Получение разрешения на строительство в рекреационной зоне

Участок находится в 2х территориальных зонах: Р-3 и Ж-2, получается, что расположение земельного участка в двух территориальных зона. Хочу узнать можно ли построить дом на таком участке или как можно перевести в одну зону?

ВНИМАНИЕ: земельный юрист АБ «Кацайлиди и партнеры» разъяснит не только порядок установления территориальных зон, но и ответит на другие интересующие Вас вопросы, звоните прямо сейчас!

Порядок установления территориальных зон

По вопросу перевода территориальных зон в одну зону (объединение участков из разных территориальных зонах):

Исходя из положений градостроительного законодательства, земельный участок может относиться только к одной территориальной зоне. Земельное законодательство также прямо указывает на то это требование также распространяется в отношении земель населенных пунктов.

Для целей установления территориальных зон, а также регламентов градостроения принимаются Правила землепользования и застройки публичными организациями (возможны изменения прав землепользования, о чем по ссылке подробнее):

Получение разрешения на строительство. Порядок действий

• подразделениями муниципалитета – в том случае, если земельный участок расположен в границах обычного населенного пункта
• государственными публичными органами субъектов Федерации – в том же случае, если земельные участки находятся в границах городов федерального значения.

Следовательно, в Вашей ситуации имеется нарушение самого порядка проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта.

ПОЛЕЗНО: читайте также про объединение земельного участка по ссылке на нашем сайте

Что делать при расположении земельного участка в двух территориальных зона?

В случае, если Правила землепользования и застройки допустили расположение земельного участка на двух территориальных зонах, то такой акт нарушает действующее законодательство и Ваши права по пользованию земельным участков в соответствии с его хозяйственным назначением.

Вы правомочны обратиться в суд с требованием о признании недействительной карты градостроительного зонирования к соответствующим органам, принявшим Правила. В этом случае, органы, утвердившие карту зонирования, будут обязаны внести изменения в имеющиеся территориальные зоны и определить для Вашего участка общую территориальную зону.

Также, Вы можете обратиться с заявлением о внесении соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки, поскольку действующие Правила нарушают Ваши права.

По вопросу постройки дома. Что касается территориальных зон земельного участка, то:

• Р-3 – рекреационная зона
• Ж-2 – зона индивидуального жилищного строительства

Особенности регулирования строительства предусмотрены Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Однако, исходя из общих свойств зон земельного участка, у Вас могут возникнуть серьезные сложности с получением разрешения на строительство дома на земельном участке с 2 разными территориальными зонами. В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки должны использоваться по их целевому назначению.

Помощь земельного юриста

Таким образом, если Вы не заинтересованы в размежевании и выделе нового земельного участка из существующего, Вам следует подготовить заявление для изменения карты зонирования и определения единой территориальной зоны для Вашего земельного участка.

Все это лучше доверить нашему юристу по земельным делам, поскольку процедура имеет ряд нюансов, разобраться с которыми под силу только специалисту, постоянно практикующему в данной категории дел.

Источник: katsaylidi.ru

Получение разрешения на строительство в рекреационной зоне

Главная страница » Публикации » Внесение изменений в генеральный план Изменение функциональной зоны земельного участка

Внесение изменений в генеральный план Изменение функциональной зоны земельного участка

ВНЕСЕНИЕ ИЗМЕНЕНИЙ В ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН. ИЗМЕНЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОЙ ЗОНЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

1. О том, что такое Генеральный план.

Генеральный план (сокращенно – Генплан) представляет собой документ территориального планирования, который принимается на долгий срок – как правило, на срок не менее чем 20 лет (ст. 9 ГрК РФ). Генплан Краснодара, например, именно на такой срок и утвержден (до 2040 г.) Генплан Сочи – до 2032 г.

Значение данного документа велико и первично – Генплан определяет перспективное развитие города (поселения), определяет, что в южной части города, например, будет располагаться жилая зона, а в северной – будет разрешено строить многоэтажные бизнес-центры, проводить трамвайные ветки и т.д.

Поэтому для его принятия предусмотрена особая процедура – опубликование проекта Генплана, проведение общественных обсуждений или публичных слушаний и, соответственно, принятие или отклонение проекта или предложений.

Вместе с тем, на практике, подавляющее большинство собственников земельных участков не осведомлены ни о рассматриваемом проекте Генплана или внесении в него изменений, ни о проводимых общественных обсуждений или публичных слушаний.

Более того, срок на проведение общественных обсуждений и публичных обсуждений настолько мал, что представляется сомнительным возможность участия в них и защиты своих прав. В частности, до утверждения Генплана г. Краснодара от 02.09.2021 г. общественные обсуждения проводились в период с 06.07.2020 г. по 06.08.2020 г. (т.е. Генплан принимается на 20 лет, а обсуждать его можно всего лишь один месяц). Стоит ли говорить о том, что в это время люди, зачастую, уезжают на отдых?

В результате, утверждение Генплана порождает множество нарушений, в частности, проблему установления функциональных зон, отличных от прежних функциональных зон или установления зон с особыми условиями использования территорий.

2. Приведу несколько примеров наглядно показывающих значение функциональной зоны в генеральном плане на цели использования и застройки земельного участка.

A) Первый пример основан на решении Краснодарского краевого суда, отмененного Верховным Судом РФ с признанием недействующим Генерального плана, утвержденного решением Городской Думы Краснодара.

Компания «Вента», владеющая на праве собственности земельным участком с видом разрешенного использования – офисные здания, административные и общественные здания, обратилась в Департамент архитектуры и градостроительства Администрации Краснодара за получением разрешение на строительство административно-офисного здания.

Компании было отказано на основании того, что Генпланом города указанный земельный участок был включен в две функциональные зоны, а именно: зона застройки многоквартирными жилыми домами и в функциональную зону — транспортная инфраструктура.

Обжалование отказа в судебных органах на уровне региона, результатов не при несло, поскольку, отказывая в удовлетворении иска, суды указывали, что действующим градостроительным законодательством не запрещено отнесение одного земельного участка к двум функциональным зонам одновременно, кроме того не представлено доказательств нарушения прав Общества.

И лишь, Верховный Суд РФ рассматривая данное дело пришел к выводу о том, что при разработке оспариваемого Генерального плана границы, а также установленный вид разрешенного использования земельного участка Городской Думой не учтены. Кроме того, в связи с установлением иной функциональной зоны, у собственника земельного участка отсутствует возможность осуществлять строительство здания на этом участке, что свидетельствует о нарушении прав и законных интересов Компании.

B) Второй пример приведу из собственной судебной практики в г. Краснодаре по делу, которое к моменту написания статьи, еще не было завершено.

Гражданин В. приобрел в мае 2021г. земельный участок, категория – земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования — для сельскохозяйственного производства.

В последующем гражданин В. выясняет, что Генпланом, утвержденным Городской Думой Краснодара в сентябре 2020г., его участок был включен в функциональную рекреационную зону, а в соответствии с новыми Правилами землепользования и застройки, его участок находится в территориальной зоне — для городской рекреации (парки, скверы, бульвары).

Наши земельные юристы в интересах землевладельца обратились в Администрацию г. Краснодара с заявлением в порядке ст. 24 ГрК РФ о внесении изменений в Генплан в соответствии со ст. 24 ГрК РФ и заявлением в порядке ст. 33 ГрК РФ о внесения изменений в Правила землепользования и застройки с целью изменения установленной незаконно функциональной и территориальной зоны – рекреационная.

Администрацией было отказано в удовлетворении заявлений с указанием того, что Генплан и ПЗЗ утверждены, по ним проводились в общественные обсуждения, в которых гражданин В. не участвовал, а также в связи с целями увеличения зеленого фонда города.

Адвокат по земельным спорам Роман Адилханов к моменту написания настоящей статьи обратился в интересах собственника земельного участка в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать недействующим Генплан и ПЗЗ утв. соответствующими решениями Городской Думы Краснодара в части включения земельного участка Доверителя в функциональную и территориальную зону — рекреационная

Если коротко, то в числе оснований было приведены следующие основные тезисы:

1. земельный участок образован и поставлен на кадастровый учет ранее установления Генпланом и ПЗЗ г. Краснодара в отношении участка рекреационной зоны;
2. установление рекреационной зоны, предполагает реализацию публичного интереса и доступ к участку неопределенным кругом лиц, что напрямую нарушает право частной собственности и пользования участком в соответствии с его видом разрешенного использования — для сельскохозяйственного производства, вместе с тем, решений об изъятии земельного участка Администрацией города не принималось
3. сам факт наличия на земельном участке зеленых насаждений не является достаточным оснований для установления рекреационной зоны.

C) Следующий пример основан также на реальном решении Санкт-Петербургского городского суда.

Так, Общество «Унисто» приобрело в 2014г. земельный участок для целей строительства офисного здания, однако Законом Санкт-Петербурга в июне 2015г. в Генеральный план города были внесены изменения: в отношении земельного участка была установлена рекреационная зона, которая отныне ограничивала возможности строительства на нем чего-либо не связанного с целями городской рекреации (бульвары, скверы, парки), а также создавало условия для пользования земельным участком Компании любым неограниченным кругом лиц (населения города).

Как водится, судом первой инстанции Компании было отказано в иске с указанием того, что включение земельного участка в функциональную рекреационную зону не затрудняет реализацию права собственности на него.

Верховный суд отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействующим в части Генплан города в части отнесения земельного участка к функциональной рекреационной зоне, отметил, что Зак. Собранием города не приведено надлежащего обоснования для изменения функциональной зоны. Кроме того, земельный участок был образован, приобретен в собственность и постановлен на кадастровый участок ранее внесения изменений в Генплан города в части установления в отношении данного участка рекреационной зоны.

D) Также в качестве примера можно привести следующую ситуацию, когда собственник земельного участка, с видом разрешенного использования — для индивидуальной жилой застройки, намерен осуществить строительство жилого дома на своем участке. Однако обратившись с уведомлением о согласовании строительства, получает ответ от Администрации о том, что его участков находится в функциональной или территориальной зоне — для застройки блокированными жилыми домами, многоквартирной или общественно деловой застройке.

Соответственно осуществить строительство будет невозможным до тех пор, пока не будут внесены изменения в Генплан в части изменения функциональной или территориальной зоны земельного участка на зону — для застройки индивидуальными жилыми домами,

Во всех вышеуказанных случаях, безусловно, Генплан нарушает права собственников земельного участка. Следовательно, в связи с чем возникает необходимость изменить функциональную зону земельного участка.

Земельные адвокаты нашего агентства специализируются на разрешение вопросов, связанных с изменением функциональных и территориальных зон земельных участков, обладают в этой области большим опытом и знаниями.

Наши юристы предлагают Вам следующие юридические услуги;

• анализ земельного участка на предмет установления соответствия функциональной и территориальной зоны земельного участка целевому назначения земли в соответствии с его категорией и видом разрешенного использования;
• подготовка и обращение с заявлением (предложением) о внесении изменений в Генеральный план города, поселения, округа об изменении функциональной зоны земельного участка;
• подготовка и обращение с заявлением (предложением) о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города, поселения, округа об изменении территориальной зоны земельного участка.

3. Как внести изменения в Генплан и изменить функциональную зону земельного участка.

Изменить функциональную зону можно только посредством внесения изменений непосредственно в Генеральный план и признания недействующим решения в части включения конкретного земельного участка в определенную функциональную зону – рекреационную, застройки многоквартирными жилыми домами, общественно-деловую зону и пр.

Для этого Градостроительным Кодексом предусмотрена особая процедура (которая, кстати, отличается в зависимости от городов) внесения изменений в Генеральный план (ст. ст 9, 24 и 25 ГрК РФ).

Для этого необходимо подготовить соответствующее предложение о внесении изменений в Генеральный план и подать его в отраслевой отдел администрации муниципального образования. В Краснодаре таким органом является Департамент архитектуры и градостроительства Администрации г. Краснодара, в Сочи – Департамент архитектуры и градостроительства администрации г. Сочи.

Далее, на основании вышеуказанного предложения, Глава местной администрации принимает решение о подготовке внесения изменений в Генплан, после чего соответствующие предложения направляются на общественные обсуждения или публичные слушания и, в конечном итоге, попадают в законодательный орган Администрации (Городская Дума Краснодара), который решает судьбу соответствующих предложений.

Наши адвокаты оказывают профессиональную юридическую помощь в области земельных правоотношений юридическим лицам и гражданам, являющимся землевладельцами.

Наши земельные юристы оказывают следующий спектр юридических услуг:

1. юридическое сопровождение сделок с земельными участками:

• при заключении договора купли-продажи (разработка и анализ условий договора, проведение переговоров);
• правовой анализ земельного участка (на предмет наличия обременений/ограничений, наличия судебных споров, рисков обращения взыскания на земельный участок).

  2. обращения в уполномоченные органы (Администрацию, Департамент архитектуры и градостроительства, Земельный и муниципальный контроль), с целью получения в интересах землевладельца:

• получения разрешения на строительство или отклонения от установленных;
• получения разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка, на условно разрешенный вид использования.

4. Оспаривание Генерального плана в части установления функциональной зоны в судебном порядке.

Генеральный план поселения, города, городского округа является нормативно-правовым актом территориального планирования, в связи с чем оспаривание Генплана возможно путем предъявления административного искового заявления в соответствии с Гл. 21 Кодекса административного судопроизводства.

При этом, действующим законодательством не предусмотрены сроки его оспаривания или необходимость соблюдения досудебного порядке его оспаривания в административном порядке.

Следует отметить, что высокая сложность и большой объем юридической информации по таким делам, требуют профессионального представления интересов в суде.

Обращаясь за судебным представительством к нашим земельным юристам, Вы можете быть уверено в качестве и эффективности наших юридических услуг.

Адвокат, представляющий Ваши интересы:

• Проанализирует всю информацию относительного Вашего земельного участка, установит имеется ли несоответствие установленной функциональной или территориальной зоны в отношении Вашего участка, нарушается ли право частной собственности и возможность использования земельного участка.
• Обратиться в уполномоченные административные органы с предложением о внесении изменении в Ген план, сопроводит процедуру рассмотрения данного заявления.
• Выработает правовую позицию по делу, подготовит необходимый пакет правовых документов и обратится в суд за защитой Ваших интересов.
• Обеспечит профессионально представление Ваших интересов в арбитражном суде по защите интересов предпринимателей и в суде общей юрисдикции по защите интересов граждан.

Так, собственник земельного участка, права которого нарушены утвержденным Генпланом, вправе обратиться в суд за оспариванием Генплана.

При этом, практика Краснодарского краевого суда достаточно обширна, а его решения нередко обжалуются в Верховном суде.

Отметим несколько показательных и практикообразующих судебных актов по делам об оспаривании Генерального плана, в частности:
решение Краснодарского краевого суда от 20.02.2019 по делу № 3А-13/2019 (3А-1137/2018;)~М-1352/2018;
решение Краснодарского краевого суда от 3 июля 2019 г. по делу № 3а-883/2019,
апелляционное определение Верховного суда РФ №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г.,
апелляционное определение Верховного суда РФ по делу №18-АПА19-94 от 23.01.2020 г.).

Источник: attorneypartners.ru

Геленджик: от Кабардинки до Тешебса

Новости, афиша и достопримечательности Геленджика и Краснодарского края

Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне

После того, как новый проект Генплана города-курорта Геленджик стал доступен для обсуждения (подробнее ЗДЕСЬ), у владельцев частных домов появились вопросы, почему их земельные участки «перекочевали» в рекреационную зону или общественно-деловую зону, то есть в территории, в которых жилая застройка не предусмотрена законом?

Если вы зададите этот вопрос в архитектуре, или девочкам-консультантам в ДК, или кому-либо в администрации, то, возможно, вы услышите версию, что «это ничего не значит, так было сделано в связи с внесением таких предложений вышестоящими органами, в том числе и для того, чтобы отдыхающие платили курортный сбор» (вариации ответа могут отличаться от приведенного здесь , я их немного обобщил). При этом данные лица умалчивают о том, что СМЕНА ЗОНЫ ВЕДЕТ К УЩЕМЛЕНИЮ ПРАВ ГРАЖДАН, ИМЕЮЩИХ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА!

Какие права теряет владелец частного жилого дома, если его земельный участок по новому генплану Геленджика оказывается в рекреационной зоне или общественно-деловой зоне

Итак, начнем с того, что вы — владелец земли, и ваш земельный участок принадлежит вам на праве собственности (которое подтверждают имеющиеся у вас правоустанавливающие документы). Это право охраняется Конституцией РФ (и если ваши права нарушаются, то восстановлением справедливости в нашей стране занимается Прокуратура и Суды). У вас есть право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, к которому в том числе относится и земельный участок, и дом, который на нем возведен.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Какие права вы теряете

И все было бы хорошо, если бы разработчики нового генплана Геленджика учли права собственности жителей города на их земельные участки и при разбивке на функциональные зоны ориентировались на по факту уже существующие и закрепленные правоустанавливающими документами виды разрешенного использования земли. Но они сделали не так, а как им захотелось (ну, как им кто-то там настойчиво посоветовал ).

В итоге, расположенная вдоль берега бОльшая часть земельных участков, которая в настоящий момент относится к виду разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1 по Классификатору), оказалась включенной либо в рекреационную зону или в зону общественно-деловой застройки, в которых строиться, реконструироваться и эксплуатироваться может все что угодно (подробнее об этом ЗДЕСЬ), но только не частные жилые дома.

Вот выписка из Классификатора:

При смене функциональной зоны владельцы частных жилых домов и земельных участков для индивидуального жилищного строительства ПОТЕРЯЮТ в будущем РЯД СВОИХ ПРАВ:

— вам откажут в реконструкции вашего индивидуального жилого дома, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),

— вам откажут в возведении нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору),

— при продаже вы должны будете уведомить покупателя, что ему в дальнейшем запретят реконструкцию и строительство нового индивидуального жилого дома на данном участке, так как вы уже не будете находиться в зоне жилой застройки (код 2.0 по Классификатору). Если вы все же совершите сделку купли-продажи, не поставив покупателя в известие о подобных нюансах, то в последствии она может быть признана незаконной и расторгнута, так как приобретенный покупателем земельный участок будет ограничен по реконструкции и строительству индивидуального жилого дома.

Официальные гостиницы

Однако самым интересным является то, что менять жилую зону на рекреационную или общественно-деловую зону на Генплане у города нет никаких оснований, включая такую «причину», как размещение отдыхающих. Ведь согласно действующего законодательства и разъяснений Росреестра, вы, как собственник жилого дома, можете совершенно спокойно сдавать свои помещения по договору найма, не становясь гостиницей (особенно если под это определение вы не особо и подходите).

А вот если вы переведете свой ИЖС в гостиницу, то:

— здание перестанет быть жилым, то есть пригодным для постоянного проживания, что приведет к невозможности в нем прописаться,

— вы потеряете право на неприкосновенность жилища, так как здание уже не будет вашим жильем по документам,

— ваше здание гостиницы должно будет соответствовать всем градостроительным, противопожарных и санитарным нормам для данного вида объектов,

— ваша гостиница должна будет в обязательном порядке пройти классификацию на «звездность» и т.д.

Потеря глобальных прав при смене зоны

У смены зон есть еще и другие, более глобальные, последствия. Если на Генплане большинство участков (например, Тонкий мыс, центр города, Дивноморское и другие районы) перестанут быть «желтенькими», то есть жилыми, то обитателей этих зон перестанут учитывать при расчете необходимого количества школ, детских садов, учреждений дополнительного образования, и даже при расчете количества общественного транспорта вне курортного сезона.

Все дело в том, что «гостиница» — это место работы и место ведения бизнеса, а не проживания. А гостиницам не нужны детские сады и школы, ведь в них нет жителей, имеющих постоянную прописку в таких зданиях.

Что делать?

Если вы не согласны с тем, что ваш земельный участок без вашего ведома меняет функциональную зону на Генплане и перестает относиться к зоне жилой застройки, то вам необходимо написать о своем несогласии Заместителю председателя комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки администрации МО город-курорт Геленджик Е.А.Семёновой.

Примерный текст:

Рассмотрев проект внесения изменений в генеральный план города-курорта Геленджик (разработанный ООО «Научно-исследовательский институт перспективного градостроительства») выражаю свое несогласие по выполненному в проекте генплана изменению функционального назначения земельного участка, расположенного по адресу: _____________________________________

______________________, кадастровый номер _____________________________, принадлежащего мне на праве собственности, с зоны жилой застройки (по действующему в настоящий момент генплану) на ___________________________ зону (предложенную проектом), так как это приведет к нарушению моих прав на собственность (охраняемых Конституцией РФ), включая права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, а также возможность реконструировать существующие объекты жилого назначения и возводить новые.

Прошу изменить предложенную проектом генплана по отношению к моему земельному участку ___________________зону на зону застройки индивидуальными жилыми домами (жилая зона), сохранив таким образом существующее зонирование в соответствии с действующим в настоящий момент генпланом Геленджика.

Земельный участок – адрес: ____________________________________________, кадастровый номер ______________________, свидетельство о гос.регистрации права ________________________________________________________________.

В настоящий момент на вышеуказанном земельном участке расположен индивидуальный жилой дом — свидетельство о праве собственности________________________________________________________

Заявление составляется в двух экземплярах. Его следует отнести в Архитектуру города, чтобы его зарегистрировали и на втором экземпляре поставили вам входящий штампик (это гарантия того, что ваше заявление не выкинут в урну).

При желании, вы можете написать коллективное заявление (от себя и от соседей) в Прокуратуру (текст будет немного другой, так как Прокуратура не вносит изменения в Генплан, а следит за тем, чтобы ваши права не нарушались).

Могут ли вас выселить из вашего дома?

Нет, смена функциональной зоны на Генплане не ведет к прекращению ваших прав на собственность, она лишь их ограничивает. Выселить только на этом основании из вашего дома вас не могут. Но стоит понимать, что если ваши участки понадобятся кому-то на федеральном, краевом или муниципальном уровне (для возведения объектов подобного уровня), то лишить вас вашей земли, не относящейся к жилой зоне, намного проще. А тем, кто будет планировать подобное строительство, глубоко плевать на то, что по факту здесь живут люди, а не расположены рекреационные или общественно-деловые здания.

Источник: yug-gelendzhik.ru

Территориальные зоны. На что влияет разрешенное использование участка.

В процессе выбора земельного участка стоит обратить внимание на такой параметр, как территориальная зона земельного участка. Именно на ее основе определяется вид разрешенного использования участка и возможности его застройки конкретными объектами.

• Территориальные зоны земельных участков: понятие и законодательство
• Виды зон
• Как узнать территориальную зону земельного участка
• Если требуется поменять зону земельного участка

Какие выделяют территориальные зоны?

Все земельные участки, для которых приняты регламенты, по Градостроительному кодексу относятся к одной из территориальных зон. Основных категорий — 8, также есть вспомогательные. Каждая имеет свое буквенное обозначение: именно оно используется на картах градостроительного зонирования и других документах.

Виды и состав территориальных зон подробно расписаны в ГрК. Краткие сведения мы приводим в таблице.

Ж	Жилая	Здесь можно возводить индивидуальные жилые, малоэтажные, блоковые и многоэтажные дома. Также в этой территориальной зоне разрешено строительство вспомогательных объектов, обеспечивающих социальную инфраструктуру. Речь о ДОУ, школах, коммунальных предприятиях, поликлиниках, больницах, аптеках, парках, скверах, продуктовых магазинах и т.д. У этой территориальной зоны большое количество подзон. Например, Ж-1 предназначена для малоэтажной застройки, Ж-2 — для мало- и среднеэтажных домов, Ж-3 — для смешанной застройки домами высотой не более 5 этажей.
Д	Общественно-деловая	Подходит для размещения любых коммерческих и социальных объектов.
П	Производственная	В этой зоне размещают производственные, коммунальные, складские предприятия. Также разрешено строительство социальных объектов, коммерческой недвижимости.
И, Т	Инженерной/транспортной инфраструктуры	Необходима для объектов инженерной, транспортной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, а также обслуживающих их объектов.
Р	Рекреационная	Нужна для размещения скверов, парков, спортивных комплексов, объектов отдыха и туризма.
С	Сельскохозяйственная	Подходит для пастбищ, садов, дачных хозяйств.
К/К3	Специального назначения/военные/режимные территории	Здесь организуют кладбища, строят мусоросжигательные заводы, размещают военные объекты, тюрьмы и т.д.

Территориальные зоны проходят по границам дорог, улиц, красным линиям, границам земельных участков и природных объектов. Недопустимо, чтобы земельный участок разрывался и относился сразу к нескольким территориальным зонам застройки.

Порядок установления территориальных зон

По вопросу перевода территориальных зон в одну зону (объединение участков из разных территориальных зонах):

Исходя из положений градостроительного законодательства, земельный участок может относиться только к одной территориальной зоне. Земельное законодательство также прямо указывает на то это требование также распространяется в отношении земель населенных пунктов.

Для целей установления территориальных зон, а также регламентов градостроения принимаются Правила землепользования и застройки публичными организациями (возможны изменения прав землепользования, о чем по ссылке подробнее):

• подразделениями муниципалитета – в том случае, если земельный участок расположен в границах обычного населенного пункта
• государственными публичными органами субъектов Федерации – в том же случае, если земельные участки находятся в границах городов федерального значения.

Следовательно, в Вашей ситуации имеется нарушение самого порядка проведения градостроительного зонирования территории населенного пункта.

ПОЛЕЗНО:

Как узнать территориальную зону?

Для этого можно пойти несколькими путями. Самый простой — открыть публичную кадастровую карту Росреестра. На ней нужно по карте или кадастровому номеру найти участок и посмотреть интересующую вас информацию.

Второй способ — найти документы территориального планирования Москвы и посмотреть в них деление на территориальные зоны. Например, в генеральном плане г. Москвы функциональные зоны указаны отдельно на карте по районам:

Также можно посмотреть отдельные зоны — например, найти территории, предназначенные для размещения объектов капитального строительства различного назначения. Они будут выглядеть так:

Третий способ — открыть правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы. В документе подробно расписаны все территориальные зоны, причем посмотреть их можно как для отдельного участка на карте, так и найти подробное описание в документах. Выглядеть оно будет следующим образом:

Наконец, четвертый способ — обратиться в МФЦ или непосредственно Росреестр, заказав кадастровую выписку. В ней будет указана территориальная зона, а также все допустимые виды разрешенного использования земли.

Как узнать вид зонирования земельного участка

Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.

1. Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
2. Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
3. Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.

Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.

Какую информацию можно получить, зная территориальную зону?

Для каждой территориальной зоны в Москве разработаны свои градостроительные регламенты. В них прописано, какие виды разрешенного использования доступны гражданам для земли и объектов капстроительства, каковы предельно допустимые параметры строительства и реконструкции объектов. Важно отметить, что в пределах одной зоны могут быть подзоны с одинаковыми ВРИ участков и сооружений, но различными предельными размерами наделов и предельными параметрами объектов капстроительства.

Таким образом, зная территориальную зону, вы получите сведения о:

• Основных видах разрешенного использования земли. Они очень важны для владельца участка, поскольку определяют возможности использования. Более того: собственник вправе самостоятельно выбрать любой среди основных ВРИ, поэтому их перечень может определить привлекательность земли для инвестора, возможности оптимального использования для владельца.
• Максимально допустимую площадь одного участка.
• Максимальный процент застройки.
• Высоту застройки.
• Плотность застройки.

Если вы не хотите самостоятельно разбираться, к какой территориальной зоне относится участок и какие виды разрешенного использования земли или максимальные параметры для объекта капитального строительства действуют, обратитесь к специалистам Smart Choice. Мы оказываем юридические услуги для бизнеса в Москве, а наши юристы помогут определить законные способы использования недвижимости и проконсультируют о возможностях смены функционального назначения участка.

Что такое территориальная зона земельного участка и как ее узнать

Такие зоны выделяются на основании территориального планирования в целях установки градостроительных регламентов. Именно градостроительными регламентами определяются различные виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, а также строительные нормативы и правила реконструкции капитальных объектов.

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• доверенность на представление интересов заявителя, заверенная нотариально;
• документ, подтверждающий статус собственника (выписка из ЕГРН
  или ЕГРП, свидетельство о собственности и пр.).

На публичной кадастровой карте вы можете найти любой земельный участок или объект капитального строительства, который поставлен на кадастровый учет в Единый государственный реестр недвижимости и для которого проведена процедура межевания.

Что делать при расположении земельного участка в двух территориальных зона?

В случае, если Правила землепользования и застройки допустили расположение земельного участка на двух территориальных зонах, то такой акт нарушает действующее законодательство и Ваши права по пользованию земельным участков в соответствии с его хозяйственным назначением.

Вы правомочны обратиться в суд с требованием о признании недействительной карты градостроительного зонирования к соответствующим органам, принявшим Правила. В этом случае, органы, утвердившие карту зонирования, будут обязаны внести изменения в имеющиеся территориальные зоны и определить для Вашего участка общую территориальную зону.

Также, Вы можете обратиться с заявлением о внесении соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки, поскольку действующие Правила нарушают Ваши права.

По вопросу постройки дома. Что касается территориальных зон земельного участка, то:

• Р-3 – рекреационная зона
• Ж-2 – зона индивидуального жилищного строительства

Особенности регулирования строительства предусмотрены Правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта.

Однако, исходя из общих свойств зон земельного участка, у Вас могут возникнуть серьезные сложности с получением разрешения на строительство дома на земельном участке с 2 разными территориальными зонами. В соответствии с действующим земельным законодательством, земельные участки должны использоваться по их целевому назначению.

Как определить территориальную зону?

Существует четыре способа, позволяющие узнать, к какой зоне относится участок.

1. Следует запросить ПЗЗ (правила землепользования и застройки. В них вы найдете подробное описание выбранной зоны.
2. Нужно воспользоваться кадастровой картой Росреестра. Конкретный надел можно найти по кадастровому номеру.
3. Подойдет и документация по планированию территории Москвы. Для этого можно использовать генеральный план. Здесь функциональные зоны обозначены по каждому району.
4. Либо подайте заявление в Росреестр. В ходатайстве попросите выдать кадастровую выписку по конкретному наделу. В ней будет отмечена нужная информация.

Эти способы помогут найти участки, предназначенные для возведения капитальных объектов, либо позволят узнать, к какой зоне относится ваш надел. Наши юристы сделают запросы и быстро выяснят территориальное подразделение вашей земли.

Какие территориальные зоны существуют в Москве?

Для каждой из них предусмотрено буквенное обозначение. Его указывают на картах градостроительного зонирования.

1. Жилая зона (Ж) – можно строить индивидуальное малоэтажное жильё, создавать многоэтажные дома и прочие вспомогательные объекты.
2. Общественно-деловая зона (Д) – в ее границах размещают всевозможные социальные объекты и коммерческие предприятия.
3. Производственная зона (П) – здесь строят производственные помещения, склады, размещают коммерческую недвижимость и прочее.
4. Зона для инженерной и транспортной инфраструктуры (И/Т) – виды создаваемых объектов указаны в названии, но еще сюда попадают обслуживающие эту инфраструктуру предприятия.
5. Рекреационная зона (Р) – в нее входят скверы, спортивные площадки, помещения для отдыха и т.д.
6. Сельскохозяйственная (С) – в ее границах размещают дачные хозяйства, сады и пастбища для выпаса животных.
7. Зона специального назначения (К/К3) – подходит для организации кладбищ, военных и режимных объектов, тюрем и прочего.

Разделяют территориальные зоны Москвы дороги, объекты природы, красные линии и границы наделов. Не допускается формирование участка, относящегося одновременно к нескольким зонам застройки. Поэтому важно заранее выяснять информацию о земле.

Классификация

Чтобы правильно классифицировать земельный надел, орган местной власти использует множество документации, а также исходит из понятий целесообразности использования территории. В основном для зонирования сначала определяется назначение земельного участка.

Таким образом, при строительстве нового района, могут возникать жилые зоны, зоны транспортной логистики, деловые районы и рекреации. В определенных регионах, землю отдают под сельскохозяйственное использование. Если в министерстве обороны стоит задача в размещении новой военной базы, то зону могут отдать под их нужды. В частности, каждый регион влияет на свое зонирование, а количество жилых зон и сх назначение колеблются в зависимости от прироста населения и демографического фактора.

Генеральный план застройки имеет собственные обозначения для каждой зоны, при этом однотипные территории могут быть обозначены разными символами в связи с очерёдностью построения или необходимостью. Так, участок может вместить объекты общего пользования: городские парки и скверы, улицы, дороги, водные бассейны и т. д.

Следует понимать, что при определённых условиях, территория имеет некоторые ограничения на использование и строительство. Все это предусмотрено законодательной базой, а потому органы местной власти имеют право выносить специальные положения и акты по использованию земельного надела.

Основные виды территориальных зон

Жилые зоны (Ж ). Общественно-деловые зоны (Д ). Производственные зоны (П). Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры (И иТ) Рекреационные зоны (Р). Зоны сельскохозяйственного использования (С). Зоны специального назначения (К). Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий (К3).

Территориальные зоны могут включать в себя территории общего пользования (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, скверы, бульвары, водоемы и другие объекты ). Дополнительные территориальные зоны могут быть установлены органами местного самоуправления городов и сельских поселений в зависимости от местных условий . Внутри территориальных зон могут вводиться подзоны, включающие территории с особенностями градостроительного регламента застройки и ограничениями на их использование. Зонирование определяет правовой режим не только земельных участков, но и объектов капитального строительства. Содержание правового режима территориальных зон составляют: 1) устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Проект правил землепользования и застройки проходит процедуру публичных слушаний, в процессе которой население может влиять на определение правового режима территориальных зон. Таким образом, публичные слушания по проектам правил землепользования и застройки являются формой участия населения в определении правового режима земель.

Источник: stalkervideo.ru