Порядок приема передачи объекта долевого строительства

Порядок передачи квартиры по ДДУ

Юрист компании «Пересвет-Инвест» Наталья Баранкова рассказала порталу Novostroy-M.ru о порядке передачи застройщиком квартиры, купленной по договору долевого участия, а также о том, что делать, если представитель строительной компании отказывается ставить свою подпись на акте осмотра.

При этом строительная компания (застройщик) обязана передать квартиру не раньше получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и не позднее того срока, который указывается в ДДУ.

Когда застройщик готов передать объект, он направляет покупателю соответствующее извещение. Получив его, дольщик должен принять квартиру в сроки, которые зафиксированы в ДДУ или, если такого пункта в договоре нет, не позднее семи рабочих дней с момента получения извещения.

Процесс передачи квартиры происходит так:

1. Покупатель после получения приглашения (извещения) приезжает на объект и осматривает квартиру. Если он не выявляет никаких недостатков или находит несущественные дефекты, то подписывает акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе зафиксировать их в акте осмотра и до их устранения отказаться от принятия объекта.

2. После ликвидации недостатков происходит еще один осмотр квартиры и подписание повторного акта осмотра, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику. Затем подписывается акт приемки-передачи квартиры.

3. После подписания этого документа и произведения окончательных расчетов по увеличению стоимости квартиры (например, произошедшего из-за изменения площади в результате обмеров БТИ), застройщик передает покупателю ключи от квартиры, и на этом процесс передачи квартиры по ДДУ завершается.

К сожалению, на практике во время данного процесса покупатель может столкнуться с проблемой, связанной с обнаруженными в квартире недостатками. Часто застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты жилья. Как правило, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков (поскольку тогда строительная компания признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению).

Чем это грозит дольщику?

Имея на руках не подписанный другой стороной акт осмотра, у дольщика фактически нет доказательств о том, что застройщик уведомлен о выявленных недостатках и должен их устранить. В результате по истечении срока, предусмотренного ДДУ для принятия квартиры, застройщик сможет составить односторонний акт передачи квартиры.

Односторонний акт о передаче объекта предусмотрен законодательством для случаев, когда дольщик уклоняется от принятия квартиры. Согласно 214-ФЗ, спустя два месяца с момента, предусмотренного договором для передачи объекта, застройщик вправе создать односторонний акт (или другой документ) о передаче квартиры. После составления такого акта квартира признается перешедшей к покупателю.

Конечно, строительная компания может создать односторонний акт лишь при отсутствии подписанного двумя сторонами акта осмотра и имея доказательства того, что дольщик получил уведомление о завершении строительства (или отсутствует по указанному им в договоре адресу).

Таким образом, пока покупатель ждет устранения недостатков с актом осмотра без подписи застройщика, строительная компания может составить односторонний акт передачи квартиры.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, дольщик должен прибыть на осмотр квартиры в указанные в ДДУ сроки, при обнаружении недостатков требовать подписи застройщика на акте осмотра, а затем добиваться их устранения.

Что делать, если представитель застройщика отказывается ставить свою подпись на акте осмотра или не указывает в нем сроки устранения недостатков

Для того, чтобы застройщик не смог составить односторонний акт передачи квартиры, дольщику следует:

1. на объекте составить акт осмотра и забрать его с собой, если представитель застройщика отказывается подписывать документ;

2. написать заявление-претензию (в свободном формате) на имя руководителя отдела, занимающегося этим объектом;

В данном заявлении необходимо указать:

— адрес построенного объекта;

— номер ДДУ, обстоятельства и время осмотра квартиры;

— ссылку на акт осмотра (в котором перечислены все выявленные недостатки);

— дату, до которой застройщик обязан устранить выявленные недостатки (закон «О защите прав потребителей» предполагает на это не более 45 дней);

— свое намерение после исправления недочетов прибыть на повторный осмотр;

— свое обязательство подписать акт приемки-передачи квартиры после устранения недостатков или право подать исковое заявление в суд, если они не будут устранены;

3. сделать два экземпляра документов (акта осмотра и заявления-претензии);

4. один экземпляр отправить по почте застройщику с уведомлением о вручении и описью вложения. Второй экземпляр с печатью почтового отделения и описью вложения оставить у себя.

При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, поскольку дольщик будет иметь доказательства об уведомлении строительной компании о выявленных недостатках.

Если застройщик в оговоренные в заявлении сроки не устранил недостатки и никак не отреагировал на претензию, покупатель, в соответствии со 2 пунктом 7 статьи 214-ФЗ, вправе потребовать через суд:

1. соразмерного выявленным недостаткам уменьшения цены ДДУ;

2. бесплатного устранения недостатков;

3. возвращения расходов, потраченных на устранение недочетов.

Нужно отметить, что в ДДУ могут быть установлены ограничения использования данных способов устранения недостатков.

Чтобы добиться удовлетворения своих требований в соответствии с одним из вышеперечисленных вариантов, дольщику необходимо:

1. провести независимую экспертизу (для каждого из вариантов);

2. для первого и второго вариантов составить смету расходов;

3. сохранить все чеки при устранении недостатков своими силами (для третьего варианта);

4. проконсультироваться с юристом и составить исковое заявление.

Устранение недостатков

При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире. Для этого рекомендуется составить заранее план того, на что нужно при посещении квартиры обратить особенное внимание.

Обязательно стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства.

Для осмотра квартиры дольщик может пригласить специалиста в области строительства, знакомого с порядком приемки жилья в новостройке. Это целесообразно, поскольку покупатель, не являясь профессионалом в этой области, может не заметить существенные недостатки, касающиеся, например, материалов, применяемых для утепления стен или закрывания стыков панелей, способов прокладки электропроводки или коммуникаций, крепления отопительных приборов.

Недостатки могут быть незначительными (устранимые недостатки и дефекты). При обнаружении таких недостатков дольщик может сразу подписать акт приемки-передачи квартиры. Или составить акт осмотра квартиры, в котором необходимо перечислить обнаруженные недостатки, а затем требовать их устранения.

Но недостатки готовой квартиры могут быть более существенными (которые сложно или вообще невозможно устранить).

Если выявлены неустранимые недостатки или устранимые недостатки не исправлены в оговоренный срок, дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В таком случае покупатель может потребовать от строительной компании возврат денежных средств, оплаченных в соответствии с ДДУ. Кроме того, дольщик вправе получить проценты за использование этих денежных средств в размере одной трехсотой действующей на этот момент ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации.

Нужно отметить, что проценты начисляются со дня первого взноса дольщиком денежных средств в соответствии с ДДУ и до дня их возврата застройщиком. Если покупателем является физическое лицо, размер процентов увеличивается вдвое.

Источник

Что ждет дольщика при приемке квартиры в новых условиях. Разбор ПП №442 от 23.03.2022

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства», с 23.03.2022 по 31.12.2022 действует особый порядок передачи (приемки дольщиками) объектов долевого строительства и алгоритм решения возникающих в связи с этим вопросов, касающихся фиксации и устранения отклонений от нормативов и проектной документации.

Сам документ не большой, но довольно запутанный и в чем-то недоработанный. По факту разбора сложилось ощущение, что в целом он выгоден застройщику и ущемляет права дольщика.

Для удобства восприятия документа, подготовлена схема последовательности действий дольщика (типовые варианты развития событий), но стоит учитывать, что реалии не редко идут в разрез с нормативными документами и никакая схема не ответит на вопрос как лучше поступить дольщику в каждом конкретном случае.

Особо важные нюансы выделены красным цветом.

Буквы в круглых рамках – пункты Постановления. Нижней строкой порядковые номера буллитов внутри вышеуказанного пункта.

Схема взаимодействия дольщиков в условиях действия Постановлениея Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства»

Упомянутые в пп. «к» реестры для проверки квалификации привлекаемого Специалиста есть по ссылкам (одна из них недоступна): https://nrs.nopriz.ru/ и https://nrs.nostroy.ru/. Поскольку специалиста, по запросу дольщика, привлекает застройщик, но первично оплату услуг Специалиста осуществляет именно дольщик (п.1, «м» Постановления), у дольщика есть прямая заинтересованность в соответствии Специалиста предъявляемым к нему требованиям.

При этом следует помнить, что Специалист может быть «активным» или «пассивным». В случае с активным – он, как и приемщик, сам найдет и зафиксирует (и существенные и несущественные отклонения/дефекты). В случае с пассивным – он лишь проверит то, на что укажет дольщик или (того хуже) – лишь то, по чему у дольщика и застройщика возникли разногласия при составлении перечня для АПП. Дольщику выгодно выбирать активного Специалиста если приемка была осуществлена самостоятельно, без привлечения приемщика и Вы предполагаете, что выявили не все недостатки или неспособны выявить существенные в силу отсутствия знаний и опыта. Помните: платит Специалисту первично дольщик, а значит и задачу ставит тоже дольщик (стоит оговаривать это на этапе согласования кандидатуры Специалиста, пообщавшись с ним лично).

Приемка объекта долевого строительства (особенно объекта с отделкой от застройщика) для рачительных дольщиков неминуемо подразумевает этап проверки наличия/отсутствия так называемых косяков объекта и отделки. В постановлении они упоминаются как недостатки или отклонения.

Все, что будет выявлено дольщиком или приглашенным им специалистом по приемке, должно быть где-то зафиксировано и подписано сторонами ДДУ, иначе застройщик ничего устранять не станет (пресловутое «нет бумажки – ты какашка»).

Существенные недостатки отражаются в акте осмотра (далее – АО).

Несущественные недостатки отражаются в акте приема-передачи (далее – АПП).

Не уточнено, как действовать, если есть одновременно и несущественные и существенные недостатки (вероятно, что все должно быть отражено в финальном документе – АО).

Если есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (обязательные требования, отступление от которых приводит к ухудшению качества объекта или иные недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования), у дольщика возникает выбор в соответствии с пп. «г»:

Можно (не обязательно) отказаться от подписания АПП, и дополнительно выбрать одно из следующих действий:

ждать устранение 60 дней (регламентировано пп. «д»); отказавшись от подписания АПП — требовать возврата денег по ДДУ + % по ставке 1/300 ставки рефинансирования=ключевая на основании Части 2, ст.9 ФЗ-214 «Об участии с долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Проблема в том, что зачастую дольщики не способны оценить существенность отклонений (что позволяет выбирать между подписанием АПП и возмещением) или даже элементарно выявить бОльшую часть из них т.к. для этого надо быть опытным приемщиком и «слегка погруженным» в множество документации, регламентирующей строительную отрасль а также учитывать анонсированные отмены тех или иных документов, регламентирующих стройку. В вышеупомянутом ФЗ-214 они лаконично указаны как «Требования технических регламентов, проектная документация и градостроительные регламенты, а также иные обязательные требования». Более подробного перечня не придумать

Застройщик же, указывает в ДДУ, что свидетельством качества объекта и соответствие его проекту, строительно-техническим нормам и правилам и вовсе является наличие разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Действительно, зачем тогда все эти бюрократические проволочки – сразу бы по почте ключи отправляли дольщику и «Дело в шляпе»!

В реальности, практически все объекты (по крайней мере с отделкой, и не столь важно от какого застройщика) имеют отклонения. Просто мало кто их замечает в момент приемки, может отличить от завышенных требований и способен предъявить застройщику согласно букве строительных норм и правил. Этим и пользуются с одной стороны приемщики (но они честно стараются заработать свой хлеб, помогая выявить все, что «негоже») с другой – застройщики, делая ремонт на «нецензурное слово».

Источник