Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку в новостройке по переуступке

Ипотека в строящемся доме 2022. Переуступка ипотечной квартиры, покупка новостройки в ипотеку от застройщика: пошаговая инструкция и порядок оформления.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье.

Кратко об основах

Если после прочтения статьи «О переуступках» (ссылка) вы убедились, что покупка квартиры по уступке прав требования – законная, несложная и выгодная сделка, то, возможно, у вас могло появиться желание приобрести подобную недвижимость.

Но не всегда наши желания сходятся с возможностями. Однако материальные проблемы, в данном случае, решаемы. При отсутствии необходимой суммы на руках, вы всегда можете приобрести квартиру в новостройке по договору цессии в ипотеку. Так как многие банки с радостью предоставят вам эту возможность. И число таких банков, кредитующих приобретение жилья по переуступке права требования, растёт.

В список федеральных банков, которые без проблем кредитуют подобные формы сделок, уже входят: «Сбербанк», «ВТБ24», «Банк Москвы», «Промсвязьбанк», «DeltaCredit» и другие, входящие в топы надежнейших банков России. На данный момент подключаются и более мелкие.

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Условия проведения уступки

Выплата цены договора

Уступка разрешается к проведению исключительно после выплаты дольщиком всей цены договора. Что подтверждается Актом сверки, полученным от застройщика.

Ниже мы затронем два основных вопроса:

1) Покупка «чистой», без обременения ипотекой квартиры. Но при этом используя ипотеку при покупке.

2) И покупка квартиры, которая находится в залоге у банка.

В обоих этих случаях условие о выплате всей цены договора выполнено. А именно: в первом случае квартира как раз таки является «чистой». Нынешний дольщик, который хочет переуступить вам свои права на квартиру, в своё время приобрел её за собственные средства. Это перед сделкой он должен обязательно доказать вам документами:

• подтверждением платежа (например, открытием аккредитива или приходно-кассовым ордером с печатью застройщика, если он вносил свои деньги в кассу);
• актом сверки, полученным от застройщика.

Во втором же случае, первый дольщик приобретал квартиру с применением ипотеки, то есть деньги на покупку кредита он взял у банка. А банк, в свою очередь, перевел эти деньги застройщику. Наш продавец ничего не должен строительной компании — он должен банку. Поэтому условие о полной выплате суммы ДДУ безапелляционно выполнено. Это также будет подтверждено актом сверки с застройщиком и платежным документом из банка, скорее всего, опять же, аккредитивом.

Единственно допустимый случай, когда ДДУ не будет полностью оплаченным, — продавец купил свою квартиру, взяв деньги взаймы у застройщика, то есть в рассрочку. В этом случае переуступка также возможна, но её надо будет обязательно согласовывать с рассрочкой.

Согласие застройщика

Для проведения покупки квартиры по переуступке в ипотеку покупателю потребуется официально оформленное согласие от застройщика, если это необходимо по договору.

Напомним, что ни гражданский кодекс, ни 214 федеральный закон такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. Были случаи, когда суд признавал сделку недействительной из-за несоблюдения данного условия договора.

Согласование с банком

Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита.

Выбор банка

Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки. Обратить внимание следует на тех, кто аккредитован на объекте. Узнать список банков, которые представлены в доме, можно на сайте строительной компании.

Помните, что постоянных партнёров-банков у девелопера может быть много, но необязательно, что все они будут представлены на объекте.

При обращении в подобный банк, оформление будет идти по их регламентам и правилам. Если у вас хорошая кредитная история и все необходимые справки в порядке, то всё пройдет хорошо. Сложнее, если вы хотите кредитоваться в банке, которого нет на объекте.

Допустим, вы сами являетесь сотрудником такого банка. У вас особые «корпоративные условия» или просто этот банк выдаёт самую низкую процентную ставку. В случае, когда банк на объекте не представлен, потребуется собрать в разы больше справок. И возможно, вы в процессе неоднократно пожалеете о том, что ввязались в этот процесс. Потому что, по факту, вы сами будете проводить аккредитацию объекта в банке. И для этого вам потребуется собрать массу учредительных документов Застройщика:

• Свидетельство о государственной регистрации Застройщика и о постановке его на налоговый учет;
• Правоустанавливающие документы на землю, на которой строится объект недвижимости (зарегистрированный договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности, Кадастровый план земельного участка и т.п.);
• Разрешение на строительство;
• Проектная декларация;
• Справка о степени готовности объекта;
• Календарный график строительства объекта.

Документы для оформления ипотеки

Вернемся к более простому и самому распространенному случаю: вы приобретаете квартиру в ипотеку по переуступке от физического лица в банке, который является партнером застройщика и кредитует объект.

Процесс оформления сделки в данном случае крайне прост и требует минимального перечня документов, требуемых от покупателя для предоставления в банк.

Каждый банк устанавливает свои требования к документам, чтобы рассмотреть ваше заявление. И этот список может очень разниться. Но некоторые пункты совпадают у всех банков.

Например, многие банки выдают ипотеку по двум документам: по паспорту и по еще одному документу, удостоверяющему личность. Например, по водительским правам.

Важно понимать, что банк, выдавая вам кредит на подобных условиях, рискует. Потому что не проверяет ваше трудоустройство и доходы, а рисковать банки не любят. Единственное, что заставляет их поступиться своими убеждениями, — выгода. Поэтому обязательный первоначальный взнос по ипотеке у вас должен быть до 50% в зависимости от банка. А также по такой схеме вам гарантирован повышенный процент на 0.5 пунктов или более.

Более распространенный перечень документов для того, чтобы получить ипотеку с минимальным первоначальным взносом и чтобы обеспечить себе минимальный процент, будет примерно следующим (в зависимости от банка):

1. Заявление-Анкета.
2. Паспорт РФ.
3. Заверенная копия трудовой книжки.
4. Трудовой договор.
5. Документы, подтверждающие доход за 6 месяцев: по форме 2-НДФЛ, по форме банка, справка о доходах в свободной форме, выписка по зарплатной карте.

Также, если банк не удовлетворят и эти основные документы, могут потребоваться дополнительные. Их список гораздо шире и узнавать его вам лучше в самом банке.

После сбора и представления банку всех необходимых документов, можно спокойно отправиться домой и ожидать одобрения. Как правило, это занимает от трех до пяти дней.

Документы для оформления сделки

Пока мы ждём одобрения, можно приступить к сбору необходимых документов для сделки. Потому что список, озвученный выше, — это только документы, необходимые вам для получения ипотеки в банке. Во втором пакете документов банк будет проверять то, на что он выделяет деньги. То есть он будет изучать все документы по сделке, которую он кредитует.

Это дополнительный аргумент в пользу безопасности сделок по покупке/продаже квартир по переуступке. Эти сделки кредитуют банки, а они не ввязываются в рискованные и непроверенные схемы.

Необходимый для банка список документов не сильно отличается от документов, которые необходимо предоставить в Росреестр для сделки. Этот список мы публиковали в нашей статье по переуступкам (ссылка).

Итак, в банк вам нужно отнести:

• паспорт продавца;
• копия ДДУ;
• копия Акта сверки с застройщиком;
• разрешение на проведение уступки, если того требует ваш договор;
• оригиналы документов, подтверждающих оплату застройщику. Например, платёжное поручение или открытие аккредитива;
• составленный договор цессии.

Если вы неуверены, что сможете правильно составить договор переуступки, то лучше обратитесь к нотариусу, в профильное агентство или, в конце концов, к застройщику. Порой составить правильный договор очень сложно.

В некоторых случаях банки настаивают на собственной форме договора «по форме банка». В этом нет ничего страшного. Как правило, это хорошо и юридически грамотно составленный договор.

Но если вы составляете договор самостоятельно, будьте готовы к бесчисленному количеству правок и длительному согласованию этих самых правок с юридическими службами банка. Поэтому рекомендуем начать процедуру согласования договора с банком как можно раньше. Тут стоит отметить, что некоторые банки, например, «Банк Санкт-Петербург», выдают кредит только в случае трёхстороннего договора. И если вы хотели избежать дополнительных расходов у застройщика, то тут не получится. Придётся пойти к застройщику и заплатить ему сумму, которую он запросит за уступку.

В сделках по переуступке прав требования важно учитывать, что продавец продаёт свою квартиру по более высокой цене, чем покупал. Поэтому, в целях избежать уплаты налога, разница между изначальной и продажной стоимостью недвижимости в договоре уступки не прописывается. При оформлении ипотеки этот момент очень важен, потому что банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая значится в договоре. То есть покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Проведение сделки

После того как банк одобрил займ, проверил все документы и внёс все последние правки в договор, он даёт вам своё согласие и назначается день сделки.

В день сделки подписывается сама цессия. Уже в банке подписывается кредитный договор и происходят взаиморасчеты. Тут все опять упирается в банк. Можно воспользоваться местной ячейкой для закладывания в неё разницы между первоначальной ценой и продажной, а также всей остальной суммы по договору, если банк выдаёт займ наличными.

Если же банк переводит деньги на счёт продавца через аккредитив, то для закладывания разницы можно воспользоваться и сторонней банковской ячейкой.

Помните, что все ячейки и аккредитивы открываются строго после предоставления оригинала зарегистрированного договора цессии с пометкой об обременении.

Не забудьте добавить в список необходимых документов для подачи на регистрацию (который опубликован в статье о покупке переуступки ) ваш кредитный договор. Иначе, в лучшем случае, Росреестр приостановит регистрацию сделки до того момента, пока вы не донесёте недостающий кредитный договор. И вы потеряете от трёх до пяти дней. В худшем случае Росреестр не обратит внимания на то, что в договоре у вас во взаиморасчётах прописана ипотека и зарегистрирует ваш договор без обременения. А без этого штампа раскрыть ячейку или аккредитив невозможно. И вам придётся вновь подавать вашу цессию, но уже на регистрацию обременения. В этом случае вы потеряете от двух недель до месяца, в зависимости от региона проживания.

Уведомите застройщика о том, что произошла переуступка, если вы не брали его разрешение. Хоть это разрешение вам и не нужно, но Гражданский кодекс обязывает покупателя незамедлительно после совершения сделки уведомить об этом застройщика. Например, можно передать ему копию зарегистрированной уступки.

Подытожим все этапы сделки:

1. Поиск и выбор объекта.
2. Изучение документов продавца.
3. Выбор банка и подача документов на одобрение займа.
4. Получение одобрения.
5. Сбор необходимой документации для сделки и для банка.
6. Составление цессии.
7. Процесс согласования и одобрения сделки с банком.
8. Сделка. Подписание договора цессии, кредитного договора и взаиморасчеты.
9. Подача на регистрацию в Росреестр или МФЦ.
10. Получение зарегистрированного договора и раскрытие ячеек.
11. Уведомление застройщика о совершении сделки.

Переуступка квартиры в ипотеке

Более сложный вопрос, который многих ставит в тупик, — это продажа квартиры, которая УЖЕ в ипотеке. Как быть? Тут все немного сложнее, но все решаемо.

Банки, как и застройщики, не сильно любят переуступки. Застройщики – потому что продавцы уступок являются их прямыми конкурентами. А банки, в свою очередь, заинтересованы в постоянном притоке денег и не особо заинтересованы в досрочном погашении ипотеки, так как это лишает их части прибыли.

Сейчас на рынке недвижимости можно отчасти увидеть последствия бума продаж 2014-го года. Тогда из-за нестабильности экономики и резкого падения рубля, люди стремились сохранить свои сбережения, скупая в ажиотаже недвижимость. И по итогу на сегодняшний день мы имеем достаточно большое количество продающихся на рынке квартир. Потому что покупатель не справляется с платежами по ипотеке и ему необходимо от квартиры избавиться. В большинстве случаев переоформление ипотечной квартиры по переуступке – это невыгодная для продавца сделка. Чтобы найти покупателя, владельцу придётся предложить на свою квартиру существенный дисконт, что, в свою очередь, очень выгодно для покупателя.

Узнав, что квартира, которую вы хотите купить, находится в залоге у банка, можно смело просить большую скидку, чтобы сделать квартиру более привлекательной относительно других и «чистых».

1) Первое, что нужно сделать покупателю, после того как они с продавцом договорились о цене, — это узнать сумму задолженности перед банком.

2) Следующим шагом нужно озвученную задолженность погасить. Это и есть самый рискованный элемент подобных сделок.

Как обезопасить покупателя от риска закрыть за продавца ипотеку и в итоге не выйти на сделку и потерять свои средства. Есть два выхода.

Помощь нотариуса

У нотариусов есть следующая форма договора: «Предварительный договор с обеспечением платежа». Это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. После заключения подобного договора, покупатель обязуется выйти на сделку после погашения ипотеки. Но эта сделка также рискованная для покупателя. И не каждый согласится, даже пусть на основании договора, гасить ипотеку за продавца. Если случится так, что продавец передумает продавать квартиру после закрытия ипотеки, то покупатель будет обременён судами, чтобы вернуть свои деньги обратно. Он, конечно же, их выиграет, и продавец вернет ему задаток в двойном размере, но это, согласитесь, очень хлопотно, а возврат средств может затянуться на долгие годы.

Помощь банка

Есть банки, которые сами страхуют подобного рода сделки, уберегая покупателя от рисков потерять деньги. Но такая услуга, как правило, платная и дорогая.

После того, как покупатель погасил ипотеку продавца, банком подаются документы на снятие обременения в Росреестр. Эта процедура занимает длительный срок и может доходить до двух недель.

После того, как обременение снято, мы можем просто оформить уже самую обычную уступку права требования и подать её на регистрацию. Подробное описание процедуры переуступки читайте в статье «Покупка квартиры по переуступке».

Также есть более безопасный для покупателя и продавца вариант:

• покупатель берёт ипотеку в том же банке, что и заложена квартира;
• сам банк гасит этими средствами ипотеку продавца;
• покупатель сразу же гасит свою собственную ипотеку из своих собственных средств.

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

Вместо итогов

Помните, покупка квартиры по переуступке или покупка ипотечной квартиры — это ОБЫЧНАЯ СДЕЛКА. Почти во всех банках все процессы отработаны и все случаи, даже самые сложные, уже встречались на практике. Тем более в нынешнее время отмена господдержки ипотеки только сыграла покупателям на руку. И теперь процентные ставки гораздо ниже, чем когда банки поддерживало государство. И процент продолжает падать. А это значит, что сейчас самое выгодное время для покупки квартиры в ипотеку.

Пошаговая инструкция как сделать переуступку квартиры в строящемся доме. Можно ли заработать на переуступке ипотечной квартиры . … Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам. Шаг 1: соберите пакет документов.

Покупка новостройки в ипотеку от застройщика и по переуступке

Приветствуем! Сегодня поговорим, как оформляется ипотека в строящемся доме, какие есть особенности у данного вида ипотечного кредитования. Также происходит покупка новостройки в ипотеку у застройщика и по переуступке, на что нужно обратить внимание. По каждому варианту покупки будет доступна пошаговая инструкция по ипотеке.

Что такое ипотека на новостройку

Сегодня ипотеку можно получить на строящееся жилье, на новостройку, на вторичное жилье. Для того чтобы взять ипотеку нужно определиться в каком доме вы будете покупать квартиру. Рассмотрим варианты получения ипотеки в строящемся доме, какие документы требуются для ее оформления.

Перед каждым человеком, который не имеет собственного жилья может встать вопрос о том, как приобрести жилье. Вариантов ответа на данный вопрос всего два: первый – это накопить необходимую сумму для покупки жилья, а второй купить квартиру в ипотеку. И если первый способ не совсем подходящий, так как стоимость жилья меняется, то второй вариант это то, что нужно вам.

Если решено купить квартиру в строящемся доме, то в этом случае можно получить деньги в банке на ее покупку. Как только строительство закончено, то данные квартиры переходят в статус вторичного жилья. Покупка квартиры в строящемся доме может быть произведена тремя способами:

• договор долевого участия, заключается напрямую с застройщиком. После того как дом будет достроен владельцу жилья будет выдано свидетельство о регистрации и он становится полноправным ее владельцем. Регламентирует данную покупку Федеральный закон 214;
• квартиры в новостройке можно приобрести по договору переуступки. В этом случае жилье покупается у инвестора. Такой договор называют еще договором цессии, но у него есть отрицательные моменты. Так как государство старается поддерживать застройщиков, то при покупке жилья по такому договору будет под большие проценты, нежели есть купить квартиру напрямую у застройщика. Обратите внимание: после того как дом сдан и принят госкомиссией, переуступка не производится;
• купить квартиру в новостройке можно по договору жилищно-строительного кооператива. Это самый незащищенный способ, так как на руках у вас есть только членская книжка. При продаже квартир таким способом не исключена двойная продажа квартир. Получается, вы заплатили деньги, а когда придет время получать свидетельство на квартиру, может оказаться так, что она уж продана другому владельцу и он уже в нее заселился. Конечно, застройщик постарается исправить ситуацию и предложит вам взять другое жилье, но все равно, кому понравится данная ситуация;
• квартиры в новостройках можно приобрести по предварительному договору купли-продажи. Такой документ может быть заключен только в том случае, когда дом сдан, но документов подтверждающих собственность еще нет. При этом продавец еще не имеет свидетельство о регистрации на руках.

В зависимости от того, на какой стадии находится строительство, с покупателем могут быть заключены различные договора, все зависит от его желания и возможностей.

Покупка от застройщика

Для того чтобы купить квартиры в ипотеку от застройщика и не оказаться в проигрыше, можно воспользоваться пошаговой инструкцией, которая поможет вам остаться в безопасности и не потерять свои деньги.

• для того чтобы выбрать квартиру, необходимо определиться с районом, который вам больше всего подойдет. Кроме этого, нужно знать: однокомнатная квартира или двухкомнатная, совместный санузел или раздельный, наличие балконов и т.д.
• квартиры в ипотеку от застройщика чаще всего покупается на этапе, когда строительство еще не завершено. Именно поэтому, покупатель должен знать, что застройщик может не успеть вовремя, построить жилье. Как правило, такие квартиры продаются с черновой отделкой и поэтому после сдачи дома, въехать в нее не удастся, так как нужно будет сделать ремонт;
• для того чтобы обезопасить себя при покупке квартиры от застройщика нужно действовать по следующему алгоритму: изучите объект, самого застройщика, только после этого можно заключать договор. После подписывается акт приема-передачи и передаются покупателю ключи, только затем оформляется собственность.

Наиболее опасным вариантом покупки новостройки в ипотеку, является стадия котлована. при выборе квартиры обязательно нужно обратить внимание на репутацию застройщика, его проекты. Хотя это не исключает возникновение проблем.

Как правило, каждый застройщик проходит аккредитацию в банке. Без неё он не может продавать квартиры по ипотеке, поэтому очень важно узнать, какими банками аккредитована стройка. Ограниченное количество банков может стать сигналом к тому, что с застройщиком или объектом не все в порядке.

Особенности проверки объекта

Для того чтобы быть в безопасности, квартиру нужно поверить, можно это сделать самостоятельно, а можно обратиться в банк, который произведет проверку за вас.

• Проверка квартиры через интернет

Ознакомьтесь со статьями, которые есть в интернете о застройщике, отзывы о нем. Если есть пострадавшие от действий компании, то поверьте, вы их обязательно найдете. Опять же, интернет не надежный способ проверки, так как ту информацию, которую вы сможете найти, может быть оставлена конкурентами. Поэтому можно воспользоваться услугами банка, который точно сможет дать заключение о том, стоит ли покупать квартиру в этом доме и у этого застройщика.

Для того чтобы получить достоверную информацию о строящемся объекте, можно обратиться в банк для получения кредита на покупку. Банк, дает вам деньги и поэтому он проверить все тщательно о застройщике, о строящихся объектах. Одобрение ипотеки возможно только в том случае, если банк убедился, что с компанией все в порядке.

• Обращение к юристу

Для того чтобы проверить документы компании, можно обратиться в юридическую компанию, которая проверит всю документацию и даст вам заключение – стоит покупать или нет.

Если вы хотите купить жилье и сделать это юридически грамотно, то наиболее постой способ это обращение в банк, тем более, что это будет бесплатно и вам не придется платить.

Этапы оформления

Когда вы определились с объектом и квартирой, есть несколько ключевых этапов оформления ипотеки от застройщика:

1. Необходимо собрать документы для ипотеки (о них мы говорили ранее);
2. Подать заявку на ипотечный кредит (можно самостоятельно, но выгоднее и проще через ипотечного брокера застройщика);
3. Подписать ДДУ с застройщиком (после одобрения и согласования его с банком);
4. Подписание кредитной документации в банке;
5. Госрегистрация сделки;
6. Оплата первоначального взноса застройщику (только после регистрации сделки)
7. Перечисление денег застройщику от банка.

При оформлении ипотеки на такое жилье, банк обязательно обращает внимание на сроки окончания строительства. После того, как выдана сумма на покупку жилья и вами куплено жилье, квартира до момента выплаты ипотеки остается собственностью банка и зеленка имеет обременение, которое будет снято только после полного ее погашения.

Обязательно уточняйте у застройщика, работает ли он по 214 ФЗ. Это определенная гарантия ваших прав с помощью государства.

Риски

При покупке строящихся объектов покупатель имеет большое количество рисков. Как правило, они могут возникнуть в том случае если человек юридически не грамотный и не знает, какие проблемы могут возникнуть, при покупке.

Основные риски, которые могут возникнуть при покупке жилья у застройщика, являются:

• подписание договора, в котором нет четких обязанностей строительной компании. В этом случае, компания не несет никаких ответственностей перед покупателем;
• договор оформлен на ранее проданную квартиру;
• на каком-то этапе строительства, дом может быть заморожен на неопределенное количество времени;
• качество жилья не соответствует требованиям;
• планировка отличается от той, на которую вы рассчитывали;
• нет территории вокруг дома, хотя изначально она была обещана;
• дом просто не достроится или не сдастся во время.

Поэтому, если вы юридически не грамотны, то при покупке квартиры в ипотеку обратитесь к юристу, который сможет проверить все подводные камни, которые могут возникнуть. Это деньги банка, но отдавать все равно им вам, поэтому вряд ли кто-то захочет их потерять.

Покупка по переуступке

Квартира по переуступке в ипотеку может быть куплена у инвестора, который вложил деньги в строительство на этапе котлована. Они стараются реализовать квартиру до момента сдачи дома.

Переуступка ипотечной квартиры возможна, но только в том случае если новый покупатель выплатить всю задолженность по ипотеке предыдущего владельца.

Особенности покупки по переуступке

Для того чтобы договор был оформлен, необходимо наличие документа, который был заключен владельцем и застройщиком. Этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Только на основании его может быть произведено подписание договора цессии. При покупке такой квартиры, важно на руках иметь первоначальные документы, которые есть у инвестора.

Необходимо наличие оплаченных счетов, при этом все документы должны быть подлинные, копии не принимаются.

Если вы решили купить жилье по переуступке, то в этом случае необходимо изучить документы:

• первоначальный договор: его технические характеристики, план с расположением по этажам;
• документы подтверждающие полный расчет инвестора с застройщиком;
• если вы берете ипотеку на покупку квартиры по переуступке, то в этом случае нужно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий, да и банк не пропустит такую сделку, где стоимость указана не та.

Риски

• При оформлении квартиры в ипотеку риск всегда присутствует. Так, например, не так просто получить свидетельство на жилье. Это связано с тем, что оформление происходит в несколько этапов. В нем могут участвовать дольщики, застройщики, инвесторы. Все эти люди вложили в дом деньги и именно поэтому они должны принимать участие в этом процессе. Соответственно, до тех пор, пока не пройдет весь этап, то и регистрации не произойдет.
• Именно поэтому при оформлении ипотеки на такую квартиру обязательным условием является предоставление документов, которые прошли государственную регистрацию. Если нет документов из Росреестра, то в этом случае квартира может быть уже продана другому владельцу.

Пошаговая инструкция

Для начала нужно уточнить условия ипотеки в строящемся доме. Эту информацию можно получить в банке. Порядок оформления купленной квартиры следующие:

• подобрать квартиру;
• обратиться к застройщику и получить от него документ подтверждающий разрешение на переуступку прав требования по этой квартиры от одного дольщика к другому;
• обратиться в банк вместе со всей документаций;
• если банк одобрит ипотеку, то нужно предоставить документы по переуступке, отрегистрированный ДДУ первого инвестора, документы о полной оплате и отсутствию задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
• одобрение сделки банком;
• подписание кредитной документации;
• регистрация сделки;
• перевод кредита продавцу.

Первый взнос подтверждать банку можно по расписке, что позволяет при определенных условиях проводить сделки с завышением.

Условия банков

В этой таблице мы подобрали для вас самые интересные условия ипотеки на строящееся жилье.

Банк	Ставка, %	ПВ, %	Стаж, лет	Возраст, лет
Сбербанк	9,3	15	6	21-75
ВТБ	9,8	15	3	21-65
Райффайзенбанк	8,99	15	3	21-65
Газпромбанк	9,2	20	6	21-65
Росбанк	10,74	15	2	20-65
Россельхозбанк	9	20	6	21-65
Абсалют банк	10,75	15	3	21-65
Промсвязьбанк	9,15	15	4	21-65
ДОМ.РФ	8,9	15	3	21-65
Уралсиб	9,49	10	3	18-65
Ак Барс	9,2	10	3	18-70
Транскапиталбанк	9,49	20	3	21-75
ФК Открытие	8,8	15	3	18-65
Связь-банк	9,2	15	4	21-65
Запсибкомбанк	9,8	15	6	21-65
Металлинвестбанк	9,1	10	4	18-65
Банк Зенит	9,5	20	4	21-65
СМП банк	10,99	15	6	21-65
Альфабанк	9,29	15	6	20-64
Юникредит банк	9,4	20	6	21-65

Ждем ваших вопросов в комментариях. Будем признательны за оценку поста и репост.

Если вам нужна профессиональная помощь юриста в непростом деле покупки квартиры в новостройке, то обращайтесь на бесплатную консультацию к нашему юристу. Он окажет вам всю необходимую поддержку.

Также рекомендуем вам сделать предварительный расчет кредита с помощью нашего сервиса «ипотечный калькулятор с досрочным гашением». Он позволит вам понять платежи и переплату по вашей будущей ипотеке.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку . Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку . Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. … Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку , то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект. Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки. Частые вопросы.

Как купить квартиру по переуступке?

По данным компании «НДВ-Супермаркет Недвижимости», еще шесть лет назад доля сделок в новостройках по переуступке права требования составляла около 30%. Сегодня их количество не превышает 14%. При этом чаще приобретают квартиру по такой схеме именно физические лица (10%%). Как правило, вопросов у них возникает много, и без грамотного специалиста не всегда получается разобраться.

На что обратить внимание?

В первую очередь стоит сказать, что договор переуступки права требования (договор цессии) заключается на различных этапах строительства: и на котловане, и на более поздних сроках до подписания продавцом АПП (акта приема-передачи помещения). При этом стоит различать момент ввода дома в эксплуатацию и момент передачи квартиры от застройщика дольщику.

Факт выполнения застройщиком обязательств фиксируется актом приема-передачи недвижимости. Получается, что даже после ввода объекта в эксплуатацию дольщик еще может продать квартиру по договору переуступки права, если пожелает. Обычно между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от месяца до трех в зависимости от масштабности проекта.

Продавцом может выступать, как юридическое (например, банк или фонд), так и частное лицо. Здесь важно проверить, чтобы он обладал правами, которые передает покупателю, т.е. его договор долевого участия с застройщиком, обязательно зарегистрированный в Росреестре.

Напоминаем, покупатель перенимает на себя все права и обязанности предыдущего дольщика, прописанные в ДДУ.

Поэтому нужно внимательно изучить договор долевого участия, запросить акт сверки, или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично. Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю. Причем, налог в размере 13% от стоимости квартиры должен оплатить именно продавец.

Таким образом, перед подписанием договора переуступки права требования, нужно убедится, что ДДУ уже зарегистрирован, а акт приемки-передачи квартиры еще не подписан. Подстраховать себя в этом плане можно очень простым способом: договориться с продавцом, что оплата будет производиться только после регистрации. Так как если переуступка по тем или иным причинам окажется не правомерной, Росреестр просто-напросто не зарегистрирует такую сделку.

Переход прав и обязанностей

Как уже говорилось выше, по договору переуступки к покупателю переходят все права и обязанности предыдущего дольщика. Однако, в отличие от ДДУ, где те или иные пункты можно обсуждать и вносить свои коррективы, покупатель права требования не может поменять условия, прописанные в ДДУ. А это значит, что придется согласиться с ними.

Прежде всего, обратить внимание нужно на сроки передачи квартиры: в ДДУ они могут существенно отличаться от рекламных заявлений застройщика и того, что прописано в декларации. Также тщательно необходимо прочитать пункты, касающиеся порядка взаиморасчетов с застройщиком по результатам итоговых обмеров квартиры и стоимости квадратного метра, по которой будут производиться эти взаиморасчеты.

Убедитесь, что в договоре есть основания, по которым договор долевого участия может быть прекращен в одностороннем порядке, либо по судебному решению, в соответствии со ст.9 214-ФЗ. Например, к ним относятся: задержка строительства на два месяца и более или полная остановка стройки; существенное нарушение качественных характеристик объекта; не исправление в срок дефектов строительства; прекращение поручительства по ДДУ; изменение площади объекта более чем на 5% в любую сторону и т.д.

Напоминаем, что после регистрации договора к покупателю перейдут и все невыполненные обязательства. Например, если объект оплачен не в полной мере, то платить «за того парня» придется вам. Поэтому рекомендуется перед подписанием договора запросить у дольщика акт сверки или акт взаиморасчетов.

Важный момент — при проведении сделки по переуступке прав в большинстве случаев необходимо получить письменное согласие застройщика.

Переуступка с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, для заключения договора переуступки права требования понадобится согласие на сделку не только застройщика, но и банка, который переводит оставшийся долг на покупателя на тех же условиях. В данном случае новому дольщику придется собрать пакет документов, аналогичный для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорт и т.д. Если, конечно, покупатель не готов внести полную стоимость квартиры.

Расходы по сделке

Помимо обязательной госпошлины за регистрацию перехода права собственности в 2000 рублей, есть еще несколько расходов, избежать которых вряд ли удастся.

Во-первых, при заключении сделки по переуступке придется заплатить за составление договора и подачу его на регистрацию. Сегодня составление договора оценивается в 3-4 тыс. рублей, услуги по регистрации – в 10-15 тыс. рублей в зависимости от компании, которая проводит сделку. Как правило, по договору цессии эту сумму выплачивают пополам продавец и покупатель. Кроме того, необходимо будет заплатить за использование банковской ячейки или аккредитива – в среднем 3000 рублей, но в каждом банке свои расценки.

Стоит сказать, что некоторые застройщики за свое согласие на сделку берут комиссию в размере 1,5-3%.

За помощью в проведении сделки лучше всего обратиться к профессионалам, работающим с новостройками, тогда покупатель избежит многих рисков. Агент сам подготовит сделку, согласует с застройщиком и получит его согласие и отправит документы на регистрацию.

Договор переуступки регистрируется в Росреестре точно также как и договор долевого участия – при оформлении ипотеки в течение 3 дней, без нее – в течение 10 дней.

Почему покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку — это выгодно, как правильно провести сделку и выбрать банк — читайте в наше статье. … Также при переуступке прав по ипотеке обязательно потребуется согласование с банком-заёмщиком, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита . Выбор банка. Допустим, вы уже выбрали желаемый объект покупки и остановились на стадии выбора банка для оформления ипотеки .