Получение земли под строительство частного дома

В России все земли делятся на несколько больших категорий. И в зависимости от категории на земельных участках либо можно, либо нельзя строить жилье.

Сегодня рассмотрим, на каких землях законом разрешено строительство жилых домов.

Определение понятий

Для начала определим следующее: в России Земельный Кодекс (ЗК) определяет 7 категорий земель по целевому назначению (статья 7 ЗК). Физлица имеют право пользоваться только двумя категориями земель — землями сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов.

На этих землях дома строить можно, но только если соблюдаются условия разрешенного использования. На всех остальных землях (в лесах, на берегах рек и озер, на землях промышленных объектов и т. д.) возводить жилые дома не разрешается.

Самый простой пример — земли огородных некоммерческих товариществ (ОНТ). Чаще всего ОНТ образуются на землях сельхозназначения. А основным видом разрешенного использования такой земли является ведение огородничества. То есть строительство капитальных жилых домов на таких участках не допускается — только возделывание огорода.

Получение земли от государства на реальном примере

А вот земли населенных пунктов прямо предназначены для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК). При этом эти земли могут быть отнесены к следующим территориальным зонам (статья 85 ЗК):

• жилым;
• общественно-деловым;
• производственным;
• инженерных и транспортных инфраструктур;
• рекреационным;
• сельскохозяйственного использования;
• специального назначения;
• военных объектов;
• иным территориальным зонам.

Поскольку нас интересуют только жилые зоны, то более подробно поговорим о них. Именно эти земли предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами соцкультбыта.

При этом застройка может быть:

• индивидуальной жилой застройкой;
• малоэтажной смешанной жилой застройкой;
• среднеэтажной смешанной жилой застройкой;
• многоэтажной жилой застройкой.

Таким образом, землями под жилую застройку являются земли населенных пунктов, на которых строятся капитальные многоквартирные или индивидуальные жилые дома.

Газ подключают бесплатно, а вот за электричество теперь придется платить в разы больше — к чему приведет ввод новых тарифов на подключение к электроэнергии

Какие существуют основные ВРИ и что разрешается строить

Но кроме категории земель и территориальной зоны существует еще понятие вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка. Если говорить просто, то ВРИ – это установленное государством допустимое использование земельного участка и возводимых на нем капитальных объектов. То есть ВРИ определяет то, для чего можно использовать данный земельный участок.

И, кстати, собственник может использовать участок можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования. Если же собственник будет использовать участок не в соответствии с ВРИ и категорией (например, на участке под индивидуальное жилое строительство построит промышленный объект или парковку), то такого собственника государство вправе наказать вплоть до изъятия участка.

Как бесплатно получить участок земли от государства

Необходимо отметить и то, что согласно Градостроительного Кодекса (статья 37 ГрК) ВРИ подразделяются на:

• основные виды разрешенного использования;
• условно разрешенные виды использования;
• вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Виды разрешенного использования устанавливаются местными властями в соответствии с утвержденным Классификатором.

Таблица видов разрешенного использования для земель для жилой застройки.

• — с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха);
• — для проживания с одновременным осуществлением лечения или социального обслуживания населения (санатории, дома ребенка, дома престарелых, больницы);
• — как способ обеспечения непрерывности производства (вахтовые помещения, служебные жилые помещения на производственных объектах);
• — как способ обеспечения деятельности режимного учреждения (казармы, караульные помещения, места лишения свободы, содержания под стражей).

Какие ВРИ подходят для строительства частного дома

Если говорить о строительстве частного дома, то согласно Классификатора для этого подходит ВРИ, который в классификаторе звучит как «Для индивидуального жилищного строительства» (чаще всего имеет место сокращение «для ИЖС») или «Для личного подсобного хозяйства». Этот ВРИ имеет код 2.1 и 2.2.

Если участок имеет такой ВРИ, то на нем можно строить отдельно стоящий дом, не более 20 м в высоту, и состоящий не более чем из 3 надземных этажей. Такое здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Также на таком участке возможно размещение индивидуальных гаражей, хозпостроек и огорода для выращивания сельхозкультур.

В чем разница между землями ИЖС и ЛПХ

Интересно, что классификатор устанавливает отдельный вид разрешенного использования «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» с кодом 2.2. Чаще всего в этих случаях можно увидеть сокращение «земли ЛПХ».

Другими словами, основное отличие ЛПХ от ИЖС состоит именно в том, что основной деятельностью собственника является производство сельхозпродукции. А проживание в капитальном доме этого собственника земли обусловлено необходимостью постоянно находиться на участке. В то время как у собственника участка ИЖС основная деятельность — если можно так сказать, проживание в доме, а не занятие сельским хозяйством.

Источник: pravovoi.center

Как взять землю в аренду под строительство частного дома

Предметом сделки такого характера может быть и недвижимость: комнаты, квартиры, домовладения, и земельные участки. Их арендуют для реализации различных целей, в том числе очень популярна земля в аренду под строительство жилого дома. Такая процедура имеет свои особенности. Но в любом случае одним из главных условий является заключение договора.

Индивидуальное жилищное строительство

Не все имеют в собственности недвижимость для проживания. Чтобы решать проблемы такого характера, человек может использовать различные способы. Жилье можно занимать в порядке найма либо купить у собственника. Но довольно часто заинтересованные лица строят его самостоятельно. В данном случае человек приобретает право собственности на возведенное помещение.

Хотя не все располагают необходимым земельным участком. В этом случае территорию можно арендовать, в целях дальнейшей постройки домовладения.

Суть ИЖС заключается в возведении постройки за счет заинтересованного лица. Предметом в данном случае является жилой дом высотой не более трех этажей, в котором впоследствии будет проживать одна семья. Также в качестве объектов индивидуального возведения жилья могут выступать пристройки, мансарды, сооружения хозяйственного назначения, расположенные на территории занимаемого участка.

Кто вправе претендовать на землю

Действующим законодательством определены категории лиц, которые вправе претендовать на выделение земельного участка для возведения жилой постройки.

К таковым отнесены:

1. Молодые специалисты, которые закончили обучение по общественно значимым профессиям – медицина, образование, культура, спорт, социальное обслуживание населения. При этом срок трудовых отношений должен быть не менее пяти лет.
2. Специалисты, осуществляющие свою деятельность в области сельского хозяйства. Участок в данном случае будет выделен на территории работы.
3. Молодые семьи.
4. Исполняющие обязанности по военной службе в течение не менее десяти лет либо уволенные в запас.
5. Многодетные семьи, в состав которых входит трое и более детей, не достигших совершеннолетнего возраста.
6. Участники и ветераны ВОВ.
7. Воспитывающие детей-инвалидов.
8. Сотрудники правоохранительных структур.
9. Дети, которые лишились родителей, являются сиротами, освободившиеся из мест изоляции от общества или завершившие срочную военную службу.
10. Лица, имеющие хронические заболевания.
11. Те, кто утратил жилье в силу непредвиденных обстоятельств – аварии, стихийные бедствия.

Указанные категории имеют право получить земельный участок под строительство жилья на безвозмездной основе. Другие лица также наделены правом на получение земли. Но они будут обязаны вносить арендную плату.

Порядок обращения в администрацию

Чтобы получить участок земли, заинтересованное лицо должно обратиться в администрацию по месту планируемой застройки. Для этого надо написать заявление и взять все документы, которые будут являться обоснованием необходимости выделения территории.

Собранные сведения надо направить в инстанцию, которая наделена полномочиями по рассмотрению заявления такого рода и выделению земельных участков.

После изучения представленной документации, будет принято решение. Его результатом может быть выделение участка, а также отказ. Последняя ситуация складывается в случаях, когда инициатор не представил какие-либо документы либо не подтвердил свое право, например, на безвозмездное предоставление территории.

Подача заявления

Основанием для реализации процедуры указанного характера является заявление заинтересованного лица. Оно должно быть направлено в государственный орган, имеющий право выделять земельные участки.

Сделать это можно несколькими способами:

1. Личная передача. Такой вариант самый распространенный и надежный. Он позволяет не только убедиться в том, что обращение адресат получил. Человек, при составлении заявления, может допустить ошибки или неточности. Личный приход позволяет выявить и исправить их в процессе приема обращения либо получить подробные разъяснения о порядке устранения.
2. Почтовая пересылка. Этот способ не менее популярный. В данном случае человек избавлен от необходимости являться в государственную инстанцию лично. Это позволяет сэкономить время. Но в случае ошибки или неточности инициатор может получить отказ в предоставлении участка, и обращение придется оформлять заново.
3. Онлайн обращение. Для реализации такого способа инициатор должен посетить сайт госбюджетной инстанции и заполнить специальную форму. После этого человек получит уведомление о времени и месте приема по вопросу выделения земельного участка.
4. Обращение через многофункциональный центр. Такой вариант оптимален для тех, кто не имеет возможности или достаточных знаний, чтобы заниматься решением указанного вопроса лично. В данном случае МФЦ будет выступать в качестве посредника между человеком и госбюджетной инстанцией. Инициатору достаточно обратиться в центр. Все остальное специалисты МФЦ сделают сами.

Любой из указанных способов человек выбирает самостоятельно, исходя из своих возможностей и сложившихся обстоятельств.

Документ составляется произвольно, но с учетом требований установленного для оформления обращений порядка. Для этого можно использовать готовый бланк, изготовленный в типографии, либо лист обычной офисной бумаги.

В тексте документа должно быть указано следующее:

1. Сведения о муниципальном органе, в который направляется обращение название, адрес.
2. Данные о заинтересованном лице – фамилия, имя, отчество, место фактического проживания, контактный телефон, электронная почта, если таковая имеется в наличии.
3. Тип аренды.
4. Период, на протяжении которого будет использоваться территория.
5. Цель аренды. В данном случае это возведение жилой постройки.
6. Подробное описание земельного участка. Сюда относится его место расположения, площадь, границы, учетный номер по кадастру, наличие ограничений либо их отсутствие.
7. Намерение возвести жилую постройку.
8. Перечень льгот, которыми наделен инициатор, при наличии таковых.
9. Список прилагаемых к заявлению бумаг.
10. Дата обращения.

Заявление должно быть подписано инициатором.

Перечень необходимых документов

К заявлению заинтересованного лица надо приложить документы, которые будут являться обоснованием причин для выделения участка земли в аренду.

К ним относятся:

1. Акт распорядительного характера в отношении земельного участка, в количестве не менее двух экземпляров.
2. Квитанция или чек об оплате государственной пошлины.
3. Паспорт физического лица.
4. Свидетельство о регистрации, учредительные документы, а также и идентификационный номер плательщика налогов, если в качестве инициатора выступает организация либо индивидуальный предприниматель.
5. Доверенность законного представителя, если инициатор обращается не самостоятельно.
6. План участка, который является предметом договора аренды.
7. Само соглашение в двух экземплярах.
8. Подтверждение факта ознакомления граждан с возможной арендой указанной территории.
9. Акт о выборе участка, с указанием его границ.
10. Решение госбюджетной инстанции о расположении постройки на данной территории.

Допускается предоставление документов как в оригиналах, так и в виде заверенных копий.

Предоставление земли

После получения всей необходимой документации уполномоченной госбюджетной инстанцией будет принято решение о выделении земельного участка. Оно выносится двумя способами – по результатам проведенного аукциона и без такового.

По результатам торгов

Проведение торгов необходимо для обеспечения принципа равенства всех претендентов на земельный участок.

Такая процедура регулируется нормами действующего законодательства. Торги организует и проводит госбюджетная инстанция, которая выделит земельный участок впоследствии.

Прежде всего, уполномоченная организация должна разместить информацию в СМИ, которая включает в себя:

1. Сведения об организаторе и участниках торгов.
2. Дату, время и место проведения процедуры.
3. Описание предмета торгов.
4. Стартовую цену участка.
5. Размер повышения ставки.
6. Способ и период направления заявки на участие.
7. Сумма задатка.

После того как претенденты представили свои обращения, организатор принимает решение о допуске к торгам. После завершения процедуры выбирается будущий арендатор. Такое решение оформляется документально, путем составления протокола. В завершении оформляется договор. В течение трех суток, после окончания торгов и составления протокола всем участникам, в том числе и новому арендатору, должны быть возвращены внесенные ранее задатки.

Без проведения торгов

Действующим законодательством предусмотрены случаи, когда земельный участок может быть выделен без проведения торгов.

Этот способ складывается из нескольких этапов. Для начала необходимо найти участок, который не был сформирован. Затем нужно подготовить его схему. Она определит границы территории. Далее в муниципальный орган направляется два заявления – об утверждении подготовленного плана, и о предварительном согласовании участка.

После этого территория должна быть внесена в специальный учетный перечень и ей присвоят кадастровый номер. Затем можно подавать заявление о выделении земельного участка. После уже подписывается соглашение.

Заключение договора аренды

Договор аренды земельного участка заключается с соблюдением требований закона. Основанием для составления соглашения является принятое муниципальным органом решение о выделении территории, а также вся документация, ставшая поводом для его принятия. Для оформления текста договора можно использовать обычную офисную бумагу, а также бланк, изготовленный типографским способом.

В тексте необходимо отразить всю информацию, которая имеет отношение к сделке. Договор заполняется с использованием технических средств печати либо от руки. При этом не допускается исправление ошибок прямо в тексте подписанного сторонами документа. Для этого необходимо оформлять дополнительное соглашение.

Договор должен быть подписан и заверен печатями сторон сделки. Подписи необходимо проставить на каждой странице документа. Это позволит избежать фальсификации условий договора.

Условия договора

Договор должен содержать в себе определенные существенные условия, без которых он будет считаться недействительным. К ним отнесены:

1. Предмет сделки. В данном случае им является земельный участок.
2. Стоимость и порядок расчетов.
3. Сведения о сторонах сделки.
4. Срок действия договора.
5. Подписи сторон.

Срок действия договора аренды земельного участка является одним из обязательных условий, поскольку такой период определяет продолжительность прав и обязанностей сторон во времени. Длительность соглашения может быть различной.

На практике выделяют следующие:

1. Краткосрочные. Их продолжительность составляет не более десяти лет.
2. Долгосрочные. Длительность таких периодов достигает сорока девяти лет.

Отдельные сроки устанавливаются в отношении участков, которые арендуются с целью занятий огородничеством. Для таких территорий периоды использования могут составлять от трех и менее лет.

Арендная плата

Сумма и порядок расчетов за использование земельного участка определяется сторонами сделки. Конкретный размер оплаты указывается в тексте договора в виде цифр и прописью.

Способы оплаты в данном случае могут быть следующими:

1. Внесение определенной денежной суммы с периодичность, установленной сторонами договора.
2. Часть прибыли, получаемой арендатором в процессе использования участка.
3. Оказание определенных услуг.
4. Передача арендатором собственнику материальных ценностей.
5. Улучшение земельного участка за счет средств пользователя.

По взаимному согласию сторон способы расчета могут совмещаться. Размер оплаты также может быть изменен по решению участников сделки, но не чаще чем один раз в течение двенадцати фактических месяцев. Арендатор имеет право потребовать снизить сумму, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия использования или качество участка ухудшилось.

При нарушении порядка оплаты, собственник может потребовать внести деньги досрочно, но не более чем за два периода подряд.

Государственная регистрация

В соответствии с требованиями действующего законодательства договор аренды, предметом которого является недвижимое имущество. Подлежит государственной регистрации. Соответственно такое правило касается и временного использования земельных участков.

Для реализации такой процедуры инициатор должен выполнить ряд простых действий. Прежде всего, оформляется заявление о государственной регистрации договора. К нему необходимо приложить все документы, которые стали основанием для заключения сделки, а также квитанцию об уплате государственной пошлины за оказываемую услугу. Все указанные данные необходимо направить в регистрирующий орган.

Сделать это можно лично, по почте, через интернет или многофункциональный центр. После представления всей необходимой документации договор будет внесен в специальный реестр с присвоением регистрационного номера.

Источник: pravo.estate