Последовательность действий при покупки квартиры в новостройке

Как самостоятельно купить квартиру в новостройке у застройщика без риэлтора: порядок действий. Как оформить ипотеку, как оформить квартиру в собственность.

Как правильно купить квартиру в новостройке: порядок действий

«Витриной» многих муниципалитетов России являются протестные акции обманутых дольщиков, вынужденных годами ожидать свои квартиры. Это наводит новых покупателей на определенные мысли, снижает уровень доверия к застройщикам, при этом все чаще возникает вопрос: как купить квартиру в новостройке правильно, чтобы не обманули. Специалисты считают, что избежать неприятности можно, следуя советам и пошаговой инструкции, составленной экспертами.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Несмотря на желание многих горожан переехать жить на природу, новостройки все еще пользуются повышенным спросом, а главной причиной такой популярности являются относительно недорогие цены и большие возможности выбора. Между тем, риск быть обманутым сохраняется, а рынок недвижимости переполнен «вкусными» предложениями от застройщиков и малознакомых риэлторов. Застройщики уверяют, что заключение договора долевого участия – это хорошая страховка, но практика показывает, что Федеральный закон ФЗ-214 о долевом участии только предотвращает повторные продажи, но не защищает от срыва сроков строительства.
Между тем, покупка квартиры в новостройке – это не только решение жилищного вопроса, но и выгодное вложение средств, особенно на стадии котлована. В этом случае можно сэкономить до 15% средств, хотя еще недавно разница в цене между готовой и строящейся квартирой достигала 30%. В любом случае сегодня выгодней купить квартиру в кредит, чем арендовать жилье. Что касается преимуществ новых квартир, то также стоит отметить, что застройщик предлагает абсолютно новое жилье, а квартиры еще на стадии строительства можно спланировать по своему вкусу. Существенным преимуществом также является разница в цене между новостройками и вторичным рынком недвижимости.

Как купить квартиру в новостройке: последовательность действий

Боясь пополнить ряды обманутых дольщиков, покупатели все реже рассматривают покупку на ранних стадиях строительства. Сделки, как правило, проходят с квартирами на поздней стадии строительства или готовыми объектами. Но если вы решили сэкономить, есть смысл рассмотреть вариант покупки жилья на ранней стадии строительства. Наша пошаговая инструкция поможет все сделать правильно, и без особого риска.

Выбор объекта покупки

Для начала надо правильно выбрать объект покупки, особенно учитывая профицит жилья, сложившийся во многих регионах. Рассматривать его надо комплексно, обращая внимание на все возможные нюансы.

• В первую очередь надо смотреть не на параметры квартиры, хотя и это важно, а на расположение новостройки. Предпочтение многие отдают районам с развитой инфраструктурой, немаловажно ознакомиться также с проектом самой новостройки, а последнее время большая часть застройщиков занимается комплексным освоением территории.
• Для многих семей важными считаются не столько озеленение и благоустройство придомовой территории, сколько параметры самой квартиры – метраж, геометрия и наличие свободной планировки.
• Наличие и состояние коммуникаций, ведь от этого зависит комфорт, и даже безопасность.

В связи с расширением возможностей ипотечного кредитования, а купить квартиру в кредит сегодня проще, чем несколько лет назад, покупатели стали более требовательны к качеству объекта. Если еще недавно востребованными были дешевые квартиры с предчистовым вариантом отделки, то сегодня чистовая отделка – залог успеха.

Изучаем объект покупки

Исключить возникновение проблем между застройщиком и дольщиками можно, тщательно проверив документацию на объект покупки. На этом этапе лучше привлечь специалиста, разбирающегося в тонкостях процесса. Не стоит пренебрегать информацией, представленной в большом количестве на специализированных форумах и в социальных сетях. Если с объектом что-то не так, вы обязательно об этом узнаете.

Есть еще один действенный способ проверки – через банк, предлагающий программы ипотечного кредитования.

Надо сделать вид, хотя бы, что вы хотите купить квартиру в конкретном доме. Как правило, банк, прежде чем аккредитовать застройщика проверяет всю его хозяйственную деятельность. Если вопросов не возникает, покупать квартиру можно, не задумываясь.

Проверка застройщика

Большая часть застройщиков сегодня – это проверенные компании, имеющие непререкаемую репутацию. Между тем, на рынок каждый год заходят новые девелоперы, которые не проводят элементарного исследования ситуации на рынке. Они предлагают нереально низкие цены на квартиры, но часто оказывается, что средств на окончание строительства у них попросту нет. Каждый год о банкротстве заявляют десятки девелоперов из разных регионов. Они оставляют строительный рынок, остаются после них и «долгострои».

Избежать подобной ситуации можно, проверив добропорядочность застройщика и его историю. Это можно сделать на специальных сайтах, где в открытом доступе представлена вся информация о строительной компании. Интересовать должны дата регистрации и опыт работы, особенно пристально стоит провести проверку соблюдения сроков строительства. Если застройщик допускал серьезные нарушения, имеет незаконченное строительство или срывал ранее сроки, поиски объекта стоит продолжить.

Оформление договора – обращайтесь за помощью к профессионалам

В случае, если застройщик и сам объект покупки успешно прошли все проверки, можно приступать к оформлению документов. Лучше воспользоваться помощью профессионалов, и желательно, если это будет независимый юрист. Он проверит чистоту сделки и правильно оформит документы, а покупка квартиры в новостройке может сопровождаться заключением одного из трех вариантов договоров:

1. Уступка права, или покупка не напрямую у застройщика, а у соинвестора или лица, купившего квартиру для перепродажи. В договоре предусматривается, как покупка после окончания строительства, так и долевое участие, но в этом случае придется провести процедуру госрегистрации. Покупатель по окончании сделки должен иметь на руках сам договор переуступки, документы, подтверждающие оплату, разрешение застройщика и акт передачи документов.
2. Договор участия в долевом строительстве, который покупатель заключает непосредственно с застройщиком.

Важно! В некоторых случаях застройщик предлагает оформить так называемый предварительный договор долевого участия. Такой документ не гарантирует защиту прав дольщика, а лишь свидетельствует о несостоятельности девелопера, который, скорее всего, не имеет разрешительных документов на строительство.

После того, как вы провели все проверки и заключили один из трех предложенных договоров, можно приступать непосредственно к процедуре оплаты, и ни в коем случае это нельзя делать до подписания документов обеими сторонами. Выплачивать можно всю сумму сразу или частями – это оговаривается с застройщиком или собственником жилья.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

С каждым годом растет популярность ипотечных кредитов, на долю которых в некоторых регионах приходится до 70% всех сделок с жилой недвижимостью. Особенно востребованной была ипотека во время действия программы государственной поддержки, но и после ее прекращения ипотечные кредиты не стали менее популярными, тем более что ключевая ставка по ипотеке была существенно снижена. Купить квартиру в ипотеку проще и с некоторых пор безопасней, при этом вы можете выбрать один из двух вариантов решения проблемы.

1. Сначала происходит поиск объекта покупки, после чего остается найти банк, готовый предоставить ипотеку. Этот вариант имеет один существенный недостаток – вполне вероятно, что выбранное вами финансовое учреждение не может финансировать покупку. Это происходит в случае, если застройщик не прошел аккредитацию или не в состоянии предоставить нужные банку документы. Заемщика также могут не устраивать предлагаемые банком условия. Минус способа заключается в том, что время, потраченное на поиск квартиры, будет потеряно зря.
2. Чтобы избежать подобных проблем, можно поступить наоборот – сначала найти банк с подходящей программой кредитования, и лишь затем приступать к поиску необходимого объекта. Такой вариант является, по мнению экспертов, самым приемлемым, так как на поиск объекта и документальное оформление уходит меньше времени. Неоспоримым преимуществом можно считать то, что покупатель, приступая к поиску объекта, четко представляет, какие финансовые затраты его ожидают. Многие банки предлагают, как вариант покупки, один из проектов партнеров, а кредитовать сторонний объект они не будут, и в этом серьезный недостаток.

Каждый банк предлагает свои условия кредитования, отличаются и требования к заемщику, поэтому не стоит забывать и о возможности отказа в кредите. Чтобы подстраховаться и увеличить свои шансы, необходимо обратиться с заявлением сразу в несколько финучреждений. Это выгодно еще и потому, что вы сможете лучше узнать об условиях кредитования, к тому же за подачу документов не надо платить деньги.

Когда можно рассчитывать на получение ключей

Многие считают, что получить ключи от квартиры можно сразу после сдачи дома в эксплуатацию, но прежде чем это случится, пройдет некоторое время (до 3-х месяцев). Застройщик, прежде всего, должен получить технический паспорт и согласовать планировки квартире с бюро технической инвентаризации (БТИ). После этого покупателю будет предложено подписать договор, но этому предшествует подписание акта приема объекта. На этом этапе надо не спеша обследовать квартиру и указать все имеющиеся недочеты, которые должен исправить застройщик. В некоторых случаях покупатели требуют денежной компенсации, но если недочеты не будут указаны, все расходы по исправлению ошибок строителей покупатель возложит на свои плечи. После подписания акта и получения ключей от квартиры, начнут начисляться коммунальные платежи, до этого «коммуналку» оплачивает застройщик.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

Минусы покупки квартиры в новостройке . 2. Что нужно знать перед тем, как купить квартиру в новостройке от застройщика — 6 важных моментов, на что следует обратить внимание. [1] Какой тип договора заключает застройщик с клиентом. … Вопрос 1. Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры в новостройке ? Вопрос 2. Как купить квартиру в ипотеку от застройщика? Этап 1. Выбор новостройки .

Как купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора

Для начала необходимо определиться с количеством комнат и максимальной ценой, сроком сдачи и выбрать желаемое расположение. После этого заходим на любой сайт с поиском недвижимости (например, Авито, Яндекс.недвижимость, ЦИАН и т.п.) и ищем. Также можно искать в журналах (например, Бюллетень Недвижимости — BN.ru) или посещать различные ярмарки недвижимости. Тут всё очевидно.

Шаг второй: проверка документов и застройщика

Самый важный момент, если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно. Выбрав строящуюся новостройку по подходящей цене с хорошим расположением, необходимо проверить документы и узнать надежность застройщика, чтобы не попасть в долгострой / недострой.

Для этого смотрим на сайте или запрашиваем у застройщика (они обязаны предоставить) следующие документы:

1. Документы на земельный участок — свидетельство о собственности на землю или договор аренды / субаренды (нет ничего страшного в том, что земля арендована).
2. Разрешение на строительство многоквартирного дома (проверить, что разрешение именно на многоквартирный дом, а не на коммерческую недвижимость или парковку).
3. Проектная декларация.
4. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона 214 (с 2017 года).

Если какой-то из документов не предоставляют, то разворачиваемся и ищем другого застройщика. Кроме того, застройщик должен продавать квартиры только по ДДУ (договору долевого участия) в рамках 214-ФЗ. Если предлагают ЖСК (жилищно-строительный кооператив) или предварительный договор долевого участия, разворачиваемся и уходим.

Если все документы на месте, проверяем информацию о застройщике:

• Опыт работы в регионе.
• Соблюдение сроков строительства на предыдущих объектах.
• Наличие текущих проблемных объектов.
• Судебные споры и административные наказания.
• Не проходит ли процедуру банкротства.
• Отзывы о застройщике и качестве сданных домов.

Если собрав информацию застройщик кажется не надежным, возвращаемся к шагу 1 и ищем новостройку у другого застройщика. Продолжаем смотреть как купить квартиру в новостройке без риэлтора.

Шаг третий: оформление договора с застройщиком

Перед покупкой у застройщика можно попросить пример ДДУ, который вы будете подписывать. На что обратить внимание в ДДУ:

1. Характеристику многоквартирного дома.
2. Сроки окончания строительства.
3. Сроки передачи квартиры.
4. Обязанности и ответственность сторон.
5. Штрафные санкции за нарушение условий договора.
6. Цену договора, сроки и порядок ее уплаты

Если всё хорошо, необходимо выбрать планировку и забронировать квартиру. За бронь некоторые застройщики могут взимать плату (фиксированную или около 1% от стоимости).

При заключении договора перед покупкой в документе обязательно должны быть указаны: адрес дома, номер квартиры, ее площадь, цена за квартиру или за квадратный метр.

Застройщики почти никогда не соглашаются на внесение изменений в договор на жилье низкой и средней ценовой категории. Изменить цену или договор как правило нельзя.

Таким образом, если в договоре есть пункты, которые вас абсолютно не устраивают, то лучше поискать другой жилой комплекс.

Шаг четвертый: оплата

Если вас всё устраивает, то можно подписывать ДДУ. После этого в течение нескольких дней он должен пройти государственную регистрацию. Денежные средства покупатель вносит ТОЛЬКО после государственной регистрации ДДУ!

1. 100% оплата — самый выгодный вариант. При 100% оплате застройщик часто делает скидки на квартиры от 10 до 15%.
2. Рассрочка. Цена квартиры увеличивается на 10-20%, если вы платите в рассрочку (по сравнению со 100% оплатой или ипотекой). Необходим большой первый взнос — обычно от 30 до 50%. Если дом построится раньше, необходимо будет погасить всю оставшуюся сумму по рассрочку раньше. Иначе, большие штрафы.
3. Ипотека. Как оформить ипотеку самостоятельно.
   • Собираем документы (у разных банков список может различаться. Обычно: заявление, копии паспорта, трудовой, 2-НДФЛ, документы по покупаемой квартире). Обычно у застройщиков есть свои сотрудники, которые помогают во всеми документами и оформлением ипотеки на месте прям в офисе застройщика.
   • Если вы подаете заявку на ипотеку самостоятельно, лучше подать заявки сразу в несколько банков.
   • Ждем решение банков. Обычно от 2 до 5 дней. После одобрения подписываем ипотечный договор.
   • Банки могут взимать комиссию за выдачу кредита. В среднем — 1% от суммы ипотеки.
   • Страхование риска ущерба и утраты недвижимости. Также банки могут потребовать страхование жизни и трудоспособности. От страхования можно отказаться, но тогда банк повысит вам ставку по ипотеке на 2-3%. Страховка же обойдется в 1% от суммы ипотечного кредита.
   • Оплачиваем первый взнос и не опаздываем с ежемесячными платежами.

Кроме того, при покупке квартиры в ипотеку, вы можете воспользоваться программами материнского капитала, военной ипотеки для оплаты первого взноса.

Шаг пятый: получение ключей

После постройки дома до получения ключей пройдет еще не меньше пары месяцев на изготовку техпаспорта, обмер квартир и т.д. Получение ключей происходит после подписания акта приема-передачи квартиры.

Застройщик должен назначить вам определенное время для подписания данного акта, а вы обязаны на него прийти в установленные сроки. Если вы не можете присутствовать лично, акт приема-передачи может подписать доверенное нотариально лицо.

Перед подписанием вас проведут в приобретенную квартиру, где вы должны проверить качество постройки, отделки, материалов, а именно:

• Водоснабжение квартиры;
• Систему вентиляции;
• Отопление, если возможно;
• Электроснабжение;
• Отделка в зависимости от вида (настил полов, потолки, стеклопакеты, подоконники, обои, двери и т.д.).

Если у вас есть какие-то претензии по качеству (например, неровная стяжка полов, сколы, царапины на окнах), то даные недочеты необходимо записать на двух листах в свободной форме, и застройщик обязан все эти недочеты исправить. Акт приема-передачи в данном случае подписываем только после исправления недостатков квартиры!

Если претензий к квартире нет, то подписываем акт приема-передачи и получаем ключи. С данного момента вы обязаны оплачивать коммунальные платежи. Некоторые застройщики просят заплатить услуги ЖКХ сразу за 3-4 месяцеа вперед.

Шаг шестой: как оформить право собственности самостоятельно

Для оформления права собственности самостоятельно вам понадобятся следующие документы:

1. Заявление на регистрацию собственности;
2. Договор долевого участия,
3. Акт-приема-передачи квартиры
4. Кадастровый паспорт и экспликация квартиры;
5. Паспорт и его копию;
6. Закладная и кредитный договор из банка, если вы брали квартиру в ипотеку;
7. Квитанцию об оплате госпошлины.

Данные документы необходимо сдать в местный МФЦ. Ответ из Росреестра придет минимум через 2-3 недели.

При положительном ответе в МФЦ можно вас поздравить. Вы приобрели квартиру в новостройке в собственность! Дальше уже можно делать прописку и спокойно жить в собственной квартире.

Советы

Если вы хотите купить квартиру в новостройке самостоятельно без риэлтора, мы рекомендуем при возможности всё обдумать. Вы можете обратиться к нам или в любую другую хорошую риэлторскую фирму. Для вас это всё равно будет бесплатно, вы ничего не теряете!

Риэлторы не заинтересованы продать какой-либо определенный объект, в отличие от застройщика. Знают акции, застройщиков, их надежность, различные нюансы и имеют незаменимый опыт. Кроме того, помогут с ипотекой, ДДУ, обратят внимание на риски. И сэкономят вам кучу времени и нервов! Вы можете сделать всё сами, но наши специалисты всегда рады вам помочь подобрать новостройку.

Порядок действий клиента при покупке квартиры у застройщика. Выбор жилья , необходимые документы, страховка и другие нюансы приобретения жилья . … Покупка квартиры – очень ответственный шаг, и здесь нельзя действовать наобум. Все шаги должны быть четко спланированы и идти поэтапно. Только так можно гарантировать получение квартиры в собственность и безопасное вложение собственных денег. Выбор застройщика. Помните, вы покупаете не просто квартиру в престижном районе, с красивым видом, с хорошей планировкой. … Наш эксперт по новостройкам перезвонит вам и бесплатно поможет с выбором квартиры . Бесплатно сделаем подборку квартир в Краснодаре. Получить подборку квартир .

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика в ипотеку

Вопросы по ипотеке

В современном обществе немногие являются приверженцами старой застройки. Квартиры, построенные в прошлом веке, не удовлетворяют типовыми планировками, небольшими площадями. Они редко могут конкурировать с вновь построенным жильём, разве только выигрышным местоположением, особенно когда речь идет о новостройке, цена которой равна, а то и меньше жилья на вторичном рынке. Для правильной покупки квартиры в новостройке нужно знать ряд моментов, которые помогут сделать процесс приобретения беспроблемным и приятным.

С чего начать покупку квартиры в новостройке

Пошаговая инструкция для претендента на новое жильё:

1. Посчитать денежные средства, на которые планируется приобретение. Именно с учетом финансовой возможности получится оценить сегмент строящегося дома: экономичный или бизнес. При наличии достаточного количества денег покупатель занимается поиском недвижимости, руководствуясь только своим желанием.
2. Если личных денежных средств небольшое количество, то следующим шагом будет рассмотрение особых условий продажи жилой недвижимости застройщиками. К таким можно отнести зачёт имеющегося жилья по рыночной стоимости, предоставление скидок, иных спецпредложений. Встречаются предложения о двукратном увеличении материнского капитала, персональной скидке людям с детьми.
3. В случае отсутствия каких-либо существенных накоплений или собственной недвижимости меньшей площади вышеуказанные пункты пропускаются. Претенденту на новое жилище придется прибегнуть к заёмным средствам, предварительно посчитав свои ежемесячные доходы. Здесь ему предлагаются два варианта:

• Рассрочка от застройщика, которая предоставляется на непродолжительный срок (1-2 года), без участия банка и предполагает оплату первоначального взноса;
• Ипотечный кредит. Как правило застройщики работают с определенными кредитными организациями и публикуют на сайте их перечень. Неплохая идея – пойти от обратного, посмотреть на сайтах банков (особенно если зарплата или иной доход приходят на банковскую карту) предложения с привязкой к строящимся домам. На новостройки процент по ипотеке максимально снижен.

После выбора подходящего дома необходимо обратиться напрямую к застройщику для ознакомления с документацией.

Какие документы нужно посмотреть перед покупкой новостройки

Застройщики должны иметь собственный Интернет-ресурс, а уважающие своих клиентов организации иногда делают отдельный сайт для каждого строящегося дома. На нем размещается вся актуальная информация о стройке и порядке приобретения. Если застройщик заключает договоры долевого участия, то он обязан иметь следующую документацию:

1. Документы об осуществлении деятельности в качестве юридического лица
2. Разрешение от местной администрации на строительство именно такого дома, о котором заявлено в рекламе.
3. Проектную декларацию. В ней содержится исчерпывающая информация о строящемся объекте и организации, осуществляющей стройку.
4. Экспертное заключение о соответствии спроектированного дома нормам строительного законодательства.
5. Выписку из ЕГРН, подтверждающую принадлежность земельного участка, расположенного под строящимся объектом, застройщику. Земля должна быть в собственности или в аренде.
6. Проект договора ДУ

Все указанные бумаги в виде сканированных копий размещаются на сайте, но при посещении офиса потенциальный покупатель наделен правом затребовать для ознакомления оригиналы, а кроме вышеуказанных бумаг есть возможность увидеть:

• документы о членстве в СРО;
• годовые бухгалтерские отчеты за 3 года.

Особое внимание нужно уделить договору долевого участия. Договор должен полностью соответствовать законодательству (ст. 5 ФЗ № 214), в нем должны быть прописаны: срок сдачи, цена квартиры, способ обеспечения передачи построенного дома, гарантийный срок и самое важное – подробно описана квартира, которую предполагается передать дольщику.

Сам договор подлежит регистрации в Росреестре, это служит гарантией от мошеннических схем.

Получение ключей от квартиры в новостройке

После заключения договора ДУ начинается период ожидания. Завершение строительства ознаменуется приглашением застройщика принять квартиру. Это значит, что представитель строительной организации пригласит дольщика и, предоставив новое жильё для осмотра, попросит по окончании проверки подписать акт приема-передачи.

Осмотр необходимо производить тщательным образом, присутствие близких людей повышает шанс найти недоделки или некачественно выполненную работу. Для исправления найденных недоделок составляется акт (дефектная ведомость) и указываются все выявленные изъяны. В таком случае проводится повторный осмотр. После удовлетворительного просмотра стороны подписывают акт, и передаются ключи. Теоретически после этих действий у дольщика появляется шанс въехать в дом, но законодательно это предписывается делать уже полноправному владельцу после проведения регистрации прав.

Нормативные документы:

• Федеральный закон № 214;
• Федеральный закон № 102 «Об ипотеке».

Вопросы и ответы

[vc_row][vc_column][vc_toggle title=”Каков порядок действий после подписания акта приёма-передачи квартиры при ипотеке?”]

Непосредственно после подписания представителем застройщика новому владельцу передаются ключи, с этого момента он вправе заселиться в квартиру. Дольщик, воспользовавшийся ипотекой, обращается в банк с подписанным актом. Банк готовит закладную, и она подается в Росреестр одновременно с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.

[/vc_toggle][vc_toggle title=”Можно ли заселяться в новостройку после получения ключей?”]

Закон определяет, что вселение должно состояться после прошедшей государственной регистрации права собственности. Въехавшим до этого момента покупателям не рекомендуется производить ремонт, так как возможно проведение дополнительных замеров. При несовпадении с теми, которые делает БТИ сразу после сдачи дома в эксплуатацию, с новоявленного хозяина затребуют привести в первоначальный вид все переделанные помещения.

Что нужно знать гражданину при покупке долгожданной квартиры в новостройке : что проверяется до подписания договора, какова процедура приобретения жилья , и как быстро пропишут собственника. … До покупки квартиры в новостройке следует не только внимательно изучить его официальный сайт, но и почитать отзывы бывших клиентов. Особенности покупки нового жилья . Тем, у кого запланирована самостоятельная покупка отдельной квартиры в новостройке , предлагается пошаговая инструкция. … Лишь совершив указанные действия , можно решиться на покупку квартиры по ДДУ. Пошаговая инструкция при приобретении готового жилья в новом доме несколько иная.