Екатерина Пугаченко, старший юрист «Пепеляев Групп», проанализировала поправки в ГК о недвижимости. Положения вступят в силу 1 марта 2023 года, за исключением отдельных положений о линейных объектах, которые уже работают. Здания можно будет разделять и соединять, а собственником построенного объекта по умолчанию станет собственник земельного участка, но есть исключения.
Законодатель уточнил понятие зданий и сооружений, как они создаются и как могут образоваться. Появилось правило, определяющее по умолчанию собственника построенного здания или сооружения. Про собственников машино-мест и общее имущество собственников помещений в здании тоже не забыли. Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон) дополняет правовое регулирование объектов недвижимости и вещных прав на них. По большей части принятые Законом поправки в ГК — результат кодификации уже устоявшегося правоприменения.
Что внесет корректировку в работу
Материаловедение | Учебный фильм, 2018
Здания и сооружения создаются в результате строительства (п. 1 ст. 141.3 ГК), что является дуплицированием нормы, существующей в Градостроительном кодексе (см., например, п. 10 и 13 ст. 1 ГрК). Это призвано помочь собственнику дифференцировать принадлежащее ему имущество на движимое и недвижимое и прекратить практику регистрации права собственности на асфальтовое покрытие, замощение и др.
Здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела другого здания, сооружения или единого недвижимого комплекса или объединения нескольких недвижимых вещей — зданий, помещений, машино-мест (п. 2 ст. 141.3 ГК). Закрепление в ГК возможности образования здания путем объединения зданий должно упростить жизнь собственникам смежных зданий. Равно как возможность раздела одного здания на здания, а не на помещения, расширит возможности их собственников при намерении распорядиться ими.
Закон вводит правило, согласно которому по умолчанию, если иное не предусмотрено законом или договором, собственником построенного объекта недвижимости будет считаться собственник земельного участка, на котором он расположен. А если лицо получило государственную или муниципальную землю для строительства, собственником недвижимости станет он (ст. 287.1 ГК). Вероятно, это должно получить развитие в иных законах, в том числе в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Тем не менее стоит более внимательно относиться к соответствующим договорным положениям, относящимся к объектам недвижимости на земельном участке, учитывая, что на собственнике объекта недвижимости лежит бремя его содержания, обязанность уплачивать налог и т. д.
Появляются положения об общем имуществе собственников помещений в здании, сооружении (ст. 287.5 ГК) по аналогии с Жилищным кодексом. Помимо прочего, общее имущество может быть предоставлено третьим лицам в пользование по решению, принятому двумя третями голосов собственников.
Реконструкция. Капитальный ремонт. Разница понятий. Применяемые коэффициенты.
Уточняются права собственников помещений на земельный участок под зданием, в котором расположены помещения (п. 3 ст. 287.6 ГК), например, критерии определения площади такого участка. Это должен быть земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации.
Кроме того, Закон сокращает срок предъявления требования о признании права собственности на бесхозяйные линейные объекты. Срок сократился с одного года до трех месяцев. Еще такое право требования теперь есть не только у органов местного самоуправления, но и у лиц, обязанных эксплуатировать такие линейные объекты (ст. 225 ГК). Это следует учитывать собственникам земельных участков, на которых расположены бесхозяйные линейные объекты.
Дополнились правила ст. 271 ГК для собственников зданий или сооружений, находящихся на чужом земельном участке (ст. 287.3 ГК). Так, если у такого собственника здания нет права пользования земельным участком под ним ни по закону, ни по договору, собственник здания сможет пользоваться землей только для доступа в здание.
Какие вопросы возникнут
Новая норма об общей долевой собственности на землю собственников снесенных или разрушенных объектов вызывает ряд противоречий. Столько же вопросов возникает после прочтения ст. 287.3 ГК: как обеспечивать доступ собственника к зданию и как будет проходить процесс восстановления погибших объектов.
Первый вопрос. В случае сноса или разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машино-мест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение (п. 4 ст. 287.4 ГК).
Это положение закона, возможно, потребует уточнения: если право собственности на земельный участок уже существовало на момент сноса или разрушения здания или сооружения, то его дополнительное подтверждение п. 4 ст. 287.4 ГК не требуется.
Если же п. 4 ст. 287.4 ГК гипотетически вводит новое основание возникновения права собственности на земельный участок, то такое «автоматическое» предоставление права собственности будет нарушать интересы предшествующих собственников и правообладателей земельных участков. Еще это положение будет противоречить другим положениям законодательства РФ, например, ст. 39.20 Земельного кодекса, ст. 272 ГК и др.
Второй вопрос. «Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка» (п. 1 и 2 ст. 287.3 ГК). Если такие права собственника здания не предусмотрены, то собственнику обеспечивается доступ к его зданию или сооружению.
Пункт 4 той же статьи устанавливает, что при случайной гибели здания или сооружения их уже бывший собственник не теряет свои права на земельный участок и вправе восстановить свое здание или сооружение. Если же такой собственник не начал восстанавливать здание или сооружение в течение пяти лет с момента их случайной гибели, то его право в отношении земельного участка прекращается. Иное может быть предусмотрено законом или договором.
На первый взгляд это нововведение восполняет пробел в правовом регулировании, наличие которого было очевидно исходя из судебной практики, и должно позитивно сказаться на правоотношениях собственников зданий и земельных участков.
С другой стороны, это нововведение, очевидно, защищает интересы собственника здания или сооружения, расположенного на чужом земельном участке, но не собственника земельного участка. Наряду с этим такая новая норма права вызывает массу вопросов, с которыми, вероятно, придется столкнуться как собственникам, так и судам.
Случайная гибель. Право на восстановление появляется только при случайной гибели здания или сооружения. Российское законодательство не содержит определения понятия «случайная гибель».
В юридической литературе разъясняется, что причиной случайной гибели вещи являются обстоятельства, в которых нет вины собственника или третьих лиц, в результате которой невозможно возложить ответственность на третье лицо. Причиной случайной гибели могут быть, например, обстоятельства непреодолимой силы, такие как пожар, наводнение, ураган и т. д.
То есть если причиной разрушения здания или сооружения стали виновные действия третьих лиц, действия или бездействие самого собственника или же ветхость здания или сооружения в силу его естественного износа, то бывший собственник такого разрушенного здания или сооружения не приобретает право на его восстановление в силу п. 4 ст. 287.3 ГК.
Интересно отметить, что судебная практика, выработавшая схожее право собственника зданий, строений на их восстановление, сформировалась в спорах, где здание было разрушено не в результате его случайной гибели, а в результате действий третьих лиц, пожара или ветхости. Идея такой судебной практики происходила из ст. 39 ЗК, которая действовала в период до 30.04.2015 и устанавливала право собственника здания, строения, сооружения, разрушенного в результате пожара, стихийных бедствий или ветхости, восстановить это здание при условии начала восстановления в течение трех лет.
Такое право возникало только у лиц, владевших земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения; у арендатора земельного участка такое право на восстановление здания или сооружения возникало на условиях договора аренды (ст. 39 ЗК).
Так, в деле № А51-10601/2008-1-325 компания просила признать недействительным распоряжение территориального управления. Орган передал земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование отделению морской инженерной службы. Объекты на спорном земельном участке были приобретены в разрушенном состоянии.
Суд указал, что когда объекты находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что за собственником сохраняется право на земельные участки при условии начала восстановления их в установленном порядке. И только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 ЗК. Объекты собственником восстановлены не были. ВАС оставил заявление компании без удовлетворения.
Восстановление здания или сооружения. Судебной практике предстоит определить, что это такое. Восстановление — это процесс или мероприятия по возвращению зданий или сооружений в приемлемое работоспособное состояние, зачастую с улучшениями (п. 3.5.1.43 ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020. «Национальный стандарт Российской Федерации. Здания и сооружения.
Общие термины», приказ Росстандарта от 24.12.2020 № 1388-ст).
Из этого определения можно предположить, что восстановление не является строительством заново, а также что восстановленное здание или сооружение не обязательно должно в точности повторять погибшее: возможность улучшений означает приемлемость изменений здания, сооружения. Степень таких улучшений не конкретизируется и остается на усмотрение собственников, а в случае спора — на усмотрение суда.
Начало восстановления здания или сооружения. Строительство — создание зданий, строений, сооружений (п. 13 ст. 1 ГрК). Строительство осуществляется на основании проектной и рабочей документации (ч. 1.2 ст. 52 ГрК).
Таким образом, непосредственно строительству предшествуют инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование и экспертиза проектной документации (ст. 47, 48 и 49 ГрК).
Можно предположить, что началом восстановления здания или сооружения может быть и осуществление инженерных изысканий или подготовка проектной документации. Безусловным подтверждением того, что восстановление ведется, будет осуществление строительных работ.
Право пользования и доступ. Остается недетализированным правовое регулирование права пользования земельным участком под зданием, упоминаемое п. 1 ст. 287.3 и п. 1 ст. 271 ГК (см., например, статью «Возникновение права пользования земельным участком при переходе права собственности на недвижимость, расположенную на нем», О. Новоселова, «Хозяйство и право», 2015, № 1).
Вероятно, потребует разъяснения понятие доступа к зданию или сооружению применительно к п. 4 ст. 287.3 ГК.
Наверняка доступ к производственному или складскому зданию или сооружению должен заключаться и в возможности проезда транспортных средств. Также проезд транспортных средств может потребоваться к любому зданию или сооружению в целях его ремонта. А если, например, на земельном участке есть вертолетная площадка, обязан ли собственник участка обеспечивать доступ собственника к его зданию или сооружению посредством вертолетного транспорта?
Неопределенность и риски права восстановления
Нужна новая графа в выписке из ЕГРН
Право на восстановление здания или сооружения влечет правовую неопределенность для собственника земельного участка и для заинтересованных лиц. Нужно будет выяснять, является ли гибель случайной и сохраняет ли бывший собственник такого погибшего здания или сооружения право пользования земельным участком.
Заинтересованным третьим лицам будет необходимо получать информацию о фактах гибели и определять наличие прав бывшего собственника здания или сооружения на земельный участок. Должна будет исследоваться гибель и более пяти лет назад. Целесообразно будет аккумулировать информацию об этом в ЕГРН и включить соответствующую графу в выписку из ЕГРН о земельном участке. Это поможет уменьшить риски собственника земельного участка и заинтересованных третьих лиц.
Источник: www.pgplaw.ru
Восстановление строительной конструкции
Уважаемые пользователи сайта. На данной странице вы найдете определение понятия «Восстановление строительной конструкции». Полученная информация поможет вам понять, что такое Восстановление строительной конструкции. Если по вашему мнению определение термина «Восстановление строительной конструкции» ошибочно или не обладает достаточной полнотой, то рекомендуем вам предложить свою редакцию этого слова.
Для вашего удобства мы оптимизируем эту страницу не только по правильному запросу «Восстановление строительной конструкции», но и по ошибочному запросу «djccnfyjdktybt cnhjbntkmyjq rjycnherwbb». Такие ошибки иногда происходят, когда пользователи забывают сменить раскладку клавиатуры при вводе слова в строку поиска.
Источник: www.conventions.ru