Споры с объектами незавершенного строительства
Если объект незавершенного строительства (далее — ОНС) зарегистрирован в ЕГРН, то споры с ним ничем не отличаются от споров с иными объектами недвижимого имущества.
Если же ОНС не зарегистрирован, то споры с ним имеют свою специфику. Рассмотрим эту специфику подробнее.
Кто вправе зарегистрировать ОНС
Зарегистрировать первичное право собственности на ОНС (как и на иное вновь создаваемое недвижимое имущество) вправе исключительно правообладатель земельного участка, на котором этот объект возведен. Таким правообладателем может быть собственник земельного участка или арендатор, которому земельный участок передан под застройку.
Данное правило действует, даже если объект был построен без привлечения средств собственника земельного участка, т.е. за чужой счет.
В этом случае в ЕГРН первичным собственником ОНС также станет собственник земельного участка. Лицо же, за счет которого был создан ОНС, будет иметь обязательственное право по отношению к собственнику земельного участка (а не вещное право на ОНС).
Гражданское право. Часть 1. Лекция «Объекты гражданского права»
Например, в рамках договора простого товарищества одно лицо внесло в качестве вклада земельный участок (без оформления его в общую долевую собственность товарищей), а другое лицо внесло деньги, за счет которого и было построено здание. В этом случае товарищ, внесший деньги, вправе требовать исполнения договора применительно к пункту 3 ст.551 ГК РФ, т.е. заявить иск о госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок и построенный на нем объект (а не иск о признании права собственности на долю в недвижимом имуществе) (п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
Момент возникновения ОНС как объекта недвижимости
В части понимания того, что есть строение, расположенное на земельном участке, наш правопорядок отличается от западного.
У них действует концепция “единого объекта”, когда существует одна недвижимая вещь — земельный участок. А расположенное на нем здание рассматривается не как самостоятельный объект недвижимости, а как составная часть этого земельного участка. Здание (или ОНС) автоматически следует судьбе участка, а поэтому не нуждается в отдельной регистрации. В связи с этим, такого вопроса: “когда возникает ОНС как объект недвижимости”, у них не возникает.
У нас, как известно, здания (как и ОНС) — это самостоятельные недвижимые вещи.
В п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» выработан ряд правовых позиций, которые могут быть применены к ОНС:
1. Вещь является недвижимой в силу своих природных свойств. По общему правилу госрегистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ). Правомерно возведенное здание является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Объекты гражданских прав. Комментарий к ст. 128 Гражданского кодекса
2. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п.1 ст.130 ГК РФ).
В п.21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» подтверждено ранее сформулированное Пленумом ВАС РФ правило: “не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, если они являются предметом действующего договора строительного подряда”.
Таким образом, о возникновении объекта недвижимости в виде ОНС можно говорить при соблюдении следующих условий: 1) полностью завершены работы по сооружению фундамента; 2) строительство объекта было правомерным, т.е. объект не является самовольной постройкой; 3) ОНС не является предметом действующего договора строительного подряда.
Такой объект нельзя рассматривать как набор строительных материалов (движимых вещей). Его следует рассматривать как единый неделимый объект недвижимости, который может иметь составные части в виде движимых вещей (двери и т.п.) (ст.133 ГК РФ).
Правовой режим ОНС до его госрегистрации
В п.7 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» сказано: “собственник земельного участка имеет право на защиту своего права не только на земельный участок, но и на возведенное на нем здание, являющееся по существу составной частью принадлежащего ему на праве собственности земельного участка”.
Этот подход представляется верным. Незарегистрированный ОНС — это объект недвижимости, являющийся составной частью земельного участка. Такой незарегистрированный ОНС не является оборотоспособной вещью, это еще не объект гражданских прав.
Таким образом, можно было бы говорить о том, что и в российском праве действует концепция единого объекта, во всяком случае — в отношении незарегистрированных объектов недвижимости.
Однако эту точку зрения не разделил Верховный Суд РФ. В Определении от 30.07.2013 N 4-КГ13-24 он отверг логику кассационной инстанции, которая посчитала, что до регистрации права собственности на ОНС они “являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельным объектом гражданских прав” (из этого посыла суд кассационной инстанции сделал вывод, что подарив спорный земельный участок с находящимися на нем незарегистрированными ОНС, истица фактически произвела их отчуждение вместе с земельным участком).
Признавая этот вывод ошибочным, Верховный Суд РФ указал: “принцип единства объекта недвижимости в нормах законодательства, в том числе в нормах Земельного кодекса РФ, на которые ссылался суд кассационной инстанции, не закреплен. Напротив, ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу и называет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав земельные участки и объекты незавершенного строительства, не определяя их в качестве единого имущественного комплекса”.
Есть ли собственник у незарегистрированного ОНС
Согласно ст.219 ГК РФ “Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В данном случае речь идет о действии “принципа внесения”, который в общем виде закреплен в п.2 ст.8.1 ГК РФ.
Следовательно, до госрегистрации ни о каком праве на ОНС речи идти не может.
Вспомним вышеупомянутый п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 — в нем говорится о “законном владении”, а не о собственности.
Таким образом, незарегистрированный ОНС не принадлежит кому-либо на праве собственности — он находится в законном владении собственника земельного участка.
Чтобы стать объектом гражданских прав (и права собственности в частности) ОНС должен быть поставлен на кадастровый учет и зарегистрирован в качестве недвижимой вещи.[i]
При этом, постановка на кадастровый учет помещения в ОНС невозможна (Определение Верховного Суда РФ от 02.12.2014 N 306-ЭС14-2019).
Признание права собственности на ОНС в судебном порядке
Доктринально решение суда о признании права носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер. Суд лишь подтверждает наличие у лица ранее возникшего права, а не порождает его вновь своим решением.
В п.59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» закреплена именно данная концепция.
С этой точки зрения иск о признании права собственности на ОНС был бы невозможен, поскольку, как было показано выше, на незарегистрированный ОНС право собственности не возникает. А значит суд не может подтвердить наличие права, которое еще не возникло.
И все-таки такой иск допустим. В п.30 того же постановления № 10/22 сказано: “На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ”.
Очевидно, что такое решение суда будет носить правопорождающий характер. Удовлетворение судом иска о признании в этой его разновидности порождает право собственности у истца, а не констатирует, что оно было у него и до вынесения решения.
Но тогда, что это? Исключение из общего правила?
Представляется, что нет. В данном случае следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что это два разных по своей правовой природе иска. Просто из-за терминологической неточности два разных правовых явления описываются при помощи единой категории иска о признании права.[ii]
Таким образом, иск о признании права собственности на ОНС допустим. Но он, в отличие от классического иска о признании права, носит правопорождающий характер — точно также как иски о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ), иски о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ), а также иски о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации (п.2 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)»).
Для полноты картины следует отметить, что иски к застройщику о признании права собственности на завершенный строительством объект таковыми не являются, так как направлены на защиту обязательственного права по отношению к застройщику, а не вещного право на объект строительства.
Так, в Определении СКЭС Верховного Суда РФ от 20.12.2018 N 305-ЭС15-20071(6) указано: “Требование Филатчева А.В., поименованное как заявление о признании права собственности на нежилые помещения, по сути, представляет собой требование о понуждении к исполнению обязательства в натуре (об обязании передать нежилые помещения) и в соответствии со сложившейся судебной практикой рассматривается по правилам статей 308.3, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 3 статьи 551 ГК РФ”.
Но вернемся к ОНС.
Рассмотрим такой иск, получивший широкое распространение в практике судов общей юрисдикции, как “иск о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры с определенными характеристиками”.
Допустимость подобных исков закреплена в п.17 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).
Доля в праве “в виде квартиры” — достаточно спорное явление. Вероятно, такая практика продиктована желанием хоть как-то защитить права дольщиков.
И все-таки в настоящее время права дольщиков в основном должны защищаться при помощи норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Споры о разделе ОНС между супругами
Как было показано выше, даже до госрегистрации правомерно возведенный в период брака ОНС является объектом недвижимости, на который может быть признано право собственности.
А раз так, то его можно делить между супругами. Главное, чтобы такой ОНС не являлся самовольной постройкой. Ведь самовольная постройка не является объектом гражданских прав и подлежит сносу.
Если строение, возведенное в период брака, является самовольной постройкой, то признание права собственности на него возможно только при соблюдении условий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан).
Судебная практика исходит из того, что для раздела между супругами ОНС, он может даже не стоять на кадастровом учете.
Вот как про это говорит Верховный Суд РФ в Определении от 24.03.2020 N 19-КГ19-27:
“Вывод суда о том, что отсутствие кадастрового паспорта и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства является препятствием для его раздела между супругами, не основан на законе.
Сам по себе факт отсутствия государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не меняет правовой статус спорного недвижимого имущества как совместно нажитого и не является основанием для лишения права Дусарь О.В. на долю в совместно нажитом имуществе.
По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению являлось выяснение вопроса о степени готовности объекта незавершенного строительства, его соответствии строительным нормам и правилам”.
Если строение было возведено в период брака за счет общих доходов супругов, но на земельном участке, принадлежащем одному из супругов, то суды как правило признают такое строение общим супружеским имуществом и определяют за каждым из супругов доли в праве собственности на него (разделить строение в натуре очень редко представляется возможным с технической точки зрения).
В этом случае земельный участок остается в собственности одного из супругов. Другой же супруг становится сособственником объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке.
Если бы у нас действовала концепция “единого объекта”, то решение было бы иным. Разделу (определению долей в праве) подлежало бы не само строение, а земельный участок, на котором оно расположено. Правовое основание — ст.37 Семейного кодекса РФ, согласно которой имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (в данном случае речь идет о вложениях в строительство, увеличивших стоимость земельного участка).
К этому же результату можно было бы прийти и через принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Поскольку право на строение должно следовать судьбе прав на земельный участок (а значит и наоборот), то делить надо строение вместе с земельным участком. При этом собственнику земельного участка должна причитаться большая доля в праве на них, ведь земельный участок был его личным имуществом, а не общим.
Однако этот подход не доминирует в судебной практике. Суды в основном ограничительно толкуют принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, полагая, что он относится только к сделкам, а судебные решения о разделе имущества между супругами сделками не являются.
Отчуждение земельного участка без незарегистрированного ОНС
Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ. Согласно ему все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этого вытекает и обратное утверждение.
Исключения из этого принципа предусмотрены в п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ.
В п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
Основываясь на этом, суды признают недействительными договоры об отчуждении земельного участка, если на нем имеется незарегистрированный ОНС, который не указан в договоре.
Более того, суды не признают добросовестным приобретателем лицо, которое приобрело земельный участок без расположенного на нем незарегистрированного ОНС.
Именно такие выводы содержатся в вышеприведенном Определении Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N 4-КГ13-24. Напомним, по этому делу Верховный Суд РФ не согласился с тем, что незарегистрированные ОНС являются принадлежностью земельного участка, на котором расположены, и не являются самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, перед покупкой земельного участка с расположенным на нем незарегистрированным ОНС следует серьезно подумать о рисках. Не лучше ли зарегистрировать ОНС и купить земельный участок вместе с зарегистрированным ОНС?
[i] В соответствии с п.7 ст.1 Закона о госрегистрации недвижимости внесение в ЕГРН сведений об ОНС подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В настоящее время постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется одновременно с госрегистрацией права на основании технического плана (п.1 ч.3 ст.14 Закона о госрегистрации недвижимости). В кадастр недвижимости среди прочего вносятся сведения о степени готовности ОНС в процентах.
[ii] Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 121.
ИсточникК понятию объекта незавершенного строительства Текст научной статьи по специальности «Право»
ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / OBJECT OF UNFINISHED CONSTRUCTION / НЕДВИЖИМОСТЬ / REAL ESTATE / СТРОИТЕЛЬСТВО / CONSTRUCTION / ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ / STATE REGISTRATION / ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ / COMMISSIONING OF THE OBJECT
Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Зимнева С.В., Жуйков Р.В.
В статье анализируются существующие подходы к определению понятия » объект незавершенного строительства «. Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства , позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия » объект незавершенного строительства «.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Зимнева С.В., Жуйков Р.В.
Проблема приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства в современной отечественной цивилистике
TO THE CONCEPT OF OBJECT OF INCOMPLETE CONSTRUCTION
The article analyzes the existing approaches to the definition of » construction in progress». The essential features of objects of incomplete construction allowing to allocate objects from other real estate , and conditions of input of such objects in civil turnover are revealed. The author’s definition of the concept «object of incomplete construction » is formulated.
Текст научной работы на тему «К понятию объекта незавершенного строительства»
К ПОНЯТИЮ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
С.В. Зимнева, канд. юрид. наук, доцент Р.В. Жуйков, магистрант Тюменский государственный университет (Россия, г. Тюмень)
Аннотация. В статье анализируются существующие подходы к определению понятия «объект незавершенного строительства». Выявлены существенные признаки объектов незавершенного строительства, позволяющие выделить объекты из другого недвижимого имущества, и условия ввода таких объектов в гражданский оборот. Сформулировано авторское определение понятия «объект незавершенного строительства».
Ключевые слова: объект незавершенного строительства, недвижимость, строительство, государственная регистрация, ввод объекта в эксплуатацию.
Из года в год в России растет количество объектов незавершенного строительства. Так, продолжает расти число российских девелоперов-банкротов с незавершенным строительством жилья. В январе 2018 года в активных стадиях соответствующей процедуры находилось уже 246 компаний. Это на 3,4% больше, чем в декабре 2017 года [1].
Гражданский кодекс РФ (статья 130) не содержит легального определения понятия «объект незавершенного строительства», вместе с тем относит его к недвижимым вещам.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГрК РФ) объекты незавершенного строительства являются объектами капитального строительства. Однако и Градостроительный кодекс РФ не дает определения понятия «объект незавершенного строительства».
Отсутствие в российском законодательстве легального определения понятия «объект незавершенного строительства» вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве объектов незавершенного строительства.
Попытка ввести критерии отнесения объектов к незавершенному строительству была сделана в письме ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 «О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства».
Согласно письма к законсервированным объектам и объектам незавершенного строительства, находящимся в федеральной собственности, относятся объекты, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения. Таким образом, Государственный таможенный комитет РФ при отнесении строительства к незавершенному учитывает два важных обстоятельства:
1) истек нормативный срок строительства на объект;
2) приостановление строительных работ из-за отсутствия денежных средств и материально-технического обеспечения.
С точки зрения гражданского законодательства, это определение не содержит существенных признаков объекта незавершенного строительства, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества. Вместе с тем, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку позволит разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.
венных признаков, критериев. Однако вопрос о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу в юридической литературе остается спорным.
Сторонники существующей «юридической теории недвижимости» полагают, что к недвижимому имуществу можно отнести не любое имущество, которое прочно связано с землей, а только то имущество, которое может быть: объектом гражданских прав, предметом гражданско-правовых сделок, имуществом, на которое могут возникнуть вещные права. Конечно, для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи. Таким образом, граница раздела имущества на недвижимое и движимое — это момент государственной регистрации в качестве объекта незавершенного строительства, до этого момента объекты незавершенные строительством представляют собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен человеческий труд, то есть являются движимым имуществом.
Однако как в юридической литературе, так и в судебной практике неоднократно указывалось на невозможность признания не завершенных строительством объектов движимым имуществом, в связи с тем, что как только те или иные строительные материалы были неразрывно соединены с земельным участком и друг с другом, они становятся частью не завершенного строительством объекта и «прекращают свое юридическое существование как вещи», поскольку были преобразованы [2].
Опровергая указанный выше подход, сторонники «концепции фактической недвижимости» опираются на положения статьи 130 ГК РФ. Ученые исходят из естественных (природных) свойств вещей, то есть недвижимое имущество неразрывно связано с землей. Строительство объекта на земельном участке, пусть даже не завершенное, уже являет-
ся объектом недвижимости из-за прочной связи с землей. В соответствии с параграфом 1 раздела I части I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.), требование государственной регистрация недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрация как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрация вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ). Подобный подход соответствует общемировой практике.
Кроме того, Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе исходит из того, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, не нуждается в пересмотре. А также отсутствуют основания для введения в определение недвижимой вещи дополнительного признака: обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи.
Итак, для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Следовательно, объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным физическим признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте.
В настоящее время Пленумом Верховного Суда по данному вопросу сформулирована следующая позиция: результат незавершенных строительных
работ может быть признан недвижимой вещью лишь в случае, если полностью возведен фундамент.
Так, согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Необходимым условием для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом является прекращение договора строительного подряда на данный объект. Такая позиция нашла подтверждение в трудах ряда ученых, судебной практике и в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.
Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует понятие «объекта незавершенного строительства», которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов и содержало основные квалифицирующие признаки понятия.
Полагаем, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.
В Толковом словаре русского языка Кузнецова С.А. слово «незавершенный» означает: не доведённый до конца; незаконченный [3]. Отсюда можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства не прошел все стадии градостроительного процесса, строительство объекта незакончено.
Как верно указывает ряд авторов, юридическую значимость при завершении строительства приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению [4]. Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и допускающим его эксплуатацию, в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.
Исходя из вышеизложенного, можно выделить совокупность специфических признаков объектов незавершенного строительства, значительно отличающих его от других объектов недвижимости: 1) является объектом недвижимости; 2) отсутствует разрешение на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию; 3) приостановлено или прекращено строительство объекта (не является предметом действующего договора строительного подряда); 4) достижение определенной степени готовности — наличие фундамента.
На основе выделенных признаков можно сформулировать следующее определение: объект незавершенного строительства — это недвижимое имущество, строительство которого приостановлено или прекращено и не введено в эксплуатацию, при наличии полностью возведенного фундамента.
Эту дефиницию целесообразно вне-
сти в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем.
1. Найден М. Сколько в России застройщиков-банкротов. — URL http://www.radidomapro.ru/ryedktzij/nedvijimost/jilio/skoligko-v-rossii-zastrojshchikov-bankrotov—62844.php (дата обращения 16.04.2018).
2. Черная Н.В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. — 2013. — № 8. — С. 20.
3. Кузнецов С.А. Большой толковый словарь русского языка. — СПб.: Норинт, 2000. — 1536 с.
4. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства // Хозяйство и право. — 2005. — № 8. — С. 125.
TO THE CONCEPT OF OBJECT OF INCOMPLETE CONSTRUCTION
S.V. Zimneva, candidate of legal sciences, associate professor R.V. Zhuikov, graduate student Tyumen state university (Russia, Tyumen)
Abstract. The article analyzes the existing approaches to the definition of «construction in progress». The essential features of objects of incomplete construction allowing to allocate objects from other real estate, and conditions of input of such objects in civil turnover are revealed. The author’s definition of the concept «object of incomplete construction» is formulated.
Keywords: object of unfinished construction, real estate, construction, state registration, commissioning of the object.
ИсточникПонятие и признаки объектов незавершенного строительства
Евтеев, Д. А. Понятие и признаки объектов незавершенного строительства / Д. А. Евтеев. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2021. — № 53 (395). — С. 61-64. — URL: https://moluch.ru/archive/395/87412/ (дата обращения: 15.09.2022).
Автор статьи проводит анализ понятия и признаков объекта незавершенного строительства. Делает авторское заключение о понятии и признаках объекта незавершенного строительства.
Ключевые слова: недвижимость, объект незавершенного строительства.
Несмотря на свою значимость в системе объектов недвижимого имущества, объекты незавершенного строительства не имеют легально закрепленного определения. Вместе с тем, в доктрине права существуют представления о понятии объектов незавершенного строительства, обобщив которые можно дать следующие определение. Итак, объектом незавершенного строительства является всегда недвижимое имущество, обладающее свойством неразрывной связи с землей, не обладающее свойствами строительной готовности объекта, позволяющими ввести его в эксплуатацию, а также зарегистрированные как объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Похожее определения приводят в своих работах А. Н. Лужина [1], С. С. Кислов [2].
Представляется, что указанное авторское определение объектов незавершенного строительства выражает саму сущность данных видов объектов недвижимого имущества. Так, из данного определения можно вычленить признаки объекта незавершенного строительства. А именно:
– объект незавершенного строительства — недвижимое имущество;
– объект незавершенного строительства — неразрывно связано с землей;
– объект незавершенного строительства — не обладает свойствами строительной готовности;
– объект незавершенного строительства — государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимость.
Итак, согласно первому признаку, объект незавершенного строительства представляет собой недвижимое имущество. В отличии от объектов незавершенного строительства, объекты недвижимого имущества имеют своё легальное определение, изложенное в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Проанализировав указанную норму, можно сделать вывод о том, что объекты незавершенного строительства, представляют собой конструкцию, которую невозможно перенести с одного места в другое, без несоразмерного ущерба для самой конструкции.
Согласно второму признаку, объект незавершенного строительства неразрывно связан с землей. Конечно, можно сделать вывод о чрезмерности выделения данного признака в качестве самостоятельного, так как первый признак — объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, должен поглощать второй признак — объект незавершенного строительства неразрывно связан с землей. Вместе с тем, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к объектам недвижимого имущества относят еще воздушные судна, морские суда, суда внутреннего плавания и иное имущество, что требует выделения признака неразрывной связи с землей в особый, отдельный признак объектов незавершенного строительства.
Следующий признак, а именно объект незавершенного строительства не обладает свойствами строительной готовности, как представляется, является ключевым для определения сути объектов незавершенного строительства, так как позволяет отличать строительные объекты недвижимого имущества от объектов незавершенного строительства. Так, строительная готовность объекта является критерием для ввода в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.
Согласно последнему признаку, объект незавершенного строительства — государственная регистрация в Едином реестре прав на недвижимое имущество, позволяет отличать объекты незавершенного строительства от объектов самовольной постройки, которые по всем критериям могут обладать свойствами объектов незавершенного строительства, но не могут в установленном порядке пройти государственную регистрацию.
Вместе с тем, в доктрине права существуют и другие представления о признаках объекта незавершенного строительства. Так, Э. Ц. Батуева и Т. Ф. Даржаева проводят параллели между понятиями капитальное строительство и незавершенное строительство, они утверждают, что «на сегодня согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ наряду со зданиями, строениями, сооружениями к объектам капитального строительства отнесены объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек. При этом речь идет о таком качестве объектов, как капитальность, что может выступать в качестве отдельного признака объекта незавершенного строительства, указывая на его свойства как физическую соединенность и связь с определенным земельным участком, составляющим привычную среду использования, изъятие из которой влечет за собой несоразмерный ущерб назначению имущества, то есть постоянство и фиксация на местности. В таком случае можно было бы исключить признание в качестве объектов незавершенного строительства начального цикла строительства — возведенного фундамента, вбитых свай, котлована и т. д». [3].
Указанная позиция заслуживает несомненной поддержки, вместе с тем, представляется, что сегодня можно констатировать нехватку правовых норм, регламентирующих правовой статус объектов незавершенного строительства. Это выражается в том, что вырытый котлован на земельном участке, одна вбитая строительная свая уже может быть признана объектом незавершенного строительства.
Н. В. Черная Н. В. [4] в своём исследовании, посвященном понятию и признакам объекта незавершенного строительства, выделяет следующие признаки объекта незавершенного строительства:
– объект имеет признак капитальности (неразрывной связи с землей);
– объект является результатом строительных работ по созданию нового объекта недвижимого имущества;
– объект не находится в актуальном процессе строительства (не является предметом договора строительного подряда и иных договоров, подразумевающих строительство нового объекта;
– строительство объекта прекращено либо приостановлено (объект находится в состоянии консервации);
– в отношении объекта отсутствует акт ввода его в эксплуатацию.
Вместе с тем, выделение указанных принципов не является обоснованным как с точки зрения теории, так с точки зрения правоприменительной практики, за исключением признака капитальности. Так, объект незавершенного строительства будет являться по своей сути таковым даже в процессе осуществления самого строительства. Вместе с тем, сделкоспособность указанного имущества будет возможна только после государственной регистрации прав на подобный объект.
З. К. Кондратенко также приходит к выводу, что «законодательство о градостроительной деятельности относит к объектам капитального строительства наравне со зданиями и сооружениями объекты незавершенного строительства, не относящиеся к временным постройкам, киоскам, навесам и другим подобным постройкам. Кроме того, с точки зрения градостроительного законодательства объектами незавершенного строительства являются объекты, строительство которых не завершено.
В свою очередь, согласно п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, строительством является создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Таким образом, с точки зрения законодательства о градостроительной деятельности объектами незавершенного строительства являются объекты капитального строительства, представляющие собой результат незавершенного процесса по созданию здания, строения, сооружения. Строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. При этом замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является частью участка и не признается самостоятельной недвижимостью» [5].
Говоря о проблеме дефицита нормативно-правового регулирования объектов незавершенного строительства, можно поддержать точку зрения В. А. Алексеева, который утверждает, что «какое-либо содержательное определение объекта незавершенного строительства (далее — ОНС) в законодательных и нормативных актах России отсутствует. К содержательным определениям вряд ли можно отнести норму п. 10 ст.
1 Градостроительного кодекса РФ (далее — ГСК РФ), в которой говорится, что ОНС — это объект капитального строительства, строительство которого не завершено. Вместе с тем в ст. 130 ГК РФ ОНС, наряду со зданием и сооружением, отнесен к недвижимым вещам по признаку прочной связи с землей. Изучение литературы, посвященной проблемам определения правового понятия ОНС, показало, что большое количество исследований данного вопроса, к сожалению, не выразилось в качественном результате. Между тем при отсутствии законодательных определений ОНС на первый план выходит именно доктринальное их формулирование, которое характеризуется таким многообразием позиций, что вряд ли может сослужить добрую службу практикующему юристу» [6].
Таким образом, выявленные проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства, позволяют сделать вывод о необходимости более четкой регламентации данного правового института. Кроме того, проведенное исследование позволило сделать авторское определение объектов незавершенного строительства. Итак, объектом незавершенного строительства является всегда недвижимое имущество, обладающее свойством неразрывной связи с землей, не обладающее свойствами строительной готовности объекта, позволяющими ввести его в эксплуатацию, а также зарегистрированные как объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Спорным, представляется позиция правоприменителя относительно такого признака объекта незавершенного строительства как прочная связь с землей и единая, взаимосвязанная конструкция объекта. Так, указанный довод подтверждается правоприменительной практикой. А именно признание объекта в судебном порядке к разновидности недвижимого имущества по принципу незавершенности строительства осуществляется на основании заключения эксперта, в котором указывается насколько прочно объект связан с землей и каким образом объект образует единую конструкцию. Вместе с тем, современные технологии строительства позволяют выстраивать на земельном участке совокупность строительных блоков, скрепляя их временной сваркой, при этом углубив данную конструкцию незначительно в землю. При этом готовность объекта в данном случае будет определяться не менее чем на 1 процент, что будет уже достаточным для признания объекта объектом незавершенного строительства.
Указанный подход к правовому режиму объектов незавершенного строительства может создавать условия для обхода закона в части упрощенного порядка получения земельного участка в собственность в обход конкурентным процедурам. Так, сегодня существует возможность упрощенного порядка получения земельного участка в собственность минуя конкурентные процедуры при условии, что на данном участке располагается объект незавершенного строительства.
Таким образом, в качестве предложений по совершенствованию законодательства можно предложить определить минимальный процент строительной готовности объекта, который можно было бы признать объектом незавершенного строительства. Указанная мера позволит искоренить схемы обхода закона в части упрощенного получения в собственность земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Данный эффект основан на том, что застройщику будет уже не рентабельно разрушать объект незавершенного строительства с уровнем строительной готовности не менее 30 процентов.
- Лужина А. Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: учебное пособие. — М.: РГУП, 2017. — 150 с.
- Кислов С. С. [Комментарий к Постановлению АС УО от 09.10.2019 по делу № А34–13859/2018] // Строительство: акты и комментарии для бухгалтера. — 2019. — № 11. — С. 58–62.
- Батуева Э. Ц., Даржаева Т. Ф. Исторический процесс становления объектов незавершенного строительства в качестве объектов недвижимого имущества // Государственная власть и местное самоуправление. — 2018. — № 11. — С. 57–61.
- Черная Н. В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. — 2013. — № 8. — С. 20.
- Кондратенко З. К. Проблемы судебной практики, связанные с рассмотрением споров, возникающих по договорам аренды объектов незавершенного строительства // Юрист. — 2018. — № 3. — С. 30–34.
- Алексеев В. А. Определение объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи // Гражданское право. — 2018. — № 3. — С. 25–28.
Основные термины (генерируются автоматически): незавершенное строительство, недвижимое имущество, земельный участок, строительная готовность, капитальное строительство, признак, государственная регистрация, земля, неразрывная связь, Российская Федерация.
Источник