Порядок по самовольному строительству

Список истцов по таким делам весьма велик. Вот только основные категории:

• Если сооружение/здание возведено с нарушением правил и норм, то представители
• Собственники земельных участков, на которых возникла «самоволка» (то есть практически любое физ- либо юрлицо). муниципальных образований;
• контролирующих и прочих государственных органов.

Содержание иска зависит от конкретного случая.

• Одно дело – если собственник участка построил баню едва ли не вплотную к границе, и теперь жильцы на участке рядом из окон своего дома видят только соседскую стену.
• Совсем другое – если застройщик возвёл многоквартирный дом на земле, которая не была ему для этого выделена. Или сделал это с многочисленными нарушениями.
• А если рядом с жилым домом горе-предприниматели построили авторазборку, то истец может быть не один. В данной ситуации жильцы окрестных домов, которым мешает деятельность такого «предприятия», вполне способны объединиться с соответствующим муниципалитетом.

Ориентировочный образец иска о сносе самовольной постройки с изложением одного из вариантов ситуации можно посмотреть и скачать здесь.

19-е Заседание Строительного клуба по Самовольному строительству

Образец искового заявления о сносе самовольной постройки

Иск о сносе самовольной постройки -1

Иск о сносе самовольной постройки — 2

Порядок обращения в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку:

3.1. Необходимость соблюдения досудебного порядка

Суд может признать право собственности самовольную постройку, только если правообладатель лишен возможности получить правоустанавливающие документы по причинам, которые от него не зависят ( ).

Таким образом, до обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования и собрать пакет документов, это подтверждающих.

Доказательством проведения досудебного урегулирования могут служить следующие документы:

• официальный отказ администрации в выдаче разрешительных документов;
• уведомление о приостановлении (отказе) в государственной регистрации права.

Только после получения отказа уполномоченного органа, причем в письменной форме, следует обращаться в суд.

Суд не может рассматривать иск о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не приведет доказательства, каким образом пытался решить вопрос в досудебном порядке.

3.2. Как правильно подать исковое заявление в суд?

Заявление о признании прав на объект может подать как сам собственник имущества, так и его представитель (имеющий нотариально заверенную и действующую на момент подачи заявления ).

Иск подается в один из следующих судов по местонахождению объекта недвижимости:

• мировому судье — при сумме иска не больше 50 000 рублей;
• в районный суд — при сумме иска более 50 000 рублей.

Подробнее

Цена иска определяется по правилам, предусмотренным

Самовольное строительство: какие могут быть последствия?

ст. 91 Гражданского процессуального кодекса (ГПК РФ) и соответствует инвентаризационной стоимости объекта, информация о которой присутствует в справке, выдаваемой Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Инвентаризационная стоимость недвижимого имущества, как правило, незначительна. Если же сведения об инвентаризационной стоимости в БТИ отсутствуют, то можно оценить недвижимость для договора страхования и представить отчет об оценке в суд.

Наименьшие затраты истец понесет, если определит цену иска исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости.

От правильного определения цены иска зависит размер государственной пошлины, подлежащей уплате по гражданским делам при подаче искового заявления.

Перед подачей заявления в судебный орган истец обязан заплатить соответствующую государственную пошлину. Исковое заявление о признании права собственности без документа, который подтверждает факт оплаты пошлины, судом к рассмотрению не принимается.

По делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировыми судьями, размер государственной пошлины при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, определяется в процентном соотношении от цены иска ( ).

Для расчета можно воспользоваться специальным калькулятором на сайте соответствующего суда (например, ).

Подробнее

В случае если Вы не имеете возможности получит сведения о инвентаризационной стоимости объекта недвижимости (например, их могут Вам не предоставить т.к. Вы не являетесь собственником спорного объекта), при обращении в суд с иском к исковому заявлению необходимо приложить ходатайство об отсрочке уплаты госпошлины. В просительной части искового заявления можно написать примерно следующее: в порядке подготовки дела к судебному разбирательству прошу запросить из БТИ сведения (справку) об инвентаризационной стоимости объекта недвижимости для определения цены иска и размера подлежащей уплате госпошлины.

В исковом заявлении необходимо указать:

• вид вашего права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
• вид постройки;
• лицо, которое осуществило строительство спорного объекта недвижимости (Вы или другое лицо).

Кроме того, необходимо обосновать, почему постройка является самовольной (например, не получены необходимые разрешения).

В исковом заявлении рекомендуется указать, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Также в исковом заявлении укажите, предпринимали ли Вы меры к легализации возведенной постройки (например, обращались ли Вы за разрешением на строительство, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Если уполномоченный орган отказал вам в предоставлении таких документов, укажите на это обстоятельство).

Ответчиком по такому иску является ( ):

• орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка — если ее построили Вы собственными силами;
• лицо, которое осуществило самовольную постройку, если самовольная постройка возведена другим лицом на принадлежащем Вам земельном участке.

К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:

• копии искового заявления для ответчика и третьих лиц;
• квитанцию об уплате госпошлины;
• документы, подтверждающие вещные права на земельный участок;
• документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки (например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом);
• документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам;
• документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес;
• документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам;
• документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Документы в суд следует подать в оригиналах и копиях.

Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки, могут потребоваться дополнительные документы.

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

После разбирательства суд вынесет решение. После его изготовления в окончательной форме и вступления в законную силу, копию такого решения необходимо получить в канцелярии суда по заявлению истца или его представителя по доверенности.

В резолютивной части решения суда о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимого имущества и его правообладателя.

В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, ФИО правообладателя (правообладателей), размер доли в праве в виде правильной простой дроби если объект находится в общей долевой собственности нескольких лиц.

Отсутствие таких сведений затруднит государственную регистрацию права и повлечет необходимость разъяснения судом указанного решения суда (
).

Порядок сноса

Итак, порядок сноса самовольных построек. Здесь всё зависит от нескольких факторов. Вот основные вопросы, ответы на которые определяют порядок сноса:

• Известен или неизвестен главный «герой», он же виновник незаконного строительства?
• Признаёт ли и согласен ли нарушитель с требованием о сносе самовольной постройки?
• Решение принято судом или другим уполномоченным госорганом?

Предписание, уведомление и решение суда

Относительно недавно решение о сносе незаконной в каком-либо отношении постройки могло быть только судебным. Досудебные попытки решать подобные проблемы имеют обычно крайне низкую эффективность.

Суды по «самоволкам» могут длиться многие месяцы, особенно если процесс требует экспертизы (или нескольких).

Решение (постановление) суда о сносе самовольной постройки (сооружения/здания) может быть принято и тогда, когда незадачливый строитель сам приходит в суд с целью легализации, но оказывается не в состоянии предоставить для этого все основания.

С тем, как выглядит соответствующее уведомление (предписание, положение) о необходимости сноса вы можете ознакомиться ниже, а также документ.

Образец уведомления о сносе самовольной постройки

Процедура

Вступившее в силу решение о сносе должно исполняться виновной стороной. Известно, что такие решения часто игнорируются или не исполняются вообще. Здесь практически неважно, были ответчиками гражданин, индивидуальный предприниматель или целая организация.

1. Когда проходит отведенный для срока снос, а постройка всё ещё стоит на прежнем месте, демонтирована, приставы только и могут, что оштрафовать нарушителя. Если найдут.
2. Только когда все меры понуждения и штрафования исчерпаны, приставы имеют право пойти дальше. ССП обращается в суд с запросом об изменении порядка исполнения решения. Тогда снос возлагается на саму службу.
3. ССП привлекает подрядчиков, снос производится, затраты теоретически взыскиваются с должника. На деле это почти неосуществимо. Случаев, когда приставы поступают именно так, единицы на всю страну.

Снос постройки в административном порядке

Если владелец имеется

С 2020 года органы местной власти вместе с введением поправок к 222 статье ГК РФ получили возможность в отдельных ситуациях требовать сноса незаконной постройки без получения судебного решения. Сегодня снести незаконную постройку возможно в рамках санкций за несоблюдение норм Земельного или Градостроительного Кодекса РФ. Кроме того сегодняшние положения закона позволяют сносить подобные постройки при наличии следующих условий.
Условия:

• Нарушение назначения конструкции,
• Расположение объекта на территории расположения инженерных коммуникаций,
• Расположение на территории общего назначения (улицы, парки, бульвары, прибрежная полоса и так далее),
• Расположение на участке, требующем получения специального разрешения для проведения строительных работ и соблюдения специальных условий работы.

За органами местной власти сохраняются права расширения данного списка условий, на основании которых постройка может быть признана самовольным строением.

В случае обнаружения подобной постройки органы местной власти обязаны уведомить владельца объекта недвижимости о нарушении выше перечисленных условий. Требование должно быть направлено владельцу в течение семи дней после выявления факта возведения незаконного объекта недвижимости.

В требовании к сносу постройки должны быть указаны и предполагаемые сроки для устранения последствий незаконного строения, с учетом имеющихся особенностей и параметров здания, но не более одного года. В случае отсутствия реакции на требования властей в течение установленного периода для самостоятельного сноса постройки, ее снос может быть произведен в принудительном порядке.

ВАЖНО наличие оформленного права собственности на самовольно построенный объект недвижимости не может быть основанием для ее сохранения, если имеются значительные расхождения с требованиями закона, устранение которых не возможно.

Так как уведомление с требованием о сносе постройки направляется заранее, то ее владелец имеет возможность оспорить принятое решение в судебном порядке. Суд может отменить решение администрации либо остановить проведение работ по сносу.

Если владелец незаконной постройки не установлен

Если не удалось установить владельца незаконной постройки в течение семи дней с момента обнаружения строения, то органы местной администрации должны публично известить общественность о планируемом сносе постройки на своих официальных ресурсах и на информационном щите, расположенном на территории возведения незаконного строения.

В таком случае снос незаконного строения будет осуществлен силами органов местного самоуправления. Снос может быть проведен не ранее, чем через два месяца с момента информирования населения о планируемом сносе конструкции, и только в случае, если владелец так и не будет установлен.

Судебная практика о сносе самовольной постройки

Случай первый. На участке поблизости от городского аэродрома была построена автомойка. Её владелец в своё время собрал документацию и получил все разрешения. Однако впоследствии разрешения были признаны недействительными, а постройка – подлежащей сносу.

Воздушный кодекс РФ не позволяет размещать в районе аэродромов практически никакие постройки. Они могут создать радиопомехи и нарушить либо вообще свести к минимуму безопасность полётов. Только органы, выдавшие разрешение на строительство автомойки, этого не учли, а владелец автомойки не был в курсе.

Решение о сносе было принято. Предпринимателю было разъяснено, что он может потребовать от органов, выдавших недействительные разрешительные документы, компенсации расходов на строительство и снос автомойки.

Случай второй. Органы стройнадзора потребовали суд обязать предпринимателя снести здание магазина. Предприниматель представил возражения: он собственник земельного участка под торговой точкой, хотя разрешения на строительство действительно не были получены.

Никакие нормы при возведении здания нарушены не были – ни общие, ни градостроительные. Здание не нарушает чьих-либо прав и интересов, не представляет какой-либо угрозы. Органам стройнадзора в иске было отказано.

Важную информацию в отношении сноса самовольного строительства в виде многоквартирного дома содержит следующее видео:

Не менее интересным и познавательным будет следующий видеосюжет о возможности сноса дачного дома как самовольной постройки:

Когда постройка не подлежит сносу?

Из-за пробелов в законодательстве раньше могли признать самостроем даже жилой дом. Чиновников не волновало, что владелец зарегистрировал право собственности в Росреестре. Основанием служило нахождение дома вблизи от леса, заповедника, инженерных сетей, газопровода и т.д.

Нововведения устранили эти и другие разночтения в законе.

Невозможно снести объект, если выполняются четыре условия:

1. Назначение территории – ИЖС или ЛПХ.
2. Земля оформлена в частную собственность, т.е. участок стоит на кадастровом учете и размежеван.
3. Жилое строение зарегистрировано в собственность до 1 сентября 2018 года.
4. Отсутствуют признаки угрозы жизни и здоровья, права соседей никак не нарушаются.

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Есть еще одно условие, когда администрация не может сносить недвижимость без решения суда. Например, когда нет документов на участок, а строение было возведено до 25 октября 2001 года. Дата считается вступлением в силу Земельного кодекса РФ. Принцип очень прост – раз земельные правоотношения упорядочены не были, значит о сносе речи не идет. Основная статья 222 ГК РФ здесь не действует.

Сделали реконструкцию дома, не не сообщили о ней в администрацию? Читайте инструкцию, как узаконить самовольную реконструкцию частного дома.

Можно ли избежать сноса?

Требование о демонтаже строения может застать врасплох. Вместе с тем застройщику может грозить штраф за незаконное строительство на участке. Многие владельцы самостроев ищут способы, как избежать сноса — и, надо признать, такие способы есть. Процесс получил название «легализация самостроя».

Важно, чтобы и земля, и объект, и его использование соответствовали всем требованиям. Многих интересует, правомерно ли требование о сносе навеса, как самовольной постройки? Ответ зависит от расположения объекта. Навес гаража может отдавать тень окнам соседа. Не исключено, что последний заявит о нарушении своих прав.

И тогда придется доказывать обратное. Зачастую в дело вмешиваются личные отношения между соседями, зависть и скрытые обиды.

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если объект никому не мешает и отвечает всем стандартам, самострой можно узаконить.

Инструкция для административного (внесудебного) порядка в Москве:

1. Отправить письмо в Госинспекцию. Текст обращения должен содержать просьбу сохранить объект недвижимости.
2. Проверка по факту обращения. Сотрудники Госинспекции проверят, соответствует ли объект нормам ГрК, на чьей земле расположен, кто собственник, кто живет по соседству?
3. Передача данных в ДГИ – Департамент городского имущества.
4. Удовлетворение просьбы, передача сведений в комитет по архитектуре и строительству.
5. Обследование инженерных коммуникаций, охранных зон, земель с ограниченным использованием и т.д.
6. Заседание Земельной Комиссии, принятие окончательного решения с учетом выявленных факторов.
7. Уведомление собственника о решении.
8. Официальная регистрация объекта в качестве жилого здания, внесение изменений в ФКП «Росреестра» (см. «Какие постройки на участке нужно регистрировать«).

Если последовал отказ, владелец самостроя может обжаловать его в судебном порядке. Окончательное решение принимается в зале судебных заседаний.

Процедура без решения суда

А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.

1. Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
2. Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
3. Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.

Если возмещение получить не удаётся, вывезенные материалы переходят в распоряжение госорганов.

Отношение к самовольным постройкам в 2020 году заметно ужесточается на законодательном уровне. Какой будет практика – пока неизвестно.

Общие сведения

Признаки самовольной постройки

Самовольная постройка отличается от других строений следующими признаками:

• Расположена на участке земли, который не является собственностью владельца постройки,
• Находиться на территории, которая не предназначена для размещения такого типа построек, имеет иное предназначение и цели,
• Отсутствует разрешение администрации города или района,
• Постройка противоречит установленным нормам архитектурного или градостроительного законодательства,
• Самовольная постройка или ее возведение имеет риски для здоровья и жизни людей либо ущемляет их права.

Нормативно – правовая база, регулирующая вопросы сноса самовольных строений

• Гражданский кодекс РФ с вступившими изменениями в 2020 году,
• Постановление Верховного Суда от 29 апреля 2010 года, с изменениями, вступившими в силу в 2020 году.

Согласно статье 222 Гражданского Кодекса РФ под самовольной постройкой понимается такой объект строительства, который был возведен на том или ином участке земли без согласования с его владельцем. Снести самовольную постройку возможно при наличии одного из двух оснований

• По решению суда,
• При наличии административного производства.

Трактовка термина «самовольная постройка»

Самовольная постройка — это сооружение или реконструированное строение, предназначенное для жилья или иных целей, возведенное на не предназначенном для этих целей земельном участке; с нарушением установленных законом правил и правовых предписаний, обозначенных законом; либо возведенное строение без предписанных разрешительных документов, также к самовольной постройке закон относит помещения, построенные с нарушенными строительными и градостроительными нормами и требованиями. Самовольная постройка не обретает признание гражданско-правового объекта, а лицо, осуществившее деяние, остается без надлежащего права собственности, такой объект не может использоваться в сделках любого рода, законом предусмотрен только снос для таких объектов (ст 222 ГК РФ).

Правовые последствия

Став полноправным собственником постройки, лицо может ее дарить, продавать или совершать с ней любые сделки, допускаемые российским законодателем.

Одновременно с перечисленными правами у собственника недвижимого объекта возникают и налоговые обязательства. В частности, с момента регистрации его правомочий собственности на возведенный и узаконенный объект недвижимости у гражданина возникает обязательство платить имущественный налоговый платеж в отношении рассматриваемого объекта.

Капитальный ремонт многоквартирных домов

Новые правила и требования к жилью для инвалидов

Договор мены квартиры

Обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью в 2016 году

Изменения в расчете налога на имущество в 2020 году

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Самовольное строительство недвижимости в обход закона

Любовь к самовольному строительству домов в нашей стране большая.

Учитывая существовавшие ранее трудности и различные бюрократические препоны в получении земельного участка под строительство и оформление разрешительной документации, и граждане, и юридические лица нередко прибегали к способу, который сейчас имеет конкретное название «обход закона».

Самовольщики, сначала что-то строили/реконструировали без необходимой документации, либо получали земельный участок под один вид разрешенного использования.

Например, ИЖС, а по факту возводили офисное здание, а потом шли в суд и пытались все это узаконить – не сносить же!

При этом к гражданам суды общей юрисдикции были особенно благосклонны: ну, возвел, никому же не мешает, признаем за ним право собственности, хоть налоги платить будет.

Теперь ситуация резко изменилась.

Росляков Олег Владимирович

Юрист, специализация гражданское право. Опыт работы боле 15 лет.

С одной стороны, законодатель предпринимает действия по упрощению процедуры предоставления земельных участков под строительство и получения разрешительной документации, вводя четкую регламентацию, ответственность органов и должностных лиц и сокращая сроки, с другой, ужесточает правила по самоволкам.

Органы местного самоуправления получили право сносить самоволки без суда

Орган местного самоуправления (ОМС) может принять решение о сносе дома, или иного объекта в случае создания или возведения его на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей.

Если участок расположен:

1. В зоне с особыми условиями использования территорий, за исключением мест охраны объектов культурного наследия (памятников истории) народов РФ.
2. На территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, если самоволка возведена полностью или частично на землях общего пользования, то вероятность ее сноса очень велика.

Почему возникает самовольная постройка?

Ужесточение законодательства по незаконным постройкам скорее всего оправдано, но судебная практика по земельным спорам за последнее время, а именно в контексте новых законодательных актов, ярко продемонстрировала, что корень проблемы кроется в иных обстоятельствах, нежели желание граждан обойти закон. Но признание этого факта пока ничего не меняет.

Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Получение разрешения на законное признание собственности только на первом этапе требует согласований от 80 структур. На оформление земельного участка уходит 3-4 года, потому многие застройщики вынуждены идти на риск, рассчитывая узаконить объект на этапе строительства. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам очевидно завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.

Снос самостроя

Он осуществляется двумя способами. В первом случае работы проводятся в соответствии с решением суда. Общие правила устанавливает 222 статья в п. 2. В соответствии с нормой, снос самостроя осуществляется создавшим его лицом либо за его счет. В 22 пункте Постановления №10/22 определен круг лиц, которые могут обратиться с соответствующим иском. Требовать ликвидации сооружений вправе:

Источник: aburist.ru

Порядок по самовольному строительству

от 15 июня 2016 года N 894

Об утверждении Порядка выявления, пресечения самовольного строительства и принятия мер по сносу самовольных построек на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда

(с изменениями на 16 июля 2020 года)

1.1. Порядок выявления, пресечения самовольного строительства и принятия мер по сносу самовольных построек на территории Волгограда (прилагается).

1.2. Положение о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда (прилагается).

2. Администрациям районов Волгограда организовать работу по выявлению и пресечению самовольного строительства на территории соответствующего района Волгограда, принятию мер к сносу самовольных построек.

3. Установить, что должностные лица органов местного самоуправления Волгограда, их структурных подразделений, должностные лица, осуществляющие функции по осуществлению муниципального контроля, а также должностные лица, осуществляющие осмотр объектов, в отношении которых подано заявление о выдаче разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию, в случае выявления признаков самовольного строительства (реконструкции) объекта обязаны направлять такую информацию в администрации районов Волгограда, на территории которых расположены такие объекты, с приложением документов и материалов, обосновывающих выводы о наличии в отношении объекта или на земельном участке признаков самовольного строительства.

4. Признать утратившими силу постановления администрации Волгограда:

4.1. От 10 декабря 2014 г. N 1591 «Об утверждении Порядка выявления объектов самовольного строительства на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда».

4.2. От 13 июля 2015 г. N 963 «О внесении изменений в постановление администрации Волгограда от 10 декабря 2014 г. N 1591 «Об утверждении Порядка выявления объектов самовольного строительства на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда».

4.3. От 11 августа 2015 г. N 1161 «О внесении изменений в постановление администрации Волгограда от 10 декабря 2014 г. N 1591 «Об утверждении Порядка выявления объектов самовольного строительства на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда».

4.4. От 20 августа 2015 г. N 1205 «О внесении изменения в постановление администрации Волгограда от 10 декабря 2014 г. N 1591 «Об утверждении Порядка выявления объектов самовольного строительства на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда».

4.5. От 09 февраля 2016 г. N 162 «О внесении изменений в постановление администрации Волгограда от 10 декабря 2014 г. N 1591 «Об утверждении Порядка выявления объектов самовольного строительства на территории Волгограда, Положения о комиссиях по вопросам самовольного строительства на территориях районов Волгограда».

5. Опубликовать настоящее постановление в установленном порядке.

6. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы администрации Волгограда Сидоренко В.П.

Утвержден
постановлением
администрации Волгограда
от 15.06.2016 N 894

ПОРЯДОК ВЫЯВЛЕНИЯ, ПРЕСЕЧЕНИЯ САМОВОЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРИНЯТИЯ МЕР ПО СНОСУ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК НА ТЕРРИТОРИИ ВОЛГОГРАДА

1. Общие положения

(в ред. постановления администрации Волгограда от 04.06.2019 N 619)

1.1. Настоящий Порядок регламентирует процедуры выявления и пресечения самовольного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и принятия мер по сносу самовольных построек, приведению в первоначальное состояние самовольно реконструированных (реконструируемых) объектов капитального строительства на территории Волгограда.

1.2. Снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании решения суда или органа местного самоуправления Волгограда, принимаемого в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, с соблюдением требований, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

1.3. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утвержденными решением Волгоградской городской Думы от 21 декабря 2018 г. N 5/115 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград» (далее — правила землепользования и застройки), документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов и жилых строений, созданных соответственно на дачных и садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:

права на объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 01 сентября 2018 г.;

параметры объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным Федеральным законом;

объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений.

1.4. Администрация Волгограда не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием:

правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации;

разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

1.5. В случаях, предусмотренных пунктом 1.4 настоящего раздела, решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, может быть принято только судом.

2. Порядок выявления и пресечения самовольного строительства

2.1. В целях выявления объектов самовольного строительства администрациями районов Волгограда создаются комиссии по вопросам самовольного строительства (далее — комиссии).

2.2. Выявление объектов самовольного строительства осуществляется комиссиями путем объезда (обхода) территорий соответствующих районов Волгограда, а также в ходе осмотров объектов, проводимых на основании сообщений органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций и граждан о фактах незаконного строительства (реконструкции) объектов.

Выявление самовольно реконструированных (реконструируемых) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах осуществляется в соответствии с разделом 2 настоящего Порядка и особенностями, установленными в разделе 3 настоящего Порядка.

(абзац введен постановлением администрации Волгограда от 20.10.2016 N 1587)

(п. 2.2_1 введен постановлением администрации Волгограда от 04.06.2019 N 619)

2.3. Объезды (обходы) территорий районов Волгограда осуществляются комиссиями не реже одного раза в неделю в соответствии с ежеквартальными планами-графиками, утверждаемыми главами администраций районов Волгограда.

Планы-графики объездов (обходов) территорий районов Волгограда составляются таким образом, чтобы в течение квартала объездами (обходами) была охвачена вся территория района Волгограда.

Планы-графики объездов (обходов) территорий районов Волгограда утверждаются не позднее чем за пять дней до начала следующего квартала и до их утверждения подлежат согласованию с отраслевыми структурными подразделениями администрации Волгограда, представители которых включены в соответствующую комиссию.

2.4. При поступлении в администрацию района Волгограда сообщения о фактах незаконного строительства (реконструкции) объекта, уведомления уполномоченных органов комиссия в течение двух рабочих дней со дня регистрации сообщения проводит проверку факта, указанного в таком сообщении, уведомлении уполномоченного органа.

(п. 2.4 в ред. постановления администрации Волгограда от 04.06.2019 N 619)

2.4_1. Сообщения о фактах незаконного строительства (реконструкции) объектов, уведомления уполномоченных органов подлежат регистрации в день их поступления в администрацию района Волгограда.

(п. 2.4_1 введен постановлением администрации Волгограда от 04.06.2019 N 619)

2.5. В процессе объезда (обхода) комиссия осуществляет внешний осмотр и фото- или видеосъемку земельных участков, расположенных на них построенных (строящихся), реконструированных (реконструируемых) или используемых объектов (далее — объекты), фиксацию действий третьих лиц по строительству, реконструкции или использованию таких объектов, в отношении которых сведения о предоставлении земельных участков под строительство и (или) сведения о выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) таких объектов в администрации района Волгограда отсутствуют.

При проведении проверки о факте незаконного строительства (реконструкции), уведомления уполномоченного органа комиссия осуществляет внешний осмотр и фото- или видеосъемку земельных участков, расположенных на них объектов, действий третьих лиц по строительству, реконструкции или использованию таких объектов, указанных в сообщении о факте незаконного строительства (реконструкции).

(в ред. постановления администрации Волгограда от 04.06.2019 N 619)

2.6. После завершения обхода (объезда) или проверки сообщения о факте незаконного строительства (реконструкции), уведомления уполномоченного органа комиссия в течение 14 рабочих дней со дня проведения указанных мероприятий осуществляет в отношении каждого осмотренного комиссией земельного участка и находящегося на нем объекта сбор следующих документов и сведений:

(в ред. постановления администрации Волгограда от 04.06.2019 N 619)

о правообладателе земельного участка и целях предоставления земельного участка;

о необходимости получения разрешения на строительство для производимых на земельном участке работ;

о наличии разрешения на строительство (реконструкцию) объекта и акта ввода объекта в эксплуатацию, в случае если такое разрешение или акт требуются;

Источник: docs.cntd.ru

Защита прав на самовольную застройку

Недвижимое имущество традиционно относится к одному из наиболее консервативных и одновременно, наиболее надежных видов активов. В современном деловом обиходе Недвижимость принято разделять на коммерческую и, что называется, для личного пользования.

К коммерческой недвижимости относятся нежилые здания, строения, помещения, сооружения. К недвижимости для личного пользования традиционно относят жилые дома, квартиры, подсобные и технические сооружения, то есть то, что используется собственниками для удовлетворения личных потребностей в жилье и способствует этому.

Коммерческая недвижимость, по самому смыслу своего наименования, предназначена и используется их собственниками и иными владельцами для ведения предпринимательской и иной экономической деятельности. И в этом смысле, жилые многоквартирные дома, принадлежащие одному домовладельцу и квартиры в которых сдаются в коммерческий найм физическим лицам, тоже можно отнести к коммерческой недвижимости.

Строительная отрасль относится к одной из наиболее важных и капиталоемких отраслей экономики и Россия здесь не является исключением.

Сегодня в России недвижимость представлена исторической застройкой (здания построенные в дореволюционный и советский периоды), недвижимостью, которая была построена и введена в эксплуатацию в новейший период, то есть, после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ и абсолютно новыми объектами, которые строятся и вводятся в эксплуатацию в текущем периоде.

Как известно, в последние годы в России ужесточилась борьба с самовольным строительством, включая самовольные реконструкции. Пионером и лидером в этом вопросе является Москва, достаточно вспомнить «ночь длинных ковшей», когда одномоментно, в течение одной ночи в Москве были снесены десятки объектов недвижимости. При этом, права на многие из них были зарегистрированы в установленном законом порядке, в том числе и на основании судебных актов. Для мониторинга, выявления и пресечения фактов самовольного строительства в Москве была создана специализированная система органов государственной власти Москвы и соответствующая правовая база.

Понятие и правовой режим самовольной постройки

Как известно, понятие «самовольная постройка закреплено в статье 222 ГК РФ, в соответствии с которой, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований разрешений, или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Таким образом, для признания объекта самовольной постройкой достаточно наличия одного из указанных признаков.

При этом, постройка, возведенная собственником, который не знал и не должен был знать об установленных ограничениях пользования соответствующим земельным участком имеет иммунитет против признания ее самовольной.

По общему правилу, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, не допускается какое-либо использование самовольной постройки.

Законом предусмотрены жесткие последствия самовольного строительства в виде сноса или приведения в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Однако, при определенных условиях, возможна судебная легализация самовольной пристройки через признание на нее права собственности за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Причем, при определенных условиях, данной опцией может воспользоваться как лицо, осуществившее строительство, так и собственник или иной владелец земли, на котором совершило строительство третье лицо.

В частности, собственником самовольной постройки может стать арендатор земли, но только в том случае, если земля предоставлялась ему для строительства именно данного объекта, но строительство было произведено без получения соответствующих согласований и разрешений и при наличии доказательств того, что лицо предпринимало меры к их получению. В случае, если владелец земли и лицо, осуществившее самовольную постройку совпадают, лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о признании построек самовольными и о их сносе, или приведении в соответствие с установленными требованиями принимаются в судебном порядке, а в случаях установленных частью 4 статьи 222 ГК РФ, в административном порядке органами местного самоуправления. Автор является убежденным противником подобной двойственности и в принципе противником закрепления правовой возможности административного признания строений самовольными и их сноса.

В такой экономически чувствительной сфере, как недвижимость это порождает гигантское поле для административного усмотрения и злоупотреблений. В случае же наличия необходимости оперативной реакции властей на наличие у объектов признаков небезопасности для жизни и здоровья людей, в арсенале у них имеется правовой механизм административного приостановления деятельности. Автор полагает, что единственный приоритет в решении вопроса о признания объекта недвижимости самовольной постройкой и его сносе должен принадлежать органам судебной системы, поскольку только таким образом может быть обеспечен подлинный баланс защиты прав и интересов всех участников данных правоотношений.

Как уже ранее упоминал автор, мы имеем перед глазами недавние яркие примеры такой «административной деятельности» со стороны органов государственной власти Москвы, когда сначала, невзирая на наличие государственной регистрации права, объекты были оперативно снесены, а потом собственники данных объектов годами пытались в судах восстановить и защитить свои права.

Способы защиты прав на самовольную постройку. Теория и практика

И сегодня, специализированные органы государственной власти Москвы продолжают вести планомерную компанию по борьбе с любыми проявлениями самовольного строительства и, как при любой кампанейщине, без злоупотреблений и перегибов здесь не обходится.

При сложившемся правовом порядке, у собственника или иного владельца объекта недвижимости, попавшего в поле зрения контролирующих органов как «самострой», есть два пути решения проблемы: административный и судебный. Первый путь это, так называемая, процедура административной легализации, при которой владелец объекта сам подает заявление в уполномоченный орган Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), признавая факт «самостроя» и просит власти признать объект «имеющим потенциал к сохранению».

Комиссия, к состав которой входят представители различных профильных органов власти Москвы принимает свое решение исходя из характера допущенных нарушений и результатов технического обследования (техническое заключение) о безопасности объекта.

Полномочия ГЗК по решению вопроса о сохранении самовольных построек вытекают из пункта 2.2.11. Положения о ГЗК, утвержденного Постановлением Правительства Москвы № 1019-ПП от 16.11.2010 года. В соответствии с данным пунктом, ГЗК рассматривает вопросы о нарушении условий использования земельного участка и/или нарушении условий договора аренды земельного участка при возведении на этом участке объекта капитального строительства, в отношении которого зарегистрировано право частной собственности, имеются положительное заключение экспертизы проектной документации, согласование об утверждении архитектурно-градостроительного решения и техническое заключение об удовлетворительном состоянии несущих конструкций объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации без угрозы жизни и здоровью граждан.

Необходимо отметить, что указанные полномочия ГЗК получила лишь в 2016 году с принятием постановления Правительства Москвы от 28.06.2016 года №363-ПП.

Право ГЗК применять штрафные санкции к нарушителям обязательств, содержащихся в договорах аренды земельных участков и связанных со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства установлено пунктом 2.2.4 Положения.

В случае удовлетворения заявления, собственнику предписывается уплатить в бюджет Москвы определенную денежную сумму, штраф, из расчета площади объекта и ставки годовой арендной платы за аренду соответствующего земельного участка. Если же, комиссия принимает отрицательное решение, то Москва, в лице ДГИ Москвы подает соответствующий иск к собственнику о сносе самовольной постройки. Исходя из нашего опыта, при всей своей внешней привлекательности, способ административного решения проблемы обладает рядом существенных недостатков.

Во первых, подавая такое заявление, собственник заранее признает факты имеющие существенное значение и в значительной степени лишается возможности в будущем эффективно отстаивать свою позицию в суде. Во-вторых, работа комиссии и механизм принятия решений на деле не отличается «прозрачностью», не имеет четких критериев и потому, несет значительные риски получения отрицательного для владельца объекта результата.

С учетом сказанного, наиболее предпочтительным, по мнению автора, является судебный путь решения проблемы. Во-первых, при всем уважении, но уровень юридической квалификации у судей объективно значительно выше, чем у членов ГЗК и ее рабочих групп.

Во-вторых, арбитражный суд более независим и объективен при рассмотрении дела, поскольку не входит в систему органов власти Москвы и лишен государственно-корпоративного интереса.

В-третьих, у собственника «проблемного» объекта есть весь юридический инструментарий в отстаивании своих прав и представлении доказательств. Все это значительно повышает шансы собственника к сохранению своего объекта и защите своих инвестиций, прав и законных интересов. Кроме того, ситуации связанные с самовольным строительством и реконструкцией редко бывают однозначными и идентичными, как непохожи друг на друга бизнес-ситуации, а также сами объекты недвижимости.

В одном случае, мы можем столкнуться с явным и грубым нарушением градостроительных и строительных норм и правил, возведением небезопасных объектов и это совершенно оправдано вызывает негативную правовую оценку и реакцию со стороны государства и впоследствии со стороны суда. В другом случае, нарушение может носить неявный, незначительный и даже вынужденный характер и в таком случае, права владельца самовольной постройки или объекта самовольной реконструкции должны подлежать безусловной судебной защите.

Для иллюстрации, можно привести такой пример из практики: Здание, построенное и введенное в эксплуатацию в 1918 году и принадлежащее на праве долевой собственности нескольким предпринимателям получило значительные повреждения при пожаре. Собственники произвели капитальный восстановительный ремонт стен, фасадов и кровли с использованием современных технологичных материалов с незначительным увеличением общей площади здания, за счет увеличения площади антресоли (внутреннее перекрытие первого этажа).

При этом, разрешение на проведение самих ремонтных работ и соответствующий ордер были получены. Право собственности на увеличенную площадь было зарегистрировано в установленном порядке, пятно застройки и иные основные характеристики остались неизменными.

Еще в процессе производства ремонтно-строительных работ объект проверялся ГИН Москвы и был включен в перечень 2 Постановления Правительства Москвы №819-ПП, как имеющий признаки самовольного строительства. Собственники здания обратились в ГЗК с заявлением о признании объекта имеющим потенциал к сохранению, то есть пошли по пути административной легализации. Однако, при наличии заключения о соответствии проекта градостроительным нормам и СНИП, при наличии заключения о безопасности объекта, тем не менее, в «сохранении объекта» было отказано, и к собственникам был предъявлен иск о его сносе.

В ходе судебного разбирательства, путем представления доказательств, использования результатов двух строительно-технических экспертиз удалось доказать, что собственники объекта действовали разумно и добросовестно, производя ремонтно-восстановительные работы.

Несмотря на то, что в ходе ремонта были произведены внутренние реконструктивные работы, за счет которых произошло увеличение площади объекта, это не привело к созданию нового объекта недвижимости. Здание было восстановлено в прежних границах и является безопасным для жизни и здоровья. Указанные доказательства позволили добиться вынесения арбитражным судом решения о полном отказе в иске о сносе объекта, как самовольной постройки.

Другой крайностью, которую допускают контролирующие органы по отношению к объектам недвижимости и их владельцам является квалификация объекта как самовольного на том основании, что его границы выходят за границы улично-дорожной сети (так называемые красные линии УДС). Совершенно очевидно, что в случае с объектами исторической застройки и объектами«новейшей истории», но построенными до принятия соответствующего генплана применять подобный подход недопустимо, поскольку объекты возникли раньше чем, возникли утвержденные границы УДС.

Зачастую, причиной этого являются неточности, допущенные кадастровыми инженерами при измерениях, и внесении данных в документы и реестры кадастрового учета. Но, поскольку границы УДС являются частью генплана и утверждаются, в данном случае на уровне субъекта федерации, то исправление данных ошибок является сложным бюрократическим процессом и влечет репутационные риски для конкретных ответственных чиновников. Поэтому, при таких обстоятельствах на практике, при решении вопроса об административной легализации, ГЗК предпочитает отказывать заявителям в признании их объектов имеющими потенциал к сохранению.

Департамент городского имущества и Правительство Москвы, вместо исправления очевидных ошибок, предъявляют к собственникам объектов предъявляются иск о признании объекта самовольной постройкой и его сносе, либо о приведении в первоначальное положение. И итоги судебного разбирательства, в подобных случаях, зависят от того, насколько собственники объекта смогут выстроить эффективную правовую позицию, представить относимые и допустимые доказательства и добиться вынесения законного и обоснованного решения по делу, защитив свои законные права и интересы.

Заключение:

Несмотря на то, что понятию «самовольная постройка» и ее правовому регулированию в ГК РФ посвящена только одна статья, объем реальных судебных кейсов с различными нюансами и особенностями очень велик и автор в данной статье постарался осветить лишь некоторые, по его мнению, наиболее важные аспекты анализа правовых норм и личной судебной практики. Вывод, который хотелось бы предложить в финале статьи, заключается в том, что даже при наличии очевидных правовых проблем, связанных с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, со статусом того или иного объекта недвижимости как самовольного, вполне реально с использованием правовых инструментов эффективно защитить свои права и сохранить объект.

Автор: Евгений Левин, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Левин, Миряха и партнеры»

Источник: ardexpert.ru

Изменены правила сноса «самостроя»

Федеральный закон, которым регулируются правовые вопросы, связанные с признанием зданий, строений, сооружений самовольными постройками, подписан Президентом России Владимиром Путиным 3 августа 2018 года. Многие его положения вступают в силу с момента официальной публикации.

Отныне, прежде чем добиваться от владельца самостроя сноса строения, муниципальные власти обязаны предоставить ему время на самостоятельное устранение нарушений и на его полную легализацию, а узаконить самострой собственники могут теперь или через орган муниципальной власти или в суде.

В чём конкретно заключаются вступившие в силу законодательные нововведения?

1. Уточнено понятие «самовольная постройка»

Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено при одном или нескольких следующих обстоятельств:

1. земельный участок не предоставлен в установленном порядке (то есть на участок нет правоустанавливающих документов),
2. ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов,
3. строительство проведено без получения разрешения на их строительство,
4. строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Сокращён перечень объектов самостроя

Из перечня самовольных построек исключены такие строения, что возведены в соответствии с разрешением на строительство, но с нарушением ограничительных требований по использованию земельного участка:

• или с нарушением требований, установленных на момент начала создания постройки,
• или с нарушением требований, действующих на момент выявления самовольного строительства.

Постройка не будет считаться самовольной, если она возведена с нарушением ранее действующих градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления самостроя.

Не являются самовольными постройками объекты, возведённые в соответствии с полученными разрешениями и всеми согласованиями, но с нарушениями действующих ограничений по использованию земельного участка, о которых застройщик или не знал, или не мог знать, или не обязан был знать. Введение такой нормы обусловлено тем, что для значительного числа зон с особыми условиями использования территории не был обеспечен публичный доступ к сведениям о таких зонах и их границах, об ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.

Пояснительный пример постройки, возведённой с нарушением условий использования земельного участка по причине проблем с наполнением ЕГРН данными об «особых» зонах, привёл в своём комментарии к новому закону Павел Крашенинников, председатель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству:

«К примеру, добросовестный застройщик не мог знать о нарушении расстояний до трубопроводов, сведений об охранных зонах которых не было в публичном доступе в ЕГРН. В этом случае постройка, соответствующая требованиям полученного разрешения на строительство, но попадающая в охранную зону трубопровода, то есть возведённая с нарушением ограничений по застройке земельного участка, считаться самостроем не будет».

Определить ситуации, когда постройка не будет считаться самовольной и установить добросовестность застройщика, можно лишь при одновременном сочетании следующих условий:

• у владельца самовольной постройки оформлены права на землю,
• на саму постройку получено разрешения на строительство и все необходимые согласования,
• сведения об ограничениях и особых условиях использования земельного участка не внесены в ЕГРН.

Если на момент строительства права на землю не были зарегистрированы и она появилась без разрешения на строительство, то о добросовестности владельца судить не придётся.

3. Установлен прямой запрет на решения муниципальных властей о сносе зарегистрированного самостроя

Решение о сносе строений теперь выносит только суд. Но и суд сможет принимать эти решения только после того, как выявлен факт, что все возможности по устранению нарушений владельцами были исчерпаны.

Кроме того, ни власти, ни суд не могут принять решение сносе постройки, по которой ранее (до принятия нового закона) судом принято решение об отказе в удовлетворении иска о сносе объекта индивидуального жилищного строительства, жилого дома или садового дома.

Законом введены дополнительные гарантии от сноса частных жилых домов, на участках ИЖС и ЛПХ в населённом пункте, садовых и дачных участках с оформленными на них правами по «дачной амнистии», то есть при отсутствии разрешения на их строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями. Такие объекты к самовольным постройкам не относятся. И это положение представляется очень важным, поскольку «дачная амнистия» действующая уже 12 лет, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена до 1 марта 2020 года.

Введены также ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.

Снос самовольных индивидуальных жилых домов и жилых строений на садовых и дачных участках запрещён, если возведённые объекты соответствуют следующим условиям одновременно:

• права на объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года или эти права признаны судом,
• параметры жилых домов и жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, установленным федеральным законом;
• на земельный участок, на котором возведён объект, жилой дом и жилая постройка, оформлено право собственности или он используется на ином законном основании.

Указанный запрет на снос самовольных строений распространяется на случаи перехода прав на перечисленные объекты.

По перечисленным объектам, построенным без разрешения на строительство, решения о сносе могут быть приняты только в следующих случаях:

1. если сохранение таких построек создаёт угрозу жизни и здоровью граждан,
2. если режим территориальной зоны, установленной в соответствии с ПЗЗ для участков, на которых возведены постройки, не допускает нахождение такого объекта — постройка будет подлежать сносу, но не как самовольная постройка, а за выполнение сноса владельцу объекта положено возмещение убытков.

4. Варианты решений судов и муниципальных властей о самострое

Суды или органы власти в отношении самовольной постройки могут принять одно из 2-х решений:

1. Решение о сносе

Такое решение принимается в следующих случаях:

• постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями.

2. Решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями

Такое решение может приниматься как судом, так и муниципальными властями, а владельцу земельного участка в этом случае необходимо определиться с вариантом устранения проблемы:

• или снести объект — в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения)
• или привести объект в соответствие с установленными требованиями — в срок от 6 месяцев до 3-х лет (в зависимости от специфики строения).

К установленным требованиям относятся:

1. соблюдение градостроительных регламентов и параметров, установленных правилами землепользования и застройки поселения, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки,
2. соблюдение действующих ограничений по использованию земельного участка
3. соблюдение действующих строительных норм и правил.
4. соблюдение действующих экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Приведение объекта в соответствие с указанными требованиями выполняется в порядке, установленном для реконструкции объекта капитального строительства.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или её приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, может быть принято только судом.

5. Сокращение возможностей муниципальных властей по сносу самовольных построек

Новый закон сократил полномочия органов власти по принятию ими решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке. В качестве приоритета закон определил увеличение объёма гарантий судебной защиты граждан, расширив круг вопросов, решаемых только в судебном порядке.

Самовольная постройка может быть снесена только по решению суда, а органы местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольных построек или о приведении их в соответствие с установленными требованиями в следующих случаях:

• право собственности на постройку уже зарегистрировано в ЕГРН,
• постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным жилым домом или садовым домом,
• постройка возведена до 2001 г., когда вступил в силу Земельный кодекс РФ (30.10.2001)
• отсутствует разрешение на строительство в отношении зданий, сооружений, других строений, возведённых до дня вступления в силу Градостроительного кодекса РФ № 73-Ф3 от 7.05.1998 г.

6. Когда муниципальные власти вправе принять решение о сносе самостроя

Принятие решения органов местного самоуправления о сносе самовольно возведённого здания без суда допустимо только в следующих случаях:

1. отсутствие разрешений на строительство,
2. на землю нет документов,
3. вид разрешённого использования земельного участка, на котором возведена постройка, не допускает строительство такого объекта,
4. земельный участок с постройкой расположен в границах территории общего пользования,
5. постройка находится в границах зоны с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает строительство такого объекта.

7. Приведение постройки в соответствие с установленными требованиями

Органы местного самоуправления принимают решение о приведении постройки в соответствии с требованиями, в следующих ситуациях:

1. объект находится в охранной зоне,
2. нет разрешения на строительство,
3. на землю и на постройку нет правоустанавливающих документов;

Решение суда о приведении постройки в соответствие с требованиями законодательства может приниматься в любых случаях нарушений таких требований.

8. Принудительное изъятие участка при неисполнении в срок требования о сносе самостроя

Принудительное изъятие земельного участка при неисполнении в срок требования о сносе самовольной постройки — новшество, введённое законом в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам.

Если процедура сноса самостроя в течение срока, установленного администрацией, собственником будет проигнорирована, то муниципальные власти обязаны уведомить застройщика о принятии решении о сносе самовольной постройки в срок 3-12 месяцев (в зависимости от специфики строения).

Если же в течение этого срока самовольная постройка не снесена или не приведена в соответствие с требованиями, запускается механизм принудительного изъятия земельного участка у его собственника. Изъятие производится независимо от того, кем возводилась самовольная постройка (самим собственником или арендатором).

Лишение права собственности на земельный участок — это исключительная мера, соразмерная последствиям, вызванным самовольным строительством. (к примеру, причинён вред окружающей среде).

9. Легализация — шанс избежать сноса самовольной постройки

Закон предоставил собственникам возможность избежать сноса самовольной постройки путём оформления её в собственность в соответствии с градостроительными требованиями.

Приведение самовольной постройки к соответствию с установленными требованиями должно осуществляться в порядке реконструкции объектов капитального строительства.

Срок легализации постройки — от 6-и месяцев до 3-х лет (зависит от специфики объекта).

В течение всего этого срока пользоваться и распоряжаться ни постройкой, ни земельным участком нельзя — постройку невозможно будет не только эксплуатировать, но и продать, подарить, сдать в аренду, и с земельным участком также нельзя проводить никаких сделок.

По завершении оформления постройки в соответствии с требованиями закона её необходимо зарегистрировать в ЕГРН и оформить на неё право собственности. После этого, разумеется, появляются права пользования и распоряжения как бывшим самостроем, преобразованным в юридически законное строение, так и земельным участком, постройка на котором стала легитимной.

10. Меры защиты добросовестных владельцев при сносе самовольных построек

В случаях, когда приобретено здание, сооружение или другое строение с уже зарегистрированным правом собственности, но впоследствии строение было признано самовольной постройкой и принято решение о его сносе или о приведении его в соответствие с установленными требованиями, собственники имеет право на возмещение убытков из казны Российской Федерации.
Это однократная компенсация, возмещающая:

1. утрату права собственности на здание, сооружение, другое строение,
2. расходы на снос (приведение в соответствие) лицам или органам, за счёт которых был произведен снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями.

О размере возмещения убытков

В случаях выполнения собственником решения о сносе или в случае приведения в соответствие с установленными требованиями постройки, признанной самовольной с ранее зарегистрированным правом собственности, в расчёт размера убытков, возмещаемых из госказны, могут включаться:

1. рыночная стоимость — при сносе самовольной постройки,
2. разница между изначальной рыночной стоимостью постройки и её рыночной стоимостью после приведения её в соответствие с установленными требованиями,
3. убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения собственниками самовольных построек своих обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключённых с такими лицами договорах,
4. упущенная выгода.

Ответственность за самовольное строительство

Самовольное строительство, кроме сноса или устранения несоответствия установленным требованиям, чревато и наложением на владельцев самостроя административных штрафов.

В настоящее время административная ответственность установлена только за строительство и реконструкцию, произведённые без разрешения на строительство. Ситуация эта в ближайшее время изменится и не в лучшую сторону для владельцев самовольных построек, поскольку в Государственной Думе рассматривается и уже утверждён в первом чтении проект ФЗ № 301854 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства).

По этому готовящемуся к выпуску закону, административная ответственность распространится на большее число случаев, связанных с различными особенностями самовольного строительства. Перечислим их.

• Самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта недвижимости, установленных правилами землепользования и застройки, либо документацией по планировке территории, либо федеральными законами

Для указанного случая устанавливаются штрафы в размере:

1. в отношении граждан — в размере от 2 до 5 тыс. рублей
2. должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей
3. предпринимателей без образования юридического лица — от 20 до 50 тыс. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток
4. на юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн. рублей или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

• Эксплуатация самовольной постройки

Если самовольная постройка расположена на участке:

1. предоставленном в аренду,
2. приобретённом по результатам публичных торгов с обязательством по её сносу или приведению в соответствие установленным требованиям,

то размер штрафов за эксплуатацию постройки будут аналогичны тем, что определены для случая нарушения установленных предельных параметров объекта строительства.

• За неисполнение решения о сносе самовольной постройки или о её приведении в соответствие требованиям

Санкции предполагают наложение штрафа в следующих размерах:

1. на граждан — от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы на срок до 50 часов
2. на предпринимателей без образования юридического лица и должностных лиц — от 20 до 50 тыс. руб.
3. на юридических лиц — от 100 до 300 тыс. руб.

• За строительство, реконструкцию объектов капстроительства, приводящих к нарушению предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции, установленных ПЗЗ, документацией по планировке территории, или параметров объектов капстроительства, установленных федеральными законами

В указанной ситуации штраф может составить:

1. для граждан — от 2 до 5 тыс. руб.
2. для должностных лиц и ИП — от 20 до 50 тыс. руб.
3. для организаций — от 500 тыс. до 1 млн руб. с альтернативой штрафу в виде административного приостановления деятельности предпринимателя или юрлица на срок до 90 суток.

В заключение всего изложенного необходимо ещё раз подчеркнуть, что главной целью вводимых законодательных инициатив является пресечение наиболее распространённых нарушений в области градостроительной деятельности и достижение благоприятного влияния на развитие строительной отрасли без установления дополнительных административных барьеров, защита прав и законных интересов добросовестных застройщиков и приобретателей объектов недвижимого имущества.

Источник: arch-sochi.ru