Порядок изменения разрешения на строительство

Москва. 5 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Сроки истекающих до 1 августа разрешений на строительство продлят на год, сообщается на сайте правительства РФ.

«Сроки действующих разрешений на строительство, истекающих до 1 августа 2022 года, будут автоматически продлены на один год. Постановление об этом подписал председатель Правительства Михаил Мишустин», — говорится в сообщении.

Уточняется, что застройщики в таком случае смогут сэкономить время на прохождении административных процедур и сосредоточиться на реализации начатых проектов.

Также на год продлят срок действия всех градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ). Это основной документ, необходимый для начала проектирования и строительства зданий.

Согласно распоряжению, также отменяется необходимость оформления решения органа власти о подготовке проекта планировки территории. При этом срок согласования такого проекта сократится с 15 до 10 рабочих дней.

Также изменения коснутся процедур выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов. Теперь застройщику больше не надо предоставлять органам строительного надзора ГПЗУ и ряд других документов.

Разрешение на строительство дома ИЖС. Как получить? Порядок получения.

Ранее Мишустин заявлял, что стоит задача – не дать стройке остановиться в условиях санкций.

«Предлагается упростить разработку градостроительной документации и процедуру проведения публичных слушаний по ней, ускорить предоставление земельных участков, при необходимости обеспечить продление действующих договоров аренды земли», — ранее говорил Мишустин.

Источник: www.tatre.ru

Изменение ВРИ

1.01.2017 г. была дана новая редакция ст. 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (сокр. ГрК РФ) с комментариями и изменениями. Поправки касаются упрощения процедуры изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельных участков или объектов капитального строительства. Согласно условиям и порядку ее осуществления застройщику достаточно подать заявление в одно из следующих государственных учреждений:

• Федеральную кадастровую палату (ФГБУ «ФКП Росреестра») – о внесении изменений по объекту недвижимости;
• администрацию местного самоуправления – об определении вида разрешенного использования земельного участка, руководствуясь классификатором, утвержденным приказом Федерального органа власти (Минэкономразвития России).

Процедура кажется простой, однако по итогам полного рассмотрения обращения, наряду с положительным, может быть вынесено и отрицательное решение. Причиной отказа чаще всего становится несоответствие испрашиваемого ВРИ преобразуемого земельного участка существующему ранее виду разрешенного использования исходного участка или действующим нормам градостроительного регламента ПЗЗ муниципального образования, в ведении которого находится рассматриваемый участок.

Чтобы власти дали согласие на изменение ВРИ с первого раза, их необходимо убедить в обоснованности принятия такого решения. Для этого заранее предстоит досконально изучить правовые порядок и возможность проведения данной процедуры, а также узнать об основных причинах отказа в смене вида допустимого использования участка земли.

Юридическая компания Град Девелопмент проводит изменение ВРИ на ЛПХ, ИЖС, КФХ под магазин, офис, хранилище, склад и другие объекты. Мы также помогаем определить наиболее актуальный вид разрешенного использования надела и обеспечиваем положительное решение уполномоченных органов.

Наши специалисты работают в Москве и пригородах, успешно решая проблемы клиентов на протяжении долгих лет. Заручившись их поддержкой, Вы получите финансовые гарантии и избежите всяческих рисков. Уже во время первой консультации Вы сможете оценить наш уровень сервисного обслуживания, профессионализма и вовлеченности.

Нормативно-правовая база (НПБ), регулирующая земельные отношения в РФ

Изменение ВРИ участка земли регламентируется:

• Федеральным законом N 172-ФЗ, датированным 21 декабря 2004 г., «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
• Земельным Кодексом Российской Федерации (сокр. ЗК РФ);
• п.3 ст. 37 ГрК РФ N 190-Ф от 29 декабря 2004 г. (в редакции от 19 декабря 2016 с поправками и комментариями, вступившими в силу с 1 января 2017 г.) о ВРИ участков и об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства на другой вид такого использования;
• Федеральным законом N 171-ФЗ, датированным 23 июня 2014 г., «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• письмом Минэкономразвития России № 14310-ИМ/Д23, датированным 8 июля 2011 г., «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка»;
• Федеральным законом N 221-ФЗ, датированным 24 июля 2007 г., «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции от 30 декабря .2015 г.) с поправками и комментариями, вступившими в силу с 1 января 2016 г.;
• Приказом Министерства экономического развития РФ № 540 от 1 сентября 2014 г. «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»;
• ПЗЗ городских, сельских и иных муниципальных образований;
• Федеральным законом N 218-ФЗ, датированным 1 февраля 2017 г., «О государственной регистрации недвижимости».

Для изменения ВРИ земельного участка нужно знать основы математических методов (геометрическое моделирование объекта проектирования, графоаналитические методы и модели), применяемые в градостроительстве и землеустройстве. Они построены с учетом:

• правил землепользования и застройки (ПЗЗ), принятых и установленных районным муниципалитетом;
• градостроительных регламентов;
• зонирования земельных территорий;
• ВРИ участка земли;
• классификатора видов разрешённого использования земельных участков.

После рассмотрения каждого из вышеприведенных документов можно будет сделать вывод о возможности / невозможности изменения ВРИ земельного надела или объекта недвижимого имущества.

ППЗ – свод основополагающих правил по землепользованию и застройке территорий в пределах границ существующего муниципального образования.

В соответствии с данными правилами земельные участки, пребывающие в муниципальной собственности, разделены на отдельные зоны. Они предоставляются в фактическое постоянное (бессрочное), срочное (временное) пользование либо аренду, наследуемое (пожизненное) владение как физическим, так и юридическим лицам, но не могут быть проданы или иным способом отчуждены в собственность третьих лиц без согласия землепользователей, арендаторов или собственников этих земель.

Для каждой из зон определены границы и установлен градостроительный регламент, определяющий правовой режим земли, равно как и того, что находится над и под ее поверхностью, и используется при ее застройке и последующей эксплуатации размещенных там капитальных объектов. Применительно к каждой зоне устанавливаются виды разрешенного использования участков и объектов капстроительства.

Основные виды территориальных зон:

• зоны ИЖС – земли, предназначенные для размещения жилых домов разных типов (многоэтажных, многоквартирных, зданий малой и средней этажности, блокированных, в усадебном стиле с приусадебными или приквартирными домами);
• общественно-деловые зоны – земли, предназначенные для размещения объектов транспортной инфраструктуры, здравоохранения, общественного питания, торговли, коммунально-бытового и социально-культурного назначения и т.д.;
• производственные зоны – земли, предназначенные для размещения коммунально-складских и промышленных объектов различных классов опасности.

Функциональные и параметрические характеристики территориальной зоны устанавливаются ее градостроительным регламентом. В ст. 43.1-43.8 ПЗЗ указаны только те основные и условные виды разрешенного использования земель (код и наименование), которые допустимы для конкретной территориальной зоны.

Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:

• использования участков земли и объектов капстроительства в границах территориальной зоны;
• видов и состава территориальных зон;
• функциональных зон, их обобщенного целевого назначения и параметров планируемого развития, регулируемых документами территориального планирования муниципальных образований;
• возможности сочетания разных ВРИ земельных участков (существующих и планируемых) и объектов капстроительства;
• требований к охране и использованию природных ресурсов / комплексов и объектов историко-культурного наследия, в т.ч. особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

Границы территориальных зон обозначены на схеме градостроительного зонирования и в генеральном плане Москвы. Отдельные территории выделяются разным цветовым фоном и содержат буквенно-числовые индексы.

В экспликациях к генеральному плану и карте границ территориальных зон можно ознакомиться с наименованием и составом ВРИ земель, допустимых для каждой зоны.

Градостроительные регламенты действуют в отношении всех без исключения земельных участков и объектов капстроительства, размещенных внутри территориальной зоны.

В пределах территориальных зон могут образовываться их части – подзоны с различными предельными параметрами и размерами земельных участков и разрешенного использования объектов капстроительства и сочетаниями таких параметров и размеров, но одинаковыми видами разрешенного использования земель и капитальных объектов недвижимого имущества.

• сельскохозяйственные угодья, входящие в категорию земель сельхозназначения;
• зоны зеленых насаждений общего пользования;
• земельные участки водного фонда – земли, покрытые в пределах береговой линии поверхностными водами, из которых состоят пограничные водные объекты, или земли, занятые расположенными на водных объектах гидротехсооружениями;
• лесной фонд – лесные и нелесные земли, т.е. покрытые лесной растительностью земли, предназначенные для ее восстановления, и непокрытые ей земли, используемые для других нужд;
• особо охраняемые природные территории (ООПТ);
• земли запаса.

Градостроительный регламент не действует в отношении следующих земельных участков:

• территорий ансамблей и памятников, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ;
• территорий ансамблей или памятников – вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную и культурную ценность. Работы по их содержанию, сохранению, реставрации, воссозданию, консервации, а также приспособлению для современного использования осуществляются в различных сочетаниях на самих этих объектах культурного наследия;
• земель общего пользования;
• территорий, занятых линейными объектами;
• недр, используемых с целью добычи полезных ископаемых.

Изменение вида разрешенного использования земли во всех вышеизложенных случаях не допускается.

В изменении ВРИ участка будет однозначно отказано, если выявится несоответствие испрашиваемого вида видам, возможным к использованию в:

• водоохранной зоне водных объектов либо прибрежной защитной полосе водного объекта;
• санитарно-защитной зоне (СЗЗ) опасных промышленных предприятий;
• придорожной полосе автодороги – границах территорий, которые с обеих сторон прилегают к полосе отвода автодороги, в пределах зоны общего пользования;
• зоне охраны объектов культурно-исторического наследия.

Получить любые сведения о земельном наделе или объекте недвижимости, как и информацию о вхождении или не вхождении земли в границы зон с особыми условиями использования территорий можно в отделе информационной системы обеспечения градостроительной деятельности.

Вид разрешенного использования любого земельного участка является одной из наиважнейших его характеристик, поскольку зафиксированная в документации формулировка обуславливает способ использования надела его владельцем или арендатором. ВРИ определяет возможность возведения на участке объектов капитального строительства, а также реставрации уже имеющихся там зданий или сооружений.

Вид разрешенного использования также является основным фактором, учитывающимся при оценке кадастровой стоимости земли и связанных с этим платежей.

Именно ВРИ определяет рентабельность земли и эффективность ее использования.

Виды разрешенного использования земельных участков являются составной частью градостроительного регламента, так как последний представляет собой совокупность ВРИ, устанавливаемых в пределах конкретной территориальной зоны. В свою очередь, законодатель определил, что территориальная зона – это зона, для которой в ПЗЗ определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Для каждой категории земель в пределах одной конкретной территориальной зоны градрегламент устанавливает допустимые ВРИ участков и капитальных объектов.

В некоторых случаях, изменение вида разрешенного использования земли происходит на основании результатов публичных слушаний, проводимых при содействии местных органов самоуправления. Вопрос по установлению нового ВРИ земли не выносится на публичные слушания, если в отношении земли разработан проект планировки территории.

Любой вид разрешенного использования земель и капитальных объектов недвижимости, из числа предусмотренных зонированием территорий видов, выбирается самостоятельно, без предварительного согласования и дополнительного разрешения.

Изменение ВРИ земельного участка или капитального объекта практически гарантировано, если прибегнуть к помощи профильных юристов. Их можно найти в компании Град Девелопмент, на счету которой сотни успешно решенных задач подобного рода. Нам знакомы все проблемы, возникающие при изменении ВРИ, и с каждым разом мы находим всё новые пути их решения, а это значит, что, мы располагаем разными вариантами их преодоления. Пока мы будем заниматься Вашим делом, Вы сможете спокойно планировать свой бизнес, не отвлекаясь на бумажную волокиту и общение с представителями властей.

С чего начинать изменение ВРИ?

1. Уточнить градостроительные регламенты территориальной зоны

Лучший способ обрести уверенность в том, что власти согласятся на изменение ВРИ земельного участка в Москве и МО, – должным образом подготовиться к данной официальной процедуре. Однако без знания федеральных законов, конституции РФ, федеральных конституционных законов, указов президента и постановлений правительства РФ и иных нормативно-правовых актов можно все равно допустить промашку на самом первом и весьма важном этапе.

Обеспечить 100% успех процедуры способны лишь профессиональные юристы, которые на протяжении многих лет помогают застройщикам получать разрешение на смену ВРИ участка или капитального объекта. В Град Девелопмент работают дипломированные специалисты высшего звена и знатоки в области права. Они и смогут решить Вашу задачу эффективно и быстро.

Правильная подготовка к вопросу по изменению ВРИ начинается с выяснения таких моментов, как:

• утверждены ли ПЗЗ территории сельского поселения или населенного пункта, к которому относится участок земли;
• в границах какой территории расположен надел, для чего необходимо обратиться в администрацию муниципального района (городского поселения либо округа), к которому относится земельный участок (сокр. ЗУ) с письмом-запросом о предоставлении официальной информации относительно принадлежности ЗУ к той или иной территории.

Далее нужно совершить такие шаги:

• выбрать из списка ВРИ для территориальной зоны, к которой относится участок, вид разрешенного использования, основываясь не только на собственных предпочтениях, но и оговоренных ранее условиях;
• получить письменное согласие банка на изменение ВРИ ЗУ, если участок находится в ипотеке.

Сведения о видах разрешенного использования, установленных для конкретного участка, можно получить при личном обращении в отдел архитектуры и градостроительства, администрацию муниципального образования, которому принадлежит земля, офис МФЦ, Кадастровой Палаты, Росреестр или в электронной форме через Интернет-приемную их официальных сайтов. Для получения услуги в одно из этих ведомств необходимо подать заявление о подготовке и выдаче следующих документов:

• градостроительного плана ЗУ, содержащего помимо данных о его границах, расположенных на нем объектах и о сфере действия публичных сервитутов, сведения обо всех его допустимых ВРИ;
• выписки из ПЗЗ в отношении конкретного земельного участка с указанием его кадастрового номера и кодового обозначения и наименования его функциональной зоны, если она определена ГПЗУ;
• справки о зонировании территории, к которой относится ЗУ.

Можно также ознакомиться с графической частью материалов:

• проектом генерального плана муниципального образования;
• его проектами планировки, межевания и застройки, разработанными на основе ПЗЗ;
• схемами территориального планирования или деления, к примеру, картами градостроительного зонирования с описанием границ территориальных зон, которые, как уже говорилось, выделены разным цветом и буквенным обозначением, что позволяет их распознавать без труда;
• экспликациями принятых градостроительных решений применительно к конкретной территориальной зоне.

1. Узнать список допустимых ВРИ территориальной зоны

Существует 3 группы видов разрешенного использования участков земли, находящихся в пределах одной территориальной зоны:

• основные (базовые);
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Условно разрешенные согласовывается во время публичных слушаний со специальной комиссией, занимающейся вопросами землепользования и застройки. Они разрешены «по праву застройки» и имеют параметры, более или менее указанные в требованиях по застройке зоны. Основной ВРИ можно заменить на условно разрешенный вариант лишь при условии, что во время смены между ними не возникнет серьезных противопоставлений.

Вспомогательные не являются преимущественными для территориальных зон и применяются исключительно в качестве дополнительных к основным и условно разрешенным ВРИ или только совместно с каждым из них.

1. Найти вид использования согласно цели его изменения

В каждой группе ВРИ имеется свой исчерпывающий перечень разрешенных видов использования ЗУ. Из него необходимо самостоятельно выбрать тот вид, что будет максимально подходить для изменения и отвечать планируемому использованию. При этом нельзя забывать, что основной вид нельзя выбирать из вспомогательных видов в качестве единственного, т.к. вспомогательный всегда используется только с основным, а не наоборот.

Если же планируемый ВРИ будет максимально соответствовать Градостроительному регламенту территориальной зоны ПЗЗ, то при смене ВРИ не возникнет никаких препятствий или сложностей. Тем не менее, обязательно рекомендуется ознакомиться с классификатором видов разрешенного использования ЗУ, который упорядочивает всё многообразие видов человеческой деятельности на земле. По нему же участкам присваивается новый ВРИ.

Нужно обратить внимание и на еще один момент: п. 11 ст. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» постановлено, что разрешенное использование земельных наделов, установленное до того дня, как был утвержден Классификатор ВРИ ЗУ, признается действительным независимо от его соответствия упомянутому Классификатору.

Особенности Классификатора ВРИ

• В Классификаторе дается развернутое и подробное описание каждого вида, указывается допустимая на участке земли деятельность, перечисляются виды объектов, размещение которых предусмотрено установленным ВРИ.
• Классификатор не подразделяет земли на категории и группы видов разрешенного использования.
• Наименование, числовой код и описание ВРИ, указанного в оформленной на землю документации или выбранного из перечней основных или условно разрешенных видов, соответствующих требованиям действующего законодательства, в частности, ПЗЗ, не всегда совпадают с таковыми по Классификатору ВРИ. В нем детально расписаны все доступные ВРИ, а также иные способы допустимого использования участков, предполагающих вести на них вспомогательные виды деятельности без необходимости устанавливать основные или вспомогательные ВРИ, т.к. они уже предусмотрены в каждом виде разрешенного использования:

• так, ВРИ «ИЖС» позволяет возводить на участке индивидуальный жилой дом, выращивать и разводить плодово-ягодные и декоративные культуры, тогда как садоводческие действия подпадают под разряд вспомогательных, при этом не заменяя основной вид использования земли – ИЖС.
• для любых видов разрешенного использования, включенных в Классификатор ВРИ, введена возможность строительства линейных объектов, таких как ЛЭП, систем водопровода и т.д. – что опять-таки является вспомогательным видом деятельности, а основной вид разрешенного использования земли всё также не меняется.

Проблемные случаи классификации ВРИ

После введения Классификатора ВРИ в действие приходится сталкиваться с определенными трудностями, например, при получении разрешения на строительство жилых зданий на участках с целевым назначением крестьянское (фермерское) хозяйство (сокр. КФХ) из-за отсутствия данного вида использования земли в перечне Классификатора.

Даже в рамках Градостроительного кодекса (ст.51), Федерального закона о КФХ (ст. 11), Земельного Кодекса РФ (п.2 ст.40), СанПиНов 30-102-99 с их сводом правил по проектированию и строительству, СП 30-102-99 (пункт 5.2.4), являющегося единственным документом, упоминающим дом фермера, ВРИ КФХ запрещен Классификатором. По этой причине администрации муниципальных образований отказываются выдавать разрешения на строительство жилых зданий или сооружений.

В подобных ситуациях будет полезным ознакомиться с основными положениями ПЗЗ муниципального образования, содержащими информацию об основных и вспомогательных ВРИ земельных участков. Возможно, что применительно к территориальной зоне, куда входит надел КФХ, установлены и условно разрешенные виды использования капитальных объектов жилого назначения. Если нет, то тогда придется сменить основной ВРИ на условно разрешенный и, тем самым, решить проблему. Это сложная и долгая юридическая процедура, которую практически невозможно пройти без участия компетентных специалистов. Большинство из них доступно не только в реальной жизни, но и через Интернет.

Введя в адресной строке любого браузера «изменение ВРИ Москва», люди без проблем находят компании, предлагающие услуги по смене одно вида разрешенного использования на другой. С лучшей стороны себя зарекомендовала организация Град Девелопмент, в т.ч. и по соотношению цена-качество.

В случае если в составе градостроительных регламентах, содержащихся в ПЗЗ, не утвержден вышеназванный вид, то остается только перевести землю под ИЖС в другую категорию, правовой режим которой позволяет возводить административно-бытовые, складские, либо административно-складские помещения.

Расхождения градостроительных регламентов с Классификатором ВРИ постепенно начнут сходить на нет. К 1 января 2020 г. они исчезнут вовсе, потому что именно к этой дате должны быть откорректированы ПЗЗ муниципальных образований, а установленные в отношении принадлежащих им земель ВРИ, будут приведены в соответствие с Классификатором (п. 12, 13 ст. № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Классификатор ВРИ ЗУ – важнейшее нововведение в земельном законодательстве РФ. Этот документ вступил в силу 24 декабря 2014 г. и будет действовать в течение 5 лет. Он является нормативом распоряжения и пользования землей и помогает систематизировать сведения о видах допустимого применения земельных наделов и управлять целевым назначением каждого из них, а также блюсти соблюдение технических регламентов.

Ранее в описаниях участков встречались неоднозначные моменты, причем эта информация использовалась для решения одних и тех же задач, опускались многие формулировки при определении вида и целевого назначения земель в разных муниципальных образованиях, допускались вольности их толкования правообладателями и собственниками. Все это дало толчок разработке Классификатора – хоть и довольно строгого документа, но крайне необходимого. В нем содержатся унифицированные описания видов допустимого применения земель, точные характеристики и параметры объектов, которые можно возводить на участке без лишней траты своего времени на бюрократию и дополнительные согласования с властями.

Пути решения вопроса по изменению ВРИ земли

Изменение ВРИ земельного участка проходит по одному из сценариев:

• в уполномоченную инстанцию (Кадастровую Палату, РГАУ МФЦ, Росреестр) вместе с необходимым пакетом документов подается заявление о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимого имущества, где в графе «изменение вида разрешенного использования земли» указывается выбранный из Классификатора ВРИ ЗУ в точном соответствии с указанными в ПЗЗ видами допустимого применения наделов;
• в специальную комиссию направляется заявка на предоставление разрешения на выбранный условно разрешенный вид использования (в случае если участок либо капитальный объект относится к условно разрешенным видам использования).

В ходе публичного обсуждения, если это необходимо, будет принято / не принято решение об установлении нового ВРИ, выбранного из Классификатора. В публичных слушаниях нет необходимости, если условно разрешенный вид уже был ранее внесен в градостроительный регламент и рассматривался в составе ПЗЗ во время публичных слушаний при утверждении ПЗЗ ст. 39 ГрК РФ.

Публичные слушания проводятся для выявления целого спектра мнений по рассматриваемому вопросу, что позволяет опереться на точку зрения общественности в процессе принятия решения. Общественные обсуждения также помогают идентифицировать и оценить конфликтные ситуации, и, соответственно, вовремя принять меры для их предотвращения.

Не исключено, что результатом публичных слушаний, участниками которых являются также и многочисленные жители муниципального образования, станет решение об отказе в изменении вида допустимого использования. Заявка на изменение ВРИ может быть отклонена большинством их голосов по самым разным причинам, что впоследствии найдет свое отражение в итоговом решении муниципального образования. Это будет письменный отказ в ответ на заявление, поданное владельцем либо правообладателем.

За организацию слушаний ответственно муниципальное образование, к чему оно приступает по получении на руки заявления и планировочных обоснований от владельца либо правообладателя участка, а также после прохождения ими всех процедурных этапов.

Итогом публичных слушаний становится постановление муниципального образования о смене ВРИ ЗУ или объекта недвижимости (заключение о соответствии испрашиваемого ВРИ виду, содержащемуся в Классификаторе). Данное постановление служит основанием для изменения вида разрешенного использования и внесения новых сведений об участке в кадастровый учет.

Порядок изменения ВРИ будет зависеть от того, действуют ли ПЗЗ на территории муниципального образования, установлены ли градостроительные регламенты, к какой группе ВРИ ( основные, условно разрешенные или вспомогательные), внесенных в выписку из ПЗЗ ( ГПЗУ), а также план зонирования, принадлежит планируемый вид использования.

Если ПЗЗ действуют и градостроительные регламенты установлены на территории муниципалитета, а испрашиваемое ВРИ входит в группу основных видов использования территориальной зоны и состыкован с Классификатором, то при выборе ВРИ из перечня функциональной зоны не потребуются дополнительные согласования.

Решение по изменению предыдущего ВРИ на новый будет приниматься на основании заявления, поданного в Кадастровую Палату.

Вопросами по смене ВРИ могут заниматься не только владельцы наделов, но и другие правообладатели, имеющие на руках официальное согласие собственников ( к примеру, арендаторам требуется разрешение арендодателей, если соответствующий договор аренды заключен на более, чем 5 лет).

За изменение ВРИ земельного участка в Москве со знанием дела берутся наши профессионалы, которые на протяжении долгих лет трудятся в штате компании Град Девелопмент. За годы работы они перерешали бесчисленное количество подобных и более сложных задач, поэтому однозначно справятся и с еще одной – Вашей.

Важно знать и помнить

Если на участке уже имеются официально зарегистрированные объекты капитального строительства (производственное здание, индивидуальный жилой дом, торговый комплекс и т.д. то изменение ВРИ будет осуществляться согласно итогам изменения вида функционального назначения имеющихся на земле построек, если это назначение не противоречит новому виду использования надела.

В сельском поселении, на одной из улиц, посреди частного сектора, был построен жилой дом. Хозяин дома планирует открыть в нем магазин.

Есть ли возможность изменить ВРИ земли, которая имеет категорию ИЖС, на выбранный в Классификаторе вид «Магазины» с описанием: размещение предназначенных для реализации товаров капитальных объектов с торговой площадью менее 5000 м.кв.?

Даже если градрегламент территориальной зоны индивидуальной жилой застройки в пределах которой расположен участок земли с возведенным на нем домом не установлен в отношении выбранного ВРИ данного участка (в каждой деревне же есть магазины – 21 век на дворе!), и возникает предположение о смене прежнего ВРИ, то спешить с изменением функционального назначения здания все же не рекомендуется. Лучше сначала заглянуть в п. 3 ст.37 ГрК РФ и еще раз внимательно перечитать технические регламенты.

Технические регламенты оказывают влияние и на торговлю, в частности, устанавливают жесткие требования к магазинам (в т.ч. стандарты обслуживания покупателей). Это требования по проектной документации, удаленности объекта от участка, занятом жилыми зданиями, по безопасности самих построек и близлежащей территории, по условиям их эксплуатации, обеспечению подъездными путями для пожарных машин и техники, пожарными проездами, а также разворотными и разъездными площадками для автомобилей, доставляющих товары и прочее.

Исходя из вышесказанного намерение преобразовать частный дом, расположенный на участке под ИЖС и граничащий с участками такого же назначения, в магазин вряд ли получится реализовать, поскольку возводить или преобразовывать расположенные на них здания в объекты социальной сферы разрешается только на земельных наделах, прилегающих к территориям улично-дорожной сети (бульварам, дорогам, площадям, проездам, улицам, чьи границы выделены красными линиями) при условии, что это не противоречит градостроительным нормам.

Рассмотренный пример доказывает, что к вопросу изменения ВРИ ЗУ нужно подходить со всей ответственностью, а именно проводить доскональный и всесторонний анализ предстоящего строительства, что поможет избежать лишних трат времени, очередей и ошибок. Пример акцентирует внимание на важности соблюдения требований градостроительных регламентов при эксплуатации и развитии территорий.

Итак, уже зная, какие градостроительные особенности земель и территориальных зон, в пределах которых они находятся, являются приоритетными и для муниципальных администраций, и для органа Росреестра при рассмотрении заявлений о смене их ВРИ, можно сделать вывод о допустимости или недопустимости изменения вида разрешенного использования ЗУ:

• если перечни основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ ЗУ, указанных в выписке из ПЗЗ о ВРИ (каковой в столице является ГПЗУ начиная с 2017 г.), справке о зонировании территории содержат тот вид разрешенного использования, который наиболее подходит для изменения и соответствует планируемому пользованию, то ходатайство о смене ВРИ будет одобрено, в противном же случае последует отказ;
  Примечание. (Во всех этих документах есть сведения об участке, в т. ч. и его ВРИ).
• в зависимости от того, к какой группе видов ВРИ принадлежит желаемое пользование ЗУ, решение об изменении вида разрешенного использования земли осуществится с проведением либо без проведения публичных слушаний или общественных обсуждений:

• для основной группы – не требуется согласование или проведение слушания;
• для условно-разрешенной группы – требуется согласование или проведение слушания.

Заявление на изменение ВРИ тоже имеет свои нюансы и правила заполнения. Давайте перейдем к их рассмотрению.

Документы, подаваемые в придачу к заявлению о предоставлении разрешения

Решение вопроса в Кадастровой Палате

Если муниципальное образование приняло и установило на своей территории ПЗЗ, то значит в ее пределах начинает действовать и ст. 37 ГрК РФ. Когда подтверждается факт присутствия искомого ВРИ участка в перечне основных (базовых) видов функциональной зоны, к которой он принадлежит, и не обнаруживаются расхождения в наименованиях нового ВРИ и того, что указан в Классификаторе, заявление с необходимыми документами подается в Кадастровую службу или Многофункциональный центр.

Заявка на оказание услуги по изменению ВРИ подается с целью внесения в государственный кадастровый учет изменений земельного участка или недвижимого объекта.

Владелец или правообладатель участка собственноручно заполняет специальную форму заявления о государственном кадастровом учете изменений участка земли или объекта недвижимости с указанием его уникального идентификатора (кадастрового номера). В графу «изменение вида разрешенного использования» необходимо вписать наименование ВРИ, подобранного по Классификатору.

К заявлению следует приложить:

• копию удостоверения личности заявителя – физического лица, либо представителей обращающихся физического или юридического лица;
• копию документа, подтверждающую полномочия (права) представителя физического или юридического лица, если не сам заявитель, а его представитель подает заявление;
• согласие правообладателя участка земли на смену ВРИ данного участка, если заявитель не является его владельцем.

Все остальные выписки – из ЕГРН на земельный участок земли, из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества на участке (при наличии такового), из ГКН, из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юридических лиц / индивидуальных предпринимателей), из ПЗЗ и другую документацию, необходимую для рассмотрения вопроса о смене ВРИ участка и внесения поправок в государственный кадастровый учет, запрашиваются самой службой Росреестра в рамках информационного межведомственного взаимодействия.

В случае если заявитель готов представить на рассмотрение большую часть документов и выписок по собственной инициативе, то получить их нужно не раньше, чем за 30 дней до дня подачи заявки на оказание услуги.

Срок подготовки и выдачи разрешения на изменение ВРИ

Изменения в государственный кадастр вносятся в течение 23 дней со дня обращения в ФБУ КП.

Мотивы отказа

Следует иметь в виду, что чиновники не всегда соглашаются на изменение вида использования земли, и тому есть веские причины, никоим образом не связанные с предвзятым отношением к заявителю.

Власти имеют полное право отказаться вносить корректировки в государственный кадастровый учет в силу следующих причин:

• планируемый ВРИ не соответствует установленным ПЗЗ и противоречит прописанному в Государственном кадастре недвижимости (сокр. ГКН) целевому назначению участка;
• отсутствие сведений ГКН о категории земель образуемого участка;
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ основным ВРИ участков, чье изменение регулируется ПЗЗ, ПМТ и ППТ – координаты характерных точек территориальных зон отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам ВРИ, установленным Классификатором;
• невозможность размещения испрашиваемого земельного участка внутри санитарно-защитной зоны (СЗЗ) промышленных производств (сведения о вхождении или не вхождении границ участка в территории или зоны содержатся в выписке из ИСОГД);
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для водоохраной зоны морей и прибрежной защитной полосы (сведения о вхождении или не вхождении есть в выписке из ИСОГД);
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для зон охраны объектов культурного наследия (все релевантные сведения – в выписке из ИСОГД);
• выявление наложения границ участка на земли лесного фонда и земли, пребывающие в неразграниченной государственной собственности (вся информация по этому поводу содержится в ИСОГД);
• несоответствие испрашиваемого вида разрешенного использования ЗУ видам, допускаемым для территорий общего пользования, зон придорожных полос существующих и проектируемых автомобильных дорог (сведения о вхождении или не вхождении границ участка в зоны – в выписке из ИСОГД);
• отсутствие в ГРН установленного местоположения границ ЗУ;
• недостоверные либо противоречивые сведения в заявлении о представленных на рассмотрение документах;
• в заявлении и / или приложенных к нему документах содержится неполная, недостоверная или искаженная информация;
• при обращении отсутствует документ, подтверждающий личность заявителя либо его законного представителя;
• предъявление заявителем документов, чей срок действия истек на момент регистрации заявления;
• на землю наложены обременения, ограничивающие ее использование;
• выявление факта злоупотребления правом собственности за землю;
• в документах обнаружены несоответствия и ошибки, препятствующие постижению истинного смысла содержащейся в них информации;
• в представленных на исследование документах имеются исправления и подчистки текста;
• неправильно заполнены обязательные поля в форме заявления, поданного на бумажном носителе и в электронном виде;
• отсутствие волеизъявления одной из сторон (собственников или правообладателей земельного надела).

Хотите гарантировано получить разрешение властей на изменение ВРИ земельного участка в Москве? Специалисты правового центра Град Девелопмент досконально знают специфику работы столичных госинстанций и давно выучили наизусть требования к оформлению всей сопутствующей документации, поэтому способны обеспечить необходимый режим использования земли, причем в максимально короткие сроки.

Получение согласия в местной администрации

Подавать заявление в местную администрацию нужно в случаях:

• при намерении владельца привести установленный регламентом прежний ВРИ ЗУ в соответствие с видами допустимого пользования, предусмотренными соответствующими классификаторами ВРИ;
• при намерении установить новый вид использования земли, требующем проведения публичных слушаний.

Заявление об изменении целевого назначения участка земли подается в администрацию МО с целью установления соответствия ВРИ образуемого участка видам разрешенного использования земель по Классификатору.

Вместе с заявлением должны быть поданы следующие документы (или их копии):

• копии удостоверений личности заявителя, являющегося физическим лицом, или его представителя и нотариально заверенной доверенности, доказывающей полномочия представителя действовать от имени заявителя, в случае подачи заявления представителем заявителя;
• копии свидетельства о госрегистрации физического лица в качестве ИП (касается индивидуальных предпринимателей), копии свидетельства о госрегистрации юридического лица (касается юридических лиц) либо выписки из ЕГРЮЛ (для юрлиц или ЕГРИП для ИП), выступающих в роли заявителя, просящего об официальном оформлении земельного надела;
• заверенный апостилем перевод документов с английского языка о госрегистрации юридического лица в соответствии с международным договором и / или законодательством иностранного государства, если заявителем выступает иностранное юридическое лицо;
• правоподтверждающие и / или правоустанавливающие документы на землю, если о таких документах ничего не упоминается в ЕГРН, либо выписку из ЕГРН об отсутствии зарегистрированных прав на землю;
• согласие правообладателя участка земли на изменение его целевого назначения (установление нового ВРИ данного участка), если заявитель не является его владельцем.

Заявитель имеет право по собственной инициативе подать вместе с заявлением:

• кадастровый паспорт земельного участка и кадастровую выписку о земельном участке;
• выписку из ЕГРН на участок земли;
• свидетельство о собственности на землю.

В случае если заявитель не представил полный пакет документов, то недостающие бумаги запрашиваются администрацией МО в рамках межведомственного взаимодействия.

Получить услугу по принципу «одного окна» по установлению соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору ВРИ земельных участков, пребывающих в муниципальной собственности муниципального образования «….такой-то сельсовет или сельское поселение (им. падеж!)» … района …. республики можно в помещении службы МФЦ или через их Интернет портал или другие вэб-сайты администраций муниципальных образований, где подробно изложены порядок и срок оказания услуги, перечислены необходимые документы и приведена форма заявления.

Наберите в адресной строке браузера поисковый запрос: «изменение ВРИ Московская область», и поисковая система за доли секунды сгенерирует страницы с нужными результатами, содержащими эти ключевые слова. Так Вы сможете узнать о многих поставщиках услуг по смене одного вида разрешенного использования земли на другой и выбрать подходящего под Ваши нужды эксперта.

В результате рассмотрения заявки администрация вынесет решение о соответствии либо несоответствии ВРИ участка земли указанным в Классификаторе видам разрешенного использования земель. Если оно будет положительным, то это станет основанием для внесения поправок в сведения ГРН о ВРИ земельного участка.

Решение отправляется в территориальный орган Росреестра для внесения изменений в существующие данные по участку в государственный кадастровый учет. Один экземпляр составленного на бумажном носителе и подписанного квалифицированной электронной подписью документа выдают или отсылают по электронной почте владельцу надела.

Исключение составляют случаи, при которых порядок предоставления информации такого рода установлен федеральным законом либо иными нормативно-правовыми актами РФ, регламентирующими правоотношения в сфере предоставления муниципальной услуги.

Мы беремся и за изменение ВРИ земельного участка в Московской области, поскольку понимаем, что не только столичные жители нуждаются в профессиональной юридической помощи, но и жители регионов! Компания Град Девелопмент – это поставщик услуг, которому доверяет подавляющее большинство россиян!

Срок оказания муниципальной услуги

1. Решение об установлении соответствия между разрешенным видом использования, испрашиваемом в заявлении, и ВРИ, установленным Классификатором видов разрешенного использования земель, принимается не позднее, чем за 30 рабочих дней с момента регистрации заявления.
2. Решение об установлении в ходе публичных (общественных) слушаний соответствия между разрешенным видом использования, испрашиваемом в заявлении, и ВРИ участка земли, установленного Классификатором, принимается не позднее, чем за 45 рабочих дней с момента регистрации заявления.
3. Срок направления электронных документов, представляемых на рассмотрение по завершении предоставления муниципальной услуги, назначается администрацией МО до истечения срока оказания муниципальной услуги.
4. Срок направления документов по почте, в случае если заявитель не явился за ними лично, составляет не более 3 рабочих дней до дня истечения срока, отведенного для предоставления муниципальной услуги.

После получения на руки решения, собственнику необходимо отправиться с ним в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» или в МФЦ с заявлением о внесении изменений участка земли в государственный кадастровый учет, с указанием его кадастрового номера либо отправить заявление заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения.

«Изменение ВРИ Москва» – тот самый частый запрос, который жители столицы и пригородов задают поисковым системам в надежде найти специалиста, способного разрешить их наболевший правовой вопрос. Позвольте опытным юристам вступить во взаимодействие с чиновниками разных мастей, т.к. они смогут с ними легально договориться о выдаче Вам разрешения на проведение задуманных строительных работ.

Основания для отказа в оказании услуги

1. Неправильно заполненное заявление.
2. заявление не соответствует предъявляемым к нему требованиям Административного регламента предоставления услуги администрации МО;
3. в заявлении не указаны контактные данные заявителя или его законного представителя (ФИО) либо отсутствует полное наименование юрлица, обратившегося за получением муниципальной услуги;
4. текст письменного обращения в заявлении не поддается прочтению;
5. заявление не содержит подписи уполномоченного лица.
6. Иные основания для отказа.
7. участок земли ограничен в обороте или вовсе изъят из оборота либо в отношении участка принято решение о его резервирования с целью последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд;
8. заявитель не представил на рассмотрение документы, указанные в пункте 2.6.2 настоящего Административного регламента;
9. представленные заявителем копии документов, выписки, сведения противоречат либо частично соответствуют сведениям уполномоченных органов власти;
10. ответ на межведомственный запрос, сформированный и отправленный администрацией муниципального образования в случае непредоставления заявителем правоустанавливающих документов на участок, свидетельствует о том, что заявитель не имеет прав на землю, чей правовой режим устанавливается исходя из разрешенного использования. Применительно к данной земле определяется соответствие испрашиваемого ВРИ утвержденным и планируемым к утверждению документам территориального планирования и градостроительного зонирования.
11. использование земельного участка не по назначению в соответствии в его видом разрешенного использования, т.е. ВРИ участка не соответствует видам допустимого применения земель, установленным ПЗЗ для территориальных зон;
12. письменный отказ заявителя от оказания муниципальной услуги.

Со списком других оснований можно ознакомиться выше, в разделе Мотивы отказа.

В оказании муниципальной услуги может быть отказано в силу вышеизложенных причин. В случае отказа в предоставлении муниципальной услуги заявителю дается письменный ответ с указанием мотивированных причин отказа.

Заявитель может повторно подать в администрацию заявление на оказание муниципальной услуги, приложив к нему комплект необходимых документов при условии устранения несоответствий, ставших причиной отказа. Срок предоставления услуги исчисляется со дня регистрации повторного заявления.

Наберите на клавиатуре ключевые слова «изменение ВРИ Московская область» если Вы живете в регионе, или смените МО на Москва, если находитесь в столице, и сотни тысяч предложений запестрят у Вас перед глазами! Но Вы можете пойти и более легким путем – поручить решение своей задачи профессионалам Град Девелопмент – ведь они уже к Вашим услугам!

Источник: grad-developer.ru

Что такое разрешение на строительство и как его оформить, продлить, внести изменения

По действующему законодательству разрешение на строительство выдается на ограниченный период. Для объектов ИЖС он составляет до 10 лет, а для остальных объектов капстроительства — на время, предусмотренное в проектной документации. Если в этот период возведение объекта не доведено до конца, требуется принимать меры. Ниже рассмотрим, как продлить разрешение на строительство (в том числе частного дома), в какой последовательности действовать, и что из бумаг потребуется для решения поставленной задачи.

Как оформить заявление?

Продление разрешения начинается с момента передачи заявления в уполномоченный территориальный орган. При решении вопроса, связанного с увеличением срока действия документа, его приостановлением или приостановкой действия учитываются законы РФ и действующий админрегламент.

Заявление о продлении предается следующими способами:

• Лично.
• С помощью представителя (потребуется нотариальная доверенность).
• По e-mail.
• Через почту РФ.
• С помощью сайта Госуслуг.
• Через МФЦ.

Перед тем как продлить разрешение на строительство (в том числе частного дома) требуется узнать точный адрес муниципального органа, куда направляется заявление. При этом заявка оформляется в электронной форме или заполнятся от руки. Допускается передача заявления с применением электронной документации, но тогда не обойтись без применения ЭЦП.

Оформление

Друзья, кто сталкивался с оформлением разрешения на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства прекрасно понимает, что это адский труд и не всем он под силу. Но в градостроительном кодексе и в административных регламентах органов, выдающих этот документ, все шаги оформления довольно простые и быстрые. Но…

Начнем с того, что вы должны тщательно ознакомиться с 55 статьей Градостроительного кодекса и также для удобства можете почитать приведенный здесь административный регламент администрации города Чебоксары по предоставлению муниципальной . Прочитайте все внимательно, там много полезного по данной теме.

• Во первых, вы должны определиться в какой орган вам необходимо обратиться с заявлением на выдачу разрешения на строительство. В большинстве случаев разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, что указано в ч. 4 ст. 51 ГрК РФ. Но есть некоторые исключения, которые приведены в ч. 5 и ч. 6 ст. 51 ГрК РФ. Здесь я не буду приводить выдержки из этой статьи, вы можете ознакомиться с ними сами.

• Во вторых, после того как определились к кому обращаться надо подготовить заявление о выдаче разрешения на строительство. Сам бланк заявления обычно приведен в административном регламенте по выдаче разрешения на строительство, органа, выдающего разрешение. Приведу для вас пример оформленного заявления по образцу администрации г. Чебоксары. . Также можете . Данные образцы приведены с сайта администрации г. Чебоксары. Аналогичные нужные вам бланки вы также можете найти на сайтах ваших муниципальных образований.

• В третьих надо подготовить перечень документов, необходимых для оформления разрешения на строительство. Этот перечень приведен в ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. А ниже приведу для вас перечень документов, взятый с сайта администрации г. Чебоксары:

Также вы можете скачать данный перечень по ссылке.

После подачи заявления и всех необходимых документов в течении 10 календарных дней вам выдадут разрешение на строительство, либо отказ в выдаче разрешения на строительство. Отказать вам могут лишь в тех случаях если вы не представили все документы строго по перечню, либо при несоответствии представленных документов установленным требованиям.

А как подготовить все документы по перечню поговорим в следующих статьях.

Сроки продления

Разрешение продлевается на период до 1 года (по решению уполномоченного органа), если физлицо или компания оформили и передали заявление за 2 и более месяца (не позже). Если нового срока недостаточно для решения поставленной задачи, по его истечению можно вновь обратиться за продлением. При этом условия и порядок оформления идентичны.

Уполномоченный орган откажет в продлении срока, если возведение или реконструкция объекта не начались до дня завершения срока подачи заявки.

Смотрите также: Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации — порядок, нормативные документы

Документы для продления разрешения на строительство — перечень

Заявление — главная, но не единственная бумага, необходимая для прохождения государственной процедуры. В перечень документов, необходимых для продления разрешения на строительство, входит:

• Заявка, оформленная с учетом требований законодательства.
• Подлинник ранее предоставленного разрешения.
• Проект организации строительных работ (копия). В нем должно быть пояснение причин, вызвавших необходимость продления разрешения (это требование не касается объектов ИЖС).

Если требуется внести изменение в выданное ранее разрешение, в уполномоченный орган передаются следующие бумаги:

• Заявление.
• Разрешение на строительство (подлинник).
• ГПЗУ участка, где планируется возведение объекта.
• Правоустанавливающий пакет бумаг (если требуется внесение изменений в название компании застройщика).
• Постановление о формировании ЗУ посредством разделения или объединения надела.
• Позитивное решение экспертизы, подтверждающее соответствие откорректированного проекта действующим требованиям и возможность его применения.
• Распоряжение об изменении адреса (при наличии такой ситуации).

Документы для продления разрешения на строительство принимаются при условии, если они передаются в полном объеме. При отсутствии какой-либо бумаги в приеме отказывается.

Уполномоченный орган в течение десяти суток со дня приема заявки должен дать ответ (в случае отказа) с пояснением причины такой позиции. Если принимается положительное решение, на подготовку нового разрешения (с учетом продления) также даются отмеченные выше 10 суток.

Какие документы нужны для внесения правок в разрешение?

Заявитель должен передать следующую документацию:

• Обязательная. Правоустанавливающие бумаги на ЗУ с подтверждением перехода права владения ЗУ или образование нового надела посредством разделения или соединения участка.
• Дополнительная. Правоустанавливающие бумаги на ЗУ, решение об образовании нового надела, ГПЗУ (в отношении земли, где планируется возведение или реконструкция здания).
• Дополнительная (при обращении представителя). Доверенность от юрлица с заверкой ЭЦП доверителя и усиленной нотариальной подписью. Бумаги отправляются в виде архива.

Прекращение действия

Если в процессе действия разрешения право собственности на ЗУ переходит к другому человеку, срок выданного ранее документа остается прежним. Но возможны ситуации, когда разрешение на строительство теряет силу. Это происходит в следующих случаях:

• Прекращение права использования недр (в том числе досрочное).
• Игнорирование необходимости передачи оригиналов в течение 60 суток с момента уведомления о возможности получения разрешения на строительство.
• По завершению срока действия документа и при отсутствии заявления на продление (перерегистрацию) существующего разрешения.
• При отказе застройщика или частного лица от возведения (восстановления) объекта капстроительства.
• В случае изъятия ЗУ с учетом действующего законодательства РФ.
• При нарушении требований, прописанных в разрешении на строительство.
• По решению судебного органа.
• При изменении характеристик или типа сооружений, а также условий их возведения (восстановления), разрешенных для конкретного ЗУ.

Смотрите также: Что дает постановка на кадастровый учет, и как она осуществляется?

Как действует уполномоченный орган?

После получения пакета бумаг работники ответственной структуры в течение суток проверяют поступившую документацию. Они убеждаются в правильности комплектации и читабельности переданных сканов. При отсутствии замечаний заявление, поданное в электронном виде, регистрируется в информационной платформе. Если в процессе проверки выявлены ошибки или нет необходимых бумаг, переданному пакету присваивается статус «Принятие отрицательного решения».

При отсутствии замечаний сотрудник действует с учетом регламента по предоставлению госуслуги. Он направляет запросы в различные органы, участвующие в предоставлении таких услуг. В частности, запрашивается выписка из ЕГРН, данные из специальных Комитетов, занимающихся вопросами ЗУ, а также берется копия ГПЗУ в Комитете градостроительства и архитектуры.

Готовое разрешение или бумага об отказе составляется в 2-х экземплярах. В первом случае в документацию вносятся изменения и прописываются сведения о прежнем разрешении (до момента внесения правок). Один вариант передается заявителю, а второй остается на хранении.

Услуга предоставляется в срок до 7 рабочих суток, после чего заявитель получает готовый документ (разрешение на строительство с внесенными изменениями) или отказ (выдается в виде уведомления). В последнем случае орган, занимающийся выдачей разрешительной документации, должен пояснить негативный ответ. Если заявитель соблюдал порядок внесения изменений и передал необходимый пакет бумаг, разрешение на строительство выдается без проблем (при отсутствии законных препятствий).

Смотрите также: Как получить разрешение на строительство магазина, и какие документы потребуются?

Порядок предоставления услуги

Продление разрешения на строительство происходит следующим образом:

• Собираются необходимые документы (указаны выше).
• Оформляется заявление и передается вместе с бумагами одним из доступных способов в уполномоченный орган.
• Заявление, уведомление, а также переданная документация регистрируются уполномоченным органом.
• Документы проверяются на факт возможности продления или внесения правок в уже выданное ранее разрешение на строительство.
• Принимается решение о продлении или отказе в оказании услуги.

Основания для отказа

Частые причины для отказа продлить действие разрешения на строительство:

• Форма заявления не соответствует установленному регламенту;
• Отсутствие определенных документов или их недействительность;
• Третьи лица или их представители отказываются давать согласие на обработку персональных данных;
• Заявление на продление действия разрешения на строительство было подано лицами, у которых нет на это права.

Как продлить разрешение на строительство через портал Госуслуг?

Получение услуги через Интернет позволяет сэкономить время. Для продления разрешения стоит придерживаться такой инструкции:

• Изучаем тонкости получения услуги на сайте.
• Авторизуемся на портале.
• Оформляем заявление в электронной форме. Для этого вносим сведения из уже выданного ранее разрешения на строительство, указываем название сооружения и данные о нем. Здесь же прописываем сведения о ЗУ, причине продления, варианте получения результата (в электронном виде или на бумаге).
• Прикрепляем сканированную документацию, которая требуется уполномоченным органом для продления. Здесь важно учесть требования, касающиеся формата и размера прикрепляемых файлов (как правило, последние должны иметь размер до 1 Гб).
• Подписываем заявку и документацию электронной цифровой или обычной подписью.
• Отправляем заполненное заявление после рассмотрения с помощью специальной кнопки.
• Дожидаемся сообщения по e-mail или уведомления в личном кабинете о приеме документации к рассмотрению. Здесь же указывается номер принятого электронного заявления.
• Контролируем процесс оформления услуги. Это можно сделать посредством информации, которая проходит по e-mail, через личный кабинет на сайте, в разделе проверки статуса или через мобильное приложение (здесь можно выбрать подходящий для себя вариант).
• Получаем сообщение о результате продления, а также необходимый документ. Он выдается в электронном виде и в формате pdf. Документы подписаны ЭЦП. В распоряжении заявителя разрешение на строительство (в нем сделана пометка о продлении) или сообщение об отказе с пояснением причин.

Смотрите также: Строить через интернет

Если при подаче заявки был выбран бумажный вариант получения документов, на почтовый ящик или в личный кабинет приходит уведомление, когда и куда прийти за бумагами.

Когда возможен отказ?

Основания для отказа при продлении разрешения на строительства через портал Госуслуг следующие:

• Отсутствие сведений или документации, необходимой для получения услуги.
• Строительство (реконструкция) не начаты до срока завершения действия заявления.
• Нет договора поручительства финансового учреждения за добросовестное выполнение строительной компании взятых на себя обязательств (для застройщиков, работающих по ДДУ).

Заявитель вправе обжаловать решение уполномоченного органа при нарушении сроков продления или регистрации запроса, при требовании дополнительных бумаг (если таковых нет в перечне), в случае отказа в оказании услуги, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Жалоба может подаваться в письменной форме лично, направляться по почте или отправляться в электронном виде. В первом случае с собой необходимо иметь документ, подтверждающий личность. Если бумаги передаются в электронной форме, потребуется их утверждение с помощью ЭЦП. В документе необходимо указать название исполнительного органа, ФИО и данные о заявителе, информацию об обжалуемых решениях и доводы. В результате принимается решение об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении.

Источник: aburist.ru

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, порядок проведения изменений

Уважаемый посетитель нашего сайта, в настоящей публикации мы расскажем Вам, что такой вид разрешенного использования (далее для сокращения текста также ВРИ), который устанавливается в отношении каждого земельного участка, каким образом его можно изменить, возможна ли смена вида, разрешенного использования арендатором и для каких конкретных целей это может Вам понадобиться.

Для начала давайте разберемся в некоторых понятиях, которыми мы в ходе дальнейшего обсуждения вопроса будем постоянно оперировать

Целевое назначение земельного участка — это категория участка земли или же вид разрешенного использования земельного участка. Каждый отмежеванный участок земли должен быть причислен к той или иной категории и одновременно имеет установленный ВРИ.

При этом категория земли не может противоречить установленному виду использования, так, например, земли из фонда категории сельхоз назначения не могут иметь вид использования «нефтехимическая промышленность», поскольку это будет противоречить целевому предназначению по использованию земли.

Категория земли – общее понятие, определяющее потенциальную возможность и способ использования земельного участка, всего устанавливается 7 категорий земель: Лесные земли (лесной фонд), сельхоз земли (земли эксплуатирующийся для сельскохозяйственного производства и переработки такой продукции, а также садоводства , огородничества и т.д.), водный фонд (земли водного фонда) и т.д. Понятие категории участка земли является понятием более общим по отношению к разрешенному виду возможного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка – утвержденная органами власти и предусмотренная соответствующими документами, цель, под которую допускается использование земли.

Приведем пример наиболее распространенного вида разрешенного использования: «для индивидуального жилого строительства». ВРИ предусматривается градостроительным регламентом.

Однако законодательством предусмотрены изъятия из общих правил, например, для земель из состава фонда лесов градостроительные регламенты не устанавливаются. Поэтому изменение вида разрешенного использования лесного участка происходит в особом порядке.

Правила землепользования и застройки(ПЗЗ) – проектируемый и утверждаемый местными органами власти нормативный акт, который регулирует правила застройки в конкретном городском или же сельском поселении. В состав ПЗЗ входит градостроительная карта зонирования, которая делит поселение на сектора- территориальные зоны, инфраструктуру (планировку) каждой из которых предопределяет градостроительный регламент.

Градостроительный регламент – норматив, которым устанавливаются параметры застройки территориальной зоны, в том числе и виды предусмотренного разрешенного использования, допустимые величины площади земельных участков и т.д. для определенной территории –территориальной зоны. Возможное изменение вида разрешенного использования для строительства устанавливает именно градостроительный регламент, об этом более подробно мы расскажем дальше.

Градостроительное зонирование – обособление (разделение) территорий на сектора (территориальные зоны), в каждой из который определен свой специально установленный режим планировки (застройки) выделенных земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Каждая территориальная зона имеет свое наименование и символьное обозначение, исходя из которых становится понятно, какое ее основное назначение и какие в связи с этим установлены ВРИ. Разделяют рекреационные зоны, зоны индивидуальной жилой застройки, зоны общественно деловой застройки и т.д.

Приведем пример территориальной зоны «индивидуальных (обособленных) отдельно стоящих жилых построек с участками», ее символьное обозначение Т1Ж2-2, очевидно, что основным видом разрешенного использования такой зоны будет для индивидуального жилого строительства. Однако это не исключает застройку такой территориальной зоны зданиями коммунально-бытового и общественного делового назначения и соответственно иные виды разрешенного использования в такой территориальной зоне.

Изменение вида разрешенного использования без перевода в другую категорию

И так начнем по порядку с категории земель, как уже было отмечено выше категория участка земли должна быть напрямую увязана с разрешенным использованием участка земли. Например, на территории земель категории населенных пунктов наиболее логичным будет установление такого вида разрешенного использования, как «жилая застройка», «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» и т.д.

Однако не всегда категория земель так однозначно соответствует виду разрешенного использования земель, так, например, в внутри населенных пунктов выделяются промышленные зоны с видами разрешенного использования более соответствующие категории земель промышленности, зоны сельхопроизводства, более соответствующие категории земель сельхоз назначения и т.д.

Вообще понятие категорий земель достаточно условно, ведь единственный документ, где она фигурирует в качестве первоисточника это выписка из ЕРГН, которая выдается при межевании земельного участка, а также в проекте межевания земель и схеме расположения земельного участка.

Исходя из этого можно утверждать, что категория земель возникает лишь после утверждения документации об отводе земель. До межевания земельного участка вопрос его отнесения к той или иной категории является достаточно спорным.

Более того уже достаточно давно был разработан проект внесения изменений в Земельный кодекс РФ, в рамках которого предлагалось уйти от понятия категорий и оставить лишь территориальное зонирование территорий.

Такой подход представляется вполне разумны, поскольку зачастую зонирование и категории дублируют друг друга, а иногда даже вызывают сильные противоречия.

В нашей практики был случай, когда земельный участок относился к категории земель промышленности и в то же самое время находился по сведениям карты градостроительного зонирования в рекреационной зоне. Очевидно, что такая категория земель и территориальная зона несовместимы между собой.

Кстати! Изменение вида разрешенного использования , равно, как и получение от органов районной архитектуры в установленном порядке разрешения на строительство при отсутствии ПЗЗ невозможно (для земель населенных пунктов).

Далее рассмотрим какие могут быть виды разрешенного использования (ВРИ).

• Основные ВРИ –выбираются собственником участка земли самостоятельно из определенных градостроительным регламентом с учетом имеющихся ограничений в использовании земельного участка (охранные зоны, санитарно-защитные зоны и т.д.

) • Условные ВРИ – получаются собственниками земельного участка при одобрении на публичных слушаниях, а также положительном заключении земельной комиссии

• Вспомогательные ВРИ – не могут выбираться, как самостоятельный вид ВРИ и устанавливаются только совместно с основными видами использования.

• Как мы уже указывали виды разрешенного использования устанавливаются градостроительными регламентами, в том числе условные и вспомогательные. изменение вида разрешенного использования собственником земельного участка без проведения публичных слушаний
• Рассмотрим более подробно, каким образом поменять основной ВРИ на основной из предусмотренных градостроительным регламентом. На самом деле вариантов достаточно много, рассмотрим поэтапно один из наиболее простых способов изменения вида разрешенного использования муниципальной земли:
• • Заказывается выписка из специальной информационной муниципальной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения • На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть ВРИ для данной территориальной зоны
• • Выбираете нужный вам вид использования и подаете в МФЦ по своему поселковому или городскому району обращение (заявление) о смене вида использования с приложением выписки из градостроительного информационного ресурса.

Изменение вида разрешенного использования через публичные слушания (общественные слушания)

1. Рассмотрим порядок получения условного вида разрешенного использования
2. • Заказывается выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения • На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть условно разрешенные виды использования для данной территориальной зоны • Готовите обращение (заявление) в уполномоченную на принятие соответствующего решения администрацию (органы местного самоуправления) с просьбой о предоставлении условного вида разрешенного использования (УВРИ) • Выступление на проводимых в администрации органов местного самоуправления публичных слушаниях по вопросу предоставления УВРИ, защита своей позиции по данному вопросу • Прохождение слушания комиссии по землепользованию и застройке и получение положительного решения комиссии • Получения распоряжения о предоставлении УВРИ
3. • Подача документов в федеральный орган исполнительной власти- Росреестр через районный МФЦ для внесения изменений в госреестр недвижимости

Следует знать! Получение условного вида разрешенного использования в субъекте РФ города федерального значения несколько отличается от указанной выше процедуры смены вида разрешенного использования остальных регионов

Исходя из нашей практики возведение объекта капитального строительства, не соответствующего основному ВРИ не является препятствием для того, чтобы впоследствии получить УРВИ под этот объект капитального строительства. Однако следует учесть, что если объект является самовольной постройкой, то признать на него право собственности будет достаточно сложной задачей.

Смена вида разрешенного использования арендованного земельного участка

Отдельно можно выделить изменение вида, разрешенного использования арендатором земельного участка. По общему правилу считается, что в аренду был предоставлен участок под определенные цели, указанные в договоре, соответственно, предоставление участка под цели не указанные в договоре будет существенным нарушением условия сделки.

Такое требование отражено в том числе в ст.39.8 Земельного кодекса РФ для арендуемых земельных участков, на основании результатов торгов. Об этом свидетельствует и судебная практика изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в том числе постановление Пленнума ВАС от 25 июня 2013 г. по делу А35-765/2012.

Несколько иной подход может быть предусмотрен для изменения вида разрешенного использования арендованной земли, полученной без проведения торгов.

Однако здесь также стоит учитывать, что в договоре может быть указана общая цель, в соответствии с которой должен быть использован земельный участок, а изменяемые виды разрешенного использования не должны противоречить этой цели.

Но опять же в данном случае возможность изменения вида разрешенного использования арендатором остается на усмотрение органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта.

Изменение вида разрешенного использования куда обращаться?

Изменение вида разрешенного использования можно произвести самостоятельно, однако на практике у людей без специального опыт в этой сфере на данную работу могут уйти до нескольких лет.

Поэтому лучше всего доверить ведение этого процесса компетентному специалисту. Наша компания готова оказать Вам такую услугу под ключ.

Важным преимуществом при обращении в ООО «Юрист-Долина» является то, что наши специалисты мы уже имеют ряд успешно реализованных аналогичных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Смена (изменение) вида разрешенного использования, цена по Санкт-Петербургу и Ленинградской области: от 150 000 рублей

Смена вида разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ для сельскохозяйственных участков земли не вводятся градостроительные регламенты.

Исходя из чего можно сделать вывод, что смена вида разрешенного использования для таких участков происходит в общем порядке в соответствии с решениями органов местного самоуправления.

Исходя из практики реализации проектов нашими специалистами изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель возможно на оснований соответствующих распоряжений местных органов власти.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка 2019 порядок

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Как изменить разрешенное использование земельного участка в 2019 году

Существует две категории ВРИ – основные и условно разрешенные. Каждый вид зарегистрирован в специальном классификаторе. Для каждого участка изначально определяется основой вид использования, однако, градостроительным регламентом допускается присвоение нескольких дополнительных вариантов использования, если это необходимо для развития территории.

Как уточнить возможность смены ВРИ и изменить вид разрешённого использования земельного участка

• если в перечнях основных, условно разрешённых и вспомогательных ВРИ, указанных в Выписке из ПЗЗ о видах разрешённого использования, в ГПЗУ или в справке о зонировании территории есть тот вид, что соответствует цели изменения, то вопрос об изменении будет решён положительно, в противном случае — в изменении ВРИ будет отказано;

• в зависимости от того, в какой группе видов окажется планируемое использование, изменение проводится без проведения или с проведением публичных слушаний:

1. для основной группы ВРИ — без слушаний,
2. для группы условно разрешённых видов — проведение слушаний потребуется;

• вспомогательные ВРИ могут выбираться только совместно с основными и условно разрешёнными видами.

• выбранный из перечня вид использования должен соответствовать наименованию в Классификаторе ВРИ или быть установленным в точном с ним соответствии (о том, как это делается рассказывается ниже).

Изменение вида разрешенного использования участка в 2019

Чтобы произвести изменение вида разрешенного использования в 2019 году, необходимо собрать достаточно большой пакет документов. Обязательно потребуются документы, удостоверяющие права на участок, и заявление с обоснованием необходимости смены ВРИ.

Бумаги подаются в администрацию. Органы самоуправления должны дать ответ о том, получено ли вами разрешение, в течение 2 месяцев. После этого потребуется внести изменения в Кадастр и через определенное время забрать на участок новый кадастровый паспорт.

Изменение разрешенного вида использования земельного участка в 2019 году

Декларация является документом, который включается в перечень необходимых как правоустанавливающий образец документации. Фактически он указывает на право собственника изменить категоризацию выделенной территории и выбрать новый тип согласно доступным вариантам.

Порядок изменения вида разрешенного использования любого земельного участка

После того, как территориальная администрация отправит в Росреестр информацию о принятом решении об изменении допустимого вида использования земельного участка, должно пройти не более 15 дней до того момента, как соответствующие изменения будут внесены в государственный реестр.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Если положительный ответ из администрации получен, значит, первый этап пройден. Решение, разрешающее смену допустимого использования участка земли – основание для внесения коррективов в сведения, находящиеся в госкадастре. Уточнения заносятся в Росреестр прав на недвижимость и совершения операций с ней.

Эксплуатируем участок правильно: как изменить вид разрешенного использования

Изменить вид участка можно с переводом его в другую категорию земли или без перевода (в рамках одной категории). Последний вариант является более легким для реализации. Для того чтобы получить новые возможности использования своего участка, нужно пройти определенную процедуру:

Смена разрешенного использования земельного участка процедура

Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ)

Виды разрешенного использования земельных участков: изменения 2019, классификатор ВРИ, штрафы за нарушение

За соблюдением использования земельных участков в соответствии с ВРИ на постоянной основе следят органы госземнадзора и специалисты местных администраций. В случае выявления факта нарушения требований, фактическому землепользователю будет выдано предписание.

Если его своевременно не исполнить, ваш участок могут изъять через суд. Кроме того, вам будет назначен штраф по ч.1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, минимальная сумма которого для граждан составляет десять тысяч рублей.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка, если возникла необходимость, например, на не предназначенной для жилищного строительства земле построить многоквартирный дом или коттедж? Ведь ваш участок может существенно вырасти в цене, если изменится его целевое назначение! Вот об этом мы и расскажем в нашей статье.

Виды разрешенного использования земли

Если посмотреть в свидетельство о праве на участок, можно увидеть там и категорию земли, и ее назначение. Современный Земельный кодекс выделяет 7 земельных категорий (сельхозназначения, населенных пунктов, жилые зоны и пр.), каждая из которых, в свою очередь, может делиться на виды разрешенного использования.

Так, земли сельхозназначения могут использоваться:

• для фермерской деятельности;
• рыбоводства;
• огородничества;
• садоводства;
• развития личного хозяйства.

Земли населенных пунктов могут делиться на такие виды использования, как:

• жилые зоны;
• производственные;
• общественно-деловые;
• зоны специального назначения и другие.

Жилые зоны тоже имеют градацию. В них включаются зоны застройки:

• индивидуальными жилыми домами;
• жилыми малоэтажными домами;
• жилыми среднеэтажными домами;
• жилыми многоэтажными домами;
• другими жилыми постройками.

В частном обороте находятся преимущественно земли населенных пунктов и сельхозназначения, поэтому они чаще всего и претерпевают изменения категории либо вида разрешенного использования.

Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:

• заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
• организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
• построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
• застроить участок сельхозназначения жилыми домами.

Если не произвести изменения разрешенного использования земельного участка, но в то же время использовать его не по назначению, можно оказаться привлеченным к административной ответственности. Наказанием за это может быть, в соответствии с Административным кодексом, штраф в размере:

• до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10000 рублей — за нецелевое использование земли (например, на приусадебном участке построен магазин);
• до половины процента кадастровой стоимости участка, но не меньше 3000 рублей — за неведение сельхоздеятельности на предназначенном для этого участке (например, пашня давно не используется);
• до полутора процентов кадастровой стоимости участка, но не меньше 20000 рублей — за то, что на участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство, ничего не строится.

Порядок проведения изменения

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен российским Земельным кодексом — ст. 8. По правилам этой статьи решение о смене категории или вида разрешенного использования участка принимается местной администрацией, которая наделена такими полномочиями.

Если в вашей местной администрации есть земельный комитет, то обращаться нужно именно туда. Если нет, то искать его нужно либо в районной, либо в городской или областной администрации. Сейчас к тому же у каждой администрации есть официальный сайт, поэтому основную информацию можно получить не выходя из дома.

И в любом случае перед тем, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, нужно уточнить в земельном комитете список документов, необходимых для этого, так как перечень документов, требования к ним и градостроительные регламенты разрабатываются каждой администрацией самостоятельно.

Процедура изменения вида использования может пойти как с изменением категории земель, так и без такового.

Изменение категории обязательно потребуется, если категория вашего участка не может иметь вида использования, который вы хотите применять к нему.

Например, не получится на земле сельхозназначения построить многоэтажку, так как она должна быть расположена в жилой зоне населенного пункта, следовательно, участок должен принадлежать к землям населенных пунктов.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

• кадастровый номер участка;
• действующую и предполагаемую категорию участка;
• мотивы перевода;
• сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

• выписка из ГКН (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
• копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
• выписка из ЕГРП (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
• заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
• согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и методично начинайте собирать, не забывая сравнивать реквизиты. Ведь даже незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.

Акт о переводе участка в другую категорию должен быть вам выдан не позднее чем через 2 месяца после дня подачи ходатайства с приложенными документами. Если вам откажут в переводе необоснованно, то смело обращайтесь в суд и обжалуйте отказ.

Изменение целевого назначения

А как изменить вид разрешенного использования земельного участка,если перевода из одной категории в другую не требуется?

Примерный алгоритм таков: в земельный комитет вы представляете заявление о смене вида использования вашего участка с пакетом документов. Какие именно документы нужны, уточните в земельном комитете. Однозначно вам понадобятся документы на участок — кадастровый паспорт и свидетельство на собственность.

Каждой городской или районной администрацией разрабатывается и утверждается градостроительный регламент. Приложением к регламенту являются правила землепользования и застройки, в которых четко прописывается весь алгоритм изменения вида использования участка.

Если вашей администрацией правил землепользования и застройки не утверждено или ваш участок не подчиняется градостроительному регламенту, вам нужно официально направить запрос о смене вида разрешенного использования участка на имя главы местной администрации. Запрос нужно направить обязательно заказным письмом с уведомлением либо вручить лично под подпись.

На основании требований устава вашего района, города или поселка глава администрации обязан провести публичные слушания по вопросу смены разрешенного использования земли и с учетом результатов принять решение.

Публичные слушания должны пройти не позже месяца со дня подачи заявления, и их проведение должны будете оплатить вы (на основании 39 статьи Градостроительного кодекса).

При этом, так как законодательно не установлены правила изменения вида разрешенного использования земельных участков с перечнем документов, а есть лишь ссылки на градостроительные регламенты и уставы муниципальных образований, вам стоит обзавестись текстами и этих документов.

Условно разрешенное использование

Разрешенное использование участков может быть 3 видов:

• основное;
• условно разрешенное;
• вспомогательное.

Условно разрешенное пользование землей отличается от основного тем, что его выбор требует согласования, в то время как для основного согласования не требуется. Примером такого использования может быть расположение офисного здания на участке или временного торгового киоска.

Для предоставления такого вида использования земельного участка статьей 39 Градостроительного кодекса установлен следующий порядок:

1. Собственник подает в комиссию земельного комитета заявление о предоставлении условно разрешенного вида использования земли.
2. В соответствии с уставом района (города) проводятся публичные слушания по этому вопросу.
3. Участники слушаний представляют комиссии свои предложения и замечания.
4. Глава администрации муниципалитета с учетом результатов слушаний принимает решение по заявлению. Если решение принято не в вашу пользу, вы имеете право оспорить его в суде.

Надо сказать, что сейчас процедура изменения вида разрешенного использования заметно проще той, которая применялась до 2010 года, т. к. законодатели упразднили множество бюрократических процедур.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

Есть 2 способа перевести участок в другой вид разрешенного использования:

• На основании ФЗ от 03.2012 №172 «О переводе земельных участков в другую категорию» участку может быть присвоена любая категория земель.
• На основании Градостроительного Кодекса ст.37-38: участок может быть переведен только в установленную Законом категорию, представленную списком.

Категории земель

Земельный Кодекс РФ дает определение категорий земли, то есть определяет предназначение земельных участков:

1. Для нужд сельского хозяйства, под посевы, использовать по-другому запрещено Законом.
2. Под городское и сельское строительство, земли населенных пунктов.
3. Категория земель под строительство промышленных, энергетических объектов, строительство вышек телевещания, мобильной связи. Сюда относят земли, используемые для обеспечения госбезопасности, космических и военных объектов.
4. Земли заповедников и других охраняемых объектов.
5. Под лесное хозяйство.
6. Земли, относящиеся к водным ресурсам.
7. Земли запасного назначения.

В каждой категории может быть более точное указание вида разрешенного использования, например, под сельскохозяйственную категорию подпадают земли подпастбища, прогона скота и т.д. К самым распространенным используемым категориям относят земли сельхозназначения и населенных пунктов. Именно эти категории приходится чаще всего переводить.

Виды разрешенного использования земель

На всех землях, кроме целевого указания, установлен разрешенный вид использования, который определяет возможную деятельность на участке земли. Однако вид может быть одинаковым на разных категориях, например, для ведения личного подсобного хозяйства есть разрешение и на землях сельхозназначения и землях населенных пунктов.

В большинстве случаев частную землю разрешено использовать:

• Под ведение сельхоз работ, в том числе и переработку продукции.
• Для организации личного подсобного хозяйства в поле или на приусадебном участке.
• Под разведение садов и огородов.
• Под строительство низко этажных дачных домиков.
• Для создания крестьянского или фермерского подворья.
• Под строительство индивидуального капитального дома.

Может показаться, что некоторые виды имеют однотипный характер, но это не так, и они в значительной мере имеют отличия.

Например, на землях под дачное строительство можно возвести дом и даже зарегистрироваться в нем, кроме занятий по огородничеству.

Но на землях, отведенных под садоводство или огородничество, хотя и разрешена постройка частного дома, но регистрация в них не предусмотрена Законом.

К участкам, относящимся под индивидуальное строительство, также предусмотрены ограничения: на нем обязательно должен стоять дом, а не только сад или огород.

На землях под создание личного хозяйства можно заниматься только предусмотренным видом деятельности, но никак не строительством. Хотя можно получить разрешение, если перевести земли в другую категорию.

Что касается земель под фермерское или крестьянское хозяйство, то на них обязательно должна вестись сельскохозяйственная деятельность, причем собственник должен зарегистрироваться как ИП, и платить от полученных доходов налог в казну государства.

Стоит отметить, что право изменения категории земли есть только у ее собственника, и если что-то на земле делать нельзя, то есть возможность поменять вид разрешенного использования земли.

Если на вашем участке есть ограничение на вид использования, то можно получить постановление органов местного самоуправления на изменение вида.

Что нужно сделать?

• Определить, что вы хотите изменить, какие планы реализации?
• Необходимо с юридической точки зрения обосновать перевод земли, указать веские причины. Но все-таки целевое назначение участка должно быть сохранено, и подпадать под определенную категорию.
• Добейтесь разрешений у своих соседей на то, что они не против вашей затеи. Также возьмите разрешения и у собственников прилегающих участков.
• Подготовить необходимый пакет документов юридически грамотно.
• Со всеми перечисленными документами и вашим заявлением следует обратиться к главе муниципалитета.
• Документы следует отдавать под расписку, с составленным перечнем, при личном визите.

Если нет возможности сделать это самому, то можно отправить документы по почте заказным отправлением. Следует также сделать опись вложений, и заказать уведомление о получении. По истечении 45 рабочих дней вам должен прийти ответ: положительное решение или отказ в удовлетворении вашей просьбы, причем он должен быть мотивированным.

Если ответ пришел положительный, то следует заняться переоформлением участка по новому статусу в местном отделении кадастровой службы.

Но могут и отказать в изменении вида использования. В этом случае следует тщательно изучить причины полученного отказа.

Если, например, вы собрали неполный пакет документов или написали необоснованное заявление, то можно все исправить, и опять обратиться с заявлением к главе администрации.

Но обязательно укажите, что вы подается заявление повторно, с указанием ваших недочетов, и укажите, что все исправлено и направляется еще раз.

Но бывают и другие причины отказа, например, несоответствие ваших требований Градостроительному Кодексу, тогда изменить вид будет невозможно. Такое решения принимает коллегия местного самоуправления, и оно выносится в интересах всех людей, а не только в ваших.

Исключение на изменение вида целевого использования

Нельзя изменить вид разрешенной деятельности на землях, принадлежащих государству: лесного и водного хозяйства, земли заповедников и отданные для обороны страны, под космические нужды. В этих случаях никто не пойдет на разрешение использовать и по другому назначению.

Какие документы нужно представить

1. Оригинал и копию документа, удостоверяющего личность заявителя.
2. Заявление.
3. Декларацию.
4. Оригиналы и копии свидетельства о праве собственности на землю и строения, расположенных на ней.
5. Кадастровый паспорт участка или другие документы: план межевания, заключение экспертной комиссии.
6. Выданные ранее разрешения на ведение строительных работ.
7. Выписка из ЕГРИП, в случае если заявление подается ИП.
8. Выписка из ЕГРЮЛ, в случае если заявление подается юр. лицом.
9. Доверенность, в случае если обращается представитель.
10. Копии документов на здания.

Как правильно написать заявление

Иногда могут предложить заполнить уже имеющуюся форму, заполните все строки и графы. Если собираетесь отправлять документы почтой, то распевайте заполненное заявление.

В нем также указывают номер по кадастровому учету, описание участка. Затем следует указать принадлежность участка к определенной категории.

Укажите номера правоустанавливающих документов, кем и когда они были выданы, основания для возникновения права: покупка, получение в наследство или дарение.

Дайте объяснение, почему нужно изменить вид использования, можно сослаться и на соседей, которые уже получили разрешение: адреса и описание их участков.

Если вы не единственный владелец, то согласие других пользователей также обязательно нужно приложить к заявлению.

Для доказательства можно привести как пример полученное разрешение на ведение строительных работ на участке, что соответствует целевому предназначению и категории земель.

Что должна содержать декларация на участок

Это подробное описание ваших планов, и именно на ее основании может быть выдано разрешение на смену вида использования.

В декларации указывают:

• Наименование органа местной власти, куда подают документы.
• Сведения о владельце участка: полностью ФИО, постоянный адрес проживания.
• Сжатые сведения об участке земли, с указанием категории и сведения о правообладании наделом.
• Просьба об изменении кадастровых записей на участок и смену вида использования.
• Пояснения, что разрешение соседей получено.
• Число и дата составления. Подпись владельца участка.

Хотя как покажется, текст декларации схож с заявлением, но это совсем другой документ: заявление содержит просьбу, когда как декларация подается как уже полученное разрешение, то есть продолжение заявления на постановку на кадастровый учет нового вида участка.

Сроки и стоимость

В основном сроки получения разрешения зависят от коллегии административного совета, в некоторых случаях, если трудно сразу дать ответ, то срок продлится до 30 рабочих дней. А вот регистрация нового участка проходит в более сжатые сроки, но новым законодательным актам до 10 — 12 дней.

Стоимость оформления определена в Налоговом Кодексе, и для граждан составляет 2 тыс. рублей, то есть эта сумма взимается как государственная пошлина на изменение статуса участка. Но для юрлиц сумма госпошлины возрастает в разы, и составляет уже 22 тыс. рублей.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году: основания, порядок, процедура, сроки, стоимость смены целевого назначения земли, список необходимых документов, образец завления | Земельный эксперт

Разрешенное использование земельного участка

Несмотря на то, что термин «вид разрешенного использования» (ВРИ) присутствует в земельном праве и, более того, является одним из определяющих понятий, подробное значение данной правовой дефиниции в законе не приводится.

ВРИ является основой для установки правового режима земельного участка и определяет то, каким образом в дальнейшем данная земля будет эксплуатироваться. Все виды разрешенного пользования обобщены и сформированы в виде классификатора ВРИ. В данном реестре указаны обобщенные виды пользования и уточняющие. Каждая позиция снабжена специальным цифровым кодом.

Реестр имеет очень важное значение, поскольку на его основе в дальнейшем формируются другие классификаторы, в частности, информация о кадастровой или рыночной стоимости земли.

Применение классификатора позволяет избежать сложности при определении сферы использования наделов.

Крайне важно помнить, что ВРИ формируется с учетом целевого использования земельного участка, а также его месторасположения.

Закон выделает несколько типов ВРИ:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные;

Данное разделение оговаривается в Градостроительном кодексе. Основным является вид, который был установлен изначально для надела после его возникновения. Условно разрешенный тип может быть применен только по решению специального комиссионного органа. Вспомогательные ВРИ могут использоваться совместно с первыми двумя типами, поскольку не являются самостоятельными.

Процедура изменения ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка 2017 года производится только в том случае, когда собственник надела предоставляет в уполномоченное ведомство необходимый пакет документов. В комплект должны входить следующие бумаги:

• заявление на смену ВРИ. Посмотреть и скачать можно здесь: [образец заявления на смену ВРИ];
• копия паспорта заявителя;
• правоустанавливающие документы в виде нотариально заверенной копии;
• письменное согласие собственника на смену ВРИ;
• заключение итогов проведения публичных слушаний, в том случае, если это обязательно;
• фото земельного надела;
• акты проверки муниципального земельного контроля (при необходимости);
• план земельного участка;
• кадастровый паспорт надела;
• государственная экспертиза по охране природных ресурсов.

В итоге заявитель получает расписку в получении документации с указанием даты.

Документы могут быть предоставлены лично, через представителя (при наличии доверенности) или отправлены в виде письма с уведомлением и описью вложения. В последнее время предусмотрен электронный способ подачи документации в личном кабинете пользователя на официальном сайте полномочного ведомства.

Получение решения об изменении вида разрешенного использования

• Как правило, срок рассмотрения заявки составляет не более 60 дней, если необходимы публичные слушания, или 30 дней, если слушания не проводятся.
• Госпошлина за рассмотрение документации не взимается.
• Решение о внесении изменений в правоустанавливающие документы надела принимается в Главой местной администрации.

Обычно, заявитель направляет в администрацию соответствующее заявление, после чего (в случае необходимости) проводятся публичные слушания с участием владельцев смежных территорий, арендаторов и других заинтересованных лиц.

Каждый участник вносит предложение, которое публикуется, а затем, с учетом этих данных, комиссия выносит решение, касающееся изменения ВРИ.

В некоторых случаях в изменении ВРИ может быть отказано. Основания для отказа в проведении процедуры могут быть следующими:

• предоставлены не все необходимые документы;
• участники слушаний не согласны с изменением ВРИ;
• отсутствует правовая возможность внесения поправок.

Следует отметить, что изменение целевого назначения земельного участка также не выполняется.

Внесение изменений в кадастровый учет земельного участка

После того, как решение о смене ВРИ было принято и составлены соответствующие документы, требуется внести поправки в документацию, касающуюся кадастрового учета надела.

Для этого от собственника участка потребуется собрать пакет необходимой документации и обратиться в Росреестр. Сейчас такую заявку можно подать через официальный сайт ведомства.

Потребуются следующие бумаги:

• межевой план в формате XML с приложениями;
• заявление от собственника надела;
• свидетельство о праве собственности на земельную площадь;
• решение администрации о смене ВРИ;
• межевой план;

Все документы должны быть поданы в виде копии или в качестве заверенных нотариусом копий (ФЗ-221 от 24.07.2007). Обязательным условием для электронных форм документов является их заверение электронной цифровой подписью (ЭЦП). Рассматривается заявление в течение 10 рабочих дней после чего заявитель получает кадастровую выписку о наделе с внесенными поправками.

Документы могут быть поданы лично, при посещении уполномоченного органа или в виде почтового отправления с описью вложения и уведомлением.

Пример по изменению вида разрешенного использования земельного участка

Константин оформил перевод участка с одного вида ВРИ в другой. После внесения поправок выяснилось, что кадастровая стоимость надела значительно возросла, а с ней увеличился и налоговый платеж.

Когда мужчина обратился в администрацию, ему предоставили пояснение о правомочности такого пересчета согласно ст. 391 НК РФ.

Вместе с тем Константин посчитал, что такое увеличение стоимости излишне и обратился с жалобой в Росреестр, где руководствуясь ч. 2,3 ст. 24.18 ФЗ-135 от 29.07.1998 отстоял свою позицию.

В завершение сказанного можно сформулировать ряд выводов:

1. ВРИ или разрешенное использование земельного надела представляет собой основание для введения определенного правового режима землепользования.
2. Все виды ВРИ объединены в рамках специального классификатора, где каждое значение имеет свой цифровой код.
3. Законом предусмотрена возможность выполнить смену установленного кода на другой, путем подачи заявления и пакета обязательных документов.
4. После получения согласия на проведение мероприятия, собственник направляет бумаги для внесения изменений в кадастровые документы. Срок рассмотрения обращения не превышает десяти дней.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по изменению вида разрешенного использования земельного участка

Вопрос: Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, законен ли отказ в изменении ВРИ? Я приобрел земельный участок в центре Санкт-Петербурга «для огородничества», однако хочу организовать там зону спортивного отдыха в рамках предпринимательского проекта.

Подал в администрацию заявление с указанием своего пожелания о переводе участка с основного ВРИ «1.0-сельскохозяйственное использование» на «6.0 – предпринимательство».

Администрация организовала публичные слушания, поскольку часть участка в текущее время находилась в аренде у третьего лица, которое занималось огородничеством. Арендатор, естественно, высказался против такого действия, предложив отложить решение вопроса до осеннего сбора урожая. В итоге мне было отказано в переоформлении в связи с несогласием третьего лица.

Ответ: Добрый день. Отказ в изменении ВРИ законен, поскольку, согласно ст.

37 Градостроительного кодекса РФ, смена видов пользования может быть выполнена только после проведения публичных слушаний и руководствуясь поступившими предложениями от заинтересованных лиц.

В вашем случае препятствием стало предложение, поступившее от арендатора, которое комиссия сочла приемлемым в отличие от вашего заявления. Сама по себе организация публичного слушания не является нарушением установленного регламента, а, наоборот, в вашей ситуации – обязательное мероприятие.

Вы можете обратиться с заявлением об изменении ВРИ после сбора урожая, и, вероятнее всего, по вашему вопросу будет принято положительное решение.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка

2. Узнать допустимые виды разрешённого использования участков для территориальной зоны

• Все возможные виды использования участков, расположенных внутри территориальной зоны скомплектованы в 3 группы:
• основные, объединяющие главные (базовые) ВРИ, условно разрешённые, назначаемые по результатам публичных слушаний,
• вспомогательные, не являющимися преимущественными для территориальной зоны, а лишь дополнительными к основным и условно разрешённым видам использования.

3. Найти вид использования, соответствующий цели его изменения

Каждая из групп ВРИ содержит перечни видов разрешённых использований. Из этих перечней предстоит самостоятельно выбрать тот вид, что максимально полно будет соответствовать планируемой цели изменения ВРИ, учитывая что сделать отдельный выбор из состава вспомогательных видов, не увязывая его с основным видом использования, запрещено.

Если же планируемый вид использования будет соответствовать тому или иному виду в перечнях, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или справке о зонировании, то к задаче по изменению ВРИ можно приступать обоснованно, но обязательно ознакомившись ещё и с видами использования участка, установленных другим документом — Классификатором ВРИ земельных участков, поскольку присвоение нового вида использования будет происходить только по этому Классификатору.

Подача заявления об изменении вида разрешённого использования земельного участка

Если в муниципалитете действуют ППЗ, а соответственно, и градостроительные регламенты и если выяснено, что будущий вид использования участка есть в перечне главных (основных) видов той территориальной функциональной зоны, к которой он относится, и не выявлена «нестыковка» с наименованием нового вида использования с Классификатором ВРИ, заявление подаётся в Кадастровую службу или МФЦ.

Заявление на изменение ВРИ в кадастровую службу — это заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости

К заявлению должны быть приложены:

• копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
• копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
• согласие правообладателя земельного участка на изменение вида разрешённого использования земельного участка, если заявитель не является его собственником.

Срок регистрации изменений

Государственный кадастровый учёт изменений земельного участка выполняется за 23 рабочих дня с даты подачи заявления.

Источник: erckzn.ru