Практика по делам о долевом строительстве

В статье проанализированы правовые выводы судов по применению концепции сальдо к оспариванию зачетов в рамках различных договорных конструкций в деле о банкротстве. В частности, рассмотрены общие направления судов по квалификации оспариваемых зачетов в качестве действий по установлению итогового сальдо в отношении ставших классическими сальдо по договорам строительного подряда и лизинга. А также отражены новые тенденции по развитию применения концепции сальдирования при оспаривании зачетов в рамках иных договорных конструкций.

Большую долю обособленных споров в банкротных процессах составляют споры по заявлениям о признании недействительными сделок должника. Практически ни одно дело о банкротстве не обходится без процесса об оспаривании сделки. По данным Судебного департамента ВС РФ, только за 1-е полугодие 2021 г. судами было рассмотрено 21 801 заявление о признании сделки должника недействительной

Для судов такие процессы по большей части являются ординарными: правовое регулирование данного института установлено в главе III.1 Закона о банкротстве; правовые разъяснения по ряду практических вопросов отражены в постановлении Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010; ВС РФ высказан значительный объем позиций по иным спорным проблемам. Субъекты и сроки оспаривания, предмет доказывания, бремя доказывания, иные ключевые момен ты суду и участникам данных процессов понятны и известны.

Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики по спорам о долевом строительстве. ФЕВРАЛЬ 2014

Вместе с тем наряду с типичным оспариванием, например, платежей с предпочтением, сегодня чуть ли не в каждом деле о банкротстве перед судом возникает вопрос о квалификации иного оспариваемого действия: совершение зачета или констатация сальдирования? Помимо этого, разрешение вопросов о наличии признаков сальдо в действиях контрагентов нередко требуется в спорах по включению требований в реестр кредиторов должника. Необходимость оценки действий в качестве сальдирования возникает и в общеисковом производстве с участием должников-банкротов.

Полагаем, что развитие применения созданной судами теории сальдо в банкротных процессах вызвано ограничением зачета в банкротстве и отсутствием правового регулирования конструкции сальдо в законодательстве.

Вопросы правовой квалификации спорных правоотношений относятся к компетенции судов. Для таких нетипичных юридических фактов, как сальдирование, вопросы о квалификации разрешаются судами не единообразно. В научном юридическом сообществе также ведутся дискуссии относительно отграничения сальдо от так называемого классического зачета, предусмотренного ст. 410 ГК РФ. Нет единства мнений и в правовой квалификации: «автоматический» зачет, соглашение о прекращении обязательств, новация или неосновательное обогащение?

В данной статье, не углубляясь в теоретические аспекты правовой конструкции сальдирования, cсосредоточимся на развивающейся практике применения судами теории сальдо и вырабатываемых судами критериях разграничения сальдо и зачета.

ЗАЧЕТ В БАНКРОТСТВЕ

Осуществление зачета при возбуждении в отношении одной из сторон дела о банкротстве допускается законом, но при соблюдении ряда условий, установленных Законом о банкротстве. Вместе с тем их выполнение в действительности является затруднительным, что, по сути, приводит к фактическому запрету проведения зачета.

Советы вступающему в долевое строительство!

Зачет, совершенный до возбуждения дела о банкротстве, может быть признан недействительным как подозрительная сделка либо как сделка с предпочтением при доказывании советующих обстоятельств: к оспариванию зачета применимы те же правила об оспаривании, что и к иным сделкам. При этом необходимо отметить, что суды заведомо критически относятся к оспариваемому зачету, так как ранее сложившаяся судебная практика свидетельствовала о часто допускаемых сторонами злоупотреблениях при их совершении. Стороны (зачастую заинтересованные по отношению к должнику лица), используя конструкцию зачета, пытались либо получить оставшиеся в преддверии банкротства активы должника, либо исключить возможность взыскания с них денежных средств в пользу конкурсной массы уже в рамках процедур банкротства должника.

В большинстве случаев зачет действительно приводит либо к оказанию предпочтения кредитору (преимущественному удовлетворению его требований), либо к нарушению очередности и/или пропорциональности удовлетворения требований кредиторов. Действительно, при наличии неисполненных обязательств должника перед иными кредиторами такие сделки очевидно позволяют контрагенту получить преимущественное удовлетворение его требования, что зачастую приводит и к причинению вреда имущественным правам кредиторов. При оспаривании подобного рода зачетов по основаниям ст. 61.2, 61.3 Закона о банкротстве достаточно классическими для судов являются следующие формулировки:

• в результате заключения соглашения о зачете встречных однородных требований было оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (постановления АС МО от 28.05.2021 по делу № А41-94269/2017, от 10.02.2021 по делу № А40-66572/2017, от 24.05.2021 по делу № А41-94269/2017 и др.);
• в отсутствие спорного соглашения о зачете, прекратившего обязательства должника перед ответчиком, требование последнего подлежало бы удовлетворению с соблюдением правил очередности, установленных ст. 134 Закона о банкротстве, а при недостаточности имущества должника для удовлетворения требований всех кредиторов подлежало бы погашению в соответствии с п. 3 ст. 142 Закона о банкротстве, то есть пропорционально суммам требований кредиторов (постановление АС МО от 04.05.2021 по делу № А40-221687/2015);
• совершение спорного зачета привело к частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества (постановление АС ПВО от 10.06.2020 по делу № А55-23768/2016, Определением ВС РФ от 01.10.2020 № 306-ЭС19-12102 (2) отказано в передаче дела СКЭС ВС РФ для пересмотра).

Во всех этих судебных актах оспоренный зачет был совершен в отношении встречных обязательств сторон из разных договорных отношений. Действительно, при первом рассмотрении конкурсная масса должника в такой ситуации теряет актив, а кредитор получает удовлетворение своих требований в обход иных контрагентов должника, требования которых возникли ранее.

Вместе с тем соотнесение взаимных предоставлений возможно и в рамках одного договора. По таким договорам у сторон друг к другу возникают встречные предоставления, которые тесно связаны между собой, они возникли из одного основания. При этом данные требования к моменту проведения их соотношения друг с другом, по сути, уже не существуют, так как были исполнены ранее. Строгое правовое регулирование Закона о банкротстве об ограничениях зачета подобные обстоятельства не учитывает.

ЗАРОЖДЕНИЕ ТЕОРИИ САЛЬДО В ПРАКТИКЕ ВАС РФ И ВС РФ. ПРИМЕНЕНИЕ САЛЬДО В ПОДРЯДЕ

Впервые данные обстоятельства были учтены при соотношении встречных предоставлений в договорах выкупного лизинга и договорах подряда. Еще в 2012 г. в постановлении от 19.06.2012 № 1394/12 по делу № А53-26030/2010 Президиум ВАС РФ признал, что стороны в двухсторонней сделке могут согласовать основание прекращения обязательства заказчика по оплате выполненных работ, которое не является зачетом (односторонней сделкой), но и не противоречит требованиям гражданского законодательства. В 2014 г. ВАС РФ в отношении договора выкупного лизинга впервые применил концепцию сальдирования. ВАС РФ указал на необходимость при расторжении договора выкупного лизинга устанавливать соотношение взаимных предоставлений сторон, которые были совершены до момента его расторжения (сальдо встречных обязательств), и определять завершающую обязанность одной стороны в отношении другой. Условно говоря, именно в 2014 г. судебной практикой было определено, что сальдо — это соотношение взаимных предоставлений сторон по договору.

В настоящее время по до говорам выкупного лизинга концепция сальдирования также поддерживается и развивается ВС РФ (см., в частности, п. 2, 15, 35 и др. Обзора судебной практики по спорам, связанным с договором финансовой аренды (лизинга), утв. Президиумом ВС РФ 27.10.2021). Для банкротства особенность отношений, вытекающих из выкупного лизинга, состоит в том, что имущество, обеспечивающее исполнение обязательства перед кредитором-лизингодателем, в случае нарушения должником своих обязательств и расторжения договора, не включается в конкурсную массу, а остается в собственности кредитора (Определение ВСРФ от 01.09.2021 № ­305-ЭС20-8917 (3), п. 33 Обзора ВС РФ, утв. 27.10.2021).

САЛЬДИРОВАНИЕ В ДОГОВОРЕ ПОДРЯДА

Помимо договора выкупного лизинга теория сальдо была использована раньше остальных в спорах, связанных с договором подряда. Так, еще в Определении ВС РФ от 29.01.2018 № ­304-ЭС17-14946 по делу № ­А46-6454/20154 Верховный суд высказал позицию о том, что прекращение договора подряда порождает необходимость соотнесения взаимных предоставлений сторон по этому договору и определения завершающей обязанности одной стороны в отношении другой. В указанном споре управляющий оспаривал письмо-заявление о зачете заказчика, направленное после вынесения определения о возбуждении дела о банкротстве в отношении подрядчика.

В данном деле завершающее сальдо было определено с учетом целой группы взаимных предоставлений по договорам строительного подряда: (1) частичного выполнения работ, (2) выявленных недостатков работ, (3) авансирования работ заказчиком, (4) передачи заказчиком материалов подрядчику, (5) убытков заказчика в связи с неисправностью подрядчика. ВС РФ сделал вывод, что действия по установлению сальдо взаимных предоставлений не являются сделкой, которая может быть оспорена по правилам ст. 61.3 Закона о банкротстве в деле о банкротстве подрядчика. Предпочтения в таком случае не будет.

Теория сальдо при разрешении споров из договоров подряда активно поддерживается и развивается на уровне ВС РФ. Именно при рассмотрении подрядных споров ВС РФ высказывает позиции, применяемые в настоящее время нижестоящими судами в том числе и в делах о банкротстве, относительно:

• правомерности сальдирования основного долга и неустойки, убытков и расходов заказчика на устранение недостатков работ посредством так называемого автоматического уменьшения цены (например, определения ВС РФ от 29.08.2019 № ­305-ЭС19-10075 по делу № ­А40-151644/2016, от 02.09.2019 № ­304-ЭС19-11744 по делу № ­А75-7774/2018, от 02.02.2021 № ­305-ЭС20-18448 по делу № ­А40-29629/2019; постановление АС МО от 11.03.2021 по делу № ­А40-24110/2017 и др.);
• допустимости сверки расчетов не только в рамках одного договора, но и по нескольким взаимосвязанным договорам (например, Определение ВС РФ от 28.10.2019 № ­305-ЭС19-10064 по делу № ­А41-47794/2015; постановление АС СЗО от 20.05.2021 по делу № ­А56-40694/2015 (Определением ВС РФ от 20.08.2021 № ­307-ЭС19-15705 (3) отказано в передаче дела в ­СКЭС ВС РФ для пересмотра); постановление АС МО от 20.10.2020 по делу № ­А40-176252/2016);
• допустимости сальдо встречного обязательства, подтвержденного решением суда против «непросуженного» долга (например, Определение ВС РФ от 10.12.2020 № ­306-ЭС20-15629 по делу № ­А65-18636/2019); допустимости сальдирования на основании двух вступивших в силу судебных актов (см., например, Опредление ВС РФ № ­308-ЭС19-24043 (2, 3) от 08.04.2021 по делу А32-1291/2018);
• допустимости сальдирования при залоге: в такой ситуации не нарушаются права залогового кредитора, сальдо не может быть квалифицировано как нарушение очередности удовлетворения требований последнего (Определение ВС РФ от 23.06.2021 № ­305-ЭС19-17221 (2) по делу № ­А40-90454/2018) и др.

Единых четких критериев отличия зачета от сальдирования судебной практикой не выработано для ситуаций с несколькими взаимосвязанными договорами.

Из изложенного усматривается, что сложилась достаточно устойчивая судебная практика по вопросу разграничения зачета от сальдирования по договорам подряда.

Сальдо будет признан перерасчет итогового платежа заказчика путем уменьшения цены договора на сумму убытков заказчика, в частности, возникших вследствие просрочки. По мнению судов, в таком случае причитающуюся подрядчику итоговую денежную сумму уменьшает сам подрядчик своим ненадлежащим исполнением основного обязательства, а не заказчик, только констатировавший факт сальдирования. В связи с чем предпочтение отсутствует и такие действия не могут быть оспорены в деле о банкротстве подрядчика. Полагаем, что именно в подрядных правоотношениях возможно выявить отличия классического зачета и так называемого автоматического сальдирования.

Вместе с тем единых критериев отличия зачета от сальдирования судебной практикой не выработано даже для договоров подряда, особенно для ситуаций с несколькими взаимосвязанными договорами. При этом нижестоящие суды активно перенимают теорию сальдо и для других договорных конструкций, пытаясь применить такую модель на предоставления сторон к сделкам с совершенно иным принципом взаимодействия контрагентов. Указанное предлагаем рассмотреть более подробно на конкретных примерах судебной практики.

САЛЬДО В РАМКАХ ИНЫХ ДОГОВОРНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ПРИ ОСПАРИВАНИИ ЗАЧЕТОВ В ДЕЛЕ О БАНКРОТСТВЕ. КРИТЕРИИ ОТГРАНИЧЕНИЯ САЛЬДО ОТ ЗАЧЕТА В ПРАКТИКЕ НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Из материалов судебной практики усматривается, что кроме подрядных правоотношений сальдирование применяется и при оспаривании действий в делах о банкротстве в отношении следующих сделок (см. таблицу на с. 08).

Таким образом, суды нижестоящих инстанций, руководствуясь правовыми позициями ВС РФ по подряду, развивают применение теории сальдо в отношении иных договорных конструкций. Суды даже применяют ее к расчетам сторон в рамках договоров, которые еще не были предметом рассмотрения ВС РФ.

УСЛОВИЕ О САЛЬДО В ДОГОВОРЕ

Стоит также отметить, что вопреки складывающемуся мнению об обязательности согласования условия о допустимости сальдирования в самом договоре суды нередко придерживаются иной позиции. В частности, встречаются выводы судов о том, что возможность определения итогового сальдо взаимных обязательств сторон не зависит от вида договора, не обусловлена включением в него соответствующего условия и, более того, не зависит от правовой квалификации встречных требований сторон (основной долг или меры ответственности) (например, постановления АС УО от 29.07.2021 по делу № ­А76-43527/2018, АС ВСО от 11.06.2021 по делу № ­А74-5805/2018, АС ­ПВО от 16.06.2021 по делу № ­А49-3941/2017 (Определением ВС РФ от 27.08.2021 № ­306-ЭС17-20008 (4) отказано в передаче дела в ­СКЭС ВС РФ для пересмотра) и др.). Вместе с тем данные выводы сделаны при рассмотрении споров о квалификации сальдирования в «классических» договорных конструкциях: договора подряда, договора поставки, договора электроснабжения.

Относительно отражения условия о сальдировании в договоре суды также отмечают, что при помощи метода сальдо рассчитывается итоговое обязательство одной из сторон в тот момент, который был согласован ими в договоре. Если этот момент не выражен в договоре буквально, он может быть установлен посредством толкования воли сторон, их предшествующего или последующего поведения (см., например, постановления АС МО от 06.05.2021 по делу № ­А40-117578/2017, от 08.07.2021 по делу № ­А40-54005/2019, от 13.04.2021 по делу № ­А40-255538/2018 (Определением ВС РФ от 11.08.2021 № ­305-ЭС21-12843 отказано в передаче дела в ­СКЭС ВС РФ для пересмотра)).

Примечательно, что некоторые суды даже предлагают свою правовую квалификацию сальдирования, например, сальдо — это:

• способ расчета размера итогового платежа (постановление АС ЦО от 02.04.2021 по делу № ­А14-10025/2016 (Определением ВС РФ от 19.07.2021 № ­310-ЭС21-11870 отказано в передаче дела в ­СКЭС ВС РФ для пересмотра));
• расчет итогового обязательства одной из сторон (постановление АС МО от 11.08.2021 по делу № ­А40-145437/2019);
• автоматическое прекращение взаимных обязательств (постановление АС МО от 18.08.2021 по делу № ­А40-88559/2018).

Отдельно стоит рассмотреть вопрос об оценке судами момента возникновения совершения действий по сальдированию. Некоторые суды придерживаются позиции о том, что момент провозглашения сальдирования не имеет правового значения, так как данные действия лишь устанавливают то, что и так сложилось, независимо от них (см., например, постановления АС ЗСО от 07.10.2021 по делу № ­А70-20216/2020, от 26.11.2019 по делу № ­А56-40694/2015). Данные выводы представляются обоснованными, так как теория сальдо строится на постулате о том, что сальдирование происходит не в силу волеизъявления сторон, а автоматически.

КЛЮЧЕВЫЕ ПРИЗНАКИ САЛЬДИРОВАНИЯ В ПРАКТИКЕ СУДОВ

Из всех приведенных судебных актов можно выделить общие ключевые признаки, на которые ссылаются суды при квалификации действий сторон как сальдирования, при котором отсутствует получение кредитором предпочтения. Классическими, достаточно формально сформулированными, отличительными признаками сальдо от зачета суды называют следующие: (1) направленность воли сторон на достижение единой хозяйственной цели по результатам исполнения заключенных договоров со встречными магистральными обязанностями по осуществлению характерного исполнения, (2) взаимообусловленность основных обязательств сторон договора, (3) определение сторонами единого обязательственного правоотношения, (4) направленность на установление между ними единой договорной связи со встречными обязанностями по осуществлению характерного исполнения, (5) расторжение договора не является обязательной предпосылкой для сальдирования, могут быть и иные обстоятельства.

РАЗВИТИЕ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ТЕОРИИ САЛЬДО ПО НЕСКОЛЬКИМ ВЗАИМОСВЯЗАННЫМ ДОГОВОРАМ

Наибольший интерес в развитии применения теории сальдо в судебной практике сейчас, по нашему мнению, представляет использование сальдирования при оценке действий сторон в рамках нескольких договорных конструкций. Правовая позиция ВС РФ по данной категории сальдо высказана достаточно широко, что допускает большую роль судейского усмотрения. Используя именно конструкцию сальдирования по разным договорам, недобросовестные должники и кредиторы будут пытаться скрыть зачеты, осуществленные во вред кредиторам, с преимущественным удовлетворением. В связи с чем многообразие судебной практики нижестоящих инстанций можно выделить по спорам о квалификации сальдо по нескольким договорам.

Ключевым для судов будет являться следующее обстоятельство: имели ли договоры, по которым якобы совершено сальдирование, взаимосвязь и направленность на достижение единой хозяйственной цели.

Обобщая, можно сказать, что суды признают допустимым сальдо, когда совершено включение в сальдирование различных обязательств по разным, но взаимосвязанным сделкам, если фактически такое действие свидетельствует о намерении сторон увязать все обязательства в одно единое обязательственное отношение.

Так, суды признали в качестве связанных, единых сделок и отказали в оспаривании в отношении следующих моделей взаимодействия контрагентов:

• сальдирование, производимое в течение трех лет в рамках договора поставки и договора участия в долевом строительстве. Суды учли, что в течение продолжительного периода времени использовалась практика оплаты работ или поставленных материалов передачей прав на строящиеся квартиры путем заключения договоров долевого участия в строительстве с последующим подписанием соглашений о зачете (постановление АС ЦО от 11.08.2021 по делу № ­А09-9475/2019);
• сальдо по разным договорам поставки товаров контрагентами друг другу. Суды учли, что оба договора заключены в один день; общая стоимость товара за отчетный период по каждому из договоров является равной; товары являются продуктом единого производственного цикла; стороны осуществляли встречное исполнение обязательств по поставке (постановление АС ЗСО от 16.07.2021 по делу № ­А46-4937/2018);
• сальдо по договору подряда и договорам поставки топлива, электроэнергии, необходимых для подрядных работ. Суды посчитали, что все договоры направлены на единое договорное правоотношение по строительству объекта (постановление АС МО от 20.10.2020 по делу № ­А40-176252/2016 (Определением ВС РФ от 18.02.2021 № ­305-ЭС19-3704 (2) отказано в передаче дела в ­СКЭС ВС РФ для пересмотра));
• сальдо по договору подряда на ремонт дорожного покрытия и по договору поставки асфальтобетонной смеси. Суды посчитали, что поставка асфальтобетонной смеси являлась давальческим сырьем для выполнения субподрядных работ по ремонту дорожного покрытия (постановление АС МО от 25.08.2020 по делу № ­А40-186525/2018);
• сальдо взаимных расчетов по двум договорам на создание технически сложного объекта энергетической инфраструктуры (постановление АС СЗО от 20.05.2021 по делу № ­А56-40694/2015 (Определением ВС РФ от 20.08.2021 № ­307-ЭС19-15705 (3) отказано в передаче дела в ­СКЭС ВС РФ для пересмотра));
• сальдирование в рамках договоров по продаже (поставке) электроэнергии и оказанию услуг по ее передаче (постановление АС ВСО от 09.02.2021 по делу № ­А74-5805/2018) и др.

Как видно из приведенной судебной практики, суды активно признают допустимым сальдирование из разных по правовой природе договоров, если усматривают единую цель сделок.

При определенных обстоятельствах суды могут допустить в качестве сальдо даже действия сторон в рамках договоров купли-продажи и договора займа. Так, постановлением АС УО от 10.12.2020 по делу № ­А76-25957/20165 кассационный суд поддержал нижестоящие инстанции в квалификации действий в качестве сальдо по договорам, имеющим единую конструкцию сделки. Суды учли, что выбор способа оформления рассматриваемых правоотношений был связан со спецификой регулирования отношений в сфере лизинга, в соответствии с которыми незастроенный земельный участок не мог быть передан должнику на условиях договора лизинга. В связи с чем стороны избрали двухступенчатую модель отношений через заключение на первоначальном этапе договора целевого займа, а затем договора финансовой аренды (лизинга) с одновременным заключением договора купли-продажи. В данном деле суды сопоставили все сделки и установили единую цель и экономическую взаимосвязь всех сделок.

ОТКАЗ В ПРИЗНАНИИ В ДЕЙСТВИЯХ СТОРОН РАСЧЕТА САЛЬДО

В отсутствие доказательств взаимосвязи договоров суды откажут в квалификации действий в качестве сальдо и при доказанности остальных обстоятельств признают зачет недействительным. Однако такая «взаимосвязь» нередко зависит скорее от судейского усмотрения, набора доказательств, имеющихся в распоряжении сторон, очевидности единой экономической направленности сделки, чем от объективной оценки сложившихся правоотношений. Суды нередко отказывают в сальдировании. Так, судом признан недействительным зачет:

• из разных договоров подряда на строительство шести кинотеатров, что привело к нарушению очередности удовлетворения требования. Суды учли в числе прочего, что договоры расторгнуты с фиксацией условий расторжения для каждого договора отдельно, а один из договоров был исполнен (постановление АС МО от 19.10.2021 по делу № ­А40-303368/2019);
• из нескольких однородных договоров поставки аналогичных товаров, но по разной цене. Суды указали, что встречная поставка ответчику осуществлялась должником по более низкой цене, спорный зачет не может быть расценен как уменьшение поставщиком причитающейся ему денежной суммы (постановление АС ЦО от 26.07.2021 по делу № ­А54-5158/2016);
• по договору на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов и договора купли-продажи транспортного средства. Суды отклонили доводы ответчика о том, что договоры направлены на достижение единой цели: обслуживание многоквартирных домов и получение прибыли путем объединения имущества и трудовых ресурсов (постановление АС ВВО от 24.02.2021 по делу № ­А28-11583/2017);
• требований из договоров подряда иагентского договора. Суды учли, что агентский договор является самостоятельным договором, по условиям которого общество за вознаграждение поставляло должнику железобетонные изделия, а поставки ЖБИ осуществлялись и на иные строительные объекты (постановление АС ЦО от 01.06.2021 по делу № ­А23-979/2016);
• по договорам поставки. Суды учли представленный управляющим анализ движения товара по договорам поставки, из которого следовало, что для должника данные сделки являлись экономически невыгодными, лишающими какого-либо смысла его финансово-хозяйственную деятельность (постановление АС СЗО от 26.05.2021 по делу № ­А56-22171/2018).

Даже из вышеприведенных примеров очевидно, что недобросовестные ответчики при наличии хотя бы малейшей связи между договорами будут ссылаться на их единую связь, направленную на единую цель. Однако в отсутствие доказательственной базы и обоснованных доводов суды откажут в квалификации таких зачетов в качестве установления сальдо.

Из вышеизложенного следует, что в настоящее время суды готовы признать правомерным сальдирование в рамках различных, на первый взгляд, совершенно не связанных договоров, при условии, что стороны смогут раскрыть и доказать реальную единую экономическую связь данных сделок. В таком случае при соблюдении остальных условий для сальдирования суды откажут в признании данных действий недействительными.

КРИТЕРИИ ОТГРАНИЧЕНИЯ САЛЬДО ОТ ЗАЧЕТА В ПРАКТИКЕ НИЖЕСТОЯЩИХ СУДОВ

Таким образом, к выделяемым судебной практикой характеристикам сальдирования, которое не может быть оспорено в деле о банкротстве как классический зачет, можно отнести следующие:

Источник: bgplaw.com

Практика применения споров о банкротстве 2019 ВС

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ № 2 (2019) от 17.07.2019 г.

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ЭКОНОМИЧЕСКИМ СПОРАМ ВС РФ

В случае создания должником искусственных условий для изменения территориальной подсудности дела о банкротстве посредством формальной смены регистрационного учета, не сопровождаемой фактическим переездом, для целей затруднения кредиторам реализации принадлежащих им прав на получение с должника причитающегося исполнения в процедуре несостоятельности дело о банкротстве при наличии соответствующего ходатайства подлежит передаче на рассмотрение в суд по месту постоянного или преимущественного проживания должника.

Кредиторы П. и Т. 21 мая 2018 г. опубликовали в Едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридических лиц сообщения о намерении обратиться в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о банкротстве главы крестьянского (фермерского) хозяйства Ч. На следующий день (22 мая 2018 г.) Ч. обратился с заявлением о прекращении статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства. После этого 23 мая 2018 г. Ч. осуществил действия по снятию с регистрационного учета по адресу в городе Москве, и в этот же день Ч. зарегистрирован по новому адресу в Ставропольском крае.

Ч. 29 мая 2018 г. был снят с регистрационного учета в качестве главы крестьянского (фермерского) хозяйства. Ч. обратился 31 мая 2018 г. в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании себя несостоятельным. После возбуждения производства по делу о банкротстве должника кредитор П. заявил ходатайство о передаче дела по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

53 Определением Арбитражного суда Ставропольского края ходатайство о передаче дела на рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции названное определение отменено, в удовлетворении ходатайства отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда апелляционной инстанции и оставила в силе определение суда первой инстанции по следующим основаниям. Действительно, место регистрации гражданина в органах регистрационного учета в подавляющем большинстве случаев имеет решающее значение для определения территориальной подсудности дела о банкротстве.

Так, согласно ч. 4 ст. 38 АПК РФ, п. 1 ст. 33 Закона о банкротстве заявление о признании гражданина банкротом подается в арбитражный суд по месту его жительства. Под местом жительства в частноправовых отношениях понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает (п. 1 ст.

20 ГК РФ). При этом по смыслу абзаца второго п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 13 октября 2015 г. № 45 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве)» предполагается, что место жительства гражданина совпадает с местом его регистрационного учета (часть четвертая ст.

2 и часть вторая ст. 3 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»).

Однако в исключительных случаях данная презумпция может быть опровергнута, если заинтересованное лицо (например, кредитор) докажет, что содержащаяся в документах регистрационного учета информация не отражает сведения о настоящем месте жительства должника. В целях выяснения соответствующих обстоятельств во внимание в первую очередь могут приниматься факты, свидетельствующие о необычном характере поведения должника при смене регистрационного учета в период инициирования дела о несостоятельности.

Если заинтересованное лицо привело убедительные доводы и представило доказательства относительно несоответствия данных регистрационного учета должника реальному положению дел, на последнего переходит бремя подтверждения того, что изменение учетных данных обусловлено объективными причинами и связано с переездом на жительство в другой регион. 54 В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, что непосредственно после публикации кредиторами сообщений о намерении Ч. предпринял действия по прекращению статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства и по смене регистрационного учета с города Москвы на Ставропольский край.

Из указанных фактов, а также последующего поведения должника по подаче заявления о собственном банкротстве очевидно следует, что прекращение статуса главы крестьянского (фермерского) хозяйства было необходимо Ч. для того, чтобы получить право на обращение с заявлением о банкротстве ранее, чем такое право получат кредиторы, по подсудности, не соответствующей его месту жительства. Совершенная Ч. в этот же период за несколько дней до подачи заявления о банкротстве смена регистрационного учета была направлена на искажение действительных данных о месте постоянного или преимущественного проживания. Судом апелляционной инстанции не были опровергнуты сделанные, в том числе на основе показаний собственника домовладения в Ставропольском крае, выводы суда первой инстанции о том, что Ч. по адресу расположения указанного дома зарегистрировался лишь формально и после этого уехал обратно в город Москву, где фактически и проживает. Кроме того, суд первой инстанции установил, что значительная часть имущества должника, большинство кредиторов, а также юридических лиц, с которыми Ч. связан корпоративными правоотношениями, находятся в городе Москве, то есть фактически город Москва является центром основных интересов должника, местом его деятельности и фактического проживания. Определение № 308-ЭС18-25635

Положения п. 9 ст. 45 Закона о банкротстве о таком основании прекращения производства по делу о несостоятельности, как непредставление суду кандидатуры арбитражного управляющего в течение трех месяцев, не подлежат применению к отношениям, вытекающим из банкротства граждан.

По заявлению К. возбуждено производство по делу о признании его несостоятельным (банкротом). Рассмотрение обоснованности заявления К. о его банкротстве шесть раз откладывалось судом первой инстанции с июля по октябрь 2017 года по причине непредставления предложенными должником 55 саморегулируемыми организациями кандидатуры финансового управляющего.

Пять саморегулируемых организаций арбитражных управляющих в ответ на запросы суда указали на то, что ни один из их членов не дал согласия на утверждение своей кандидатуры в качестве финансового управляющего в деле о банкротстве К. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, производство по делу прекращено. Суды исходили из истечения установленного законом трехмесячного срока для утверждения кандидатуры арбитражного управляющего (п.

9 ст. 45 Закона о банкротстве). Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям. Суды не приняли во внимание, что применительно к настоящему делу право на судебную защиту, гарантированное ст.

46 Конституции Российской Федерации, включает в себя не только возможность гражданина обратиться в суд с заявлением о собственном банкротстве, но и предполагает обеспечение со стороны государства реальных условий для использования им всего механизма потребительского банкротства. В рассматриваемом случае суды фактически лишили К. данного права исходя из поведения иных субъектов, на которых должник не мог и не должен был влиять, – членов пяти саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, не пожелавших исполнять функции финансового управляющего за определенное законом вознаграждение.

Такой поход следует признать ошибочным. Согласно п. 1 ст. 2139 Закона о банкротстве участие финансового управляющего в деле о банкротстве гражданина является обязательным. Пункт 4 ст. 2134 Закона о банкротстве предусматривает, что в заявлении гражданина о признании его банкротом указывается саморегулируемая организация, из числа членов которой утверждается финансовый управляющий.

Коль скоро право на потребительское банкротство закреплено в законе и оно не может быть осуществлено гражданином без участия финансового управляющего, суд обязан обеспечить условия для реализации названного права. Это означает, что в ситуации, когда неоднократные попытки гражданина, предлагающего саморегулируемые организации предусмотренным законом способом – путем подачи нескольких ходатайств с указанием известных ему организаций – не приводят к положительному результату, суд должен занять активную позицию в решении вопроса об утверждении арбитражного 56 управляющего, в частности с согласия гражданина, при сохранении у него интереса к дальнейшему ведению дела о банкротстве, одновременно направить запросы во все оставшиеся саморегулируемые организации.

При поступлении ответов с указанием претендентов из нескольких организаций суд утверждает арбитражного управляющего, кандидатура которого указана в ходатайстве, поступившем в суд первым, если для этого нет установленных Законом о банкротстве препятствий (п. 1 ст. 6 ГК РФ, абзац третий п. 7 ст. 45 Закона о банкротстве).

Реестр саморегулируемых организаций арбитражных управляющих ведет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (ст. 29 Закона о банкротстве, постановление Правительства Российской Федерации Российской Федерации от 3 февраля 2005 г. № 52 «О регулирующем органе, осуществляющем контроль за деятельностью саморегулируемых организаций арбитражных управляющих»).

Содержащиеся в упомянутом реестре сведения, в частности о месте нахождения саморегулируемых организаций, размещаются на официальном сайте службы в сети Интернет, доступны для всеобщего ознакомления без взимания платы и иных ограничений (приложения № 1 и № 4 к приказу Минэкономразвития России от 8 июля 2010 г. № 284). Как видно из общедоступного реестра саморегулируемых организаций, в настоящее время соответствующим статусом обладают порядка пятидесяти организаций.

Суд первой инстанции направил запросы только в пять из них. Вопреки выводам суда первой инстанции, общие положения п. 9 ст.

45 Закона о банкротстве о таком основании прекращения производства по делу о несостоятельности, как непредставление суду кандидатуры арбитражного управляющего в течение трех месяцев, не подлежали применению к отношениям, вытекающим из потребительского банкротства, поскольку они противоречат смыслу и целям законодательного регулирования в этой специальной сфере. Трехмесячный срок, отведенный суду на разрешение вопроса о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом, установленный п. 5 ст. 2136 Закона о банкротстве, носит организационный характер. Само по себе его истечение не является основанием для прекращения производства по делу. Определение № 301-ЭС18-13818 57

Денежное требование кредитора, преобразовавшееся из требования участника долевого строительства о передаче нежилого помещения в собственность, к застройщику-банкроту обеспечивается залогом. Указанный кредитор вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 20114 Закона о банкротстве.

В рамках дела о банкротстве должника К. обратилась с заявлением о включении в реестр кредиторов ее требования как обеспеченного залогом нежилого помещения. К. обосновывала свои требования тем, что ранее она заключила с должником (застройщиком) договор участия в долевом строительстве нежилого помещения, по которому передала денежные средства, однако обязательство по передаче нежилого помещения должником исполнено не было.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, требование кредитора включены в четвертую очередь, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Суды отказали в признании за долгом залогового статуса, мотивируя это тем, что по смыслу статей 2011 и 2019 Закона о банкротстве у К. как приобретателя нежилого помещения отсутствует статус участника строительства для целей применения норм о банкротстве застройщика.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований, признала требование К. обеспеченным залогом по следующим основаниям. По смыслу п. 2 ст. 2, ст.

4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения. Соответственно, положения ст.

121 и 13 названного закона об обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства. В ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального 58 банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности (здесь и далее – в редакции, применяемой к спорным отношениям) предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. – ст. 20110 –20111 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подп. 4 п. 1 ст.

2019 Закона о банкротстве). Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2018 г. № 305-ЭС16-10864 (5) применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус.

Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций, не имеется. Ни ГК РФ, ни Закон № 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве.

Более того, это входило бы в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой в первую очередь на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя. 59 Из этого следует, что залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст.

20114 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества. Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него.

В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено ст. 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц). При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте. Определение № 308-ЭС18-15980

При недостаточности имущества должника для удовлетворения кредиторов соответствующей очереди любой кредитор этой очереди признается заинтересованным лицом в целях оспаривания торгов по продаже имущества должника по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества Г., являющийся кредитором общества второй очереди, обратился в суд с заявлением о признании недействительными на основании п. 1 ст. 449 ГК РФ торгов по продаже имущества должника. Определением суда первой инстанции заявление Г. удовлетворено.

60 Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, определение суда первой инстанции отменено, производство по заявлению Г. прекращено. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и направила обособленный спор на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Требование о признании торгов недействительными предъявлено Г. по общим основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 449 ГК РФ, а не по специальным основаниям, установленным ст. 612 или 613 Закона о банкротстве.

Несмотря на то, что такое требование, как разъяснено в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве, в материальном смысле правом на его предъявление обладают любые заинтересованные лица, а не только субъекты, указанные в ст. 619 Закона о банкротстве.

По смыслу разъяснений, данных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее – информационное письмо № 101), интересы взыскателя, по требованию которого обращалось взыскание на имущество должника, затрагиваются при нарушении порядка проведения публичных торгов. Г. является кредитором должника, задолженность перед которым по выплате заработной платы включена в реестр требований кредиторов.

Он имеет право на погашение данной задолженности за счет выручки, полученной от реализации имущества на спорных торгах. По сути, Г. относится к числу тех лиц, в интересах которых эти торги проводились. Его правовое положение сходно с правовым положением взыскателя в исполнительном производстве, и поэтому к рассматриваемым отношениям подлежали применению разъяснения, изложенные в п. 2 информационного письма № 101. Вывод об отсутствии у Г. как у кредитора второй очереди интереса в оспаривании торгов мог быть сделан судами лишь в ситуации, когда конкурсной массы с учетом средств, полученных по результатам торгов, хватило бы на полное погашение требований всех кредиторов одной с ним очереди удовлетворения. Определение № 305-ЭС16-13381 61

Мораторные проценты начисляются с даты введения процедуры реструктуризации долгов в рамках дела о банкротстве гражданина, в том числе в случае отсутствия плана реструктуризации.

В рамках дела о банкротстве должника между кредитором и финансовым управляющим возникли разногласия по вопросу начисления мораторных процентов на требования кредитора за период процедуры реструктуризации. Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, на финансового управляющего имуществом должника возложена обязанность выплатить кредитору мораторные проценты при условии достаточности у должника денежных средств для уплаты данных процентов.

Постановлением арбитражного суда округа названные судебные акты отменены, в удовлетворении заявления кредитора отказано. Суд исходил из того, что по смыслу п. 2 ст.

21319 Закона о банкротстве требования кредиторов о начислении и выплате процентов могут быть предъявлены с даты введения процедуры реструктуризации долгов гражданина только при условии утверждения арбитражным судом плана реструктуризации долгов, поскольку в указанном плане отражается расчет источников дохода, за счет которого производится удовлетворение требований кредиторов. Суд округа также отметил, что в данной ситуации не допускается применение по аналогии норм законодательства о банкротстве о последствиях введения процедуры наблюдения в отношении юридических лиц.

При таких условиях суд округа отказал в начислении мораторных процентов. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Общим последствием введения процедуры банкротства является установление моратория, то есть запрета на начисление неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций, а также процентов по обязательствам должника. Для кредитора это означает, что он утрачивает право на согласованный в договоре или законодательно предусмотренный возможный прирост к имеющемуся перед ним долгу, опосредующий, как правило, ответственность за неисполнение обязательства.

Вместо этого по смыслу законодательства о банкротстве данный кредитор получает право на специальные проценты, именуемые мораторными. 62 Главой X Закона о банкротстве, регулирующей вопросы несостоятельности граждан, предусмотрено, что мораторий наступает непосредственно после введения первой процедуры – реструктуризации (абзац четвертый п. 2 ст. 21311 Закона о банкротстве).

При этом положения о начислении мораторных процентов содержатся только в норме о последствиях утверждения плана реструктуризации (п. 2 ст. 21319 Закона).

Даты введения процедуры реструктуризации и утверждения соответствующего плана (либо отказа в его утверждении и введения следующей процедуры) не совпадают, разрыв между названными датами, как правило, составляет несколько месяцев (например, ст. 2138 , 21312 и 21317 Закона о банкротстве).

Поскольку в отношении требования кредитора действует мораторий, из-за которого он лишается права на договорные или законные санкции и проценты, то такой кредитор не может быть лишен специальных процентов (как правило, в пониженном размере), установленных на случай моратория законодательством о банкротстве. Иное бы приводило к тому, что кредитор при неизменности собственного статуса оказывался бы в разном положении в рамках одной процедуры реструктуризации в зависимости от того, утвержден план или нет, а для должника нахождение в процедуре реструктуризации без утвержденного плана становилось бы крайне выгодным, поскольку вовсе отсутствовали бы какие-либо негативные последствия от не возврата долга. Таким образом, толкование судом округа указанных норм Закона о банкротстве приводит к освобождению должника от ответственности, что не согласуется с требованиями добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ), нарушает баланс интересов кредиторов и должника в процедуре несостоятельности. Определение № 304-ЭС17-2162 (2)

Источник: konsul-law.ru

Практика по делам о долевом участии в строительстве

Первоначально появившись в 1985 году в Аргентине, долевое участие в строительстве быстро становилось популярным и в других странах. В России началом практического использования долевого участия в строительстве стали жилищно-строительные кооперативы, существовавшие и ранее, но получившие особенное развитие в эпоху Перестройки. В дальнейшем, в результате резкого сокращения государственного финансирования строительства жилья, приватизации жилых домов и развития рынка частной недвижимости, долевое участие в строительстве продолжало увеличивать своё значение.

Содержание работы

Введение 3
1 Общие понятия и краткая история института долевого участия в строительстве 5
1.1 Возникновение института долевого участия в строительстве в Аргентине 5
1.2 Жилищно-строительные кооперативы в СССР и РФ 7
1.4 Долевое строительство в РФ 10
2 Нормативно-правовая база долевого участия в строительстве и её развитие 13
2.1 Правовое регулирование долевого строительства в РФ до принятия специального федерального закона 13
2.2 Урегулирование вопросов долевого строительства федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ 17
2.3 Обзор и анализ изменений закона об участии в долевом строительстве 23
2.3.1 Изменения, внесённые законом от 18.07.2006 № 111-ФЗ 23
2.3.2 Изменение, внесённое законом от 16.10.2006 № 160-ФЗ 24
2.3.3 Изменение, внесённое законом от 23.07.2008 № 160-ФЗ 25
2.3.4 Изменения, внесённые законом от 17.07.2009 № 147-ФЗ 25
2.3.5 Изменения, внесённые законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ 27
2.4 Другие нормативно-правовые акты по вопросам долевого участия в строительстве 34
3 Проблемы долевого участия в строительстве и пути их решения 37
3.1 Экономические проблемы и проблемы недобросовестного поведения застройщиков 37
3.2 Меры по недопущению злоупотреблений и возмещению ущерба пострадавшим от них участникам долевого строительства 44
4 Практика по делам о долевом участии в строительстве 49
4.1 Взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию 49
4.2 Неустойка и существенные условия договора 50
4.3 Неисполнение обязательств застройщиком в Ростове-на-Дону 51
4.4 Уголовное дело о мошенничестве в сфере долевого строительства 52
Заключение 53
Библиография 54

Содержимое работы — 1 файл

1. Аванесов Ю. А. Формирование рыночной экономики и приватизация торговли. / Аванесов Ю.А — М.: Юридическая литература, 2006.
2. Афонина А. В. Практическое применение нового Жилищного кодекса РФ и ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». — М.: IPR Media, 2009.
3. Волохова О. В. Современные способы совершения мошенничества: особенности выявления и расследования. — М., 2005. — С. 7.
4. Гаврилин Ю. В., Шурухнов Н. Г. Криминалистика. Методика расследования отдельных видов преступлений. — М., 2004.
5. Гринёв В. П. Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации. — М.: Гросс-Медиа, 2007. — 104 с.
6. Ефременко Т., Невинная И. Строительные фирмы привлекли внимание администрации президента // Российская газета. — 2005. — № 3910, 27.10.2005.
7. Жилищно-строительный кооператив // Большая советская энциклопедия
8. Жилищные кооперативы в СССР // Коммерсантъ. — 2010. — № 158/П (4458), 30.08.2010.
9. Кайль А. Н. Постатейный комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многокв. домов и иных об. недвиж. …». — М.: Гросс-Медиа, 2008.
10. Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист. — 1998. — № 4. — С. 9.
11. Королев А. Н. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. — 2006. — № 7. — С. 34.
12. Майфа В. А. Особенности привлечения средств граждан по договору участия в долевом строительстве // Закон. — 2005. — № 6. — С. 54.
13. Макарова О. А. Долевое строительство «В законе» // Правовые вопросы строительства. — 2005. — № 2.
14. Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — № 9. С. 85-92.
15. Обобщение практики рассмотрение судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного суда РФ. — 2003. — № 2 — С. 17-24.
16. Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»// Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2005. — № 10 (ч. II).
17. Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. — 1997. — № 3. — С. 37.
18. Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Волтерс Клувер, 2006.
19. Скловский К. О. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве //Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С. 18.
20. Сокол П. В. Договор участия в долевом строительстве. — М.: Ось-89, 2008.
21. Трапезников В. А. Договор участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2005, № 9. — C. 17.
22. Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. — СПБ., 2001. — С. 4.
23. Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. — 2003. — № 10. — С. 54-59.

1. Долевое строительство изобрели в Аргентине, используют в Эмиратах // Ежедневный Интернет-журнал Metrinfo.Ru — 7 мая 2008 года. // http://www.metrinfo.ru/ articles/38333.html
2. Обманутые дольщики Подольска: «Администрация нашего города не услышала губернатора Громова» // http://www.help.su/info/info_ 270_1.htm
3. Минрегион запретит долевое строительство жилья // http://realty.lenta.ru/news/ 2010/11/26/zapret/
4. Долой недострой! // Ведомости. // http://www.vedomosti.ru/ newspaper/article/250554/ doloj_nedostroj
5. Долевое строительство в Москве начинает оживать // http://www.volga-info.ru/ dolevoe_stroitelstvo_v_moskve_ nachinaet_ojivat/
6. Долевое строительство в условиях кризиса // http://www.soyuzstroy.ru/ index.php?m=961base=ESU; n=6885

   4 Постановление Совмина СССР от 19.11.1964 № 943 «О дальнейшем развитии кооперативного жилищного строительства» // СП СССР. — 1964. — № 25. — ст. 147 // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=ESU; n=4209

   5 Жилищно-строительный кооператив // Большая советская энциклопедия // http://slovari.yandex.ru/~ книги/БСЭ/Жилищно- строительный%20кооператив/

   6 Жилищные кооперативы в СССР // Коммерсантъ. — 2010. — № 158/П (4458), 30.08.2010. // http://www.kommersant.ru/doc. aspx?DocsID=1495585

   7 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, 03.01.2005. — часть 1. — ст. 14. // http://www.consultant.ru/ popular/housing/

   8 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от. 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — 05.12.1994, № 32 — ст. 3301 // http://www.consultant.ru/ popular/gkrf1/5_16.html#p1233

   9 Обманутые дольщики Подольска: «Администрация нашего города не услышала губернатора Громова» // http://www.help.su/info/info_ 270_1.htm

   10 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, 03.01.2005. — часть 1. — ст. 14. // http://www.consultant.ru/ popular/housing/

   11 Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от. 27.07.2010) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — 05.12.1994, № 32 — ст. 3301 // http://www.consultant.ru/ popular/gkrf1/5_16.html#p1233

   12 Минрегион запретит долевое строительство жилья // http://realty.lenta.ru/news/ 2010/11/26/zapret/

   13 Долой недострой! // Ведомости. // http://www.vedomosti.ru/ newspaper/article/250554/ doloj_nedostroj

   14 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М.: Волтерс Клувер, 2006. — С. 331

   15 Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983) // Ведомости ВС РСФСР. — 1983. — № 26. — ст. 883. // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=LAW; n=48666

   16 Закон РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. — 1991. — 18.07.1991, № 29. — ст. 1005. // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=LAW; n=83331

   17 Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. — 1999. — 01.03.1999, № 9. — ст. 1096. // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=LAW; n=102881

   18 ПФ РФ от 01.10.2001 N ВП-09-25/7938 «О существенных условиях договоров долевого участия в строительстве» // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=EXP; n=299681 // официальной публикации не было

   19 Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — № 9. С. 85-92.

   20 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. — М., Волтерс Клувер, 2006. — С. 331.

   21 Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. — 2003. — № 10. — С. 54-59.

   22 Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. — СПБ., 2001. — С. 4.

   23 Щербинин А. Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. — 2003. — № 10. — С. 54-59.

   24 Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста // ЭЖ-Юрист. — 1998. — № 4. — С. 9

   25 Скловский К. О. О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве //Хозяйство и право. — 2000. — № 5. — С. 18.

   26 Обобщение практики рассмотрение судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Обзор судебной практики Верховного суда Российской Федерации от 19.09.2002 г. // Бюллетень Верховного суда РФ. — 2003 №2 — С. 17-24.

   27 Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 г. № 56 // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 9. — С. 85-92

   28 Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2004. — № 292, 31.12.2004. // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=LAW; n=101448

   29 Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда РФ. — 2003. — № 2.

   30 Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. — 2004. — № 292, 31.12.2004. // http://www.consultant.ru/ online/base/?req=doc;base=LAW; n=101448

   31 Майфа В. А. Особенности привлечения средств граждан по договору участия в долевом строительстве // Закон. — 2005. — № 6. — С. 54.

   32 Трапезников В.А. Договор участия в долевом строительстве // Право и экономика. — 2005, № 9. — C. 17.

   33 Макарова О. А. Долевое строительство «В законе» // Правовые вопросы строительства. — 2005. — № 2.

   34 Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 28.12.2010) // Собрание законодательства РФ. — 2000. — 07.08.2000, № 32. — ст. 3340. // http://www.consultant.ru/ popular/nalog2/

   35 Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 № 0100/5932-03-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»// Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. — 2005. — № 10 (ч. II).

   36 Королев А. Н. Правовое регулирование долевого финансирования строительства // Право и экономика. — 2006. — № 7. — С. 34.

   Источник: www.turboreferat.ru

   Практика по делам о долевом строительстве

   Долевое строительство. Регистрация права собственности. Результаты по делам

   2009. Москва. Гражданское дело: подтверждение права пользования на жилое помещение. Стадия: суд первой инстанции — Мосгорсуд — суд первой инстанции

   Семье Иванковых был выдан ордер на получение льготного жилья, в соответствии с распоряжением префектуры одного из округов г.Москвы. Причиной последующих судебных разбирательств послужило несоответствие — квартира оказалась больше по метражу, чем ранее заявлялось.

   Еще до вселения в квартиру, заблаговременно семья Иванковых уведомила ою этом факте Департамент жилищной политики и жилищного фонда г.Москвы. Никакой особой реакции в ответ на уведомление не поступало, но уже через полгода при оформлении документов было отказано в заключении договора социального найма (с правом последующей приватизации). При подачи иска в суд первой инстанциии истцы Иванковы утверждали, что уже возникло право пользования жилым помещением. Ответчики настаивали, что ордер, выданный ранее подтверждает другой метраж квартиры. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, отразив позицию ответчика — права пользования на жилое помещение не возникло.

   Мосгорсуд с позицией своих коллег не согласился — отменил решение суда первой инстанции, вернул на новое рассмотрение в ином составе суда, ссылаясь на п.3 ст.672 ГК РФ, ст. 47 ЖК РСФСР, ст. 60 ЖК РФ.

   Данный судебный процесс длился в судах различных инстанций 1,8 года: последнее решение, вступившее в законную силу, оставило право собственности за семьей Иванковых. В настоящее время юристы КА «Домбровицкий и партнеры» оформляют для семьи документы на право собственности.

   2009. Москва – Московская область, Химки. Гражданское дело: долевое строительство — дело «Принт.Капитал» (ЖК «Звезда России»). Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

   «Дело Принт.Капитал». Клиенты (соинвесторы) заключили договор долевого участия в строительстве жилого дома входящего в жилой комплекс «Звезда России», по которому полностью выполнил принятые на себя обязательства.

   По условиям договора после ввода дома в эксплуатацию застройщик (инвестор), а именно ООО «Принт.Капитал» обязался передать в собственность соинвестору оговоренную квартиру. Однако застройщик в силу ряда причин не смог передать квартиры клиентам ввиду не принятия домов государственной комиссией. Сложилась ситуация, когда соинвесторы стали заложниками, независящего от них конфликта, требующего дополнительных мер от дольщиков – либо обращение в суд (затратно), либо разрешение путем переговоров. Юридическую поддержку дольщикам осуществлял юрист Гугаев А.А., который настаивал на досудебном разрешении конфликта, как менее затратном для клиентов.
   В досудебном порядке – в результате проведенных переговоров юриста и представителя застройщика — стороны подписали мировое соглашение. Соглашение впоследствии утверждено в суде.
   В соответствии с утвержденным мировым соглашением Ответчик ООО «Принт.Капитал» признает:
   • Истцу принадлежит право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства — жилой дом, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон «Левобережный», квартал по ул. Совхозная, корпус «В», в размере от 38,58/44500 до 66/44500 кв.м. Указанная доля представляет собой однокомнатную квартиру проектной площадью 38,58 или двухкомнатную квартиру проектной площадью 66 кв.м;
   • После ввода дома в эксплуатацию по адресу: г. Химки, микрорайон «Левобережный», ул. Совхозная, корпус «В», Истец имеет право оформить квартиру проектной площадью 38,58 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, г. Химки, микрорайон «Левобережный», квартал по ул. Совхозная, корпус. «В» в собственность, обратившись в ГУ ФРС по Московской области

   2010. Сочи. Гражданское дело: долевое строительство. Судебные решения на выделение доли в недостроенных объектах строительства

   Сочинский городской суд вынес первые решения в пользу соинвесторов многоквартирных домов — жителей разных городов России, чей конфликт с компаниями-застройщиками ЗАО «ВАНТ» длится уже более года, после фактической остановки строительства летом 2008 года. Суть исков — признание права собственности на квартиры в возводящихся, не сданных в эксплуатацию, домах. Судебное решение, по мнению дольщиков — единственная юридическая возможность избежать в дальнейшем манипуляций с их собственностью при возможном разрешении конфликта
   Истцы — пенсионеры из Уфы — не только получили право собственности на квартиру в строящемся комплексе «Ямайка» в Сочи, но и взыскали с ответчика — ростовского застройщика ЗАО «ВАНТ» — сумму понесенных судебных расходов. Суд учел то обстоятельство, что истцы полностью выполнили свои обязате6льства, своевременно выплатив суммы, указанные в договоре.
   Однако, несмотря на массовые обращения граждан, не все иски дольщиков имеют аналогичную судебную перспективу. «Мы рекомендуем обращаться в суд только тем нашим клиентам, чьи дома находятся в завершающей стадии строительства, — поясняет адвокат Петр Домбровицкий, чья коллегия адвокатов представляет интересы дольщиков сочинском и ростовских судах. — Наши юристы проводят также разъяснительную работу среди граждан, проводя разницу между соинвесторами, и, как следствие, определяют различные юридические пути разрешения существующей конфликтной ситуации в соответствии с российским законодательством».
   Несмотря на обещания застройщиков, юристы настоятельно рекомендуют обезопасить аналогичными судебными решениями правовой статус недвижимости граждан. Учитывая, что 80% сочинских дольщиков проживают в других российских регионах и не имеют возможности своевременно отслеживать изменения ситуации, судебное определение гарантирует гражданам их права даже в перспективе дальнейшей смены собственника, его возможного банкротства и любых других, юридически прогнозируемых, схемах развития и разрешения конфликтной ситуации.

   2010-11. Сочи. Гражданское дело: долевое строительство. Судебные решения на выделение доли в недостроенных объектах строительства

   В настоящее время юристами сочинского филиала коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» (юрист Резбаев Рустам Рифович) получено свыше 15-ти судебных решений в пользу дольщиков застройщика ЗАО «САФИ» на различных замороженных объектах строительства в г.Сочи, Центральный район.

   Гражданское дело. 2005 год. Московская область, г. Троицк . Стадия: рассмотрение дела в суде первой инстанции. Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

   300 покупателей квартир в подмосковном городе в домах строительной компании “Норд” смогли доказать в суде, что требования застройщика доплатить 50% от стоимости уже оплаченных ими квартир незаконны. “Норд” потребовал от покупателей доплатить от 40% до 60% стоимости уже оплаченных ими квартир, объяснив это дополнительными расходами при строительстве. Суд признал финансовые претензии “Норд” несостоятельными.

   Разослав письма с требованием доплаты, “Норд” отказывался оформлять документы о праве собственности на квартиры и обещал подать в суд на соинвесторов, которые не внесут деньги. Письма получили около 60 человек, каждый из которых должен был заплатить от $20 000 до $42 000. Но по рекомендации адвоката, жильцы «сыграли на опережение»: решили не дожидаться исков от “Норд” и сами обратились в суд с просьбой признать право собственности на квартиры.

   Представители “Норд” в уведомлениях покупателям о доплате, которые рассылал “Норд”, утверждали, что при заключении договора долевого участия стороны принимали на себя обязанности участников простого товарищества по строительству дома, значит, общие расходы должны нести совместно. Представители “Норд” утверждали, что эти условия диктует ГК РФ. Представители компании уточнили, что с ними судятся не все соинвесторы, некоторые уже внесли доплату. Требование “Норд” доплатить, видимо, было вызвано финансовыми проблемами компании: у компании просто не было денег для нового строительства.

   Однако суд посчитал этот документ договором строительного подряда, который регулирует закон о защите прав потребителей. Судебным решением “Норд” обязан будет выдать жильцам документы на квартиры. Это решение остановит другие компании: любая просьба доплатить будет бить по репутации застройщика.

   Гражданское дело. 2008 год. Ленинградская область. Стадия: рассмотрение дела в суде первой инстанции. Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

   Администрация крупного города Ленинградской области в судебном порядке пытается выкупить недостроенное торгово-офисное здание в центре города. Наша коллегия адвокатов представляет интересы инвестора: считает, что администрация осуществляет своеобразный захват объекта.

   Суть иска. Проект здания был подготовлен еще в 2002 году. В 2004 году городские власти утвердили акт выбора земельного участка под строительство. В 2005 году, со сменой руководства города, стройка была остановлена из-за якобы неожиданно выявленных «многочисленных нарушений нормативной документации».

   Спустя время новое руководство муниципалитета обратилось к компании-застройщику с предложением о выкупе объекта в муниципальную собственность. Предварительная договоренность была достигнута лишь в конце 2008 года. Планировалось, что после выкупа строящийся объект будет перепрофилирован в Центр школьного и дополнительного внешкольного образования, с учетом потребностей гимназии, рядом с которым расположен объект.

   В дальнейшем администрация привлекла для осуществления «захвата» общественность: заявление с требованием обязать застройщика ликвидировать скандальную постройку подали в суд представители родительского комитета гимназии, в опасной близости к которой располагается недострой. Иск последовал за тем, как стало известно об отказе фирмы-застройщика продолжать переговоры с мэрией о выкупе здания в муниципальную собственность и создании в его стенах нового учебного корпуса.
   Матери гимназистов на законных основаниях ссылаются на факт: расстояние между стенами школы и стройкой должно быть более 50 метров, а не 27, десять из которых огорожено забором. Скопление автотранспорта, которое не удастся избежать в случае достройки торгово-офисного здания, опасно для детского здоровья, не говоря уже о том, что школьная территория потеряла место для занятий спортом и организации досуга детей. Однако разрешение на строительство выдавала администрация и компания-застройщик в данном случае ничего не нарушала.

   Застройщик свернул переговоры под предлогом необходимости выкупа земли, на которой ведется строительство. Однако городские власти категорически против любых действий с объектом, кроме продажи муниципалитету. Впрочем, истинной причиной остановки переговоров называют политические мотивы, связанные с предстоящими муниципальными выборами.
   Чтобы предотвратить «захват» адвокат выдвинул встречный иск к администрации города. К сожалению, тонкости иска мы не можем описать подробно в этой статье — это интеллектуальное ноу-хау нашей коллегии адвокатов.

   2010. Москва – Московская область, Химки. Гражданское дело: долевое строительство — дело «Принт.Капитал» — ЗАО «ПИК-Регион» (ЖК «Звезда России»). Адвокат жилищные вопросы: договоры инвестирования и долевого строительства

   Завершение строительства жилого комплекса ЖК «Звезда России» производило ЗАО «ПИК-Регион». После ввода домов в эксплуатацию юрист Алексей Гугаев, в соответствии с предварительной договоренностью с клиентами-соинвесторами многоквартирного дома, отстаивал в судебном порядке права собственности на квартиры. Иски были поданы в Химкинский городской суд Московской области о признании за соинвесторами ООО Принт.Капитал права собственности на квартиры. Химкинскм городским судом исковые требования соинвесторов были полностью удовлетворены, за соинвесторами признано право собственности.
   При подаче исков была оплачена государственная пошлина, которая впоследствии – по решению суда – была взыскана с ответчика в пользу истцов-соинвесторов. Таким образом юрист А.Гугаев уменьшает расходы клиентов на проведение судебных процессов. В некторых случаях одновременно с возвратом госпошлины удавалось взыскать в пользу клиентов неустойку с ООО Принт.Капитал за просрочку исполнения обязательств.
   На основании данных решений были зарегистрированы права собственности соинвесторов на свои квартиры в УФРС по Московской области. Решения были вынесены по всем введенным в эксплуатацию домам, а именно корпусам «А», «Б» и «В». Данных решений на сегодняшний момент уже более 50.

   2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство — дело Дело ЗАО «Жилстройиндустрия — ЗАО «ПИК-Регион»

   В соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным между Государственным образовательным учреждением Российский химико-технологический университет им. Д.И. Менделеева и ЗАО «Строительное управление № 155» с 2003 года осуществлялось строительство ряда домов, расположенных по адресу: г. Москва, Героев Панфиловцев и Виласа Лациса. В дальнейшем всем указанным домам был присвоен почтовый адрес.
   Квартиры в доме по указанным выше адресам реализовывались на основании Договоров долевого участия в строительстве. Юридическое сопровождение производил юрист Алексей Гугаев.
   В соответствии с большим количеством договоров уступки права, квартиры продавались следующими компаниями: ООО «Афина», ЗАО «Стэнли-трейдинг», ООО «Мирсус».

   Большинство договоров долевого участия в строительстве заключалось компанией ЗАО «Жилстройиндустрия», которая в дальнейшем была переименована в ЗАО «ПИК-Регион». Согласно инвестиционного контракта, а так же договоров долевого участия, заключаемых с физическими лицами, право собственности на квартиры по адресу: Москва, улица Туристская, д. 33, корп. 1 — должно было быть оформлено еще в 2005 году.

   Как и во многих других спорных случаях с участием «дольщиков» между участниками строительства так и не был оформлен договор о реализации инвестиционного контракта.

   2011. Москва. Гражданское дело: ДЭЗ против жильцов — установка перегородки в приквартирном холле

   Дирекция единого заказчика района «Марьино» обратилась в мировой суд с иском о сносе незаконно установленной перегородки, отсекающей 2 квартиры, принадлежащих одному собственнику. Интересы собственника соседних квартир представлял юрист Алексей Гугаев.

   В своих требованиях ДЕЗ, ссылаясь на гл.4 ЖК РФ («Переустройство и перепланировка жилого помещения»), требовал демонтировать незаконно установленную перегородку. В судебное заседание представителем ответчика, Гугаевым А.А. был предоставлен в качестве доказательства необоснованности требований ДЕЗа Устав Дирекции единого заказчика района «Марьино», заверенный налоговой службой, в котором однозначно было указано, что правомочия собственника осуществляет Департамент имущества г.Москвы. На основании представленных доказательств в иске Дирекции единого заказчика района «Марьино» о сносе перегородке отказано полностью.

   2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство — пайщик против ЖСК «Строим вместе»

   19 января 2004 года на основании свидетельства о присоединении к Договору – Положению о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений и иных объектов недвижимости, гражданка В. была принята в члены жилищно-строительного кооператива «Строим Вместе». Присоединение к Договору осуществлялось путем подписания названного выше свидетельства и приложения № 1 к договору – Индивидуальный график накопления паевого взноса. 11февраля 2005 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Соди.Рус» и ЖСК «Строим вместе» был заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым у ЖСК возникает право требования на однокомнатную квартиру общей площадью 48 кв.м, расположенную в жилом комплексе по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Мосренген, д.1, секц.5, эт.11, по окончании строительства эта квартира передается ЖСК в собственность. В соответствии с индивидуальным графиком накопления паевого взноса В., не нарушая условий оплаты, выплатила полностью стоимость приобретаемой недвижимости в обусловленные сроки. 12 декабря 2007 года В. обратилась к ЖСК с заявлением о переуступке права требования по договору долевого участия в строительстве в связи с тем, что ей были выполнены все условия и весь пай выплачен. Однако ЖСК не только не передал право требования по договору долевого участия в строительстве, но и всячески уклонялся от общения с В.

   Юридическую поддержку в споре с ЖСК осуществлял юрист Алексей Гугаев. Юристом было подготовлено исковое заявление в Головинский суд города Москвы. Но в рамках судебного разбирательства юристу удалось добиться подписания соглашения в пользу клиентки. Во время судебного процесса были проведены переговоры с ЖСК, результатом которых стало подписание соглашения об уступке права требования по договору долевого участия в строительстве.

   2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство — пайщик против ЖСК «Строим вместе», выход из жилищно-строительного кооператива «Строим Вместе»

   Выход из жилищно-строительного кооператива «Строим Вместе» — осуществлял юрист Алексей Гугаев для своих клиентов.
   «История спора» такова: 22 февраля 2004 года на основании распоряжения о вступлении в кооператив, клиенты были приняты в члены жилищно-строительного кооператива «Строим Вместе» с предоставлением права приобретения объекта недвижимости (однокомнатной квартиры).
   В соответствии с индивидуальным графиком накопления паевого взноса клиенты, не нарушая условий оплаты, выплатили полную стоимость приобретаемой недвижимости в обусловленные тем же графиком сроки. Однако процесс строительства многоквартирного дома затянулся и клиенты решили воспользоваться своим правом выхода из жилищно-строительного кооператива «Строим Вместе», о чем в адрес ЖСК было направлено письмо с просьбой исключить из членов кооператива и вернуть выплаченную сумму в размере 640 540,00 руб. Однако ЖСК так и не произвел никаких расчетов и постоянно уклонялся от возврата денежных средств.
   Юристом Гугаевым было подготовлено и подано в суд исковое заявление о взыскании денежных средств с ЖСК «Строим вместе». И только судебное разбирательство сподвигло ЖСК к соблюдению условий договора: в процессе разбирательства по данному делу ЖСК «Строим Вместе» решил полностью вернуть внесенные денежные средства в добровольном порядке.

   2011. Москва. Гражданское дело: пасынки против мачехи — определение супружеской доли, раздел имущества

   Сыновья от первого брака стали заложниками ситуации с разделом имущества супругов – отца и его второй жены. Их интересы в суде отстаивал юрист нашей коллегии Алексей Гугаев. Отец к моменту судебного разбирательства умер. Иск в суд о разделе совместно нажитого имущества подала вторая супруга. Предмет иска — четырехкомнатная квартира.

   Вдова в исковом заявлении претендовала на половину квартиры. Сыновья от первого брака фактически владели данной спорной квартирой.

   По результатам исследования материалов дела было обнаружено, что четырехкомнатная квартира была приобретена по договору мены с доплатой в 60 000 рублей, а двухкомнатная квартира, которая в качестве договора мены была передана другой стороне договора, принадлежала ныне умершему отцу на основании договора безвозмездной передачи имущества (была приватизирована).

   В Одинцовский городской суд Московской области было подано возражение юриста Алексея Гугаева на исковое заявление вдовы. Однако Одинцовским городским судом было вынесено решение о признании права собственности за бывшей женой на ½ доли в четырехкомнатной квартире. В обоснование своего решения суд исходил из того, что в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ право собственности на двухкомнатную квартиру возникло из акта государственного органа и органа местного самоуправления, а в соответствии с ст.34 СК РФ – собственность супругов признается равной.

   С данным решением ответчик не согласился, была подана надзорная жалоба, в которой было указано, что судом первой инстанции неверно были применены нормы материального права, а именно, было указано, что двухкомнатная квартира была приобретена умершим отцом не на основании акта государственного органа, т.е. в соответствии с п.2 ч.1 ст.8 ГК РФ как административно-правовой способ возникновения права, а в соответствии с ст.1 Закон РФ от 4 июля 1991 г. №1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в котором сказано, что приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
   Более того, приватизация жилых помещений осуществлялась путем заключения договора, в соответствии с которым с одной стороны выступал собственник муниципального жилья, а с другой стороны гражданин, постоянно проживающий в данном жилом помещении. Таким образом, в данном случае заключение договора передачи жилого помещения подпадает под п.1 ч.1 ст.8, а не п.2 ч.1 ст.8 ГК РФ.

   Юрист Гугаев построил дальнейшую линию защиты своих клиентов на том факте, что приватизация жилого помещения хотя и произошла во время брака, но бывшая супруга не могла участвовать в приватизации в связи с тем, что на момент приватизации постоянно не проживала (не была зарегистрирована в данном помещении). Таким образом, несмотря на то, что на момент приватизации супруги состояли в зарегистрированном браке, двухкомнатная квартира является личной собственностью одного из супругов на основании ст. 36 Семейного кодекса РФ, а именно как имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездным сделкам.

   Президиум Московского областного суда с данными доводами юриста Гугаева согласился, решение отменил и отправил дело на новое рассмотрение в Одинцовский городской суд. При новом рассмотрении дела судом первой инстанции было вынесено новое решение, в котором за бывшей супругой было признано доля в размере только 17%.

   2010. Московская область, Балашиха. Гражданское дело: долевое строительство — ООО «Кампания АТН»: требование заключить договор долевого участия в строительстве в соответствии с принятыми на себя обязательствами

   27 сентября 2002 года между гражданкой П. и ООО «Кампания АТН» был заключен договор — обязательство на заключение Договора о долевом участии в инвестировании и строительстве.
   Предметом данного Договора являлось обязательство заключить Договор о долевом участии в инвестировании и строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г.Балашиха, корпус №45, микрорайон 20, ул. Калинина, ул. Кудаковского. Одновременно между Обществом и П. был заключен договор поручения, в соответствие с которым Общество принимает на себя обязательство по подготовке всех необходимых документов, производству всех необходимых юридических действий и регистрации договора о долевом участии в инвестировании и строительстве.
   В соответствии с Договором заключение договора о долевом участии в инвестировании и строительстве должно быть произведено не позднее одного рабочего дня с момента полной оплаты П. суммы 28 392 долларов США.
   Порядок расчетов по Договору предусматривал поэтапное внесение денежных средств. Сумма, равная 14 200 долларам США была внесена П. при подписании Договора, вторая часть суммы, равная 14 192 доллара США, должна была быть внесена П. не позднее 27 марта 2003 года.
   П. обратилась в ООО «Кампания АТН» для окончательного расчета, однако руководство заявило, что в связи с удорожанием строительства сумма доплаты изменилась и на сегодняшний день составляет 126 000 долларов США. С данным заявлением П. не согласилась, и обратилась за помощью к юристу Гугаеву А.А. Юристом была составлена претензия в адрес ООО «Кампания АТН» с требованием заключить договор долевого участия в строительстве в соответствии с принятыми на себя обязательствами, однако ООО «Компания АТН» никак не отреагировала на данное требование. В связи с этим обстоятельством было принято решение об обращении в суд с исковым заявлением об обязательстве заключить договор долевого участия.
   Решением Балашихинского суда Московской области в удовлетворении искового заявления было отказано, в связи с чем была подана кассационная жалоба.
   Московский областной суд кассационную жалобу удовлетворил, решение Балашихинского городского суда отменил и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В ходе повторного судебного разбирательства между П. и «Кампанией АТН» был заключен договор долевого участия, в соответствии с которым П. за двухкомнатную квартиру доплачивает вместо 126 000 долларов США 1 116 000 рублей равными платежами в течение 10 месяцев.

   2010. Москва. Гражданское дело: против НПП «Тема» о признании права собственности на трехкомнатную квартиру

   В сентябре 2009 года клиентка заключила договор с Закрытым акционерным обществом «Научно-производственное предприятие «Тема», в лице Общества с ограниченной ответственностью «ТЕМА-ИНВЕСТ» на возложение на НПП «Тема» функций заказчика по проектированию и строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Свободы, вл. 95-97. В соответствие с условиями Договора, клиентка передала денежные средства на строительство жилого дома и после сдачи Объекта в эксплуатацию должна была приобрести право собственности на трехкомнатную квартиру. В дальнейшем дом был построен, сдан в эксплуатацию, квартира была передана клиентке по акту приема-передачи, но документов, подтверждающих право собственности, предоставлено не было.

   В конфликтной ситуации разбирался юрист Алексей Гугаев: было принято решение обратиться в суд для признания права собственности. Было подготовлено и подано в Тушинский районный суд города Москвы исковое заявление о признании права собственности. Данное дело было рассмотрено судом и вынесено решение о признании за гражданкой-клиенткой права собственности на трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г.Москва, ул.Свободы, д.99.

   2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство — ЗАО «ПИК-Регион»; о признании права собственности

   В декабре 2003 года между клиенткой. и ЗАО «Жилстройиндустрия» был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым клиентка передает денежные средства на строительство жилого дома, а после сдачи дома в эксплуатацию приобретает право собственности на двухкомнатную квартиру в данном доме. В дальнейшем ЗАО «Жилстройиндустрия» было переименовано в ЗАО «ПИК-Регион». В апреле 2005 года ЗАО «ПИК-Регион» по акту приема-передачи передало клиентке двухкомнатную квартиру, но документов, подтверждающих право собственности, предоставлено не было, в связи с данным обстоятельством было принято решение обратиться в суд для признания права собственности.

   Юридическую поддержку клиентке осуществлял юрист Алексей Гугаев. Юристом было подготовлено и подано в Тушинский районный суд города Москвы исковое заявление о признании права собственности. Данное дело было рассмотрено судом и вынесено решение о признании за гражданкой права собственности на двухкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: г.Москва, ул. Туристская, д.33, корп.1.

   2010. Москва. Гражданское дело: долевое строительство — ООО «Мастерок» о признании права собственности на квартиру. О нечинении препятствий пользования жилым помещением

   В марте 2002 года между гражданкой-клиенткой юриста нашей коллегии А.Гугаева и ООО «Мастерок» был заключен договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым клиентка передала денежные средства на строительство жилого дома, а после сдачи дома в эксплуатацию ООО «Мастерок» обязалось передать гражданке квартиру в данном доме. Однако, спустя некоторое время против руководства ООО «Мастерок» было возбуждено уголовное дело, в результате чего ООО «Мастерок» не смогло выполнить принятые на себя обязательства.

   Юристом Алексеем Гугаевым после изучения материалов было составлено и подано в Тверской суд города Москвы исковое заявление о признании права собственности. В результате рассмотрения дела в судебном заседании — Тверским судом города Москвы — было принято решение о признании за гражданкой права собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г.Москва, ул. Самотечная, д.5/14, стр.1-2. Однако после оформления права собственности на квартиру, гражданка столкнулась с другой проблемой: сосед по лестничной клетке самовольно установил дверь в приквартирном холе и стал требовать 65 000 рублей за якобы произведенный им своими силами ремонт в холле.
   Юрист Алексей Гугаев подготовил и подал иск к сосмеду. о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением. Данное дело было рассмотрено Тверским районным судом города Москвы и вынесено решение, полностью удовлетворяющее заявленные исковые требования.

   Источник: www.dombrovitsky.ru