Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это градостроительный документ, который фиксирует разрешенные параметры застройки земельного участка, в том числе:
- границы земельного участка и зон действия публичных сервитутов;
- минимальные отступы от границ земельного участка;
- информацию о видах разрешенного использования земельного участка;
- требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке — площади объекта, площади застройки, этажности и т. д.;
- информацию о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия;
- информацию о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и т. д.
Другими словами, ГПЗУ — это документ, который фиксирует, что можно построить на земельном участке и какие есть ограничения строительства. ГПЗУ является основанием для дальнейшего проектирования и строительства объекта.
СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА. Часть 2. Получение ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ПЛАНА земельного участка.
Порядок получения ГПЗУ
В Москве ГПЗУ подготавливается и выдается Москомархитектурой, в Московской области — Главархитектурой Московской области.
Подача заявления для получения градостроительного плана земельного участка осуществляется согласно положениям административного регламента, в электронной форме:
- в Москве на официальном сайте мэра Москвы ;
- в Московской области через портал государственных и муниципальных услуг Московской области .
Заявителями могут выступать физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, которые являются правообладателями земельных участков, по отношению к которым проведена процедура государственного кадастрового учета.
Документы, необходимые для получения ГПЗУ:
- заявление на получение ГПЗУ (посредством внесения соответствующей информации в электронную форму);
- документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя (доверенность);
- правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, строения, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости).
Заказ и выдача ГПЗУ осуществляется бесплатно, а вот внесение изменений в ГПЗУ и внесение изменений в ПЗЗ требует финансовых затрат, которые определяются в каждом конкретном случае индивидуально.
Срок получения ГПЗУ составляет не более 20 рабочих дней. При этом, согласно ст. 57.3 Градостроительного кодекса РФ, срок действия ГПЗУ составляет 3 года.
Внесение изменений в ПЗЗ
В случае если правообладателя земельного участка не устраивают разрешенные параметры строительства и виды разрешенного использования земельного участка или назначение здания, предусмотренные ГПЗУ, или необходимо провести реконструкцию здания, а параметры ГПЗУ это не предусматривают (например, в ГПЗУ указано «по существующему положению»), единственным выходом из сложившейся ситуации будет внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы.
Как заказчику получить ГПЗУ для строительства загородного дома?
Правила землепользования и застройки — это документ, который содержит карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Другими словами, ПЗЗ — это документ, который дает ответ на вопрос «Разрешено ли строить и с какими параметрами?» в отношении любого земельного участка в границах города.
Основными причинами внесения изменений в ПЗЗ являются:
- Узаконивание самовольного строительства или самовольной реконструкции здания.
- Изменение ТЭПов при реконструкции здания: общая площадь, площадь застройки, высотность, этажность и т. д.
- Изменение вида разрешенного использования земельного участка (ВРИ).
- ПЗЗ не предусматривают или ограничивают возможности нового строительства.
- Ошибка в действующем ГПЗУ — когда предельные параметры строительства противоречат друг другу.
Важно! ПЗЗ является утвержденным документом, и органы самоуправления имеют право отказать во внесении изменений по своему усмотрению в любой момент времени.
Сроки изменения в ПЗЗ
Общие сроки внесения изменений в ПЗЗ всегда индивидуальны и в среднем составляют около 8–12 месяцев.
Внесение изменений в ПЗЗ г. Москвы
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) г. Москвы утверждены Постановлением Правительства Москвы № 120-ПП от 28.03.2017 г. «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы». Внесение изменений в ПЗЗ регулирует Постановление Правительства Москвы № 457-ПП от 17.05.2018 г. «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».
Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ в Москве выглядит следующим образом:
- Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
- Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
- Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти (совместные слушания, ГЗК и т. д.).
- В случае одобрения проекта готовятся распоряжение на внесение изменений в ПЗЗ и проект внесения изменений в ПЗЗ.
- Проведение публичных слушаний по проекту изменений в ПЗЗ.
- Разработка и утверждение Постановления Правительства Москвы о внесении изменений в ПЗЗ.
Внесение изменений в ПЗЗ в Московской области
В Московской области органом исполнительной власти, уполномоченным для разработки генеральных планов территорий и ПЗЗ территорий, является Главархитектура Московской области. Главархитектура выступает заказчиком разработки ПЗЗ, а исполнителями являются НИИ Проект и НИиПИ градостроительства.
Основной порядок внесения изменений в ПЗЗ Московской области такой же, как в Москве:
- Разработка обосновывающих проектных материалов (буклета).
- Подача заявления от имени заказчика на внесение изменений в ПЗЗ.
- Рассмотрение заявления уполномоченным органом власти.
- Утверждение изменений в ПЗЗ уполномоченным органом.
Внесение изменений в ГПЗУ при узаконивании (легализации) самостроя
При согласовании (узаконивании) самостроя или произведенной незаконной реконструкции здания в обязательном порядке требуется внесение изменений в ГПЗУ, точнее в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) в части изменения предельных допустимых параметров строительства, назначения здания и вида разрешенного использования земельного участка.
Источник: www.rosarch.ru
Получение ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – основной вид документов по планировке определенного земельного участка, территории, с четко обозначенными границами. Понятие ГПЗУ было введено 29.12.2004 Градостроительным кодексом Российской Федерации. ГПЗУ представляет собой выписку ПЗЗ, которая закрепляет регламенты землепользования конкретного участка. Каждый земельный участок состоит на кадастровом учете.
Согласно статье 57.3 части 3 ГрК РФ ГПЗУ содержит следующую информацию:
- Реквизиты проекта планировки территории (ППТ) или проекта межевания территории (ПМТ),
- Границы земельного участка,
- Кадастровый номер участка,
- Границы зоны размещения планируемого объекта,
- Размеры допустимых отступов от земельного участка,
- Виды разрешенного использования (ВРИ) земельного участка,
- Предельные параметры разрешенного строительства,
- Требования к объекту на выделенном земельном участке,
- Минимальные и максимальные расчетные показатели уровня обеспеченности социальных, транспортных и коммунальных инфраструктур,
- Ограничения использования участка,
- Границы зон с особыми условиями землепользования,
- Границы действия публичных сервитутов,
- Наименование или номер элемента планировочной структуры,
- Расположение инженерно-технических сетей и капитальных объектов в границах земельного участка,
- Отсутствие или наличие объектов культурного наследства на территории земельного участка,
- Технические условия подключения к сетям обеспечения,
- Реквизиты нормативно-правовых актов муниципалитета и РФ, относящиеся к благоустройству территории,
- Красные линии.
Обобщенно, градостроительный план земельного участка содержит в себе информацию о том, что можно и что нельзя строить на данном участке, каковы условия застройки. Без данного документа невозможно сказать: подлежит ли земля застройке. Без этих данных невозможно определить стоимость, в том числе кадастровую, размер налогов и многое другое.
Для того, чтобы приступить к планированию объектов, Генеральные проектировщики запрашивают именно ГПЗУ. Без четкого преставления плана земельного участка высок риск нарушения границ, ошибочного расчета точек подключения к инженерно-техническим сетям, невыполнения особых условий и многого другого. Что повлечет за собой большие денежные и временные потери.
ГПЗУ – основополагающий документ в строительстве. С него начинается этап проектирования и работа технического заказчика. Градостроительный план земельного участка входит в пакет исходно-разрешительных документов, где присутствуют разрешение на строительство и положительное решение экспертизы.
Органы выдачи ГПЗУ
Каждый регион Российской Федерации имеет автономный орган, уполномоченный на подготовку и выдачу градостроительного плана владельцу земельного участка.
Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектура), его подразделения и дочерние предприятия являются официальным органом, подготавливающем и выдающим ГПЗУ в городе Москва.
В Московской области подготавливает градостроительный план Главархитектура Московской области, а выдает Министерство строительства Московской области.
Параметры ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка содержит в себе все параметры документов «высшего» уровня градостроительной документации, а именно:
— правила землепользования и застройки,
— проект планировки территории,
— проект межевания территории поселения.
ГПЗУ содержат в себе сведения о санитарно-защитных и охранных зонах, а так же информацию по иным ограничениям.
Опытные специалисты Центра Градостроительного Развития могут примерно предопределить параметры ГПЗУ до выдачи данного документа, изучив и проведя анализ названной выше документации.
Анализ предполагаемых параметров градостроительного плана земельного участка является составной частью проводимого нашей компанией градостроительного аудита.
Вам требуются услуга
«Получение ГПЗУ»?
Консультации Вы можете получить по телефону: +7 (495) 131 93 75 или отправить запрос:
ГПЗУ города Москвы
С 2017 года в Москве утверждены и действуют новые правила застройки и землепользования. Согласно им ГПЗУ является выпиской из ПЗЗ Москвы.
Большая часть земельных участков Москвы имеют обозначение «Ф». В правилах землепользования и застройки данное обозначение расшифровывается как «фактическое использование». Это значит, что все объекты, находящиеся на данной территории, не должны подвергаться каким-либо изменениям, запрещается новое строительство или работы по реконструкции имеющихся зданий.
Чем это грозит землепользователю? Тем, что ему при обращении выдадут ГПЗУ с запретом на строительство. Для выхода из данной ситуации мы советуем обратиться в Центр Градостроительного Развития для внесения изменений в ПЗЗ.
В исключительных случаях Правительство Москвы выносит решение о разработке ППТ. При этих условиях получение ГПЗУ трансформируется в услугу по разработке и сопровождению проекта планировки территории.
И внесение изменений в ПЗЗ, и разработка и сопровождение ППТ, и градостроительный аудит – услуги, оказываемые нашей компанией.
ГПЗУ Московской области
Если на Москву разработаны и утверждены ПЗЗ и Генеральный план города, то с областью несколько иначе. В Московской области 38 районов и административных центров, 3 закрытых административно-территориальных образования и 27 городов областного подчинения. А еще огромное количество обычных городов, поселков, сел и других административных единиц.
Каждое поселение обязано разработать и утвердить собственные правила землепользования и застройки и Генплан. В разных районах разработка и утверждение данных документов идет с различной скоростью. В некоторых уже присутствуют все документы в полном объеме, в некоторых находятся на стадии утверждения или разработки. Но есть районы, в которых ПЗЗ и Генеральный план еще не начали разрабатывать. Последний вариант, конечно, значительно затрудняет процесс строительства.
Но главный плюс застройки в Московской области – это практически полное отсутствие зон «Ф», в отличие от Москвы. Кроме этого, у всех зон есть четкие параметры застройки, закрепленные в ПЗЗ. Поэтому процесс получения ГПЗУ в Московской области не выходит за пределы тщательного изучения действующих градостроительных документов для определения необходимости внесений изменений в ПЗЗ и Генеральный план.
Крупные малозастроенные зоны – одна из основных характеристик Московской области. Для таких участков требуется ППТ (проект планировки территорий). Таким образом, получение ГПЗУ в Московской области зачастую связан с разработкой, согласованием и получением ППТ.
Изменение ГПЗУ
Если земельный участок заказчика расположен в зоне «Ф» или имеет нулевые параметры, то необходимо провести процедуру изменения ПЗЗ на территории, на которой располагается земля заказчика.
Разработка, согласование и получение ГПЗУ для таких земельных участков возможно, но сопряжено с высокими сроками и стоимостью. В этом случае придется проходить многоэтапные проектирование и согласования.
Освободить Вас от длительных и специфических процедур могут специалисты Центра Градостроительного Развития. Мы возьмем на себя все заботы о Вашем земельном участке.
Оформление ГПЗУ
Если в Москве участок предполагаемой застройки расположен в зоне разрешенного строительства (реконструкции), то заказчик имеет полное право подавать заявление на получение ГПЗУ в Комитете по архитектуре и градостроительству города (Москомархитектуру). Выдача ГПЗУ с положительными площадями происходит через 30 дней.
Получение ГПЗУ в Московской области проходит в соответствии с принятыми правилами землепользования и застройки. Если таковые отсутствуют или не приняты, то ПЗЗ заменяет решение местной администрации. В то время как в Москве для выдачи ГПЗУ с нужными параметрами после принятия ПЗЗ проходит процедура согласования городской комиссией (ГК).
Срок действия ГПЗУ
Согласно действующему законодательству срок действия ГПЗУ с момента его получения землевладельцем – 3 года. По истечении данного срока любая информация, взятая из документа, является недействительной и запрещается ее использование.
В течении 3хлет с момента получения ГПЗУ землевладелец обязан провести ряд действий по развитию данного земельного участка в соответствии с прописанными параметрами ГПЗУ. К примеру, получить разрешение на строительство. В случае, если за 3 года не было сделано каких-либо действий по изменению земельного участка, может прийти отказ по возобновлению ГПЗУ. Следствием может быть множество неприятных вариантов, таких как запрет строительства или расторжение права землепользования.
Взаимосвязь ППТ и ГПЗУ
Для получения ГПЗУ при новой жилой застройке или ранее незастроенной территории кроме ПЗЗ необходим проект планировки территории. В этом случае необходима процедура разработки и согласования ППТ, которой занимается Центр Градостроительного Развития.
Для получения подробной консультации и заказа услуг позвоните нам по телефону 8(495)131-93-75.
Источник: cud.moscow
Получение ГПЗУ
Градостроительный план земельного участка содержит все строительные характеристики и ограничения в его отношении. Он выдается в виде самостоятельного документа Комитетом по архитектуре и градостроительству Москвы или Московской области. Для получения ГПЗУ необходимо обратиться с заявлением и пакетом документов через портал государственных услуг. Через двадцать рабочих дней заявитель получает план либо отказ в его выдаче. Документ можно забрать в бумажном виде или получить в электронном в личном кабинете на портале госуслуг.
Обратите внимание: форма заполнения заявления будет отличаться для земельных участков при строительстве ИЖС.
Игорь Есенков, ведущий юрист компании Smart Choice
Градостроительный план участка — основополагающий документ для любых строительных работ. Он включает сведения Генерального плана Москвы, проектов планировки и межевания территории, территориальных схем, актов законодательных органов об особом использовании земель, историко-культурного опорного плана. Чаще всего к нам обращаются для получения ГПЗУ в Москве и Московской области, когда нужно оформить проектную документацию, разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию, оценить инвестиционную привлекательность участка.
Кто может заказать ГПЗУ
Обратиться для подготовки ГПЗУ имеют право:
- Физические лица, имеющие права на ЗУ, поставленные на кадастровый учет. Представителям заявителя такая услуга не оказывается.
- Юридические лица, обладающие правами на ЗУ, поставленные на кадастровый учет, или их представители (юридические лица и ИП).
- Индивидуальные предприниматели, обладающие правами собственности на ЗУ, поставленные на кадастровый учет, или их представители в лице юридических лиц или ИП.
Какие документы нужно предоставить
При обращении для получения ГПЗУ в Московской области и Москве необходимо представить следующие документы:
1) Заявление, где указывается информация обо всех постройках на участке и его кадастровый номер.
2) К заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на сам участок, и на все находящиеся на нем здания и постройки.
3) Если от имени заявителя действует его представитель, то прилагается документ, подтверждающий его полномочия.
Результаты обращения за услугой
Для подготовки ГПЗУ в Москве закон отводит 20 дней, по истечению этого срока заявитель или его представитель получает:
- уведомление о готовности плана (выдается в случае, если в плане содержатся сведения, составляющие государственную тайну);
- градостроительный план ЗУ;
- отказ с обязательным указанием причины отказа.
Отказать в предоставлении услуги могут по следующим причинам:
- отсутствуют необходимые документы;
- представленные документы не соответствуют требованиям ГП;
- в представленных документах отсутствуют необходимые сведения или они недостоверны.
Что касается стоимости оформления ГПЗУ, то процедура бесплатная. Обратиться в Комитет по архитектуре и строительству с исправленным пакетом документов можно спустя любе время и неограниченное количество раз.
Внесение изменений в ГПЗУ
Если собственника не устраивают строительные характеристики или ограничения в отношении земельного участка, он может подать заявление на внесение изменений в ГПЗУ. Для этого ему понадобится обратиться в Москомархитектуры. Кроме того, может потребоваться согласование проекта изменений с ГлавАПУ, ГУП НИиПИ генплана г. Москвы, Мосгоргеотрестом, Мосгорнаследием и другими контролирующими инстанциями. Пакет документов будет включать заявление, правоустанавливающие бумаги, кадастровый паспорт, документы, подтверждающие личность. Сроки изменения ГПЗУ не регламентированы, но в среднем занимают от 3 до 12 месяцев.
Игорь Есенков, ведущий юрист компании Smart Choice
Если процедура подготовки градостроительного плана земельного участка отлично проработана и чаще всего не доставляет проблем заказчикам, то внесение изменений требует юридического сопровождения всего цикла разработки обосновывающих материалов и утверждения проекта в различных инстанциях. Для пересмотра ГПЗУ придется принять участие в заседании Комитета по архитектуре и градостроительству, иногда — в открытых слушаниях, заседании совета депутатов, градостроительно-земельной комиссии. Без квалифицированной помощи вероятность получения отказа будет очень высока.
Зачем необходим градплан?
1) Для начала строительных работ.
2) При проведении реконструкции объектов капстроительства.
3) Для проведения оценивания потенциала и инвестиционной привлекательности ЗУ.
Этот документ является одним из ключевых для инвесторов. Благодаря перечислению параметров объектов удается оценить возможности строительства и реконструкции объекта на данной территории. Оформить ГПЗУ в Московской области и Москве обязательно для разработки проектной документации, прохождения государственной или негосударственной экспертизы проекта, получения разрешения на строительство и акта ввода здания в эксплуатацию.
Состав градостроительного плана
Документ состоит из 5 листов с данными топографической съемки, ситуационным планом, схемой расположения на территории объектов и т.д. Оформить градостроительный план земельного участка в Московской области или Москве можно, чтобы почерпнуть следующую информацию:
- Границы ЗУ.
- Отступы, которые необходимо делать для размещения зданий и сооружений относительно границ территории.
- Сведения из градостроительного регламента, если его действие распространяется на земельный участок, в том числе о видах разрешенного использования.
- Требования к назначению, параметрам, размещению объектов — если не действует градостроительный регламент.
- Информацию обо всех размещенных на земельном участке капитальных объектах.
- Сведения о технических условиях подключения к инженерным сетям.
- Границы, в пределах которых возможно размещение объектов для государственных и муниципальных нужд.
- Сведения о возможности разделения участка на несколько частей.
Игорь Есенков, ведущий юрист компании Smart Choice
Есть ряд ошибок, которые могут допустить собственники, получающие ГПЗУ в Москве и МО самостоятельно. Так, крайне нежелательно, чтобы выдали план-«нулевку» (территориальные зоны с индексами «О» и «Ф»), который не допускает строительства и реконструкции объектов.
Также Москомархитектура может ограничить высотность и плотность застройки участка показателями тех объектов, которые расположены в настоящий момент. Это тоже крайне нежелательно.
Нам доводилось сталкиваться с ситуациями, когда в ГПЗУ были прописаны показатели градостроительного регламента, которые не удовлетворяют собственника земли.
Например, это может касаться видов разрешенного использования, плотности и высотности застройки и т.д. Притом в документах, определяющих градостроительный регламент (Генплан Москвы, ПЗЗ и др.) содержались другие, более лояльные показатели. В итоге приходилось оспаривать действия Москомархитектуры и добиваться выдачи ГПЗУ с нужными ТЭП.
При получении ГПЗУ для ИЖС в Московской области или Москве важно обратиться к юристам для анализа плана. Неправильное указание технико-экономических показателей приведет к тому, что в дальнейшем собственник столкнется с проблемами с составлением проекта и получением разрешения на строительство или реконструкцию объектов на участке. Помощь юриста позволит заказать ГПЗУ с нужными параметрами и даст возможности для использования территории в соответствии с нуждами собственникам.
Услуги Smart Choice по оформлению ГПЗУ в Московской области и Москве
Если вы не знаете, где получить ГПЗУ в Московской области и Москве, или не хотите тратить много времени на оформление документа, обращайтесь в Smart Choice. Наши юристы более пяти лет оказывают услуги по подготовке документации для строительства, сделок купли-продажи и других целей. Мы безупречно знаем процедуру, регулирующие законодательные акты, регламент работы государственных инстанций. Это позволяет решать вопросы в минимальные сроки, добиваясь выдачи бумаг с первого раза.
Наши юристы возьмутся за решение задач любой сложности, в том числе смогут получить ГПЗУ в Московской области и Москве с нужными технико-экономическими параметрами (ТЭП). У нас работают эксперты, специализирующиеся на решении вопросов с недвижимостью. Они проанализируют документы, выслушают стоящие перед вашей компанией задачи и предложат оптимальный выход. Мы оказываем услуги под ключ, стараясь минимально беспокоить заказчика.
Наши услуги включают:
- анализ земельного участка, проверку соответствия документам;
- топографическую съемку;
- анализ градостроительного регламента с задачей выявить проблемные моменты при получении ГПЗУ и определить параметры, на которые может рассчитывать собственник;
- подготовку полного пакета документов;
- представление интересов заказчика во всех госорганах, в том числе при получении выписки;
- внесение изменений в ГПЗУ в Московской области и Москве;
- оспаривание действий Москомархитектуры, в том числе для изменения параметров, прописанных в плане.
Запишитесь на консультацию: наши юристы расскажут, где получить ГПЗУ в Москве и МО, помогут подготовить документы и получить план с нужными ТЭП, а при необходимости внести в него изменения. Мы работаем по официальному договору и предоставляем гарантии. Воспользуйтесь услугами компании с более чем 20-летним стажем консультирования в сфере недвижимости, чтобы обеспечить быстрое оформление ИРД.
Смежные услуги
- Получение разрешения на ввод в эксплуатацию
- Экспертиза проектной документации
Вам перезвонить? Закажите консультацию эксперта. Несколько минут разговора со специалистом сэкономят Вам 2 часа самостоятельного изучения вопроса на сайте. Представьтесь, оставьте свой номер телефона и мы Вам перезвоним.
Источник: schoice.ru