Понижающий коэффициент в строительстве что

Мы выбрали квартиру в строящемся доме и заключили договор о намерении. В договоре есть такие данные: адрес, номер квартиры, общая площадь с учетом понижающего коэффициента 0,5 на лоджии и полезная площадь, стоимость 1 м² и общая стоимость квартиры, а также пункт о внесении аванса. Еще есть условие, что застройщик обязуется в дальнейшем заключить основной договор, и указан срок.

Квартиру мы покупаем с использованием счета эскроу и ипотечного кредита. Поэтому ждали, когда застройщик проверит и согласует документацию, а теперь ждем аккредитации в банке.

На данный момент застройщик обзвонил тех, кто еще не оплатил квартиру и планирует ипотеку, и сообщил, что не учел приказ Минстроя от 15 октября 2020 года № 631/пр. Для нас это означает, что мы должны оплатить еще 3 м² — 120 000 Р , а стоимость 1 м² вырастет на 500 Р — это 40 000 Р .

Законно ли пересматривать стоимость 1 м² на 500 Р , если есть договор о намерении? Должны ли мы платить за 3 м² лоджии, хотя то, что они появятся, не могли не учесть в первоначальной стоимости: общая сметная стоимость делилась на площадь застраиваемых квартир с дополнительными помещениями и лоджиями в том числе. Общая сметная стоимость прежняя — изменилась только площадь квартир, поскольку убрали понижающий коэффициент. И получается, что стоимость 1 м² должна понизиться, и мы бы остались с заявленной в договоре стоимостью квартиры.

Повышающие и понижающие коэффициенты при оценке долей в объектах недвижимости

Когда мы планировали сумму кредита по ипотеке, застройщик нас заверил, что существенных изменений в стоимости не будет и мы можем ориентироваться на эту цену. Сейчас нам одобрили сумму ниже, чем требуется, а нам надо найти еще 160 000 Р на первоначальный взнос.

Можем ли мы настаивать на том, чтобы стоимость квартиры нам сохранили неизменной? Законны ли действия застройщика?

Ольга, ваш вопрос и ответ на него намного сложнее, чем просто «законно это или нет». Тут важно понимать, чем предварительный договор отличается от договора о намерениях. А еще необходимо разобраться в понижающих коэффициентах и том, как они влияют на расчет площади и стоимость квартиры. Также нужно учесть, как считается цена основного договора долевого участия и как она соотносится с ценой предварительного договора. Попробуем разобраться во всем этом.

Что такое понижающие коэффициенты

Законодатель придумал много терминов, чтобы определить площадь жилого помещения. Есть несколько видов площадей, и разобраться, какая из них какая, довольно сложно.

У жилого помещения есть общая площадь. В нее входят все отапливаемые помещения в квартире плюс полная площадь лоджии, балкона, веранды, террасы без поправочных коэффициентов. Эту площадь застройщик указывает в проектной декларации.

Также закон о долевом участии в строительстве определяет, что у жилого помещения есть общая приведенная площадь. Она используется для расчета цены договора. Общая приведенная площадь — это все площади жилых помещений плюс площадь лоджий, балконов, веранд и террас с применением поправочного коэффициента по приказу Минстроя.

ГРАНД-Смета. Часть 05. Применение поправочных коэффициентов

Например, в отношении балконов устанавливается коэффициент 0,3, а в отношении лоджий — 0,5. Это значит, что, когда будут определять общую приведенную площадь жилого помещения, к сумме площадей внутри квартиры прибавят площадь балкона, которую умножат на 0,3, и площадь лоджии, которую умножат на 0,5.

Кроме того, по закону площадь жилого помещения, которая учитывается при государственной регистрации права собственности, вообще не включает в себя площади лоджий, балконов, веранд и террас. С точки зрения собственности эти помещения — общее имущество жильцов, а значит, общая долевая собственность, а не личная.

В связи с этим у участников долевого строительства появляется масса вопросов: почему в проекте квартиры одна площадь, в договоре долевого участия другая, а в выписке о праве собственности вообще третья? К сожалению, законодатель придумал именно так.

Ваш застройщик ссылается на сноску 64 в приказе Минстроя № 631/пр , согласно которой застройщик обязан указывать общую площадь жилых помещений, а также лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров без понижающего коэффициента. Но эта сноска касается только застройщика и устанавливает, как он должен заполнять информацию в пункте 15.2 проектной декларации. Ничего нового в порядок определения цены договора по ДДУ этот приказ не вносит.

Источник: journal.tinkoff.ru

Понижающие коэффициенты в новом строительстве

Добрый вечер.
Прошу многоуважаемых сметчиков разъяснить происхождение и порядок применения .для чего они нужны и как с ними жить.
Ситуация такая: — Зашли как субподрядчики на объект нового строительства, оговорили цену работ, настало время подписывать договор, а в нем к оговоренной сумме применили понижающий коэффициент. Цена упала на 15%. за эту цену мы работать не можем.Хочу узнать, что такое этот ПК и как его применяют? Спасибо, Вам дорогие Вы наши.

Источник: smetnoedelo.ru

Как посчитать понижающий коэффициент

Понижающий коэффициент в смете, еще часто его называют договорной, тендерный, скидочный и т.п. это коэффициент который используется для приведения стоимости рассчитанной по государственным расценкам к договорной. Также есть и другой тип понижающих коэффициентов, которые корректируют сметную стоимость в соответствии с изменениями условий производства труда.

Понижающий коэффициент в смете

На вопрос, что такое понижающий коэффициент, можно найти ответ, обратившись к тексту Федерального закона 44-ФЗ. Руководствуясь текстом данного закона, можно получить представление о том, как посчитать коэффициент снижения цены контракта, а также о том, как правильно оформить понижающий коэффициент в смете.

Помимо этого, существует несколько видов понижающих коэффициентов к цене контракта. Понижающий коэффициент — это способ экономического расчета стоимости элементов сметы как по отдельности, так и в общей сумме. Таким образом, возможно применение в сметах коэффициента стесненности, понижающих коэффициентов к НР и СП, коэффициентов на демонтажные работы и т.д. Далее по тексту будут рассмотрены наиболее частые случаи применения понижающего коэффициента в смете.

Понижающий коэффициент в смете по 44-ФЗ

Как отмечалось выше, при обращении к тексту Федерального Закона 44-ФЗ от 05.04.2003 г. можно придти к пониманию того, как посчитать понижающий коэффициент в смете при проведении аукционов и торгов на строительство того или иного объекта. О том, что такое договорной коэффициент в смете, говорится в статье 34 указанного закона.

Следует отметить, что 44-ФЗ рассматривает различные стороны и ситуации при проведении торгов в контрактной системе в Российской Федерации, поэтому очевидно, что вопросам о том, как рассчитать понижающий коэффициент и как применять коэффициенты в смете, уделено большое внимание.

Таким образом, судя по тексту закона, получается, что контрактная цена, заключенная в рамках и при условиях соблюдения законодательства в данной области, является твердой и не подлежит изменению. При проведении торгов, как правило, назначается начальная максимальная цена контракта НМЦК, которая, как можно понять из названия, дает определение верхней границы при определении стоимости работ на каждый конкретный объект.

Однако цена контракта может быть изменена в сторону уменьшения при помощи метода, дающего определение того, как посчитать коэффициент снижения. Пример сметы с понижающим коэффициентом, а точнее, только с частью сметной формы, где отражаются ее итоги, приведен на рисунке 1.

Рисунок 1. Пример сметы с понижающим коэффициентом

Алгоритм того, как считать понижающий коэффициент, приведен после итогов в смете. Следует отметить, что цифры на приведенном примере применены спонтанно и не имеют никакого обоснования. То же можно сказать и о таблице, в которой показано, как рассчитать коэффициент снижения цены контракта для данной сметы.

Как видим, условная цена контракта составляет 130 тысяч рублей. Это является начальной максимальной ценой контракта и не подлежит изменению в сторону увеличения. Строительная организация выиграла аукцион по торгам на сумму 100 тысяч рублей. Следует отметить, что сумма указана без НДС, поэтому понижающий коэффициент по 44-ФЗ должен быть применен в расчете также без НДС.

После определения НМЦК и окончательной цены можно вычислить коэффициент понижения в смете. Для этого необходимо сумму, которая выявила победителя при проведении тендерных торгов, поделить на максимальную сумму контракта: 100000/130000=0,7692308. Таким образом, для данной сметы понижающий коэффициент — это 0,7692308.

Следует отметить, что таблица с расчетом понижающего коэффициента в смете может быть затребована стороной, проводящей торги, в другом виде и составлена при помощи других программ. Таблица в приведенном примере создана лишь для демонстрации того, как применить понижающий коэффициент в смете.

Итак, после понимания того, что такое понижающий коэффициент в строительстве, можно перейти к применению коэффициента понижения в смете. Как видно на рисунке 1, в итоговой части сметы после обозначения суммы без НДС введена графа «Понижающий коэффициент». В данной графе вычисление суммы производится при помощи показателя, приведенного в таблице с расчетом показателя понижения. Далее производится арифметическое перемножение показателей итогов сметы.
Таким образом, можно получить представление о том, что это — понижающий коэффициент в смете и как его рассчитать.

Как применить понижающий коэффициент в «Гранд-смете»

В такой сметной программе, как «Гранд-смета», существует возможность применения понижающих коэффициентов. Впрочем, данная функция доступна при использовании многих других сметных программ и программных комплексов.

О том, как поставить понижающий коэффициент в «Гранд-смете» и как ввести понижающий коэффициент в «Гранд-смете», можно получить информацию из различных курсов и обучающих лекций по данному виду программного обеспечения. Помимо этого существует и масса литературы, дающей подробное и понятное объяснение пользования программой и содержащей ответы на многие вопросы сметчиков, в том числе и о применении коэффициентов понижения в смете. Также существуют консультирующие организации, готовые помочь с поиском ответа на вопрос, как применить понижающий коэффициент в «Гранд-смете».

Следует также отметить, что расчет смет и прочих форм с использованием специализированных программ и комплексов не только упрощает вычисления, но и экономит время, что позволяет ускорить выполнение того или иного вида операций и вычислений.

Понижающие коэффициенты к накладным расходам и сметной прибыли

Следует отметить, что часть, касающаяся понижающих коэффициентов к НР и СП в смете, подвергалась наибольшему изменению и реформированию. Одно из последних изменений в начислении этих статей затрат произошло в 2018 году. Письмом Министерства Юстиции РФ под номером №01/57049-ЮЛ от 27.04.2018 г. была признана отмена понижающих коэффициентов в смете к нормам накладных расходов и сметной прибыли.

Дело в том, что до 2018 года и выхода указанного письма в локальных сметах, сметах по форме №4, локальных ресурсных сметных расчетах, а также в актах выполненных работ КС-2 было обязательным применение понижающих коэффициентов к накладным расходам и сметной прибыли. Данная обязанность вменялась строительным организациям при составлении сметной документации на строительно-монтажные работы письмом №41099-КК/08, которое было выпущено Минстроем России в 2010 году.

В тексте указанного письма приводились понижающие коэффициенты к НР и СП в размере 0,85 и 0,8 соответственно. Это означало, что к укрупненным нормативам сметной прибыли и накладных расходов в смете следовало применять также и данные показатели. На рисунке 2 приведены итоги сметной формы, в которой применены коэффициенты 0,85 и 0,8.

Как можно увидеть, нормы накладных расходов рассчитываются от общей суммы фонда оплаты труда, или ФОТ. В ФОТ входят такие показатели как зарплата машинистов и зарплата основных рабочих, вычисляемые из каждой отдельной расценки. На рисунке 2 приведен лишь фрагмент сметных итогов. Помимо этого, цифры и показатели в данном расчете имеют условный характер, призванный для демонстрации принципа применения понижающего коэффициента в смете.

Рисунок 2. Пример применения понижающих коэффициентов к НР и СП

Таким образом, в итогах сметы на рисунке 2, видно, что к основным показателям норматива накладных расходов (95%) и сметной прибыли (65%), применены понижающие коэффициенты в смете 0,85 и 0,8, и показатель снизился до 81% и 52% соответственно.

Кроме того, следует отметить, что и до 2010 года существовали нормы коэффициентов понижения в смете. Например, понижающий коэффициент 0,94, утвержденный письмом Росстроя №ЮТ-260/06 от 31.01.2005 г. Однако также необходимо уточнить, что данный показатель был упразднен упоминавшимся выше письмом Минстроя и заменен на показатели 0,85 и 0,8.

Указанным выше письмом Минюста РФ 2018 года понижающие коэффициенты в смете были отменены. Однако следует отметить, что для строительных организаций, работающих в условиях упрощенной системы налогообложения, все еще действуют некоторые понижающие коэффициенты в смете.

Применение понижающего коэффициента в смете на демонтажные работы

Помимо перечисленных выше видов понижающих коэффициентов в смете существует также возможность применения коэффициентов к расценкам на демонтажные работы. Необходимость таких коэффициентов возникает, как правило, тогда, когда в составе ремонтно-строительной части сборников ГЭСН и ФЕР или в составе сборника 46 на реконструкцию в указанных сметных нормативных базах не представляется возможности подобрать соответствующую всем требованиям и правилам норму на демонтаж.

Следует отметить, что все демонтажные коэффициенты понижения в смете можно поделить на два типа: коэффициенты на демонтаж оборудовании и коэффициенты на демонтаж строительных конструкции, инженерных сетей, элементов систем и т.д.

На сегодняшний день в справочниках сметных нормативов существует 4 вида понижающих коэффициентов в смете на демонтаж оборудования. Они также условно могут быть поделены по признакам на две группы: коэффициенты на демонтаж оборудования, которое планируется использовать в дальнейшем, и для оборудования, не подлежащего дальнейшему применению.

Для оборудования, которое планируется использовать и которое в связи с этим должно быть бережно снято с места установки, а затем частично разобрано и отправлено на хранение, коэффициентом понижения в смете будет являться показатель 0,7. Если же снятое оборудование не предполагает консервирования и хранения, но его использование предполагается в

Если обратиться к рисунку 3, то можно увидеть, как применить понижающий коэффициент в смете на демонтаж оборудования. В приведенной сметной форме использована норма из монтажного сборника ФЕРм08 на установку трансформатора. Так как расценки на демонтаж данного вида оборудования не предусмотрено в ремонтных сборниках ФЕРр, то применяется, как отмечалось выше, расценка на монтаж с последующим указанием понижающего коэффициента в смете.

Рисунок 3. Пример применения понижающего коэффициента на демонтаж

Таким образом, при условии, что проектом на объект, ведомостью объемов работ или демонтажной ведомостью заложено снятие трансформаторов с частичной разборкой без необходимости хранения, наиболее целесообразно применить коэффициент понижения в смете в размере 0,6, как это показано на примере на рисунке 3.

Ко второй группе демонтажных коэффициентов относятся показатели к разборке оборудования, применение которого не планируется в дальнейшем. В данном случае понижающий коэффициент в смете применяется в зависимости от того, будет ли производиться разборка и резка на части оборудования.

Если во время проведения демонтажных работ возникает необходимость разборки, то коэффициент понижения в смете в данном случае будет равняться 0,5. Если же предполагается простое снятие оборудования с места установки, то применяется коэффициент 0,3.

Помимо понижающих коэффициентов в смете на демонтаж оборудования, как отмечалось выше, существует возможность использования демонтажных коэффициентов к разнообразным строительным конструкциям. В данном случае размер коэффициента зависит от типа конструкций.

Так, в случае демонтажа бетонных или железобетонных конструкций применяется коэффициент понижения в смете в размере 0,8. Также коэффициент 0,8 будет применен к нормам из сметных нормативных баз ГЭСН и ФЕР при разборке деревянных конструкций.

Понижающий коэффициент в смете на демонтаж металлических конструкций, как правило, равняется 0,7, а если проектом заложена разборка инженерных сетей, например, трубопроводов тепловых сетей, водоснабжения, канализации и т.д., то коэффициент может быть 0,6 или 0,4.

Более подробно о коэффициентах понижения в сметах на демонтажные работы можно узнать из Приказа Минстроя России №519/пр от 04.09.2019 года.

<

h2>Прочие коэффициенты в сметах

Помимо понижающих коэффициентов в смете по 44-ФЗ, понижающих коэффициентов к НР и СП и коэффициентов на демонтаж в состав сметной документации могут быть включены и другие виды коэффициентов.

Кроме того, остальные коэффициенты не обязательно должны иметь понижающий характер. Это могут быть коэффициент удаленности объекта в смете, коэффициент стесненности в сметах, коэффициенты на работы в ночное время и т.д.

На основании всего написанного в данной статье можно придти к выводу, что при помощи понижающих коэффициентов в смете достигается наиболее оптимальная и обоснованная сумма контракта на любой объект строительства. Кроме этого, невозможно отрицать значимость данного показателя в любом расчете.

Источник: smetchik.com