Понятие договора долевого строительства

Закрепленное в ст.40 Конституции РФ право гражданина на жилище может быть реализовано различными способами, одним из которых является приобретение жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона № 214-ФЗ.

Согласно ч.1 ст.4 вышеуказанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве «одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости».

Из вышеприведенного определения следует, что рассматриваемый договор является:

Правовой анализ договора участия в долевом строительстве

• консенсуальным, на что указывает используемая в Федеральном законе № 214-ФЗ формулировка «обязуется». Деятельность по созданию, а также передача объекта долевого строительства относятся к стадии исполнения договора;
• синаллагматическим, в котором каждая из сторон наделена корреспондирующими правами и обязанностями;
• возмездным, согласно которому в качестве условия договора выступает наличие встречного предоставления.

Дискуссионным представляется вопрос о том, является ли договор участия в долевом строительстве публичным, а также можно ли рассматривать договор участия в долевом строительстве в качестве договора присоединения.

Напомним, что в соответствии с п.1 ст.426 Гражданского кодекса РФ [1] (далее – ГК РФ) публичным является договор, « заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.)». При этом указанное лицо не может оказать предпочтение определенному лицу перед другим лицом при заключении договора, за исключением предусмотренных нормативными правовыми актами случаев.

О тказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора не допускается в случае, когда у него имеется возможность предоставить потребителю интересующие его товары, услуги либо выполнить соответствующие работы (п.3 ст.426 ГК РФ).

При этом в соответствии с п.2 ст.426 ГК РФ цена товаров, работ, услуг в публичном договоре должна быть одинаковой для всех потребителей соответствующей категории.

В.В. Витрянский выделяет два главных признака, позволяющих отличить публичный договор от иных договорных конструкций.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Во-первых, в качестве стороны договора, которая несет предусмотренные п.1 ст.426 ГК РФ обязанности, должна выступать организация, осуществляющая предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность. До внесения изменений Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [2] (далее – Федеральный закон № 42-ФЗ) перечень субъектов, которые могли выступать стороной публичного договора, был ограничен только коммерческими организациями.

Во-вторых, вышеуказанный субъект несет обязанности при осуществлении деятельности «особого рода»: деятельности, осуществляемой в отношении любого лица, которое к нему обратится. В некоторых нормах ГК РФ прямо предусмотрено отнесение того или иного договора к числу публичных . Вместе с тем отсутствие прямого указания в ГК РФ на публичность договора не препятствует признанию такого договора публичным, если договор отвечает признакам, указанным в ст.426 ГК РФ [3] .

Впрочем, в п.1 ст.426 ГК РФ Федеральным законом № 42-ФЗ были внесены изменения, содержащие указание на «лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность », вместо указания на коммерческую организацию. В силу этого квалифицирующим признаком публичного договора из числа приведенных критериев остается один: характер деятельности лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность.

В связи с указанным считаем возможным согласиться с мнением А.И. Савельева, согласно которому в отсутствие в законе четких критериев публичного договора при отнесении того или иного договора к категории публичных необходимо исходить из существа возникающих в рамках данного договора правоотношений [4] .

Интересной представляется точкой зрения Н.Д. Романенковой, в соответствии с которой договор участия в долевом строительстве является публичным только при его заключении с гражданином-потребителем. При этом автор указывает, что правила п.2 ст.426 ГК РФ не применяются при определении цены данного договора, поскольку цена договора может зависеть от особенностей конкретного объекта долевого строительства (например, вид из окна, этаж) [5] .

Полагаем, что признание договора участия в долевом строительстве публичным в зависимости от того, является ли участником долевого строительства гражданин-потребитель, некорректно, поскольку формулировка «в отношении каждого» не предполагает каких-либо исключений из числа субъектов, в отношении которого осуществляется деятельность в рамках публичного договора.

По мнению Т.Ю. Майбороды, договор участия в долевом строительстве следует признавать публичным, поскольку застройщик осуществляет «публичную» деятельность: размещение проектной декларации предшествует заключению договора участия в долевом строительстве, при этом застройщик обязан предоставить интересующую информацию о строительстве многоквартирного дома любому лицу [6] .

В свою очередь, Д.А. Соболев в качестве аргументов отнесения договора участия в долевом строительстве к публичным указывает: характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному круг лиц и размещенного в информационных источниках, срок передачи объекта долевого строительства, который в соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ должен быть единым для участников долевого строительства, а также установленный контроль и надзор в области долевого строительства. При этом несмотря на вышеуказанные аргументы, по мнению Д.А. Соболева, в отсутствие единого подхода к правоотношениям по рассматриваемому договору выводы о публичности договора участия в долевом строительстве преждевременны [7] .

Вопрос о публичности договора участия в долевом строительстве возникает не только в юридической литературе, но и в судебной практике.

Согласно апелляционному определению Санкт-Петербургского го родского суда от 2 августа 2016 г. по делу № 33-15227/2016 [8] договор участия в долевом строительстве не является публичным, поскольку не исключает возможности изменения цены по соглашению сторон.

В свою очередь, Постановлением Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. № 303-АД14-7399 [9] договор участия в долевом строительстве был квалифицирован в качестве публичного, однако Верховный Суд РФ не аргументировал свой вывод, указав только на положение п.1 ст.426 ГК РФ.

Полагаем, что, исходя из анализа действующего законодательства, договор участия в долевом строительстве можно отнести к числу публичных, поскольку деятельность застройщика носит так называемый публичный характер. Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20 декабря 2011 г. № 29-П « По делу о проверке конституционности положения подпункта 3 пункта 2 статьи 106 Воздушного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Авиационная компания «Полет» и открытых акционерных обществ «Авиакомпания «Сибирь» и «Авиакомпания «ЮТэйр» [10] деятельность, осуществляемая по публичному договору, является «социально необходимой и публично значимой, то есть воплощает в себе публичный интерес», поэтому законодатель уполномочен установить в законе условия осуществления такой деятельности с учетом ее социально-экономического значения.

С учетом того, что право гражданина на жилище является конституционным правом и может быть реализовано, в том числе, посредством заключения и исполнения договора участия в долевом строительстве, полагаем, что данный договор можно отнести к числу публичных. При этом цена в таком договоре не меняет его сущностной природы и не является квалифицирующим признаком.

Публичный договор следует отличать от договора присоединения, под которым понимается договор, « условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом» (п.1 ст.428 ГК РФ).

Именно последний признак, по мнению М.И. Брагинского, является основным, заключающемся в присоединении ко всем без исключения условиям договора, в противном случае договор не будет заключен [11] .

В отличие от публичного договора, где определяющим моментом является характер деятельности субъекта, договор присоединения характеризует способ заключения договора. По мнению В.В. Витрянского, предлагаемые для заключения тексты проектов договоров не могут быть отнесены к формулярам или иным стандартным формам, поскольку в таком случае определение условий договора будет осуществляться по соглашению сторон, что противоречит определению договора присоединения. Договор присоединения исключает возможность обеих сторон изменять условия, предусмотренные стандартной формой [12] .

В связи с указанным позволим не согласиться с точкой зрения А.Г. Карапетова, по мнению которого формулировка «в целом» не мешает признавать конкретный договор договором присоединения в части условий, которые не были индивидуально согласованы сторонами [13] , поскольку сама возможность согласования отдельных положений договора присоединения не предусмотрена ст.428 ГК РФ и противоречит смыслу данного договора.

По мнению М.В. Петрухина, договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку условия договора, в частности, объект долевого строительства, цена договора, а также порядок ее уплаты зависят от каждого конкретного случая, следовательно, должны быть согласованы сторонами [14] .

В судебной практике отсутствует единообразное решение вопроса об отнесении договора участия в долевом строительстве к договорам присоединения.

Например, в постановлении от 14 декабря 2016 г. по делу № А58-2321/2016 [15] Четвертый арбитражный апелляционный суд указал, что поскольку условия договора участия в долевом строительстве определяются застройщиком в стандартных формах, то данный договор является договором присоединения.

По нашему мнению, такое толкование п.1 ст.428 ГК РФ недопустимо. При определении того или иного договора в качестве договора присоединения необходимо не только исходить из требований законодательства, но и из фактических обстоятельств дела, на что указал Свердловский областной суд в апелляционном определении от 21 декабря 2016 г. по делу № 33-22493/2016 [16] : договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку доказательства невозможности согласования условий договора, в частности, его цены, отсутствуют.

В связи с указанным полагаем, что договор участия в долевом строительстве нельзя признать договором присоединения, поскольку данный договор не исключает возможности согласования и изменения отдельных условий договора. Вместе с тем правила, предусмотренные п.2 ст.428 ГК РФ, могут быть применены и в том случае, если при заключении договора участия в долевом строительстве участник долевого строительства был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания конкретных условий договора (п.3 ст.428 ГК РФ, п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г № 16 «О свободе договора и ее пределах» [17] ). Таким образом, указанное положение позволяет исходя из фактических обстоятельств дела применять к договору участия в долевом строительстве правила, предусмотренные для договора присоединения, что, однако, не превращает договор участия в долевом строительстве в договор присоединения.

Таким образом, договор участия в долевом строительстве необходимо относить к числу публичных договоров, поскольку застройщик осуществляет деятельность, которая носит публичный характер, на что указывает, в частности, характер предложения застройщика принять участие в долевом строительстве, обращенного к неопределенному кругу лиц и размещенного в информационных источниках, а также осуществление государственными органами контроля и надзора в рамках долевого строительства. Кроме того, право гражданина на жилище является конституционным правом, что также является аргументом в пользу признания договора участия в долевом строительстве публичным договором.

Вместе с тем договор участия в долевом строительстве не является договором присоединения, поскольку не исключает возможности согласования и изменения сторонами данного договора его отдельных условий.

[1] Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.

[2] Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 10. Ст. 1412.

[3] Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М., 2016. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.09.2017).

[4] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации / Отв. ред. А.Г. Карапетов. М., 2017. С. 860.

[5] Романенкова Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: Дисс. … канд. юрид. наук. М., 2009. С. 36.

[6] Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 8.

[7] Соболев Д.А. О «публичности» договора участия в долевом строительстве // Труды СГА. 2010. № 6 (34). С. 42 – 43.

[8] Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 2 августа 2016 г. по делу № 33-15227/2016 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.09.2017).

[9] Постановление Верховного Суда РФ от 18 декабря 2014 г. № 303-АД14-7399 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.09.2017).

[10] Постановление Конституционного Суда РФ от 20 декабря 2011 г. № 29-П « По делу о проверке конституционности положения подпункта 3 пункта 2 статьи 106 Воздушного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами закрытого акционерного общества «Авиационная компания «Полет» и открытых акционерных обществ «Авиакомпания «Сибирь» и «Авиакомпания «ЮТэйр» // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.09.2017).

[11] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М., 2001. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.09.2017).

[12] Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.09.2017).

[13] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 872.

[14] Петрухин М.В. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: проблемы правового регулирования. М., 2012. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 20.09.2017).

[15] Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2016 г. по делу № А58-2321/2016 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).

[16] Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 декабря 2016 г. по делу № 33-22493/2016 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.08.2017).

[17] Постановление Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5.

Старший юрист Общества защиты дольщиков.

Стаж с 2013 года. Эксперт в области долевого строительства и банкротства застройщиков.

Источник: xn—-8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai

Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»

Текст научной работы на тему «Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве»

ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

In the article the author dwells on the problems of contract in share part building.

Привлечение застройщиком денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости обеспечивается через заключение договора участия в долевом строительстве. Этот договор ранее относился к разряду непоименованных договоров, что вызывало сложности в правовом регулировании складывающихся отношений между основными его участниками. Например, вместо договора участия в долевом строительстве заключались весьма схожие с ним инвестиционные договоры и договоры простого товарищества. Отсутствие учетной регистрации договоров приводило к тому, что между дольщиками возникали споры о праве собственности на объект долевого строительства.

Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [1], содержащего основные требования, предъявляемые к договору участия в долевом строительстве, не позволило должным образом решить проблемы в правовом регулировании отношений. Так, остается неразрешенной проблема защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в долевое строительство жилья при банкротстве застройщика. С другой стороны, императивные нормы, определяющие требования к застройщику, привели к ситуации, в которой отношения участников долевого строительства фактически оформляются иными гражданско-правовыми конструкциями, например, через создание жилищных строительных кооперативов. Уставом кооператива предусматривается, что его члены вносят паевые взносы в размере равном 90 % стоимости жилья в первый ме-

сяц после создания кооператива, а оставшиеся 10 % — в течение одного, двух месяцев с момента ввода здания в эксплуатацию.

Во многом проблемы правоприменения, на наш взгляд, объясняются недостаточной научной разработанностью понятия договора участия в долевом строительстве. Анализ юридической литературы позволяет сделать вывод о том, что многие исследователи ограничивались лишь выделением особенностей и сравнением этого договора с иными гражданско-правовыми конструкциями.

Так, например, К. Скловский отмечает, что договор долевого участия в строительстве является комплексным договором, соединяющим в себе черты различных договоров. Договор долевого участия в строительстве является договором, направленным на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений. Преобладающей чертой этих договоров является их выраженный обменный, встречный характер. Это договоры, в которых преобладают черты совместной деятельности. Далее, автор весьма аргументировано рассматривает проблемы исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве, выделяет признаки этого договора, но уклоняется от его определения [2].

A.Г. Щербинин проводит исследование особенностей договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд, выделяет классификационные признаки этого договора, рассматривает проблемы, связанные с его государственной регистрацией, но не указывает на то, что понимается под договором долевого участия в строительстве [3].

B. Бублик пытается выделить признаки договора долевого участия в строительстве через

сравнение с договором простого товарищества. Автор приходит к выводу, что рассматриваемый договор не является договором о совместной деятельности, поскольку отсутствует общая цель, но он принадлежит к роду договоров простого товарищества [4].

Некоторые ученые проводят исследование договора участия в долевом строительстве и предлагают его определение, которое не совсем точно отражает признаки понятия.

Так, например, Е. Козлова под договором долевого участия в строительстве понимает договор, по которому физические лица принимают долевое участие в строительстве конкретного жилого дома путем сложения денежных средств, а юридическое лицо на привлеченные денежные средства осуществляет строительство, по окончании которого физические лица получают в собственность квартиру [5].

Предложенное Е. Козловой определение договора долевого участия в строительстве позволяет сделать вывод о том, что этот договор может применяться только при оформлении отношений, связанных с жилищным строительством. Это не учитывает в полной мере сферу применения рассматриваемого договора. Так, договор участия в долевом строительстве вполне может применяться и при строительстве иных объектов недвижимости, например, объектов здравоохранения, культуры и т. д. С другой стороны, застройщиком может выступать не только юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель, который на привлеченные денежные средства дольщиков осуществляет строительство.

Достаточно широко определяет договор участия в долевом строительстве С. Фокин. Автор полагает, что это договор, по которому одно лицо, участвующее в строительстве объекта недвижимости и обладающее правом на получение объекта или его части в собственность по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию, обязуется передать на возмездной основе построенный объект недвижимости или его часть в собственность третьим лицам. В качестве платы за передаваемое право могут выступать любые средства, имеющие денежную оценку [6].

При таком подходе нуждается в дополнительном обосновании положение о том, в какой

форме должно участвовать в строительстве лицо, обладающее правом на получение объекта. Далее, следуя рассуждениям автора, необходимо признать, что передача объекта на возмездной основе в собственность третьим лицам возможна только тогда, когда лицо, участвующее в строительстве, зарегистрирует на него право собственности. В связи с этим остается неразрешенным вопрос о том, чем отличается определение договора участия в долевом строительстве от определения договора купли-продажи недвижимости, полученной в будущем, или строительного подряда.

Исследование договора долевого финансирования строительства жилья проводят А.О. Аполлонов, И.А. Еремичев, Э.Л. Страу-нинг. Под этим договором они понимают соглашение, по которому одна сторона — гражданин, обязуется предоставить денежные средства для участия в строительстве жилого дома другой стороне — застройщику, а застройщик обязуется выполнить подрядные и субподрядные работы по строительству жилья, оказать гражданину комплекс услуг, обеспечивающих указанный процесс, и по окончании строительства передать квартиру к назначенному сроку [7].

Такое определение также весьма неточно отражает признаки договора участия в долевом строительстве. В частности, вызывает сомнение возможность застройщика производить субподрядные работы, поскольку на нем лежит обязанность выполнения не части строительных работ, а возведения на привлеченные денежные средства всего объекта строительства. С другой стороны, возникает вопрос о том, какие услуги должен оказать застройщик и возможно ли применение договора участия долевого строительства при возведении нежилых зданий.

Сложности, которые возникают при определении договора участия в долевом строительстве, во многом были обусловлены отсутствием единообразия судебной практики. Так, например, анализ практики Северо-Кавказского округа указывает на то, что договоры долевого участия в строительстве являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами, которые не предусматривают цели совместных действий, размера вкладов участников, ведение

общих дел и не могут быть квалифицированы как договоры простого товарищества [8].

Вместе с тем обращает на себя внимание отсутствие разграничения договоров долевого участия в строительстве от договора простого товарищества в Обобщении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа практики рассмотрения споров о защите права собственности. В этом постановлении указывается на широкое применение в предпринимательской деятельности договора простого товарищества при совместном долевом строительстве [9].

Отсутствие единства судебной практики привело к тому, что в юридической литературе договор участия в долевом строительстве пытались свести к известным гражданско-правовым конструкциям.

Так, отношения, связанные с долевым участием в строительстве, предлагалось регулировать нормами о простом товариществе. М.И. Брагинский, анализируя инвестиционное законодательство, приходит к выводу, что «именно как договоры о совместной деятельности квалифицируются инвестиционные договоры в договорной и арбитражной практике» [10]. Такого же мнения придерживается Е.П. Пав-лодский [11].

Представляется, что договор участия в долевом строительстве имеет сложную юридическую природу, поскольку сочетает в себе элементы различных договоров, однако является самостоятельной гражданско-правой конструкцией. Самостоятельность договора долевого участия в строительстве обусловлена следующим.

Во-первых, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит определение договора участия в долевом строительстве.

По этому договору «одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответ-

ствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства».

Во-вторых, анализ определения договора участия в долевом строительстве позволяет выделить его самостоятельный предмет. В широком смысле речь идет о создании объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения и передачи этого объекта участнику долевого строительства.

В третьих, договор участия в долевом строительстве помимо предмета имеет ряд существенных условий: объект долевого строительства и срок его передачи; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок.

В четвертых, особенностью договора участия в долевом строительстве выступает наличие императивных правил, связанных с обеспечением исполнения обязательства застройщика. Усматриваются особые нормы о гражданско-правовой ответственности в форме уплаты неустоек, возмещения убытков и взыскания процентов за несвоевременное пользование чужими денежными средствами.

Определение договора участия в долевом строительстве, которое закреплено в законе, выглядит не совсем удачным. Так, лицо, которому застройщик передает объект долевого строительства, не конкретизировано. Указывается, что это лицо является участником долевого строительства. Но, с другой стороны, и застройщик также является участником долевого строительства.

Участником долевого строительства может быть и подрядчик, если строительство нельзя осуществить силами застройщика. В связи с этим возникает неопределенность в вопросе о том, кому конкретно необходимо передать объект долевого строительства.

Вызывает также сомнение то, что получение разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию является существенным признаком рассматриваемого договора. Следует учитывать, что эта процедура предусмотрена и при выполнении работ по договору строительного подряда. Однако в легальном определении договора строительного подряда (ст. 740 ГК РФ) подобного рода признак отсутствует. Возможно, это обусловлено

тем, что получением разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию занимается заказчик, а складывающиеся отношения являются производными и не влияют на признаки договора.

Полагаем, получение разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию также не может быть существенным признаком рассматриваемого договора. Сущность договора участия в долевом строительстве сводится к тому, что одна сторона на привлеченные денежные средства обязуется самостоятельно или с привлечением третьих лиц в обусловленный срок построить здание или сооружение и передать часть этого здания (сооружения) соразмерно внесенным денежным средствам другой стороне. Разрешения на ввод построенного объекта недвижимости в эксплуатацию, как признак договора, его сущности не отражает, а следовательно, не может быть использован при определении.

Необходимо также учитывать, что сам термин «объект недвижимости» нуждается в конкретизации. В соответствии со ст.130 ГК РФ к объектам недвижимости помимо зданий и сооружений относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Тогда возникает вопрос о том, можно ли заключить договор участия в долевом строительстве космического объекта, или все же речь идет о создании тех объектов недвижимости, которые в силу природных свойств не могут быть перемещены в пространстве.

Нуждается в уточнении вопрос о том, являются ли построенные застройщиком объекты недвижимости объектами долевого строительства. Законодатель указывает на создание этих объектов силами застройщика и (или) с привлечением других лиц и передачи соответствующих объектов долевого строительства другой стороне. О каких объектах идет речь — остается только догадываться.

зывается то, в чем предметы сходны друг с другом или чем они друг от друга отличаются. Понятие как форма мышления отражает предметы и их совокупности в абстрактной, обобщенной форме на основании их существенных признаков. Существенные признаки предмета выражают его сущность [12].

Прежде чем дать определение договора участия в долевом строительстве попытаемся выделить существенные признаки данного понятия. Полагаем, эти признаки обусловлены особенностями складывающихся экономических отношений. Экономика — это основной предмет регулирования, первопричина возникновения права.

Юридические категории должны отражать экономические явления на языке права, ибо право вторично, а экономика первична. Нормы права только тогда являются эффективными в применении, когда они в полной мере отражают экономические отношения. В то же время нельзя забывать, что отклонение юридических конструкций от экономических категорий вполне возможно, поскольку нормы права признаны регулировать не всю область складывающихся отношений, а только лишь их наиболее значимую часть.

Экономические отношения участия в долевом строительстве могут быть охарактеризованы следующим образом. Физические и юридические лица передают денежные средства специальному субъекту — застройщику для строительства объекта недвижимости в виде здания или сооружения. Передаваемые денежные средства могут быть либо личными, либо заемными. Заемные средства, как правило, у физических или юридических лиц образуются в связи с заключением кредитного договора с банком.

В то же время речь идет о денежных средствах не одного физического или юридического лица, а нескольких лиц. Эти лица условно могут быть именованы дольщиками, т. е. лицами, вкладывающими совместно с другими часть денежных средств, совокупность которых достаточна для строительства здания в целом. Вложение же денежных средств в долевое строительство связано с фактором времени, что обусловлено экономическими целями, которые преследуют дольщики.

После завершения строительства застройщик должен передать часть здания (сооруже-

ния) физическим или юридическим лицам, пропорционально вложенным с их стороны денежным средствам. При этом следует учитывать, что у физических и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство, появляется возможность после передачи застройщиком части здания (сооружения) стать собственником данного объекта недвижимости.

Функция застройщика в отношениях долевого участия в строительстве сводится к тому, что это лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, организует процесс строительства. Для этих целей застройщик получает необходимые разрешения на строительство, оказывает комплекс услуг, обеспечивающих введение объекта недвижимости в эксплуатацию.

При этом строительство может осуществляться силами самого застройщика либо с привлечением иных строительных организаций. Фигура застройщика здесь не может быть сравнима с фигурой продавца объекта недвижимости, у которого этот объект окажется в будущем. В отличие от продавца застройщик не становится собственником создаваемого объекта недвижимости, а является активным участником строительного процесса. Лишь благодаря усилиям застройщика объект недвижимости может быть получен в натуре.

Следует также обратить внимание, что отношения участия в долевом строительстве складываются таким образом, что на момент их возникновения объекта недвижимости еще не существует либо объект находится на стадии возведения.

Особенности экономических отношений участия в долевом строительстве позволяют сформировать признаки рассматриваемого договора, которые могут быть положены в основу его определения. К таким признакам следует отнести:

— физические и (или) юридические лица (дольщики) передают личные либо заемные денежные средства застройщику для строительства объекта недвижимости в виде здания или сооружения;

— застройщик осуществляет строительство своими силами либо с привлечением иных лиц в срок, который устанавливается соглашением с дольщиками;

— после завершения строительства застройщик передает часть здания (сооружения) физическим и (или) юридическим лицам пропорционально вложенным денежным средствам;

— физические и (или) юридические лица, вложившие денежные средства в долевое строительство, имеют возможность оформить право собственности на переданную застройщиком часть здания (сооружения);

— деятельность застройщика по привлечению денежных средств физических и (или) юридических лиц для долевого строительства зданий (сооружений) является предпринимательской и осуществляется на возмездной основе.

Указанные признаки являются основными, поскольку отражают сущность экономических отношений участия в долевом строительстве. Такие признаки, как получение разрешение на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию и получение разрешение на строительство являются производными, поскольку они указывают лишь на условия, в которых формируются и существуют экономические отношения. Эти признаки способны оказать влияние лишь на последовательное развитие отношений, но не определяют их сути.

Учитывая основные признаки договора участия в долевом строительстве, представляется возможным сформулировать его определение. Договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется лично или с привлечением иных лиц в обусловленный срок на переданные ему заемные (личные) денежные средства граждан и (или) юридических лиц (дольщиков) построить здание (сооружение), и после окончания строительства передать часть здания (сооружения) дольщикам пропорционально вложенным с их стороны денежным средствам, а дольщики обязуются принять часть здания (сооружения) в целях последующего оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика.

Предложенное определение договора участия в долевом строительстве, полагаем, содержит необходимые признаки, позволяющие разграничить рассматриваемый договор со

смежными гражданско-правовыми конструкциями. Так, например, указывается, что застройщик осуществляет строительство, а это в свою очередь предполагает получение материального результата в виде объекта недвижимости (здания или сооружения). Наличие материального результата при осуществлении строительной деятельности застройщика не позволяет квалифицировать складывающиеся отношения как возмездное оказание услуг.

С другой стороны, передача дольщикам после окончания строительства не всего объекта недвижимости, а только его части, не позволяет обеспечить правовое регулирование отношений нормами о строительном подряде. Обязанность принять дольщиками часть здания (сооружения) соразмерно вложенным денежным средствам в целях последующего оформления права собственности на объект недвижимости указывает на то, что застройщик не является собственником передаваемого объекта. Следовательно, исключается возможность квалифицировать отношения как договор купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем.

Наконец, хозяйственная самостоятельность застройщика и последующая передача части здания (сооружения) дольщикам не позволяет сделать вывод о наличии общей цели всех участников долевого строительства и общей долевой собственности, что исключает возможность в регулировании отношений применения норм о простом товариществе.

1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 40; 2006. — № 30. — Ст. 3287.

2. См.: Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. — 1999. — № 4. — С. 111-113.

3. См.: Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права.

— 2003. — № 10. — С. 54-59.

4. См.: Бублик В. Квалификация долевого участия в строительстве // Хозяйство и право. — 2002. -№ 2. — С. 68-73.

5. См.: Козлова Е. Поиски модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. — 2002. — № 2. —

6. См.: Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. — 2003. — № 6. — С. 118124.

7. См.: Апполонов А.О., Еремичев И.Л., Страу-нинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами.

— М.: Щит-М, 2003. — С. 10.

8. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-кавказского округа Ф08-105/2004 от 26 февраля 2004.

9. См.: Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — № 3. — С. 41-49.

10. См.: Брагинский М.И. Финансирование строительства жилого дома // Право и экономика. —

1999. — № 4. — С. 79-81.

11. См.: Павлодский Е.П. Правовая природа «инвестиционного контракта» // Право и экономика. —

2000. — № 9. — С. 73-74.

12. См.: Кириллов В.И., Старченко А.А. Логика: Учебник для юридических вузов. — М.: Юрист, 2003. — С. 30, 47.

Источник: cyberleninka.ru

Договор долевого участия в строительстве. На что обратить внимание

Приобретение объектов первичного рынка недвижимости – выгодный и рискованный бизнес. Каждый раз передавая денежные средства строительной компании есть риск длительного ожидания готового объекта.

Невозможно заранее убедится в качестве возводимого объекта. Есть риск изменения планировки объекта строительной организацией.

Тем не менее, ДДУ для многих россиян – единственный доступный вариант получения в собственность квартиры. Даже несмотря на введение эскроу-счетов, которые повысили стоимость приобретаемого объекта на фоне повышения безопасности сделки. Все равно, сделка по приобретению возводимого жилья гораздо дешевле для человека. О «подводных камнях» договора долевого участия вам раскажет юрист по долевому строительству .

В чем особенности договора долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве (сокращенно ДДУ) – это правоустанавливающее соглашение между покупателем недвижимости и компанией-застройщиком, в соответствии с которым одна сторона (покупатель) передает второй стороне (застройщику) денежные средства, которые используются последним для продолжения строительных работ.

Важным элементом такой правовой конструкции является тот факт, что покупатель, до момента сдачи дома в эксплуатацию фактически становится инвестором строительной компании. Договор заключается в период проведения строительных работ. Дальше может применятся только правоотношения, урегулированные договором купли-продажи объекта.

Договор включает в себя полноценный объем прав и обязанностей каждой стороны. Все эти положения урегулированы отдельным Федеральным законом за №214. Многочисленные нарушения и обманы со стороны застройщика очень сильно ударили по репутации договора долевого участия в строительстве и требовали строгой регламентации для максимального снижения числа обманутых дольщиков.

Однако, принципиальным и действительно качественно защищающим интересы людей этот норматив стал только в 2019 году, когда законодательно запретили строительной компании замораживать объект строительства.

Вывод средств дольщиков из активов компании и заморозка стройки теперь фактически невозможны.

Этот механизм защиты прав дольщиков обусловлен наличием посредников, которые и гарантируют исполнение обязательств застройщика. Этим посредником является банк, в котором открыты специализированные эскроу-счета. Такая схема вынужденно повышает стоимость приобретаемого объекта, но застройщик имеет возможность получить с них средства только после введения в эксплуатацию дома. Не раньше.

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК?

Итог заключения любого из перечисленных договоров – получение квартиры в собственность. Стоит отдельно рассмотреть каждый из них для появления понимания их отличий, преимуществ и недостатков.

Договор долевого участия в строительстве объекта – это самостоятельная правовая форма договора с отдельным нормативным регулированием со стороны Федерального законодательства. Это Федеральный закон №214. Все основные положения, требования к сторонам закреплены в нормативном документе. Сторонами выступают дольщик и застройщик.

Для каждой из сторон предусматривается ответственность за не исполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на них обязанностей. Прописаны необходимые условия для заключения договора и порядок передачи законченного объекта в собственность дольщика.

Договор купли-продажи недвижимости предполагает приобретение уже законченного и в установленном порядке зарегистрированного объекта. Документ предполагает обязательную регистрацию в органах Росреестра.

Только после внесения изменений в данные о владельце переход права собственности состоится официально. Из представленного перечня правовой механизм применения норм о ДКП – самый простой с наибольшим объемом судебной практики.

Договор с ЖСК составляет примерно 30 процентов от всего объема сделок по приобретению в собственность недвижимости. Это одна из самых сложных правовых конструкций. Физические и юридические лица на принципе добровольного волеизъявления объединяют ресурсы и усилия для возведения жилого объекта. Стоимость квартиры становится итоговым размером пая.

Она достигается путем регулярного внесения членских взносов. Основным объединяющим с ДДУ моментом является тот факт, что недвижимость приобретается на стадии строительства. Отличает отсутствие строгой регламентации со стороны Федерального законодательства. Стороны определяют особенности взаимоотношений в рамках добровольного волеизъявления и сами определяют ключевые положения соглашения. Основными положениями договора должны быть прописаны:

Этот вариант имеет самую минимальную и противоречивую судебную практику.

Основные моменты в договоре долевого участия

При заключении договора долевого участия в строительстве рекомендуется предварительно получить консультацию независимого от строительной компании юриста с целью проверить текст заключаемого договора на соответствие требованиям Федерального закона №214. При проверке обязательно будут проверены следующие показатели и условия.

Характеристики объекта. Есть ли детальное описание квартиры

Детальное описание приобретаемого объекта позволяет дольщику понимать, на что конкретно тратятся вносимые им средства. Самое важное – конечный метраж. В рамках определенной пропорции он может быть скорректирован при финальном обмере объекта. В случае увеличения итоговой площади дольщик вынужден будет совершить доплату за лишние метры.

В случае, если квартира меньше приобретенной по проекту, денежные средства должен вернуть приобретателю застройщик. Хотя этот вариант крайне редко происходит. В основном квартиры передают с большей площадью.

Стоимость объекта

Стоимость объекта зависит от стадии строительства, ключевых факторов расположения, удаленности от центра, наличия или отсутствия ключевых объектов инфраструктуры. В конечном счете, без наличия условий о стоимости объект договор будет считаться не заключенным и не действительным.

Срок сдачи объекта

Не менее важный раздел, как и стоимость. Расчетное время окончания строительства позволит в дальнейшем рассчитать все неустойки и компенсации.

Какой гарантийный срок на объект установлен и на отдельные части объекта (инженерные конструкции и т.д.)

Все те неприятности, которые случились не по вине жильцов должны быть устранены за счет застройщика. Это и повреждение общих канализационных систем, и неправильная установка окон, проблемы с которыми вскрылись в период их начальной эксплуатации. Для исправления недочетов нужно время. И этому способствует гарантийная обязанность застройщика исправлять за свой счет, то, что сделано плохо.

Обычно, длительность гарантии застройщика на весь объект строительства – 5 лет. Если речь идет о инженерно-технических коммуникациях – 3 года. Также стоит отметить, что дом за несколько лет просядет. Это может привести к существенным нарушениям структурных и иных характеристик дома. Важно, чтобы пункт о гарантийных обязательствах присутствовал в договоре.

Иначе от подписания лучше отказаться.

Ответственность застройщика

Каждая сторона имеет не только права, но и обязанности. За нарушение обязанностей предусматривается ответственность. Во многом, положения о санкциях в отношении застройщика установлены нормативами закона.

Однако, как сторона, которая непосредственно составляет проект договора, девелопер старается минимизировать вероятные санкции.

Полномочия подписывающих договор от застройщика

Лицо, которое имеет право подписывать соглашения от имени организации без доверенности указано в уставных документах. Если документ подписан иным лицом, то у него обязательно должна быть доверенность от руководителя с указанием права подписи. Копия доверенности прикладывается к договору. Если такой доверенности нет, а подпись стоит, то в суде договор долевого участия может быть признан недействительным.

Обязательная государственная регистрация договора

Все договора, результатом которого является получение в собственность недвижимости подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра и вступают в силу непосредственно с момента такой регистрации. Если договор не прошел государственную регистрацию, он считается не действительным и не порождает правовых последствий.

Условие о доплате, которую дольщик обязан внести, если фактическая площадь превысит площадь по договору долевого участия в строительстве

Это условие содержится в непосредственном тексте закона. По окончании строительства производится итоговый замер, который может содержать сведения о том, что итоговый объект не соответствует проектному метражу в большей или меньшей степени. Дольщик должен быть готов к тому, что за лишние метры он будет доплачивать после получения в собственность квартиры.

Вопрос лишь состоит в том, на сколько больше будет итоговая площадь. При минимальном превышении застройщик доплату не требует. Размер минимального превышения устанавливается непосредственно в договоре.

Условие о компенсации застройщику расходов по содержанию квартиры

Это один из самых неудобных вопросов к судебной практике, так как нет однозначного регулирования вопроса. По сути, это означает, что строительная компания требует от дольщика денежные средства с момента сдачи объекта в эксплуатацию и до момента реального появления права собственности после подписания передаточного акта.

Многие девелоперы включают это условие в пункт о цене договора. Однако, на фоне коллизии между Законом о защите прав потребителей, Гражданским кодексом, Федеральным законом №214, Жилищным кодексом практика часто признает такие требования необоснованными и решением суда исключает эти требования из документа.

На что обратить внимание при заключении договора ДДУ

Есть несколько моментов, на которые стоит обратить внимание перед заключением соглашения со строительной компанией.

Разрешительная документация

Каждая строительная компания должна при начале строительства опубликовать разрешительную документацию. Вероятный покупатель должен быть спокоен, что стройка не стихийная. Есть готовый проект, утвержденный государственными структурами. Есть финансовая отчетность. Никто не закроет стройку объекта на основании судебных решений.

Поэтому стоит сразу обратить внимание на наличие действующей разрешительной документации.

Наличие счета эскроу

Если девелопер работает через эскроу-счета, это обеспечивает максимальное спокойствие дольщику, так как в случае невыполнения девелопером своих обязательств, дольщик просто получит свои деньги назад. Деньги на таком счету заморожены. Строительная компания получит к ним доступ только по завершению объекта строительства. Сама стройка идет на собственные средства девелопера или привлеченный кредит. Если строительная фирма хочет получить доход, то они должны будут ввести объект в эксплуатацию и передать его дольщикам.

Участок в собственности застройщика или в аренде, если в аренде, то на какой срок

Это тоже очень важный момент. Если земля под строительство находится в собственности застройщика, то он пойдет на многое для сохранения этого участка за собой и будет стараться обеспечить максимальную надежность строительства. Если аренда, то срок должен быть достаточным для окончания строительных работ и передачи квартир в собственность граждан.

Страхование ответственности застройщика

Страховые компании обеспечивают финансовую безопасность участников сделки. Проверка страховой компании по деятельности, длительности работы на рынке позволит сделать вывод о том, какова надежность застройщика. Крупные страховые компании не работают с мелкими или не надежными застройщиками.

Как проверить застройщика?

Проверка застройщика – обязательный этап перед заключением договора долевого участия в строительстве.

Деятельность девелоперов открыта и прослеживается через официальные порталы Федеральных служб, средств массовой информации и форумы дольщиков. Рассмотрим каждый способ отдельно.

Реестр застройщиков

Эта база данных начала работать с 2017 года. В ней компаниям-застройщикам присваивают рейтинг на основе анализа сроков сданных объектов. Значения рейтинга находятся в диапазоне от 0,5 до 1. Чем ближе к единице, тем меньше риск переноса сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Если рейтинг 0,5, то девелопер допустил просрочки. Стоит хорошо подумать прежде, чем заключать договор с такой компанией.

Кроме того, на портале есть информация о владельцах земли и организациях, которые оформили аренду на эту территорию с указанием сроков и характеристик.

Сайт Федеральной налоговой службы

На этом ресурсе можно запросить подробную выписку, введя в поисковую строку ИНН организации и выбрав регион нахождения. Исходя из данных выписки можно сделать вывод о вероятности скорого закрытия организации.

Сайт Федеральной службы судебных приставов

На этом портале стоит войти во вкладку «проверка судебной задолженности». В поисковой строке ввести название организации или ИНН. Если в отношении компании есть непогашенные исполнительные производства, то значит, что обязательства организация исполняет безответственно. Конечно, все зависит от конкретных дел, но в большинстве случаев стоит задуматься над тем, чтобы заключать с ней договор.

Картотека Арбитражных дел

Ссылки на этот ресурс можно найти на любом официальном сайте арбитражного суда. В строке поиска вводится ИНН организации. Исходя из наличия дел, в которых застройщик выступает ответчиком, можно сделать вывод о том, как четко он относится к выполнению принятых на себя обязательств перед кредиторами и подрядными организациями. Также, можно найти информацию о прохождении компанией процедуры банкротства.

Государственная Автоматизированная система «Правосудие»

Дает информацию о судебных спорах с физическими лицами. Если споров действительно много, значит обязательства перед дольщиками выполняются плохо. Это прямой сигнал о нежелательности заключения договора ДДУ с такой организацией.

Аккредитация в крупных кредитных организациях

Если застройщик работает только со структурами, которые входят в топ-10 банков России, то это свидетельствует о наличии финансовой стабильности предприятия. Есть возможность получения ипотечного кредитования на выгодных условиях. Как правило, аккредитация становится доступна тем девелоперам, которые себя хорошо зарекомендовали, а строящийся объект уже приближается к окончательному этапу.

Сайт Банка России

На этом ресурсе размещен реестр страховых компаний, с которыми разрешено сотрудничать строительным компаниям. В зависимости от того, какая компания страхует деятельность застройщика, можно сделать вывод о стабильности готовящегося проекта.

Форумы дольщиков

Сами граждане, которые уже инвестировали свои средства в деятельность строителей активно стараются оставлять свои отзывы о деятельности того или иного застройщика. Мониторинг прямых отзывов позволяет получить наиболее объективную информацию о контрагенте.

Запрос документов

При начале строительных работ организация подготавливает значительный пакет документов, копии которых стоит запросить у организации. Сюда включаются:

• уставные документы компании, а именно ИНН, устав, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
• действующая лицензия застройщика;
• полная проектная документация;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешение на строительство;
• финансовую отчетность и годовой баланс.

Все эти документы девелопер обязан предоставить для ознакомления в оригинале. Покупатель имеет право снять с них копии. Также, стоит для детального ознакомления запросить проект договора.

Как видно, вариантов проверки строительной компании очень много. Однако, выбирать какой-то один вариант не стоит. Информация будет полной только в случае полноценного анализа ситуации с применением целого ряда проверок.

Переуступка прав по ДДУ. Как правильно оформить

Когда речь идет о договоре долевого участия слово «продажа» не применима. Ведь квартира еще не находится в собственности продавца. Гражданское законодательство содержит специальный вариант договора – цессия. А именно, переуступка права требования готового объекта недвижимости. Этот вариант подходит тем, кто по каким-либо причинам перестал нуждаться в итоговой покупке квартиры.

Федеральный закон №214 устанавливает основные особенности договора цессии по отношению к договору долевого участия в строительстве. Этот договор вступит в силу только после его регистрации в органах Росреестра. Следовательно, должна сохранятся последовательность регистрации. Сначала основной договор ДДУ для регистрации первоначального права, затем уже цессия.

Как правило, получать согласие застройщика на цессию не требуется. Отдельно может быть прописано это требование в договоре ДДУ. Но, законодательно такого требования не установлено. Установлена обязанность вновь приобретшего право требования известить застройщика простым письменным уведомлением о том, что теперь он обладает правом требования к застройщику.

В этом документе стоит указать на предыдущего владельца права, а также приложить зарегистрированный договор. Исключением из этого правила будет не погашенная задолженность дольщика перед девелопером. В этом случае согласие застройщика будет обязательным. Требуется предварительно оформить перевод долга на нового участника и лишь затем переоформлять право требования.

Рекомендуется установить обязанность оплаты по договору цессии после государственной регистрации договора. В этом случае, обе стороны будут стремится к урегулированию всех возложенных законом обязанностей.

Никакие дополнительные правомочия по цессии не передаются. Может быть передан только первоначальный объем прав. Для оформления потребуются следующие документы:

1. Первоначальный договор долевого участия в строительстве.
2. Договор цессии.
3. Согласие супругов сторон, оформленное в нотариальном порядке.
4. Документы, подтверждающие выполнение сторонами финансовых обязательств.
5. Согласие органов опеки и попечительства, если участником сделки выступает несовершеннолетний или не дееспособный гражданин.
6. Согласие застройщика в необходимых случаях.
7. Согласие залогодержателя, если оформлялся залог.

Могут быть и иные документы запрошены в зависимости от каждой конкретной сделки.

Источник: ural-pravo.ru