Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

Содержание

Покупая квартиру в строящемся доме, мы заключаем договор долевого участия. В строительстве ДДУ используется давно, механизм отлажен. Разбираемся, какие в нем есть тонкости в 2020 году

Что такое договор долевого участия

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру.

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Регистрация договора долевого участия

Еще один плюс ДДУ – он защищает от двойных продаж. Поскольку дом еще только строится, въехать в купленную квартиру человек сразу не может. А пока она существует только на бумаге, ее – теоретически – можно продать и второй, и третий раз.

214 ФЗ — основные понятия и положения закона о долевом строительстве. Суть, все статьи нюансы

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
  • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
  • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
  • дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор.

Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу.

А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше.

Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли подписать ДДУ удаленно?

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ. Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома. Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

На что обратить внимание в ДДУ?

— В первую очередь на правильность написания своих личных и паспортных данных, в ДДУ должны быть прописаны параметры строящегося дома: разрешение на строительство, документы, подтверждающие право использовать земельный участок именно для строительства. Обязательно обратите внимание, в какие сроки вам должны будут передать ключи, а также на параметры квартиры. Кроме того, в ДДУ перечисляют, с каким дополнительным оборудованием вам передадут квартиру, то есть будет ли там, например, газовая плита.

Кто должен подписывать ДДУ со стороны застройщика?

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

На каком этапе нужно передавать деньги застройщику?

— После регистрации ДДУ в Росреестре, — подчеркнул Козлов.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, запретов тут нет. Но при ипотеке самый большой пакет необходимых документов.

Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.

Для пакета документов в каждую кредитную организацию понадобятся:

  • анкета-заявление по форме конкретного банка, куда вы отправляете заявку;
  • копия паспорта;
  • копия свидетельства о браке или его расторжении;
  • копия трудовой книжки;
  • копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Список документов может меняться в зависимости от требования того или иного банка.

Читайте также:  Строительство фундамента это какие работы

Есть ли альтернативы договора долевого участия при покупке квартиры у застройщика?

— Если застройщик продает квартиры в уже построенном и сданном доме, заключать ДДУ нет смысла, квартиру покупают по обычному договору купли-продажи, — говорит коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов. – Что касается реализации квартир на этапе строительства, то тут лишь 2 законных варианта: ДДУ и договор уступки. Последний заключается не с компанией-застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее заключило ДДУ на этот объект.

Источник: rusich.group

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Зачем нужна регистрация ДДУ

Сразу следует определиться с тем, почему же так важно регистрировать заключенный ДДУ.

Основные причины для такого оформления:

  1. Подписанное сторонами соглашение о передаче застройщиком недвижимости покупателю юридически не имеет силы, если не будет поставлено на особый учёт в Реестре.
  2. Когда такой документ понадобится для регистрации права собственности, то бумага без отметки из Реестра не будет служить основанием, чтобы получить выписку из ЕГРН.
  3. Если станут назревать какие-либо споры с застройщиком, то для разбирательств в судебном порядке необходим будет договор с пометкой из регистрационного учреждения.
  4. Выгодоприобретатель, вкладывающий часть своих денег в строительство дома, дольщиком будет считаться только тогда, когда соглашение с застройщиком будет иметь правовую силу.
  5. Вернуть назад уже выплаченные недобросовестному застройщику суммы будет невозможно, когда соглашение недействительно.

Если сделать всё, как положено, то это свидетельствует о том, что:

  1. Документация застройщика (проектная, правоустанавливающая, разрешительная) прошла надлежащую проверку и находится в порядке.
  2. Все действия застройщика согласуются с требованиями закона №214-ФЗ.

Необходимо запомнить, что подписи сторон и печать застройщика на договоре еще не являются доказательством полного заключения сделки. Чтобы документ набрал правовую силу, необходима электронная или реальная регистрация ДДУ, результатом которой служит специальная отметка.

Подписание соглашение

Особенности процесса

Для участия в долевом строительстве дома необходимо заключение договора с застройщиком, после чего он регистрируется в Росреестре. Для этого оба участника сделки подготавливают документы. Часто именно застройщики предлагают услугу электронной регистрации договора, поэтому дольщики передают им свои бумаги. Если оформляется ипотека, можно воспользоваться услугой банка по регистрации ДДУ.

Узнать о точном количестве документов можно у работников государственного учреждения, но стандартно нужны следующие бумаги:

  • разрешение на строительство многоквартирного дома;
  • уставная документация;
  • проектные документы;
  • учредительные бумаги;
  • доказательство внесения денег дольщиком;
  • если для покупки квартиры использовались заемные деньги, то передается кредитный договор;
  • согласие супруга на осуществление сделки;
  • если оформляется жилье на ребенка, требуется его свидетельство о рождении.

Стандартная регистрация выполняется в отделениях Росреестра, работающих по обычному режиму. Можно воспользоваться помощью посредника, если в городе существует МФЦ, но в этом случае увеличиваются сроки ожидания. Если нужно срочно получить выписку, целесообразно пройти электронную регистрацию.

Процедура осуществляется следующим образом:

  1. Заключается сделка между дольщиком и застройщиком, для чего составляется и подписывается официальный контракт.
  2. Оформляется усиленная цифровая подпись, сделать которую можно в удостоверяющих центрах. Стоимость электронной подписи отличается в разных регионах, но стандартно варьируется от 4000 до 5000 рублей.
  3. Договор подписывается полученной ЭЦП.
  4. На сайте Росреестра заполняется специальная заявка.
  5. Указывается цель составления заявления, заключающаяся в регистрации договора.
  6. Приводится кадастровый номер недвижимости, а также данные о застройщике, занимающемся проведением сделки.
  7. Указывается способ, с помощью которого будут получены документы, подтверждающие оказание услуги, причем в конце процесса будет получена выписка о регистрации ДДУ, которая может выдаваться в бумажном виде или отправляться по электронной почте.
  8. Прикрепляются все отсканированные документы.
  9. Далее нужно только подписать заявление с помощью цифровой подписи.

Процесс подписания ДДУ электронной подписью считается простым и оперативным. За регистрацию договора уплачивается 70% от полного размера госпошлины, так как за счет использования электронных услуг предлагается скидка в размере 30%. В результате через пять дней выдается выписка, подтверждающая оказание услуги.

Если гражданин покупает жилье с помощью ипотеки, оформленной в Сбербанке, он может воспользоваться его услугой по электронной регистрации. В этом случае кредитная организация сотрудничает с застройщиком, а также занимается всеми нужными регистрационными действиями. Договор подготавливается застройщиком, после чего подписывается дольщиком. Регистрация выполняется в течение недели.

Также Сбербанк предлагает заемщикам, воспользовавшимся такой услугой, сниженные процентные ставки по ипотеке. Цифровая подпись арендуется у банка, но все равно придется заплатить около 7000 рублей. Через неделю заемщику на электронную почту приходит выписка о регистрации ДДУ. Плюс использования услуг Сбербанка — высокая безопасность сделки и оперативность получения выписки.

Если человек не желает тратить много средств на услуги банковских работников, целесообразно самостоятельно обратиться в отделение Росреестра для регистрации или же получить усиленную цифровую подпись.



Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

  1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
  2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Что обязательно должно содержать ДДУ как признак легитимности сделки согласно 214 ФЗ

В договоре обязательно должны быть освещены следующие детали:

  1. Полные параметры и характеристики новостройки и приобретаемой квартиры.
  2. Сроки завершения строительных работ и сдача в эксплуатацию объекта.
  3. Цифры стоимости квартиры, механизмы погашения платежей.
  4. Ответственности сторон и порядок исполнения условий.
  5. Взаимные гарантии.
  6. Информация о правовом статусе земли и документации на неё.

Когда происходит государственная регистрация договора долевого участия в Росреестре согласно всем правилам, то сам документ будет свидетельствовать об этом специальными маркерами. Запись проставляется на обороте, где есть достаточно свободного места. В ней должно содержаться:

  1. Штамп государственного ведомства.
  2. Подпись уполномоченного специалиста.
  3. Печать регистратора.
  4. Регистрационный номер, свидетельствующей о занесении в базу данных и постановке на учет объекта недвижимости.

В случаях, когда осуществляется электронная регистрация такого документа, как ДДУ, отметку проставить все равно должны на бумажном носителе.

Как проверить в Росреестре

Если все действия выполнены правильно, выписка будет получена в бумажном или электронном виде. Но дополнительно рекомендуется самостоятельно проверить госрегистрацию, чтобы своевременно обнаружить возможные сбои в системе.

Читайте также:  Отражены затраты на строительство

Как проверить регистрацию в Росреестре? Все действия можно выполнить на сайте учреждения:

  • выбирается раздел «Электронные услуги»;
  • нажимается ссылка, предлагающая справочные данные об объекте недвижимости;
  • в форму поиска вводится кадастровый номер квартиры (также можно ввести адрес дома или иные сведения об объекте);
  • в окне с результатами выводится таблица, содержащая несколько граф;
  • в графе «Права и ограничения» отображается, зарегистрирован ли ДДУ (если имеется несколько контрактов, надо найти номер своего документа).

Эта проверка бесплатная, поэтому узнать о регистрации можно в любое время. Дополнительно возможно запросить электронную выписку, оставив запрос на сайте.

Если отсутствуют сведения о регистрации конкретного ДДУ, придется обращаться в Росреестр для выяснения причин. Поэтому важно узнавать о результатах электронного обращения в этой государственной службе, чтобы убедиться в госрегистрации договора.

Отказ от регистрации может быть обусловлен разными причинами:

  • отсутствие определенных справок;
  • наличие ошибок в переданных бумагах;
  • застройщик начал процесс банкротства или ликвидации;
  • имеются поддельные документы;
  • выявляется нелегальная документация;
  • бумаги передаются лицом, не имеющим права на совершение этих действий;
  • по квартире уже был зарегистрирован другой ДДУ.

Важно! При отказе в регистрации заявители не получают обратно средства, потраченные на уплату пошлины.

При отказе заявитель получает письменный ответ, содержащий причину принятого решения.

Документы для регистрации ДДУ

Сбор необходимых бумаг может осуществляться как дольщиком-инвестором, так и застройщиком. Если модель оформления участниками выбрана вторая, тогда нужные копии документов дольщик приносит застройщику. И тогда уже последний подаёт все бумаги на регистрацию соглашения.

В случае первичной регистрации ДДУ в учреждении Росреестра застройщикам нужно подготовить такие документы:

  • разрешение на проведение строительных работ по конкретному объекту, а не целому кварталу;
  • уставная документация;
  • учредительные бумаги;
  • проекты (декларация, дополнительные включения, изменения), заверенные генеральным директором компании-застройщика;
  • свидетельство о регистрации как юридического лица;
  • подтверждение внесения денежных сумм в качестве фондового участия.

В случае, когда по объекту строительства хотя бы один ДДУ уже регистрировался, застройщику следует подавать такой пакет бумаг:

  • ипотечное соглашение и справка от банка, если сделка заключается через ипотечную программу;
  • согласие от супруга (супруги), так как недвижимость будет квалифицироваться как совместно приобретённая, если инвестор состоит в браке;
  • свидетельство о рождении, если будущая квартира закрепляется за несовершеннолетним ребенком;
  • доверенность, изготовленная через нотариат, если вместо заявителя действует его представитель.

Несмотря на то, что в информации, которую предоставляет к прочтению гражданам и организациям Росреестр, не указано ничего про платежную квитанцию, о ней не стоит также забывать.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что. Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).

Куда обращаться за регистрацией

Когда необходимо провести сделку до конца, тогда потребуется регистрироваться в ведомство Росреестра. Каждый, кто регистрируется после заключения соглашения ДДУ, должен подать заявление в основной орган – Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Способов обращения может быть несколько:

  • явка в подразделение Реестра;
  • подача заявления в МФЦ самостоятельно;
  • электронным путём, если действовать через банк при оформлении ипотеки в новостройке;
  • действовать через юридических экспертов за дополнительную плату.

Адреса подразделений регистрационного органа можно узнать предварительно на его официальном сайте, либо позвонить по телефону в справочную службу Реестра. Обращаться через службы МФЦ можно лишь в том случае, если таковые имеются в городе. Обслуживание в Многофункциональном Центре (МФЦ) позволяет не выстаивать очереди.

Преимущества получения ипотеки на новостройку состоят в комфортном обслуживании. Но отрицательной стороной является то, что выписку из ЕГРН через банк взять не получиться. Максимум предоставят только адрес электронной почты, куда писать запрос.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Порядок регистрации по шагам

Пошагово регистрация права собственности по ДДУ представлена следующими этапами:

  1. Сначала следует по всем правилам совершить сделку – заключить соглашение в письменной форме между застройщиком и инвестором.
  2. Выбрать способ обращения за регистрацией – явка в учреждение, либо получение услуги в электронном виде.
  3. Подается заявление вместе с прилагающимися документами-основаниями.
  4. Взять расписку от операциониста-регистратора о том, что пакет бумаг принят к рассмотрению.
  5. Ожидание некоторого времени – примерно 5 дней в рабочем порядке.
  6. Явиться в учреждение за готовым документом – договором долевого участия с проставленной в нем отметкой.
  7. Получение выписки о праве собственности (если необходимо).

На первом этапе заключения договора необходимо перед подписыванием тщательно проверить всю информацию, указанную в бланке документа. Когда нужно получить еще и выписку из ЕГРН, то это следует указать также и в заявлении.

Сдача документов и получение расписки

Чтобы посмотреть весь порядок процедуры в Росреестре, можно прочитать на сайте учреждения, как правильно приступать к регистрации.

Порядок сдачи документации:

  1. Взять талончик на очередь, если обращаться через МФЦ или в Росреестре.
  2. Заполнение бланка заявления (образец и форма есть на сайте, либо информационном стенде в самом учреждении).
  3. Подача специалисту заполненной анкеты и подготовленных документов.
  4. Получение расписки.

В расписке обязательно должно быть отражено:

  • дата обращения;
  • перечень бумаг, прилагающихся к заявлению;
  • полное название государственного регистрационного органа;
  • фамилия, имя должностного лица, принявшего бумаги;
  • персональные данные и контакты лица, к которому следует обращаться за ответами по поводу готовности документации.

Если происходит электронная регистрация ДДУ, тогда заявку следует заполнить в электронном виде. Расписка в этом случае также выдается в цифровом варианте.

С 2021 года действует электронная регистрация ДДУ по ипотеке в Сбербанке. О том, что такое электронная регистрация ДДУ вы можете узнаете из нашего прошлого поста.

Стоимость регистрации

Стоимость регистрации ДДУ представлена в форме государственной пошлины, которая вносится в местный бюджет в обязательном порядке. Эту сумму между собой стороны могут разделить пополам. Но могут договориться, что оплатит кто-нибудь один из участников соглашения.

за регистрацией ДДУ

Обязательная госпошлина за регистрацию ДДУ в 2021 году взимается в фиксированном размере. Если подается заявление не застройщиком, а гражданином, то услуга дешевле, чем, если застройщик обратится в Реестр. Госпошлина представлена за операцию по одному объекту недвижимости. Когда производится электронная регистрация документа ДДУ, то размер в 3000 руб. является приблизительным и максимальным.

Читайте также:  Предоставление земельного участка под строительство жилого дома

Срок регистрации ДДУ

Общие сроки проведения регистрационной процедуры в Росреестре сильно зависят от того, в первый раз вы обращаетесь, или нет. Это значит, какой стоит номер соглашения – первый или последующий. Вот основные варианты периодов, затрачиваемых государственными службами на регистрацию ДДУ.

Условия Срок
Если регистрируется по новостройке первый случай. 18 рабочих дней
Подача заявления по второму (и последующему) договорам. 7 дней
Если делать процедуру через многофункциональную службу МФЦ. Увеличение сроков на 1-2 суток.

Получение документов

Чтобы получить готовые документы необходимо:

  1. Прийти снова в учреждение Росреестра, если пакет сдавался путем личной явки.
  2. Найти письмо из Росреестра, пришедшее на электронную почту, если порядок подачи бумаг был выполнен этим способом.
  3. Специалисту подать расписку и свой паспорт (для физ. лица).

Договор выдается вместе с выпиской из ЕГРН в том случае, если о ней было заявлено ранее, при заполнении анкеты.

Как и где проверить регистрацию ДДУ

Некоторые граждане хотят узнать, прошел ли регистрацию их договор, только не знают, как лучше это сделать. Специалисты юридической помощи предлагают две основных способа, как можно проверить регистрацию ДДУ:

  1. Портал Росреестра.
  2. Путем подачи запроса в МФЦ.
  3. Личное обращение в подразделение Росреестра с заявлением.

Сейчас сайты местных регистрационных инстанций готовы предоставить краткую информацию о статусе недвижимости. Воспользоваться таким сервисом онлайн можно также и на сайте Росреестра общего для России значения. Запросы делаются с просьбой выдать выписку из органа – ЕГРН (Единого государственного Реестра Недвижимости).

К заявлению обычно прикладываются следующие бумаги:

  • удостоверение гражданина (гражданки);
  • копия и оригинал соглашения.

Краткая форма выписки содержит следующие сведения:

  • наименование владельца;
  • указание совладельцев (если есть);
  • адрес расположения недвижимости;
  • номер и дата заключения других ДДУ по другим дольщикам;
  • наличие (или отсутствие) каких-либо обременений по объекту (напр., залог или арест).

Предоставляемая через интернет или в реальности услуга не бесплатная – необходимо оплатить госпошлину за обработку и анализ данных в базе. Потому ответ всегда даётся в форме выписки из ЕГРН.

Выгодно ли

Электронная регистрация выгодна, прежде всего, застройщикам. Она позволяет тратить меньше времени и усилий сотрудников на оформление документов и практически исключает возможность ошибок. Не нужно лично посещать офисы Росреестра или МФЦ, ожидать время приема, собирать и распечатывать комплекты документов. Ее используют также банки, выдающие ипотеку на строящиеся объекты.

При электронной регистрации ДДУ государственная пошлина уплачивается в меньшем размере, чем установлено для обычной регистрации. Скидка 30% предоставляется при получении ряда государственных услуг в электронном виде.

Размер госпошлины за электронную регистрацию ДДУ для физических лиц составляет 245 рублей (обычный размер – 350 рублей) в соответствии со ст. 333.35 НК РФ.

Однако у электронной регистрации ДДУ есть и недостатки. Основной из них – высокая стоимость процесса. Подача в электронном виде требует оформления специальной электронной подписи. Стоимость ее получения составляет несколько тысяч рублей. И, хотя по сравнению с общей ценой квартиры эти затраты невелики, необходимость дополнительной оплаты и не до конца ясный процесс, отсутствие бумажных подтверждений регистрации делают ее непривлекательной для многих дольщиков.

Причины отказа в регистрации и что делать

Процедура предполагает четкое исполнение всех оформительских этапов, правильности документации. Если чего-то будет не хватать, или будут найдены ошибки, то может последовать отказ в регистрации. Когда делается отказ, то заявителя об этом письменно ставят в известность регистрирующие органы. В ответе обязательно должны быть изложены аргументы, по какой причине возник отказ.

Возможные случаи, когда отказывают в постановке на регистрационный учет объект недвижимости о ДДУ:

  1. Когда возникают права кредиторского требования при банкротстве застройщика, ликвидации строительного предприятия.
  2. Пакет бумаг предоставлен не в полном объёме.
  3. Найдены ошибки в заявлении.
  4. В каком-то документе, что прилагался к заявлению, найдена подделка.
  5. Нелегальность оформления каких-либо документов, состоящих в обязательном пакете для регистрации.
  6. Подача пакет осуществлялась человеком, который на это не имеет право.
  7. Уже по объекту недвижимости один договор был зарегистрирован в Реестре. Дважды одновременно никто не делает учетных записей в базе данных по одному и тому же объекту недвижимого имущества.

По правилам заявления подают только следующие лица:

  • дольщики;
  • застройщики;
  • представитель инвестора, действующий строго по доверенности, выписанной через нотариуса.

В случае просроченных сроков действия бумаги-основания, её следует продлевать. Если документ быть утерян, делается дубликат, куда вписывается собственник, получивший квартиру. Все полученные регистратором бумаги тщательно проверяются. Возможность получить оригинал или копию выписки из ЕГРН открывается только после того, как электронная регистрация ДДУ (договора долевого участия) будет проведена полностью и по всем правилам.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Источник: sberipoteka-2020.ru

Как составить договор долевого участия

Договор долевого участия — это соглашение двух лиц, по которому одна сторона (застройщик) принимает на себя обязательство передать в установленный срок создаваемый объект недвижимости, а другая сторона обязуется принять его и произвести оплату.

Правовое регулирование правоотношений между сторонами осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» — в этом законе нужно искать ответ на вопрос: что такое договор долевого участия.

Существенные условия договора

На законодательном уровне установлены условия, которые должны содержаться в соглашении:

  • описание объекта строительства: включает в себя перечисление характеристик предмета (площадь помещения, количество комнат, этаж, адрес), которые включаются в договор о долевом участии в строительстве жилья;
  • срок: период времени, по наступлению которого застройщик исполняет обязательство по передаче предмета сделки;
  • гарантийный срок: промежуток времени, в течение которого застройщик обязан устранить возникшие недостатки объекта строительства;
  • стоимость и порядок оплаты: сумма денежных средств, которую сторона сделки обязуется передать застройщику;
  • способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств: установленные статьей 12.1. ФЗ № 214-ФЗ гарантии соблюдения прав дольщика.

Если договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома не будет содержать хотя бы одно из вышеперечисленных условий, тогда он считается не заключенным. Сторона сделки может обезопасить себя, заключив арбитражное соглашение по правилам главы 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации».

Форма и порядок заключения

Соглашение заключается в письменной форме. На нормативно-правовом уровне не установлено требований об обязательных документах, являющихся приложением. Договор о долевом участии в строительстве жилья может содержать в качестве неотъемлемой части следующие документы:

  • лицензии застройщика — документ, который подтверждает право на осуществление определенного вида деятельности;
  • проектная документация на объект — сведения о технических, архитектурных свойствах предмета соглашения;
  • копия разрешения на строительство объекта — документ, удостоверяющий правомерность строительного этапа;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимости — сведения, содержащие информацию о дате регистрации, собственнике объекта, обременении.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ, договор об участии в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации. Действие соглашения между сторонами начинается с момента регистрации, без проведения которой оно будет считаться не заключенным.

Рекомендуемые условия договора

Уточните, в каком состоянии будет передаваться предмет сделки, например с отделкой или без нее. Такое условие может значительно повлиять на стоимость.

На законодательном уровне установлен срок, в течение которого застройщик обязуется устранить выявленные недостатки переданного объекта. По пункту 5 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ, соглашение включает в себя условие о гарантии сроком не менее 5 лет.

В случае если стороны заключили соглашение после 25.12.2018, исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности.

Сторонам следует обратить внимание в договоре долевого строительства на неустойку за недостоверность заверений об обстоятельствах, что установлено пунктом 1 статьи 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае признания соглашения не заключенным этот пункт предоставляет право использовать неустойку как меру ответственности.

Перед тем как заключить договор долевого участия, целесообразно изучить сведения, которые размещаются на сайте единой системы жилищного строительства: это обеспечит большую безопасность, что отразится на проводимой сделке. Этот ресурс содержит информацию о наличии у застройщика заключений государственных органов, об отчислении обязательных взносов.

Если застройщик не исполняет обязательства по гарантийному ремонту в течение установленного срока, вторая сторона сделки имеет право потребовать компенсацию в порядке, предусмотренном законодательством о защите прав потребителей.

Источник: ppt.ru

Рейтинг
Загрузка ...