Покупка в новостройке по переуступке от физического лица

Новостройка от частника: как купить квартиру по переуступке

Как приобрести недвижимость в новостройке: покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски

Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав.

Что это такое?

Пока здание не возведено и не сдано в эксплуатацию, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти документы и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право.

Передача данного права другому лицу и называется переуступкой. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Вы можете рассчитать неустойки по договору долевого участия с помощью онлайн-калькулятора.

Возможные риски

• Клиент должен учитывать, что предыдущий дольщик не несет никакой ответственности за действия застройщика. Из этого следует, что любые претензии по качеству и сроках сдачи дома в эксплуатацию можно будет предъявлять исключительно к строительной организации.
• Если приобретать объект недвижимости у недобросовестного застройщика, то существует вероятность не дождаться окончания его строительства (как проверить застройщика при покупке квартиры?). Поэтому перед заключением сделки необходимо убедиться, что застройщик не готовится к процедуре банкротства.
• По закону возможна переуступка с перенесением долга на нового клиента, поэтому этот пункт необходимо уточнить заблаговременно. В этом случае, помимо основного долга, за предыдущим дольщиком может числиться пеня за просрочку платежа. Это может стать основанием для отказа от исполнения условий договора застройщиком в одностороннем порядке.
• Желательно изучить репутацию застройщика и информацию о сроках сдачи строящейся недвижимости.
• Будущему дольщику желательно отказаться от сделок по незарегистрированным документам. Новый договор тоже необходимо регистрировать в регистрационной палате.

Вероятность двойной переуступки ушла в прошлое. Сегодня все ДДУ проходят через регистрационную палату.

В каких случаях договор заключать нельзя:

• Договор переуступки предлагает заключить гражданин, у которого отсутствует ДДУ с застройщиком.
• Строительство объекта заморожено или застройщик готовится к процедуре банкротства.
• Застройщик имеет сомнительную репутацию, участвует в судебных спорах с юридическими и физическими лицами.

Как это сделать в строящемся доме?

Как происходит покупка квартиры, если человек решил купить жилье в строящемся доме? Когда будущий дольщик остановил свой выбор на определенной квартире, необходимо выполнить ряд условий. Действия до подписания договора по переуступке:

Необходимо внимательно изучить договор долевого участия, рассмотрев каждый пункт и подпункт, дополнительные соглашения, форс-мажорные обстоятельства и условия, при которых документ может быть признан недействительным.

При покупке недвижимости также необходимо получить согласие застройщика на заключение договора переуступки прав (без этого сделка будет считаться незаконной) и получить первичный договор долевого участия от продавца. Если договор по переуступке был переоформлен несколько раз на разных физических лиц, то все предыдущие документы передаются новому дольщику.

Необходимые документы

Для подписания договора, если необходима продажа или покупка собственности необходимо собрать:

• Паспорта участников.
• Первичный ДДУ.
• Справку о полной или частичной оплате строящейся недвижимости.
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• В случае необходимости, получить нотариальное согласие супругов на осуществление сделки.
• Согласование застройщика на заключение договора по переуступке прав.
• Выписку из регпалаты.

О том, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке, мы писали тут.

Составление договора

В договоре уступки должны быть указаны следующие пункты:

1. Полные данные о застройщике.
2. Данные предыдущего дольщика.
3. Полное описание объекта недвижимости.
4. Дата и стоимость уступки.

• Скачать бланк договора переуступки прав
• Скачать образец договора переуступки прав

Регистрация соглашения

После подписания договора следует сдать документы в регистрационную палату. А после регистрации:

1. Подписать акт приема–передачи документов.
2. Оповестить застройщика о состоявшемся переходе прав.

После регистрации нового договора у нового дольщика на руках, помимо зарегистрированного договора, должен остаться полный пакет документов, включая предыдущий ДДУ, заключенный продавцом с застройщиком.

Нюансы, если вы решили взять ипотеку

Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.

Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.

Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:

1. выбрать квартиру;
2. получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
3. обратиться в банк с необходимой документацией;
4. если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
5. получить одобрение сделки банком;
6. открыть счет в банке;
7. составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.

Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).

Составление договора переуступки происходит после получения согласия банка и застройщика, дополнительно подписывается необходимая кредитная документация. После регистрации соглашения в регистрационной палате, кредитная организация осуществляет перевод денежных средств предыдущему дольщику.

Относительно продавца

Под переуступкой прав на ипотеку подразумевается определенная сделка, при которой клиент, нуждающийся в жилье, приобретает права на недвижимость, находящуюся в ипотеке. Заёмщик в этом случае переоформляет ДДУ на нового дольщика вместе с кредитом, за счёт которого он был приобретен. Переуступка прав не может быть осуществлена без согласия банка и это самое главное условие.

Если предыдущий дольщик оформлял квартиру в ипотеку, то в первую очередь ее необходимо погасить. Для этого оформляется договор займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме и не подлежит регистрации. На основании этой бумаги клиент передает деньги продавцу, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает существующее «обременение».

Далее необходимо переоформить права на ипотечную квартиру. Однако, все это осуществимо, когда покупатель расплачивается наличными. В случае двух «ипотечников» (и продавец, и покупатель), переуступку оформить сложнее.

Основные преимущества при приобретении квартиры по переуступке прав в ипотеку:

• нет необходимости проводить оценку имущества;
• первый взнос банку оплачивать не требуется;
• все необходимые документы уже находятся в кредитной организации.

Из недостатков приобретения квартиры в ипотеку по переуступке следует отметить, что порой такая сделка может сопровождаться изменением условий, действующих по текущему кредиту.

Например, может существенно увеличиться процентная ставка по кредиту. Этот момент желательно заранее уточнить в банке. Также существует риск различных действий мошеннического характера со стороны предыдущего заемщика, так как он может подать заявление в суд на признание сделки недействительной.

При оформлении документов в отделении кредитной организации необходимо также узнать, на кого возлагаются все имеющиеся выплаты по просрочкам и штрафам. Как правило, все обязательства переходят будущему дольщику. В такой ситуации рекомендуется заранее изменить условия договора и установить пункт, согласно которому все имеющиеся до подписания нового договора просрочки и штрафы должны возлагаться на предыдущего дольщика. Также следует учитывать срок действия кредитного договора и возможность произведения досрочного погашения кредита.

В случае внесение гражданином полной стоимости недвижимости, банк может потребовать уплату комиссионных за снятие с него обременения.

Следует учитывать, что имущественное право на ипотечную недвижимость принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если: между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме. В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик.

Также перед одобрением сделки каждый банк будет проводить проверку нового клиента на наличие задолженностей перед финансовыми организациями и платежеспособность. Связано это с тем, что кредитор желает получать своевременную оплату долгов по кредиту.

Когда сделку могут признать недействительной?

Признанию договора могут служить разные основания:

• сделка противоречит действующему законодательству Российской Федерации;
• мнимость или повторность заключения договора;
• один из участников является недееспособным или был несовершеннолетним на момент заключения сделки;
• договор был заключен в результате применения насильственных мер;
• нет согласия застройщика на сделку;
• не получено разрешение банка (в случае ипотеки).

Также необходимо уточнить, не использован ли предыдущим дольщиком материнский капитал. От такой квартиры лучше отказаться, так как это существенное обременение, при котором дети имеют доли в таком имуществе. В будущем сделку могут признать недействительной.

Таким образом, приобретение квартиры по переуступке прав имеет как преимущества, так и определенные риски. Чтобы не попасть в сомнительные ситуации необходимо тщательно проверять репутацию застройщика и внимательно изучать необходимую документацию.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео о том, как осуществляется покупка квартиры в новостройке по переуступке:

Как приобрести недвижимость в новостройке : покупка квартиры по переуступке прав и возможные риски. Переуступка прав на квартиру в новостройке представляет собой перепродажу недостроенной квартиры с согласия и под контролем застройщика. Первичный инвестор (по отношению к вам – продавец), вы (покупатель) и застройщик заключаете ряд договоров для передачи вам прав собственности на данное жилье. Квартира, расположенная в новостройке , еще не сданной в эксплуатацию, привлекательна не только для инвесторов, но и для обычных граждан. Купить квартиру в новостройке можно по переуступке прав. Показать содержание. Что это такое?

Новостройка от частника: как купить квартиру по переуступке

На рынке новостроек нередко можно встретить предложения от частных лиц, а не от девелопера. Часть квартир инвесторы выкупают специально, чтобы затем перепродать до оформления собственности, у кого-то просто меняются планы, пока дом строится. Продать квартиру в новом доме по ДДУ частное лицо не может: оформляется другой тип договора — переуступки прав требования. Что это за вид договора и на какие моменты обязательно нужно обратить внимание — рассказывают эксперты «Метриум».

Ограничения при заключении договора уступки

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст. 382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ). Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку. В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик №1 передает дольщику №2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще пять-семь лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию. Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды». Если пять-десять лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30–50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня — лишь на 10–25%. Подробнее о том, сколько можно сейчас заработать от котлована до ввода дома Новострой-СПб писал в материале «Купить квартиру, перепродать, заработать 40% — миф или реальность?»

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен. Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими. В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком — нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести — факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга или супруги на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях — «Сбербанк», ВТБ24, DeltaCredit, «Банк Москвы» и другие.

Оформление сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:

— заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия. Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

— составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

— передачу пакета документов для регистрации ДУПТ в Росреестре;

После получения зарегистрированных документов покупатель получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, — подчеркивает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — Цель — удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок. Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки. Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так. … В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют « цессией »). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Что значит переуступка квартиры в новостройке: порядок оформления и риски

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.). Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования). Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Понятие: субъекты цессии

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового. А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену. Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ. лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления. Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Процедура оформления переуступки

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

• цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
• покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
• далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

• подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
• письменное разрешение на сделку от застройщика;
• техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
• учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

• Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
• Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением. Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае. Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Если в такой цепочке переуступок хотя бы одно юридическое лицо обанкрочено или только становится несостоятельным должником, либо где-то происходили расчеты наличными или по частям (например, с рассрочкой), то право требования на квартиру может оспариваться легитимным застройщиком. Покупатель может оказаться и без жилья, и без денег. Приобретать квартиры лучше напрямую от застройщика. Все сведения по переуступкам можно посмотреть в выписке из ЕГРН. … Большую опасность для физических лиц представляют «занижайки». «Гражданин решил год назад инвестировать деньги и купил квартиру, допустим, за 5 млн, а теперь, когда цены выросли, продает ее за 8 млн рублей.

Переуступка квартиры в новостройке

Если продается готовая квартира, найдены покупатель и продавец, используют договор купли-продажи. А как быть, если продавец есть, покупатель тоже, а квартира еще не достроена? Выход есть, это переуступка прав на строящуюся квартиру, другими словами, «цессия». Разберемся, что это такое, какие есть риски и особенности.

Что такое переуступка прав

Сегодня продать и купить недвижимость в России можно несколькими способами. Классический договор купли-продажи заключается, если квартира уже построена – когда вы приобретаете готовый объект у застройщика или жилье на вторичном рынке.

Если квартира только строится, можно заключить с застройщиком ДДУ – договор долевого участия. Сегодня действуют достаточно серьезные механизмы обеспечения прав дольщиков, которые делают ДДУ более безопасным инструментом, чем еще несколько лет назад (например, счета-эскроу).

Но как быть, если ДДУ заключен, до конца строительства еще много времени, а квартиру по этой сделке нужно продать уже сейчас? Подойдет цессия, или договор переуступки прав на квартиру.

По переуступке продается не объект недвижимости (ведь его еще нет), а право на него. Действующий дольщик (цедент) выходит из ДДУ, а на его место приходит покупатель переуступки – цессионарий. После оформления всех документов цессионарий (покупатель) получит все права и обязанности дольщика по ДДУ, который ранее был заключен на эту квартиру.

У переуступки есть свою плюсы и минусы. Это вполне законная процедура, главное, чтобы намерения сторон не были мошенническими.

Плюсы и минусы переуступки прав

С юридической точки зрения все законно. И по ДДУ, и по переуступке можно в итоге получить право собственности на квартиру – никаких различий не будет. Но все же и для продавца, и для покупателя есть ряд нюансов, которые необходимо учитывать, собираясь оформлять цессию.

Продавцу (цеденту) по переуступке

С одной стороны, плюсы для продавца очевидны. Переуступку чаще всего используют для инвестирования – вложились на этапе котлована, а продали права уже ближе к окончанию строительства. Не нужно нести никакие риски по качеству жилья, достаточно просто передать покупателю права, которые за годы ожидания существенно выросли в цене. Для продавца переуступка – это однозначно выгодное с точки зрения финансов мероприятия. Если конечно цессия не является вынужденной мерой и не оформляется в срочном порядке в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами.

Кроме того, если возникли какие-то сложности со строительством, переуступка позволит освободиться от обязанностей по ДДУ.

С другой стороны, переуступка прав на квартиру потребует больше временных затрат, чем заключение обычного договора купли-продажи. Придется брать согласие застройщика, который не всегда согласен на изменение состава дольщиков, или вообще – требует заплатить комиссию за согласие на цессию.

Переуступая права на жилье нужно помнить, что у продавца возникнут налоговые обязательства перед бюджетом. Придется подавать декларацию, исчислять и уплачивать налог. Правила по сроку давности владения жильем здесь не работают, ведь продается не квартира как объект, а только права на нее.

Наконец, поиск покупателя может затянуться, ведь для него переуступка прав – довольно рискованная затея. Чего не скажешь о продавце. Цедент не несет практически никаких рисков по переуступке, он сразу же получает свои деньги и освобождается от ДДУ.

Покупателю (цессионарию) по переуступке

У покупателя изначально больше рисков. Нужно понимать, что вы получаете по переуступке не жилье, не объект недвижимости, а право требования к застройщику. В будущем, когда дом будет сдан, вы сможете как и все остальные дольщики требовать предоставления вам определенной квартиры в собственность.

Важно, что покупатель не сможет требовать от продавца:

• передать ему жилье, когда дом будет достроен;
• отремонтировать какие-либо недостатки в квартире;
• вернуть деньги, если квартира будет передана с недостатками;
• возместить неустойку, если сдачу дома задержат.

Все эти требования можно предъявить застройщику, продавец по переуступке за них не отвечает. В целом нужно помнить, что покупатель несет все риски дольщика по ДДУ – например, если застройщик обанкротится или дом станет долгостроем.

Один из самых существенных рисков – заключить переуступку, когда продавец еще не выплатил полностью сумму застройщику или допустил просрочку. Или попасть на «двойные продажи», когда одно и то же право продают нескольким покупателям. Нивелировать эти риски можно, проведя серьезную проверку прав на юридическую чистоту, запросив все необходимые разрешения и зарегистрировав переуступку в Росреестре, как того требует закон.

С другой стороны, покупатель тоже имеет финансовую выгоду от переуступки. Он может купить квартиру по меньшей цене, если сравнивать с готовыми новостройками. Количество переуступок законом не ограничено, а значит, можно и дальше продавать полученные права, и таким образом инвестировать в недвижимость.

Чем опасна переуступка квартиры в новостройке

Подводные камни и риски

Очень многое зависит от оформления переуступки прав на квартиру:

• зарегистрированы ли права продавца в Росреестре, провели ли проверку юридической чистоты сделки заранее;
• нет ли задолженности продавца перед застройщиком;
• собраны ли все необходимые согласия;
• правильно ли составлен договор;
• зарегистрирована ли переуступка в Росреестре.

Если все пункты выполнены, вероятность неблагоприятного исхода в будущем очень низкая. Если же проигнорировать требования закона и согласиться на рискованную сделку, можно потерять и деньги, и жилье.

Например, если в ДДУ прописан запрет на переуступку, а продавец уверяет, что он «на словах» договорился с застройщиком – соглашаться на цессию нельзя. Сделка может быть оспорена.

Условия, когда переуступка квартиры возможна

Ниже мы собрали небольшой чек-лист условий, когда можно заключать переуступку прав на квартиру в недостроенном доме. Проверьте все пункты:

• Дом еще не сдан, а только строится. Если дом сдан – заключаем только классический ДКП.
• Продавец (цедент) не имеет задолженности перед застройщиком по оплате по ДДУ, либо обязанность внести остаток взноса должна быть прямо предусмотрена договором переуступки.
• Продавец продает право, полученное им по ДДУ. Если ДДУ нет, то и переуступки быть не может. Исключение – если продается пай в ЖСК, но это еще более рискованная сделка. Продавец должен предъявить подлинный экземпляр ДДУ.
• Право продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре.
• Застройщик должен разрешить переуступку письменно. Проверьте в ДДУ раздел о правилах переуступки, обычно там все прописано подробно.
• Цессия сама по себе регистрируется в Росреестре – это обязательно.

Дополнительно проверьте застройщика – посмотрите проектную декларацию, узнайте на Федресурсе, не является ли компания банкротом. Все это поможет избежать проблем в будущем.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке . В хороших ЖК часто квартиры раскупаются задолго до окончания строительства дома, вед тогда стоимость недвижимости значительно ниже. Поэтому приобрести жилье в некоторых новостройках после сдачи в эксплуатацию или незадолго до этого достаточно проблематично. … Юридическое лицо может затягивать процесс оформления необходимых бумаг, сроки возведения дома. Но при классическом договоре цессии гражданин вправе воздействовать только на застройщика, а не на цедента. … Как выбрать жилье для покупки по переуступке . Перед покупкой нужно предпринять все необходимые меры для снижения возможности быть обманутым.