Порядок строительства индивидуального жилого дома

3 августа 2018 г. в Градостроительный кодекс РФ были внесены изменения сразу тремя федеральными законами, двумя из которых изменены практически все главы Кодекса, включая его общие положения и особенности осуществления градостроительной деятельности в городах федерального значения.

В данной статье мы рассмотрим принятые изменения в части индивидуального жилищного, садового и дачного строительства, а именно ввод в эксплуатацию таких объектов и их снос.

Итак, Федеральным законом N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ N 340) были изменены многие статьи Кодекса, и в том числе приняты новые нормы об отмене получения разрешений на ввод в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного, садового и дачного строительства.

Применяемые сокращения.

Объект индивидуального жилищного, дачного и садового строительства — ИЖС.

Объект капитального строительства (синоним ИЖС) — ОКС.

Основные этапы строительства индивидуального жилого дома с мансардным этажом

Правила землепользования и застройки как документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ (в том числе городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений — ПЗЗ.

Документация по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства — документация по ПТ.

Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления — Уполномоченный орган.

Градостроительный кодекс Российской Федерации в действующей редакции — ГрК РФ.

Уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности — Уведомление о соответствии.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия, — орган охраны ОКН.

Объект культурного наследия — ОКН.

Зона с особыми условиями использования территорий — охранная и защитная зона.

Градостроительный план земельного участка как документ, который обеспечивает субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка, — ГПЗУ.

ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ВВОД ОБЪЕКТА ИЖС НЕ ТРЕБУЕТСЯ

Итак, последними изменениями в Градостроительный кодекс РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции такого объекта не требуется выдача разрешения на строительство. Однако это не означает отмену всякого согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС, а, наоборот, вносит следующие изменения, которые предусматривают дополнительные согласования:

Какие ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА Индивидуального Жилого Дома?

Во-первых, ФЗ N 340 предусматривает, что к объектам индивидуального жилищного строительства теперь относятся в том числе садовые и дачные дома (далее — объекты ИЖС). А это означает, что если до принятия ФЗ N 340 (прежняя редакция Градостроительного кодекса РФ) строительство садовых и дачных домов на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства или дачного хозяйства, вообще исключало всякое согласование с органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство (федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления), то начиная с 3 августа 2018 г. такое строительство должно пройти так называемую уведомительную процедуру ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, теперь все вновь строящиеся садовые и дачные дома должны соответствовать всем законодательно установленным параметрам строительства, в том числе и допустимости их размещения на земельном участке.

Во-вторых, из анализа рассматриваемых изменений следует, что разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию рассматриваемым Законом отменяется, но при этом вводится иная форма согласования — получение уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Таким образом, ФЗ N 340 расширил субъектный состав лиц, которым теперь необходимо проходить процедуру ввода объекта ИЖС в эксплуатацию, и саму процедуру ввода объекта в эксплуатацию заменил с разрешительной на «уведомительную», по сути нисколько ее не упростив, а даже наоборот. Предусмотренный законом уведомительный порядок ввода объектов ИЖС в эксплуатацию не является уведомительным хотя бы потому, что в ответ на подачу уведомления об окончании строительства объекта ИЖС застройщик соответствующего участка должен непременно получить уведомление о соответствии построенных или реконструированных объектов требованиям законодательства о градостроительной деятельности, а не просто подать уведомление об окончании строительства, как при простом уведомительном порядке.

УВЕДОМЛЕНИЕ О ПОСТРОЕННЫХ ОБЪЕКТАХ ИЖС

В случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства или реконструкции (далее — уведомление об окончании строительства).

Уведомление об окончании строительства должно содержать:

• сведения, которые были указаны в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта;
• сведения о параметрах построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства;
• сведения об уплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на возведенные или реконструированные объекты;
• сведения о способе направления застройщику уведомления о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

В случае отсутствия в уведомлении об окончании строительства необходимых сведений, предусмотренных ГрК РФ, и/или отсутствия документов, которые должны быть к нему приложены, и/или в случае, если уведомление об окончании строительства поступило после истечения десяти лет со дня поступления уведомления о планируемом строительстве, в соответствии с которым осуществлялись строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства, и/или уведомление о планируемом строительстве таких объектов индивидуального жилищного строительства ранее не направлялось (в том числе было возвращено застройщику в соответствии с частью 6 статьи 51.1 ГрК РФ), уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение трех рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства возвращает застройщику уведомление об окончании строительства и прилагаемые к нему документы без рассмотрения с указанием причин возврата. В этом случае уведомление об окончании строительства считается ненаправленным.

Форма уведомления об окончании строительства объекта ИЖС, как и иные предусмотренные последними рассматриваемыми изменениями формы уведомлений, наконец-то утверждены Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Приказом от 19 сентября 2018 г. N 591/пр, а зарегистрированы в Минюсте России только 27 сентября 2018 г. N 52269, собственно после этой даты и появились на официальном сайте нормативно-правовых актов в качестве утвержденных.

В форме необходимо указать следующие сведения:

1) о застройщике объекта ИЖС — физическое или юридическое лицо, его данные;

2) о земельном участке, на котором расположен построенный, реконструированный объект ИЖС (в том числе сведения о наличии прав третьих лиц на такой участок);

3) о самом объекте капитального строительства, в том числе сведения:

• о его разрешенном использовании (в соответствии с выпиской ГРН на земельный участок);
• количестве надземных этажей (здесь необходимо иметь в виду, что указание цокольного этажа может как входить в надземные этажи, так и не входить, в зависимости от того, насколько он возвышается над поверхностью земли);
• высоте объекта капитального строительства — ИЖС (при указании этого параметра необходимо учитывать предельную высоту объекта ИЖС, установленную ГрК РФ в последних изменения);
• об отступах от границ земельного участка до объекта капитального строительства (здесь нужно учитывать предельные параметры отступов, указанных в градостроительном плане земельного участка, а также реально спроектированные для конкретного объекта);
• площади застройки земельного участка (эти данные указываются при проектировании строительства объекта ИЖС или подготовке схемы планировочной организации конкретного земельного участка);

4) схематичное изображение построенного или реконструированного объекта ИЖС (такую схему может подготовить специалист, уполномоченный на выполнение работ по подготовке схем планировочной организации земельных участков).

Таким образом, для подготовки рассматриваемого уведомления, во-первых, необходимо подготовить ряд специальных вышерассмотренных документов, а во-вторых, указать в нем только необходимую и предельно точную информацию в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства, для чего придется обращаться к специалистам.

Конечно, возможно попробовать самостоятельно все подготовить и/или заполнить, но, как показывает практика, уведомления о соответствии в этом случае получить от уполномоченного на выдачу разрешений на строительство органа сложно.

К уведомлению об окончании строительства должны прилагаться следующие документы:

1. технический план объекта индивидуального жилищного строительства (для последующей регистрации прав на возведенный или реконструированный объект);
2. в случае, если земельный участок принадлежит двум и более гражданам, — заключенное между ними соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенный или реконструированный объект индивидуального жилищного строительства (в соответствии с требованиями гражданского законодательства и правильным внесением сведений об объекте ИЖС в государственный реестр недвижимости).

Технический план объекта ИЖС могут подготовить кадастровые инженеры. Обращаться необходимо к таким кадастровым инженерам, которые официально уполномочены на проведение соответствующих кадастровых работ, их список имеется на сайте Росреестра.

На основании данных технического плана при регистрации права собственности будут вноситься сведения в государственный реестр недвижимости о построенном и/или реконструируемом объекте ИЖС.

Технический план может быть подготовлен в том числе в форме электронного документа и заверен усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Также технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

Соглашение об определении долей в случае, если земельный участок под объектом ИЖС принадлежит двум и более гражданам, возможно составить в простой письменной форме в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

РАССМОТРЕНИЕ УВЕДОМЛЕНИЯ

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства производят следующие действия.

Во-первых, проводят проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции, установленным:

• правилами землепользования и застройки;
• документацией по планировке территории;
• обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным ГрК РФ, другими федеральными законами.

В случае если предельные параметры объектов капитального строительства изменены после дня поступления уведомления о планируемом строительстве и уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган также проводит соответствующую проверку указанных в уведомлении об окончании строительства параметров объекта ИЖС вышеуказанным предельным параметрам разрешенного строительства.

В случае если уведомление об окончании строительства подтверждает соответствие параметров построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства, органом осуществляется проверка соответствия параметров построенных или реконструированных объектов указанным предельным параметрам и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, действующим на дату поступления уведомления об окончании строительства.

Во-вторых, проверяет путем осмотра возведенного или реконструированного объекта соответствие его внешнего облика описанию внешнего вида ИЖС, который является приложением к уведомлению о планируемом строительстве при условии, что застройщику не направлялось уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию:

• от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения;
• или от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве, в случае строительства или реконструкции объекта ИЖС в границах исторического поселения федерального или регионального значения.

В-третьих, проверяет соответствие вида разрешенного использования объекта индивидуального жилищного строительства виду разрешенного использования, указанному в уведомлении о планируемом строительстве.

В-четвертых, проверяет допустимость размещения объекта индивидуального жилищного строительства в соответствии с ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию.

В-пятых, направляет застройщику уведомление:

• о соответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности;
• несоответствии построенных или реконструированных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности с указанием всех оснований для направления такого уведомления.

УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ

Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:

1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;

2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:

• являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
• типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
• застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;

3) вид разрешенного использования построенного или реконструированного ОКС не соответствует виду разрешенного использования объекта ИЖС, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;

4) размещение объекта ИЖС не допускается в соответствии с ограничениями, которые установлены земельным и иным законодательством РФ на дату поступления уведомления об окончании строительства, за исключением случаев, если указанные ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, принятым в отношении планируемого к строительству, реконструкции ОКС, и такой объект не введен в эксплуатацию.

Копия уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется также в следующие органы государственной власти:

1) в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора в случае, если застройщику направлено уведомление о несоответствии по основанию, предусмотренному пунктами 1 или 2 части 20 статьи 55 ГрК РФ;

2) в орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны ОКН в случае, если застройщику направлено уведомление о несоответствии по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 20 статьи 55 ГрК РФ;

3) в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора, орган местного самоуправления, осуществляющий муниципальным земельный контроль в случае, если застройщику направлено уведомление о несоответствии по основанию, предусмотренному пунктами 3 или 4 части 20 статьи 55 ГрК РФ.

СНОС ОБЪЕКТА КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Рассматриваемый ФЗ N 340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел понятие сноса ОКС — это ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

Снос ОКС осуществляется на основании:

• решения собственника объекта;
• решения застройщика объекта;
• решения суда или органа местного самоуправления.

Подготовка проекта организации работ по сносу объектов ИЖС не требуется. В этом случае застройщик самостоятельно может обеспечить подготовку такого проекта организации работ по сносу ОКС.

Вообще застройщику нужно иметь в виду, что подготовка проекта организации работ по сносу осуществляется на основании обследования объекта в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды, требованиями безопасности деятельности в области использования атомной энергии, требованиями к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности.

Снос объекта ИЖС осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу только после отключения такого объекта от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями его отключения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.

Условия отключения объекта ИЖС от сетей инженерно-технического обеспечения выдаются организациями, осуществляющими эксплуатацию таких сетей, без взимания платы в течение не более чем десяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче подобных условий. Отключение объекта ИЖС от сетей инженерно-технического обеспечения подтверждается актом, который подписывается организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения устанавливается Правительством РФ.

В процессе сноса объекта ИЖС должны приниматься меры, направленные на предупреждение причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу, окружающей среде, а также должно предусматриваться устройство временных ограждений, подъездных путей, осуществляться мероприятия по утилизации строительного мусора.

Лицом, осуществляющим снос объекта ИЖС (далее — лицо, осуществляющее снос), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор подряда на осуществление сноса. Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

Выполнение работ по сносу объектов ИЖС по договорам подряда на осуществление сноса обеспечивается специалистами по организации строительства (в нашем случае это может быть собственник-застройщик). По общему правилу работы по договорам подряда на осуществление сноса выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, однако объекты ИЖС являются здесь исключением и такое членство необязательно.

УВЕДОМЛЕНИЕ О СНОСЕ И ЗАВЕРШЕНИИ СНОСА

В целях сноса объекта ИЖС застройщик подает в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта или через многофункциональный центр уведомление о планируемом сносе не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по такому сносу. Указанное уведомление должно содержать в том числе следующие сведения:

1. данные застройщика;
2. кадастровый номер земельного участка, его адрес;
3. сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);
4. сведения о праве застройщика на сам объект ИЖС, подлежащий сносу, а также сведения о наличии прав иных лиц на такой объект (при наличии таких лиц).

Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о планируемом сносе объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления проводит проверку наличия вышеуказанных документов, обеспечивает размещение этих уведомления и документов в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет о таком размещении орган регионального государственного строительного надзора.

Застройщик не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта ИЖС подает в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект, в том числе через многофункциональный центр, уведомление о завершении сноса объекта ИЖС.

Орган местного самоуправления, в который поступило уведомление о завершении сноса объекта ИЖС, в течение семи рабочих дней со дня поступления этого уведомления обеспечивает его размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.

СНОС В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Зона с особыми условиями использования территорий определяется законодательством как охранная, санитарно-защитная зона, зона охраны или защитная зона объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранная зона, зона санитарной охраны, зона охраняемого объекта, приаэродромная территория и иная зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ.

Самыми распространенными охранными и защитными зонами, с которыми встречаются застройщики объектов ИЖС, являются следующие зоны:

• придорожные, железнодорожные и приаэродромные территории;
• трубопроводные зоны (газопровод, водопровод, водоотведение);
• линии электропередачи, телефонные линии;
• зоны многоэтажной застройки.

Виды охранных и защитных зон определяются Земельным кодексом РФ, устанавливаются такие зоны в документах территориального планирования административно-территориальных единиц (например, город, сельский округ, субъект РФ, далее — АТЕ), генеральных планах, в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории АТЕ.

Документом, в котором определены все возможные охранные и защитные зоны применительно к конкретному земельному участку, является Градостроительный план земельного участка. Только нужно иметь в виду, что в сведения ГПЗУ тоже периодически вносятся изменения, это связано с вновь устанавливаемыми охранными и защитными зонами, изменениями в вышеперечисленные документы территориального планирования (Генпланы, ПЗЗ), поэтому неправильно руководствоваться, в том числе при сносе объекта, ранее полученным ГПЗУ.

Объект ИЖС, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах такой зоны, только в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта.

В случае сноса объекта ИЖС (за исключением ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями) или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта ИЖС самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, которые причинены ограничением его прав в связи с установлением такой зоны с особыми условиями использования территории.

Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта ИЖС:

• с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена такая зона;
• в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком;
• при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.

ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД ПОСЛЕДНИХ ИЗМЕНЕНИЙ

Конечно, для перехода на новый порядок согласования ввода в эксплуатацию объектов ИЖС законодатель предусмотрел переходный период. В соответствии со ст.

16 ФЗ N 340 в случае, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 3 августа 2018 года, а также разрешение на строительство объекта ИЖС получено до 3 августа 2018 года, то получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. В данном случае сведения об объекте, за исключением сведений о местоположении объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке и его площади, указываются в техническом плане на основании полученного разрешения на строительство и проектной документации такого объекта (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости. Об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС застройщик уведомляет уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство такого объекта. Рассмотрение уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС осуществляется по правилам, предусмотренным статьей 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод (в редакции измененного Федерального закона). При этом направление уведомления о несоответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности допускается только в случае несоответствия такого объекта требованиям разрешения на строительство.

Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до 3 августа 2018 года начато строительство или реконструкция жилого объекта, вправе до 1 марта 2019 года направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого объекта. В этом случае будет применяться порядок, предусмотренный положениями статьи 51.1 ГрК РФ о подаче уведомления о планируемом строительстве или реконструкции, а также положениями статьи 55 ГрК РФ о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (в редакции измененного Федерального закона). В таком случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Еще раз обращаем внимание, что в случае, если до 3 августа 2018 года начаты работы по сносу объекта ИЖС, не связанные со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, разработка проекта организации работ по сносу объекта и направление уведомления о начале таких работ по сносу объекта ИЖС не требуются.

ТЕКУЩИЕ ПРОБЕЛЫ

На первый взгляд и, как указывают некоторые авторы, «строить жилье станет проще», да и, скорее всего, именно такую цель и преследовал законодатель, вводя так называемый уведомительный порядок строительства жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях. Только в настоящий момент, разбирая внесенные изменения в ГрК РФ и применяя их в практической деятельности, убеждаешься, что вновь принятый «уведомительный порядок» по своим основным составляющим особо не отличается от процедуры получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, действовавшей до принятия ФЗ N 340. Что касается положений главы Кодекса о сносе объектов капитального строительства, так она и вовсе была введена измененным ФЗ N 340 и установила совсем новый порядок для таких работ.

Возможно в дальнейшем, когда процедура будет предельно определена регламентом работы органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, согласование будет иметь действительно более простой порядок по сравнению с прежним вводом объекта в эксплуатацию.

На текущий момент практическая ситуация с получением рассмотренных уведомлений, в том числе о соответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности, имеет следующие неопределенности.

1. Не определен уполномоченный на согласование уведомлений федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления. В период с начала вступления в силу рассматриваемого Закона и до 10-х чисел сентября 2018 года в некоторых регионах таким уполномоченным органом был орган местного самоуправления, однако далее было принято решение о передаче указанных полномочий на согласование рассматриваемых уведомлений в администрации районов муниципального образования (внутригородские округа города).

Принятие такого решения является не совсем соответствующим Градостроительному кодексу РФ, поскольку он четко определяет круг уполномоченных органов, которые вправе принимать вышеуказанные решения о соответствии либо несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности, и этот круг заканчивается на органе местного самоуправления, а именно городе в лице департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования, и нижестоящий уровень административных органов, которые вправе принимать вышеуказанные решения, Кодексом не указан.

Также ГрК РФ определяет, что заявитель вправе подать рассмотренные уведомления в том числе через многофункциональный центр, однако до настоящего времени МФЦ не уполномочены принимать такие уведомления от застройщиков, поскольку с ними не заключены соответствующие соглашения о предоставлении такой услуги.

2. Рассматриваемыми изменениями в ГрК РФ предусмотрен порядок межведомственного взаимодействия с целью предоставления необходимых документов и информации из соответствующих органов для качественного и быстрого рассмотрения подаваемых застройщиками ИЖС уведомлений. Однако на местах при подаче документов в соответствии с требованиями действующего закона получается, что при отсутствии дополнительных документов и информации, которые находятся у других органов, застройщику будет подготовлено уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

3. В качестве результата предусмотренного изменениями достаточно короткого срока для подготовки согласования уполномоченный орган готовит уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности в стандартной форме без каких-либо пояснений, что, конечно, нарушает принятый порядок такого согласования и вынуждает застройщиков к неоднократным обращениям за дополнительными разъяснениями причин получения «отрицательных ответов».

ВЫВОДЫ

Во-первых, вновь принятая процедура «уведомительного согласования» ввода в эксплуатацию объектов ИЖС не упрощает прежний порядок получения разрешения на ввод для таких объектов строительства, а для сноса таких объектов, наоборот, вводит новую процедуру.

Таким образом, застройщикам ИЖС остается надеяться на скорое решение существующих пробелов в процедуре вновь установленного «уведомительного согласования» ввода их в эксплуатацию.

Источник: kmcon.ru

Строительство частного жилого дома

—>

С 1 сентября 2022 года строительства дома (кроме г. Минска) возможно без проекта и разрешительной документации, а 15 декабря 2022 года — и без последующей приемки в эксплуатацию. [∗] – подпункт 1.1 Указа Президента Республики Беларусь от 25.07.2022 № 253 «Об упрощённом порядке приёмки в эксплуатацию объектов строительства»

– подпункт 1.2 Указа Президента Республики Беларусь от 13.06.2022 № 202 «Об упрощенном порядке возведения и реконструкции объектов строительства»

Строительство дома разрешается только на земельном участке, которому присвоено соответствующее целевое назначение: для строительства и обслуживания жилого дома. Если целевое назначение другое, то необходимо обратиться в исполком для его изменения. Приобрести земельный участок для строительства дома можно у государства (на аукционе, либо без аукциона) или же у частных лиц. В любом случае после того, как права на земельный участок перейдут к гражданину, желающему построить дом, необходимо пройти связанную с этим и предусмотренную законодательством процедуру.

Разрешительная документация на строительство

Проектирование и возведение жилого дома осуществляются на основании разрешительной документации. [∗] статья 21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»
Такая разрешительная документация включает в себя следующий перечень документов: [∗] подпункт 4.6 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

• решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта;
• архитектурно-планировочное задание и технические условия.

Для получения разрешительной документации необходимо обратиться в исполком Сельисполком, Горисполком, Райисполком, Администрация района с заявлением, в котором нужно указать: [∗] – пункт 30 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223
– подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• местонахождение земельного участка (а если на нем находятся какие либо объекты недвижимости, то и их местонахождение);
• планируемые параметры и технические характеристики:
• дома (этажность, площадь);
• инженерно-технического оборудования (при необходимости получения технических условий на инженерно-техническое обеспечение объекта);
• состав разрешительной документации на строительство.

Кроме этого, если земельный участок находится в совместной собственности, необходимо представить согласие всех собственников. [∗] подпункт 9.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Исполком самостоятельно по системе «Одно окно» запрашивает в организации по госрегистрации недвижимости БТИ документы, удостоверяющие право на земельный участок, а также о государственной регистрации объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке (при их наличии). Указанные документы гражданин может представить и сам. [∗] пункт 30 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

После подачи гражданином заявления, исполком должен самостоятельно осуществить всю необходимую работу по получению всех разрешений и согласований, связанных с оформлением разрешительной документации.

В течении 3 рабочих дней с момента получения заявления и всех необходимых документов исполком поручает разработчику разрешительной документации Это может быть специализированное коммунальное унитарное предприятие или территориальное подразделение архитектуры и градостроительства подготовку разрешительной документации на строительство. [∗] пункт 31 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течении 2 рабочих дней со дня получения поручения исполкома разработчик разрешительной документации направляет запросы в организации, выдающие технические условия. [∗] пункт 32 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течение 7 рабочих дней со дня поступления запросов организации, выдающие технические условия, направляют разработчику разрешительной документации технические условия, подготавливаемые ими на безвозмездной основе. [∗] пункт 32 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течение 10 рабочих дней после получения технических условий разработчик разрешительной документации подготавливает и передает в исполком проект разрешительной документации на строительство. [∗] пункт 32 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В течение 5 рабочих дней после получения документов от разработчика разрешительной документации, но не позднее 1 месяца со дня подачи гражданином заявления исполком принимает решение о разрешении на строительство и выдает гражданину разрешительную документацию на строительство. [∗] пункт 33 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

В не позже 1 месяца после подачи заявления исполком должен направить гражданину разрешительную документацию, состоящую из: [∗] пункт 33 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223

• выписки из решения исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства одноквартирного, блокированного жилого дома и (или) нежилых капитальных построек на придомовой территории;
• градостроительного паспорта либо архитектурно-планировочного задания и технических условий.

Проектная документация на строительство

Возведение объекта строительства должно осуществляться на основе утвержденной проектной документации. [∗] пункт 1 статьи 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» Таким образом после того как будет получена разрешительная документация необходимо приступать к разработке проекта будущего дома.

Проект на дом может быть как индивидуальным, так и типовым.

Индивидуальный проект жилого дома

Плюсами индивидуального проекта являются:

• воплощение в жизнь желаний человека относительно его дома;
• эксклюзивность, тоесть такой проект разрабатывается с нуля и больше нигде повторяться не будет (для того, что бы это было реализовано, необходимо, что бы по договору на разработку проекта исключительные авторские права на проект (архитектурные идеи, планировочного решения) переходили к заказчику);

Минусами индивидуального проекта являются:

• высокая цена (как минимум в несколько раз больше чем у типового проекта);
• срок разработки проекта (такой срок может составлять несколько месяцев).

Разработка проекта дома выполняется по договору подряда, заключенному с проектной организацией. Обязательным приложением к такому договору является задание на проектирование Сведения, необходимые для разработки проекта с приложением к ним комплекта разрешительной документации , которое подготавливается самим заказчиком или по его поручению проектной организацией. В этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком. Проектная организация обязана соблюдать требования, содержащиеся в задании и других исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ, и вправе отступить от них только с согласия заказчика. [∗] статья 714 Гражданского кодекса республики Беларусь и пункты 25 и 26 Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476

Типовой проект жилого дома

Типовой проект — это уже готовый проект. Если человек сам не в полной мере представляет то, каким должен быть его дом, да еще и обременен в деньгах, то лучше приобрести именно его. Выбор таких проектов существует огромное количество и приобрести их можно во многих проектных организациях.

Плюсом типового проекта является его относительно низкая стоимость, а минусом то, что по такому проекту уже построено, а также будет построено в будущем множество аналогичных домов.

В связи с тем, что типовой проект не может в полной мере учитывать местные условия Уровень грунтовых вод, рельеф местности, наличие обременений на земельном участке и прочее строительства, при использовании такого типового проекта необходимо выполнить его привязку к конкретному земельному участку. Для этого необходимо обратиться в проектную организацию.

Смета

Смета — это документ, который определяет стоимость строительства. Составлять сметную документацию не обязательно, однако она может понадобиться в случае, если для строительства дома необходимо получить кредит в банке. Кроме того смету будет полезно составить и для того, что бы самому оценить стоимость предстоящего строительства и сравнить ее со своими финансовыми возможностями.

Смету может составить любая проектная организация в штате которой имеются соответствующие специалисты.

Экспертиза проекта жилого дома

Государственная экспертиза проектно-сметной документации по строительству одноквартирных жилых домов 5-го класса сложности не является обязательной. [∗] пункт 5 приложения 4 к Положению о порядке проведения государственной экспертизы градостроительных проектов, архитектурных, строительных проектов, выделяемых в них очередей строительства, пусковых комплексов и смет (сметной документации), утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.09.2016 № 791

К зданиям и сооружениям 5-го уровня сложности относятся одноквартирные, а также блокированные, состоящие из двух квартир, жилые дома высотой до 7 метров. [∗] подпункт 5.5.1 СТБ 2331-2015/ОР

Так как большинство строящихся жилых домов относятся к объектам 5-го класса сложности, то проводить или нет экспертизу проектной документации решает сам гражданин. В то же время, если он решит построить трехэтажный дом, то такая экспертиза будет обязательна.

Согласование (утверждение) проектной документации жилого дома

После того, как проект будет разработан, его необходимо согласовать в территориальном органе архитектуры и градостроительства. Для этого необходимо представить заявление и саму проектную документацию. [∗] подпункт 9.3.3 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

По соглашению сторон проектная организация за дополнительную плату может сама согласовать разработанную ею проектную документацию.

Разрешение на производство строительно-монтажных работ

В большинстве случаев Строительство индивидуальных домов высотой до 7 метров (здания и сооружения 5-го класса сложности) такое разрешение не потребуется. [∗] подпункт 1.3 перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ, утверждённого Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19 октября 2006 г. № 1387

В то же время если гражданин планирует строительство дома в три этажа и выше (выше 7 метров), такое разрешение будет необходимо получить. В тоже время законодательством не урегулирован вопрос о том, каким образом и на основании каких документов физическим лицам должно выдаваться указанное разрешение. Исходя из аналогии можно предположить, что гражданину потребуется представить в орган государственного строительного надзора как минимум следующие документы:

• заявление;
• копию решения исполкома о разрешении строительства объекта;
• копию положительного заключения государственной экспертизы по проектной документации (если такая экспертиза была необходима);
• копию договора строительного подряда (если строительство будет производиться подрядчиком).

Строительство индивидуального жилого дома

После получения согласованной проектной документации, гражданин, которому был выделен участок для строительства дома, может приступить к строительству жилого дома.

Осуществлять строительство можно своими силами или с привлечением строительной организации.

Строительство дома своими силами (хозяйственным способом)

Данный способ предполагает под собой строительство дома силами самого гражданина, а также силами привлеченных им так называемых «шабашников». В последнем случае в большинстве своем такие работники привлекаются по устной договоренности. В этом случае требования к качеству и срокам выполнения работ предъявлять довольно сложно.

В то же время никто не запрещает заключить с такими работниками договор подряда. При этом гражданин будет иметь большую защищенность в случае возникновения спорных ситуаций. Подобных договоров можно заключать несколько и каждый на отдельные виды работ. В связи с тем, что довольно часто такие работники не слишком благонадежны, при заключении договора или при устной договоренности оплату работ лучше предусмотреть после их выполнения.

Недостатком подобного способа строительства является большая вероятность того, что строительство дома будет произведено не качественно. Несмотря на то, что на сегодняшний момент строительная деятельность не лицензируется, она является сложным технологическим процессом и ее осуществление без необходимых знаний может привести к непредвиденным последствиям.

Строительство дома строительной фирмой

Строительство дома в данном случае производится путем заключения договора строительного подряда между гражданином и строительной организацией. Выбирая фирму, с которой будет заключен такой договор, необходимо убедиться, что строительные работы при этом будут выполнены качественно. Таким подтверждением может являться сертификат соответствия. Такой сертификат должны получить организации в случае, если они занимаются выполнением определенных видов работ Возведение монолитных бетонных и железобетонных конструкций.
Заполнение оконных и дверных проемов.
Монтаж внутренних инженерных систем зданий и сооружений.
Монтаж деревянных конструкций.
Монтаж каменных и армокаменных конструкций.
Монтаж легких ограждающих конструкций.
Монтаж наружных сетей и сооружений.
Монтаж сборных бетонных и железобетонных конструкций.
Монтаж стальных конструкций.
Устройство антикоррозионных покрытий строительных конструкций зданий и сооружений.
Устройство дорожных покрытий пешеходных зон из тротуарных плит.
Устройство изоляционных покрытий.
Устройство кровли.
Устройство оснований, фундаментов зданий и сооружений.
Устройство тепловой изоляции ограждающих конструкций зданий и сооружений.
(Перечень строительных материалов и изделий (независимо от страны происхождения), работ в строительстве, подлежащих подтверждению соответствия существенным требованиям безопасности технического регламента Республики Беларусь «здания и сооружения, строительные материалы и изделия. безопасность» (приложение к техническому регламенту Республики Беларусь «Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность»)) , без которых строительство дома невозможно. Кроме этого можно попросить у строительной фирмы перечень построенных ею объектов и таким образом проверить наличие у нее опыта в этой сфере. Также, не смотря на то, что в настоящий момент строительная деятельность не лицензируется, можно попросить лицензию на то время когда она была еще необходима. Если такая лицензия имелась, то это уже определенным образом подтверждает надежность выбранной строительной фирмы.

Стоимость и сроки строительства

При заключении договора строительного подряда необходимо будет определить из чьих материалов будет вестись строительство. По общему правилу такое строительство ведется подрядчиком из его материалов, его силами и средствами. [∗] статья 658 Гражданского кодекса Республики Беларусь Как правило в этом случае необходимо будет оплачивать аванс на стоимость таких материалов. В то же время если гражданин желает, что бы строительство велось (полностью или частично) из его материалов это необходимо указать в договоре.

Кроме материалов в стоимость строительства будут также входить и сами работы по строительству.

Сроки строительства могут быть разделены на этапы (возведение фундамента, стен, внутренняя отделка и т.д.). В соответствии с этим разделяется и оплата строительства.

Приемка дома в эксплуатацию

После завершения строительства жилой дом подлежит приемке в эксплуатацию. [∗] пункт 1 статьи 59 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»

Для получения акта приемки необходимо обратиться в исполком и представить следующие документы: [∗] подпункт 9.3.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• заявление;
• утвержденную проектную документацию;
• разрешительную документацию.

Для приемки жилого дома в эксплуатацию исполкомом создается приемочная комиссия. [∗] пункт 24 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716

Дом может приниматься в эксплуатацию без выполнения отдельных видов работ, в том числе по внутренней и наружной отделке, а в сельской местности — кроме того, без выполнения работ по устройству нежилых капитальных построек на придомовой территории, благоустройству, если это соответствует проектной документации и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры. При этом должны быть выполнены в полном объеме предусмотренные проектной документацией работы по инженерному обеспечению объекта (включая установку индивидуальных приборов учета). [∗] пункт 26 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного, Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716

Исполком обязан выдать гражданину утвержденный акт приемки дома в эксплуатацию не позднее 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — в течение 1 месяца со дня подачи заявления.

Техническая инвентаризация дома и изготовление технического паспорта

Следующим этапом будет являться техническая инвентаризация и составление технического паспорта на построенный жилой дом. Технический паспорт будет необходим для государственной регистрации создания дома. Данная процедура проводиться организацией по госрегистрации БТИ и ее можно проводить до приемки дома в эксплуатацию.

Документы для проведения инвентаризации и изготовления техпаспорта:

• заказ-наряд на выполнение работ (составляется непосредственно при приеме документов);
• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• выписка из решения исполкома о разрешении строительства дома (кроме случаев, когда работы выполнялись самовольно);
• проектная документация;
• заключение государственной экспертизы — в случае, когда такая экспертиза была необходима;
• акт приемки объекта в эксплуатацию с заключениями органов государственного надзора — кроме случая, когда техинвентаризация проводится до ввода объекта в эксплуатацию;
• документы, подтверждающие внесение платы Стоимость зависит от площади дома и кроме того различается в разных областях страны за проведение технической инвентаризации.

Указанные документы можно подавать одновременно с документами на государственную регистрацию дома.

Государственная регистрация создания дома и возникновения права собственности на него

Недвижимое имущество считается созданным с момента государственной регистрации его создания. Право собственности на это недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации возникновения такого права. [∗] пункт 2 статьи 7 и пункт 3 статьи 8 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»

Для государственной регистрации создания капитального строения и возникновения прав на него необходимо обратиться в организацию по госрегистрации и представить следующие документы: [∗] подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

• паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
• документ Как правило таким документом является заявление гражданина о том, что строительство осуществлялось за счет его средств. Оно может быть написано непосредственно при подаче документов. , подтверждающий осуществление строительства за счет собственных средств;
• документ (квитанция) об оплате Счет на оплату предоставляется при приеме документов, а документ об оплате, как правило, предоставляется гражданином уже после регистрации, когда он обращается за выдачей ему свидетельства о госрегистрации.
  Плата за госрегистрацию составляет:
  – 0,5 базовой величины;
  – 0,1 базовой величины — за каждую последующую дополнительную регистрацию (например, за регистрацию перехода прав на земельный участок);
  – 0,1 базовой величины — за второй и каждый последующий экземпляр свидетельства (удостоверения) о госрегистрации;
  – 0,3 базовой величины — дополнительно за регистрацию в ускоренном порядке;
  – 0,6 базовой величины — дополнительно за регистрацию в срочном порядке. за регистрацию.

Организация по госрегистрации запрашивает следующие документы: [∗] пункт 36 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям граждан», утвержденного Постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 09.11.2010 № 63

• решение исполкома об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию;
• сведения Как правило данные сведения предоставляются в виде справки в которой должно быть указано:
  – номер и дата заключения кредитного договора;
  – сумма задолженности по кредитному договору на момент предоставления сведений;
  – срок возврата кредита (справка, иной документ) ОАО «АСБ Беларусбанк» о предоставленном кредите на строительство дома — в случае, если дом строился с помощью льготного кредита и необходимо зарегистрировать ипотеку, а также ограничения на отчуждение жилого дома, возникающих в связи с этим;

• документ определяющий назначение Такими документами могут быть:
  – выписка из решения исполкома, определяющего назначение капитального строения, или решение другого органа, имеющего право определять такое назначение;
  – заключение государственной экспертизы по проектной документации, содержащее сведения о назначении капитального строения. капитального строения;
• технический паспорт на капитальное строение.

Государственная регистрация должна быть произведена в течении 5 рабочих дней (2 рабочих дня при регистрации в ускоренном порядке, 1 день при регистрации в срочном порядке) со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — в течение 1 месяца. [∗] подпункт 22.3.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200

Документом, подтверждающим регистрацию, будет являться выданное гражданину свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации создания капитального строения и возникновения права собственности на него.

Самовольное строительство

Строительство будет считаться самовольным если оно осуществлялось: [∗] пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• на самовольно занятом земельном участке;
• на самовольно занятой части земельного участка в случае, когда такое занятие выразилось в нарушении границы земельного участка, предоставленного лицу, осуществившему самовольное строительство;
• на земельном участке, используемом не по целевому назначению;
• на земельном участке, предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения;
• без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона;
• с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
• без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется такое согласование;
• без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство.

Самовольное строительство запрещено и влечет наложение штрафа.

Гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретает права собственности на постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться ей (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). [∗] пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Последствия самовольного строительства могут быть различными в зависимости от того, по какому основанию это строительство будет считаться самовольным.

При самовольном строительстве исполкомом может быть принято одно из следующих решений: [∗] пункт 3 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
• о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние;
• о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм Под градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования и существенным требованиям безопасности Под существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами , установленным законодательством в отношении объектов строительства, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние.

За лицом, осуществившим самовольное строительство, по решению суда может быть признано право собственности на: [∗] пункт 4 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

• самовольную постройку, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм и существенных требований безопасности, за исключением случаев, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке;
• материалы, которые использовались при самовольном строительстве, в случае, когда такое строительство осуществлено на самовольно занятом земельном участке.

При самовольном строительстве физическими лицами одноквартирного, блокированного жилого дома, квартиры в блокированном жилом доме и (или) нежилых капитальных построек на земельном участке, предоставленном в установленном законодательством порядке для строительства и (или) обслуживания жилого дома, а также при самовольном строительстве хозяйственных построек на земельных участках, предоставленных в установленном законодательством порядке для ведения личного подсобного хозяйства, без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство, местные исполнительные и распорядительные органы в порядке, определенном законодательством, принимают решение о продолжении строительства или принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке, если самовольное строительство осуществлено без нарушения требований градостроительных норм Под градостроительными нормами понимаются функциональные градостроительные регламенты, установленные утвержденными в установленном порядке градостроительными проектами общего, детального и специального планирования и существенным требованиям безопасности Под существенными требованиями безопасности понимаются требования, устанавливаемые обязательными для соблюдения техническими нормативными правовыми актами , установленным законодательством в отношении объектов строительства, а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. [∗] пункт 5 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь

Источник: samsebeyurist.by

Порядок строительства индивидуального жилого дома

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности.

Строительство индивидуальных жилых домов – самостоятельная и весьма развитая индустрия. В рамках своей профессиональной деятельности нам многократно доводилось работать со строителями индивидуальных домов из дерева и иных материалов.

Практика показывает, что у строителей индивидуальных жилых домов также периодически возникают конфликты с заказчиками. В рамках таких конфликтов строители рискуют не только фактически построить дом для заказчика за свой счет, но и существенно доплатить заказчику путем исполнения штрафных санкций. Следует понимать, что в отношениях «строитель – заказчик» Закон РФ «О защите прав потребителей» раскрывается во всей красе, так как все ставки по сделке обычно весьма высоки. Поэтому и риски строителя – повышены.

Для того чтобы оптимизировать риски вероятности строительства за свой счет и возникновения убытков в рамках сделок с заказчиками строительства, — строителям следует использовать полный комплект грамотных документов , составленных с учетом специфики деятельности конкретного строителя или строительной организации. За разработкой таких комплектов документов вы можете обращаться к нам, а здесь мы коротко обозначим, какие документы используются в рамках сделки на строительство индивидуальных жилых домов.

Документы на строительство индивидуального жилого дома

Сделка на строительство индивидуального жилых домов – традиционный «хедлайнер» любого подобного бизнеса. Начнем рассмотрение документов строителя именно с анализа этой сделки.

Договор на строительство индивидуального жилого дома

Договор на строительство объекта ИЖС – это договор подряда. Характерной чертой договора подряда является то, что его нельзя считать исполненным, пока подрядчик не достиг необходимый результат, а также обязательство заказчика по не передал его заказчику. В случае договора на строительство индивидуального жилого дома – таким результатом является построенный индивидуальный жилой дом. Соответственно – предметом договора на строительство объекта ИЖС является обязательство подрядчика по постройке индивидуального дома и передаче его заказчику, а также обязательство заказчика по приемке и оплате выполненных работ.

Сроки строительства жилого дома. Закон обязывает подрядчика указывать в договоре подряда срок, в течение которого обязательства будут исполнены в полном объеме. Разумеется, всякий подрядчик заинтересован в отсутствии такого сковывающего фактора, как сроки производства работ, однако такая ситуация недопустима в силу закона.

Следует понимать, что если договор подряда на строительство дома не содержит указания на конкретный срок производства работ, либо срок указан размыто и неопределенно, — у заказчика появляется возможность признать договор незаключенным в судебном порядке, что весьма грустно для подрядчика, так как вместе с договором пропадают и основания для удержания аванса. Поэтому попытки «поиграть» со сроками в договоре могут иметь весьма плачевные последствия. Гораздо разумнее будет указать конкретный сроки производства работ и добавить к нему подробный регламент автоматического увеличения этого срока в случае нарушения заказчиком своих встречных обязательств (по оплате, приемке, предоставлению исходных данных, доступа на объект и т.д.).

Еще один важный момент, касательно сроков. Некоторые строители индивидуальных домов часто бросаются в иную крайность и прилагают к своему договору на строительство дома подробный календарный план-график производства работ. По нашему мнению, это является серьезной стратегической ошибкой.

Дело в том, что закон обязывает подрядчика указывать только общий срок производства всех работ. Указание промежуточных сроков является правом, а не обязанностью сторон договора подряда.

В то же время, закон содержит указание на то, что если подрядчик заявил какие-либо промежуточные сроки производства работ, то он в полной мере несет ответственность за нарушение заявленных промежуточных сроков. Возникает резонный вопрос: зачем вообще в таком случае указывать промежуточные сроки в договоре на строительство дома?

Опять же, по нашему мнению, никаких преимуществ в указании промежуточных сроков для подрядчика просто нет. Иные строители ссылаются на то, что якобы план-график производства строительных работ позволяет им установить график производства выплат заказчиком. Однако, это не так.

Следует понимать, что основанием для производства очередной выплаты в данном случае является не факт наступления конкретной календарной даты, а факт производства подрядчиком конкретного блока работ к конкретной календарной дате. Из этой схемы можно легко и безболезненно убрать дату и оставить только обязательство заказчика по производству очередной выплаты по достижении подрядчиком конкретного результата. И ничего не изменится. Будет лишь убрано обязательство подрядчика по производству данных работ строго к конкретной дате, что существенно «развяжет руки» подрядчику и избавит его от необходимости выплаты неустойки за нарушение этой даты. Поэтому в отношении промежуточных сроков выполнения работ – вывод простой: наличие промежуточных сроков выполнения работ в договоре на строительство индивидуального жилого дома играет на руку исключительно только заказчику.

Цена строительных работ и порядок оплаты. Цена работ по строительству дома может быть твердой или приблизительной, но на деле практикуется указание твердой цены. Идеальным вариантом формирование цены строительства дома является формирование сметы. Этот вариант идеально правилен как с точки зрения требований закона, так и с точки зрения соблюдения интересов обеих сторон.

Более того, наличие подробной сметы позволяет в любой момент точно оценить стоимость фактически выполненных на объекте строительных работ. Это бывает очень важно и необходимо в случае, если стороны по той или иной причине расторгают договор досрочно.

Впрочем, сейчас популярен иной метод оценки строительства индивидуального дома. Подрядчик устанавливает некую ставку за строительство одного квадратного метра объекта и исходя из нее оценивает весь объем предстоящих работ. У такого метода оценки есть и плюсы, и минусы.

Преимущество его заключается в отсутствии необходимости составления подробной сметы при подготовке каждой новой сделки. А ведь со сметами у подрядчиков отдельная проблема: любой заказчик, получив на руки тщательно просчитанную смету, легко может обратиться к конкурентам, которые дадут скидку. Никто не любит работать на конкурентов.

Поэтому некоторые подрядчики выдают заказчику смету лишь в случае непосредственно заключения договора на строительство жилого дома, а до тех пор только озвучивают ему конкретные цифры. Минус такого метода оценки заключается в том, что он не позволяет легко и однозначно оценить стоимость фактически выполненных работ на любой момент. Такая необходимость периодически возникает в рамках исполнения сделок, и весьма разумно было бы обеспечить возможность такой оценки. Если же общая цена работ выведена путем умножения ставки на площадь объекта, оценка фактически выполненных работ на промежуточных стадиях строительства возможна в основном лишь путем проведения соответствующей экспертизы.

Помимо указания на цену работ, договор также должен содержать указание на порядок оплаты. Существует несколько вариантов схем оплаты. Практически все они предусматривают производство первой выплаты в форме аванса сразу после заключения договора на строительство индивидуального жилого дома.

Последующие выплаты могут быть привязаны к фактам выполнения подрядчиком конкретных заявленных этапов работ. Оплата последующих этапов может выполняться как в форме авансов, так и путем оплаты фактически выполненных работ с зачетом суммы выплаченного аванса. Следует подчеркнуть, что если вы хотите получать оплату за каждый этап работ в форме аванса, то договор в обязательном порядке должен содержать указание на состав и цену работ по каждому этапу, то есть общая конкретная структура работ должна быть определена заранее. Если же вы предполагаете последующую поэтапную оплату работ, исходя из объемов фактически выполненных работ («открытые этапы»), то структурировать все работы заранее не обязательно, но опять же – должна быть возможность оценки фактически выполненных работ на любой момент. Отсюда вывод: метод оценки работ сильно влияет на регламент их оплаты.

Порядок приема-передачи выполненных работ по строительству жилого дома. Еще один важный регламент, который должен быть предусмотрен договором на строительство жилого дома. В договоре следует указать, какими конкретно действиями подрядчик засвидетельствует факт окончания работ по очередному этапу или всех работ целиком. Учитывая, что результат работ такого договора подряда является овеществленным (т.е. не является результатом интеллектуальной деятельности), в качестве такого действия допустимо рассматривать уведомление заказчика об окончании работ и/или отправку акта приема-передачи выполненных работ.

Далее договор должен возлагать на заказчика обязательства по приемке работ, возникающие в ответ на получение такого уведомления и/или акта приема-передачи строительных работ. При этом следует указать конкретный срок, в течение которого заказчик должен осмотреть результат работ и либо принять их, либо заявить мотивированный отказ от приемки.

Весьма разумно установить здесь трех- или максимум пятидневный срок. Следует также указать, что по истечении указанного срока, а также при отсутствии мотивированного отказа от приемки результатов работ, — работы следует считать принятыми в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 753 ГК РФ (так называемая «приемка молчанием»). Такой регламент фактически исключает зависимость подрядчика от «капризов» заказчика и чересчур затянутой приемки результатов строительных работ.

Акт приема-передачи работ по строительству индивидуального жилого дома может быть составлен по форме КС-2, КС-3 (акт + справка), либо в свободной форме. В случае составления акта в свободной форме, следует отразить в акте перечень фактически выполненных работ, а также их стоимость. Если договор на строительство дома был составлен с приложением сметы, в акте следует фактически продублировать смету, указав тем самым состав и структуру выполненных работ.

Если во время производства работ по строительству индивидуального жилого дома стороны сделки согласовали выполнение каких-либо дополнительных работ, не учтенных в первоначальной смете, — в рамках приема-передачи выполненных работ следует «закрыть» актом дополнительные работы в том числе. Это можно сделать путем включения объема дополнительных работ в общий акт приема-передачи строительных работ, либо путем составления отдельного акта приема-передачи в отношении дополнительных работ.

Регламент снабжения строительства. Договор на строительство дома должен содержать указание на источник строительных и иных материалов, используемых подрядчиком в рамках производства строительных работ. Разумеется, в абсолютном большинстве случаев подрядчик выполняет строительство с использованием собственных материалов, либо самостоятельно производит закупку всех необходимых строительных и иных материалов. В этом случае следует указать состав закупаемых материалов в рамках сделки. Чаще всего подрядчики выполняют это путем указания материалов в общей смете на ремонт, либо формируют отдельную смету на материалы и также прилагают ее к договору.

Если же материалы полностью или частично будут предоставлены заказчиком, то в идеале следует приобщить к сделке перечень давальческих материалов – также путем формирования соответствующего приложения к договору. И не следует забывать, что заказчик может запросто нарушить сроки предоставления тех или иных материалов. При этом, разумеется, строительство тоже вынуждено задержится, так как невозможно выполнять ремонтные работы в отсутствие необходимых материалов. В связи с этим, будет разумно не просто перечислить перечень давальческих материалов, но и указать некий график их предоставления. Хотя бы обобщенный, с указанием месяцев, к которым материалы должны быть предоставлены.

При составлении договоров на строительство индивидуальных жилых домов — мы всегда включаем все вышеперечисленные регламенты, а также множество иных важных условий сделки.

Техническое задание на строительство индивидуального жилого дома

В случае договора на строительство дома в качестве технического задания в идеале должен выступать архитектурный проект. В большинстве случаев строительные организации располагают некоторым количеством типовых проектов на выбор, а также предоставляют свои услуги по разработке индивидуальных проектов строительства жилых домов. В случае, если заказчик строительства выбрал некий типовой проект, либо предоставил подрядчику свой готовый проект – его можно позиционировать в качестве технического задания на строительство жилого дома. Если же заказчик хочет воспользоваться услугами подрядчика по разработке архитектурного проекта, то обязательства по его разработке можно включить в предмет договора на строительство в качестве первого этапа работ, либо предварительно заключить отдельную самостоятельную сделку на архитектурное проектирование.

Техническое задание на строительство дома – документ весьма важный и ответственный. Он выполняет как рабочую функцию (ориентир при строительстве), так и формально-юридическую. Формально-юридическая функция технического задания на строительства заключается в том, что оно позволяет определить: выполнены ли работы по строительству жилого дома надлежащим образом. Значительные отступления результата строительных работ от норм и требований технического задания могут быть заявлены в качестве мотивировки при отказе от приемки результатов работ.

Источник: 12pravil.ru