Порядок получения ключей от квартиры в новостройке долевое строительство

Памятка новосела: от получения ключей до заселения. Вопросы и ответы — ФСК

Порядок передачи квартиры по ДДУ

Юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова рассказала порталу Novostroy-M.ru о порядке передачи застройщиком квартиры, купленной по договору долевого участия, а также о том, что делать, если представитель строительной компании отказывается ставить свою подпись на акте осмотра.

При этом строительная компания (застройщик) обязана передать квартиру не раньше получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее того срока, который указывается в ДДУ.

Когда застройщик готов передать объект, он направляет покупателю соответствующее извещение. Получив его, дольщик должен принять квартиру в сроки, которые зафиксированы в ДДУ или, если такого пункта в договоре нет, не позднее семи рабочих дней с момента получения извещения.

Процесс передачи квартиры происходит так:

1. Покупатель после получения приглашения (извещения) приезжает на объект и осматривает квартиру. Если он не выявляет никаких недостатков или находит несущественные дефекты, то подписывает акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе зафиксировать их в акте осмотра и до их устранения отказаться от принятия объекта.

2. После ликвидации недостатков происходит еще один осмотр квартиры и подписание повторного акта осмотра, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику. Затем подписывается акт приемки-передачи квартиры.

3. После подписания этого документа и произведения окончательных расчетов по увеличению стоимости квартиры (например, произошедшего из-за изменения площади в результате обмеров БТИ), застройщик передает покупателю ключи от квартиры, и на этом процесс передачи квартиры по ДДУ завершается.

К сожалению, на практике во время данного процесса покупатель может столкнуться с проблемой, связанной с обнаруженными в квартире недостатками. Часто застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты жилья. Как правило, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков (поскольку тогда строительная компания признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению).

Чем это грозит дольщику?

Имея на руках не подписанный другой стороной акт осмотра, у дольщика фактически нет доказательств о том, что застройщик уведомлен о выявленных недостатках и должен их устранить. В результате по истечении срока, предусмотренного ДДУ для принятия квартиры, застройщик сможет составить односторонний акт передачи квартиры.

Односторонний акт о передаче объекта предусмотрен законодательством для случаев, когда дольщик уклоняется от принятия квартиры. Согласно 214-ФЗ, спустя два месяца с момента, предусмотренного договором для передачи объекта, застройщик вправе создать односторонний акт (или другой документ) о передаче квартиры. После составления такого акта квартира признается перешедшей к покупателю.

Конечно, строительная компания может создать односторонний акт лишь при отсутствии подписанного двумя сторонами акта осмотра и имея доказательства того, что дольщик получил уведомление о завершении строительства (или отсутствует по указанному им в договоре адресу).

Таким образом, пока покупатель ждет устранения недостатков с актом осмотра без подписи застройщика, строительная компания может составить односторонний акт передачи квартиры.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, дольщик должен прибыть на осмотр квартиры в указанные в ДДУ сроки, при обнаружении недостатков требовать подписи застройщика на акте осмотра, а затем добиваться их устранения.

Что делать, если представитель застройщика отказывается ставить свою подпись на акте осмотра или не указывает в нем сроки устранения недостатков

Для того, чтобы застройщик не смог составить односторонний акт передачи квартиры, дольщику следует:

1. на объекте составить акт осмотра и забрать его с собой, если представитель застройщика отказывается подписывать документ;

2. написать заявление-претензию (в свободном формате) на имя руководителя отдела, занимающегося этим объектом;

В данном заявлении необходимо указать:

— адрес построенного объекта;

— номер ДДУ, обстоятельства и время осмотра квартиры;

— ссылку на акт осмотра (в котором перечислены все выявленные недостатки);

— дату, до которой застройщик обязан устранить выявленные недостатки (закон «О защите прав потребителей» предполагает на это не более 45 дней);

— свое намерение после исправления недочетов прибыть на повторный осмотр;

— свое обязательство подписать акт приемки-передачи квартиры после устранения недостатков или право подать исковое заявление в суд, если они не будут устранены;

3. сделать два экземпляра документов (акта осмотра и заявления-претензии);

4. один экземпляр отправить по почте застройщику с уведомлением о вручении и описью вложения. Второй экземпляр с печатью почтового отделения и описью вложения оставить у себя.

При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, поскольку дольщик будет иметь доказательства об уведомлении строительной компании о выявленных недостатках.

Если застройщик в оговоренные в заявлении сроки не устранил недостатки и никак не отреагировал на претензию, покупатель, в соответствии со 2 пунктом 7 статьи 214-ФЗ, вправе потребовать через суд:

1. соразмерного выявленным недостаткам уменьшения цены ДДУ;

2. бесплатного устранения недостатков;

3. возвращения расходов, потраченных на устранение недочетов.

Нужно отметить, что в ДДУ могут быть установлены ограничения использования данных способов устранения недостатков.

Чтобы добиться удовлетворения своих требований в соответствии с одним из вышеперечисленных вариантов, дольщику необходимо:

1. провести независимую экспертизу (для каждого из вариантов);

2. для первого и второго вариантов составить смету расходов;

3. сохранить все чеки при устранении недостатков своими силами (для третьего варианта);

4. проконсультироваться с юристом и составить исковое заявление.

Устранение недостатков

При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире. Для этого рекомендуется составить заранее план того, на что нужно при посещении квартиры обратить особенное внимание.

Обязательно стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства.

Для осмотра квартиры дольщик может пригласить специалиста в области строительства, знакомого с порядком приемки жилья в новостройке. Это целесообразно, поскольку покупатель, не являясь профессионалом в этой области, может не заметить существенные недостатки, касающиеся, например, материалов, применяемых для утепления стен или закрывания стыков панелей, способов прокладки электропроводки или коммуникаций, крепления отопительных приборов.

Недостатки могут быть незначительными (устранимые недостатки и дефекты). При обнаружении таких недостатков дольщик может сразу подписать акт приемки-передачи квартиры. Или составить акт осмотра квартиры, в котором необходимо перечислить обнаруженные недостатки, а затем требовать их устранения.

Но недостатки готовой квартиры могут быть более существенными (которые сложно или вообще невозможно устранить).

Если выявлены неустранимые недостатки или устранимые недостатки не исправлены в оговоренный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В таком случае покупатель может потребовать от строительной компании возврат денежных средств, оплаченных в соответствии с ДДУ. Кроме того, дольщик вправе получить проценты за использование этих денежных средств в размере одной трехсотой действующей на этот момент ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

Нужно отметить, что проценты начисляются со дня первого взноса дольщиком денежных средств в соответствии с ДДУ и до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является физическое лицо, размер процентов увеличивается вдвое.

Помогаем подобрать квартиру от застройщика в новостройках Москвы и Подмосковья. В рабочие дни с 9:00 до 21:00. 8 800 333-15-33. … Порядок передачи квартиры по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) регулируется статьей 8 Федерального закона от 30.12.2004 №214. Согласно этой статье передача квартиры производится по акту приемки-передачи квартиры или другому подобному документу, который должны подписать обе стороны. … Процесс передачи квартиры происходит так: 1. Покупатель после получения приглашения (извещения) приезжает на объект и осматривает квартиру .

Памятка новосела: от получения ключей до заселения

После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию дому присваивается почтовый адрес.

1. Застройщик уведомляет о начале процедуры выдачи ключей:

• направляет по почте заказным письмом на фактический адрес вашего проживания сообщение о завершении строительства и информирует о сроках, в которые вы должны приступить к приемке квартиры.

Важно!

В случае изменения паспортных данных с момента заключения договора, необходимо заранее уведомить об этом застройщика.

2. Запись на приемку квартиры:

• в ЛК сайта открывается предварительная запись на приемку квартиры, где можно выбрать удобную для вас дату и время.
• Также на приемку квартиры можно записаться по телефону: 8 (495) 744 55 88.

3. В день приемки квартиры:

• Необходимо прийти в офис заселения, который расположен по адресу нахождения объекта, где вы приобретали недвижимость;
• При себе нужно иметь удостоверяющие документы (паспорт) и ваш договор долевого участия (оригинал, если его регистрация не была электронной).

• Если участников долевого строительства по договору несколько, на приемке необходимо личное присутствие каждого из них.
• В случае, если приемка проводится представителем участника долевого строительства, также необходимо иметь при себе доверенность.

• Провести осмотр квартиры вместе с представителем застройщика на объекте, проверить состояние: входной двери, окон, стен, пола, потолка, вентиляции, отопительной системы, электрики, водопровода, канализации.

• Подписать акт приема-передачи.
• По итогу осмотра вы можете заявить перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок в смотровом листе. В таком случае застройщик обязан устранить указанные недоделки.
• Одновременно с актом вам предложат подписать договор с управляющей компанией, указанной застройщиком по закону до проведения открытого конкурса по отбору УК.

Важно!

Малозначительные, устраняемые дефекты, в том числе косметического характера (например, царапины, сколы, отсутствие мелких деталей, локальные отступления от норм СНИП, СП и др.), которые не препятствуют использованию квартиры по назначению, не являются основанием для отказа участника долевого строительства от приемки квартиры.

Указанные дефекты, при их наличии, застройщик устраняет после передачи квартиры в согласованное с участником долевого строительства время в срок, не превышающий 45 дней.

2. Оформление в собственность

Владельцем новой недвижимости человек становится уже после получения ключей и подписания АПП. Однако, чтобы иметь возможность распоряжаться купленной квартирой по своему усмотрению, необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) права на недвижимость.

Для этого нужно собрать пакет документов и передать его в ближайшее отделение МФЦ или в офис Росреестра.

Допускается отправка отсканированных документов через форму на сайте Росреестра или через портал Госуслуг.

Ветераны ВОВ и инвалиды I и II групп могут заказать оформление на дому. Еще один вариант — отправка документов почтой на адрес территориального органа Росреестра.

Перечень необходимых документов включает:

• договор участия в долевом строительстве (ДДУ), а также, если имеются, дополнительные соглашения к нему
• акт приема-передачи квартиры
• акт взаиморасчетов с застройщиком
• квитанция об оплате госпошлины

В случае, если ДДУ оформлен на нескольких человек, все они готовят одинаковый пакет документов, а сумму госпошлины можно разделить по количеству собственников.

Если же квартира куплена в ипотеку, потребуются также:

• оригиналы паспортов всех заемщиков
• закладная (готовится до 10 рабочих дней, в зависимости от банка)
• кредитный договор
• заключение об оценке от уполномоченной банком организации (готовится до 5 рабочих дней)

После подачи документов придется подождать — процесс занимает от 5 до 12 рабочих дней. При желании, статус заявки можно отслеживать онлайн на сайте Росреестра.

Завершением процесса становится получение выписки из ЕГРН.

3. Как оформить возврат налогового вычета?

Налоговый вычет на приобретение жилья можно получить один раз на сумму в общей сложности до 13% от стоимости жилья, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн рублей.

Для этого необходимо:

1. Собрать необходимые документы

• справка 2-НДФЛ.
• документы, подтверждающие Ваше право на вычет при покупке квартиры
• данные банковского счета, на который Вы хотите получить деньги

2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ и сопутствующие документы

3. Передать документы в налоговую инспекцию

4. Дождаться результатов проверки налоговой инспекции и выплаты денег

Перезвоним
в течение 15 минут

Ипотека от Сбербанк (Лицензия №1481 от 11.08.2015) и еще 38 ипотечных программ. Все права на публикуемые на сайте материалы принадлежат ГК ФСК. Любая информация, представленная на данном сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями статьи 437 ГК РФ.

Давайте по порядку . Оформите отчет об оценке Отчет об оценке необходим банку для того, чтобы определить рыночную стоимость объекта. Заказать его лучше сразу после подписания акта приема-передачи, так как на его подготовку требуется время. … Оформите квартиру в собственность. Оформить право собственности вы сможете после того, как дом, в котором вы купили квартиру , будет поставлен на кадастровый учет. Этот процесс может занять до полугода, но, как правило , проходит быстрее. … Вы получите выписку из ЕГРН, а также договор долевого участия с отметкой о произведенной регистрации. При этом для получения документов дольщикам не обязательно идти вместе.

Что нужно знать покупателю при получении ключей от квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке при наличии денег или одобренной ипотеки не составляет особого труда, а вот избавиться от проблем, связанных с выяснением отношений с застройщиком или управляющей компанией выявленных недоделок или дефектов при строительстве дома куда сложнее.

Будущим жильцам следует обратить повышенное внимание на процесс приемки квартиры и тщательное изучение всех деталей будущего жилья. Необходимо договориться об устранении всех дефектов еще до подписания акта квартиры, так как после этого получить компенсацию или заставить застройщика исправить будет уже очень сложно.

Приемка квартиры в новостройке регламентируется Федеральным законом № «Об участии в долевом строительстве…» и осуществляется после ввода дома в эксплуатацию, напоминает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Застройщик обязан уведомить клиента о сроках и порядке проведения приема квартиры, а покупателю необходимо записаться на определенную дату и время осмотра.

Однако уже на данном этапе у застройщиков могут возникать определенные сложности, отмечает генеральный директор Александр Зубец. «Дело в том, что стройка обычно занимает достаточно длительный период, и за это время у людей меняются паспортные данные, адреса постоянной регистрации По закону, покупатели в таких случаях, конечно, должны проинформировать застройщика, но на практике этого никто не делает, поэтому процесс поиска покупателей очень затягивается», — говорит он.

После того, как все клиенты найдены, в среднем, по данным экспертов, в день происходит приемка 9–10 квартир. При этом на осмотре объекта должны присутствовать представители управляющей компании и застройщика. «Если клиента все устраивает и не выявлено никаких недочетов, то подписывается акт квартиры. Если же в квартире обнаружены недочеты, покупателю обязаны предоставить дефектную ведомость, где будут указаны недостатки принимаемого жилья», — отмечает Мария Литинецкая.

Дефектная ведомость

Дефектная ведомость подписывается тремя сторонами (эксплуатирующей организацией, застройщиком и покупателем), а затем устанавливается срок для устранения указанных недочетов, который, как правило, составляет от 20 до 60 дней. В случае задержки дольщик может потребовать от застройщика компенсацию в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, рассказывает коммерческий директор корпорации «Баркли» Екатерина Фонарева.

Акт подписывается покупателем только после устранения всех недостатков, во время повторного осмотра. Затем клиент получает ключи и может приступать к ремонтным работам. Указанный документ, по словам Екатерины Фонаревой, должен содержать информацию о дате и месте его составления, описание передаваемого объекта недвижимости с указанием местонахождения, метража, стоимости и справку об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. «Покупателям нужно быть внимательными, не спешить подписывать документы. Будет сложнее отстаивать свои права, если акт уже подписан, а недочеты есть», — подчеркивает заместитель руководителя юридического департамента Владимир Зимохин.

Акт о взаиморасчетах

Еще одним документом, необходимым для подписания при приемке жилья, является акт о взаиморасчетах, который составляется после расчета за квартиру по результатам обмеров БТИ.

Как известно, изменение площади квартиры в ходе строительства — явление распространенное. Покупателям в этом случае предлагают доплатить за дополнительные метры, но связано это не с жадностью застройщиков, а с особенностями технологии строительства. В типовых панельных домах расхождения обычно невелики — чаще всего разница не превышает 1 метра. В монолитных и домах, которые строятся по индивидуальным проектам, разница может быть больше.

По данным заместителя генерального директора по правовым вопросам Натальи Шаталиной, допустимый процент отклонения от проектной площади обычно прописывается в ДДУ. Чаще всего там прописывается условие, при котором стороны не будут производить перерасчет, если разница между проектной и фактической площадями окажется в определенных пределах, например, 0,5 кв. м, отмечает она.

На что обращать внимание при проверки квартиры

При осмотре квартиры дольщику можно воспользоваться услугами экспертов строительной области. Специалисты могут объективно оценить состояние жилого помещения и указать на те проблемы, которые могут быть не видны простому обывателю, объясняет Екатерина Фонарева. Если же клиент приехал и хочет оценить состояние квартиры самостоятельно, то ему стоит следовать ряду рекомендаций.

По мнению руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ» Александра Энгеля, осмотр квартиры в новостройке лучше всего проводить в светлое время суток. Кроме самой квартиры и мест общественного пользования стоит обратить внимание и на прилегающую к дому территорию, советует он. Если рядом не продолжается строительство новых корпусов в рамках проекта, газоны должны быть приведены в порядок, в соответствии с проектом благоустройства во дворе должны быть зеленые насаждения, детские и спортивные площадки, пожарные проезды, парковочные места для автотранспорта. Дом внешне должен выглядеть законченным и не иметь дефектов.

Войдя в подъезд, необходимо обратить внимание на качество и степень готовности произведенных отделочных работ, продолжает заместитель директора департамента новостроек Алексей Оленев. Например, если в подъезде предусмотрена плитка, она должна быть уложена без повреждений. Кроме того, необходимо проверить работу освещения и теплоснабжения и наличие необходимого оборудования для маломобильных групп граждан. «Что касается мусоропровода для бытовых отходов, то эксплуатирующая организация зачастую заваривает мусоропровод на первые , пока новые жильцы будут производить ремонт в своих квартирах, дабы недобросовестные рабочие не выбрасывали туда строительный мусор», — говорит эксперт.

Продолжение осмотра

В процессе приемки самой квартиры следует без всякого стеснения тщательно осматривать комнату за комнатой. Следует помнить, что в квартирах без отделки на момент сдачи дома в эксплуатацию должна быть произведена электроразводка с подведение нескольких точек электропитания в квартире, установкой света, счетчиков и систем пожарной безопасности, отмечает Алексей Оленев, отдельно подчеркивая необходимость убедиться в работоспособности розеток и наличии освещения во всех комнатах.

Далее нужно осмотреть батареи, задействовав устанавливаемый почти на всех радиаторах терморегулятор. «Правда, проверить их работу можно только в холодное время года, поскольку на лето теплоснабжение отключается», — напоминает эксперт. В теплое время года можно обратиться в управляющую компанию и узнать, подключено ли здание к теплосетям.

Следующими пунктами осмотра должны стать проверка водоснабжения и входных дверей.

Новым жильцам стоит пристально изучить окна и балконы на предмет трещин, любых механических повреждений стекла и работы механизмов, с помощью которых открываются и закрываются двери. Далее стоит проверить вентиляцию, а затем осмотреть стены, потолок и пол на отсутствие трещин, а также проверить монтажные стыки и швы. На них не должно быть влаги. В противном случае это приведет к возникновению грибка и промерзанию стен.

При приеме квартиры с отделкой необходимо обратить внимание на качество поклейки обоев. По данным Марии Литнецкой, застройщики нередко не доклеивают обои в труднодоступных местах (батареи, оконные блоки ). Помимо этого нужно проверить покрытие полов — нет ли сколов на ламинате, не скрипит ли пол «Конечно, следует убедиться в качестве отделочных материалов. При покупке квартиры „под ключ“ в ДДУ застройщик обязан указать все используемые материалы и предоставить сертификаты качества по требованию клиента», — подчеркивает эксперт. В целом, гарантия на качество строительных материалов при строительстве такого жилья обычно составляет пять лет.

Обмену и возврату подлежит

Как правило, мелкие недоделки застройщик устраняет в согласованные сроки, говорит Наталья Шаталина. Если же имеются значительные претензии от устранения, которых застройщик уклоняется, тогда, как уже было сказано, необходимо составить акт и далее либо требовать вплоть до судебного порядка устранения, либо исправлять самим и взыскивать с застройщика потраченные средства.

Довольно часто покупатели квартир в новостройках жалуются на перебои в работе инженерных сетей. По словам Ирины Доброхотовой, чаще всего это происходит неоптимальных решений при прокладке коммуникаций или проявления скрытых дефектов оборудования. «Но после заселения и сдачи дома госкомиссии решение подобных проблем лежит на плечах управляющей компании, которая непосредственно принимала объект на свой баланс, поэтому именно она и должна в установленные сроки устранять причины перебоев», — говорит она.

Если же проблема не решается, тогда, по словам Марии Литинецкой, клиент может подать исковое заявление на строительную организацию. «Однако многие застройщики перестраховываются и прописывают в ДДУ перечень вещей, которые покупатель в случае их поломки обязан ремонтировать за свой счет. Нередко в этот список включают промерзание окон, отошедшие обои, все, что можно списать на неправильную эксплуатацию», — поясняет она. В свою очередь, покупатели зачастую пытаются предъявить претензии к застройщику по поводу поломок, которые произошли вследствие неверной эксплуатации и бывают очень недовольны, когда их требования остаются неудовлетворенными, добавляет Екатерина Фонарева.

По словам Александра Энгеля, на практике обладатели квартир , особенно муниципального жилья, просто сравнивают фактически выполненный объем работ с заявленным в договоре. К отделке они не придираются, так как готовы к тому, что она будет выполнена не из самых качественных материалов. Для собственников более дорогого жилья, напротив, добротность использованных материалов и качество ремонта очень важны. Тем не менее, обеим группам клиентов следует быть как можно более внимательными при приемке квартиры и оформлении соответствующих документов и знать, на что могут распространяться их права. А на что — и не могут.

Получение ключей от квартиры в новом доме – безусловно важное событие. Но не стоит воспринимать его как формальность. Ведь за желанным «ритуалом» кроется технически и юридически сложная процедура : выявление дефектов, подписание и получение документов. Ошибки и неточности могут привести к большим проблемам с жильем в будущем. … Чтобы их избежать, мы подготовили для вас инструкцию – как правильно принять квартиру в новостройке у застройщика по договору долевого участия (ДДУ). Как проходит процедура , на что следует обратить особое внимание и какие документы стоит иметь в процессе приемки объекта, передаваемого по ДДУ. Процедура выдачи ключей от «А» до «Я».