них выгодно приобретать:

1. Дом под чистовую отделку

Здание достроено, коммуникации подведены, но внутренняя отделка стен и мебель отсутствует. На данном этапе, постройка уже может быть зарегистрирована и согласована со всеми инспекциями. Экономия в таком варианте небольшая, зато и риск минимальный.

2. Дом под черновую отделку

Коттедж построен, но коммуникации не подведены.

Может потребоваться согласование с технадзором. После подведения сетей, придется оформлять документы и регистрировать объект. Не всем понравится бумажная волокита.

Данный тип подходит покупателям, которые хотят сделать свободную планировку: сделать несколько санузлов или раковин на кухне, более свободно расположить розетки, выключатели. Обычно проблем при покупке такого дома или дачи нет, нужно обращать внимание только на документы.

3. Готова только «коробка»

Это самый проблемный вариант. Стройматериалы еще не покрыты отделочным слоем, на них отрицательно воздействуют влага и мороз. Каркас, части стен могут разрушаться, где-то, возможно, есть техническая ошибка. Такой вариант лучше не покупать.

4. Есть только фундамент

Экономия в этом случае максимальная, но и строить придется дольше всего. Однако и проблем меньше, чем с «коробкой»: достаточно проверить фундамент на качество и прочность, и оценить документы. Нет нужды рассматривать все стены и перекрытия, нанимать оценщика.

Чаще всего, на рынке, «незавершенку» на стадии «коробки» или фундаментов продают физические лица, дома под отделку – коммерческие организации и застройщики коттеджных поселков.

Как оценить качество «недостроя»?

При анализе вариантов, нужно обратить внимание на несколько условий. Если они соблюдены, можно смело заключать договор. В противном случае, желательно отказаться от незавершенной постройки в пользу готового дома.

Основные условия безопасного приобретения:

1. Здание стоит дешевле окружающих на 20-30%. Если ценник дороже, это экономически невыгодно, дешевле – значит, продавец вероятно скрывает какой-то недочет;
2. Присутствуют все документы: разрешение на жилищное строительство, согласование проекта здания с техническим надзором, пожарной инспекцией. Владелец обязательно должен предоставить документ, подтверждающий факт единоличного владения участком и недостроенным зданием;
3. Бывший владелец может предоставить смету по строительным материалам и тратам на бригаду, работавшую над возведением коттеджа. Это лишний раз подтвердит, что цена не завышена или занижена;
4. Строительные материалы не испортились из-за нахождения на открытом воздухе. Перекрытия должны быть целыми, кладка – прочной, металлические элементы – не ржавыми и т.д;
5. Окончание строительства обойдется дешевле, чем те 20-30% экономии, которые можно получить при покупке готового объекта.

Если все условия соблюдены, нет причин опасаться обмана. В некоторых случаях, у владельца может не оказаться документов от пожарной инспекции и архитектора – это простительно, однако новому собственнику придется самому их оформлять, в ходе чего могут вскрыться (ранее незамеченные) недочеты постройки.

Способы сократить риск

Чтобы не столкнуться с мошенничеством или просто невыгодным предложением, рекомендуется самостоятельно оценить здание или воспользоваться услугами специалистов. Второй вариант более надежный, однако не подходит людям, которые приобретают «недострой» в целях экономии.

Для самостоятельной оценки, нужно, как минимум, обладать юридическими навыками и знаниями в области строительства. Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным. Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика. Скорее всего, понадобятся два специалиста:

1. профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;
2. оценщик в более традиционном смысле. Он просто рассчитает сумму, которую необходимо будет потратить на завершение строительства.

Расчет предстоящих трат на ремонт незавершенного дома можно произвести и самостоятельно. Принимать во внимание нужно не только затраты не следующие этапы строительства, но и средства, которые пойдут на компенсацию недостатков здания.

Практика показывает, что большая часть «недостроя» требует реновации: подкраски, шлифовки, обработки от грибка и плесени, замены деревянных элементов и пр.

Ситуации, когда приобретать «недострой» не стоит

Часть недостроенных домов продается по той причине, что первоначальный строитель допустил грубую ошибку в ходе возведения, и теперь не может закончить проект. Здания с грубыми строительными ошибками не будут приняты пожарной инспекцией и администрацией, из-за чего дом не будет введен в эксплуатацию.

Такие постройки приходится демонтировать и перестраивать, чтобы пользоваться домом на законном основании. Приобретать коттеджи с техническими ошибками абсолютно не выгодно.

Указатель того, что дача или дом несут в себе кучу проблем (юридических или строительных) – это длительный срок продажи. Хорошие экземпляры «недостроя» продаются в течение 1-го — 2-ух лет. Остальные можно считать не ликвидными.

Если такой дом все же приглянулся, следует выяснить у продавца причину длительной продажи, а также воспользоваться услугами специалиста, который оценит качество строительства.

Лучше отказаться от приобретения дома, который слишком долго простоял в недостроенном состоянии, и подвергся за несколько лет природным негативным внешним факторам.

Под воздействием ветра, дождя и мороза «коробки» постепенно разрушаются: становится хлипким каркас, трескается соединительный слой кладки, стены покрываются плесенью. Ликвидация таких признаков деформаций и разрушения, отнимет у инвестора слишком много средств.

Особенности оформления документов

При покупке недостроенных домов, предыдущие владельцы указывают статус постройки, как «строительные материалы». Это связано с особенностями Гражданского кодекса РФ. Согласно этому документу, объектами недвижимости считаются только зарегистрированные дома. А зарегистрировать такую постройку можно только после возведения «коробки» и крыши, и черновой отделки.

Поэтому покупателя не должно смущать, что здание обозначается, как строительные материалы – это способ (законный) обойти ограничение Гражданского кодекса.

Во избежание юридических проблем лучше пригласить юриста, который будет присутствовать при заключении сделки.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник

Под приобретением в данном случае понимается и строительство объекта . Поскольку проданные объекты находились в общей долевой собственности продавцов, постольку в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ размер имущественного налогового вычета распределяется между продавцами пропорционально их доле (т.е. в данном случае поровну; каждый из продавцов имеет право на предоставление имущественного налогового вычета в размере половины суммы, указанной в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо половины. расходов, связанных с приобретением имущества (в зависимости от того, какой способ вычета будет ими выбран). Наконец, еще один важный момент содержится в абз.

Основные проблемы при покупке (продаже) объекта незавершенного строительства

Тарбеева, Д. А. Основные проблемы при покупке (продаже) объекта незавершенного строительства / Д. А. Тарбеева, Ю. Р. Зобнина. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 17 (121). — С. 225-227. — URL: https://moluch.ru/archive/121/33464/ (дата обращения: 07.09.2022).

Нередко, добросовестные в исполнении своих обязательствах дольщики, оказываются жертвами мошенничества недобросовестных застройщиков.

Строительство любых объектов требует достаточного финансирования. В связи с нестабильной экономической ситуацией в России, нестабильность в финансовой сфере у застройщиков нередко выливается в остановку строительных работ на длительное время. Граждане, желающие получить объект недвижимости, к примеру жилую квартиру, часто заключают договоры долевого участия в строительстве.

Нередко строительные компании и фирмы со временем теряют финансовую возможность для осуществления и завершения строительства как в заявленные сроки, так и в целом. Фактически образуется объект незавершенного строительства. В такой момент, у «Несостоявшегося собственника» квартиры встаёт вопрос решения данной проблемы: имеет ли он право продать свою долю?

Приобретать жилье в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо только на основании договоров долевого участия (ДДУ). Они заключаются с компанией-застройщиком в рамках федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (214-ФЗ). В этом случае деятельность застройщика можно проконтролировать.

Важно и то, что соинвесторы оплачивают такие договоры только после государственной регистрации документа. Кроме того, дольщики должны удостовериться, что застройщик имеет зарегистрированное право на земельный участок и разрешение на строительство объекта. В случае долевого строительства жилищно-строительных (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) надзорные органы не могут проверить целевое использование средств. А значит, у граждан нет гарантированной защиты прав и законных интересов как участников долевого строительства, так как деятельность кооперативов регулируется положениями Жилищного кодекса и федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» (215-ФЗ). Эти документы позволяют ЖСК и ЖНК собирать со своих членов деньги под строительство или приобретение прав на строящиеся объекты, не имея ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство.

Согласно Жилищному кодексу РФ, для пострадавших дольщиков существует ещё один выход из ситуации, которую повлекли недобросовестные действия застройщика.Они имеют право объединиться в жилищный строительный кооператив, затем подать заявление в суд с просьбой передать недостроенный дом им в управление, а затем уже своими силами и с помощью своих средств попытаться достроить дом, чтобы ввести его в эксплуатацию и жить в нём. Но, согласно данным СМИ и сети интернет, такие случаи единичны, но имеют место быть. Для этого дольщикам сначала необходимо в судебном порядке признать своё право собственности на объекты незавершённого строительства.

Как зарегистрировать объект незавершенного строительства, если земля не принадлежит заказчику?

Также, согласно Российскому законодательству, если объект возводится подрядчиком на основании договора строительного подряда по заданию заказчика, то данный объект нельзя рассматривать как объект вещных прав. Строительный объект — предмет договора строительного подряда, отношения по поводу которого регулируются параграфом 3 главы 37 ГК РФ. В соответствии со статьей 740 ГК РФ подрядчик по договору строительного подряда должен построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик принять их результат и оплатить. Если договор подряда не расторгнут, у подрядчика сохраняется право на продолжение строительства. Передача прав на строящийся объект возможна путем передачи прав и обязанностей заказчика-застройщика в действующем договоре строительного подряда, совершения сделок с земельным участком и переоформления разрешения на строительство.

Таким образом, для распоряжения незавершенным объектом как объектом недвижимости требуется государственная регистрация вещного права. В соответствии со статьей 25 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности) или право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. Кроме того, договор строительного подряда на строительство регистрируемого объекта должен быть расторгнут.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (согласно 221-ФЗ «О ГКН»).

В то время как вопрос, как зарегистрировать объект незавершенного строительства решен, получены соответствующие сертификаты, с этим зданием возможны любые действия, например, продажа.

Обязательным условием возможности сделки, как и прочими действиями относительного любого объекта недвижимости, с объектами незавершенного строительства является получении регистрации права собственности. Без этого, как и было указано выше, продажа невозможна.

Обязательным моментом как зарегистрировать объект незавершенного строительства и продажи его является окончание договорных работ на площадке. Если договорные отношения действуют, то, как оформить объект или передать его не может быть осуществлено.

При продаже недостроенного здания, требуется предоставить технический план объекта незавершенного строительства, указать процент готовности объекта незавершенного строительства, характеристика имущества, план расположения на земельном участке.

В ходе сделки фиксируется цена на «недострой» и определяются его признаки. Регистрация сделки считается не проведённой, если ее предмет четко не выделен (не выявлены его признаки).

Вывод из изложенного следующий: Говорить о таком понятии, как «надежность застройщика», не вполне корректно, поскольку в любом случае данная оценка будет субъективной и основанной на опыте конкретного физического лица, столкнувшегося с данной проблемой.

Частый случай банкротства различных строительных компаний, объявивших себя застройщиком (исполнителем) на момент заключения сделки, вытекает из-за изменений первоначальных условий вышеуказанного договора, в результате чего, застройщик теряет главный источник финансирования- вложений дольщика. Данное происходит в результате того, что гражданским законодательством (в ст. 421 ГК РФ) закреплен принцип свободы договора, согласно которому понуждение к его заключению не допускается. Таким образом, принудить подписывать дополнительное соглашение, ухудшающее положение дольщика, компания не может, то есть данное действие зависит исключительно от его воли.

1. Маклакова Т. Г., Насонова С. М., Шарапснш В. Г. «Проектирование жилых и общественных здании». – М.: высшая школа, 1998.
2. Захаров А. В. «Архитектура гражданских и промышленных зданий». – М.: Стройиздат, 1993.
3. Змеул С. Г. Маханько Б. А. «Архитектурная типология зданий и сооружений»
4. Миловидов Н. Н., Орловский Б. Я., Белкин А. Н. «Архитектура гражданских и промышленных здании. Гражданские здания». – М: Высш. Школа,1987.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации.
7. Земельный кодекс Российской федерации.

Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, земельный участок, строительный подряд, долевое строительство, строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, государственная регистрация, долевое участие, основание документов.

Источник

Признаки объекта незавершенного строительства . По общему правилу, ОНС является недостроенное здание, на которое получено разрешение на строительство и не получено соответственно разрешение на ввод в эксплуатацию. Но на практике возникает вопрос: на какой стадии строительства должен быть объект , чтобы признать его ОНС. На данный вопрос ответил Верховный суд в п. 38 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25, указав, что при признании здания или иного сооружения объектом недвижимости, строительство которого не завершено, надо установить, что на земельном участке, как минимум, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.