Порядок строительства на арендованной земле

На основании норм, прописанных в действующем законодательстве, государственные органы могут предоставлять различным гражданам земельные участки, находящиеся в их собственности. При этом не все граждане знают о том, как осуществляется заключение договора аренды земельного участка для строительства и в чем заключаются особенности такой сделки в 2018 году. Вопросы, затрагивающие предоставление земельных участков на договор аренды земельного участка с правом строительства арендыпрописаны в Гражданском и Земельном кодексах, а также Законе, которым регулируется плата за пользование земли.

Право распоряжаться земельными участками предоставляется их собственникам, которыми могут быть какие-либо муниципальные или государственные органы, а также частные лица. В соответствии с нормами, указанными в статьях 260 и 608 Гражданского кодекса, арендодатели имеют право получить земельный участок в аренду, и при этом четко устанавливаются цели, которые могут преследоваться в данном случае арендатором, включая возможность ведения сельскохозяйственной деятельностистроительства недвижимости и реализацию прочих целей.

Выкуп земли из АРЕНДЫ В СОБСТВЕННОСТЬ

• Текст комментария будет сохранен;
• Суммы уплаченной арендной платы являются неосновательным обогащением арендодателя;
• Стороны соглашаются, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения Договора со взысканием неустойки и убытков, предусмотренных статьей 10 Договора, в случае нарушения Арендатором сроков, предусмотренных этапами проектирования и строительства объекта на Участке;
• Не осуществлять на Участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов, для проведения которых требуется такое разрешение.

Общие положения о праве собственности на землю. Своевременность начала использования земельного участка устанавливается в соответствии с нормами статьи 42 Земельного кодекса. Если арендатор на протяжении трех лет не начал использовать земельный договор аренды земельного участка с правом строительства в соответствии с условиями, прописанными в составленном договоре, то в таком случае соглашение может потерять законную силу, так как это прописано в статье 46 Земельного кодекса.

Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками. Основания прекращения аренды земельного участка. Для того, чтобы в процессе оформления земельного участка для строительства не столкнуться с какими-либо сложностями, лучше всего заранее разобраться в основных правилах, установленных действующим законодательством.

Образец искового заявления на приватизацию земельного участка вы можете найти.

В зависимости от того, для чего хочет получить земельный участок заинтересованное лицо, будут устанавливаться правила для предоставления данной территории. В первую очередь, земельный участок может предоставляться для строительства многоквартирного жилого дома.

При этом стоит отметить, что в данном случае многие переживают по поводу того, что земельный участок, на котором ведется строительство, не является частной собственностью застройщика, так как был предоставлен на правах аренды. На практике подобная ситуация не скрывает в себе никаких опасностей, так как после того, как квартира переходит в частную собственность гражданина, оформленный договор аренды полностью аннулируется, так как земельный участок под домом предоставляется в распоряжение собственника квартиры.

Получение территории под постройку всевозможных складов или торговых точек — это достаточно трудоемкая, продолжительная и хлопотная процедура, которая включает в себя договор аренды земельного участка с правом строительства различных особенностей.

В частности, для получения участка под возведение магазина, нужно провести целый ряд различных операций и, в первую очередь, это касается необходимости победы в открытых торгах.

Если нужно получить земельный участок на правах аренды под размещение киоска, то в таком случае проблем уже будет меньше, потому что эта торговая точка договор аренды земельного участка с правом строительства предусматривает необходимость размещения какой-либо недвижимости.

Таким образом, киоск можно без каких-либо проблем монтировать, а проведение установки осуществляется без нарушения каких-либо имеющихся коммуникаций.

Также участки могут предоставлять для ведения садовой, дачной или подсобной деятельности. В данном случае ключевым различием между садовым и дачным хозяйством заключается в плодородности земельного участка и, соответственно, его стоимости.

Обзор договора аренды земельного участка для строительства

В остальном особенности эксплуатации той и другой территории полностью совпадают. В соответствии с действующим законодательством такие коммуникации относятся к числу линейных объектов, причисление которых к объектам недвижимости по сегодняшний день не закреплено какими-либо нормативными актами. Сложность в данном случае может быть связана с получением прав собственности на земельный участокчерез который будут прокладываться трубы, так как в преимущественном большинстве случаев протяженность линии составляет не один участок.

Собственник недвижимости имеет полное право на то, чтобы строить на территории, где она расположена, какие-либо другие объекты, включая имущество, имеющее принципиально другое предназначение, в то время как получение прав на полностью свободную территорию для проведения строительных работ в преимущественном большинстве случаев осуществляется посредством проведения торгов. В связи с этим реализация всевозможных инвестиционных проектов в столице чаще всего связана с приобретением уже имеющейся недвижимости для последующего сноса.

Новое строительство или проведение реконструкции предусматривается условиями дополнительного соглашения, которое оформляется к уже имеющемуся договору аренды при внесении увеличенной арендной платы, сумма которой устанавливается договор аренды земельного участка с правом строительства соответствии с кадастровой стоимостью имущества, а во многих ситуациях также рыночной стоимостью территории.

Сумма увеличенной арендной платы будет устанавливаться на основании различных параметров разрешенного строительства.

Также для застройщиков, относящихся к определенным категориям, предусматриваются льготы, и в частности, это касается возведения объектов для отдыха или спортивной деятельности, здравоохранения и образования, договор аренды земельного участка с правом строительства также всевозможных многоквартирных домов или гостиниц.

Арендатор должен в обязательном порядке оформить соответствующий проект и добиться разрешения на проведение строительных работ и последующее введение объекта в эксплуатацию.

Что указано в законе

В порядке, который устанавливается действующим законодательством и какими-либо другими нормативно-правовыми актами, должны быть проведены работы, связанные с проектированием, возведением и введением в эксплуатацию всевозможных инженерных сетей или построек, договор аренды земельного участка с правом строительства требуются для инженерно-технического обеспечения указанной недвижимости. Земельный участок должен использоваться в полном соответствии с условиями, прописанными в договоре, заключенном между обеими сторонами, а также требованиями действующего законодательства.

При этом арендатор должен своевременно вносить установленную сумму выплаты и передавать платежные документы арендодателю при первом требовании.

Проводить какие-либо сделки с этой территорией арендодатель сможет только после того, как получит соответствующее согласие от ее собственника, а какие-либо ответственные работы должны проводиться только при наличии разрешения уполномоченных сотрудников компетентных органов.

Также не должны нарушаться права собственников соседних территорий. Получение земельных участков осуществляется одним из договор аренды земельного участка с правом строительства вариантов — приобретение права на получение земельного участка в аренду на аукционе или же получение земли в аренду без необходимости проведения аукциона с помощью Инвестиционной комиссии или совета. Инвестиционная комиссия может предоставлять далеко не любые территории, и далеко не все юридические лица могут воспользоваться такой возможностью.

Вне зависимости от того, какой использовался вариант получения земельного участка, в любом случае человек получает только возможность оформления краткосрочной аренды.

Полезный материал по теме: Платежное поручение по аренде земли 2018

На протяжении установленного промежутка времени территория должна быть освоена соответствующим образом, то есть на ней должен быть построен объект, возведение которого изначально предусматривалось составленным соглашением.

Пролонгация договора аренды земельного участка предусматривается только в том случае, если будут полностью соблюдены договор аренды земельного участка с правом строительства условия, а именно: Современная политика преимущественного большинства муниципальных образований заключается в предоставлении земельных участков в аренду на основании торгов, и она никоим образом не должна затрагивать арендатора.

Но, так как арендатор имеет право принять участие в аукционе, ему нужно изначально заявить о своих намерениях.

Изначально территория может быть предоставлена исключительно на правах аренды для реализации определенных целей, одной из которых является строительство собственной недвижимости для проживания или решения других задач.

Нормы статьи 624 Гражданского договор аренды земельного участка с правом строительства устанавливают, что имущество может предоставляться арендатору в том случае, если выплачивается выкупная цена, установленная договором. Приватизация дачного участка возможна, если участок имеет почтовый адрес и все необходимые документы. Собственники недвижимости перед арендодателем в данном случае не имеют никаких обязательств, потому что все запросы, связанные с выходом арендованного земельного участка из частной договор аренды земельного участка с правом строительства арендодателей в пользу граждан решаются изначально в процессе подписания договора аренды, заключаемого между собственником и застройщиком.

Своими нюансами отличается процедура переоформления земельного участка на правах аренды в том случае, если он будет использоваться под обустройство газопровода. В связи с этим застройщик должен добиться законной оптимизации таких платежей, в то время как территориальные органы власти в преимущественном большинстве случаев стараются всеми доступными способами пополнения бюджета, пользуясь правовой неопределенностью по множеству существенных вопросов.

Помимо всего прочего, арендатор должен предоставлять собственнику недвижимости всю необходимую документацию, которая может ему потребоваться для составления отчетности перед государственными органами.

Приватизация каких категорий земельных участков запрещена в России.

Где и как именно выделяют земельные участки многодетным семьям. You may also like. Можно ли оформить земельный участок в частную собственность, если на нем было что-то построено?

Похожие публикации:

Договор аренды земельного участка с правом строительства законодательство предусматривает возможность передачи территорий в частную собственность в том случае, если на них были возведены какие-либо постройки, принадлежащие заинтересованному лицу. При этом стоит отметить, что есть участки, Которые не могут быть получены в частную собственность по той причине, что они изъяты из оборота.

Действующим законодательством не устанавливаются какие-либо ограничения на то, какой промежуток времени будет указываться в процессе оформления договора аренды, но при этом водные объекты в любом случае можно получить на срок до двадцати лет, в то время как лесные территории предоставляются не более, чем на 49 лет.

Владельцы земельных участков имеют право начинать строить какие-либо здания только в полном соответствии с предназначением принадлежащей им территории, а также после получения разрешения на использование земельного участка.

Аналогичные права предоставляются арендаторам, и единственное ограничение предусматривается только в том случае, если изначально в договоре аренды устанавливались какие-либо ограничения на постройку капитальной недвижимости.

ВИДЕО: Выкуп арендованного земельного участка Юрист по земельному праву

Строительство на арендованном земельном участке в интересах третьего лица

Образец договора аренды договор аренды земельного участка для строительства магазина Общие правила Для того, чтобы в процессе оформления земельного участка для строительства не столкнуться с какими-либо сложностями, лучше всего заранее разобраться в основных правилах, установленных действующим законодательством. Приватизация дачного участка возможна, если участок имеет почтовый адрес и все необходимые документы. Образец искового заявления на приватизацию земельного участка вы можете найти.

Какие бывают цели

В зависимости от того, для чего хочет получить земельный участок заинтересованное лицо, будут устанавливаться правила для предоставления данной территории. В первую очередь, земельный участок может предоставляться для строительства многоквартирного жилого дома.

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При этом стоит отметить, что в данном случае многие переживают по поводу того, что земельный участок, на котором ведется строительство, не является частной собственностью застройщика, так как был предоставлен на правах аренды.

На практике подобная ситуация не скрывает в себе никаких опасностей, так как после того, как квартира переходит в частную собственность гражданина, оформленный договор аренды полностью аннулируется, так как земельный договор аренды земельного участка для строительства магазина под домом предоставляется в распоряжение собственника квартиры.

Также рекомендуем статью: Соглашение о разделе жилого дома и земельного участка

Собственники недвижимости перед арендодателем в данном случае не имеют никаких обязательств, потому что все запросы, связанные с выходом арендованного земельного участка из частной собственности арендодателей в пользу граждан решаются изначально в процессе подписания договора аренды, заключаемого между собственником и застройщиком.

Получение территории под постройку всевозможных складов или торговых точек — это достаточно трудоемкая, продолжительная и хлопотная процедура, которая включает в себя массу различных особенностей.

Обзор договора аренды земельного участка для строительства

В частности, для получения участка под возведение магазина, нужно провести целый ряд различных операций и, в первую очередь, это касается необходимости победы в открытых торгах.

Если нужно получить земельный участок на правах аренды под размещение киоска, то в таком случае проблем уже будет меньше, потому что эта торговая точка не предусматривает необходимость размещения какой-либо недвижимости.

• При заключении договора уступки на часть Земельного участка Общество становится арендатором части Земельного участка, соответственно, судьба Договора аренды не будет зависеть от действий Арендатора п;
• Но, так как арендатор имеет право принять участие в аукционе, ему нужно изначально заявить о своих намерениях;
• В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным статья 168 ГК РФ , равно как и соглашение о продлении такого договора;
• Сумма увеличенной арендной платы будет устанавливаться на основании различных параметров разрешенного строительства;
• Вместе с тем законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником;
• В соответствии со статьей 26 Устава Миасского городского округа далее — Устав Глава Администрации является должностным лицом, назначаемым на должность Главы Администрации по контракту.

Таким образом, киоск можно без каких-либо проблем монтировать, а проведение установки осуществляется без нарушения каких-либо имеющихся коммуникаций.

Также участки могут предоставлять для ведения садовой, дачной или подсобной деятельности. В данном случае ключевым различием между садовым и дачным хозяйством заключается в плодородности земельного участка и, соответственно, его стоимости. В остальном особенности эксплуатации той и другой территории полностью совпадают.

Своими нюансами отличается процедура переоформления земельного участка на правах аренды в том случае, если он будет использоваться под обустройство газопровода. В соответствии с действующим законодательством такие коммуникации относятся к числу линейных объектов, причисление которых к объектам недвижимости по сегодняшний день не закреплено какими-либо нормативными актами.

Общие правила

Сложность в данном случае может быть связана с получением прав собственности на земельный участокчерез который будут прокладываться трубы, так как в преимущественном большинстве договор аренды земельного участка для строительства магазина протяженность линии составляет не один участок. Главные особенности Собственник недвижимости имеет полное право на то, чтобы строить на территории, где она расположена, какие-либо другие объекты, включая имущество, имеющее принципиально другое предназначение, в то время как получение прав на полностью свободную территорию для проведения строительных работ в преимущественном большинстве случаев осуществляется посредством проведения торгов.

В связи с этим реализация всевозможных инвестиционных проектов в столице чаще всего связана с приобретением уже имеющейся недвижимости для последующего сноса.

Новое строительство или проведение реконструкции предусматривается условиями дополнительного соглашения, которое оформляется к уже имеющемуся договору аренды при внесении увеличенной арендной платы, договор аренды земельного участка для строительства магазина которой устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью имущества, а во многих ситуациях также рыночной стоимостью территории.

Сумма увеличенной арендной платы будет устанавливаться на основании различных параметров разрешенного строительства.

В связи договор аренды земельного участка для строительства магазина этим застройщик должен добиться законной оптимизации таких платежей, в то время как территориальные органы власти в преимущественном большинстве случаев стараются всеми доступными способами пополнения бюджета, пользуясь правовой неопределенностью по множеству существенных вопросов.

Также для застройщиков, относящихся к определенным категориям, предусматриваются льготы, и в частности, это касается возведения объектов для отдыха или спортивной деятельности, здравоохранения и образования, а также всевозможных многоквартирных домов или гостиниц.

• Согласно части 5 статьи 32;
• В соответствии с частью 1 статьи 2;
• Законодательно прямо не решен вопрос о возможности изменения разрешенного использования земельного участка, предоставленного без проведения аукциона;
• Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Обязанности согласно содержания

Арендатор должен в обязательном порядке оформить соответствующий проект и добиться разрешения на проведение строительных работ и последующее введение объекта в эксплуатацию.

В порядке, который устанавливается действующим законодательством и какими-либо другими нормативно-правовыми актами, должны быть проведены работы, связанные с проектированием, возведением и введением в эксплуатацию всевозможных инженерных договор аренды земельного участка для строительства магазина или построек, которые требуются для инженерно-технического обеспечения указанной недвижимости.

Земельный участок должен использоваться в полном соответствии с условиями, прописанными в договоре, заключенном между обеими договор аренды земельного участка для строительства магазина, а также требованиями действующего законодательства. При этом арендатор должен своевременно вносить установленную сумму выплаты и передавать платежные документы арендодателю при первом требовании.

Проводить какие-либо сделки с этой территорией арендодатель сможет только после того, как получит соответствующее согласие от ее собственника, а какие-либо ответственные работы должны проводиться только при наличии разрешения уполномоченных сотрудников компетентных органов.

Также не должны нарушаться права собственников соседних территорий. Помимо всего прочего, арендатор должен предоставлять собственнику недвижимости всю необходимую документацию, которая может ему потребоваться для составления отчетности перед государственными органами.

Как получить договор аренды земельного участка для строительства Получение земельных участков договор аренды земельного участка для строительства магазина одним из двух вариантов — приобретение права на получение земельного участка в аренду на аукционе или же получение земли в аренду без необходимости проведения аукциона с помощью Инвестиционной комиссии или совета. Инвестиционная комиссия может предоставлять далеко не любые территории, и далеко не все юридические лица могут воспользоваться такой возможностью.

В частности, данное право распространяется только на те компании, которые: Вне зависимости от того, какой использовался вариант получения земельного участка, в любом случае человек получает только возможность оформления краткосрочной аренды.

На протяжении установленного промежутка времени территория должна быть освоена соответствующим образом, то договор аренды земельного участка для строительства магазина на ней должен быть построен объект, возведение которого изначально предусматривалось составленным соглашением.

Условия продления Пролонгация договора аренды земельного участка предусматривается только в том случае, если будут полностью соблюдены соответствующие условия, а именно: Современная политика преимущественного большинства муниципальных образований заключается в предоставлении земельных участков в аренду на основании торгов, и она никоим образом не должна затрагивать арендатора.

Но, так как арендатор имеет право принять участие в аукционе, ему нужно изначально заявить о своих намерениях.

Полезный материал по теме: Уступить право по договору аренды земельного участка

Часто задаваемые вопросы Можно ли оформить земельный участок в частную собственность, если на нем было что-то построено? Действующее законодательство предусматривает возможность передачи территорий в частную собственность в том случае, если на них были возведены какие-либо постройки, принадлежащие заинтересованному лицу.

• Штраф должен быть перечислен в доход бюджета;
• Предусмотреть в Договоре инвестиционные условия в соответствии с приложением к настоящему постановлению, ответственность за их нарушение, а также ответственность Инвестора за нарушение следующих сроков:

При этом стоит отметить, что есть участки, Которые не могут быть получены в частную собственность по той причине, что они изъяты из оборота. Есть ли какие-то ограничения на аренду земельного участка?

Действующим законодательством не устанавливаются какие-либо ограничения на то, какой промежуток договор аренды земельного участка для строительства магазина будет указываться в процессе оформления договора аренды, но при этом водные объекты в любом случае можно получить на срок до двадцати лет, в то время как лесные территории предоставляются не более, чем на 49 лет. Какая разница между строительством на арендованном и собственном участке?

Владельцы земельных участков имеют право начинать строить какие-либо здания только в полном соответствии с предназначением принадлежащей им территории, а также после получения разрешения на использование земельного участка.

Аналогичные права предоставляются арендаторам, и единственное ограничение предусматривается только в том случае, если изначально в договоре аренды устанавливались какие-либо ограничения на постройку капитальной недвижимости.

В данной статье мы поведем речь о праве аренды земельного участка. И речь не идет об аренде земли под построенным объектом, с этим все более или менее понятно.

Мы поведем разговор о праве аренды земельного участка, который получается впервые для целей коммерческого строительства.

C 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду!

Исключений из этого правила немного. Например, в аренду без торгов земельные участки могут получить юридические лица для завершения строительства объекта незавершенного строительства, или для строительства объектов социально-культурного назначения или масштабных инвестиционных проектов…

В связи с ужесточением законодательства в области строительства, прежде, чем вы серьезно задумаетесь о приобретении земельного участка для целей строительства в аренду на торгах, мы предлагаем обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации Ваших последующих планов. Рассмотрим их.

Как получить земельный участок в аренду под строительство

Такие участки возможно приобрести двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию.

Последний вариант распространяется не на все земельные участки и не на всех юридических лиц. Он относится только к тем организациям, которые, например:

• получают землю для комплексного освоения территории;
• хотят получить земельный участок для сельскохозяйственного производства;
• имеют в собственности здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Услуга: «Получение земельного участка для строительства коммерческого объекта«.

Что Вы получаете. Независимо от способа получения земельного участка, Вы в любом случае приобретете лишь возможность краткосрочной аренды. За этот период времени земельный участок необходимо «освоить», то есть построить на нем тот объект, для возведения которого участок, собственно, и предоставлялся. Примерные сроки аренды следующие:

Вид аренды	Максимальный срок
Договор аренды для строительства зданий и сооружений	От 3 до 10 лет, в зависимости от срока необходимого для осуществления изыскательских, проектных и строительных работ
Договор аренды для размещения линейных объектов	До 49 лет
Договор комплексного освоения территории	От 3 до 5 лет
Договор аренды, который заключается с собственником здания	До 49 лет

О чем следует знать. А теперь о том, что может быть, если Вы, по каким-либо причинам, не уложитесь в срок, то есть не успеете построить, а также оформить документы о собственности на построенный объект.

Миф № 1. Бытует мнение, что главное участок получить, а уж там «мы что-нибудь придумаем» или «аренду не могут не продлить». Очень даже могут. С 1 марта 2015 года право преимущественного заключения договора аренды на новый срок отменено, причем распространяется это и на участки, прдоставленные в аренду до 2015 года.

Исключения следующие:

–	земельный участок первоначально был предоставлен без торгов;
–	заявление о заключении нового договора аренды подано лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
–	исключительным правом на приобретение такого земельного участка по закону не обладает иное лицо;
–	ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут;
–	к моменту истечения срока аренды сохраняются основания для предоставления такого участка без торгов. Но даже если вы или ваша компания подпадаете под «исключения», следует помнить, что продление договора аренды — это право, а не обязанность собственника земли, коим является муниципалитет, субъект федерации, или Правительство РФ.

Пример из практики

Юридическое лицо выиграло право аренды (на торгах) земельного участка под строительство жилых многоквартирных домов. Был заключен договор аренды земельного участка на 3 года. По целому ряду причин в этот срок строительство начато не было. Однако в земельный участок уже были сделаны довольно крупные инвестиции, а именно: разработан проект застройки, проведены необходимые согласования проектной документации, сделана государственная экспертиза проекта, укреплен грунт на земельном участке, за границы участка вынесена высоковольтная линия электропередач, — все эти действия подразумевают затраты в миллионы рублей.

Примерно за полгода до окончания срока действия договора аренды, юридическое лицо подает в районную Администрацию ходатайство (письмо) о продлении срока договора аренды с указанием причин, почему именно земельный участок не был «освоен» в срок. Предварительные переговоры с представителями районной администрации говорят о готовности последней такой договор продлить. Юридическое лицо продолжает тратить деньги на этот проект.

Итог – за 2 месяца до окончания срока действия договора аренды, Юридическое лицо получает уведомление от собственника земельного участка – органа муниципальной власти,- что последний пользуется своим правом, предусмотренным договором аренды и расторгает тот самый договор в одностороннем порядке, о чем и уведомляет арендатора. Собственно, это все.

Никакие последующие переговоры к положительному результату, то есть возможности продления договора аренды не привели. На вопрос о том, законны ли такие действия муниципальной власти, отвечаем – абсолютно законны. В настоящее время мы готовим документы для судебного процесса, связанного с компенсацией затрат, понесенных в связи с реализацией этого проекта. Однако это ни в коей мере не поможет вернуть этот участок арендатору.

Миф № 2. Аренда – это дешево. Уже нет. Цена аренды будет определяться на торгах, проводимых в электронной форме. Причем, именно цена и является основным и решающим фактором для определния победителя торгов. Поэтому о дешевизне более говорить не приходится.

Все зависит от привлекательности конкретного участка с точки зрения других потенциальных застройщиков.

Миф № 3. Все эти «страшилки» касаются только «мелких» компаний, я давно занимаюсь строительством, имею прекрасные отношения с органами власти и мне такое не грозит. Не исключаем. Однако за первый квартал 2015 года мы столкнулись, как минимум, с тремя такими случаями, которые затронули весьма крупные компании. Эти компании давно работают в сфере строительства и «осваивают» весьма крупные земельные участки. Тем не менее, предыдущий опыт и отличные отношения с представителями государственной и муниципальной власти не помогли им оказаться в ситуации, когда они могут надеяться, как максимум, только на возврат вложенных инвестиций, в результате весьма сложных и затяжных судебных процессов, но не на продолжение строительства на выбранных земельных участках.

Миф №4. Главное начать строительство – и земля уже никуда от меня не денется. Реальность – очень даже денется, и земля и объект незавершенного строительства. Дело в том, что теперь Гражданский Кодекс РФ в части, касающейся прав на объекты незавершенного строительства, также действует в новой редакции. Итак, читаем внимательно ст.235 и ст. 239.1.

Согласно новой редакции пп. 3.1 пункта 2 ст. 235 ГК РФ возможно принудительное изъятие ОНС у его собственника в связи с прекращением договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Эта норма напрямую затрагивает интересы застройщиков, которые осуществляют строительство на арендованных земельных участках. Порядок такого изъятия установлен новым пунктом 239.1 ГК РФ. Отчуждение осуществляется в форме продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Однако для того, чтобы начать серьезно волноваться по поводу того, что ваш объект незавершенного строительства могут продать, необходимо, чтобы вы удовлетворяли следующим условиям:

• строительство объекта не завершено к моменту прекращения договора аренды земельного участка, на котором такой объект возведен;
• земельный участок был предоставлен застройщику по результатам аукциона;
• нарушение срока строительства объекта не связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Последний момент очень важен. Наш опыт показывает, что абсолютное большинство проволочек, приводящих к нарушениям сроков строительства, связаны, как раз с действиями, а чаще бездействиями органов государственной и/или муниципальной власти, а также ресурсоснабжающих организаций. Однако для того, чтобы в случае необходимости иметь возмложность защитить свои права, настоятельно советуем тщательно документировать ВСЕ, то есть совсем все шаги и переговоры, ведущиеся с указанными органами и организациями. Представьте, что вы уже готовитесь к суду, и на любой потенциальный вопрос судьи из серии – обращались ли, куда и когда, обращали ли внимание администрации…, когда и когда, сколько ждали и почему ждали…, — вы должны иметь на руках документ (письмо, заявку, обращение и т.д.), подтверждающее, что да пытались, да обращались, да неоднократно писали…

И важно это потому, что решение об отчуждении объекта незавершенного строительства вправе принять только суд. Поэтому так важно в случае необходимости быть готовым к тому, чтобы решительно биться в суде за свои инвестиции.

Услуга: «Оформление права собственности на объект незавершенного строительства«.

Обращаем также внимание на то, что закон позволяет застройщику однократно продлить договор аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, если орган власти не подал своевременно судебный иск об изъятии объекта незавершенного строительства, суд отклонил такой иск, или объект не был продан с публичных торгов. Следовательно, если вы понимаете, что завершить строительство до окончания срока аренды не успеваете, мы советуем регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и готовиться к суду.

Резюме. Невзирая на все возможные сложности, серьезные инвесторы все равно будут продолжать строительство. Всем остальным стоит подумать и рационально взвесить свои силы и возможности. ПОЛУЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В АРЕНДУ ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО – это больше не увлекательная забава, не игра в Наполеона (главное ввязаться в бой, а там посмотрим) – это серьезные временные и финансовые вложения, а также серьезные риски.

• получение разрешения на строительство
• сопровождение строительства
• получение земельного участка для строительства

Rating: 5.0. From 2 votes.

Комментарии

Аренда земельных участков под цели, не связанные с возведением объектов недвижимости

В
зависимости от срока, на который
заключается договор, вопросы выносятся
на рассмотрение районных (на срок три
года и менее) либо городской комиссий
по распоряжению объектами недвижимости
(на срок три и более лет).

Юридические
и физические лица обращаются с заявкой
на оформление договора аренды земельного
участка и комплектом документов в
районные агентства КУГИ.

Примерная
форма заявления на
предоставление земельного участка в
аренду на срок три и более лет под цели,
не связанные с возведением объектов
недвижимости.

Организована публикация
сведений о свободных земельных участках в
средствах массовой информации
(cм.распоряжение
Правительства Санкт-Петербурга от 04
июля 2006г.№ 82-рп)

Блок-схемы
и разъяснения порядка предоставления
в аренду гражданам, индивидуальным
предпринимателям и юридическим лицам
земельных участков для целей, не связанных
со строительством, а также порядка
предоставления в аренду земельных
участков собственникам и владельцам
расположенных на них зданий, строений,
сооружений:

Предоставление в
аренду индивидуальным предпринимателям
и/или юридическим лицам земельных
участков для целей, не связанных со
строительством, по результатам проведения
аукционов на право заключения договоров
аренды;

предоставление в
аренду индивидуальным предпринимателям
и/или юридическим лицам земельных
участков для целей, не связанных со
строительством, без проведения торгов;

предоставление в
аренду гражданам земельных участков
для целей, не связанных со строительством
и осуществлением предпринимательской
деятельности;

предоставление в
аренду земельных участков собственникам
и владельцам расположенных на них
зданий, строений, сооружений.

Аренда земельных участков под строительство

Способы
предоставления земельных участков под
строительство

возможность
сразу после торгов приступить к
проектированию и строительству
объекта

торги
за ставку арендной платы на весь срок
строительства (2-5 лет)

арендатор
обязан завершить строительство в
установленный срок

возможность
приступить к строительству объекта
только после дополнительных согласований

торги
за ставку арендной платы на срок 6 лет

срок
строительства не регламентирован

Торги
на право заключения договоров аренды
земельных участков проводятся ОАО «Фонд
имущества Санкт-Петербурга». Арендная
плата за земельные участки определяется
по результатам торгов в рублях.

Ознакомиться
с правилами проведения торгов на право
заключения договоров аренды земельных
участков, перечнем документов, необходимых
для участия в торгах, информацией о
проводимых аукционах можно на сайте
Фонда имущества

Целевое предоставление земельного участка

Целевое
предоставление земельного участка
предусмотрено в следующих случаях:

Предоставление
земельного участка в аренду сроком
на 11 месяцев для проведения изыскательских
работ

Предоставление
земельного участка в аренду для
строительства на срок строительства

Выкуп
земельного участка после оформления
права собственности на землю

Договор купли-продажи
земельного участка должен быть заключен
в простой письменной форме (ст.
550 ГК
РФ).

Договор
не подлежит государственной регистрации
и не требует обязательного нотариального
удостоверения. Однако если земельный
участок приобретен в браке, то этот
участок является общей совместной
собственностью супругов, для отчуждения
которой необходимо получить нотариальное
согласие второго супруга (ст.
ст. 34, 35 СК
РФ).

Обязательной
государственной регистрации подлежит
переход права собственности на
недвижимость по договору (ст.
131, п.
1 ст. 551 ГК
РФ), для чего следует обратиться в
регистрирующий орган — территориальное
управление Федеральной регистрационной
службы кадастра и картографии (Росреестра)
по месту нахождения земельного участка.

Обязательные
условия договора купли-продажи земельного
участка следующие.

Задумываясь над осуществлением долгосрочных бизнес-проектов, связанных с затратами на капитальное строительство, стоит обратиться к земельному законодательству. Как отнестись к тому факту, что строения, находящиеся в собственности будут располагаться на арендованной земле? Ведь, аренда земельного участка под строительство не дает прав владения землей. Возможно, ли получить ее в собственность?

Вопросы, связанные с арендой, освещаются Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, Законом РФ «О плате за землю». Правом распоряжаться земельными наделами обладают их собственники: государство, муниципальные организации, частные лица. Статьи 260 и 608 ГК РФ дают право арендодателям передавать землю в аренду.

При этом четко определяются цели, преследуемые арендатором: аренда земельного участка под строительство, сельскохозяйственную деятельность и др. Своевременное начало использования земельного участка определяется ст. 42 ЗК РФ. Если арендатор в течение 3 лет не приступил к использованию земли по условиям договора, то согласно ст. 46 ЗК РФ договор может утратить силу.

Ст. 624 ГК РФ утверждает, что имущество может быть передано арендатору, если будет выплачена выкупная цена, обозначенная в договоре.
Сложности оформления аренды участка
Основные этапы этого сложного, требующего длительного времени процесса: выделения участка под строительство в аренду, описаны в Земельном кодексе.
Сначала следует обратиться в органы местного самоуправления с заявлением об аренде земельного участка для строительства. Две недели рассматривается вопрос об открытом аукционе. За месяц до начала торгов организатором дается объявление об аукционе СМИ. За это время, возможно, появятся другие претенденты на участок, право на аренду приобретет победитель на торгах.

Договор аренды земли под строительство в местном органе Росреестра можно зарегистрировать при условии оплаты пошлины и получения технической документации на участок. Последнее длится месяцами, терпение потребуется железное: куча справок, кадастровые паспорта необходимы и частным лицам на получение нескольких соток и организациям, затеявшим масштабное строительство.

Схема предоставления услуги

Ограничения по аренде

Желание иметь собственный островок счастья в бурном море недвижимости можно реализовать приобретением земли или долгосрочной арендой земли. Ст. 36 ЗК РФ предоставляет первоочередное право на приобретение прав собственности владельцу сооружений.
Однако, стоит внимательно относиться к выбору желаемого участка. Существуют серьезные ограничения на приобретение участков, изъятых из оборота (пункт 2 статья 27 ЗК РФ). Земли, находящиеся возле водоемов, сооружений культурного наследия – наиболее привлекательные для потенциальных застройщиков — исключены из оборота. Аренда земельного участка под строительство невозможна на землях сельскохозназначения, в лесном фонде.
Каковы сроки аренды?
Если время аренды не включено в пункты договора, аренда земельного участка под строительство является неопределенной (ст.610 ГК РФ) и может быть прервана в любое время. В то же время существует предел по срокам: водоемы – не более 20 лет; лесные массивы – не более, чем на 49 лет. Интересно, что не подлежит государственной регистрации договор аренды земли на срок менее одного календарного года. Долгосрочная аренда сельскохозяйственной земли заключается не более, чем на 49 лет. (Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Вопрос об изменении сроков договора, связанных с целевым назначением долгосрочной аренды земли под строительство должен быть предусмотрен договором. Нарушение соглашения может привести к потере преимущественного права на продление договора.

Источник: yurist-ocenshik.ru

Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования Гражданского законодательства Текст научной статьи по специальности «Право»

ИЗМЕНЕНИЯ В ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ / ГК РФ / ПРОЕКТ ИЗМЕНЕНИЙ В ГК РФ / ПРАВО ЗАСТРОЙКИ / АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА / AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE OF THE RUSSIAN FEDERATION / THE DRAFT AMENDMENTS TO THE CIVIL CODE / THE RIGHT TO DEVELOPMENT / BUILDING LEASE

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Дёмкина Алеся Вячеславовна

Автором статьи анализируются изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации ( ГК РФ ), вносимые проектом федерального закона № 47538-6. В частности, рассматриваются такие вопросы, как порядок оформления права застройки , срок застройки, права застройщика, а также переходные нормы для действующих договоров аренды, заключенных для целей строительства. Резюмируется, что с момента вступления новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица – несобственника земельного участка, должны будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммунальном сервитутах.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Дёмкина Алеся Вячеславовна

Договорный характер оснований установления права застройки в Проекте изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации

Теоретические и практические вопросы вещного права в Российской Федерации: анализ договора об установлении права застройки

REPLACING LEASE LAND FOR THE CONSTRUCTION OF THE RIGHT TO DEVELOPMENT: PROSPECTS FOR IMPROVING THE CIVIL LAW

The author of the article analyzes the changes in the Civil Code of the Russian Federation, introduced a bill № 47538-6. In particular, the article deals with issues such as the period right to development, the procedure of registration of the right to development , as well as transitional rules for the existing lease agreement for construction purposes. It is presumed that since the entry of the new rules of the Civil Code instead of the lease entered into with the purpose of building for people – the land-owner will have to be agreed between the development rights or agreements on mining or utilities easements.

Текст научной работы на тему «Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования Гражданского законодательства»

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства

ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. Москва)

Нельзя сказать, что сегодня законодательство — Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее -ЗК РФ) — предоставляет разнообразный выбор ограниченных вещных прав на земельные участки. Оно, напротив, закрепляет только следующие виды ограниченных вещных прав на земельные участки:

• право постоянного (бессрочного) пользования — для государственных и муниципальных учреждений; казенных предприятий; центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда); органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ), а также для государственных академий наук и созданных ими учреждений (п. 2.3 статьи 3 Федерального закона [2], введенный Федеральным законом от 22 июля 2008 № года № 141-ФЗ)1;

• право пожизненного наследуемого владения — для граждан (с октября 2001 года, после введения в действие ЗК РФ, более не предоставляется);

Отметим, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только в ограниченных случаях, а право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ вообще не предоставляется.

Сервитут, несмотря на то, что в действующей редакции статьи 274 ГК РФ перечень целей, для которых он устанавливается, сформулирован как неисчерпывающий, не предоставляет возможности на практике осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке, в том числе и потому, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не называет такое основание для выдачи разрешения на строительство, как сервитут. В связи с этим на практике для осуществления строительства земельные участки приходится приобретать в собственность

1 Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ. Все иные юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

или заключать договор аренды для целей строительства. Однако природа арендных отношений не предполагает изменение арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке. Напротив, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

В зарубежных правопорядках земельные участки предоставляются на иных правах. Так, Германское гражданское уложение регулирует узуфрукт2, который предоставляет обладателю этого права извлекать выгоды от пользования вещью, находящейся в собственности другого лица3, а специальный закон (Положение о наследственном праве застройки от 1919 года) — суперфиций4, Гражданский кодекс Франции — узуфрукт5. Законодательство Российской империи признавало право застройки — суперфиций (его регулированию был посвящен специ-

альный закон от 1912 года) и чиншевое право — аналог эмфитевзиса6. Право застройки регулировалось статьями 71-84 Гражданского кодекса РСФСР от 1922 года (отменен в 1948 году)7.

Проектом федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятым Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, предполагается введение новой системы ограниченных вещных прав, включая право застройки8.

Проект изменений ГК РФ, как и Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [12, п. 6.2], закрепляют две базовые модели вещных прав на земельные участки:

1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, пре-

2 В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации узуфрукт или право личного пользовладения, — это ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Принципиальным отличием узуфрукта от права застройки является сохранение экономической сущности вещи и невозможность, по общему правилу, ее изменения узуфруктуарием.

3 Гражданское уложение Германии: вводный закон к Гражданскому уложению / пер. с нем. В. Бергман и др. 3 изд., перераб. М. : Волтерс Клувер, 2008. С. 368 и далее.

Согласно параграфу 1030 Германского гражданского уложения вещь может быть обременена таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело право извлекать выгоды от пользования вещью (узуфрукт).

4 В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации суперфиций, или право застройки, — это ограниченное вещное право, предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений.

5 Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с фр. В. Н. Захватаева. М. : Инфротропик Медиа, 2012. С. 203 и далее.

Согласно статье 578 Кодекса Наполеона узуфрукт — это право пользоваться вещами, являющимися собственностью другого лица, таким же образом, как это делает сам собственник, но только с обязательством сохранять их существенные качества.

6 В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации эмфитевзис, или право постоянного владения и пользования, — это ограниченное вещное право, предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. См., например Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10 августа 1922 года «О праве застройки земельных участков».

7 О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.) : постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

8 Текст проекта, подготовленный ко второму чтению, размещен на сайте http://www.komitet2-10.km.duma.gov. ru/site.xp/051054056124054053054.html 17 сентября 2012 года.

Далее под «проектной редакцией ГК РФ» будет пониматься редакция ГК РФ, сформированная в соответствии с планируемыми изменениями проекта № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», размещенного 17 сентября 2012 на указанном сайте.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

жде всего возведение на нем различных сооружений;

2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции.

Обе модели предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком.

Необходимо отметить, что согласно статьям 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ горный и коммунальный сервитуты позволят осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке и оформлять права собственности в отношении таких объектов на лицо, их создавшее. Это правило является исключением из общего правила о едином объекте (о единстве земельного участка и объекта недвижимости на нем), установленного пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ (собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами). Таким образом, предполагается закрепить в ГК РФ традиционный принцип гражданского права superficies solo cedit9.

В рамках одной статьи невозможно проанализировать все названные виды ограниченных вещных прав, поэтому подробно рассмотрим институт, который должен будет заменить договор аренды, заключаемый в целях осуществления строительства, — право застройки.

К основным характеристикам права застройки согласно Концепции совершенствования гражданского законодательства должны быть отнесены следующие положения:

1) право застройки может быть бессрочным или устанавливаться на определенный срок — до 100 лет, но не менее 30 лет (в проекте, принятом в первом чтении, минималь-

ный срок права застройки был равен 50 годам);

2) право застройки может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены);

3) право застройки платное — плата устанавливается соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще, чем один раз в десять лет, а при недостижении соглашения — по решению суда (ст. 300.4 проектной редакции ГК РФ);

4) право застройки возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации;

Согласно проектной редакции статьи 300 ГК РФ, закрепляющей легальное определение права застройки, таким правом является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Однако право застройки позволит лицу, обладающему таким правом, не только осуществить строительство, но и изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участ-

9 Подробнее см.: Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России : избранные труды 2008-2012 годов. М. : Статут, 2013. С. 277 и далее.

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

ке, — реконструировать их, сносить и возводить новые (ст. 300.1 проектной редакции ГК РФ). Некоторые авторы отмечают, что само определение права застройки является чрезвычайно узким по своему объему и в связи с этим не раскрывает сущностные признаки института застройки10.

Кроме того, лицо, имеющее право застройки, может возводить на чужом земельном участке как одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки. При этом гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, и не может быть менее тридцати и более ста лет. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Таким образом, право застройки обременяет земельный участок на длительный срок.

Основанием возникновения права застройки будет являться договор. Само право будет подлежать государственной регистрации. Проектной редакцией ГК РФ предусмотрены требования к форме и содержанию такого договора.

Одним из наиболее спорных вопросов проекта изменений ГК РФ был вопрос о форме сделок с недвижимым имуществом. Так, редакция проекта, принятого в первом чтении, предусматривала введение обязательной нотариальной формы для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав, которые

подлежат государственной регистрации. А право застройки согласно проекту как раз подлежит государственной регистрации.

Редакция проекта изменений ГК РФ, подготовленного к принятию во втором чтении и размещенного 17 сентября 2012 года на официальном сайте Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, поменяла названное правило. Согласно этой редакции нотариальная форма сделки должна была быть обязательной только для сделок с недвижимым имуществом, если хотя бы одной стороной такой сделки выступит гражданин (абз.

2 п. 2 ст. 8.1 проектной редакции ГК РФ). Однако вступившая в силу с 1 марта 2013 года статья 8.1 ГК РФ уже не предусматривает обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью11. Сделка должна подлежать нотариальному удостоверению, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, а нормы, касающиеся права застройки, не содержат специальных правил к форме договора об установлении права застройки.

Таким образом, для заключения договора об установлении права застройки достаточным будет соблюсти простую письменную форму такого договора.

Статья 300.2 проектной редакции ГК РФ определяет существенные условия договора об установлении права застройки, причем эти условия будут различаться в зависимости от сторон договора. Если сторонами договора являются граждане и юридические лица, то согласно проектной редакции ГК РФ к существенным условиями договора об установлении права застройки будут отнесены следующие условия:

10 См., например: Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6. С. 13-20.

11 Отметим, что 16 ноября 2012 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации впервые приняла решение о рассмотрение одного законопроекта в виде нескольких отдельных проектов законов. Подробнее см.: постановление Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года «О порядке рассмотрения проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main. nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent02

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

• о земельном участке;

• о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения;

• о месте расположения здания или сооружения на земельном участке;

• о сроке права застройки;

• о плате за право застройки.

Перечень существенных условий для договора об установлении права застройки, если стороной, предоставляющей земельный участок на праве застройки, будет выступать публично-правовое образование, может быть сокращен законом.

Так, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи

300.2 проектной редакции ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке.

По мнению законодателя, для публичного собственника не имеет большого значения, где именно на земельном участке будет расположен объект недвижимости, и его характеристики. Однако этот вопрос очень важен, если один земельный участок будет предоставляться на праве застройки нескольким лицам.

Так, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 300 проектной редакции ГК РФ в отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае порядок владения и пользования земельным участком должен определяться по соглашению лиц, имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения -по решению суда.

При этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и

сделок с ним должны будут вноситься сведения о земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, — также сведения о возводимом либо реконструируемом здании или сооружении.

Проектной редакцией ГК РФ предусмотрено закрепление принципа единого объекта: земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь (ст. 1 30 проектной редакции ГК РФ). Реализуется этот принцип в том числе и через правило, закрепленное пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ, согласно которому собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами12.

Таким образом, с момента введения в действие новой редакции ГК РФ по общему правилу приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный лицом на чужом земельном участке, может только собственник этого участка, если иное не установлено законом. В связи с этим интересно, как будет решаться вопрос о собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке на основании права застройки.

Согласно пункту 2 статьи 300 проектной редакции ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки на праве собственности, но только в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или

12 См. также пункт 1 статьи 297 (о праве собственности на здание или сооружение), пункт 1 статьи 297.2 (о праве собственности на объект незавершенного строительства) и пункт 1 статьи 298.6 (о правах собственников помещений на земельный участок под зданием) проектной редакции ГК РФ.

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

сооружение возникает у собственника земельного участка. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступят в собственность собственника земельного участка, если иное не будет установлено законом или предусмотрено в договоре об установлении права застройки (ст. 300.8 проектной редакции ГК РФ).

В правопорядках многих стран за застройщиком также признается право на сооружения, построенные им на чужом участке. Например, в Германии постройка, возведенная на чужом участке застройщиком, признается составной частью права застройки и, как следствие, принадлежит застройщику. Однако и в этих системах прекращение права пользования земельным участком (его недрами) для строительства и эксплуатации построек является основанием прекращения у застройщика права собственности на постройки. Они либо переходят в собственность собственника участка, либо подлежат сносу с передачей строительных материалов и мусора, оставшихся от их разрушения, лицу, которое раньше было их собственником13.

Право застройки будет платным. Плата за право застройки должна устанавливаться в договоре:

1) в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно;

2) в виде предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях.

Договором об установлении права застройки могут быть предусмотрены сочетание указанных форм или иные формы платы за право застройки. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении со-

глашения — по решению суда. Думается, это правило не должно применяться в том случае, если договором предусмотрено единовременное внесение платежа.

Платность института права застройки должна обеспечить его привлекательность для частных собственников земельных участков. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Такой земельный участок может быть продан, но при этом сохраняется право застройки, то есть право застройки обладает таким признаком ограниченных вещных прав, как право следования. В соответствии с правилами статей

300.5 и 300.6 проектной редакции ГК РФ право на объект недвижимости, возведенный на основании права застройки, и право застройки являются единым правом.

Так, право застройки земельного участка может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А при отчуждении здания или сооружения, возведенного на земельном участке на основании права застройки, к приобретателю здания переходит право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю этого помещения. Лицо, имеющее право застройки, в соответствии с проектной редакцией ГК РФ будет иметь ряд таких обязанностей, как:

• возведение в установленный срок на земельном участке здания и сооружения;

• использование земельного участка в

13 Подробнее см.: Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Институт законодательства и сравнительного правоведения. М. : Статут, 2008. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации;

• внесение установленной договором платы за право застройки.

Последствием неисполнения указанных обязанностей может быть прекращение права застройки, но при соблюдении определенных условий.

Так, не любое нарушение обязанности по оплате права застройки может явиться основанием для расторжения договора об установлении права застройки. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее, чем двухгодичная плата, при условии направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (п. 4 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ).

Кроме того, право застройки на земельный участок может быть прекращено принудительно в случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение пяти лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 296.4, п. 5 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ).

Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда по обстоятельствам, зависящим от лица, имеющего право застройки, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке (абз. 2 п. 4 ст. 300.7 про-

12 Подписка в любое время по минимальной цене (495)

ектной редакции ГК РФ).

Можно отметить, что проектная редакция ГК РФ достаточно подробно регламентирует основания прекращения права застройки. Кроме виновных действий лица, имеющего право застройки, право застройки может быть прекращено и по иным основаниям:

• истечение срока, на который такое право устанавливалось (п. 1 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

• по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено ГК РФ. При это не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку (п. 2 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

• по требованию лица, имеющего право застройки, оно может быть прекращено по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения (п. 3 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ);

• в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции (п. 6 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). В этом случае орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсацию за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка.

Последствием прекращения права застройки будет смена собственника зданий и сооружений, возведенных на основании права застройки. Согласно пункту 1 статьи 300.8 проектной редакции ГК РФ при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право

ВОПРОСЫ ИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОЛИТИКИ

застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки.

Необходимо отметить, что в соответствии с переходными положениями проекта федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» со дня введения в действие ГК РФ в новой редакции заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием о приобретении права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, чем собственник земельного участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ, нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности в настоящее время при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде (с изменением его характеристик). Что конечно же нельзя признать правильным. Договор об установлении права застройки будет заключаться, когда лицу необходимо приобрести право владения и пользования земельным участком с целью осуществления эксплуатации объектов недвижимости на длительный срок.

Чтобы новые правила ГК РФ не были чрезмерно обременительными для участников гражданского оборота, в специальных переходных положениях законопроекта содержатся специальные правила.

Так, арендаторы по договорам аренды, заключенным до вступления в силу новых правил ГК РФ и предусматривающим возможность осуществления строительства, имеют право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке.

В случае когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор аренды заключен до введения в действие новых правил ГК РФ, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Эта норма необходима в связи с закреплением в проектной редакции ГК РФ правила о том, что право собственности на здание и сооружение может приобрести собственник земельного участка, если иное не установлено законом.

Если земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, то со дня вступления в силу новых правил ГК РФ арендатор вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность после государственной регистрации своего права собственности на здание (сооружение), возведенное на этом земельном участке, или потребовать установления в отношении такого земельного участка права застройки либо горного или коммунального сервитута (глава 20.1, статьи 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ, за исключением случаев, когда договором аренды предусмотрено, что строительство осуществляется для собственника земельного участка.

Таким образом, с момента вступления

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица, не являющегося собственником земельного участка, будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммунальном сервитутах. При этом в переходный период договоры аренды, заключенные до введения новой редакции ГК РФ, сохранят свою силу.

ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ

1. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.

2. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года 137-ФЗ.

3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений : Федеральный закон от 22 июля 2008 № года № 141-ФЗ.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.

6. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / пер. с фр. В. Н. Захватаева.

М. : Инфротропик Медиа, 2012.

7. Гражданское уложение Германии: вводный закон к Г ражданскому уложению / пер. с нем. В. Бергман и др. 3 изд., перераб. М. : Волтерс Клувер, 2008.

8. О праве застройки земельных участков : Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10 августа 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

9. О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.) : постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

10. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Граж- 14

14 Подписка в любое время по минимальной цене (495)

данского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : проект федерального закона № 47538-6. URL: http:// www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site. xp/051054056124054053054.html (дата обращения: 17 сентября 2012 года).

11. Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России : избранные труды 2008-2012 годов. М. : Статут, 2013.

12. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации : одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

13. Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. № 6.

14. О внесении изменений в главы первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации : проект федерального закона № 47538-6/1. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/%28Sprav kaNew%29?OpenAgent02

15. О порядке рассмотрения проекта

федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» : постановление Государ-

ственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года. URL: http://asozd2.duma.gov.ru/main. nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent02http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spr avkaNew)?OpenAgent02

16. Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Институт законодательства и сравнительного правоведения.

М. : Статут, 2008. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Источник: cyberleninka.ru