После завершения строительства жилого дома как зарегистрировать право собственности

Ранее, до 4 августа 2018 г., для начала строительства или реконструкции жилого дома требовалось получение разрешение в соответствующем органе (как правило, в администрации). В настоящее время для выполнения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома получение разрешения на строительство не нужно, вместо него застройщик должен направить (в администрацию) уведомление о начинающемся строительстве или реконструкции, в которое, согласно ст.51.1 Градостроительного кодекса РФ, входят следующие данные:

Фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

Наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

Как оформить право собственности на квартиру

Кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

Сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

Сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

Сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

Кроме того, к уведомлению должны быть приложены (ч.3 ст.51.1 ГсК РФ):

Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;

Документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;

Заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;

Таким образом, если земельный участок находится в собственности застройщика, прикладывать правоустанавливающий документ на земельный участок необязательно.

Строго говоря, в настоящее время в качестве такого «правоустанавливающего» документа фигурирует обычная выписка, выдаваемая Росреестром, распечатываемая на листе обычной бумаги формата А4. Это раньше свидетельства о праве собственности были даже несколько похожими на купюры, имели водяные знаки, иные виды защиты от подделки. Каждый документ имел свой уникальный номер и т.д.

Как зарегистрировать право собственности на дом или квартиру?

Сейчас же все существенно упрощено. Поэтому, естественно, если права застройщика на участок уже присутствуют в базе данных Росреестра, администрация легко (гораздо быстрее, чем сам застройщик) может получить эту информацию. К тому же, даже если застройщик и предоставит подобную выписку, все равно администрации придется проверять ее подлинность, ибо подделать ее – крайне несложно. Достаточно — недорогого цветного принтера.

По сути, такое уведомление содержит в себе лишь основные реквизиты объекта недвижимости, планируемого к постройке. Форма такого уведомления определена на федеральном уровне Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 сентября 2018 г. N 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома». В качестве сведений о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства (например, жилого дома), Приказ устанавливает следующие параметры:

Сведения о решении о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (при наличии)

Сведения о типовом архитектурном решении объекта капитального строительства, в случае строительства или реконструкции такого объекта в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения

Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке

Таким образом, это – обобщенные параметры, которые характеризуют объект недвижимости лишь внешне. Кроме того, Приказ устанавливает необходимость указания в уведомлении также параметров о земельном участке:

Таким образом, важно отметить: более никакой информации для направления уведомления о строительстве или реконструкции индивидуального жилого объекта не требуется. Не требуется обращаться в инстанции и доказывать соответствие постройки противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам.

Отличие индивидуальных домов от многоквартирных

Обратим внимание на п.7 ч.1 ст.51.1 ГсК РФ: «сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости ». Иными словами, указанная норма четко устанавливает, чтобы объект недвижимости был именно ИНДИВИДУАЛЬНЫМ. Если, к примеру, застройщик намерен построить двух- и более квартирный дом, а то и гостиницу – ему придется получать разрешение на строительство, а не уведомление. Т.е. для двух- и более квартирного дома, жилого объекта сохраняется старый порядок получения разрешений на строительство и т.п. То же самое, если владелец уже имеющегося дома решит достроить его (реконструировать), пристроить еще одну квартиру — и в этом случае также придется обращаться за выдачей разрешения на строительство/реконструкцию.

Особенности застройки в границах исторического поселения федерального или регионального значения

В соответствии с п.5 ст.51.1 ГсК РФ, застройщик может осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства, утвержденным в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», в части того или иного поселения. Однако, надо сказать, что это – особый случай и далеко не всех застройщиков он касается.

Каковы последствия направления уведомления о будущем строительстве или реконструкции?

В течение 7 рабочих дней (за исключением ситуации, когда строительство или реконструкция планируются в границах исторического поселения) со дня поступления уведомления администрация проводит проверку указанных в нем параметров на предмет соответствия предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции, которые содержатся в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории, а также обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства и разрешенному виду использования земельного участка (п.2 ч.7 ст.51.1 ГсК РФ). После чего, по результатам такой проверки, администрация направляет застройщику уведомление:

О соответствии указанных в уведомлении параметров и допустимости размещения планируемого объекта на данном земельном участке или

Уведомление о несоответствии может быть направлено застройщику лишь в том случае (ч.10 ст.51.1 ГсК РФ), если:

Вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещения на нем планируемого объекта недвижимости

Внешний облик объекта не соответствует архитектурным решениям, действующим в данном историческом поселении

Отказное уведомление, направляемое застройщику, должно содержать ВСЕ основания для отказа, с указанием предельных параметров для разрешенного строительства. Иными словами, ч.11 ст. 51.1 ГсК РФ не допускает отказных уведомлений в виде необоснованных «отписок» со стороны администрации.

И это правильно, ибо чем дальше, тем больше у некоторых администраций находить всевозможные препятствия для индивидуальных застройщиков в целях отказа от выдачи разрешения на строительство; естественно, точно также могли бы начать отказывать и в выдаче уведомлений о соответствии построек предельно допустимым параметрам. А указанная норма разрешает это делать, в частности, лишь при полном обосновании причин такого отказа.

Если застройщику направлено уведомление от администрации о соответствии либо оно не было направлено в установленный срок

То в таком случае, согласно ч.13 ст.51.1 ГсК РФ, этот факт считается согласованием строительства в соответствии с параметрами, указанными в уведомлении застройщика. Такое согласие действует в течение 10 лет, причем оно сохраняется при переходе права на земельный участок и сам строящийся (реконструируемый) объект. Оно дает право застройщику осуществлять планируемое строительство или реконструкцию.

Правда, стоит иметь в виду, что если уведомление направляется по почте, то оно вполне может прийти не через несколько дней, а, скажем, через месяц, а то и вообще где-то затеряться. Почта, естественно, никакой ответственности за это нести не будет (оставим в стороне разговоры об обязанностях почты, прописанных в законах, речь идет о практике). Поэтому, для надежности, следует обратиться в администрацию и выяснить, а не отправляла ли она Вам такое-то уведомление. Кроме того, если срок просроченности направления уведомления будет впоследствии определен судом как «несущественный», то такое уведомление может быть признано хотя и не отправленным в срок (по неким важным обстоятельствам, например, в администрации мог взорваться газ, мог быть совершен теракт или т.п.), но, тем не менее, имеющим юридическую силу.

Выводы

Таким образом, вместо процедуры получения разрешения на строительство застройщики, ведущие индивидуальное жилищное строительство, должны направлять уведомление о строительстве и ждать уведомления о согласии. Которое, по своему смыслу, как раз и является аналогом «устраненного законом» разрешения на строительство.

Другое дело, что для направления уведомления застройщику теперь нет необходимости заказывать проект (что является достаточно недешевой процедурой), а также получать согласования в ряде инстанций, таких, как пожарная охрана, Роспотребнадзор и т.д.

Однако, есть небольшой подвох для застройщика

Приходится запоминать печальный нюанс: российский законодатель, по всей видимости, не может не желает создавать законы без подвохов. Как же, мол, так, совсем-то без подвохов. Пусть, мол, люди помучаются, по юристам побегают.

Дело в том, что после строительства объекта, даже если он является индивидуальным и жилищным, в любом случае может потребоваться получение… разрешение на ввод в эксплуатацию (или аналогичный документ — см. ниже) . А для его получения, в свою очередь (п.3 ч.3 ст.55 ГсК РФ) требуется разрешение на строительство. Это означает, что, с одной стороны, администрация теперь не будет выдавать разрешения на строительство индивидуальным жилищным застройщикам. А с другой – без этого разрешения не будет выдано разрешение на ввод в эксплуатацию…

Правда, это может быть после 1 марта 2020 г. (при злоупотреблениях со стороны администраций). А до этого момента, согласно п.4 ст. 8 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №191-ФЗ, до 1 марта 2020 г. не требуется получение разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, равно как и представление такого разрешения в БТИ для осуществления технического учета (инвентаризации) объекта недвижимости, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта.

Так необходимо ли разрешение на ввод в эксплуатацию после 1 марта 2020 г.?

Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ в градостроительный кодекс внесены пояснения на этот счет: согласно ч.15 ст.54 ГсК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 настоящего Кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Честно говоря, даже несколько странно, как это законодатель не упустил возможность, чтобы создать очередную коллизию. Для этого и «требовалось»-то немного: всего лишь «забыть» ввести ч.15 ст.54, которая как раз и ликвидирует эту коллизию.

Кроме того, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется также в случаях, указанных в ст. 16 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ.

И вот, уведомление о согласии получено.

Однако, это не означает, что индивидуальный застройщик, выполнив постройку или реконструкцию, согласно параметрам, указанным в уведомлении, может сразу идти в Росреестр за регистрацией права собственности. На основании ч.16 ст.54 ГсК РФ, в случае окончания строительства или реконструкции, застройщик в течение 1 месяца подает в администрацию уведомление об окончании строительства.

Есть специальные требования к такому уведомлению, в частности, оно должно содержать правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план, документы, подтверждающие соответствие объекта недвижимости имеющимся техническим условиям, подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения и т.д.

Т.е. получать согласования коммунальных служб все-таки придется. Однако, как правило, это сделать несложно. Обычно последние выдают такие согласования, если нет реальных угроз коммунальным сетям в результате выполняемого (планируемого) строительства или реконструкции. И если взяток не ждут. Вот пример отзыва газовой службы

В течение 7 рабочих дней после поступления уведомления, на основании ч.19 ст.55 ГсК РФ, администрация проводит проверку соответствия параметров построенного (реконструированного) объекта предельным параметрам, действовавшим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве (реконструкции), а также проверку правомерности размещения объекта на земельном участке в соответствии с видом его разрешенного использования и ограничениям, установленным законодательством РФ. Только после такой проверки индивидуальный застройщик, получив от администрации уведомление о соответствии параметров его постройки, застройщик имеет возможность обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на построенный (реконструированный) объект недвижимости.

Т.е. вместо разрешения на ввод в эксплуатацию – уведомление о соответствии параметров

Таким образом, если раньше, до 3 августа 2018 г., застройщик должен был получать, по окончании строительства или реконструкции, разрешение на ввод в эксплуатацию, то после 1 марта 2020 г. вместо него он будет получать уведомление о соответствии параметров. Т.е. внешне – произошла, по сути, лишь смена наименований. Ну, и, повторимся, теперь не требуется согласовывать строительство с пожарными, роспотребнадзором и т.д.

Однако, судя по ст.51.1…55 ГсК РФ, получить такое уведомление, для индивидуальных жилищных застройщиков, все-таки проще, чем разрешение на ввод в эксплуатацию. Поэтому можно сказать, что все же порядок оформления документов и регистрации права на создаваемый или реконструированный объект недвижимости для них несколько упростился. Таким образом, для индивидуальных жилищных застройщиков дата 1 марта 2020 г. носит, по сути, формальный характер. Ибо и после этого для них ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод в эксплуатацию требоваться не будет. Если, конечно, к тому времени не будет изменено законодательство.

Примечание . Указанный вывод справедлив не только для строительства, но и для реконструкции.

Ну, и смысл от замены законодательства? Раньше требовали разрешение, теперь надо дожидаться уведомления о согласии. Так все равно без согласия или разрешения, как его не назови, строить нельзя. По сути, произошла только «смена вывесок», да и всё.

А если на участке красные линии, то тоже надо уведомление о строительстве подавать и дожидаться выдачи уведомления на согласие?

https://news.mail.ru/society/46124459/?frommail=1exp_id=916 Конституционный суд разрешил изымать единственное жилье

ФВ, вот посмотрите, как оно складывается. 1. Реновация. Людей будут переселять из ИХ СОБСТВЕННЫХ квартир в некие новостройки. Которые будут иметь ограниченный срок службы. После происшествия которого люди будут вынуждены покупать НОВОЕ жилье, ну или идти на улицу (варианты). 2. Эвакуация. Куда, зачем будут эвакуировать? Почему детей отдельно? И т.д.

Вполне возможно, что эвакуировать будут просто куда-нибудь (если потом не уничтожат), а жилье. ну. сами понимаете. 3. Настроили неких объектов пока «непонятного» назначения. 4. А теперь — еще и это, то, что смогут изымать единственное жилье за долги. Потом, можно не сомневаться, долги у людей могут возникнуть, например, за присутствие на митинге ФБК (Навального).

Так как суммы штрафов там огромные и для большинства населения РФ просто неподъемные. Т.е. придется брать кредит, а потом — продавать жилье. Так что, получается, все так или иначе идет к отъему жилья (разными способами) у населения?

У меня собственности нет, отобрать не чего. А долгов уже 4500 руб накопилось, за мусор, который я ни разу и не выбрасывал, более того у меня и договора то нет с оператором мусорным. Однако же долг растет, каждый месяц, говорят за 10 тысяч перевалит в суд подают, вот только не знаю на каком основании и как этот процесс будет оформлен.

ФВ, если через суд будет взыскана задолженность, потом в качестве оплаты могут изъять имущество (по усмотрению судебных приставов). Лучше бы заплатить долг вовремя. С другой стороны, если Вы не пользуетесь услугами вывоза мусора — лучше бы не тянуть, обсудить это с организацией, занимающейся вывозом мусора. Правда, практики таких отказов мало, сложно сказать, согласятся они на это или нет.

Так ведь договоров то нет практически не у кого,а квитанции приносят регулярно. Самое интересно что в каждой квитанции расчет идет с 4 человек и похоже не только у нас а по всей РФ, хотя может в доме прописан один . Видимо расчет на жадность, если кто то посчитает что такой способ начисления не приемлемым для себя и пойдет к оператору выяснять на каком основании начисляют за мертвые души, то по факту их вынудят заключить договор на одного или сколько прописано, хотя на мой взгляд это вообще мошенничество, поскольку у них даже нет согласия на обработку перс. данных и то что они их где то взяли не законно.

А вот если я там появлюсь, и подпишу это согласие тогда уже у них будет железный повод на меня собак спускать. У нас практику «мошенничества » с персональными данными причем биометрическими взяла энергетическая компания. У людей с недавнего времени начали пропадать со счетов деньги, и естественно , их интересует куда они пропадают и идут по старинке к представителю компании в офис с претензиями, и если раньше там сидела девушка оператор и разьясняла политику «партии», то теперь в вестибюле поставили ноутбук с вэб камерой , и ответы на вопросы происходят типа он лайн, и конечно же из за короновируса для нашего же блага.Но беда в том что перед тем что бы настроить он лайн обращение нужно для начала дать согласие на обработку биометрических данных, а это фактически уже вымогательство чистой воды, мало того что деньги украли так еще и согласие им подавай. И вот сколько народу проходит еже дневно и дает согласие неизвестно кому на свои данные ничего не подозревая история умалчивает.

Плюс такая же система для внесения в базу показаний эл счетчиков, если до недавнего времени там же кидали бумажку с адресом в коробку картонную на входе, то теперь самому приходится у них в офисе заносить в базу, и так же давать согласие на обработку ПД . Адрес установки счетчика их уже не интересует, нужен лицевой счет и куар код. Обложили со всех сторон.

ФВ, количество прописанных имеется в паспортном столе, к примеру. Если человек когда-то сообщал такие данные, тогда они будут известны. А если нет — то нет. А вот то, что вместо приема граждан установили электронный прибор — это, увы, то, к чему следует готовиться всему населению РФ. Т.е. вместо консультаций будут электронные отписки.

И, да, в условиях, когда люди будут вынужденными сообщать о себе персональные данные. Что же касается «народа» — увы, ему совершенно все равно. Когда «народ» наконец заинтересуется происходящим — будет очень поздно.

Помимо паспорных столов есть еще и ЖЭКи плюс МФЦ , а им как понял все равно сколько прописано, это только предлог заключению договора . Я живым не дамся, меня растреляют.

ФВ, все-таки, лучше бы решить этот вопрос, предоставив администрации доказательства того, что Вы не пользуетесь услугами вывоза мусора вообще. Это можно будет потом обжаловать и в судебном порядке.

Они бы лучше сами представили доказательство того что вывозят мусор, а не только квитанции рассовывают.

Если фактически мусор не вывозится — да, Вы можете потребовать таких доказательств от них. Бывает так, что услуга оплачивается потребителями, но фактически не оказывается.

Источник: www.dissertacii-diplom-ufa.ru

Жилье мое: как оформить право собственности и почему тянуть с этим опасно

Для того чтобы стать владельцем квартиры в новостройке, недостаточно заплатить деньги и подписать ДДУ. Собственником жилья вы станете только после регистрации права собственности на квадратные метры. Новострой-СПб пообщался со специалистами рынка и выяснил, как это можно сделать самостоятельно, какой список документов надо подготовить и на что обращать пристальное внимание.

Право собственности – это право, дающее полную юридическую силу над недвижимостью, возможность владеть и распоряжаться ею на основе правоустанавливающего документа. Согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности возникает после официальной государственной регистрации. Она оформляется на любое недвижимое имущество (земельный участок, квартиру или частный дом) в специальном уполномоченном органе – Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестре.

Документом, подтверждающим право собственности, является выписка из Росреестра или ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), которая выдается при регистрации права. «По неофициальному правилу в большинстве инстанций выписку принимают в течение месяца после выдачи, но бывает и такое, что требуется недельная «свежесть»», – говорит Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге. Стоит отметить, что до июля 2016 года государство выдавало свидетельство на гербовой бумаге с печатью. Сейчас в этом нет необходимости. Потенциальный правообладатель получает уведомление о регистрации на свою электронную почту, указанную в заявлении, либо берет выписку в личном кабинете на портале Госуслуг.

Документы на регистрацию перенаправляются в Росреестр через многофункциональные центры (МФЦ). «Самостоятельно обратиться в Росреестр за государственной регистрацией прав на недвижимость сейчас нельзя», – сообщает Оксана Галицына, начальник юридического отдела ООО «Дудергофский проект» (ГК «БФА-Девелопмент»). Все документы, сданные собственниками для подтверждения своих прав, хранятся в территориальных управлениях Росреестра, в составе реестровых дел на каждый объект недвижимости.

Сроки оформления права собственности

В пресс-службе «Петербургской недвижимости» отмечают, что действующее законодательство не регламентирует срок для подачи документов на государственную регистрацию права собственности. Впрочем, данные сроки могут быть указаны в договоре купли-продажи, кредитном договоре, а также в договорах на покупку жилья с использованием средств социальных выплат. «Лучше не затягивать с процедурой оформления собственности на квартиру, ведь пока такая операция не произведена, человек не является владельцем жилья. Препятствием в оформлении может стать неполный перечень документов или изъяны в этих бумагах, например, недействительный паспорт, который не был вовремя заменен», – говорит Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» и вице-президент АРСПбиЛО.

По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», обязанности зарегистрировать право собственности на переданный объект, у покупателя нет. «Если только это не предусмотрено договором с продавцом, – отмечает эксперт, – в регистрации прежде всего должен быть заинтересован сам покупатель, так как факт регистрации гарантирует наличие права собственности».

Регистрация права собственности предоставляет ее владельцу широкие возможности: он может сделать регистрацию по месту жительства, получить налоговый вычет, совершать сделки по отчуждению имущества (продажа, дарение). Однако проживать в квартире, делать ремонт и сдавать жилье в аренду, не подлежащее государственной регистрации в ЕГРН (на срок менее 1 года), можно и без права собственности.

Так, по словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, получение выписки ЕГРП решение добровольное, уголовно не наказуемое. Впрочем, даже если вы и хотите зарегистрировать право собственности, это может не получиться. «Для окончательного оформления своих законных прав на квартиру в новостройке покупатель ждет не только даты завершения строительства, но и окончания оформления застройщиком юридической документации на дом. В нынешних реалиях не исключена ситуация, при которой дом достроен, квартиры заселяются, но право собственности еще оформляется», – отметил Бушуев.

Привилегии и ограничения при отсутствии регистрации

Затягивая с регистрацией имущества, покупатели не хотят нести бремя его содержания – вносить плату за квартиру и коммунальные услуги. Действительно, при совершении сделки купли-продажи такая обязанность возникает только с момента регистрации права собственности на квартиру. Однако, по словам Оксаны Галицыной, при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве, «платить по счетам» нужно будет с момента подписания акта приема-передачи квартиры между клиентом и застройщиком. «И совсем неважно, зарегистрировали ли вы свое право собственности или нет», — добавила она.

Никакой катастрофы из-за того, что вы не оформляете право собственности на недвижимость, не произойдет. Проживать в такой квартире можно, делать ремонт – не возбраняется. Но есть ряд ограничений:

— в такой квартире нельзя прописаться, а именно сделать постоянную регистрацию;

— из-за отсутствия прописки невозможно прикрепиться к определенной поликлинике или получить место для ребенка в детском саду;

— нельзя получить налоговый вычет, максимальная сумма которого 260 тыс. руб.;

— имущество нельзя продать, подарить или оставить в наследство;

Как заметили эксперты «Петербургской Недвижимости», есть один вариант получения налогового вычета без регистрации права собственности. «Это возможно только в случае, если квартира приобреталась по договору участия в долевом строительстве и «дольщиком» подписан акт приема-передачи квартиры. В остальных случаях, например, при заключении договора купли-продажи, получить вычет без госрегистрации невозможно», — добавили в пресс-службе.

Однако, по словам Алексея Бушуева, это не все ограничения, которые могут подпортить жизнь владельцам незарегистрированного жилья. Помимо вышеперечисленного, без права собственности:

— нельзя участвовать в создании ТСЖ;

— не начисляются льготы на коммунальные услуги, а тарификация оплаты услуг ЖКХ предусматривает коэффициент увеличения стандартных;

— невозможно выделить доли в квартире детям или супругу(е);

— покупатели без права собственности платят повышенный процент по ипотеке (проценты по ипотечному кредиту на строящиеся объекты на 1-2% выше, чем на готовое жилье, потому что так банк компенсирует риски по реализации недостроенной недвижимости в ситуации, если заемщик не выплатит долг);

— незарегистрированную квартиру банк не оформит в залог на выдачу кредита.

«Срок выплаты НДФЛ при продаже квартиры, который сейчас обозначен в 3 года, отсчитывается с момента оформления жилья в собственность. То есть, затягивая с оформлением, вы продлеваете срок действия налога на продажу жилья», — добавила Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге.

Как зарегистрировать право собственности самостоятельно

Зарегистрировать собственность на недвижимость сейчас довольно просто, поэтому не обязательно обращаться к юристам, тратить время и деньги. Единственное, пакет необходимых документов будет отличаться в зависимости от того, каким образом приобрели недвижимость (по договору купли-продажи, договору участия в долевом строительстве, договору дарения или в порядке наследования).

Ольга Чуйко, руководитель юридической службы Института современных строительных технологий, рассказала, что для регистрации права собственности на квартиру, приобретаемую по ДДУ, необходимо представить в любой МФЦ соответствующего субъекта федерации следующие документы:

— договор участия в долевом строительстве (1 экземпляр, оригинал со штампом о регистрации в Росреестре);

— дополнительные соглашения к ДДУ (если таковые имеются, тоже со штампом);

— акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта долевого строительства (2 экземпляра);

— документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности (квитанция);

Если квартиру купили в ипотеку, то дополнительно нужно предоставить кредитный договор, отчет об оценке квартиры, либо заключение к отчету, закладную (по требованию банка), либо уведомление из банка о досрочном погашении ипотеки и уведомление Росреестра о снятии обременения. Срок регистрации обычно занимает 7-30 дней.

Также, по словам Чуйко, возможность регистрации права собственности есть и у участника долевого строительства в случае, когда им выполнены еще не все обязательства по оплате строящегося жилья. То есть дом построен и введен в эксплуатацию, а рассрочка по внесению платежей согласно ДДУ еще продолжается. До недавнего времени у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу и Управления Росреестра по Ленинградской области по этому вопросу не было единой позиции. Первое ведомство регистрировало право собственности у дольщика на объект недвижимости, а также залог на него в пользу застройщика, возникающий в силу закона. Второе же ведомство отказывало в такой регистрации.

«Объекты в строящихся домах могут продаваться посредством заключения ДДУ только до момента принятия соответствующим государственным или муниципальным органом разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома», — сказала эксперт.

Что касается квартир, которые приобретаются у застройщика уже после ввода жилого дома в эксплуатацию, то получение собственности на такие объекты не отличается от регистрации права собственности, если жилье было приобретено на вторичном рынке.

Право собственности можно зарегистрировать самостоятельно через МФЦ или офис Кадастровой палаты путем направления почтового отправления. «Есть вариант с использованием выездного обслуживания, но пока это доступно лишь отдельным группам населения», — рассказывает Вероника Перфильева. Также возможно проведение государственной регистрации «в электронном виде» через нотариуса.

Как было сказано выше, сроки обращения за государственной регистрацией права собственности формально не установлены. Что касается необходимых документов, то в общем виде их перечень выглядит следующим образом:

— документ, удостоверяющий личность заявителя (собственника);

— правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (т.е., на основании которых возникло регистрируемое право собственности, например, договор купли-продажи с актом приема-передачи приобретенной недвижимости);

— квитанция об уплате государственной пошлины (для физических лиц – 2 тыс. руб.);

— заявление о государственной регистрации права собственности.

Если собственников несколько, должны быть представлены документы каждого из них, оплачена государственная пошлина и заполнено заявление.

Пожалуйста, особое внимание

Алексей Бушуев предостерегает: «Прежде, чем подать документы на право собственности, удостоверьтесь, что застройщик реализовал ряд обязательных процедур». По словам эксперта, важно обратить внимание на следующее:

— оформлен ли протокол по разделению жилых и нежилых квадратных метров каждой квартиры;

— получен ли от БТИ техпаспорт на дом;

— получено ли от местной администрации разрешение на ввод дома в эксплуатацию;

— подписан ли передаточный акт, выданный государственной архитектурно-строительной организацией;

— поставлен ли дом на кадастровый учет в Росреестре, присвоен ли дому новый почтовый адрес;

— составлен ли протокол, указывающий на распределение всех квартир в данной новостройке между будущими собственниками — какая именно площадь за кем закреплена;

— согласованы ли все обязательства между застройщиком и местным органом власти — акт реализации инвестконтракта;

— подписаны ли со всеми дольщиками акты приёма-передачи на каждую квартиру в возведённой новостройке.

С момента, когда застройщиком выполнены все обязательные процедуры по надлежащему оформлению здания и открытию регистрационного адреса, будущим владельцам можно приступать к получению прав собственности квартиры.

Источник: www.novostroy-spb.ru

Регистрация многоквартирного дома

По окончании строительства жилого дома обязательно встает вопрос о регистрации его и участка придомовой территории. Как это сделать правильно, и какие нужны документы, мы рассмотрим подробно, так как эта процедура будет сложнее чем оформление в собственность жилого частного дома.

Регистрация вновь возведенного многоквартирного здания

Для того чтобы зарегистрировать многоквартирный дом либо другое недвижимое имущество, необходимо доказать факт его создания. Главное доказательство для узаконивания прав на собственность, которое подтверждает окончание строительства либо реконструкции, — это разрешение о вводе возведенного строения в эксплуатацию по установленному образцу.

Документ должен содержать:

• Правильное и полное наименование того, кто возводил здание;
• Полный адрес недвижимости, который должен подтверждаться соответствующим документом о его присвоении объекту;
• Сроки строительства;
• Краткую характеристику строения с описанием количества квартир, площади и прочих основных параметров;
• Технический план строения с описанием тех его частей, что являются совместным имуществом владельцев квартир.

В список совместного имущества, не входящего и не являющегося составными элементами помещений многоквартирного дома, а также обслуживающего все жилые помещения, включаются:

• Ограждающие элементы и крыша здания;
• Санитарное, электротехническое либо другое оборудование для общего обслуживания помещений;
• Лифты и любые шахты;
• Общие коридоры;
• Лестницы;
• Подвальные, чердачные и технические этажи;
• Придомовая территория (земельный участок).

Далее, требуется подтвердить тот факт, что земля участка под постройку многоквартирного строения была отведена и разрешение на постройку получено.

Доказательством этому служат решения соответствующих государственных органов о предоставлении участка либо договор на его аренду, а также разрешение на стройку от местного совета.

Кадастровый план может не представляться в случае посекционной застройки, что должно подтверждаться объяснением застройщика либо планом посекционного строительства.

В этом случае общий земельный участок формируется после ввода завершающей секции в эксплуатацию. Если при возведении объекта отведенные границы участка были нарушены, это считается самозахватом земли с самовольной застройкой и влечет за собой соответствующие правовые последствия.

Следующий документ, который требуется для регистрации прав собственности, — это план строения с указанием присвоенного ему кадастрового номера. Документ выдается органом, уполномоченным к ведению и учету кадастра.

Договор с инвесторами

Документ, удостоверяющий право отдельного инвестора стать владельцем квартиры, — это инвестиционный договор. Регистрация многоквартирного дома в собственность осуществляется с проведением их правовой экспертизы.

Для правомерности инвестиционной сделки она должна быть заключена с лицом, правомочным привлекать капиталовложения инвесторов.

Застройщик — юридическое лицо обязан предъявить уставные и учредительные документы предприятия, а также соответствующее разрешение на ведение подобной деятельности.

Индивидуальный предприниматель, выступающий в качестве застройщика, обязан также представить подтверждающие его статус документы. Если капиталовложения инвесторов привлекаются не самим застройщиком, необходимо представить агентские договоры, которые позволяют заниматься этим соответствующего представителя.
В инвестиционном договоре обязательно нужно указать название объекта, его фактический адрес расположения, а также площадь занимаемого участка и состав квартир и прочее. Эти данные должен отражать впоследствии договор уступки прав на собственность в момент его заключения.

После того как построенный объект будет принят в эксплуатацию, застройщик и инвестор составляют и подписывают документ об акте приема-передачи здания. В этом документе должны быть отражены технические или иные характеристики недвижимого имущества, которые точно отождествляют его с объектом, описанным в инвестиционном договоре.

Также указываются временный (строительный) и постоянный (почтовый) адрес объекта (квартиры).
Во избежание неприятных моментов, связанных с мошенническими операциями с квартирами, после окончательного возведения жилого дома застройщик должен составить документ, в котором будут указаны данные по распределению отдельных квартир настоящего многоквартирного дома с внесением фамилий инвесторов (владельцев квартир — физических лиц) или наименований (если инвестор — юридическое лицо).

Далее, уплачивается государственная пошлина за оформление регистрации и предъявляется соответствующая квитанция.

Заключение договоров на долевое участие

Для того чтобы начать привлекать капиталовложения вкладчиков для долевого участия в стройке, застройщику необходимо оформить документы, подтверждающие право на владение частью земли под строительство. Это могут быть бумаги с правом на собственность застройщика на земельный участок либо договор на его аренду.
Само же оформление долевого участия сводится к государственной регистрации договоров, ограничивающих в пользу вкладчиков права застройщика на участок земли.

Для оформления договора о долевом участии в постройке обе стороны — инвесторы и застройщик — подают заявления, предусмотренные законом о регистрации прав.

Договор должен содержать:

• Описание объекта, на который распространяется договор, с приложением документов по проектированию. Предварительно должно быть получено разрешение о вводе в эксплуатацию недвижимости;
• Оговоренные сроки, в которые застройщик объекта, участвующий в долевом строительстве, должен передать его участнику такого строительства;
• Порядок оплаты, ее срок и сумму (цену договора);
• Срок гарантии на объект.

Приложением к этому договору оформляется план квартиры, которая будет передаваться инвестору.

В случае заключения договора лицом, состоящим в браке, перед подписанием документа необходимо получение согласия супруга (супруги), заверенное нотариусом. Если этого не сделать, то в течение года вторая половина имеет право обращения с иском в суд, что влечет за собой признание сделки никчемной.

Достигшие 14-летнего возраста граждане имеют полномочия заключать сделки и подписывать договор самостоятельно, но здесь требуется согласие законного представителя в лице одного из родителей, и он же ставит на договоре вторую подпись.

Оформление придомового участка

Придомовая территория — это часть земли, расположенная непосредственно под домом и вокруг него с четко определенными планом границами.

Она также подпадает под определение недвижимого имущества и, следовательно, права владения им возникают с момента госрегистрации в кадастре.

Тогда же он бесплатно становится совместной долевой собственностью хозяев помещений — жильцов многоквартирного дома.

Чтобы зарегистрировать права на совместную долевую собственность на землю, владельцы помещений проводят общее собрание по этому вопросу и назначают ответственного за выполнение необходимых мероприятий.

О проектной декларации

Важным условием, принятым Федеральным Законом в 2004 году, является то, что после оформления разрешения на стройку должна быть опубликована проектная декларация. Причем сделать это нужно не позднее двух недель до даты подписания первого договора о долевом участии в постройке.

Только после этого застройщик получает право принимать заемные средства от дольщиков.

Регистрация права владения многоквартирным домом предусматривает представление подтверждающего документа о факте опубликования с соответствующей датой.

Проектная декларация обязана отражать сведения о строительном проекте и о том, кто будет заниматься застройкой.

Информация о застройщике

В данные о застройщике необходимо включать:

1. Наименование в полной форме.
2. Режим выполнения застройщиком работ.
3. Данные о том, что произведена регистрация застройщика в государственном реестре.
4. Информацию об участниках или учредителях застройщика.
5. Сообщение о том, в каких проектах возведения многоквартирных домов или другой недвижимости участвовал застройщик три предыдущих года до даты опубликования.
6. Сведения о номере лицензии и виде осуществляемой деятельности, подлежащей лицензированию и об органе, который выдал этот документ.
7. Финансовые результаты работы: величину собственного капитала, размер кредиторских долгов на дату публикации и величину прибыли (убытка) в текущем году.

Сведения о проекте постройки

Подобная информация включает:

1. Описание этапов, сроков строительства, целей его выполнения.
2. Результаты того, как прошла государственная экспертиза проектировочной документации.
3. Разрешение на выполнение строительства.
4. Данные о земельном участке (аренда или собственность), его площади и границе, проектируемом благоустройстве.

Пристройка к многоквартирному дому

Не секрет, что каждому владельцу малогабаритной квартиры хочется как-нибудь увеличить ее площадь. Выходом может стать сооружение пристройки, некапитальной или капитальной.

Важно! Всегда нужно помнить о том, что во избежание финансовых санкций любое строительство необходимо узаконить как полагается.

Некапитальные пристройки имеют такие технические свойства:

• Лестницы до 10 кв. м без монтажа фундамента;
• Разборные террасы до 30 кв. м;
• Навесы без изменения высоты стены жилого дома и другое.

Капитальные пристройки приравниваются к реконструкции, которая изменяет такие технические свойства многоквартирного дома:

• Высоту стены;
• Площадь помещения;
• Этажность дома;
• Конструкцию;
• Использование участка под пристройкой (изменение границ).

Регистрация пристроек

Для выполнения некапитальной пристройки особого согласования не потребуется. Только после окончания монтажа нужно сдать строение представителям совета и подписать приемный акт.

Для сооружения капитальной пристройки должны согласиться все владельцы помещений жильцы многоквартирного дома.
За этим следует разработка проекта и согласование его с потребительской и пожарной инспекцией. Следующий шаг — получение заключения об отсутствии под будущей пристройкой коммуникационных сетей и утверждение проекта в градостроительном комитете. И только теперь подают заявку в местный совет на перепланировку.

После завершения работ подписывают акт приема выполненной перепланировки, а затем подают заявку в БТИ и регистрируются в едином государственном реестре.

Неоформление или ненадлежащее оформление пристройки приравнивает ее к самовольной перепланировке и самозахвату участка земли; на владельца налагается штраф с условием узаконивания либо возврата к первоначальному виду.

Если капитальная пристройка не была оформлена и появилась надобность продать квартиру, совершить сделку будет проблематично: новые хозяева вряд ли возьмут затраты и оформление пристройки на себя.

Источник: proekt-sam.ru