Порядок регистрации права собственности на объект строительства

Государственная регистрация права собственности на объект капитального строительства

На основании ст.2 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [6], государственная регистрация — юридический акт, т.е. действие, влекущее за собой определенные юридические последствия; это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию права, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РХ — управление Росеестра по РХ.

Согласно со ст. 2 [6] строго определён порядок проведения государственной регистрации права:

• 1. Сдача пакета документов;
• 2. Правовая экспертиза документов;
• 3. Выявление несоответствий или соперничества прав;
• 4. Внесение записей в ЕГРП при отсутствии несоответствий.
• 5. Совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой регистрации прав.

Для проведения государственной регистрации права в Управление Росреестра по РХ подаётся следующий пакет документов:

Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства

• 1. Заявление на проведение государственной регистрации;
• 2. Градостроительный план земельного участка, план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера;
• 3. Правоустанавливающие документы на земельный участок и объект капитального строительства;
• 4. Технический паспорт объекта капитального строительства;
• 5. Кадастровый паспорт земельного участка.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно ст. 333.35 [7] государственная регистрация права собственности осуществляется без взимания платы.

Результатом государственной регистрации права является внесение соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Проведенная государственная регистрация возникновения прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.

Источник

Регистрация права на самовольные постройки

Все большее число владельцев земельных участков, имеющих дачные дома, бани, бытовки, сараи и другие строения, сталкиваются с проблемой регистрации и легализации данных строений, сооруженных в самовольном порядке, ведь после регистрации права собственности на дачные постройки у их владельцев появляется возможность распоряжаться недвижимостью в полном объеме — продавать, дарить, закладывать.

Непосредственно понятие, признаки и основы правового режима самовольной постройки закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ).

Регистрация права собственности в МФЦ: плюсы и минусы

Нормы ГК РФ, касающиеся самовольной постройке не стали принципиально новыми для отечественного законодательства, поскольку самовольное строительство «процветало» еще при СССР.

Первые упоминания о самовольном строительстве и некоторых его правовых аспектах всречаются в Постановлении СНК РСФСР «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» от 22 мая 1940 г. № 390.

В дальнейшем положения о самовольной постройке были закреплены в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г.

Позднее Пленум Верховного Суда РСФСР подчеркивает негативный характер самовольного строительства, отмечая при этом, что это правонарушение, существенно затрагивающее интересы государства и граждан, препятствует рациональному использованию земли, сохранению окружающей природы, планировке, застройке и благоустройству населенных пунктов, представляет опасность в пожарном и санитарном отношении (из Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» от 19 марта 1975 г. № 2).

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с приведенным легальным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):

— возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;

— отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;

— существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Последствия признания построенного самовольной постройкой довольно существенны:

1) лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на нее право собственности;

2) распорядительные сделки с этой постройкой ничтожны;

3) самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, либо за его счет;

4) признание построенного объекта самовольной постройкой может являться основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ «Нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию». Данная статья предусматривает штраф до 1 млн. рублей или административное приостановление деятельности до 90 суток.

Таким образом в настоящий момент понятие «самовольная постройка» в первую очередь рассматривается как понятие негативное. Обусловлено это главным образом тем, что создание постройки при наличии установленных ст. 222 ГК РФ признаков самовольности приводит к невозможности возникновения на нее права собственности у лица, осуществившего самовольную постройку. Это связано с тем, что такое лицо не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой.

Государством была предусмотрена возможность легализации самовольной постройки и возникновения на нее права собственности.

В 2006 году в рамках программы так называемой «дачной амнистии» в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее — Закон о государственной регистрации) и ГК РФ были внесены изменения, которые существенно упростили процедуру регистрации прав граждан на ряд объектов недвижимости (Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»).

С 1 сентября этого же года право собственности на жилые дома и строения, гаражи и иные хозяйственные постройки могут быть зарегистрированы на основании правоустанавливающих документов на соответствующий земельный участок и документов, подтверждающих факт создания объектов.

Документами, на основании которых регистрирующий орган может провести государственную регистрацию права собственности на земельный участок, являются:

акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или местного самоуправления в рамках его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта и на момент его издания;

выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства;

Кроме того, основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок могут служить:

документы, перечисленные выше, которые устанавливают право гражданина — любого прежнего собственника здания, строения, сооружения, находящихся на данном земельном участке;

свидетельство на наследство либо иной документ, удостоверяющий право собственности гражданина на здание, строение, сооружение, которые расположены на данном земельном участке.

Вместе с тем далеко не всякий документ, в котором идет речь о земельном участке, может являться основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок. В документе обязательно должна содержаться информация о том, что земельный участок такой-то площадью, расположенный по такому-то адресу, предоставляется такому-то гражданину.

Кроме перечисленных документов, являющихся основанием для государственной регистрации права собственности, в регистрирующий орган должен быть представлен кадастровый паспорт земельного участка.

Благодаря внесенным в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ГК РФ изменениям физические лица, владеющие на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельными участками, получили возможность фактически «легализовать» все самовольно возведенные ими строения. Одновременно с этим была существенно упрощена процедура государственной регистрации прав на указанные земельные участки.

До внесения указанных поправок для того, чтобы узаконить самовольные постройки физическим и юридическим лицам, осуществившим самовольное строительство, предписывалось обращаться в суд.

При этом при обращении в суд основным и самым сложным часто становился вопрос о правах застройщика на земельный участок.

Положение п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо устанавливало, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Принципиальное решение вопроса о предоставлении земельного участка во многом определяло перспективу дела по узаконению объекта.

Однако оставался открытым вопрос: о каком установленном порядке шла речь?

Закрепленный Земельным Кодексом РФ порядок предоставления земельных участков для строительства исходит из того, что строительство объекта недвижимости только намечается, а его местоположение и сама возможность возведения должны быть согласованы со всеми заинтересованными лицами, государственными и муниципальными структурами. При этом совершенно ясно, что при наличии самовольно возведенного здания или строения применение подобного порядка было как минимум нелогичным. Кроме того, возникала коллизия с пп.1 п.1 ст. 1 ЗК РФ, устанавливающим принцип первичности земли в отношении других объектов недвижимости, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Применение по аналогии положений ст. 36 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ, устанавливающих право владельца объекта недвижимости на владение и пользование земельным участком, в границах, занятых объектом, и в размере, необходимом для использования (эксплуатации) объекта, в силу правового режима самовольной постройки также было сомнительным.

Особого же порядка — специально установленного и применяемого исключительно во взаимосвязи с положением п. 3 ст. 222 ГК РФ, тогда на федеральном уровне не существовало. Отсутствие четко регламентированного порядка предоставления земельных участков под самовольными постройками на практике крайне затрудняло застройщику реализацию возможности по признанию за ним права собственности на объект самовольного строительства.

Отсутствовала также ясность и в вопросе, когда именно земельный участок должен быть предоставлен под возведенную постройку: до вынесения судом решения о признании права собственности (как необходимое условие его вынесения в пользу застройщика), или предоставление было возможным в будущем — после вынесения решения о признании права собственности, с предоставлением суду доказательств о готовности уполномоченного лица предоставить такой земельный участок (например, письма местной администрации о готовности предоставить участок в случае признания судом права собственности на постройку).

С 1 сентября 2006 г. абз.1 п. 3 ст.222 ГК РФ утратил силу, и теперь право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, был решен вопрос о том, когда должен быть предоставлен земельный участок под самовольную постройку.

Однако было исключение из п. 3 ст. 222 ГК РФ указанного абзаца, которое разрешив один вопрос, породило иной вопрос: возможно ли применение правила исключенного абзаца после 1 сентября 2006 г., если основания для отнесения постройки к самовольным возникли до указанной даты? Ведь в силу п. 1 ст.

4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, если это прямо предусмотрено законом. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» не распространил свое действие на отношения, возникшие до введения его в действие.

Данный вопрос пока остается открытым.

Обратите внимание, что в настоящее время лица, арендующие земельный участок и осуществившие на нем самовольное строительство, формально не смогут претендовать на признание права собственности, не выкупив данный участок у собственника.

Для организаций как ранее признание права собственности на самовольную постройку возможно только в судебном порядке.

Исходя из того, представляется целесообразным сформулировать общие условия, при наличии которых возможно удовлетворение иска о признании права собственности на такую постройку. Сам по себе факт самовольного строительства и наличие в законодательстве права на легализацию самовольной постройки, безусловно, не может быть достаточным основанием для удовлетворения соответствующего иска. Залог принятия «положительного» судебного решения — устранение всех признаков, характеризующих постройку в качестве самовольной, за исключением разрешения на строительство.

Таким образом, в соответствии со ст. 222 ГК РФ базовыми условиями признания права собственности на самовольно возведенный объект должны выступать:

— наличие у истца предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок (права собственности и бессрочного пользования);

— соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка;

— отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц (в первую очередь владельцем и пользователей смежных земельных участков) при сохранении постройки;

— отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, т.е. безопасность постройки.

При обращении в суд истец в силу ст. 65 и 66 АПК РФ обязан доказать наличие данных условий.

Права на земельный участок подтверждаются правоустанавливающими документами, при этом права, возникшие после вступления в силу изменений Закона о государственной регистрации, должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Соответствие функционального назначения постройки целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка может быть подтверждено выписками из государственного кадастра объектов недвижимости и градостроительной документацией (генеральным планом населенного пункта, правилами землепользования и застройки).

Отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов третьих лиц может быть подтверждено соответствующими письмами, заявлениями, а при привлечении данных лиц к участию в процессе — отзывами на исковое заявление.

В качестве доказательств того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, а также соответствует специальным нормам и правилам, истцу необходимо представить положительные заключения уполномоченных органов государственной власти по архитектурно-строительному, пожарному и санитарному надзору, в которых данные обстоятельства должны быть прямо отражены, а сами заключения подписаны уполномоченными должностными лицами (Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. № 17АП-3228/2008-ГК по делу № А60-34237/2007).

Кроме того, поскольку признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, истцу желательно предоставлять в суд доказательства осуществления застройщиком действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта и (или) получения им необоснованного отказа от органов, уполномоченных на выдачу подобных документов (Постановление Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2008 г. № 17АП-3228/2008-ГК по делу № А60-34237/2007).

Источник

Государственная регистрация права собственности на недвижимость: в чем причины отказов

А вы знаете, что регистрация права собственности на недвижимое имущество экономит нам кучу денег? Да-да, я не шучу, это действительно так. В западных странах с другой правовой системой до сих пор в ходу купчие, которые и удостоверяют сделку. И покупатели за большие деньги нанимают юристов, чтобы проверить чистоту титула. У нас эту обязанность на себя взяло государство.

Сроки регистрации права собственности на недвижимое имущество

Государственная регистрация, которую так не любят многие граждане из-за госпошлин, очередей и путаных отказов — это на самом деле благо, упрощающее законным владельцам жизнь. Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации, и никто с этим уже не поспорит.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество — от 7 до 12 рабочих дней в зависимости от следующих факторов:

• нужна только процедура государственной регистрации или еще и кадастровый учет;
• место подачи документов — отдел Росреестра или МФЦ.

Закон о регистрации прав — один из самых подробных и неукоснительно соблюдаемых в нашем государстве.

Какие факторы влияют на регистрацию или решение об отказе

Основной проблемой людей, желающих осуществить государственную регистрацию права собственности на недвижимость, по-прежнему являются пресловутые приостановки и отказы. А основная проблема этих документов — путаность и многословность, да такая, что продираясь сквозь дебри умных слов, забываешь, о чем же шла речь в начале. Помните, как у Райкина: «Куры передохли, высылайте телескоп»? Это основной запрос от клиентов нашей фирмы — разъясните человеческим языком, что нам написали регистраторы?

Регистрация права собственности на объект недвижимости имеет сотни нюансов, которые учитываются чиновниками при составлении отказов:

1. Способ приобретения права — купля-продажа, дарение, мена, наследование, залог, строительство.
2. Документы на созданный объект — наличие разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию, согласованного уведомления об окончании строительства, технического плана.
3. Технические характеристики объекта — площадь, этажность, отсутствие угрозы безопасности и здоровью людей и окружающей среды, наличие обременений и соответствие градостроительным нормам.
4. Права на участок — собственность, аренда, безвозмездное пользование, иное.

По каждому из этих факторов возможен возврат документов или приостановка. И пойди разберись, законна она или нет!

Регистрация права собственности на объект недвижимости от А до Я

И тем не менее госрегистрация прав собственности на недвижимость — самая частая услуга, оказываемая клиентам. Наши юристы:

• проверяют наличие оснований для отказа в регистрации и устраняют их;
• взаимодействуют с государственными регистраторами по возникающим вопросам;
• помогают без очереди и в короткие сроки сдать документы в Росреестр;
• сопровождают процедуру от начала и до получения документа о зарегистрированном праве.

Записывайтесь на бесплатную консультацию, и мы подробно распишем все перспективы и препятствия в регистрации именно по вашему делу.

Источник